若松団地について

>>2616 不動産関係者さん
ありがとうございます！

どうも以下の書き込みをひと目に触れないようにするために無意味な投稿をしているようですね。パニックを起こしているように見えます。

もしかすると、条件変更に反対されている方が、コンプライアンス上の疑問点を、船橋市役所や野村不動産法務部に質問されると、事態が急に動くかもしれませんね。面白い展開になってきました。

>>2613さん
お役に立てるかわかりませんが、私見を申し上げます。

おそらく管理組合は、清算金を受け取るだけ退去予定者、条件の変わらない50㎡以下住居を購入する地権者の投票数を考えて、５割を確保できるという見込みがあるのだと思います。

だとしたら、仮に追加の説明会があっても単なるガス抜きに終わります。それよりは今回の決議が、マンション建替円滑化法の法令違反がないかを感情的にならずに追求するのが有効だと思います。

少なくとも、現時点では、権利者からは経済条件変更の同意は得られていませんから、この段階で、住居選定を行うのは先走りで、マンション建替円滑化法の手続き上も疑義があります。組合員が同意していない条件を既成事実化しようとしているからです。

これは、経済条件の変更が強行された後の話になりますが、建て替え決議の有効性が問題になります。デベロッパーが精査すべき建築費の調査を怠って、実現するつもりのない経済条件を誘引したと解釈される余地は十分あります。ただし、訴訟になっても勝訴する保証はありません。あくまでもグレーゾーンだからです。

ささやかな抵抗かもしれませんが、こうした掲示板やブログで、現在起きている事実関係やデベロッパーの対応への感想を記録するのもよいかもしれません。デベロッパーの意を組んだ煽りは無視して、誹謗中傷などはぜず、どのような法律的な問題や道義的な問題があるか、皆さんが書き込みをするのです。

優良な建築用地が不足する昨今、デベロッパー各社は建て替え事業に力を入れています。現在、建て替えを検討している管理組合は多数ありますから、こうした管理組合が今回の事案を参考にするでしょう。建築費高騰が続くいま、同様な問題は今後も起きる可能性があるので、こうした情報提供は有効ですし、デベロッパー側とのあるべき関係も見えてくるはずです。

デベロッパーも悪評が立ててば、大きな機会損失になります。今回の値上げで得られる僅かな利益よりも、将来発生する損失が大きいと判断すれば合理的な対応をとるでしょう。

権利者も一方的な主張をするのではなく、予期せぬ建築費の高騰があった場合にどのような譲歩をなすべきか考えるべきでしょう。

より具体的なアドバイスをすると、船橋市の苦情処理窓口や野村不動産の法務部にコンプライアンス的な問題がないのか検討してもらうのもよいかもしれません。

参考までに下記に連絡先を記載します。今回の条件変更はツッコミどころ満載なので、複数の投書があれば、コンプライアンス上の問題がないのか検討ぐらいはしてくれると思います。

〒163-0576
東京都新宿区西新宿1丁目26番2号 新宿野村ビル
野村不動産ソリューションズ株式会社
野村不動産ホールディングス
法務コンプライアンス部　
https://www.nomura-solutions.co.jp/financial/complaint.html

いずれにしても、皆さんの試算で、建築費の高騰は、想定分譲価格の値上げで対応できそうなので、本件については、昨年の一括建て替えの条件に戻すのが、一番納得の行く解決策になると思います。中途半端な値下げ交渉や条件交渉、裁判は竣工時期のさらなる延期になり、権利者やデベロッパー双方にとってあまり利益があるとは思えません。

デベ書き込みさんへ

令和5年10月1日からステルスマーケティングは景品表示法違反となります。

https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/ste...

※インターネット上の表示(SNS投稿、レビュー投稿など)だけでなく、テレビ、新聞、ラジオ、雑誌等の表示についても対象です。

論点整理

マンション建替えは、マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令に則って
進められている。

１．建替組合を設立するためには、定款及び事業計画を作成しなければならない
　　(円法9条1項)
　　定款は組合運営の規範であり、以下の事項を記載しなければならない(円法７条)
　　六 　事業に要する経費の分担に関する事項

２．当建替組合の定款の定め　～建替推進委員会資料 2023年6月24日配布
　　定款（案）について
　　主な内容　～事業に要する経費の分担に関する事項
　　　　　　　　事業費をどの様に賄うかを記載します。
　　　　　　　　※参加組合員負担金(保留床負担金)増床負担金～現時点は決議時価格
　　　　　　　　組合設立の認可申請(円法9-1)の際に、組合はこの定款も含め行政に
　　　　　　　　申請書を提出し審査を受けた上で設立認可を受けております。

