若松団地について

詐欺のようにも感じてしまいますね
「一丸になって」どころか信頼関係を築こうとする姿勢が感じられない

自分は比較的若く、時間にも経済的にも余裕もあるのでまだいいですが
高齢で苦渋の決断をされた方にとっては
ここに来て工期遅れや経済条件変更は、非常に厳しい話ですし
さらに高圧的な態度を取るのはいかがなものかと感じます。

>>2520 さん

>>2520 匿名さん
単身世帯の人 → 小さな面積を取得、追加負担無し、転居先費用も嵩むし、影響ないからとにかく急いで進めて欲しい。
家族持ちで3LDK位が欲しい人 → 追加負担数百万円必要になるらしいけど、いきなり言われてもその内容が正当なのかイマイチ良く理解出来ない。
取得面積で影響額が、0円から数百万円、こんなに格差つけるって、所有者の分断考えてるのかな？
いい部屋選ぼうとすると、値上がりガイドラインの何割も高くなりそうで怖い。
住戸価格表見て多分絶望しそう

100平米以上の住戸を購入する場合は、推定で値上げ額は1000万円以上になります。決議後１年足らずで、この値上げ額は異常で、これを騙し討ちと言わずして何をか況んやです。あきれはてました

騙された
まあ、仕方ないから払うけど

工事費の値上り影響は、本当のところどうなんでしょうね？　
マンション販売価格もそれ以上に騰がってるってよく聞くけど、トータルでどうなるのか・・・
皆さん、昨日の説明でほんとに理解できましたか？
私は理解できなかったので、ちょっと頭の体操をやってみました。

・工事費値上り影響　：　57.9億円…昨日の資料・・・何らかの方法で埋め合わせが必要な金額
・周辺分譲価格相場　：　決議時資料 212万円/坪 → 現在 280万円/坪位…昨日の事業協力者発言。
　　　　　　　　　　　　280 - 212 = 68万円 = 決議時から現在の上昇幅 = 事業協力者の分譲収入増
・建物占有面積 　　 ：　 20,345坪…Ⅰ工区予定戸数 987戸、内現所有者に最大577戸分の権利
　　　　　　　　　　　　 現所有者は狭い住戸の取得も多いし、一定数の転出者もいるので、
　　　　　　　　　　　　 分譲 vs 非分譲(団地所有者の取得権)の面積比を最大50:50と仮定すると、
　　　　　　　　　　　　 事業協力者の分譲販売面積は所有者の取得分を除いて少なくとも10,173坪
　　　　　　　　　　　　はあると想定される。
・相場上昇での収入増：　69.2億円…事業協力者分譲収入(=利益)増加 (10,173坪 x 単価上昇68万円)
・ﾌﾟﾗｽとﾏｲﾅｽ要因の差：　11.3億円…トータルでは分譲価格上昇のプラス要因の方が大きい。
　　　　　　　　　　　　　(分譲収入増加 69.2億円 - 工事費値上り 57.9億円）
大枠で計算すると、上記のように工事費高騰のマイナス要因より分譲価格高騰による収入増のプラス要因の方が大きいので、事業協力者の分譲収入増加分で工事費増加分をまかなっても余りある計算になるのに、団地所有者に過大な値上げを迫る具体的根拠は、どの辺にあるんでしょうかね？・・・たいしたQ＆Aの時間も取らずに説明会はお開きになりました。
事業協力者がこっちも負担を増やしてるって言ってたけど、具体的に何をいくら追加負担するのか、その負担のおかげで所有者が一体いくら位負担軽減となっているのか数値的な根拠を明確にして欲しいですよね。…最低値は影響0だけど、それを超えると異常な負担増。
長年積上げて決議した際に提示された一番重要な経済条件をいとも簡単に、たった1回の説明会で突然一方的に大幅値上げするって、そんな乱暴なやり方って普通にまかり通るんですかね？？？
建替え組合も、時間がないから理解してくれと言ってましたが、値上げの必然性がキチンと理解できる明確で具体的な根拠と不透明な部分をキチンと確認できるQ&Aの場がもう一度必要ですよね。
なにしろ、取得しようと考えてた住戸が一晩で数百万円単位で値上ってしまったわけだから。
事業協力者の利益のための建替えじゃなく、団地所有者のための建替えに戻して欲しいと思います。
本来、この土地を所有する我々が駅前開発や駅近大規模マンションの付加価値を享受すべき権利があるわけだから。

