アリュールゼームス坂【住民板】

管理の委託会社の変更は、総会で決定することなので、承認が過半数に足らなければ変更できないと思います。
一番の心配点は、管理会社を変えた場合同等又は今以上のレベルの仕事をしてもらえるかです。理事の方も一生懸命検討して頂いたと思いますが、プロではないので・・・。金額は現管理会社を含め、かなり下げてもらっているので。現行会社であと一年継続し、これから検討チームを作り、来年度の総会で金額、会社を決定することを、総会で提案してはいかがでしょうか。

理事の方々が、剰余金のある間にと、決定を急いだこと自体は、よく理解できます。
ただ、もう一度アンケートなりを挟んで、契約変更の話になると思っていたので、相見積りからすぐ契約を総会議題にという流れが、やや性急すぎるかなと。
見積り後に、それぞれの試算で収支状況がどうかなるかとか、東京建物の今後への提案がどういうものだったかとか、資料つけてアンケートとっていただけると良かったのですけどね。

もう総会までこのまま行くことで、既定なんでしょうか。

三井さんと契約をしながら、少しの管理値上げで考えてどうでしょうか。あまりにも強引しすぎ、反対票を投じます。

住民説明会もせずに、総会議案へ挙げるって56さんの言われるとおり
強引すぎませんか。
裏に何らかの意図があると疑われても仕方ない状況。
きちんと手順を踏むべきではないでしょうか。

> 管理の委託会社の変更は、総会で決定することなので、承認が過半数に
> 足らなければ変更できないと思います。
しかし、総会参加者が少なく、議長への委任状が多数を占めると、
理事会提案のとおり管理会社が変更になってしまいますね。

思わぬことで、ぐだぐだの決着になってしまいましたね。
一応、同等以上の管理が確約されているので、変更後は住民全員で細かくチェックして行くしかないと思いますが。

事前の議決権行使の人も、当日の情報を知ると、そう思うでしょう。

あの副支店長の発言を聞いたから、ぜったい三井とは付き合いたくないと思った。
副支店長ならば、それなりの管理職のはずなのに、あの発言。
三井は、もう１０年でも１００年でもいいから契約の資格を剥奪するべきだと思った。
フロントの方々は良い人だけれども、幹が腐っていたら枝葉もいずれは朽ち落ちる。

だれかが言われたように、多少高くても三井を信じて下さいと言ったならば違った
結果だったと思う。

担当者からの情報に、あまり切迫感が感じられていなかったんじゃないかなと思いました。
でも、理事の方もおっしゃってたように、総会資料作成の段階で明らかなので、その時点で「もう一度お伺いして」ではなく、もう再見積り金額を直接出しているべきでしたね。
当日はいくらなんでも…という感じでした。

後味悪かったなあ。総会の議案見て、理事で進められていたのだと、認識しました。管理費は、住民全員にとり重要な問題なので集会を頻繁に開き、理事だけでなく、検討メンバーを増やし、計画を明確にし進めるべきだったね。総会でなんで、現行会社の人に発言させたの、それに感情的に大声あげた人いたけど。理事長は、締め切り後現行会社から、面会要望あったが断ったと言われてましたね。細かい所関係者でないとわかりませんよ。まあ会社変えることに決まったのだから、現状のサービス品質が維持できるよう監視していきましょう。みんな一丸となって。

当日参加できず、やむを得ず配布された事前資料だけを参考にして判断したのですが…。
全く納得いきません。議決権をないがしろにされたも同然です。
議決権は委任状とは違います。
きちんと住人全員に対して現在の状況を説明の上、決議のやり直しを要求します。

数人の理事は留任するそうなので、その方たちに言えばよいでしょうか？
現行会社の面談依頼をはねのけて新規会社ありきの姿勢だったとありますが、本当でしょうか。

三井からの最後の依頼を受け入れなかったのは事実のようですが、それはすでに事前に予告した最終見積り時期を過ぎてからだったようです。
7月が更新時期ですから、今回の総会に間に合わなければ、管理費に何らかの手当てが必要になるのは三井もわかっていたはずですし、見積り期限を過ぎて理事会に働きかけるなら、金銭的に譲歩できることを明らかにすべきだったと思うのですが、そのあたりで、66さんのおっしゃってるように、理事会の「変更したい」という意向を強く見すぎていたのかもしれませんね。

