なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

2年の売れ残ってるなんて・・・
ほとんど瑕疵物件ですよ。

>20
気になりますね
担当者に一体どんなこと言われるのかしら？

値段が安すぎたんじゃないのか〜
とか？

売っちゃだめとか？

久我山ガーデンヒルズは良い物件だと思います。
でもお値段と駅からの距離が少しだけアンバランス。

大京のフォレストヒルズひばりが丘も似た感じの
低層棟が複数あり本当にすばらしい物件でした。
でも駅距離と価格のバランスから２年間売れ残り、
バルクされました。

多分、ここに書き込んでる方の多くは、住友の物件自体はすごく良いと思っている
でも、売り方にものすごい疑問がある、そしてこのままだといづれ経営的にまずくなる事に懸念を感じている
と思う。
物件が良いんだから売れ残っても全然平気〜っていう態度
本当に早く変えていかないといくら良い物件売っても消費者からみはなされると思うんだけど・・・

売れる商品こそ良い商品ってことがわかってないようだね
大名商売じゃだめだよね
建設にブランドっていうのはないよ
それが理解できないらしい

シティハウスのMRを見に行きました。営業さんは色々説明してくれましたが
マンション自体センスが悪いです。外壁に変な色を使ったりルーフバルコニー
に出るのにすごく段差があったり、おまけに値段が高すぎ！売れませんよ。

>24さん
そうでしょうね。売れ残りは問題ですが、竣工前あまりにも早く完売するのも
上から怒られるだそうです（住友に限らず）。本来もっと高値で売れたはずなので。

今まであんまり住友のスレッドって野村みたいに盛り上がらなかったらそれなりに良いデベなのかなあ
と考えてましたが全然ですね。

>29さん
ルーフバルコニーは通常屋根を広く作らないので段差は大きくします。
そうしないと雨が強く降ったときに室内に吹き込んでしまう危険性があるからです。
それは住友の落ち度ではないですよ。いわゆるフルフラットなバルコニーへの出口とは別の話ですから。

しかし、住友の営業には私も疑問あり。いきなり初めてかけた電話で「いくらいくら値引きします、とか
中小の業者さんに言われても、結局ローンの金利が大手より高かったりするから
信用しないほうがいいですよ」なんて、言われました。
値引きしないことをいろいろお客さんに言われていて、先回りしたのかもしれませんが、決して
感じよくないですよね

>32さん
そうそう、値引きしない＝うちの物件は最高ですから！というアピールが強いですよね。
この前も「カラーセレクトも、間取りももう出来上がってしまってるんで選べませんが
この間取りでこのカラーでこの価格で良いという方が買ってくれれば良いんで」と住友に
言われました・・・
どう思います？

三井から住友への買い換えをしましたが、満足度は高いですよ。
三井には無かった営業員のフォロー（年賀状等）もあり、売りっぱなし営業
ではない姿に誠実さを感じます。
値引きありきの考えの方には、高飛車でいい営業ではないのでしょうが。
基本的に住友の物件は立地がいい（幹線道路沿い等が少ない）ですよね。
中小規模は竣工直前の現地売りだから、竣工時完売は最初から考えていない
のでしょう。

値引きしないのは自信と誠意のあらわれだと思いますけどね。すでに買った人には不誠実でしょ、値引きって、やっぱり。そういうものを求めない顧客だけを相手にして、それで商売成立してるんだから、いいじゃありませんか。あ、僕は住友買ってないですけどね。あくまで印象として。

＞33
高ピーだと思います。そういう大名商売が成り立っているうちはいいけど、
すでに成り立ってないから1年以上売れ残りなんて物件があるわけです。
自信を持つのは勝手ですが、売れなければ結局資産価値は下がりますよ。
値引きなしに買った客は最初にいい部屋を選んでいるんです。
竣工後何ヶ月もあまっている物件はさっさと値引いて処理してほしい。

ところで住友不動産はガーデンヒルズを名乗るマンションを
単独で分譲していますが、元の広尾ガーデンヒルズは、三井
地所、住友＋αの４社共同事業だったはず。単独でガーデン
ヒルズを使っていいのかな？志木で三井＋地所が名乗った例
はあるみたいだけど。

あと野村の前のブランドのヒルズもガーデンヒルズを連想させ
ていたよね。

良くも悪くも広尾ガーデンヒルズは高級マンションとして有名な
ので、そのイメージに便乗ってことですよね。

＞36さん
本当にそう思います。
物件自体を完売にすることが営業の仕事の一貫でもあるような気がするんですけどね。
良い物件だからといって高ビーな態度とって良いかっていったら違うと思いますよね。
良い物件だからこそ買っていただきたいと思って売ってほしいです。

