フォレストレジデンス@流山おおたかの森

火付けの478です。

ちょっと自分の間違いを修正します。

土地の登記費用は、「司法書士」の預かりではなく、「売主」の預かりでした。
で、精算作業するのが司法書士ですね。

重説の特記事項(40)⑦にも「売主（オリックス・リアルエステート株式会社（現：オリックス不動産））が預かる」って記載されてますね。

より一層心配ですな。

＞F棟やP棟に入居済みの方

ちなみに「預かり書」「保証書」等発行されましたか？

484さん

〉この期間土地について登記上の所有権者は誰なのでしょうか。

従前地の所有権に関する登記名義人はＵＲですから心配ないです。
そして、h17.3.30付けでＵＲとオリ＆東京建物間で土地譲渡契約が締結されています。
（実際の土地所有権移転登記は換地処分公告後に行われます）

４７８さん
確かに「売主」が預かることになっていますね。　私も余計心配です。
重説にどのように書かれていたにせよ、当初の予定から１０年も延びるのですから、事情変更の原則により「異例の長期間預かりにふさわしい適切な保管方法への変更」を要求して当然だと思いますよ。

４８７さん
有難うございます。　デベが土地を買った相手がＵＲであることは間違いないと思いますが、ＵＲが旧地主から土地を買った時点では土地の移転登記が可能だった（区画整理開始以前だった）のでしょうか？　私はいい加減な性格のため、契約時にもらった説明書類など引っ越し準備のどさくさに紛れてどこかへやってしまったのですが、それらしきことが書いてありましたっけ？　もし書いてあればまさか嘘はつかないとは思いますが…

４８０＝４８２＝４８４＝４８８です。
（１）登記関係費用（特に登録免許税）について、税務関係（財務省）の専門家から回答が来ましたが、「この税は法務省関係なので、財務省ではよくわからない」ということでした。
（２）またその専門家の紹介で、ある司法書士事務所にも聞きましたが、ここでも「これまで出会ったことのないレアケースでよく分からない」という回答でした。
（３）そこで、そもそも「区画整理中の土地については、本当に登記ができないのか？」ということを法務局松戸支局に問い合わせてみました。
答えは「必ずしも絶対に不可能ではない。　従前地に対して登記できることもあるが、具体的には売買契約書、登記簿謄本などを見ないと確定的な答えはできない」ということでした。
（４）その後双日からは依然として「音沙汰なし」なので、再度照会したところ、相変わらず調査中という回答でした。「自分のところから請求した金額について、１週間経っても計算方法が分からない、などということがあり得るのか？」と思いましたが、「それでは、マンション本体の代金は支払うが、登記関係などの費用はちゃんとした説明があるまでは払わない。　支払い期限（４月２１日）に間に合わなくてもよいか？」というと、「結構です」という答えでした。
（５）本日マンション本体の代金（請求額）を銀行送金しました。

４７８・４８６です

今回の登記費用の計算根拠は以下のとおりです。
色々ヒアリングしました。

【建物】
●税金
・所有権保存
　 ①税率は0.15%です。
　 ②本物件の単価は約120,455円/㎡です。
　 ③各戸の登記上の建物面積は、販売上表記されている面積の
　 　95%程度です。
なお、共有部分の面積は各戸に按分するのではなく、
　 共有施設等の設置状況を鑑みて、単価の方で調整されています。
　 従って、８０㎡の部屋を購入された場合、
　(計算式）80㎡×0.15%×120,455円×95%
　　　　　＝約13,732円


・抵当権設定
　①税率は0.1%です。
　従って、3,000万円のローンを組んだ場合、
　　(計算式）0.1%×3,000円
　　　　　＝3万円

●土地
・所有権移転
　 ①税率は2%です。
　（現在の1%は特例税率ですので、本則の2%で計算します。
　　10年後には特例措置が廃止されているかもしれませんから。。。）
　 ②本土地の予測単価は15万円/㎡です。
　 ③各戸の土地の計算は持分比率で算出されます。
　 　計算式は、
　　　「2,252,798×（販売上の部屋面積÷4,306,982）」
　　 です。　

　 従って、８０㎡の部屋を購入された場合、
　(計算式）2%×15万円×2,252,798×（80÷4,306,982）
　　　　　＝約125,533円

以上、税金の計算根拠です。


従って、これ以外の金額が司法書士への報酬となります。

ローンの有無や本数で各人に請求される報酬額が大幅に変わるので
何ともいえませんが、報酬額は30万円〜50万円程度ではないでしょうか？
概算なので、精算時に10%程度返金されるでしょう。


