プラウド新浦安 その５

計画変更案はものすごいインパクトですね。
潮音の前とか、シーガーデンの前とか待っていた
人は、夢が断たれてしまいます。
皆さんがおっしゃっている通り、追い風は間違い
ないと思います。
当初、強気の値付けのプラウドでしたが、周囲の物件の
高騰ぶりと、この情報により、かなり評価が変わりそう
です。

第一種低層住居専用地域だと一戸建て以外に低層のマンションは建てられますか？
新町のマンションはどこも高層ばかりなので、豪華な低層マンションも素敵だと思うのですが、、、
どちらにしても価格は高くなりそうですね。

・・・という事は、今後高洲は閑静な住宅街になるんですかね。
ちっさい戸建が乱立してごちゃごちゃするより、５０坪の家が建つのは
街並みもきれいでいいと思います。
やっぱり海側で新築欲しかったから、縁あってプラウド買えて
良かったなあと、あらためて思ってきました。

…どうせなら
計画変更であれだけ第一種低層住居専用地域が増えたので、もしかしたら
戸建の価格が抑えられるんじゃないのでは。
高層の景色を重視しないで街の雰囲気を重視するのであれば、戸建分譲を
待つのも選択肢の一つかなって思いました。
土地の広さ165㎡以上が魅力です。いくら人気があっても1億以上の戸建を
大量供給（計画変更地区だけで700戸位？）する訳ないと思いますが、
いかがでしょうか。

>>667

１期２次、完売だったんですか。
倍率は最大で１４倍だったと聞いてはいましたが・・・

新価格帯で売れ行きが気になっていましたが、やっぱり人気はそれなりなんですね。

戸建は、土地が最低坪１５０万円としても、×５０で７５００万。
上物も土地に合わせると通常最低３０００万クラス。
さらに、私道負担・上下水道・電気ガス引込負担業者利益などなど考えると１億では到底無理では？
プラウドの土地評価などからすると１．５億と予想します。
人気地区では普通の値段ですが、何百戸もとなると？？？です。

ボーナスシーズン到来ですが、１部上場企業は好決算が多く良いさそうですね。

戸建ては９０００万円程度だと思う。

土地の価値は、マンションを建てられる土地と、低層住宅しか建てれない土地では
その価値が違ってくるでしょう。
まあ、高洲で販売中の土地を見ると1億ぐらいでないかと。

>>693

ＭＥ２１は当初全て旧公団が開発し（正式名称は「浦安東団地」だったはず）高島平の様なもの
にしようとしたらしいですが、結局は民間に次々用地を売り渡しそれが乱開発の引き金になった
り「結婚式場!?」「大規模温泉施設!?」etcと土地利用計画を聞いた時、場違いな感じがしまし
たが、結局は民活利用でおしゃれな街になりましたね。
三番瀬埋め立て中止の問題もありますが、重要なのはマンションなどで急激な人口増大で道路と
鉄道などの交通量キャパじゃないのでしょうか？
通勤路としては旧国鉄時代からの京葉線複々線化構想は中止になったらしいですし、各駅に
ホームの延伸の準備工事がされていて（15両化されて総武の２階建てグリーン車込みの快速電
車が乗り入れ可能になる筈）やろうとすれば不可能ではないもののJR東日本は消極的みたいですし。
第二湾岸道路計画はどうなったか、あまり覚えていませんが。

総武線の京葉線乗り入れは妥協案で黄色の各駅が来る予感がします。
西船橋の東西線の総武線への引込み線を利用して京葉線を繋げば済むので。
東西線の津田沼乗り入れをやめればラッシュ時の遅延を緩和できるので
メトロもニンマリかと。

もう一つ問題点として、現行の土地計画（業住融合用地）でマンションがさらに増加すると
駅から遠くなる分、自転車通勤での放置自転車対策で市の駐輪場増設も追っつかなくなる問題
もあるかも知れませんね。
今回の土地利用計画変更案は大きな転機ですね。
案が通ればプラウド南西用地の敷地面積が少し小さいので、プラウドが最後の大規模マン
ションとなる可能性は高いですね。二期は南東の一部の部屋とさらに南西側の残りの部屋
を一気に売り出す様な感じがするので、土地利用計画案を横目に買い時かも知れません。