３．建替組合の権限
　　総会の権限は、重要事項についての建替組合としての意思決定を行うこと
　　であり、業務の執行は理事の過半数で決せられ、理事長が最終的な責任を負
　　う（円法 24 条）。

　　よって、今回の値上げの通告については、事業協力者及び建設業者からの条件
　　提示を受け、建替組合が判断し、『ご理解、ご協力のお願い』として組合員に
　　発出された金額との位置づけとなりますので、事業協力者ではなく建替組合に
　　対して、意見や異論を申し述べることが適当かと思われます。

４．定款又は事業計画の変更　～経済条件の変更は、定款変更に該当する
　　組合は、定款又は事業計画を変更しようとするときは、国土交通省令で定める
　　ところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない(円法 34 条)。

５．経費の賦課徴収
　　組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の
　　組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
　　賦課金の額は、組合員の有する施行マンション（権利変換期日以後においては、　
　　施行再建マンション）の専有部分の位置、床面積等を考慮して公平に定めなけれ
　　ばならない(円法 34 条)。

６．法律で定められた特別議決を要する事項
　　４分の３以上で議決する必要がある事項（円法 30 条 1 項、円政 13条）
　　①定款の変更で重要な事項（施行マンションの変更、参加組合員に関する事項の　
　　　変更、事業に要する経費の分担に関する事項の変更、総代会の新設または廃止）

この規定により、今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。

一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。

荒らし投稿は淡々と削除依頼していきましょう

現時点で説明はありませんが、
権利者住戸を分譲住戸の設備仕様にすると
170～200万円(差異は床暖房面積による)の
追加費用が発生すると思います。
参考価格表の権利者取得価格＋200万円＋
値上げ分が実質価格になるでしょう。

建替え後の一番おいしい管理会社という利権を、
野村不動産パートナーズ(株)が握っています。
この規定路線を住民が拒絶し、別の管理会社
(例えば東京建物アメニティサポート、三井不動産
レジデンシャルサービス、日鉄コミュニティ、
長谷工コミュニティ等)を推せば、
親玉の野村不動産にとって大誤算です。
管理会社の決定は総会決議が必要なので、
交渉材料の一つになるのではと思います。

>>2632　法律専門家様

建替組合に異議を申し立てる場合にはどのような形式の書状を送ればよいでしょうか。

仮に異議申立をしたとしても無視されるリスクもあろうかと思います。
何からの対応が取らざるを得なくなるような効果的な書状の作り方をご教示いただけますと幸いです。

法律専門家さんのご指摘　非常に参考になりました。
それにしても建て替え組合は本当に危険な提案をしたものです。

一般的に建替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例
はほとんど耳にしたことはありません。
それは、仮に４分の３以上で定款変更の特別決議を乗り切ったとしても、権利変換
計画の総会議決で５分の４以上の賛成(特別多数議決)を得るという高いハードルがあ
り、建替え自体の頓挫を孕む大きなリスクとなるからです。

これだけの負担を強いる唐突な提案をして、75％と80％の賛成が確保できると考えたのでしょうか。見込みが非常に甘いか、建て替え計画自体を頓挫させても構わないと自暴自棄になっているのか。かなり厳しい状況になってきましたね

>>2638 権利者さん
この後２回も決議があるってことですか？

普通は揉めることはないので、書面で賛成票を提出するだけのシャンシャン総会です。しかし、今回のように建て替え決議後に経済条件を唐突に変更すると反対者も相当出るので、票読みはかなり難しいと推察します。

過去の建て替え事案では前例がない異常な事態です。着工前に建て替え計画が頓挫するリスクもあります。そのような事態にならないように、普通は経済条件は徹底的に精査するのですが、今回のデベは違ったようです

>>2638 権利者さん

従来のままであればほとんど利益が出ないので建て替え計画頓挫してもいい、というデベの判断かもしれん。

>>2639 契約者さん8さん
3/31配布資料の事業全体スケジュールによれば
7～9月に
「事業計画変更 臨時総会」
「権利変換計画 臨時総会」があります

>>2637 契約者さん7さん
ビョーキかよ

２０日位にやると言っていた住戸説明会のお知らせが来ないんだけど延期なのかな？
２週間前には届いてないと予定が組めないんだけど
ゴールデンウイーク明けに変更になったらこの間の事業全体スケジュールでは進めないよな

