グランドホライゾン・トーキョーベイ 2（南船橋）

>>277さん
詳しくご存知でしたら失礼ですが。
グランドホライゾンにおける
分譲マンションの証券化スキームの理解を助けて差し上げます。

[1] 特定目的会社（ＴＭＫ）がオリジネーター
　（不動産等の原所有者）から不動産等を譲受けます。

[2] ＴＭＫは、オリジネーターに対して支払う
　　売買代金の資金を調達するため、リーマンブラザーズ
(LB)より,ノンリコースローンによる借入れをしています。
　　LBは抵当権者となります。

[3] ＴＭＫは、不動産の売却収益（の一部）をLBに返済します。顧客への引渡し時にLBが設定した抵当権は抹消されます。

このスキーム上、分譲マンションの売主がＴＭＫとなります。
ＴＭＫを組む理由は、税務・会計上のメリットがあるためです。

日本では宅建業法上売主にアフターサービス責任が義務付けられているので
TMKが単独で分譲MSの事業主になることはありません。

グランドホライゾンの場合TMKとCH株式会社が事業主となりますので、
分譲マンションの顧客がペーパーカンパニーから物件を購入するというのは誤った理解です。

共同事業主のCH社も、LBとの関係を考えれば安易な撤退はできないでしょう。
（これは憶測ですが）

正しくご理解いただければ幸いです。

だから売主は強気なんですね。
詳しい説明ありがとうございました。

詳しい説明ありがとうございます。
ここを買うことによって海外の会社が儲かるなんて日本経済に良いことなのか？
ちょっと疑問になりました。
結局、高値売りしてうまくいっても仕入れ値より高く売れたので儲かり、もし売れなければＣＨジャパン社とＴＭＫが撤退、破たんしても資金はＬＢから調達しているということなら損はなく、抵当権を持っているＬＢもまた売却するだけなので損はない、ってところでしょうか？
となるとゼファーの資産を安く買い叩いた、外資２社のタッグが儲かったってところですね。

経済にそんなに強くないのでこんな感じの理解でよいのでしょうか？

＞共同事業主のCH社も、LBとの関係を考えれば安易な撤退はできないでしょう。
＞（これは憶測ですが）

理屈はね・・・。でも物事は理屈通りに進まないんだな〜、これが・・・。
そもそもこの理屈は誠実に日本の法律に従う会社を前提にしているが、
外資に日本の法律なんぞ、「屁」みたいなもんですよ、実際・・・。

現時でも日本の法律では会社の理屈だけの解雇は禁じられているが、
外資はこんな日本の法律なんぞ関係なしに、バンバン首切りしてるよね？

まあ、ここの売主にあまり期待してなダメだと思うな。

外資はこんな日本の法律なんぞ関係なしに、バンバン首切りしてるよね？
↑
見たの？何の明確な根拠があって言っているのか明示してほしいね。
それから日本の企業だって平気で首は切ります。

基本だが外資に就職する人ははじめから転職を前提（キャリアアップ）
にしている人が多く、
定年まで勤め上げて、という人は殆ど居ないです。

日本では日本の法令を遵守するのは日本の企業も同じであって
何かあって逃げる場所など日本にもアメリカにもないのだよ。
そういうことを気にして気になって仕方ないのなら
マンションは買わない方がいいよ。向いてないと思います。

訂正です。
気になって仕方ないのなら
×マンションは買わない方がいいよ
○このマンションは買わない方がいいよ

>>292
売主が強気な理由を説明したわけではないのです。
ただ外資でも国内資本でも
お金を借りて、物を作り(付加価値を生み)
収益を上げる。というのは変わらないという事を
わかってもらえたら、と思います。
TMKは打ち出の小づちではないのです。

>>293さん
>ちょっと疑問になりました。
>結局、高値売りしてうまくいっても仕入れ値より高く売れたの>で儲かり、もし売れなければＣＨジャパン社とＴＭＫが撤退、>破たんしても資金はＬＢから調達しているということなら損は>なく、抵当権を持っているＬＢもまた売却するだけなので損は>ない、ってところでしょうか？
>となるとゼファーの資産を安く買い叩いた、外資２社のタッグ>が儲かったってところですね。

