ブリリアタワー大崎　★購入者向け

駐車場を外部の人が使用している例があるのですが、
皆さんはどう思われますか。

見逃してもいいか？それとも使用をやめてもらうか？

毎日朝９時前後にスクーターで駐車場に来て、
車を出して乗っていきます。
そして夜になると車を駐車場へ入れて、
スクーターに乗り換えて帰っていくのです。

実は、私はアメニティサポートにこの件を相談したのですが、
はぐらかすような、不誠実な対応しか得られなくてがっかりしました。

↓以下が、アメニティサポートとのやりとりです。


私）駐車場を外部の人が使っているようですが。

ア）ああ、あれは外部の人ではありません。

私）朝９時になるとスクーターでやってくるなど、
　　明らかに外部の人では？

ア）あの人は所有者の家族のような人です。

私）家族のような？

ア）親戚のような従業員のような...。

私）それはグレーじゃないですか？

ア）でも、駐車場の使用率は50%程度しかないんですよ。

私）使用率は今の話に関係ないでしょ。

ア）ええ、関係ないですよ。でも、理事会でも駐車場を
　　居住者以外に貸そうという案が出ているんですよ。

私）それも関係ないでしょ。そもそも、使用している人は
　　親戚なんですか、従業員なんですか？

ア）従業員です。

私）じゃあグレーどころか、黒じゃないですか。
　　なんで家族だなんて嘘をいったんですか？

ア）マンションを法人で所有していて、そこの
　　従業員なんですよ。

私）でも、このマンションに住んでいる訳でも、
　　つとめている訳でもないでしょ？
　　私も管理規約を確認しますが、これは認められる
　　使用方法じゃないでしょ？

ア）これ以上の話は（アメニティサポートの）
　　マネジャーに聞いてください。


皆さんはどう思われますか。
ちなみに、管理規約では、駐車場を使用できるのは居住者だけと
決められています（所有者が法人の場合でも）。

私自身、管理規約にがんじがらめのマンション運営では息苦しいと
感じます。
でも、駐車場の又貸しは見逃してはならない大問題だと思うのです。

>>672です。久しぶりにこの掲示板が活性化してうれしいです（笑）。


>>676さん
ご意見がアメニティサポートの主張と完全に一致している点から、
676さんはアメニティサポートの方かな、という印象を持ちました。
私がこの掲示板で再現しなかった会話の内容まで含めて、
アメニティサポートさんの主張を繰り返しています。
「部外者」を「まったく分けのわからない人」と表現するなど、
言葉遣いまで不思議と一緒ですし。

違ってたらすみません。
が、もしアメニティサポートの方だとしても、心から歓迎します。
なにしろ、ほかに意見交換できる場がありませんので。

さて、この件は複数の問題を含んでいるので、論点と私の意見を整理させてください。


【Q1】居住者以外が駐車場を利用するのは規約違反か？
【A1】明らかな規約違反。

まず管理規約を確認してください。P79です。
法人所有の場合、駐車場を利用できるのは「本マンションに居住する法人の
役職員またはその同居親族とする」と明記されています。
明らかにほかの場所に住んでいる従業員を「居住している」とみなすのは、
やはり拡大解釈としかいえません。


【Q2】では、今回の規約違反を認めるか？
【A2】住民の合意なくして、認められるべきではない。
　　（居住者以外の利用を認め続けるなら、速やかに管理規約を改定すべき）

あまり厳密に規約を適用するのは、マンション生活を息苦しくするだけです。
しかし、他の規約違反ならまだしも、お金やセキュリティが絡んでいることですから、
この規約違反は無視できない重大な問題であると私は考えます。
たとえ駐車場の収益が厳しいとしても、このような重大な問題を住民のまったく
あずかり知らないところで処理すべきではありません。
最低限、住民へ情報を開示する。そして理想的には、意見を求め、合意を形成すべきです。


