プラウド新浦安 その５

そのチラシ、我が家にはなかったなあ。
とても気になります。
新町にＧＳ作っても、湾岸道路沿いのイッコーとかのほうが安ければ、意味なさそうな気もする。
個人的には高洲はひっそりしている方が好ましい。
いまどき蛙の鳴き声が聞ける町も少ないし。

うちにはチラシ入ってたよ
なかなか興味深い内容だね
プラウドにとっては追い風吹いたと思うよ

>>655
新規といえば新規なのですが、
日航浦安社宅の中のテニスコートの場所にマンションが建設されるそうです。
（もちろん、地区は低層マンション）
ここも野村とのことで、ものすごく高くなりそうです＾＾；

>>660
マルエツは2008年4月開業予定だったと思います。
ソースは忘れてしまったのですが・・・。

>>663
野村の説明会で8000万円くらいからと言ってたような、、、

低層戸建地区も一括開発なら「プラウドシーズン」かな？
「また、野村か。」「そら、野村に聞いてみよ〜。」
恐るべし。

チラシが気になるかたは
こちらの市役所のページの下側のリンク
新町地域（日の出・明海・高洲地区）の土地利用について
をごらんあれ

http://www.city.urayasu.chiba.jp/a200/b001/d08000002.html

昨日（平日ですが）行ってきました。
2次は完売だそうです。バラは見ていませんが・・・。

3次には2次の落選者がすでに問い合わせをしているそうで、
MR内にも（ちらっと見えた範囲では）
ほとんどの部屋の価格が入った価格表を見ているお客さんがいましたね。
（ただし、それが南西側なのか南東側なのかはチラ見だったので不明）

この計画案、なんとも大胆ですね。新町の雰囲気も変わるかも。プラウド南西の区画がマンション用地としては最後なので、プラウド以上の価格で落札されるんじゃないでしょうか？ということは価格もそれなりで・・・前スレにもあったけど、プラウドに追い風ですね！

高洲の発展性に期待していたのですが、業住融合がなくなったとすると
低層戸建以外の店舗なども出来なくなったということですよね。

なんだかちょっと残念です。

プラウド南東側、中学校予定地南の誘致施設用地は、変更なしですね。
高さ制限を低めにしてくれるといいなあ。

670　そうなんですよね。住宅だけじゃなく路面店のしゃれたカフェやレストランが街を楽しいものにするのですよね。メイン道路に面したところは景観に厳しい規制をかけたうえで店舗も可能にして欲しいです。

>671
モアナの前ですよね。一時期「総合病院」の話がありましたが、どうなるんでしょうね。高洲ではココくらいしか大規模な（商業）施設は建てられないようですし。

コンビニもだめ？

第一種低層（もっとも厳しい）なので、
コンビニもダメですね。

開発があやしくなってきてしまいましたね。

http://tinyurl.com/35r5l5
によると、用途制限はあるものの、兼用住宅は可能だと読めるのですが、
これ以外に浦安市の都市計画などで制限があるのでしょうか？？？

前にも投稿したことあるけど、このあたりに出店しても経営は成立たないと思う。
税金対策か道楽もしくは特殊なものでないと無理でしょう。
立地の良いモナでさえ撤退店舗あったと思います。

新浦安の「新築マンション」に住みたいと思ってる人には、
プラウド以外の選択肢が。。。

３次以降の売れ行きを左右しそうですね。

プラウド南は、どこになるのか？
大手どころで無い「ブリリア」がいいな。

＞６７６
浦安市の都市計画変更案Ｐ７には、以下のものも建てられないと追記されていますね。
１）戸建兼用住宅、下宿
２）公衆浴場

「兼用住宅」とは、延べ面積の2分の1以上を居住の用に供し、かつ、次に掲げる用途のいずれかを兼ねるものとする。
(1)　事務所、日用品の販売を主たる目的とする店舗その他これらに類する店舗(これらの用途に供する部分の床面積の合計が50平方メートルを超えるものを除く。)
(2)　学習塾、華道教室、囲碁教室その他これらに類する施設
(3)　出力の合計が0.75キロワット以下の原動機を使用する美術品又は工芸品を製作するためのアトリエ又は工房