いえそれは違います。
TMK≒CH社は、破たんして儲かることはありません。
LBに資金を返済しなくてはいけません。
マンションが売れない限り利益はでません。

お金を借りて、事業をして（物を売り）、お金を返して
利益を残す、町工場や八百屋さんと同じです。


皆さん外資⇒怪しい⇒怖い→悪者と
決めつけている方が多いのではないかと思います。

でも外資のレストランやホテル、洋服もこれだけ
世の中にあふれています。

外資のマンションがあったっておかしくはないと
私は思っています。

>>294さん

外資の会社は、成果に貪欲ですよね。
だから不運にも成果を上げられない場合
「バンバン首切りしてるよね？」
というのも事実かもしれません。

しかし、それとこれとは別のお話だと思います。
もしTMKで借りたからお金を返さなくてもOKと
考えている方がいたらとんでもない誤りだと思います。

日本のデベロッパーもCH社も銀行にお金を返さないと
事業を続けていけなくなってしまいます。

だからCH社は外資だからといって、
すぐ撤退できるわけではないと私は思います。
銀行の信用を失うことは何よりも痛手のはずですから。

ＣＨ社はＬＢからお金を借りているのではなかったのですか？
ＬＢとしては売れなかったら、物件もらって別の業者に売るからいいよ。というような姿勢なのかと思いました。

ＬＢは投資が完了したら、次の投資先に資金を回したいから直接不動産売買をしたくないけど、不振だったゼファーから買い叩いて儲けられるから、ＣＨ社を誘って事業を買い取ったみたいな構図で、アフターなんて気にしていないのかと感じました。
仮にＣＨ社はアフターを考慮していても、資金源のＬＢが損をしてまでアフターの資金の面倒をみるかというと疑問です。ＬＢがいなくなっても銀行から借りられれば別によいわけですが。

ということで、すごく素敵なマンションで立地も魅力的ですが景気回復のための内需拡大を思うと外資が儲かるのは納得いかないという気持ちです。
ゼファーを救っていたとなれば、話は違ったのですが・・・。

>>300さん
わかりにくくてすみません。
CH社が、TMKを組成して、LBから資金を調達したのです。

>資金源のＬＢが損をしてまでアフターの資金の面倒を
>みるかというと疑問です。

アフターサービス責任者はLBではなくCH社です。
三井不動産が売主の場合で、プロジェクトに融資した三井住友銀行に
アフターサービス責任が無いのと同じです。

繰り返しになりますが
国内のプロジェクトの場合と
あまり変わりません。

>景気回復のための内需拡大を思うと外資が儲かるのは
>納得いかないという気持ちです。

TOYOTAやダイキンも海外で頑張っています。
逆のこともこれから増えてくるかもしれません。
海外からの投資で生まれる雇用もありますから・・
一概に悪いことばかりではないかもしれません。

まあ、ここの売主を正当化したい気持ちもわからんでもないが、
王手施工or王手売主以外は日本のほかのデベもここもリスクは大きいよ。
ヒューザーの件でも懲りない人多いんだね。

施工会社が潰れた物件ってみんな敬遠すると思うんだけど・・・、普通。
ここにこだわる理由なんかあるの？

>>302

大手売主といえば
大京や藤和不動産も、一度経営破綻したよ。
大手でもリスクは変わらない。

ここの施工主は、ゼファーだが、実際の施工は
長谷工やきんでんが行っている。

住宅性能評価も取得されていて
国土交通大臣の認定を受けている。

以上が事実。
問題ないと思いますが。

>ここにこだわる理由なんかあるの？
こだわっているわけではないけど、敬遠しているわけでもない。

JR駅近で東京方面の通勤圏で地平&水平線眺望でこの程度の値段の物件が他にあれば
当然そちらも検討になるんじゃない？
そういった物件が見つけられない人はここにこだわるでしょう。
（駅近じゃないとか、眺望はそれほど良くない、とか主観の議論ではありませんのであしからず。
　この程度の距離や眺望でも満足できる前提で比較しています。）

