THE CENTER TOKYO＊住民板　part2

＞９８さま
おっしゃる通りですね。
２９階以上の東側住民も、９０ｍ級が並んだら開放感はなくなるし、航空障害灯もチカチカするので目障り感はかなりあると思います。
もし機動隊のところに９０ｍが建つのであれば、その時は、東側低層階住民の日照権や中層階住民の眺望権のために、高さ制限解除見直し運動に協力は惜しみません。
ただ、北側道路が歩道を含め１２ｍになると本当に９０ｍ級の建築がＯＫになるのでしょうか？
詳しい方がいらしたら教えてください。

今回の論点はＤＮＰ開発と道路拡幅？の件ですよね。
ＤＮＰの周辺は１２ｍ（一部９ｍ）の道路整備を、当マンションからＤＮＰの手前までは８ｍの道路整備と４ｍの壁面指定をするようで、現状、当マンションの接している北側道路は歩道込みで約９．５ｍ、機動隊等が接してる道路が狭まっているところが約６ｍのようです。
今回は機動隊及びその隣の道路の狭まっているところをその他車道８ｍに合わせる拡幅と安全に歩行できる歩道幅確保が目的で、車線数が増えるというのは現実的ではないとも思えますが。

ＤＮＰは確かにマンションからは距離がありますね。
理事会の９０ｍ、容積率３００％論は支持します。しかし眺望権云々は微妙かも・・・。
説明義務の生じないＤＮＰですが、是非、どんな施設ができるのか当マンション住民にも説明していただけるとうれしいです。

９８さま同様、正義の観点云々といったことは私も他でやっていただきたいです。

>101
歩道も道路は道路です。今の時点では、歩道と車道の議論は、やらなくても良いと思います。
道路斜線も、総合設計も、建てる方には変わらず有利です。
歩道だから良い悪いはないでしょう。

で、、、道路に出す、道路をあげるとしますと、共有土地所有権にかかわる承認事項です。
容積３００とまりだと、DNPもメリットないので、緑地を作る必要がないですね。
総合設計、４００、H９０、所要の公開空地、緑地提供、このくらいが、ランデイングゾーンではありませんか。

なお、将来の道路の提供を承認するに当たり、補償要求しなくてもよろしいのですか。
そこは、私たちの共有地ですよ。
公開空地でも所有権があり、公開して、公共に利用させているだけですが、所有権があって道路だったら財産価値はないですし、さらに所有権も取られるということですと、タダというわけには行かないでしょう。道路になると、容積算入は、できません。その分、建てられなくなるんですが。良いんですか。

>101
書き忘れました。
道路が広くなることにより、東側も、その分、上に高く建てられることになります。８０mというのも、道路が広くなったら、ということです。そこに影響します。
DNP９０だけなら、東京ドームが見えなくなるだけですが、東側に８０ぐらいが建つと、巨人さん宅も影響あるでしょう。

１回で書ききれなくて。ごめんなさい。

＞１０２さま
いろいろ教えていただきありがとうございます。
「道路になると、容積算入は、できません。」ということは、、区役所でいただいた７／７付「市谷加賀町地区地区計画（たたき台）」の「主な制限の概要」の３にある『壁面の位置の制限区域として指定された敷地は、容積率の対象となる敷地面積としてカウントすることができます』というのは『嘘の記載』ということですね。
もしそうでしたら、補償要求しなくてはいけませんね。
補償要求するのか、用地提供を拒否するのかは、臨時総会で決めることになると思いますけど。

ところで理事会様、区からの申し入れは、「セットバック（壁面の位置の制限）」、「道路提供」、有償・無償等どのような内容だったのでしょうか？
この前記載の通知書では今イチ読み解けません。
次回ニュースでは理事でない住民にも、もう少し詳しく教えていただきたいです。

＞１０２さま　追加
疑問がでてきたので書きます。
当マンションが、道路提供及びセットバックは反対できたとしますね。
セットバックにしても、道路提供にしても、今工事が始まる訳ではなく、それぞれの建て替えの時期がきたときに各々工事開始ですよね。
機動隊等は賛成か反対かわかりませんが、５年後？の建て替えの際に道路が８ｍに広がっていたら賛成、もとの６ｍのままだと反対だと。
それで、８ｍに広がっていてもどうにもできないと思いますが・・・。
建物の高さに関しては公示された時や近隣説明会で６０ｍにして、とか言えると思いますけど。

ところで、当マンションの敷地の件はともかく、当マンションが機動隊等に道路提供を反対に回るように働きかけすることが可能なのでしょうか？

>>104さま
とても良いk議論ができてうれしいです。あなたも頼りにしてますよ。

縦割り行政の隙間にはまってしまうのが、怖いと思うんです。
国の建築法規・都の地区指定、区の行政指導、DNPの開発、それぞれの立場があるでしょう。
区のいうことを信じても、国と、都が駄目という場合も多いですよ。
都市計画は、最終的には、都の委員会が決めることですね。