今回「第一種低層住居専用地域」に変更された高洲6丁目2番地、8丁目2番地ですが、
パークウエイ沿いは「第二種住居地域」になっています。ですので、パークウエイ
沿いは、コンビニ・レストラン等ショップが可能のはずです。
高洲の海側が高級な住宅街とオシャレなショップというイメージは、あながち間違
いではないと思います。もっとも誰かが言ってるように経営が成り立つか？という
問題はありますね。ただ、コンビニは、大きな公園が近くてマルエツ？しかスーパ
ーがない現状を考えると絶対にいけると思いますけどね。

今回の用途変更でシーガーデンの南側のマンションを待ってた人や、高洲6丁目2番
地を待ってた人が、あきらめざるを得なくなったので、プラウド２期の販売はかな
り楽になったのではないでしょうか。
1期3次の販売状況、要チェックですね。1期2次のように高倍率になりそうです。
1期1次2次で買えた人も資産価値が下がりにくくなったので、それを心配していた
人はハッピーですね。いやー、買ってよかった。

>>698

京葉線新浦安駅のロータリーでは排ガスがあふれていますが、駅の周辺としては
中央線の都心部以外の各駅よりも広々としておりホームの全長では無くて幅員は
広いので狭苦しい感じはしないと思います。三鷹駅とかで今考えれば想像以上に
狭い感じですし。中央線沿線の高架駅以外の地平の駅は、駅のそばに民家が建っ
ていたり、それそそれで昭和のノスタルジーを感じさせますが、京葉線沿線の駅はそうした
雰囲気は皆無で地上駅のロータリーはどこも広いのもメリットでしょう。
東京駅はさすがに旧成田新幹線計画時に一部のみ駅舎だけ工事されていた様なので、
広い感じもしますが。
空気が澄んでいるとの事ですが、R357から離れ海側に行けば行くほど空気は澄んで
います。要は自動車の交通量が少ないためでしょう。
あくまで開発計画の見直しは案なのでそれが通るかどうかは、どなたか仰っていた
通り市議会で議決されるようですね。

スペース的にみると今回の見直しで住居地域は一戸建て1000戸分くらいになりそうですね。マンションだとこの5倍くらいはいったでしょう。

そして、新浦安物件は失敗しないという伝説？のもと、また原価計算からしてもこれらは軽く一億円越す売出価格になるでしょうね。で、「1億円強で1000戸ー？ありえーねー」という、いつもの！見方をよそに売り切ってしまうでしょう。（プラウドがそうだたったじゃないですか？「駅から30分？ありえねー」って。）特に一戸建てになれば駅遠の悪条件はマンションより重く見られませんから。

ＰＣシリーズ等で十分もうけた人たち(軽く数千戸）も、その差益でもって買うでしょうね。ま、プラウドもあがるからよしとするか。

>プラウドがそうだたったじゃないですか？

戸建ては希少価値あるから結構売れると思うが、
プラウドはまだ売り切ってないような…

別の視点から、浦安市議会の党派別状況はしりませんが、現議員にとっては、市外から入ってきて増え続ける新町地区の票の行方は数が多いだけに脅威でしょうね。
マンションで一人立候補し、全員で投票したら当選するかもよ。

ここに眺望重視で9,000万出すのもよいが、
やっぱり海近くの「戸建」でしょう。
きっと街並みの綺麗なものしか計画を認めないから、待つのもいいかも。
ここを購入して、南側の戸建を見て同じ値段だったら毎日が悲しい。

以前、積水ハウスが明海の分譲住宅地の計画を県企業庁へ出した話が頓挫したみたい
だけど、その時は1億クラスだったと聞いています（駅前の地元業者情報＝認可直前の
段階までいって、積水が完売できそうにないと判断したとのこと）。
住宅市況は変化していますが、大きな計画変更がほぼ決定で、戸建が大量供給されるの
であれば、到底平均価格で1億なんて考えられません。