【Q3】居住者以外が駐車場を利用するのはセキュリティ上安全か。
【A3】おおむね安全といえるだろうが、住民への説明と追加対策は不可欠。

マンションのオートロックの外側になるので、危険性は低いでしょう。
しかし、歩道や中庭のような一般解放されている場所と違い、駐車場は現在のところ、
居住者だけが利用するスペースのはずです。
マンションに用事がある訳でもない部外者がそこへ入ってくるのには、やはり抵抗感があります。
普段、マンション内ですれ違う住民は挨拶をしてくれますが、駐車場で会ったその人は
挨拶もありませんでしたし。
さらに、監視カメラがついているとはいえ、人気（ひとけ）のないところなので、
やはり部外者を見かけると不安に思う人も多いでしょう。
したがって、居住者以外に駐車場を利用させるなら、きちんと住民に説明すべきです。
そして、より目立つ防犯カメラを取り付ける、警備員の巡回も増やすなど、
住民を安心させる追加のセキュリティ対策も欠かせません。


【Q4】駐車場の収益をどう改善するか。
【A4】居住者以外への貸し出しを含め、早急に議論して対策すべき。

上記「規約違反」「セキュリティ」「住民不在の運営」といった問題をクリアすれば、
居住者以外への貸し出しはOKだと考えます。
ただし、それは「最後の手段」ではないでしょうか。そこに至るまでの議論は
尽くされているのでしょうか。居住者以外へ貸し出すとして、どのような業務形態と
収益性をイメージしているのでしょうか。結局利用者が大して増えず、収益がほとんど
改善されないまま安全性が犠牲になっただけ、ということにはならないでしょうか。
アメニティサポートや理事会内部では十分な議論をされているのかもしれませんが、
それが住民には伝わってきてません。

今回のような重大な問題については、アメニティサポートや理事会だけで
解決しようとせず、もっと上手に住民を巻き込んでいく方法を考えてみてはいかがでしょうか。
（と、勝手にアメニティサポートの方だと思って書いてますが、違ってたらすみません）
どういう方法がベストか私にもわかりませんが、たとえば、現在の駐車場の赤字の深刻さと
改善案とをペーパーにまとめ、住民に周知させる。その上で、パブリックコメント
みたいな形で意見を募る、というのも手だと思います。根回しもかねて。
あるいは、駐車場問題に特化した臨時の委員会を理事会とは別に立ち上げるなんてことも？

>>672です。引き続き失礼します。


>>677さん
日本では新車がどんどん売れなくなっていますが、
若い世代ほど、車を持たない傾向が強まっているとニュースで見ました。
まして、ここは山手線が通った都心ですしね。


>>678さん
具体的な数字が出ると、恐ろしさが倍増しますね（笑）。

それと、住民が気軽に意見交換できる場、やはり必要ですよね。
まずは仕組みづくりから。公式の掲示板なんかもアリじゃないでしょうか。

>>672です。

みなさん、chorocobiというSNS（情報交換の場）を活用しませんか？
無事に会員登録ができたら、chorocobi内の
「Myマンションコミュニティ」へきてください。
これはブリリアタワー大崎の住民にしか使えない掲示板です。
部外者に見られずにすむのがメリットです。

そこに私が「駐車場の赤字を解消しよう！」というトピックを立てたので、
ぜひご意見を書き込んでください。


>>681さん
というわけで、さっそくchorocobiに登録してトピックをたててみました。
でも、住民はこのSNSの存在をほとんど知らないのでは？という不安もありますが。


>>682さん
意見箱の設置、私も大賛成です。
臨時総会もいいですよね。
ただ、アメニティサポートを動かすのは時間がかかると思うので、
まずは試しに、chorocobiを盛り上げてみませんか。

>>684さん

あ、本当だ！　議事録のネット公開を始めたんですね。
有益な情報ありがとうございます。

でも４月の理事会の分までしか載ってませんね。
５月、６月の理事会はすでに開催されているはずなので、
1Fの管理人室へ、直接聞きにいってきました。

で、管理人室には5月の分まであったのですが...。
続きはchorocobiへ！

駐車場に関して。

chorocobiは全然書き込みがないので、chorocobiに書いた内容をこちらに転載します。

理事会での話し合い（概略）

理事会では収益改善策について話し合っているようです。
最新の議事録（６月２２日開催分）はまだできていないようですが、その前の回（５月２４日開催分）までを閲覧できたので、概要をまとめます。