あそこで、あの発現する三井と半年も交渉すれば、だれでも三井嫌いになると思ったよ。

両社の価格差の大部分はフロントの人件費でした。
総会でその原因が、三井は自社社員でフロント業務を行い、東建は第三者に委託している点にあると分かりました。

これらの点から三井が信用できると発現された方もいましたが、私は、接客を業とする社員を、デベロッパー本社の社員と同じ賃金体系のまま放置している三井は、顧客のための努力を行わない体質だと思い、賛成しましたよ。

維持管理に不安を感じるとの発言もありましたが、清掃経費や保守点検費用は両社ほぼ同じなので、あまり心配することは無いと思います。

東建は、現場は全員外部の人。普段はいいが、男手の少ない平日昼間、大地震等あったら、責任感持ってうまく誘導として欲しいですね。その時、建物は残ったけど、中は悲惨とならなければいいが。

理事会が三井の価格交渉を建前的なことを理由に切り捨てて断っていたのだとしたら、三井が顧客確保のために当日に条件変更を必死に申し出たことを一概には責められませんね。

議決権って30戸くらいありましたよね。事実を知って怒るのも無理はないです。果たして納得してもらえるのでしょうか。

感情抜きに、資金面や各社のメリットデメリットを改めてシビアに比較して、正しい手続で決めなおしてほしいです。

私は建前的なことを理由にきったようには見受けられませんでした。
理事の方々が交渉していて、三井はよほど誠意がなかったんだろうなぁ、ということが感じられましたよね。
それなのに今になってあの副支店長の発言。
バカにしてるのか！と。
交渉していた当事者、総会に出席した当事者でなければ分からない感覚もあると思います。

いきさつはどうであれ、両社がいったん同額になったのならば、そこから先はもう感情や感覚に左右されるのではなく、経済的な側面や長期的な視野から冷静に両社を比較して判断する場であってほしかった。
理事諸氏のそれまでのご苦労は皆わかっているはず。しかし、住民としては感情や怒りから一歩距離を置いて、その場の雰囲気だけで判断すべきではなかった。

いやいや、後だしじゃんけんはいかんでしょう。どんな企業だってあり得ない。それを平気でしようとする企業を信頼なんかできない。
だからああいう結果になったんでしょ？

こんな所で議論するの、もう止めようよ。

↑　コンペで競われた経験ないでしょ。

入札要請書とか仕様書とかＲＦＰとかみてみたいね。

新しいコンシェルジュらしき女性の、棒読みのような「こんにちはー」に、あー管理会社が変わるってこういうことなんだなぁと実感しました。

品川保育園の裏通りの13階建て、着手し始めたんですね。なぜあの場所で13階建てが建てられるのか不思議です。

今年はどうして門松ないんでしょうね？

新しい管理会社ですけどだれかに便宜があることなどはないんですかね。業務の内容はどうですかね。

木更津の花火がきれい！

↑嘘をつくな！

管理コスト削減したい気持ちはわかるけど
中庭の池くらいは復活させればいいのに。
自粛ムードの中で止めたんだろうけど。

エアコンの稼働日数減らしてでも
中庭の池はあった方がいい。
ビジュアル的にも資産価値を上げてくれる思う。
どうせ管理費値上げするんだろうけど
管理組合で池は復活させて下さい。

池復活してますね。ないよりはやっぱりあった方がいいと思います。
大井町駅近とは全く思えないすばらしい空間だと改めて感じさせてくれます。

外壁のタイルの黒染みがひどくて築20年ぐらいのマンションに見えてしまいますね。
どうにかならないでしょうかね・・・

外壁は経年で清掃はわかるけど、玄関のツツジの枯れ、エントランスホール床の白く幕のかかった汚れ、管理会社の責任だろう。まあ、同品質のマンションと比べると管理費が異常に安いからな。隣とずいぶん差がついたな。すべてお金。

管理会社を戻すしかないんじゃないかと思いますけどね。

外壁の黒染は、外壁が白っぽいのでかなり目立ちますよね。これって前方に野村が建てたプラウドの影響が強いのでは。当時近所の床屋さんの壁に工事現場の写真が貼ってあり、それらの映像は土埃の所に水が当たってなく、近隣が埃だらけで困ったという。しかもこの埃は公害物質を含んでいたので、そのような写真を公開した。当時の理事会はどうして迷惑料の交渉をしなかったのか不思議です。迷惑料を頂いて管理費に組み入れていたら、外壁の清掃も可能だったはず。

＞102さん
私はその写真には気づきませんでしたが、102さんは理事会に交渉を提案なさったのでしょうか？
また、そのその写真に、公害物質が含んでる云々と書いてあることの信憑性は、どこで判断なさったのでしょう？
それに、プラウドと反対側の黒いしみは、工事の前からついていましたが、いま問題になさっているしみが工事のせいだとすると、プラウド側と反対側のしみの性質の違いをどうやって立証なさるおつもりなんでしょう？