早くどこでもいいから、分譲会社が戸建計画を発表して欲しい。

＞７０２
当選します。
最低当確ラインが1000票ちょっとだから、十分考えられる。
それにここの市議会議員は、まともに働いたことのないような者でも
当選可能だから面白いかも。
マンションごとに党を作る・・・・。

>>700
1億円なんてザラには買えないでしょ？普通。
確かに新浦安は街としてはいいと思いますが、あまりにも楽観的すぎな気がする。

売れると思いますよ。マンション5000？戸よりはるかに少ないし、一時に出るわけではないし。書いたようにPCを6-7千万で買った人は差益を足せば十分手が届く範囲だし。これまで「いくらなんでも、今度は。。」の繰り返しですからね。

それより私は、今回はまた極端に一戸建てに変えすぎと思います。PCグランデにおしゃれなお店がたくさんできそうですが、マンションに付随するあのような店や、誘致地区にそれなりの商業施設を持ってくることもミックスするほうが街が楽しくなるし、価値も上がると思いますね。(マンションもう建たないから上がるという短絡的な見方より）。

PS　703さんは一億もしないといってるのか、一億じゃきかないと言っているのか文脈からもよくわかりません。

>PCを6-7千万で買った人は差益を足せば十分手が届く範囲だし
ローンは無いの？スゴイねwww
706は、それが楽観的だと言ってるんじゃないの?

それより、皆さん投資目的で買ってるんですか？

戸建は資産価値重視、マンションは利用価値重視と考えます。
（土地を）子孫に残すなら戸建、生活重視ならマンションと思います。

プラウドでもまだまだですが、完成度が高いマンションであれば戸建よりもうんといいと思います。
広尾の物件などそれに近いでしょうか。
それと、上場企業のサラリーマン社長の多くはセキュリティー、プライバシーなどの関係から高級マンション住まいは以外と多いです。

都外西方面にはかつて山林でしかなかった地域に高級サラリーマン達が押しかけて高級住宅地ができあがっています。
都外東部地区にも高級住宅地が出来上がってもおかしくなく、まだ地名だけで誰もがわかる高級住宅地はまだないと思います。
この地区に期待したいものです。

余談）
自分の実家は築３０年を超えました。
材木など太くて良いものなので建替えるつもりはないのですが、定期的なメンテ修繕だけでも１０００万ではとても足りません。

今の建売（新浦の多くは建売？）は何年持つのですか。
3000万クラスのうわ物だとどこも細い柱で組むためか窓が小さく少ないものばかりな気がします。
違ったら御免なさい。

たくさんの書き込み参考になります。
ところで、皆さんはプラウド新浦安は首都圏では、どういうランクに位置づけられるマンションと考えておられるのでしょうか？
客観的な評価を探していますががなかなか見当たりません。。
たしかに評価点をつけているようなサイトも見かけましたが、詳しく見るのにMSNに参加しなければならなかったりで、ここで御話の皆さんは結構客観的なご意見を交わされているので、是非ご教示ください。

うちの実家は注文建築で30年経ちますけれど、そんなにかかってないです。
風呂台所の水周り・屋根などをリフォームしたくらいで。
定期的なメンテナンスだけで1千万とは驚きです！
友人の家は建売で30年弱でがたが来たので建て替えたそうですが、2500万で建てたと
言ってましたが・・・。まあこの建て替えについては激しく人によると思いましたが、
真新しい家に住むことができると思えば戸建もマンション雑誌で言われるほどかかる
ものでもない？と思いました。月々の管理費修繕費を貯蓄したと思えば。

駐車場代もかからないしね。特に都内だと月々が大きく違うのはあるかも。

709です。
本当です。潰すつもりがないので金を掛けています（親が）し、合うものはどうしても高くつきます。

田舎なので、親の年の関係で風呂とトイレを３回、床２回、天井・外壁１回、屋根はまだ大丈夫そう。
それに広いというのもあります。
建具屋さんなど、うちへ来ると普通の家庭なのに今ではつくれる人がいない指戸ですねと言われます。当時は少しお金を出せば作れたものが今は作れる人さえいない様です。
そのかわり、築３０年にはみえないと思います。
日本の近年の戸建は２０年だそうでもったいないです。
庭師も年２回入りますし、戸建は設備を時代に合わせながら長く使うつもりだと維持費がまじで結構かかります。