これだけの規模の物件でかつ、表題登記も買主負担なんで、
妥当な報酬額なのかと自分を納得させてますが。。。

B棟入居予定の皆様のご参考に、公表していいのか(もし法律に詳しい方がおられて、これが違法ならば削除お願いいたします。）判断がつきませんが、建物登記に係わる我が家（80㎡台、2名共有名義）の正確な数字です。

１．建物登記費用（区分建物表題登記）¥66,150　支払先：○○登記総合事務所
　　調査・測量・申請・書類の作成

２．登録免許税又は印紙税　¥18,300 + 抵当権設定(借入金 x 1%)
　　（内訳）所有権保存　¥14,000
　　　　　　抵当権設定(本人)　借入金 x 1%
　　　　　　抵当権設定(共有人)　借入金 x 1%
　　　　　　全部事項証明書(謄本)　¥3,000
　　　　　　住宅用家屋証明書　¥1,300　　

３．報酬額　¥138,610　支払先：○○○○総合事務所
(内訳) 所有権保存　¥23,790
　　　　　　抵当権設定(本人)　\36,180
　　　　　　抵当権設定(共有人)　\36,180
　　　　　　全部事項証明書(謄本)　¥3,880
　　　　　　住宅用家屋証明書　¥3,500
登記原因証明情報・要文案書類等　\19,970
日当　\5,000
旅費・交通費　\3,510
消費税　\6,600　　

４．合計　¥223,060 + 抵当権設定費用

報酬額は、たぶん何か司法書士業務に係わる報酬基準のようなものがあると思われますが、それにしても高いですね。
FR全体の建物だけの報酬で約7千万(単純計算)ですか........うらやましい仕事ですね。

＞４９０さん　４８９です。
お世話様でした。　しかし「いろいろヒヤリングしました」というのはどこに聞かれたのでしょうか？　もしデベ側（双日、オリックスなど）に聞かれたのだとすると、「なぜ４９０さんには詳細な回答をし、私には未だに何の返事もないのか」とすこぶる疑問かつ不満です。　そもそもこんな計算は、聞かれるまでもなく、請求の際に当然明示すべきことではないでしょうかね。
それに、例えば建物関係の場合、我が家に対する請求額は（前に申し上げたとおり）約２０万円です。　その中、登録免許税が約１４千円だとすると、残りから区分建物表題登記の費用約７万円程度を引いた金額１０〜１１万円が保存登記にかかわる司法書士報酬ということになるのでしょうか？（我が家の場合、抵当権関係はありません。）
我が家の課税評価額を＠120,455円/㎡として計算すると、１０００万円以下になりますが、その場合３〜４万円が相場ではないでしょうか。　旧司法書士報酬規定では大体そんなものです。　その約３倍というのは高過ぎると思いますよ。
４９０さんは「これだけの規模の物件だから」といわれますが、規模が大きければ１戸当たりの手数料はむしろ安くなるのではありませんかね。

＞４９１さん
有難うございました。　大変参考になります。　勿論、公表しても法的には何の問題もありません。　司法書士報酬というのは、一般の商売でいえば「あの店ではこれこれの品物を○○円で売っているよ」というのと同じことです。　問題があるとすれば、個人情報、プライバシーの関係でしょうが、ご本人が公開される分には全く問題にはなりません。

＞報酬額は、たぶん何か司法書士業務に係わる報酬基準のようなものがあると思われますが
昔は、上記の司法書士報酬規定というものがありましたが、現在では一連の自由化の流れの中で廃止されています。　しかし、だからといって「幾らでもぼったくってよい」というわけでは勿論なく、倫理規定のようなものはあります。　旧報酬規定も一応の目途として参考になると思いますが、実際には司法書士同士の競争で、むしろこれより安くなっているのではないでしょうか。　旧報酬規定が廃止されたのも正にそういう趣旨からですから…

４９２です。
先ほど、登記関係費用の件について双日から（一部ですが）回答がありました。土地関係については、なお不明な点があるので後日改めてご報告しますが、取りあえず建物関係について先日の請求額より約５〜６万円減額してきました。

前回４９２での試算（土地関係の司法書士報酬は約１０〜１１万円になるという計算）は大体そのとおりだったらしいのですが、これを再見積もりによってほぼ半減してきたのです。概算請求だとはいっても、清算するのは登録免許税についてだけで、報酬部分についてはほぼこのとおり、精々端数調整程度でしょう。　司法書士も司法書士だけれども、それを全くチェックしない双日も双日。「揃いも揃っていい加減だなあ」と呆れます。

私も金額に唖然として司法書士に見積もりを出させました。
９０㎡以下の部屋ですが、登記費用が合計で６０万円を超えているのです。
だいたい「諸費用７万円」て何なんでしょう。

