プラウド新浦安 その５

DINKS家庭には余り広い物件は不要ですし、税金を始め維持費がきついです。
そもそも、そんなお金は有していないどころか借りる術もありません。
さようなら・・・・・・・・

>>582
8F以上角部屋は坪280万円です。これ見たらプラウドが安く感じます。
・・・でも買えない。せめて5000万円切ってくれないかな・・・。

バブル序の口あと５年は今のペースで上がるでしょう。。

「上がる」と言う人がいれば、「価格崩壊」と言う人もいる。何を信じれば良いのやら…という感じですかね。さて、モデルルームのご案内会開催のＤＭが来ましたが、いよいよ第２期スタートということなのでしょうか？

稲毛海岸はあのままの価格では苦戦するでしょ。
結局はおそらく下げるんじゃないかな？

皆さんの給料は一気に上がってきた（私の会社は変わりなし）なら、最近のマンション高騰も分かる気がするけど
マンション価格上昇、住宅ローン上昇に加えて、今後、銀行の審査が甘くなったら、もうバブルだね。

確かに。ほんの一ヶ月前まで一戸売れ残っていた、品川の中延駅至近の同じブリリアが、
坪同程度の価格だったんだよね。260くらいかな？　海浜稲毛駅遠い物件がそれで売り切れるか？！

検討中なので、プラウド新浦安公式ＨＰの物件概要をよくチェックしています。
次回情報更新日が5/23となっているのですが、いまだに更新されていません。
まだ２次販売も残ってるのに、既にＨＰの更新さえキチンとされなくなったのかと…。
不動産というのは、施工、販売、管理と、全てにわたって消費者・契約者との確実な約束の履行で成立するものだと思うのですが、こういったちょっとしたことにすら手落ちがあるというのには、
不安を感じさせられてしまいます。
（「物件概要」は不動産を検討するうえで非常に基本的で重要なページなのでなおさらです）

５９０です
２次販売→２期販売の誤記

バブルとは違うと思いますが、今後に価格予想は正直分かりません。
グローバルにみて要素価格均等化定理が働いていると思います。
航空運賃などは、国際間での差は縮小しているのがその良い例でしょう。やがて多くの価格に伝播していくでしょう。
しかし、不均衡もまだまだ多く、英国では地下鉄初乗りやコーヒー１杯が1000円で、アメリカではビール１$のままです。

勝手な予想）
土地価格は人気地域を除き上がらないでしょう。超長期では人口減もある。
都内再開発地域も収益的にはキツそうな状況がいわれています。
需給からすると、新浦はここでしかという人が少なからずいますし今後の新規供給も未定です。

資材価格は、中印の台頭により間違いなく上昇するでしょう。
代替のきくものは横ばいかも、しかし、スーパーでの実感は価格そのままで内容量が減ってます。

一方、上がらないものの代表は人件費です。外国や外国人でもできるもの（物流やNetの発展）なら移転しておしまい。日本人の賃金は世界的にみると高すぎます。最近の企業の好況も賃金抑制効果という人もいます。非正社員化もあります。

では、購入者がついて来れるか？
私はついていけません。
値段を下げる方法は、技術革新と低コスト化（最低の設備化含）でしょうか。

正直、わかりません。

>>593
過去の削除経験などから私的には参加は尻込中です。
参加者と共同で各種業者と交渉するメリットなど感じていますし、ここには投稿しない話題もあるのですが、、、

是非とも頑張って下さい。

先日モデルルームを購入検討のため訪れた者です。
営業さんは、「高級」ということばに非常に敏感な感じでした。
他物件と比べて値段も高いので内装や躯体も高級でお金かかってるんですよね〜と言ったら
人それぞれの感じ方ですので、、、という風に直接高級というのを憚っている感じでしたよ。
（微笑みと共に煙に巻かれた感じ・・）
営業マニュアルに直接高級でコストがかかっていると言ってはいけないとなってるんでしょうか。

現地で垣間見る躯体のタイルを見ると、ちょっとさえないですね。ご近所のレジアスなんかと同じようにならなければいいが。公団・三井の白を基調とした雰囲気とかなり違ったものが出来そう。
モアナがハワイでこちらがバリ。違いを出したいのは理解できるが、町全体の調和も考えて欲しかった。