浦安は駐車代が安くていいですね、只みたいです。
田舎でも月４千円はとりますからね、、、

思うにハワイに行くとき、高級ホテルにするか、高級コテージにするかの違いと同じでしょうか。
のんびり滞在するならコテージ、エンジョイするならホテル。
格安ホテルもいいし、民宿も味があっていいかと悩みます。
我が家は、手入れが行き届かないのでマンションが好都合です。

>713
近年の戸建は２０年だそうでもったいないです

あはは、ペラペラ建売でなければそんなことは、ありえないな。
ＨＭで注文で８０万/坪もだせば、軽く４０年は持つ。まあ、２００万/１０年程度の維持費用はかかるけどね。

>>714
いや、統計的な話で、使えるものでも壊すという意味で平均２０年程度らしいと読みましたよ。

病院誘致と騒いでいた議員さんはどこ行ったんでしょう？

プラウドの建設状況ですが、現在14Fに迫る高さになりましたね。
まだ盛夏にも入っていないのに、ここまで進むとは脅威的な施工状況と感じます。
やはり、タワーマンションの急速な施工のノウハウを取り入れている感じもします。
このままでは、真夏に上棟してしまうのでは？　と。

へーベルハウスあたりは50年オーバーもつのがうたい文句だね。

タワーのノウハウは関係ない。事故２回のノウハウを今後に活かして欲しい。

>>７０７さんへ

７０３です。
平均価格：1億円未満ではないかと思っています。

第３次があるとか言われていますが、実際は？それとも第２期突入？

戸建とプラウド、どっちが良いだろうと迷ってしまう人は案外、多いのでは？

戸建とマンション迷う人もいるんですね？
うちは実家が田舎で、戸建なので、
自分が買うならマンションの方がいいですね。
いろんな人がいると思いますが。

>> 725 物件比較中さん
シーサイドブログを見ると6月1日に「今週末から1期3次のご案内が始まる」と書いてあります。
http://shin-urayasu.proudclub-blog.net/
公式ホームページで6/2&3モデルルームご案内開催（予約制）となっているから、既に1期3次
が始まったみたいですよ。
タイミング的には2期販売開始して売り切った方がいいと思いますけどねぇ。それとも売り渋っ
て1期で値下げした分を取り戻すつもりかしら？

2期で値上げってあるかも。グラ○デもそうだったし。

駅から離れているので単なる戸建にならないのでは？
付加価値をつけるべく先を見越してゲーティッドコミュニティになる予感がします。
これだけで坪20〜50万程度は高く捌けるはずなので。

何かで読みましたが、プラウド新浦安は野村不動産の住宅事業２００７年度における売上高の１／４強だかを占める計画物件らしく、力の入れ方は大きいと思います。

ＭＲが予約制ということが良く理解できません。
過去、ここも含め予約なんてしたことはありませんが見学出来ました。

＞７３３
予約制を採るのは、顧客情報を確実に取得しておくためでしょう。

２期の販売は９月の予定と営業の方が言ってました。その頃になると間取りの選択くらいしかオプションは出来ないようです。販売価格は、周りの状況を見て決定するけれども、既に契約済の部屋に比べ、大幅な上昇にはならないような話し振りでしたよ。

案内や説明を希望される場合は、予約しておくと、込み合っている時間でも確実に営業の方が付くというだけで、予約無しでも大丈夫なはずですよ。

>>729さん
うちは千葉の駅から一応歩ける範囲の戸建ですが、戸建がいい理由も分かります。
何よりお風呂やトイレまでに日が入るのが大きく違います。トイレでも観葉植物
を置けたり。マンションは位置にも寄るけれど、ほとんどリビングダイニングしか
大きく日が入らないのが残念なところです。

予約無しでも大丈夫だと思いますが、予約して行った方がいいと思います。ふらっと寄る
人より、予約して行った人の方が購入本気度が高いと見られるので対応も丁寧ですよ。
1期1次、まだ購入度合いをアンケート採る段階で、担当の営業の方に「できるだけ『ぜひ
購入したい』○にしておいて下さい。その方が優先して取り扱いできます。こちらとして
も購入本気度が高いお客様の方が優先しやすいのです」と言われましたから。