>>2642　マンション住民さん

住戸選定説明会、住戸選定を先行して、既成事実を作った後に、事業計画変更と権利変換計画に進めるという計画ですね。いずれにしても順番がデタラメです。

まず①「事業計画変更の説明会」、②「事業変更　臨時総会」③住戸選定　④権利変換計画　臨時総会という順番でしょう。

事業計画書の配布は先日の説明会当日に配ったので、資料を読み込むことすらできませんでした。これではまともな質問などできるわけがありません。再度の説明会が必要です。ほんと何から何まで、めちゃくちゃです

>>2645 さん
普通はその流れですよね
お知らせが来ないのは向こうも慎重になっているのかなと思ってます
それか早く建替て欲しい人達を味方に付けるのに時間を使ってる？？

>>2632　法律専門家さん

１点ご教示ください。

今回のような定款の重要事項となる、経費の分担に関する事項の
変更(権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変等)について
は、特別決議を経るのが適当ではないかと思われます。

確かにその通りですが、過半数で成立する総会の議事で済ませるという可能性はないでしょうか？

（総会の議事等）
第二十九条　総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。

法律の細部がよくわからないものですからご教示いただけますと幸いです

>>2647 権利者さん

過半数なら余裕ですね 価格変更なしは過半数以上ですから

お前らいいかげんにあきらめろ
もう引っ越しした人達が大半なんだぞ
金が払えないならランクをさげて狭い部屋にしろ
今の状況で値下げはありえない そんなことわかってるだろ

家賃が余分にかかる方が痛い出費だよまったく
これ以上迷惑かけるな

>>2649 住民さん

わかるわー。デベの言いなりはムカつくが、竣工が伸びるのは嫌だし、ましてや計画頓挫とか勘弁してほしい。

>>2650 契約者さん4

ご助言ありがとうございます、来週早々に野村不動産法務部にコンプライアンス上のも問題を指摘する書面を第一弾として送付します。

>>2649 さん

他の地権者の財産に関わることを、同じ地権者
であっても、横からどうこう口出しする話では
ないと思います。
これは、個人の財産に関わる問題です。
一度法律に沿って決議した条件を正当な手続きなく
なし崩し的に変えることには反対します。
多少の期間的なことより、個人の財産権の方が比較
にならない位重要だと思います。
変えるのであれば、ちゃんと法律の手続きに従って
採決して決めることに賛成します。
その時に、あなたは値上げに賛成すれば良いだけの
話ではありませんか？

値上げそのものより、騙し討ち、脱法のようなやり方に不信感を抱いてるわけで
ここで黙って呑んだら、次にどんな更なる騙し討ちが来るかわからない
そっちの方が怖いけどな

清水建設が人件費の高騰で巨額の赤字を出してるのでここもその影響でしょうね。
物件の金額が上がってデベはその分儲かるじゃないか！という意見も分かりますが、それって上手く売れればの話であって、上手く売れなければ損を丸かぶりな訳で、上手くいった場合のみを反論の材料にするのは筋が悪いと思います。
デベの人間ではないのであしからず。

>>2638 権利者さん

なぜ、１．０５倍が、７５ｍ２以上は１．５倍になったのか？答えは簡単です。住居が広いのであれば土地を使うからです。
一般的に公団の昔の団地は1戸あたり８０ｍ２～１００ｍ２と土地の権利を持っています。
若松団地の1戸建物は４８ｍ２ですが土地は８０ｍ２持っていたとする（何ｍ２持っているか知らないので８０とします）と２４坪になります。でもこのマンションの容積率は２００％（先日の説明会では220％と言われていましたが計算しやすいので200％とします）ですので、土地が８０ｍ２あれば、１６０ｍ２（４８坪）の建物が建てられます。このマンションの従前資産評価額は約1300万円ですが、これは新しい建物代金に充当となります。土地代金は含まれていません。今回の建て替えは、現状と同じ広さ（４８ｍ２）に建て替えることを基準にしています（事実５０ｍ２までは増額なし）ので区分所有者には現在と広さ（建物５０ｍ２）を与えると必要な土地の広さは２５ｍ２（７．５坪）。８０ｍ２から２５ｍ２を引いた５５ｍ２（１６坪）の土地を１３００万円で売却したことになります。一坪あたり８１万円です。よって現在の若松団地の価格（評価）は７．５坪×８１万円＝６００万円と１３００万円合わせた数字１９００万円と推察されます。
初めのアンケートでは広い住居を望む人が少なかったと伺っています。よって、デベロッパーは、広い住居を求める人が少ないのであれば６０ｍ２以上の住居を求める人に対しては１．０５倍にしたのでしょう。希望が少ないのであれば影響なので。
でも多くの人が広い住居を求めるなら話は別です。広い住居には１．０５倍ではすまないのです。広い住居であればもちろん土地も必要になります。１．０５倍には土地代が２５ｍ２（７．５坪）しか入っていないと思わるので。かつ建設費の高騰のあり、増床を求める方々の土地代を１．０５倍では吸収できなかったのでしょう。よって、この新しい倍率にしたのだと推察しています。