理事会ニュースでは、そこまで、議論になってなくて、区から説明されたけどわからないことが多いから、ついでに、私たちは、一方的に道路取られて、納得できないから、地区計画変更にも、DNPにも反対する、という意味ではありませんか。そしてさらに、交渉する・・・・・。
違いますかね・・・・。

容積の計算は、道路とか道路になるセットバック分を、引いてから、敷地面積を計算して、それに許容容積率を掛けて算出するんですよ・・・・。
たしかに計画道路分は、ボーナスでもらえる、というのが大体の決まりですが、でも、、、、、、でもですよ、計画道路だって、指定されれば、値段つけては売れなくなるんですから、資産価値には、影響しないとはいえません。
いずれにしても、タダでいいわけないでしょう。
それが、DNPの利益メリットになる、というのも納得できませんね。
共有地だから、公開空地だから、今回補償なしで道路指定承認してもいいんですか。

そんなこともあって、まず全面対決で、反対表明したんじゃありませんかね。深読みかな。。。
普通は、そうしてると思います。

道路は、DNPだけのことではすまないです。
私たちの土地を道路に出して、その結果、周りに６０とか８０m級が建つことになっちゃうんですよね。
これは、正義公平にも反するでしょう。他所でやってもらうんですか。
所有権制限されて損するのは、私たちで、さらに東にも建って損するのも私たちですよ。

＞１０６さま
当マンションの敷地と道路の関係はわかりました。ありがとうございます。
当マンションにとって道路整備はデメリットが大きいということですね。
区の説明会で詳しく聞きましょう。

ただ、道路整備がＤＮＰの利益のメリットになる、というのがよくわかりません。
区のメリットですよね。
もともとはＤＮＰは自分の周辺道路と市谷に抜けるところ道路の整備と自社ビルの開発を申請してた、と区役所で聞きました。
それに区がＤＮＰ手前から当マンションの北側道路の整備もついでに地区計画にくっつけた、と。
ＤＮＰの周辺道路で整備の反対が起きていればＤＮＰもかなり困ると思いますが、区がくっつけてきた計画のせいでこの先反対が多くなれば、当初案に戻してとＤＮＰが区に申し入れることも考えられますけど。

来春、都の委員会ということは、この秋が勝負ですね。

>107　巨人ファン様

何回もお呼びいただいて、誠の恐縮でsy。

今回、経緯を拝見していると、DNPの計画が先か地区計画整備が先か、というと、同時ですね。
たとえば、ほかの再開発地区の例でいうと、ONP125みたいな象徴的な計画に平行して、地区計画が一緒に併走するんですよ。
そこだけ、その部分だけの高層化、再開発というのは、あまり例がありません。
たとえば、六本木も、品川も、みなと未来も、、、、、、きりがないんですが、役所が、規制緩和して、条件整備したところに乗り込んでくる、コンセンサスという名の行政または政治家主導型が多いんです。
先に、法令に抵触しそうなところを、線引き変更したり、用途指定を変えておいて、総合設計を絡めるという、手の込んだやり方ですね。
先行して、露払いするんですよ。
建築確認が出てきたときは、お膳立てができているということです。

これでお分かりになりますか。普通は、みんなグルなんですよ。

＞９７さま
オリエントケアネットとの契約は２０１１年までなんですよね。
でも、現時点で既に契約履行能力がないのではと疑っています。

子どもが私立の学校に通っているため
行事や送り迎えなどで兄弟を預けられると思い
そのこともこのマンションを選んだ大きな理由だったのですが、
・希望日に予約が取れない
・連絡が付かない
・直前にキャンセルされること数回
ニューオータニの託児に預けなければならないことが何度もありました。
（直前キャンセルの場合はホテルにも頼めません！！）

ＤＮＰの問題ももちろん大きいことですが、
全く運営できていない託児室はすぐにでも改善が出来る問題です。

どのような手順を踏んで訴えていけばいいのでしょうか？
どなたかアドバイスをいただけませんか？
よろしくお願いいたします。

＞＞１０９さま

私もそうしてるんですが、
防災センターに、　理事会・理事長さん宛のご相談のお手紙を届けてます。
２階のドアーのときは、お顔を見たことのある理事さんに、立ち話でお願いしたんですよ。
すぐにやってくれましたね。
お手紙が一番いいですよ。ただし匿名はだめですよ。
防災Sのドアーにも、管理会社のご担当名が書いてあるので、そのＭさんに、電話するのもいいですが、細かく訴えられたければ、手紙が一番ですね。
結構すぐやってくれますよ。

託児ルームは相変わらずだったんっですね。
私も話を聞いたとき、まずい、と思いＰａｒｔ１のスレッドで６月中旬くらいにこの件を書き込んだのですが。
匿名掲示板の限界ですね。

防災センターには６月時点で数件同じようなクレーム（予約を直前に業者からキャンセルされた）があり本社にも相談しているという話だった、というのでてっきり改善されたと思っていたのですが・・・。残念です。
理事会資料の管理会社からの報告で「住民からのクレーム」というのは載らないのかなぁ。