他に似たような条件の物件ってありますか？
ぜひ比較検討したいと思います。

地震保険？火災保険？の免振割引が適用されないのはなぜですか？
住宅性能評価書に免震構造の記載がないのに、国土交通大臣の認定は受けているとはよくわかりません。
住宅性能評価はもう一度受けることはできないのでしょうか？

>>306さん

国土交通大臣の認定は受けているのは事実です。
でないと22階建は立ちませんから。
認定書もあるはずです。

性能評価書に免震項目が追加される前後の建築物だからではないですか?業者に詳しく聞かれたらよいと思いますが

>>307さん
なるほどです。ちょっとした疑問が解決しました！
でもせっかくの免震なのに、もったいないですね。

>>304
ということは、アフターで補修が必要な時は、売主はゼファーでなく長谷工ときんでんに工事を依頼するということでしょうか？

>>309
売主がどこに工事を依頼するかは、売主の自由なので分かりませんが、
その可能性が高いのではないでしょうか？

実際に売主がどう考えているかは、自分で聞いてみたら良いのでは？

ここにこだわる理由がよくわからん。
身動きがとれんとか、ローン審査がここしかダメとか？？

＞大手売主といえば大京や藤和不動産も、一度経営破綻したよ
大手の意味が違うんじゃない？
販売戸数だけではなく、なにかあったときの信用でしょう？
その意味での大手は三井・住友・三菱・野村・・・、以上潰れそうもない
デベでしょうね。


＞ここの施工主は、ゼファーだが、実際の施工は
＞長谷工やきんでんが行っている。
二次下請けに責任はないよ、ゼファーの指示通りという一言で終わり。


＞以上が事実。問題ないと思いますが。
以上が事実、もんだいありありですね。

ホンントにここの購入者ではなく、「物件比較中」であればなんでここに肩入れするの？
意味がよくわかりません。（笑）

>>311さん

既出ですよ。しつこいね(笑)

つ>>305

314に一票

>>312
>その意味での大手は三井・住友・三菱・野村・・・、以上潰
>れそうもないデベでしょうね。

財閥系デベロッパーを信頼するなら
そちらのマンションを購入されたらよいのですが
野村、住友から強気な値段で購入できる
裕福な方なので羨ましいとは思います。

しかしそれでは他が全て悪いマンションということに
なってしまいます。

高級マンション＝良いマンションとは限らない
というのが私の考えです。異論はあるでしょうが。

今ここでは売主であるCH社について話しているので
話を関係ない方向へ展開させないでください。

よろしくお願いいたします。

>二次下請けに責任はないよ、ゼファーの指示通り

施工主にも下請けにもアフターサービス責任はありません。
売主の依頼により、依頼された業者がアフターを行います。
基本的的な理解にかかわる部分ですので訂正させてください。
売主の指示に基づき、対応できる業者はゼファー以外にいると考えてください。

>以上が事実、もんだいありありですね。
勘違いをさせてしまったことは申し訳なく思います。

No.268さんの発言にちょっと気になる。地震をあまり知らない人ですが、断層（活断層でない）…で、皆本当にOKですか。

北西−南東走向で、千葉県北西部の市川市と船橋市の境界付近から、東京湾沿いに千葉市中央区付近まで延びる長さ約２２ｋｍの伏在断層。東京湾北縁断層が通過するとされる地域では，千葉市付近（千葉市美浜区磯辺〜花見川区犢橋に至る長さ約７ｋｍ）と船橋市付近（船橋市西浦〜上山町に至る長さ５．６ｋｍ）の２測線で反射法弾性波探査が実施されているが、地表には変位は認められず、第四紀後期の断層活動を示す変位地形も認められない。以上のことから、東京湾北縁断層は活断層ではないと判断される。