結局値引き交渉に応じられないから
個人個人の営業マンは手詰まりになってしまうんですよ。
値引きできなければ、「よい物件ですから！」で押すしかなくなりますからね。
経営サイドの問題だと思います。
営業マンはむしろ板ばさみの被害者
だからだんだんやる気がなくなって活気がなくなるんです。

営業マンも大変だな・・・
確か住友不動産の上の住友商事に問題あるのかも？

まあ、見ていてください。
このままだと2年以上売れ残り、なんてのもざらになりますから、
いずれ投売りされますよ。

ブランド作りに失敗したってことだと思います。
住友は値引きしない＝信頼できる
というルートにしたかったんでしょうけど、
それが返って資産価値を下げ、潜在顧客に対するイメージを悪くしてしまったのでしょう。
でも、まだ間に合いますよ。
モノがいいっていうのは、だいたい誰もが認めている気がします。
がんばれ、住友！

住友物件は高いですよねー。
ブランド料なんでしょうか？
でもそれだけ高いんだからペアサッシぐらいにはして欲しい。
購入を考えている物件は、ペアサッシではないんです。

目白ガーデンヒルズもですよ。
9000万もして、しかも窓が大きい、なのにペアじゃない。
なんでこんなところで手を抜くんでしょう？　北側の窓は冬結露するのは必至でしょう。
あ、でも久我山ガーデンヒルズは全部ペアだったと思います。
物件によりけり・・・
私は住友の物件は、タンクレストイレが少ない点、
洗濯機の目隠しを作らない点が気に入りません。

買ってみれば、わかりますよ。ウチもペアサッシじゃないけど、それを割り引いても
住民の満足度は高い。
あと、住友凄さはゼネコンに対する力かもしれない。ちょっとした修繕にも快く応じてくれますよ。
業界大手デベ物件からの買い替えですが、あっちはすぐに言い訳して逃れる体質でした。
ゼネコンの対応を見ていると、住友は売った後の顧客満足を強く意識しているように感じます。

でも、ここ1—2年、売れ残りが多すぎる気がします。
売った後の顧客満足がそれほどよいのならもっと評判が高まり、
人気が出る気がしますが、売れるのはむしろ施工の不具合？で問題になった
プラウドのほう。売った後のことを意識するのはりっぱだけど、
まずは本当に売ってもらわないと・・・

実際に住んで当事者にならないとわからない事も多いんですよね。
私も、もともとは、デベはやっぱり二つのＭが理想でしたから。
どちらにしても、いつまでも空家のまま管理費負担し続けるのも
むりでしょうから、後１〜２年そのままなら、何らかの動きがあるのでは
ないでしょうか。

実際すんでみたけど、可もなく不可もないというところでしょうか。シティハウスシリーズだからもともと高級とはいわないものの、施工、防音などはしっかりしているようです。
住民層も入ってみて変なのいないかな。でも他財閥系でさえ売れ残ると値引きの話しましたがここはあくまでせず、売れ残れば賃貸にするようですね。無責任な住人が増えるよりは値引きで買っても自分の財産と大切にしてくれる方のほうが同じ屋根の下で住むには良い気がしますが。。。。

住友はモノのわりに、値段高いと思いませんか？

４８さん、私が検討している物件もシティハウスです。
高級じゃなくても、欠陥住宅でなければよいと思っています。
施工、防音がしっかりしているということで少し安心しました。
上下やお隣の音は聞こえませんか？結露なども大丈夫でしょうか？
もっとも、個々の物件によっても多少差があるんでしょうけれど。

>無責任な住人が増えるよりは値引きで買っても自分の財産と大切にしてくれる方のほうが同じ屋根の下で住むには良い気がしますが

同感です。住友のように1年以上売れ残りの物件では中古になったときには
もっと売れないということだし、賃貸が入っていればなおさらです。
しかも、住友の賃貸、なかなか人が入らないんです。高いから。
こういうデベの物件は不安で買えません。