＞６７７
PCTBの84カフェなんかは善戦してますよ〜

モナはあまり立地よくないと思うんですけど・・・
駅から遠いし・・・

>>681

そうであれば、是非とも期待したいですね。
ＭＯＮＡって、通勤通学の途中によらないのですか？
市外なので、新浦の駅事情は詳しくないです。

モナとモアナが、ごっちゃになってるぞ！

>>675

開発があやしくなってきた？

そうではなく改めて乱開発の再考をしたのではないか？と。

そのままの従来の開発計画のままでは、自動車交通量の増大、学校の教室
の不足（新町でプレハブ対応していた市立の学校があった。）、京葉線の
激込み（全駅のホーム延長で15両編成化は不透明）などそのままではリス
クが多すぎます。

計画変更案はものすごいインパクトですね。
潮音の前とか、シーガーデンの前とか待っていた
人は、夢が断たれてしまいます。
皆さんがおっしゃっている通り、追い風は間違い
ないと思います。
当初、強気の値付けのプラウドでしたが、周囲の物件の
高騰ぶりと、この情報により、かなり評価が変わりそう
です。

第一種低層住居専用地域だと一戸建て以外に低層のマンションは建てられますか？
新町のマンションはどこも高層ばかりなので、豪華な低層マンションも素敵だと思うのですが、、、
どちらにしても価格は高くなりそうですね。

・・・という事は、今後高洲は閑静な住宅街になるんですかね。
ちっさい戸建が乱立してごちゃごちゃするより、５０坪の家が建つのは
街並みもきれいでいいと思います。
やっぱり海側で新築欲しかったから、縁あってプラウド買えて
良かったなあと、あらためて思ってきました。

…どうせなら
計画変更であれだけ第一種低層住居専用地域が増えたので、もしかしたら
戸建の価格が抑えられるんじゃないのでは。
高層の景色を重視しないで街の雰囲気を重視するのであれば、戸建分譲を
待つのも選択肢の一つかなって思いました。
土地の広さ165㎡以上が魅力です。いくら人気があっても1億以上の戸建を
大量供給（計画変更地区だけで700戸位？）する訳ないと思いますが、
いかがでしょうか。

>>667

１期２次、完売だったんですか。
倍率は最大で１４倍だったと聞いてはいましたが・・・

新価格帯で売れ行きが気になっていましたが、やっぱり人気はそれなりなんですね。

戸建は、土地が最低坪１５０万円としても、×５０で７５００万。
上物も土地に合わせると通常最低３０００万クラス。
さらに、私道負担・上下水道・電気ガス引込負担業者利益などなど考えると１億では到底無理では？
プラウドの土地評価などからすると１．５億と予想します。
人気地区では普通の値段ですが、何百戸もとなると？？？です。

ボーナスシーズン到来ですが、１部上場企業は好決算が多く良いさそうですね。

戸建ては９０００万円程度だと思う。

土地の価値は、マンションを建てられる土地と、低層住宅しか建てれない土地では
その価値が違ってくるでしょう。
まあ、高洲で販売中の土地を見ると1億ぐらいでないかと。

>>693

ＭＥ２１は当初全て旧公団が開発し（正式名称は「浦安東団地」だったはず）高島平の様なもの
にしようとしたらしいですが、結局は民間に次々用地を売り渡しそれが乱開発の引き金になった
り「結婚式場!?」「大規模温泉施設!?」etcと土地利用計画を聞いた時、場違いな感じがしまし
たが、結局は民活利用でおしゃれな街になりましたね。
三番瀬埋め立て中止の問題もありますが、重要なのはマンションなどで急激な人口増大で道路と
鉄道などの交通量キャパじゃないのでしょうか？
通勤路としては旧国鉄時代からの京葉線複々線化構想は中止になったらしいですし、各駅に
ホームの延伸の準備工事がされていて（15両化されて総武の２階建てグリーン車込みの快速電
車が乗り入れ可能になる筈）やろうとすれば不可能ではないもののJR東日本は消極的みたいですし。
第二湾岸道路計画はどうなったか、あまり覚えていませんが。