＞二次下請けに責任はないよ、ゼファーの指示通りという一言で終わり。

管理組合の理事長をやった経験からアフターの実際について噛み砕いて説明しますね。
ディベロッパーA社の依頼によって施工主B社が施工した物件があるとします、
大抵の場合アフターはA社の子会社(a社とします)もしくはB社が対応します、
ここで重要になってくるのがA社の圧力です、a社やB社はA社の下請けで仕事をもらって
いるわけでA社の指示には逆らえません、逆に言うと居住者はA社に苦情を出してしまえば
a社やB社に対しては強く出られるのです。
財閥系が良いというのは企業としての体力も勿論ですが、こういった交渉がスムーズで
あるといったメリットもあるのです。

さて、当物件でA社にあたるのはCH社です、どういった対応が予測できるでしょうか？

>>318
売主の依頼によるアフターサービスの実施は
圧力によって行われる類のものではありません。

事業主と施工主の請負契約の際にアフター対応についての取り決めをし、それに従うのが一般的です。事業主の異動があっても
継承される取り決めです。

圧力(?)の有無でアフターサービスが行われたり、行われなかったりするなんていう話はありません。

うそ800も甚だしいと思いますが。

難しい話はいろいろですが、うちにとって一番のネックは隣の格安サザンさんかなぁ。
賃貸に出すにしろ売却するにしろ、あちらの好条件には絶対勝てない。
言い値で誰か買ってくれないと抵当権をはずせない。
サザンより高く売り出している現在、買い手が寄り付いていない状況を目の前で見せ付けられて
将来中古市場でも同じことが起こると容易に想像できる。

住宅ローンを完済するまで今の収入が半永久的に続くと断言できない中、少しの損も
命取りになりかねない我が家にはここを選択するのはやはり贅沢だ。。。
時期的にも今はブルジョワしか動けないんじゃないか。
駅から遠いほうをこんなに高く設定する意図が分からないよ、、、土地はまとめて買ってるんだし。
一時期はテンション上がってたんだけどなんか冷静になってきたなぁ
将来の損を考えずにポンと買える居住者さんが裏山。

どいつもこいつも買わなくさせたい表現の仕方しかできないわけですか？
中立な立場での良し悪しを書くことでこの掲示板の存在があるわけで、
「坊主憎けりゃけさまで憎い」的な書き込みはいい加減見苦しい。

３２２さんも中立には見えませんが。

>>320さん
>うちにとって一番のネックは隣の格安サザンさん
そもそもSAZANは中古・グランドホライゾンは新築
中古はアフター１か月。新築はアフター最長10年。
だから新築を買う人はたくさんいらっしゃいますよ。
トイレもお風呂も他人が使ったのを嫌がる方もいますし。
価格は違って当たり前です。

それに、売りに出ているのは
グランドホライゾンに覆いかぶされた、日の当たらない
サウスウィングばかりですから、あまり価値を感じられません。
SAZANの、75㎡2階が2900万円。85㎡3500万円。
格安とも思いません。

グランドホライゾンの75㎡が2,990万円〜
85㎡が3,600万〜です。

>今の収入が半永久的に続くと断言できない
みな同じです。それでも人生は上々です。

>少しの損も命取りになりかねない
家を買って、「損をする」とは具体的にどういう
状況なのでしょうか。
投資目的の購入で買った値段より安くなることですか？
含み損を抱えるということですか？

家を買うということは、住むために買うので
損するとか、得するとか、勝ち組とか、＊＊＊とか
私にはあまりピンとこないのです。

＞家を買うということは、住むために買うので
＞損するとか、得するとか、勝ち組とか、＊＊＊とか
＞私にはあまりピンとこないのです。

ですから、そういう方がうらやましいのです。

私は何も、現在のサザン中古とここ（新築）なんて比べていませんよ。
私がホライゾンを買ったあとのことです。
永住するか出来るかわかりませんよ。誰だって。
もし売りに出したとき、格安サザン中古が横に出ている中で、仕様はほとんど同じなのに高く出さなければならないホライゾン中古。