＞営業マニュアルに直接高級でコストがかかっていると言ってはいけないとなってるんでしょうか。

用地買収とアカデミー男優などのマーケティングにコストを掛けすぎただけで、内装あたりは大きくコストを掛けているとは思えない。
確か中野や目黒と「東京駅16分」という理由で価格の正当性を主張していたが、駅からの距離を勘案すれば、比較にならないですね。
どうしても、ご近所マンションの新築分譲時点と比較してしまう。

間取りは結構いいんじゃないでしょうか。

間取り、いいですよね。
内装で、横に木目を使った建具も気に入ってます。

外観は、公園側から見れば多分素敵になるんだろうけど、
確かに道路側からみると、色も茶系なんで、
ご近所の王国のように、要塞みたいにならなければいいがと危惧しています。

今週末モデルルームに行って再度確認しようと思っておりますが、596さんのコメントにあるように内装が若干貧弱・価格不相応ではないかという印象があります。やはり土地コストのしわ寄せがあるということなのでしょうか？
躯体もかなりできていますが、既に「要塞」の感がありますね。確かに三井のマンションとは違った重厚な雰囲気ですが、個人的には好みです！一応タイル地ですしね。

他のマンションと比してプラウド独自の特長はどんな点でしょうか。
購入を決断された方など、是非教えてください。
共用施設はセレナの二番煎じ、専有部は周辺マンションと変わらない広さです。
間取りも、広さとＰＰ分離をうたっていますが、廊下をぐるりと取り回しているため
廊下面積が大きすぎ、部屋や収納がこじんまりと小さく感じます。
（周辺のマンションの友人たちの部屋で、広い部屋を見すぎている？？）
購入した後、来年３月以降、新築でなくなったとたん、
（元値が高い分）財産として急激に目減りするようでは困るので。
周辺の中古マンションに比較して見劣るようなことはないでしょうか。

>>599　購入検討中さん
それだけの欠点が見えているなら購入は取りやめた方がいいかもしれません。
シンボルロード沿いの中古マンションは数が非常に多いですから、辛抱強く
待てば出物がきっと出てきますよ。中古をリフォームすることをご検討され
るのが良いような気がします。
購入値段はすぐに下がるということは無いと思いますが、売値は叩かれる可
能性がありますね。不動産屋さんも儲けなくてはいけませんからね。
私は1期1次なのでカラーも間取りも選択できたし、自分の好きな方角も選択
できて、それが最初に気に入りました。
高洲公園に道路無しの隣接で、公園囲い込んで独占しているのも嬉しい感じ
です。緑が近くにあるっていいですよ。
それと大きな道路に面していないのも良いかなと。どうしても４車線道路は
交通量も多いですからね。
ノムとシミの組み合わせも安心感がありました。後でその組み合わせで他で
トラブル発生しているの知ってガッカリしましたが。実際事故もあったし。
くだらないことですが、グラ○デで抽選外れて、非常に悔しい思いしたので、
抽選物件は嫌でした。
最後に担当者ですかね。グラ○デの時は正直言って失礼な態度をとられまし
たからね。非常に不愉快な思いをしてどうしてこんな高いもの買うのだろう
？？　それにくらべてノム担は丁寧でした。
こんなところかな？参考にならないかしら？

>>600さん

４車線の当初のシンボルロードの交通量は極めて少なく夜になると街路燈が細々と点灯する逆に寂しかったです。それもそのはず入船の所は、まだモニュメントのあるシンボルロードと整備されておらず普通の６車線とデカイ道路でした。
グランデですが、当初興味はありましたけど現在のプラウドの敷地に何が建つかそして高さがどれくらいになるか固唾を呑んでいてＭＲに足を運ばなかったのは良かったのかも知れません。
三○の物件、ＭＥ２１の最初のパークシティに足を運んだ経験があります。
しかし…南東側が開けている某物件以外どれも立地が悪くマンション群に取り囲まれている格好でしたし…グランデにしても南西の棟でやや右側に見える富士山やＴＤＲはいよいよプラウドに視界を遮蔽されそうな感じですし。
スーパーゼネコンの一つである清○ですが、最近は末端の一般建託物の施工からどうかしている…と思いますね。ＭＥ２１にある住友のマンションですが、あれも周囲にマンションなどの建物に取り囲まれそうな感じですね。