長くなってしまいましたが、上記の計算がほんとに正しいか、どこか間違ってないか、どなたか検証をしていただけると助かります。

コストが上がってるのは事実なんだから受け入れろよ
うるせーな
こっちは仮住まいで家賃がかさんでるんだよ
文句あるやつは売り渡して早く出ていってくれ
これ以上延期されたらたまったもんじゃない

野村の考えは2527が全てでしょ
地権者の半数以上が高齢者で戻って来る人数と等価交換をする人数で秤をかけて今の条件でも押し通せると思ったから今回の議案なんだと思う。既に引っ越しをしている人にとっては事業を、早く進めて欲しいからね。
事業計画変更の臨時総会が地権者の最後の反抗場だけどそれを差引いても早く進めて欲しい人数が多いから野村はムチャクチャな進め方をしてると思う。
それでも利益は出るんだから黙ってろってのが野村の意見じゃない。

ありがとうございます。上記の試算でほぼ間違いないと思います。

説明会では、デベロッパーの質疑応答も非誠実で、地権者の増床費用の値上げでどれだけ工事費の値上がりをカバーできるのかについての納得のゆく説明はありませんでしたね。

唯一の判断材料となる資料も、ツッコミどころ満載なので、事前配布せず、説明会直前に配布するという姑息さです。地権者の不満が大勢を占めないように、居住者ごとに条件面で格差をつけるなど、きわめて用意周到な対応です。デベロッパー担当者に傲岸不遜な対応を見ても、地権者と一緒に歩むというより、我々を「養分」を見なしているようできわめて不愉快でした。

経済条件もデベロッパーに有利に設定されています。決議時資料 212万円/坪がそもそも低めに設定されています。４年後の物価上昇を考えると、320万円程度の坪単価での販売もあり得ると思っています。おそらく工事費の上昇は販売価格の上昇でほぼカバーできるはずです。これから竣工する、ある団地の建て替え事業でも同様に工事費上昇に見舞われましたが、建て替え決議後に区分所有者の負担増はいっさい求められませんでした。建設費の上昇は分譲価格の引き上げでカバーしています。

昨年の決議時点で、すでに工事費は上昇していたのですから、デベロッパーはこの時点で経済条件を見直すことができました。それをあえてせず、建て替え決議が成立した直後から、突如として見直し作業を進めて、最大で1000万円以上の値上げをするというのですから相当悪質です。地権者の大半はすでに引っ越しを済ませているのですから、戻る家はすでになく、条件変更には従わざる得ません。マスコミや国土交通省などにも報告すべきような悪質事案だと思います。

こんなやり方を押し通されたら
たとえば今回の条件をのんだとしても
次に何をされるかわからないという不信感がある。

マスコミや週刊誌が好きそうな話題だけど、どこか取り上げてくれないですかね？
Twitterで愚痴れば食いついてくるかな？

ここでぎゃーぎゃー言ってる人なんで建て替え決議賛成したの？

やっぱり分断作戦でしたねー
値上がり影響0円の人、数百万円影響受ける人

建替え組合、「一丸となり協力して」

人によって影響度が全く違うのに
この状況で「一丸」になれますかね・・・

みなさん、ここは一丸となって建て替え決議の無効化を焦点に争いましょう！

>>2534 契約者さん

デベロッパーは良く撤退しなかったなと思いました

>>2535 契約者さん
デベロッパーもよく撤退しなかたなと思いました。リーマンショック直後、市況環境が悪くなったと豊中市新千里北町団地の建て替えを撤退した不動産会社（東急不動産）があった（経験した）ので、まだ撤退しなっただけよかったと思います。（その後阪急不動産が建替えました。ジオ千里中央）高く売れるはず（値段が付く）とは言うがこの南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えないし（中古物件が安いのも多い）、デベロッパーブランド力でしか売れないエリアであるのも事実なのである程度はお任せしたほうがいいと思いますし、デベロッパーに賛成です。結局、出費はあるけどその分資産は増えるのも事実なので