サウス以外の棟だと眺望という決定的な違いはナシ。
将来、売れないだろうもしくは売却時に損をだすだろうと言うことです。
我が家はそれに耐えられないかもしれない。

324さんは、収入が途絶えたり激減したりするかもしれない人生なのに
売却する時のことを考えないんですか？
キャッシュだから庶民のことが分からないということですか？
サザンとホライゾンは明らかに全体的に坪単価に差がありますよ。
最安値のお部屋だけ比べてもしょうがないです。

自分が永住するから云々・・・と、素人が不動産を所有するから住宅ローン破産者が続出
するんじゃないでしょうかねー。
周辺物件との価格の釣り合いは重要事項ですって、、、

>サザンとホライゾンは明らかに全体的に坪単価に差があります>よ。

SAZANは中古、ホライゾンは新築。価格の差はあって当然。
価格のメリットで中古を選ぶもよし。

>収入が途絶えたり激減したりするかもしれない人生なのに
>売却する時のことを考えないんですか？

どんな新築マンションも売ること前提に買って
損が出ない保証はありません。
値上がりする保証のあるマンションでない限り
購入できないことになりますが…
そもそもそんなマンションはありません。

またあなた（方）の理屈だと、周りに同じような仕様の
中古マンションがあるとだめ。ということになります。
これもどこでも同じですね。

売却のことを思うなら、絶対の保証は無いと言いたいだけです。

ホライゾンは駅近い、大規模、ランニングが割安で
資産価値を保てる要素がたくさんあります。
建築費は上がっているのです。資材価格があがったのです。
BRIC'sが資源を貪るから今より価格は下がりそうもありません。

過去の物価を持ち出して、割安だ、割高だという議論はできません。バブル期のマンションと比べると今は割安だといわれて
納得できますか？SAZANの新築価格は過去のもの。
私は中古の価格と比べています。

物価は変動するのですよ。そこまで考えて発言していますか？

話がかみあいませんねｗ

>なるべく損が出ないように、そして売りやすい不動産を買わな>くちゃいけないってことですよ。
>債権者にお金を借りて、弁済できないかもしれない
>物件を所有するほどみなアホじゃないんですよ。

新浦安で6,000万以上するマンション買った人は
あほということになりますか？

>自分が保証を受けるためでもあり、
>売却時に大きなマイナスを抱えないようにするため
>じゃないんですか。

要はここが売りにくいとおっしゃりたいのですね。
私はここが、売りにくい物件だとはおもいません。

これで終わりにしましょう。

まあ楽しさ満載の人気湾岸エリアの選択肢の１つということでいいじゃないですか。
近い未来で言うなら、持て余し気味の広いららぽーと平置き駐車場や駅前、若松団地の行末も気になるところだけど。

都心、横浜、TDL、幕張と多方面で遊ぶにはもってこいではないでしょか？サザンの安さ爆発値と比べたら、「ん〜」というところですがね。

ららぽーと道路反対側のマンション(名を忘れた、三井のホテル横？）もさほど中古値下がってないようだし。

そんなにネガティブな要素ばかりではないですよ。ポジもかなりある！！

新浦安で6,000万以上するマンション買った人は
あほということになりますか？

なぜ？
新浦住民にけんか売ってるんですか。

場合によっては受けてたちますよ。

333>>
新浦安に喧嘩売っているのではなく、330に反論しているだけだと思いますよ。
はるか昔に比べて値上がりした新浦安で6000万の物件を買っても、それはおかしくないという意味だと思いますよ。
そういう意味で、昔に比べて値上がりした南船橋を買っても良いでしょ？って言いたいのでは？

334
了解しました。

新浦安とは全然違うよｗ
新浦安は徐々に値上がりしたけど、それぞれのマンション群に個性があって、
お洒落度合いなんかが価格に微妙に反映されている。
なんでこっちよりこっちが高いの？ということはない。

最近高騰したプラウ○は論外。
値がおかしくて買い手が居ないといういい例。
将来的に２０００万以上損するだろうけど、そもそもかなり裕福なわけだから
それが理由で破産はしないでしょう。自腹で抵当権をはずして売却して終わり。