プラウド新浦安はとても良い物件だと思います。
なにもわざわざ他と比べたりしなくても。
ご自分の決断に迷いがあるのですか？

こういう話になると、いつも堂々巡りになります。
家族内でさえ意見は異なります。
まず、他地域も含め自分で許容できるもの・出来ないもの、優先度などから採点表を作り何点なら合格とするしかないでしょう。それでも１００点は絶対にありえませんけどね、、、どこで妥協するかだけです。
ひとつだけあるとすれば、転売目的であれば失敗します。

２〜３年前、野村の戦略は三○と同エリア・同仕様で少しだけ安く提供し、そのまま
三○の客を奪っていくというやり方でした。
今は逆。柏の葉や幕張、市川・豊洲（ＪＶだけど）、浜田山に安定的な土地を持って
いる三○はこの１年の高騰巨大用地は手を着けず、早期回収できるこぶりな土地を買
っています。野村やオリックス、地所の高買いの近くに買っていて、出るのをじっと
待っていますね。

管理組合規約集によると、優先利用権で「…協議のための集会を行う場合。」の部屋がパーティションで仕切る事が可能となるパーティールーム（パーティションで二部屋に仕切る事が可能）とスカイラウンジの二部屋しか無いと言う事に気づきました。
これは管理組合の理事会や自治会の役員会を開催するためには必須の筈ですが、周辺物件に比べてこれはちょっと少ないって感じもしました。（パーティ・ルームでパーティションを仕切りを外し緊急の葬儀などで全面使われるとスカイラウンジ一部屋しか無くなってしまう。）
で、ガーデン・ラウンジって使用権が必要なく誰でも利用出来るみたいですが、そもそもガーデンラウンジは来客の為の待機場所って言う事なのかなぁ。

ここも初め高いと思ったけど、豊洲、有明、市川とざっとみたところ
かなり評価が変わりました。
ありえないほど高い価格はどこも共通なんですが、それと比較すると
ここが意外に良心的に思えてきた。
と、いう具合になりますよきっと、と営業に言われていたんですが、
その通りになっているのが非常に悔しいですな。

まあ、有明ぬかした物件はすべて野村が噛んでいるんで、完全に
見透かされていたわけですが。

やれやれ。

それが今の不動産業界の戦略。
ただ、これに庶民がついていけるかがカギ！私はついて行けない・・・。

私も始めは都内で検討していたので、プラウドは驚きの価格でした。
まさしく不動産業界の思うつぼ！？
更に広い。買うなら新築、できれば高級感があること。と考えていたので、
新浦安のマンション相場に比べ高いと言う評価も気になりません。
ＭＲと現地を見学し理想的と感じましたが、そうでもない方も多いようなので、
車や洋服と同じできっと好みの問題もあるのでしょうね。
転売は特に考えていません。

海が近くてリゾートの雰囲気がある場所なんて都内にはないですしね。
いろんな面からよい物件だと納得しています。
私は決めてよかったと思っています。

本日のモデルルームご案内会に行かれた方どうな様子でしたか？いまやショッパーズ・モナ・ヨーカドー・Ｋ’Ｓ電器のどこでもなんかキャンペーンやってますね。あまり人気が無いということなのかしら・・・

昨日現地に行ったら工事予定の看板に「28日　2〜9階内装仕上げ」って書いてました。
こんな早い段階で仕上げになるもんなんですか？どういう意味なんだろ？
今12〜13階を建築していますね。

まだ早い話ですが、入居後の生活音がどうなるか未知数ですけど羽田のＤラン完成に伴う
アプローチ機の航空路がさらに陸側に寄る事は予想されます。
その中での深夜便の対応の要望書ですが、以下の浦安市住宅管理組合連合会のURLに記載
されていました。市外から越される方は必見だと思われますので…。

http://www.urayasu-kanri.com/main.htm

>>613
建築と出来上がった階の内装を同時並行ですすめていくのは工期短縮のための今や常識化していますね。別に手抜きというわけではないと思います。

昨日、現場周辺に行きました。
スーパー予定地で地盤調査が始まっていますね。
昨日は4箇所のボーリングをしていました。

通常マンションの低層階は内装工事を進める関係上、オプション不可だとおもうのですが、
プラウドは何故か１階だけ低層にもかかっわらず、オプションが選べるようでした。
内装仕上げは後からやるんだなとは思っていましたが、
１階だけあとからするのは、何か理由があるのでしょうか？
建築関係の知識がないので、ご存知の方いらっしゃれば教えてください。