一番の問題は、デベロッパーは、建替え決議時点で経済条件を変更すべきだったのに、それを怠り、決議後に騙し討ちのような変更を行ったことです。企業にとって一番大事な商道徳に反する行為です。

「建替え決議に賛成したのに、文句をいうな」という人がいますが、建替え決議賛成の前提条件の経済条件が短期間で変更されたのですから、これに異議を申してるのは理にかなっています。

このような条件なら賛成しなかった人が多数いたはずで、薄氷を踏んだ建替え決議は間違いなく成立しなかったでしょう。臨時総会での反対票が仮に過半数に届かなくても、賛成票が決議成立に必要な有効得票数にかなり不足すれば（おそらく過半数の賛成はあるでしょうが……）、法的に建替え決議の無効性が問われる状況になります。臨時総会での反対票が、建替え決議時点で反対票に投じられたことの裏付けになることです。つまり、建替え決議が不成立だった傍証になります。

こういうことは今後の建替え事業の悪しき前例となるので、行政やマスコミが知っておくべきことです。特に認可を出した船橋市には通報すべき事案と考えます。こういう騙し討ちを行う平然と行うデベロッパーは、さらにインフレが進むと計画から平気で撤退することをやりかねないと危惧します。

>>2537 匿名さん

あなた、地権者？

地権者です

>2531
TVなら「噂の!東京マガジン」、週刊誌なら「週刊現代」が食いつきそう。デベが実名で報道されればダメージは受けそうだけどね。

>>2535 契約者さん3さん

ほんとですね！
大赤字出すなら、今の時点で撤退する方が損失少ないかもしれませんね。
もしそうなると私は困りますが。

別の南船橋物件を購入した者です。
資材は3割～2倍くらい高騰してるし、人件費もただでさえ人手不足の建築業界なのに国策で給料も上げていく方針で高止まりなんで仕方ないんじゃないですかね。

正直、南船橋のポテンシャルならこの団地もプラウドブランドに建て替えてもらえる可能性も全然あると思っていて、そんな中下手にケチって仕様の良くないノンブランドになったら勿体無いなとは思います。
なので金額を上げることは呑む代わりに高仕様のプラウドブランドにしろとかそういう交渉した方が最終的な利益になりそうな気がしました。

>>2536 投資家さん

＞南船橋駅周辺の所得層を想像するとこの価格（６０００万円）で買える方々が、多く住んでいるようには思えない

これから売られる物件はここに住んでる人をターゲットにしてないですよ。
今までは都内を検討してたような層が住むことになります。中古も駅遠になれば安いですがサザン・グランドホライゾンはいまだに坪200くらいで売れてます。

>>2543 マンコミュファンさん
現時点での条件も決して悪くはないのは確かなのですが
後出しで条件を変えてきたり、事前精査の時間を与えなかったりと
不審な行動が目につき

「ここで相手方の言い分を黙って呑んだら、今度更にどんどん不利に変えられるのでは？」
という不信感が芽生えてしまってるんですよね。

>>2543 マンコミュファンさん
三井が南船橋駅前に千葉県初の都心型ブランド「パークリュクス」を持ってきましたしね。
新船橋のプラウドのような街並みもワンチャンありかもです。

>>2547 匿名さん

三井は南船橋に凄い力入れてますよね！
だからこそ団地建て替えは良いものになってほしいです。
例に出していただいた新船橋なんてそれの代表例みたいなもので、いまだにマンション界隈の方からも評価が高く価値を保ち続けてます。若松団地もそれ以上になれるポテンシャルがあると思います。

>>2544 契約者さん1さん
そう、都内に検討している人々って何処に住んでいるのか？つい最近まで６０００万円もあれば、豊洲、HARUMI FLAGが購入できたのに、今となっては（５年後）南船橋？ホントに購入者いるの？それもD棟合わせて約９００戸近くを６０００万円前後？で売るって、デベロッパーもよくそんなリスク？を取ってまで、この案件を進めるなんて、凄いと私は思いますけどね。撤退しない購入者としては感謝ですね。少し購入者の負担は増えますが。