預かり金の管理方法については、不明と言われ、
早急に連絡せよと言い渡して置きましたが、
これについても音沙汰なし。情けなくなります。

４９３さんをはじめとして皆様の書き込みに勇気を得たので、
双日に再び問い合わせることにします。
ありがとうございました。

４９３です。　
４行目「土地関係の司法書士報酬は…」は「建物関係の司法書士報酬は…」の誤りでした。
訂正します。

はじめて書き込みをします。
皆様、引渡日の変更に伴う経費は、もう受け取っていらっしゃいますか？
我が家はボロ社宅のため申請した金額も微々たるものですが、その後何も
連絡がないもので…

みなさま、こんにちは。
我が家も建物と土地の登記費用の内訳を確認しました。

登録免許税は誤魔化しようがないので、この書き込みでは省略させていただきます。

報酬額は、皆様の書き込みと同様でした。自由化前に比べると、大部高くなっている印象でしたが、我が家では抵当権設定もありますし、指定の司法書士事務所を選ぶ選択肢以外がないと価格交渉力があまり無いので、安くさせるのは難しいかなと思いました。

普通の感覚ですと、524戸契約ということで、スケールメリットを生かして、売主は提携の司法書士事務所にできるだけ、報酬額を低く設定するよう交渉するのが、企業として努力すべき点だと思うのですが、どうもこの業界は、不透明・癒着・契約者軽視の体質から脱却できていないように感じます。

また、今の登記手続きは、電子化され、登記所に出向かなくても、クリックでできるようになっているようですので、機械的に処理すれば、効率よく儲かる仕組みになっているみたいです。←ここ間違っていたら大変申し訳ありません。

電話で予備費扱いの諸費用が7万円と聞き、？おかしいと感じましたので、詳細な見積書を請求しました。その中には、NO.491様と同じく登記原因証明情報・要文案書類等　\19,970
が含まれ、ほか日当交通費などが計上されていました。報酬は少し高めなのですが、それで十分以上の利益が取れそうなので、ほかにボッタクリ項目はありませんでした。

また、土地の明細については、10年も先なので、書類としては開示できないということでした。

30万円といえば、我が家では、大金です。この様な状況で、土地登記費用30万円を、無担保・無利息で10年間、売主に預けるのは、あまりに、買主に不利益なので、不承諾と双日に伝えましたが、困りますが、売り主に確認しますとの返答。司法書士も10年後の見積もりは不確定要素が多いので出せないというのに、金は出せと。

しかし、あくまでも登記の依頼者は、買主の私たちであり、その依頼に基づいて手続を行うのは事務所である以上、売主は関係ない筈だと我が家では考えています。

概算金は、登記の明細に基づいて、１０％増しの印象です。
建物登記は、すぐに終了するとしても、残りの土地登記概算金から10年間で利息を不当利得するのが目的でしょうか？
500戸で、約1億5千万円を例えば、売主の金融関連会社に預けて、商品化すれば、年利５％くらいは利益が取れるんでは？とも思ってしまいます。ちなみにその場合は、10年で利益は8000万円で、1.5倍です。

それと、双日には固定資産税関連の請求が購入見積もり時は2万円だったのが、なぜ今回10万円なのかを聞いているところです。

４９３＝４９５　です。
（１）土地の登記について
マンションの土地の「登記簿上の所有権者」はＵＲで間違いないようですね。　ついでに申し上げると、平成１１年に区画整理開始、平成１４年７月２１日にＵＲが所有権登記、その土地を平成１７年３月３１日にＵＲから売主（オリックス、東建）が購入（登記未済）ということのようです。
そうだとすると、おそらく現状は「保留地」でしょう。　事実関係がよく分からないために、何となく「仮換地だろう」と考えていたのですが、「保留地」だとすると大分見通しがよくなってきた感じです。　登記ができない理由も「保留地だから」ということなら納得がゆきます。　しかし、だからといって重要な問題点がすべて解消したわけでは勿論ありません。
現在「中間登記の省略」が事実上できなくなりましたから、１０数年先（予定）の区画整理完了時点では ＵＲ→売主、売主→購入者 という２件の登記が必要になります。　その必要書類の事前準備、保管方法など非常に重要な問題であるにもかかわらず、何の連絡も説明もないのは一体どういうことなのでしょうかね。
もっとも、ローンを借りる予定の方については、多分銀行が適切な処置をとるはずですから、あまり深刻に考える必要はないかもしれませんが、その予定のない方はご自分できちんと確認、処理しておかなければならないと思います。