単に商品価値上げるためじゃないの？
一階は欲しい人は買うからね。
価格は2Fが最安でしょ。
安い物件が欲しい人はオプションなんて
いらないでしょ。

プラウド、相場感からするとそう高くないと感じています。
僕は浦安市内でしか探していなかったのですが、最近出たマンションで坪単価を比較すると

モアグランデ舞浜：220万
アルファグランデ新浦安弐番街：190万
ロイヤルガーデン浦安リバーサイド：180万
パークホームズ新浦安カーサ・セントリア(定期借地権)：138万（ただし50年分の地代を＋1200万円と考えると173万）
プラウド新浦安：160万程度（第1期2次）

となっていて、比較的手頃感があったので決めました。幕張で坪250万とかすごいですね・・・。

160万程度って、低層階の向きが鉄鋼団地側じゃないのか？
確か平均185から190万/坪のはずですよ。海側上層階は200を超える。

モアナ140、グランデ155、プラウド190です。
東京に通うのだったら幕張よりかはよいと思うが（京葉線の本数が新浦安のほうが多い）。

619は営業か？
第1期第2次って完売出来なかったの？

>>617
1階は他の階の資材置き場として使うから、内装等全て最後になるからですよ。

野村不動産の収益率って高いんですね。
３年前はランクインもしていなかったのに、
２年くらい前からすごい。もうかってますなあ。
http://d.ｈatena.ne.jp/flats/20070527

>>620
たしかに、僕が検討に入れた場所だけなので偏っているのは許してください＾＾；
どの辺を検討したかってのは名前から類推で。
ちなみに鉄鋼団地側ではなく東南側。

グランデとかモアナってそんなに安かったのか！
まあ、最近年率5％位で土地の値段が上がってるから＋5％^年数位は許容範囲内かな・・・とも思ってます。

>>621
営業ちゃうわｗ
このくらいは誰でも比較するだろ。
第1期第2次は全部ピンクバラ（登録がある、と言う意味らしい）がついてたけど、売れたかどうかは知らない。

「土地のグランプリ」という本での討論を読みました。
・人気のある土地は所有者(金持ち）が売りに出さないので値が下がる余地が無い。
・高齢化社会到来で起伏が厳しい地域を敬遠する老人が増えつつある。

もう一冊「東洋経済」では、
・人件費抑制→個人所得/消費低迷→インフレ抑制→低金利継続
・企業の余剰資金増加→リスク資産の流動性拡大
二つの効果により資産バブル？拡大。ついでに個人の格差も拡大か？という人もいます。
株がそうであるように、良いものは更に上昇し、ダメなものは更にダメになる（土地も人も）
と取れました。
詳しくは本を購入して呼んでみて下さい、解釈は人それぞれでしょうが、、、

新浦安がそんな地域なのか、なれるのかは判りませんが、、、

>>625
何で、そんなくだらない本をわざわざ買ってまで読まなきゃいけないの？
あなた、何様？

２冊で1670円ですよ。
強制してるとは思わないのですが、、、
そう読めますか？

確かに浦安は橋以外の起伏が無いですね。
新町は標高3〜4m、中町・元町は0〜1mくらいの標高ですが、
浸水リスクにはあまり差は見られないみたいですね。
→ ハザードマップ http://tinyurl.com/3ducua

誰でも書き込みが出来る不特定多数宛の書き込みに
そこまで不機嫌になる>626こそ何様ですか？

625=627=269

間違えた。625=627=629

625ですが629ではありません、念のため。
言い合いはやめましょう。もう飽きました。

買って読みましょうと書いたのは、著作権があるので本を紹介しようという気持ちと詳しくという人もあるかもしれない場合のお決まりのヘッジクローズです。
まあ、くだらない本かどうかは読んでみないと分らないと思いますし、専門家が書いているわけですし、ここでの素人投稿よりは役立つとは思うのですが、、、、
何が気にいりませんでしたか？