結構な値上げを提案されて、デベロッパーに感謝する書き込みをする方はどのような属性の方なんでしょうか。最大1000万円近い値上げが一夜にして行われたわけですよ。私は建替え推進には全面的に賛成ですが、このスレには定期的にデベロッパーを賛美する書き込みがあるので非常に気持ち悪く感じています。

ところで野村が作成した資料では、4月に住戸選定説明会、5月に住居確定、事業計画変更の臨時総会が７月～９月に行われる予定ですが、これって順番がおかしくないですか？　推進決議の前提条件となる価格変更が行われたわけですから、まず臨時総会で価格変更を組合員が承認したうえで住戸選定・確定が行われるのが筋なはずです。これを逆転させるって、かなり無理筋のように思えます。　手続き的に瑕疵がありますから、組合員の中に法律知識がある人が差し止め訴訟をするリスクがあります。訴訟で予定されたスケジュールが組めなくなれば、それこそ建替えプロジェクトが頓挫します。あまりに強引で危険な進行だと思います。ある程度の値上げは避けられないにしても、二段階ある値上げを一段階にして値上げ幅を圧縮するなどの譲歩がないと、地権者も納得しないのではないでしょうか。デベは、建替え決議が成立したなら、何でも押し通せると思っているのでしょうが、訴訟リスクについての考えが甘いように思えます。

習志野台団地11街区の建替えでは、建替え決議の有効性をめぐって訴訟になり、プロジェクトが中断中です。若松でもこのようなことにならないのか心配です。地権者を分断するような露骨な懐柔策ではなく、皆が納得できる穏当な妥協案を提案すれば、一丸となって建替えプロジェクトが進行すると思うのですが。

デベの方がこのスレを見ているならば、いまからでも良いので考え方を改めて、改善案を検討すべきです。建替え決議直後の条件変更というのは、前例のない悪手です。これだけの巨大プロジェクトで悪評を残せば、今後も続く建替え事業で、野村不動産やネクストを選択する管理組合はいなくなると思いますよ。

噂の!東京マガジン
https://bs.tbs.co.jp/uwasa/mail/

長文で怒ってる人の文章は読んでもらえないよ。

船橋市ホームページ
https://www.city.funabashi.lg.jp/inquiry/mailform999996.html

週刊現代情報提供
https://wgen.kodansha.ne.jp/info-provision/

>>2543 マンコミュファンさん

本当そう思います。
日当たりも良く緑も多い素敵な場所なのに、ギュッと詰まったファミリーマンション…
場所によっては日当たりも悪くなるし景色も悪い…
今の団地の雰囲気を残した低層のプラウド的にしてたらもっと注目を浴び外部の購入者へも高値で売れたはず。
マンションの設計といい、この場所の良さを生かされてないのを最初から思っていました。

>>2554 住民さん2さん

今も十分世帯数は多いので低層は難しいかと。
総戸数を減らしたらデベ側の利益が減ってやる意味なくなりますし、地権者住戸の割合が多いとマイナスイメージになって売れにくくなります。
今の配棟計画は決して悪いものではないですよ。

配置計画についてはごく一般的ですね

仕様のグレードを上げてプラウドシティにしてほしいな

三井の街にプラウドができるはずないでしょ
近隣の地価の値上がり率を反映してない方が問題じゃない？

>>2557 契約者さん1さん
武蔵小杉や豊洲みたいな三井不動産中心の開発地にも普通にプラウドシリーズありますし、十分にあり得るかなと。
むしろ三井が街のブランド高めようとしてるので、そこに乗っかってプラウドシリーズ建てる　の方が主線かなと個人的には思ってます。

先日書込んだ文章が改行等、スマホでは読みにくかったので整理して再度書き込みます。
結論から言うと、本当に大幅値上げの必然性があるのか精査・確認したい、との趣旨です。
1件妥当とのコメントを頂きましたが、他の方にも下記試算の妥当性確認をお願いいたします。