■第1期予算では、駐車場の利用率を75％と想定している。
■5月現在では全137台中63台が利用されており、利用率は約45％。（ただし11台分は来客用とされているので、その分をカウントからのぞくと全126台中63台で、利用率は50％）。
■居住者だけではこれ以上の利用増が見込めないと判断したのか、パーク24（時間貸し）または日本駐車場開発（月極）を通して居住者以外へ貸し出すことを検討中。
■パーク24からは断られた。理由は、利用可能台数が40台では事業として成立しないこと、そして安全確保ができないこと。
■日本駐車場開発からは提案を受けているが、理事会の考える採算ベースに届かないため、理事会が難色を示したらしい。提案内容は、月極15台（月額27万円）と、レンタカーのサブリース（1台につき1万円。詳細不明）。

以上です。６月２２日の理事会でどのような進展があったのか、気になりますね。。。

>>691からの続き

駐車場の赤字額と管理費値上げ額の予想

あくまでざっくりとした予想にすぎないので、参考程度に。。。

■5月の駐車場収入は2,230,700円。第1期予算では（たぶん）年間40,994,625円の収入を見込んでいる。それに対し、実際の収入額は単純計算で月2,230,700円×12ヶ月＝年間26,768,400程度。つまり、年間14,226,225円の赤字か？
■赤字額14,226,225円を総戸数238戸で割ると、59,774円。単純に考えて、年額59,774円（月額4,981円）の管理費アップになる？

ただし、第1期の駐車場の赤字については東京建物が補填することになっているそうなので、管理費アップは第２期からでしょうか？（そのせいもあって、アメニティサポートは居住者以外への貸し出しを急いでるのかも）

>>691の続き　その2

マンション駐車場まめ知識

AERAの6月16日号にマンション駐車場の記事が載りました。参考になるので、概略をまとめます。

■機械式駐車場の寿命は一般的に20〜25年。
■ある世田谷区のマンションでは、老朽化をきっかけに機械式駐車場2基のうち1基を撤去して平置きに。もともと契約台数が少なかったのでそれでも需要を満たせた。
■豊島区の大規模マンションでは、築10年目で機械式駐車場361台分のうち145台分を撤去。削減コストは今後20年間で1億円に上る見込み。
■松戸市の中規模マンションでは、駐車場を近隣に貸す計画を立てたが、住民の大半がセキュリティの不安から猛反対して中止に。
■機械式駐車場の空きパレットにコンテナを設置し、トランクルームとして活用する例もあり（P-Cube）。
■同じく、空きパレットにバイクを駐車できるようにする方法もある（P-Bike）。
■機械式駐車場のメンテナンス会社をメーカー系から独立系に変えると、維持費を大幅に抑制できる場合がある（半額程度？）。
■都市部では、大規模マンションを建てる際に一定数以上の駐車スペースを確保しないと建築許可が下りない（都市部の駐車場不足を解消するため）。

うーむ。ブリリアタワー大崎も建築許可を得るために、住民のニーズ以上の駐車台数を確保せざるをえなかったのかも知れませんね。居住者以外への貸し出しより、メンテナンス会社の変更を急ぐべきでは？

>>689さん

「正式に決められた場所にきちんと出席して意見」がもっと
あればいいのですが、残念ながら、年に1度の総会以外にないのが現状です。

さらに、たとえ総会で意見をしても、それが管理組合で
検討されるかどうかも定かではありません。

たとえば、前回の総会では住民から「総会の議題を提案する機会を設けてほしい」
「住民から管理組合へ要望を出せるよう仕組みを整えてほしい」といった意見が
出されました。
しかし、その後何度か開かれた理事会では（議事録を見る限り）
この点について話し合われた形跡がないんですよ。

（これも議事録を見た限りでの推測ですが）理事会はアメニティサポートが
議題や検討材料を持ってきて、理事側がそれを検討する、
というカタチで運営されているようです。
ですので、アメニティサポートが「問題」と認識しない限り、
理事会で取り上げられる可能性も低いのでは？と思います。