総武線の京葉線乗り入れは妥協案で黄色の各駅が来る予感がします。
西船橋の東西線の総武線への引込み線を利用して京葉線を繋げば済むので。
東西線の津田沼乗り入れをやめればラッシュ時の遅延を緩和できるので
メトロもニンマリかと。

もう一つ問題点として、現行の土地計画（業住融合用地）でマンションがさらに増加すると
駅から遠くなる分、自転車通勤での放置自転車対策で市の駐輪場増設も追っつかなくなる問題
もあるかも知れませんね。
今回の土地利用計画変更案は大きな転機ですね。
案が通ればプラウド南西用地の敷地面積が少し小さいので、プラウドが最後の大規模マン
ションとなる可能性は高いですね。二期は南東の一部の部屋とさらに南西側の残りの部屋
を一気に売り出す様な感じがするので、土地利用計画案を横目に買い時かも知れません。

今回「第一種低層住居専用地域」に変更された高洲6丁目2番地、8丁目2番地ですが、
パークウエイ沿いは「第二種住居地域」になっています。ですので、パークウエイ
沿いは、コンビニ・レストラン等ショップが可能のはずです。
高洲の海側が高級な住宅街とオシャレなショップというイメージは、あながち間違
いではないと思います。もっとも誰かが言ってるように経営が成り立つか？という
問題はありますね。ただ、コンビニは、大きな公園が近くてマルエツ？しかスーパ
ーがない現状を考えると絶対にいけると思いますけどね。

今回の用途変更でシーガーデンの南側のマンションを待ってた人や、高洲6丁目2番
地を待ってた人が、あきらめざるを得なくなったので、プラウド２期の販売はかな
り楽になったのではないでしょうか。
1期3次の販売状況、要チェックですね。1期2次のように高倍率になりそうです。
1期1次2次で買えた人も資産価値が下がりにくくなったので、それを心配していた
人はハッピーですね。いやー、買ってよかった。

>>698

京葉線新浦安駅のロータリーでは排ガスがあふれていますが、駅の周辺としては
中央線の都心部以外の各駅よりも広々としておりホームの全長では無くて幅員は
広いので狭苦しい感じはしないと思います。三鷹駅とかで今考えれば想像以上に
狭い感じですし。中央線沿線の高架駅以外の地平の駅は、駅のそばに民家が建っ
ていたり、それそそれで昭和のノスタルジーを感じさせますが、京葉線沿線の駅はそうした
雰囲気は皆無で地上駅のロータリーはどこも広いのもメリットでしょう。
東京駅はさすがに旧成田新幹線計画時に一部のみ駅舎だけ工事されていた様なので、
広い感じもしますが。
空気が澄んでいるとの事ですが、R357から離れ海側に行けば行くほど空気は澄んで
います。要は自動車の交通量が少ないためでしょう。
あくまで開発計画の見直しは案なのでそれが通るかどうかは、どなたか仰っていた
通り市議会で議決されるようですね。

スペース的にみると今回の見直しで住居地域は一戸建て1000戸分くらいになりそうですね。マンションだとこの5倍くらいはいったでしょう。

そして、新浦安物件は失敗しないという伝説？のもと、また原価計算からしてもこれらは軽く一億円越す売出価格になるでしょうね。で、「1億円強で1000戸ー？ありえーねー」という、いつもの！見方をよそに売り切ってしまうでしょう。（プラウドがそうだたったじゃないですか？「駅から30分？ありえねー」って。）特に一戸建てになれば駅遠の悪条件はマンションより重く見られませんから。