１．工事費値上り影響
57.9億円(今回説明会資料)…何らかの方法で埋め合わせが必要な金額

２．想定分譲単価の上昇額
68万円/坪 ＝ 現在280万円(事業協力者発言) - 212万円(23年1月資料)
今回資料には重要な想定分譲単価の記載が無く事業協力者が口頭で270-280と説明
周辺相場：PH南船橋3期 280万円前後 / PL南船橋 300万円位…駅前開発で付加価値急上昇中
　　
３．事業協力者分譲販売分面積の前提 (所有者再取得戸数等 2022年9月資料)
11,067坪以上＝全体占有面積 20,345坪 x 分譲販売想定シェア 54.4%(戸数シェアと同率)　
分譲販売想定戸数：537戸(シェア54.4%) = 全体987戸 - 再取得想定戸数450戸　

４．分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入(=利益)の推定増加額　
75.2億円 = 分譲面積 11,067坪 x 販売単価上昇 68万円

５．分譲価格上昇と工事費値上りの差引きインパクト
＋17.3億円(分譲収入増加が大きい) = 分譲価格上昇額 75.2億円 - 工事費値上り額 57.9億円

・疑問点
①事業協力者負担を51.7億円増やしたとの事だが、分譲販売で75.2億円の収入増(=利益)という原資が見込まれる中、所有者に6.2億円もの巨額な追加値上げを迫る論理的根拠を説明いただきたい。

②長年丁寧に積上げ決議の判断材料として提示された一番重要な経済条件を、決議後に極端な条件変更を一方的に通告するやり方は、建替え関連法令の主旨や規定に反していないのか？
…船橋市担当部局へ今回の経済条件大幅変更は報告済みなのか？

③増床負担金坪単価を面積帯別で極端に歪(不平等)な形とした根拠は？、所有者の意見聴取は不要か？　　
決議前(22年9月)提示に対し、今回(24年3月)提示の面積帯別の値上り幅格差が極端に大き過ぎるのではないか？…更に、従来60㎡まで同一単価 → 今回50㎡以上から累進的単価増額
60㎡ 値上り額 +117万円 ～ 100㎡値上り額 +829万円

23年9月資料で50㎡以上取得希望者が全体の76.6% → 所有者の8割弱に影響有り。
決議前から建築費の大幅上昇は継続しており、トレンド継続が容易に想定されたのに、22年22年9月に１度値上げしたものの、結果的には決議前に安値で賛成を誘引し決議成立後になって再度大幅な値上げを迫り、事後的に経済条件の大幅改変をしようとすることは、決議前に一定の負担額を決めておくとの建替え関連法令の主旨や規定に反していないか？
決議前に今回のような大幅変更の可能性があるとは一言の説明もなく、調整の範囲を逸脱した事後での大きな条件改変の可能性があることが事前周知されていたら、決議は果して成立しただろうか？
結果、所有者は広く良い場所の取得をあきらめ、それら高付加価値の部屋は、事業協力者の分譲にまわり、その収益を積み上げることに繋がるのではなか？
改定版住戸計画で、海に面した棟の最上階を100㎡越えに変更したり、角部屋をかなり増やしており、上記事象を誘導するような改変が行われているように思われる。
ビジネスとしては正しい戦略だろうが、建替え・所有者に寄り添うという観点でいかがなものか？
一般的な建替えは、良くも悪くも地権者が分譲前に最上階や角部屋など良い部屋を格安で取得できる場合がほとんどだが(本件の決議前経済条件もそうだった)、このままでは、本件は普通あり得ないその真逆の構造になると思われる。

④掲示板でも賛否が激しく分れる中、追加質問機会も与えず値上げを強行するのか？

事業協力者利益のための建替えではなく所有者全員のための建替えに戻して欲しいと思います。

是非、所有者の皆さんの疑問を確認する対話の場を設けるよう建替え組合にご要請下さい。

詳細な試算ありがとうございます。

試算に間違いはないと思います。
ひとつよくわからなかったのは、再取得想定戸数450戸の積算根拠です。
資料には該当の記述が見つからなかったので。

ご参考までに、ブリリアシティ石神井公園への建替えに成功した石神井公園団地は
従前の490戸から844戸に増やしています。

このうちの543戸が、権利者以外に販売する保留床住戸でした。
つまり実際に戻られたのは301戸（地権者の61.4％）で、全販売戸数の35.6％でした。
この地権者の約6割が再取得というのはかなり良い数字と言われています。