>住友はモノのわりに、値段高いと思いませんか？

これまた同感です。土地を高買いするので有名だとライバル会社の営業マンはいってました。
最近の売れ行き不振で高買いもできなくなってきてると思いますが。

だから立地がいい物件ばかりなんですよね。
結局、立地で選ぶ人が多ければ、満足度は高くて当然ですね。

>50さん
別なスレの書き込みで音が聞こえると書いてありましたが、ウチは大丈夫ですよ。上階は小さなお子さんが二人いるとのことで入居前すごく心配でしたが、ひとりで静かにしているとかすかに物音が聞こえることがあるものの、まったく問題ありません。
華美でもなく、チープでもなく、エントランスや設計は上品ですよね。でも一つ一つの仕様はとくに高級というわけではないのですが。内覧会のとき設計士の人に調べてもらいましたが、精度は非常にしっかりしていて、サーモグラフィーでも断熱なども問題ないといわれました。
施工は東海興業です。よ同業者からはよく言われないと（住友の物件は手がけたくないと）の書き込みも他のスレで見ましたが、45さんのいうとおり、管理も厳しいのでしょう、内覧会のときの住友と施工主のやり取りを見てそう思いました。したっぱにクレームつけても大企業なので対応遅く感じるかもしれませんが（そういう書き込み見ますが）、上に直接言えば対応早いようです。

53=48です。

48さん、早速のお返事ありがとうございました。大変参考になりました！

一体いつになったら住友の人たち自分達の売り方で消費者から
これだけ批判が出ている事に耳をかたむけるんでしょうね

>56
傾けないんじゃないですか？　（笑）
だからどんどん業績落ちてるでしょ？

皆さんの意見を拝見していると、

　「住友は売り方は下手だけど、物自体はそこそこ良いよ。」

ってことなんでしょうか？
地方ですが、住友のマンションで気になるのがあるんです。

ついでで申し訳有りませんが。一つ教えて下さい。
その物件は直接基礎なのですが、それは“手抜き”（経費削減！？）なんでしょうか？
それとも（設計）性能評価は付いている ＝ 直接基礎でもOKだから　ってことなんでしょうか？

以上、よろしくお願いします。

よくも悪くも殿様商売なんですよね。でも購買者はちゃんと大切にする会社なんじゃないかな？当たり前だけど。割高な価格は信用を買ったって感じ。不満はないが、売れ残りは住人としてはたしかに気になる、もっと心配しろって。

>58
直接基礎か杭を打つかは地盤の問題。
杭を打たなくてよいほど地盤が強固なら、その方がよいのでは。
設計図書で地盤のN値を確認しましょう。

＞６０さん

便乗質問になってしまい申し訳ありません。
「支持地盤となるのは、N値35以上を示す地下約4.5〜5.2m以深の砂礫層です。」
となっています。

＞＞５９
その当たり前が出来ない会社は多いよ。
販売戸数と業績が連動するわけじゃないし、株価を見ても大丈夫でしょう。
結局は賃貸にまわす等々あったけど、逆に管理費滞納は絶対にないから、
かえって住民にはプラスでは？高い家賃払う人にめちゃくちゃモラル欠ける
人は少ないでしょうし、持ち家意識がなくて部屋を汚しても、住民には何の
影響もない。

公表ベース売れ残り戸数（IR資料より）
470(15/3) -> 967(16/3) -> 1496(17/3)
最大手三井不でも17/3で490だから、この数は半端じゃない。
でも会社もアナリストから叩かれているので危機感は
持っているとは思うのですが、業界一の強気派だから
どうでしょうかね。
物件自体は最近の一部を除けばオーソドックスなものが
多いと思います。値段は高めですが。

値段、高いですよねー。それだけ良いものを使っているのでしょうか？
仕入れが下手なだけかな？

土地を高買いするので有名みたいですよ。
最近の不振でそれもできなくなってきてるかもしれないけど。

しかも、営業やる気ないしね・・・
住友のHPって本当に更新遅いよ・・・

>58,61
地方とは札幌ですか？中心部は地盤が固いので直接基礎が適当なのですよ。4，5ｍでN値50以上ですから、ずっと。

＞68さん

58、61です。札幌ではなく仙台です。

「支持地盤となるのは、N値35以上を示す地下約4.5〜5.2m以深の砂礫層です。」
と記載されていましたが、N値35以上で直接基礎は問題有り（ちょっと心配）でしょうか？

>69さん
直接ボーリングの結果見せてもらってはいかがですか？阪神大震災後、トップブランドがもっとも基本の耐震で手を抜くとは思えませんよ。
ちなみにどの物件ですかね？HP見たいな。

＞70さん

69です。
直接ボーリングの結果ですか、今度モデルルームへ行って聞いてみます。

HPは　http://www.nagamachi-shintoshin.com/　になります。
ご意見よろしくお願いします。