これを機に理事が直接開けるご意見箱の設置を是非ご検討いただきたいです。
（勿論、匿名の手紙は無視ですよ。あくまで管理会社が対応してくれない時など用です。）

ここは、管理組合とは無関係な場で、組合員の発言かどうかも確認するすべがないので、限界というより、それが当然なんですよ。
手紙を書くのが良いですよ。

初歩的な質問で申し訳ありません。
もし、ＤＮＰ問題がないとすれば、今の時点で東側にはどのくらいの高さまで
たてることが可能なのでしょうか。
道路が拡張した場合は、さらに高い建物が建つ、ということでしょうか。
よろしく御教示ください。

＞１１２さま
誤解を伴う書き方ですみません。
別に６月の時点での書き込みを理事会で取り上げていただけなかったことを問題にしているのではないのですよ。
私が言いたかったのは、６月時点で管理会社は託児ルームで起きている問題の件を知っていて本社にも問い合わせていると言ったのに、８月中旬になっても問題があった事を理事会にも伝えず対処もしてなかったのかなぁ、と思っただけです。
理事会用資料に載っていたのであれば、スカイラウンジで紛糾していたし、理事も別に気にする案件でもなかったのかなぁ、っと。

幼子を持つ身としては、託児ルームの正常化を強く望みます。
（託児ルームは、このマンションの購入動機の一つでもありました。）

>>102さんの容積云々はちょっと間違いですね。引用されている巨人さんの書き込みが正しいです。
道路指定はするが、所有権・容積率カウントはそのまま活きるというのが正しい理解です。
見た目には何も変わらないので、「ま、いいか」と考える住人も多いかもしれないですね。

巨人様

>ただ、道路整備がＤＮＰの利益のメリットになる、というのがよくわかりません。

道路は、一部区間だけ広くなっていても、ダメですね。
DNPは、外堀通りと外苑東通りのあいだの道（通称DNP通り）に接していますが、
この道路が、外堀と外苑東に、ある一定の幅を保ってつながっていなくてはなりません。
この幅は、実際には9mしかなくても、公開空地を（所有権はそのままで）道路指定するだけで、定義上は広くすることができます。
外堀通り側は今回の開発を見越して拡幅されています。

なので、機動隊に接するDNP通りが、そこだけ15mとかになったとしても、
当マンション北側道路が現状のままの場合、
大日本は予定の特例すべて（一部は可）は受けられず、
近い将来の機動隊跡地も、30mしか建てられません。

そういうわけで、DNPのビルが125mか90mか60mかにかかわらず、北側空地は道路指定（提供）させないほうがよいと思います。

113さま
>今の時点で東側にはどのくらいの高さまでたてることが可能なのでしょうか。

30mです。30m地区なので。
一定の面積と道路幅があれば、特例で2倍、3倍まで可能ですが、
現時点では接地道路が狭すぎて、特例を受けられません。

＞１１５さま
よくわかりました。ありがとうございます。
東側の高さ制限維持を望む方は、道路指定に反対でまとまればいいということですね。
あとは、マンション内でＤＮＰが開発された方が良いと考える方との、総会での意見交換といったところでしょうか？

今のところＤＮＰの開発について当マンション住民がわかっている事実は、１２５ｍの高さ、容積率４００％、緑地が多いらしい、というだけですね。
どんな開発かＤＮＰも説明に来ていただかないと（住民に開発のメリットを説明してくれないと）、賛成・反対の検討もできないですね。

>>115
容積計算方法については、新宿区は、まだ明確な見解を示していますか。
ぼやけているように思いますが。
また、近隣説明資料によると、
ＤＮＰ建設地部分は、公開空地によって、ＤＮＰ側の後退も見られますが、
反対側敷地について、すなわちＴＣＴ側の道路４ｍ一方後退の理由が、あまりにも不公平ではありませんか。
ニュースによると、すでに開いていて道路開通が容易である・その他は、官有地である、ということです。
このような理由は、容積云々以前に、合理性がないでしょうね。
>>116
そのとおりですが、
新宿区役所は、その点も明確にしていない、できるともできないとも言っていないと思います。
おっしゃるとおり、道路がなければできないとは思いますが、各所での質問に対して、その点も、今回答できないとしていると思います。

皆様にお聞きしたいのですが、大日本の開発に関して、
今後どのようにこのことを進めたり協議されるお考えでしょうか。
何回も質問が出ているとおり、
一体、誰が、誰と、どのように、交渉折衝したらよいのでしょうか。
掲示板は、掲示板です。正式な協議に持ち込まざるを得ないでしょう。
巨人さんも１１５・１１６さんも、どうしたいと考えておられるのでしょうか。

＞＞１１６・１１３さん

即断できますか？
３０ｍと限りません。

機動隊は、西側、外苑東通りからの敷地延長がありますので、前面道路を、どちらから取るのかにより、４０ｍも考えられるのではないかとおもいますが、、、。
２面道路、角地扱い、前面は、外苑東通り、がありえませんか。