試算の再取得想定戸数450戸は、若松第二住宅576戸の78％に相当します。
これは石神井公園団地の場合より16.5％も高い数字です。

実際のところ、若松第二住宅の再取得戸数はもっと少ないのではないでしょうか。
デベロッパーが販売できる戸数はもっと大きいのであれば、分譲相場上昇による事業協力者の分譲収入増加はさらに大きくなります。

再取得の想定戸数はアンケート結果がわかると思うのでデベロッパー側で情報開示してほしいですね。

現在の想定坪単価280万円(事業協力者発言)ですが、インフレで軒並みマンション価格が上昇していることを考えると、2028年度販売時点では300万円程度になる可能性は十分にありそうです。

今回の条件変更で目がひん剥くぐらい驚いたのは、再取得の増床ルールの改悪です。

建替え決議時の増床ルールは、60㎡までは決議時の保留床価格約154.6万円/坪、 60㎡超の部分は、1.05倍の約162.4万円/坪で設定していました。

これが今回の説明会で突然
①50㎡以下の部分　→　約154.6万円/坪（保留床価格の1.05倍）
②50㎡超～75㎡以下の部分　→　約193.3万円/坪（上記①×1.25倍）
③75㎡超の部分　→　約231.9万円/坪（上記①×1.5倍）

75㎡超については上乗せ率が5％→50％ですから、10倍の値上げです！

建築価格が上昇しているとはいえ、販売坪単価は上昇しているので十分吸収できるはずです。実際に、これから竣工する建替え物件でも、権利者が再取得条件に変更はなく、デベロッパーが販売価格をあげることで対応しています。

デベロッパーは、長谷工コーポレーションの工事見積額が2022年9月より約23％と上昇したと言っていますが、なぜ建替え決議直前の2023年の3月末に再度見積もりをとらなかったのでしょうか。当時、工事費価格は急騰しており、普通であれば、この時点で見積もりをとるのが常識的対応です。それをやらなかったのは、建て替えの経済条件をこれ以上悪化させると、決議が成立しなくなるので、あえてそれをやらず、決議後に値上げすることを考えていたのでしょう。

仮にそのような悪意がなかったとしたら、それはそれで大問題で、デベロッパーの失態ですね。普通の案件なら担当社員は間違いなくクビが飛びます。

想定以上に工事費があがっているのは事実なので、ある程度の値上げはやむを得ないかもしれませんが、それをやるならば、情報を開示して、建て替え決議の前にやるのが筋です。

建て替え決議後１年も経っていないのに、最大で1000万円以上（最も専有面積が広くて高い部屋）の値上げを行うというのは「騙し討ち」以外の何者でもありません。
「野村さん、それをやっちゃおしまいよ！」ですね。

このようなことがまかり通れば、とりあえず地権者が飛びつくバラ色の提案で建て替え決議を通して、あとから難癖をつけて値上げするという蛮行が繰り返されます

こんなに不満が続出しているのに、4月に住戸選定説明会をしれっと強行するんでしょうか？　これは大変なことにありますよ。ホンマに

あと野村不動産がやらかしそうなことをもうひとつ。権利者の部屋はクロスやキッチン、トイレなどは、賃貸住宅仕様の低レベル施工。分譲用の標準仕様とは格段にレベルを落とす可能性あり。この部分のコストカットも100万円以上ありそう。もうなんでもありですよ。ホンマに

>>2565 若松第二住宅の悩める住人 さん

それは麻布台ヒルズでさえ行われてることで普通なのでは。

ありがとうございます。いつもながらのデベのレスキュー　コメント

>>2566

建替決議は通ったんだから、デベはやりたい放題！

いっそ主幹事の野村さんには降りてもらって、三井、旭化成や東京建物などの比較的良心的なデベに交代してもらったほうがよいのでは？　プラウドは確かに強力なブランドだけど、説明会での住民質問者への高圧的な対応を見ると、かなり奢っているように感じます。管理組合理事長さんは非常に誠実な回答をされていたので、対照的でした。逆にいえば、その善意につけ込んで、むちゃくちゃな変更をねじ込んできた感がありますね。せっかく建て替え決議までたどり着いたのに、自らその信頼の土台を根底から覆すなんてね…。先が思いやられます

そもそも何で野村なの？三井の街なんだから三井が主幹事やればいいやんけ