103さん、まず、公害物質の信憑性ですが、2012年3月23日から4回ほどに渡り、当マンションにおいて野村と施工会社の安藤建設から新築物件の説明会がありました。この物件の場合、建物の説明に加え、土壌汚染対策法が2003年2月15日に施行されたことで土壌に付いても説明責任がありました。この説明会に参加されていたら当時の土壌問題がご理解されたと思いますが、説明によると人体に悪いとされる基準値以上の鉛、フッ素、水銀、六角クロムなどが土壌に含まれているとの報告を受けました（仮称：大井ゼームス坂計画　第二回新築計画説明会議事録１ページ下段）。当時この場所には1932年に創立された㈱恒陽社印刷（http://www.tsr-net.co.jp/news/flash/1195810_1588.html）があり、通常印刷工場跡地の土壌はこのような汚染問題が数多くあります。説明会時、“これらの汚染された土壌は全て入れ替えます”とのことでその対策として、散水などにより粉塵や土砂などの発生防止を約束されました（配布資料：2012年3月23日付参照）。でも実際は、その散水が土俵を掘り起こす際や建物を壊す際、散水力及び水圧力が弱かったことで粉塵に行き届かず、当時の当マンション管理会社から申し訳ないぐらい何度も改善のクレームを入れて頂きました。当然近所の住民にとっても怒りと不信感が募ったことで、写真を取りその証拠を公表したのだと推測できます。次に、当マンション外壁の汚れについて、H24年12月3日付けの「植栽管理プレゼン会の報告と今後の対応」３ページ6項目にも似たような意見があります。対応策として“現管理会社と担当者レベルで話し合いを持つ”、とされていますが、結果報告はまだないようです。ご指摘通り外壁の目地の汚れは自然がもたらす現象でもありますが、見た目一挙に黒くなった感があり、工事で多くの粉塵が風の向きによっていたるところに飛び散ったことも起因していると思います。実際、当時当方のベランダに積もった埃は半端ではありませんでした。物的証拠として経済的にはBefore/Afterの証拠写真が一番いいのでしょうが今ではそれができません。科捜研で使われているような高度な土壌測定器などでアナライズする方法もありますが、コスト対効果の問題がある為、現理事会での対応優先順位がどの辺りにあるのか分かりません。そして最大の問題は、時間の経過です。従って、現管理会社からの返答が未だ来ていないのもこの当たりにあるのでしょう。最後に当時の理事会に迷惑料の交渉の提案をしたかとのご質問ですが、当時、粉塵・騒音・振動に関わる迷惑料については、個別もしくは小グループで交渉しているとの噂があり、理事会への提案は控えました。でも、そのような案件は“理事会が率先してやるべき事案”と思い、個人的に他人任せ的なところもあったかもしれません…。

＞104さん
ご丁寧なご説明ありがとうございます。
私も隣の工事には連日悩まされましたので、おっしゃりたいことも、お気持ちも、よくわかるつもりです。
ただ、現状のご説明ですとどうしても、
・汚染土壌があった→運び出し時の土埃がすごかった→汚染土で汚されたに違いない
・外壁の汚れは工事で一気にひどくなった←でも写真は撮っていない
・当時の管理組合は何もしてくれなかった→でも提案も要望もしなかった
ということで、説得力に欠ける部分があることは、ご理解いただけると存じます。

幸い、10日にも管理組合の意見交換会のようなものがあるようですので、そこでご提案になってみてはいかがでしょう？
現状で、ここでおっしゃってても、何も改善されないと思いますし。

最初に先に書き込みました文書の訂正です。野村・安藤建設の説明会は2012年ではなく2010年でした。申し訳ございません。
105さんのご意見は正論だと思います。ただ一筆加えさせていただくと、当時の理事会の運営を批判したつもりはありません。10日より出張の為、意見交換会には出席できませんが、今後は備え付けられている意見書を活用したいと思います。

管理人のおじさんの態度悪くないですか？

管理費と修繕積立金、高くないですか？

>>110 住民さん1さん
態度でかいし、挨拶もろくにしない。
教育されていいない人を人材がいないと言ってこのマンションに配置させている感じ。

>>110さん 出入り業者です。いろんなマンションに行きますがかなり面倒な人です。宅配業界では有名な方だとの噂でした。弱い立場の人にしか威張れないって可哀想だと思っていましたが、住民の方もそう思っておられるのですね。