では、第３回、事業計画説明会資料のＰ１１にある差額についての妥当性を検証してみましょう。皆さんの新しいマンションの土地権利は２５ｍ２（７．５坪）基準にして計算します。

◎６０ｍ２（土地は３０ｍ２）は約１１７万円ＵＰ
３０m2－２５m2＝５m2（１．５坪）１．５坪×８１万円＝１２１万円
１２１万円ー１１７万円＝４万円お得
◎７０ｍ２（土地は３５ｍ２）は約２１１万円ＵＰ
３５ｍ２－２５ｍ２＝１０ｍ２（３坪）３坪×81万円＝２４３万円
２４３万円ー２１１万円＝３２万円お得
◎８０ｍ２（土地は４０ｍ２）は３６３万円ＵＰ
４０ｍ２ー２５ｍ２＝１５ｍ２（４．５坪）４．５坪×81万円＝３６４万円
３６４万円ー３６３万円＝1万円お得
◎１００ｍ２（土地は５０ｍ２）
５０ｍ２ー２５ｍ２＝２５ｍ２（7.5坪）７．５坪×８１万円＝６００万円
になります。
１．０５倍でないと公平でないとのご意見がありますが、それは違います。
１．０５倍だと土地代はほぼ無料となり、広い住居を買った人が土地代をほぼただ同然で入手できることになるので、受益者負担の観点から言えば公平ではありません。
何でこんなことがおこるのか？
このマンションを全体で見ています。地権者全員に使う土地の広さ、住居面積を計算する際、事前にアンケートを参考に想定した結果、この１．０５倍としたのでしょう。でも、物価の高騰と予定より広い住居を求める人が多かったので倍率を変えざる得なかったのだと思います。

いろいろご意見はあるでしょうし、お気持ちもあると思いますが、決して損な建て替え計画ではないです。もし、ストップしたら若松団地の市場価格は1900万円ではなく、800万円くらいになると思います。
採決の順番が違うとのご意見もありますが、実際に住居選定説明会で、住居の価格を見るのが1番だと思います。
７０ｍ２であれば、全ての住居の価格が一緒な訳ではありません。階数や眺望、日当たりによって変わってきます、少々高くなっているかもしれませんが、デベロッパーもバカではないので安い住居の価格設定をしています。なぜか？このプロジェクト全体で資金回収するので、少々安い部屋があったっていいんですよ。あとマンションコミュニティを見ていると思うので。

ちなみに私は、デベではないです。よく間違われますが、商社の人事が仕事です。ご参考まで。皆様と総会でお会いできる日を楽しみにしています。

広い部屋に住むんだからそれなりに値上がりするのは当然だと思います。狭い部屋に同等の負担を望むのは筋違いだと思います。

>>2655 権利者さん

詳細なご試算ありがとうございます。
ただ、これは、商社の人事担当者様の解釈であって建替組合の説明ではありません。建替組合からは、過去もそして今回もそのような説明は一切ありませんでした。

いずれにしましても住戸選定会の前に経済条件変更に関する全体説明会の開催が必要なようです。私は、来週、建替組合に、住戸選定会に先立つ全体説明会ならびに、定款変更の特別決議を行う臨時総会の開催を求める要望書を提出します。

経済条件変更に同意される方々のお立場も尊重します。ただし、私は、最大で1000万円以上の追加負担を簡単を受けいることは到底できないので反対します。

私と同様なお考えをお持ちの方は、建替組合に、反対意見と説明会と定款変更の特別決議を求める要望書を提出しましょう。こうした意見が多ければ多いほど、建替組合も乱暴なことができなくなります。建替プロジェクトを遅滞させないためにも早急な意見集約が必要と考えます。