先日の土地利用計画案発表で、時折プラウドとは関係のない一戸建て関連の投稿を見かけますが、
その手のネタは、住宅質問版にスレッドを立てたので、そこへ移動願います。m(_._)m

価格は購入希望者層と数で決まりますから、万が一今回の用地用途変更で購入希望者が
殺到するような事態になれば、二期の価格は大幅に上がっても不思議ではないですよ。
購入希望者が大して増えなければ今のまま、減ってしまい竣工後もしばらく完売が望め
ないようなら値下げでしょう。
もし自分の予想に自信があるなら、予想に合わせて方針を決めれば良いですが、自信が無い、
あるいはリスクを取りたくないなら、一期三次で契約した方が良いとは思います。

>>739

今回の土地利用計画案は「寝耳に水」の驚くようなもので想定外でした。
業住融合用地に大規模マンションは建つかもしれない…それは仕方のない事だと解釈していましたが、
今回の案が通る（市長も交通渋滞と市立の学校不足の可能性を公言していた）と、プラウドの前の
南西の中高層住宅用地も戸数と高さでかなり縮小される可能性も少なくないと憶測しつつあります。
大規模と言うより新町最後のマンションだけに高級感を前面に出す中層住宅を並べる配棟をす
る（某風の街の分譲棟の様に）かも知れないと憶測したりしています。
恐らく19Fの高層建てはプラウドが最後なのか賭けたい気もしますが…。

新町の高層階住戸にはさらにプレミアつきそうですね！
プラウドも上層階はさらに売却価格が上昇することと思います。
購入された皆様、先見の明がありましたね！

高洲地区は中古マンションがたくさん売りに出てますね。
日の出や明海は少ないのに。。

「不動産の需給のバランスは、年内にも崩壊する可能性が高いと思います。もし崩壊すれば、最も早く影響が出るのがマンション市場です。買い手がいなくなればおしまいですから、ガクッと落ち込むでしょう」
http://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200705160264.html

>747
そういう場合もあります。(でもそういうことを言っていたのはごくごく一部の週間誌ですよね。)
去年の前半、株が上がっていたときは、マスコミが挙って”これからは株投資だ”って言ってましたよ。デイトレーダーが持てはやされて。
で、結局儲けたのは誰でしたか？　その前に株を買って、その後押し寄せた愚かな個人投資家に売りつけた人ですよね。
マスコミが挙って囃し立てるようになったら、それは終わりを意味しているのです。まさに今がそれです。

マンションと戸建で、駅からの距離が変わらないなら、そりゃ土地つき戸建のほうが
ほしいよ。資産として残せるし。50坪なら日当たりもいいし。
ただ、値段が違うよね。どのくらいの差になるかが問題

最終確定が来年春、それから入札、敷地区画設計、整地、これの落ち着き、と考えていくと、販売は早くても
2年、下手すると3年先になりますね。その時の景気や不動産事情がどうなっているかによりますね。

>>745
細かいねぇ。日本語で「プレミア」って、よく使ってるじゃないwww

あなたの周りの人も大変だね。

>>748
> そういう場合もあります。(でもそういうことを言っていたのはごくごく一部の週間誌ですよね。)

ってマンション2005年問題を忘れたの？週刊誌は値崩れ一辺倒だったよ。
もちろん、朝日も2004年頃は暴落一色。
記事の正しい利用方法は、結論は疑う、事実は事実として把握、他所の情報も交えて
自分で結論を出す、だと思う。
短期間に価格が上がったからバブル、これではあまりにもレベルが低い。
持ち家適齢期人口の変動は？良立地物件の今後の供給は？景気は？金利動向は？
消費者のマインドは？少なくともこの程度は押さえてから、自分で結論を出さないと。
三流雑誌で持ち家適齢期人口の変動まで言及しているのは殆ど無かった。