（２）４９７さん
登記関係費用の内訳に納得されました？　私は到底納得できません。
＞我が家では抵当権設定もありますし
抵当権設定については、それはそれで別途報酬を支払われるわけですよね。

＞指定の司法書士事務所を選ぶ選択肢以外がないと価格交渉力があまり無い
売り主側が一方的に司法書士事務所を選ぶのであれば、尚更購入者の利益も考慮すべき（いわゆる「善管義務」がある）と思います。　少なくとも旧報酬規程や報酬基準に比べて著しく高い金額を請求する場合はその根拠を示すべきでしょう。

＞登記原因証明情報・要文案書類等　\19,970
これは一体何なのでしょう？　特に「情報」、「要文案」とは何のことでしょうか？　多分「区画整理終了時点での登記に必要な書類」に関するものだろうとは思いますが、購入者１戸ごとに「情報」や「文案」が要るのでしょうか？　Ｂ棟だけでも総額約４６０万円、他の棟も合わせれば１０百万円を超える額になります。　「これほどの金額が必要な情報・文案とはどんなものなのか」私には想像もつきません。

＞日当　\5,000　　旅費・交通費　\3,510　（金額は４９１さんからの引用です）
「日当などは当然報酬に含まれている。　これは二重請求だ。」と考えますが、仮にそうでないとしても、１戸当たりこの金額だとＢ棟だけでも総額１００万円を超えます。　何人分の日当なのでしょう？
旅費・交通費についても同様です。　１戸当たりこの金額だとＢ棟だけで総額約７０万円になります。　ヘリコプターでもチャーターして来る心算なのでしょうか？

以上いろいろと申し上げましたが、私はなお粘り強く交渉する心算です。　４９６さんもどうか諦めないで、ご一緒に頑張りましょう。　他の購入者の皆様もぜひご支援をお願いいたします。

（３）４９６さん
私は「引き渡し日の変更に伴う経費は発生しない。従って請求していない」のですが、これは「４９６さんが今回の残金などをお支払になる際に相殺してよいのではないか」と思います。（差し引きして払うということです。）
まあ、一応事前にその旨電話ぐらいしておいた方がよいかもしれませんが…

報酬と違って日当・交通費は実際に作業した人数で計算して支払われるべきものですよね。
実際に使った金額できちんと清算して戻してくれるのならいいのですが。

（１）４９８への追加です。
そもそも、どうして将来の登記関係費用を売主に預けておかなくてはならないのでしょうか？
もし将来「登記関係費用が払えないために登記ができない」というようなことが起きた場合、困るのは購入者であって、売り主ではありませんよね。　「売主が預かっておく」なんて大きなお世話です。

（２）４９９さん　おっしゃるとおりだと思いますが、これまた「そもそも」です。
「日当」というのは、「別途決まった給料をもらっている社員に対して、通常の業務とはやや違う仕事をさせた場合に支給するお金」のことですよね。　そういう場合、社内規定によって幾ら支払おうと雇用主の勝手ですが、それをクライアントに転嫁するのはおかしいです。
登記事務という司法書士本来の仕事をし、それに対してクライアントからは多過ぎるほどの報酬を受け取っておきながら、更にその他に「日当を払え」というのはどういう理屈なのかと思います。

「交通費」についても同様です。司法書士という仕事柄、北海道や沖縄にでも行くのならともかく、ある程度（数時間程度？）の遠隔地に出向くことは当然ですから、それに要する交通費は「営業上の必要経費」として司法書士報酬の中で賄うべきものでしょう。　もし「営業上必要な経費もすべて別途請求する」ということだと、事務所の家賃、光熱費、電話代などもクライアントに請求するのですかね。

４９３さん
当方、既に諸経費全額払い済みなのですが、今から減額請求して戻ってくる公算はありそうでしょうか？ご教示いただければ幸いです。

3ヶ月点検みなさんどこを指摘しますか？
私は思い切って子供部屋の窓から隙間風が入ってくることを言ってみようと思います。
風が強いと部屋に砂（ほこり）が入ってくるし、何とかならないものかと。

５０１さん
私も気になって聞いてみましたが、後日入金してくれるそうですよ。
４月前に払って欲しかったですけど。
きちんと確認した方が正確だし早いですよ。

５０１さん　４９３です
私は依然として頑張っています。　未だに決着がつきません（というか、当方からの質問に対してちゃんとした回答が返ってこないのです）が、結果が出たらご報告します。　そして、もし「私と同じ計算方法を適用して計算したら金額が減る」というような場合は、当然減額、返還交渉をされるべきだと思いますよ。　登記関係費用はあくまで「概算」金額での請求を受けたのですから、後から清算を要求する権利は勿論あるはずです。