展開次第では外部の法律専門家へのご助言も求めたいと思っております

来週、建て替え組合に提出する追加説明会開催の要望書に記載する予定の質問事項です。反対される皆さんの意見を参考にしました

質問事項
●2023年３月の一括建て替え決議時点で、すでに建築費は高騰していたが、なぜ、この時点で長谷工コーポレーションに見積もりをとらずに、2022年9月第1回見積もりを経済条件算定の前提条件としたのか

●一括建て替え決議後に行われた経済条件の見直しは、どの事業体の発意によって、いつ行われ、どのような経緯をたどったのか

●2023年３月の一括建て替え決議時点の経済条件算定の根拠とした建て替え物件の一般分譲価格の想定坪単価（平均）と2024年4月時点の想定坪単価

●マンション価格の高騰で、販売収入の大幅な増加が見込めるはずだが、建築費上昇を吸収できない積算根拠

●今回の地権者の増床ルール変更によって生じる事業収支の改善見込額

●増床面積により負担額に極端に差が出る計算式は不公平ではないのか

●権利者負担の大幅増大、権利者間における不公正な保留床単価の改変は、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律法令」に定める、定款の重要事項の変更となるため、まず特別決議を経るべきではないか

●変更された経済条件を承認する特別会議が成立する前に、住居選定説明会と住戸確定を行うのは、コンプライアンス的に問題はないのか

●船橋市には今回の経済条件変更を行うこととの説明を行ったのか

●一括建て替え決議の最重要事項である経済条件を、決議した後に大幅変更する事例は過去にないはずだが、法律的ならびに道義的に問題はないのか、参加事業体のコンプライアンス部門に事前相談しているのか否か

●長谷工コーポレーションが提示した最新の工事費見積額は減額交渉を行う前のものか、もしそうであれば、減額交渉はいつ行うのか、工事契約が締結され、工事費が確定するのはいつ頃か

●権利者住戸を分譲住戸の設備仕様の差異と、同一の設備使用にする追加費用

●事業計画見直し説明会の資料をなぜ当日配布したのか。事前に検討する時間を与えないためではないのか

経済条件を変えなければ、定款変更の特別決議を求める必要はないですね。
失礼しました。

もし経済条件変更を行う姿勢を変えないのであれば、住居選定の前に定款変更の特別決議を求めるという二段構えになりますね、

事業協力者の収益影響による値上げであれば、今回の建替事業
全体の影響把握が必要なので、後工区影響を試算しました。

試算の前提条件

分譲専有面積：
　先工区 20,345坪 ～24/3/31 資料 7ﾍﾟｰｼﾞ
　後工区　7,712坪 ～22/9/11 資料 13ﾍﾟｰｼﾞ

分譲単価相場影響：
　分譲相場上昇 52.4億円 ～相場上昇(280-212)x7,712坪①
　　決議時212万円/坪 LaLa南船橋 ～23/1/15資料 3ﾍﾟｰｼﾞ
　　今回　280万円/坪 PH南船橋3期 説明会時デベ発言

工事費上昇影響：
　後工区工事費増 21.2億円～先工区増加57.9億円x37.9%②
　　後工区と先工区全体の面積比率で試算
　　後工区7,712坪 / 先工区全体20,345坪=面積比37.9%
　　１工区の工事費値上り額 57.9億円～24/3/31 資料12ﾍﾟｰｼﾞ

保留敷地売却： 影響 0億円～決議時 約27.5億円 - 今回 約27.5億円 ③
　　　　　　　 24/3/31資料 12ページ　　　　　　　

後工区の、決議時 → 今回 の環境変化影響額
　分譲相場上昇による収入(=利益)の増加額　　　 ：　52.4億円①
　工事費上昇による原価の増加額　　　　　 　　 ：　21.2億円②
　保留敷地上昇の影響額　　　　　　　　　　　　：　 0.0億円③

　事業協力者の環境変化の利益増加額/①-②-③　 ：　31.2億円

結論：
　事業協力者の後工区事業利益は、建替決議時想定より31.2億円増加

　影響試算から言える事

　１．先工区で6.2億円の権利者負担増額を求める事業協力者の
　　　本建替事業の利益額は、２工区だけで31.2億円増加する。

　２．建設用地の付加価値上昇(分譲相場上昇)で見込める上記
　　　利益増加に対し、今回保留敷地売却額は据置きの0円。

上記は、全て建替組合からの配布資料及び前回説明会時にて
事業協力者が発言された数値を基に試算しておりますのが、
念のため、試算の検証をよろしくお願いいたします。
　　　　　　　

マンション建替え円滑化法
（役員の職務）
第二十四条　
３　監事の職務は、次のとおりとする。
一　組合の財産の状況を監査すること。
二　理事長及び理事の業務の執行の状況を監査すること。
三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは
　　定款に違反し、又は著しく不当な事項があると認める
　　ときは、総会又は都道府県知事等に報告をすること。
四　前号の報告をするため必要があるときは、総会を招集
　　すること。