というわけで、この掲示板（またはchorocobi？）で
もっと活発に情報交換しませんか？
ある程度まとまった意見を形成できれば、
アメニティサポートも聞く耳を持つのではないでしょうか。たぶん。

もちろん、この掲示板以外に気軽に意見交換をできるような場があれば
ベターなのですが、現状はほかにないんです。
chorocobiはこの掲示板以上に盛り上がってませんし。

そうですね。駐車場収入は駐車場の管理だけに使われるわけではないので、
駐車場を一基止めたところで解決にはならないんですよね。

とはいえ、近隣に貸し出してもたいした収入になりませんので、
管理費の値上げは避けられないでしょう。

当初（というか第1期分の予算として）想定した駐車場収入を得るのは、
どのような手段を使っても無理でしょうね。
これはもう「絵に描いた餅」なので、忘れるしかないようです。

どうするのが「まし」かという議論になるかと思うのですが、
これは居住者それぞれに考え方があると思うので、
まずはアンケートを採るのが、やはり一番いいと思います。

駐車場の保守について、東京建物アメニティサポートの
マネジャーさんにメールで問い合わせてみました。

保守を行っているのはフジテックという会社。
保守費用は年額40万円（税抜）とのことです。

ネットで調べてみたところ、メーカー系の保守会社は
年額5000円/1パレットが相場のようなので、メーカー系としては
妥当な金額のようです。
機械式駐車場の保守費用は案外安いんですね。

ただし、駐車場の長期修繕計画はまだできていないらしく、
その分の金額が今後上乗せされるようです。
原材料高も進んでますし、金額を知るのがちょっと怖いですね。

ということで、駐車場だけを見直してたところで焼け石に水です。
管理費アップを最小限にとどめるには、
あらゆる部分のコストを検討する必要がありそうです。

なかなか大変そうですね。。。

皆さん、品川のプリンスホテルにあるプリンスシネマ、利用してますか？
複数のスクリーンでメジャー系の作品をいろいろやってるシネコンですが、

1.ネットで座席を指定して予約できる（並ぶ必要なし）

2.2500円で広々としたカップルシートでみられるプレミアム館がある

3.夜８時半以降、プレミアム館以外は1200円で見られる（土曜は1500円）

と、いいこといっぱいです。
おすすめはプレミアム館。不人気らしく、平日だと事実上の貸し切りになる
ことが多いです！

駐車場だけじゃないですよね。他の共用施設も受付時間を長くすれば利用者が増えるでしょうから、なんとかならないんでしょうか。

南側にお住まいの方に、ちょっと残念なお知らせです。
西口の教習所のあたりいったいの再開発が、とうとう
来年の初頭から始まるようです。
道路も拡張するそうなので、かなり大規模です。

あれだけ広い土地なので、間違いなくThink Park並の
大きなビルができるでしょうね。眺望が少しだけ悪くなって
しまいそうです。まあ、それだけ大崎が発展しているという
ことなので、喜ぶべきかもしれませんが。。。

それから、教習所は今年いっぱいで閉鎖とのことなので、
免許を取ろうと思っている方、今がラストチャンスですよ。
教習料金をだいぶ値引きしてました。

あ、前の方とかぶってしまいました。
すみません。。。

東京建物アメニティサポート経由で理事会にいくつか質問を出していたのですが、回答がきました。

【1】管理組合の議事録について
議事録の作成、公開のタイミングはこれまで基準を設けていなかったそうですが、今後は1ヶ月を努力目標にするとのことです。

【2】駐車場の居住者以外への貸し出しについて
近々、集会を開いて住民の声を聞くそうです。

【3】住民とのコミュニケーションについて
意見箱の設置は検討していたけれど、スペース、コスト、セキュリティなどの問題で遅れていたそうです。でも、まもなく設置できる見込みとのこと。

ここには要点だけ書きましたが、理事会長からものすごく丁寧な回答をいただきました。なれないところ、苦労されながらも大変がんばっていらっしゃるようです。頭が下がります。

たぶんほかの部屋に煙が流れていることに、
気づいてないのでは？

その方に直接お願いすると角が立ちそうなので
東京アメニティサポートか理事会を通じて注意してもらうのが
いいかもしれません。