ＰＣシリーズ等で十分もうけた人たち(軽く数千戸）も、その差益でもって買うでしょうね。ま、プラウドもあがるからよしとするか。

>プラウドがそうだたったじゃないですか？

戸建ては希少価値あるから結構売れると思うが、
プラウドはまだ売り切ってないような…

別の視点から、浦安市議会の党派別状況はしりませんが、現議員にとっては、市外から入ってきて増え続ける新町地区の票の行方は数が多いだけに脅威でしょうね。
マンションで一人立候補し、全員で投票したら当選するかもよ。

ここに眺望重視で9,000万出すのもよいが、
やっぱり海近くの「戸建」でしょう。
きっと街並みの綺麗なものしか計画を認めないから、待つのもいいかも。
ここを購入して、南側の戸建を見て同じ値段だったら毎日が悲しい。

以前、積水ハウスが明海の分譲住宅地の計画を県企業庁へ出した話が頓挫したみたい
だけど、その時は1億クラスだったと聞いています（駅前の地元業者情報＝認可直前の
段階までいって、積水が完売できそうにないと判断したとのこと）。
住宅市況は変化していますが、大きな計画変更がほぼ決定で、戸建が大量供給されるの
であれば、到底平均価格で1億なんて考えられません。

早くどこでもいいから、分譲会社が戸建計画を発表して欲しい。

＞７０２
当選します。
最低当確ラインが1000票ちょっとだから、十分考えられる。
それにここの市議会議員は、まともに働いたことのないような者でも
当選可能だから面白いかも。
マンションごとに党を作る・・・・。

>>700
1億円なんてザラには買えないでしょ？普通。
確かに新浦安は街としてはいいと思いますが、あまりにも楽観的すぎな気がする。

売れると思いますよ。マンション5000？戸よりはるかに少ないし、一時に出るわけではないし。書いたようにPCを6-7千万で買った人は差益を足せば十分手が届く範囲だし。これまで「いくらなんでも、今度は。。」の繰り返しですからね。

それより私は、今回はまた極端に一戸建てに変えすぎと思います。PCグランデにおしゃれなお店がたくさんできそうですが、マンションに付随するあのような店や、誘致地区にそれなりの商業施設を持ってくることもミックスするほうが街が楽しくなるし、価値も上がると思いますね。(マンションもう建たないから上がるという短絡的な見方より）。

PS　703さんは一億もしないといってるのか、一億じゃきかないと言っているのか文脈からもよくわかりません。

>PCを6-7千万で買った人は差益を足せば十分手が届く範囲だし
ローンは無いの？スゴイねwww
706は、それが楽観的だと言ってるんじゃないの?

それより、皆さん投資目的で買ってるんですか？

戸建は資産価値重視、マンションは利用価値重視と考えます。
（土地を）子孫に残すなら戸建、生活重視ならマンションと思います。

プラウドでもまだまだですが、完成度が高いマンションであれば戸建よりもうんといいと思います。
広尾の物件などそれに近いでしょうか。
それと、上場企業のサラリーマン社長の多くはセキュリティー、プライバシーなどの関係から高級マンション住まいは以外と多いです。

都外西方面にはかつて山林でしかなかった地域に高級サラリーマン達が押しかけて高級住宅地ができあがっています。
都外東部地区にも高級住宅地が出来上がってもおかしくなく、まだ地名だけで誰もがわかる高級住宅地はまだないと思います。
この地区に期待したいものです。

余談）
自分の実家は築３０年を超えました。
材木など太くて良いものなので建替えるつもりはないのですが、定期的なメンテ修繕だけでも１０００万ではとても足りません。

今の建売（新浦の多くは建売？）は何年持つのですか。
3000万クラスのうわ物だとどこも細い柱で組むためか窓が小さく少ないものばかりな気がします。
違ったら御免なさい。

たくさんの書き込み参考になります。
ところで、皆さんはプラウド新浦安は首都圏では、どういうランクに位置づけられるマンションと考えておられるのでしょうか？
客観的な評価を探していますががなかなか見当たりません。。
たしかに評価点をつけているようなサイトも見かけましたが、詳しく見るのにMSNに参加しなければならなかったりで、ここで御話の皆さんは結構客観的なご意見を交わされているので、是非ご教示ください。