　実は建替組合で一番権限を有しているのは監事です。
　収支報告書は監事の署名捺印がなければ、議案に諮る
　こともできません。
　事業協力者･建替組合理事会･都道部県知事･国交省等に、
　個々で要望書を提出するより、監事を通して一本化し
　協議に持ち込む方が合理的かもしれません。

　


　

こんな便所の落書き見て投票する人はいません

>>2661 匿名７さん

後工区の試算ありがとうございます。工事費高騰で後工区のほうが収益環境が厳しいと思い込んでおりましたが、驚くような結果になりましたね。

前回の前工区の試算では、17.3億円の利益増加が見込めるという結果でしたが、後工区の分譲収入の増加を含めると、48.5億円の増益となりますね。むしろ権利者に還元してほしいような数字です。

もちろん後工区は2031年竣工となるため、さらなる工事費高騰や市況悪化などのリスクもありますから、その程度の糊代はほしいというのが開発者の理屈でしょうが。とはいえ、マンション価格のさらなる高騰も当然予想されるわけで、影響はニュートラルと見るべきでしょう。

>>2661 匿名７さんの試算結果から見えるのは、権利者に増床負担増によって捻出される6.8億円程度（正直この数字の根拠もよくわかりませんが…）は全く必要ないという「不都合な事実」です。説明会ではこのあたりを厳しく追求したいですね。

これだけの数字が積み上がっているのに、建替組合は住戸選定説明会を強行するのででしょうか。もしそうであれば、説明会の後の質疑応答の場で疑問点ならび追加説明会の開催を求めるしかないですね。

経済条件変更に反対意見の方は、Zoomではなく、会場に参加してはっきり意見を述べる必要がありそうです。すでに住民は退去して分散している状態なので、反対意見の集約も簡単ではありません。匿名さんの監事を通じた交渉が有効というご助言を実現するためにも、次回説明会では反対派の参加と意見表明と今後の交渉への組織化ががきわめて重要と考えます。

本当は、建て替え組合が自主的に元の経済条件に戻すのが、雨降って地固まるでよいと思うのですが…

>>2665 契約者さん2 さん

もし、根拠とする数値や計算に不審な点が
ありましたら、事実に基づき定量的な数値を
持ってご指摘、ご批判を是非頂けるよう、
よろしくお願い致します。

この後、先行、後行合わせた、建替事業
全体のまとめ版をお示しさせて頂きます

このアジェンダは、地権者全員の財産に
関わる重大問題ですので皆さんが100%
納得出来る結論を得る必要あると考えます

年寄りばかりなのに数値だの根拠だのわかるわけないだろ
負担が増えないのが大半なんだから早くすすめてほしいと思うのは当然
一部の欲の皮が張ってるやつらのエゴに突き合わせるなって話

法律専門家さんによると、

新経済条件の定款変更の特別決議に地権者の４分の３以上の賛成が必要ですから、必要得票数は576戸中432戸。

建替計画の総会議決では５分の４以上の賛成(特別多数議決)が必要ですから、必要得票数は576戸中461戸。

一括建て替えは８割ギリギリで成立しました。増床ルールで負担増になる地権者（推定で３～４割）の相当数が反対に回るでしょうから、いずれの議決も否決される可能性があります。建替委員会は建替中止につながる提案は撤回すべきです。

仮に理事会が新経済条件は定款変更の特別決議が不要で過半数で可決した場合、決議無効の確認訴訟が出る可能性が濃厚です。最も重要な経済条件の大幅変更に特別決議が不要というのはかなり無理筋ですから、裁判では無効になる可能性が高い。ツミですね

>>2668 契約者さん2 さん

お年寄りの方々が、オレオレ詐欺のような、
めに合われないよう代わりに試算させて
頂いております
お年寄りだけが対象ではありませんが

面倒な計算は、組合、事業協力者の方に
ご理解頂き、お年寄りの方々は、結果の
購入金額のみご確認頂ければ、よろしいか
と考えております

建て替えやっぱなしだけは本当にやめて欲しい。

>>2668 契約者さん2 さん
エゴなのはあなたの方では?