住宅を購入する目的は何なのかを見つめることです。
現実を直視しながら、かつ、人生を考えることでしょうか。
↓
http://tokagekyo.7777.net/tokei-data/jutaku-wp.html

http://www.city.urayasu.chiba.jp/a200/b001/d08000002.html
にある計画について「第一種低層ってどうなのよ？」を営業担当者に聞いてみました。

・多分、平均60坪くらいの戸建ての宅地になるだろう。
・評価額からして、土地だけで8000万円くらい（土地＋開発費用）
・つまり、上物を入れて確実に1億円越えの物件になるだろう。
・イメージは、MRの前の住宅地（積水だっけ？）みたいな感じ。価格帯も同じくらい。

スレ違いなので、関係ありそうな「店って全く作っちゃいけないの？」の回答ものせときます。
・そんなことはない。第一種低層の南の縁は「沿道街区」（うろ覚え）と言って、住宅でなくてもよい。
　（>>697と同じ内容か）
・三井、野村あたりが落札したらモールを作ることになるだろう。
・イメージはグランデとかベイとかにある医療・ショッピングモールみたいな感じ。

>>705
変な姉ちゃんｗ
いたいた。しかも通ってるし・・・

>>ALL
プレミア
　プレミアムの略。「—つき」

三省堂提供「大辞林 第二版」より
http://tinyurl.com/32fkpy

はいはい、どっちも正しいですよ。
くだらないことでもめないの＾＾；

一戸建て「建て売り」で１億円超えってこと？　ターゲットがよく分からなくなるね。
６０㎡８千万っていう前提もすごいけど。もしそれが本当だとしても建て売りなら
もう少し平米少なくして、安くしないかなあ。営業ってプラウドの営業さん？

>>764
60「坪」（≒200㎡）8000万円ですよ〜。
最低150㎡（≒45坪）という制限があるようなので、
平均だとそのくらいになるんだそうな。
ターゲットは「そういう」ターゲットでしょう。
都内郊外でも8000万円以上の物件が売れているのですから、
個人的にはなくはない価格範囲だと思います。僕は買えませんが＾＾；
営業はプラウドの営業さんですよ。

モ○ナみたいに１００㎡オーバーで５〜７０００万円で購入したなら、後々、戸建てが１億円前後で
売り出しても何とも思わないけど、８〜９０００万円で購入した後に戸建てがキレイな町並みと共に
１億円前後で売り出されたらと思うと。。やはり悩むなああ

碧浜の一戸建ての値段を目安にしてみたら？
チラシが入ってたけど中古で１億３千万とかでしたよ
こっちも高くなりそうな予感

固定資産税ってプラウドの場合１１０平米くらいで大体年間どれくらいですかね？

763>>第一種低層の南の縁は「沿道街区」
・三井、野村あたりが落札したらモールを作ることになるだろう。
・イメージはグランデとかベイとかにある医療・ショッピングモールみたいな感じ。

こうなったらいいですね。
サッカー場南の誘致施設も、両沿道の延長でそういった低層モールがいいですね。
病院誘致の噂もありましたが、既に順天堂があり大病院は採算がとれるか疑問だし、戸建群の方には夜中の救急車の音がNGがもしれませんね。

減税期間は、15万前後じゃないでしょうか。
5年経過後で償却分もあるでしょうが25万前後ではと思います。
土地の持分と住居の評価で若干異なるはずです。
デベにも聞いたので大きく違わないとは思います。

それにしても、夜のドリフト族の騒音が高洲はひどいですね。
最近は毎晩のようにキュルキュル言ってます。
鉄鋼団地でやってるのでしょうか？
せっかく夜風が気持ちよくて窓を開けてもかなり気になります。
警察の取締りとかはしないのでしょうか？

先週の日曜日、鉄鋼団地沿いの道（閉鎖されているところ）で
バーベキューやラジコンもやってる人いました。
バイクも練習してました。
バイクの音は、結構離れていてもキュルキュル聞こえました。

こちら明海でもキュルキュル聞こえました。やっぱり高洲でしたか・・・。
来年引越ししたら、即通報するぞと。
しかし一体どこから来るんですかね？浦安市内なんでしょうか？困るなぁ。