南船橋は、双子のようなマンションが二つ並んでいて、一方だけなぜか
２〜３割増し。
抵当権を外すために自腹で差額を補えるなら買えばいいけど、我が家みたいに
５００万の損でも命取りになるような一般家庭には絶対ムリですわ。

>一般家庭さん
新浦安のマンションを早く購入してください。
もうここは買わないなら書き込まなくてもいいのに
なぜ書き込むのですか？

この掲示板にはネガティブキャンペーンを
張っている人が多いのはなぜでしょうか

完売してないから様子を見てますが。
新浦安を買ったら？って意味がわかりません。
理不尽に南船橋の片方が高いということについての反論をくれませんか。
それこそあなたの好むポジティブキャンペーンでしょ？
買いたいけど、価格が納得いかないなー、という意見は駄目なんですか？
普通に検討中の人のため息ですけど。
購入経験者さんは何がしたいの？

南船橋はまだまだ発展途上ですから。今の新浦安と比べているわけではないですよ。
話の例えです。新浦安擁護、アンチ南船橋の人はけんか腰の人が多いですねぇ。
どちらも値段にあった素敵な街なのですから、街自慢をしたい気持ちはわかりますが上を見たらきりがないので・・・。
せっかく同じ千葉県民なので、仲良くしましょ

わたしは新浦もここも検討していますが、こちらの方が
圧倒的に駅から近いため魅力を感じています。

新浦安もいいとこですね。
南船橋は化ける可能性を秘めたエリアだと思う。いい意味で。
これ以上は悪くならない、あらゆる意味で。
先日屋上で花火を見たけど５方向で花火が見えました。
意外と遠くまで見えるんですね〜佐倉の方まで。。

個人的な意見ですが、
ホライゾンとサザンは間取りによって５，６百万円とか差があったのかもしれないけど
実際同じ配置の同じ間取りが売りに出たら
同じ価格なら大抵の人はホライゾンを選ぶと思うよ。まあ、１年新しいしね。
幾ら以上の差になったらサザンを選択するかは分からないけど、
構造は同じような感じでも仕様は違うよね〜。
たとえば外観は目に見えてかなり違うじゃないですか。

人の好みって理屈じゃないから価格で動かされない人って
たくさんいるものなんですよ。
意外と単純なんです。そういう感覚で何千万円も払っているものなのです。

たとえばマンション名だってサザンよりホライゾンの方が名前はいいと思うし、
あくまで個人的な意見ですが、数百万円上回る価値があると思うよ。名前も大事だよ。
人の好みってそういうものだから。これは例えばだけどね。

それにまったく同じ位置、間取りのものが同じ時期に売りに出るとは思わないよ。
そういうこともあるだろうけどね。
だから、評価基準はその時のその物件ごとに個人の価値観にゆだねられるんだ、結局は。

サザンの中古は買値より随分高く売りに出てるよね。
これも買い手からすると気分を害する要素だからホライゾン志向の要因になるよ。

新浦安擁護、アンチ南船橋の人はけんか腰の人が多いですねぇ。
どちらも値段にあった素敵な街なのですから

お願いですから、新浦と比較しないでください。
知らない人が見たら同格と思われますので。

検討者へ。
町が全然違います。
一度両方をみてください。

私がここを見ているのは投資のためです。

どちらも「値段に合った」素敵な街と書いてあるのだから、値段が全然違う以上、同格とは見てないのでは？

>>343
えっ、この物件への投資を検討しているの…？

新浦住民さんへ

言い方を気をつけたほうが良いよ。
そういう言い方が掲示板を汚すんですよ。

仲良くやりましょう。

投資するなら若松団地を買えるだけ買うのが一番ペイすると思いますけどココですか？

私も新浦は詳しいですよ。
両方見てみろと言われなくても分かっているつもりです。
その美しい街並みの新浦築浅中古ですら４０００万円台も出現しつつあります。
だから納得いかないのです。将来化けるかもしれなくても所詮倉庫ビュー。
ちゃんと部屋に入れてもらって見ましたよ。海を見ているというより、真下の倉庫の屋上
を眺めていると言ったほうがいい景色だと思いました。
そしてオートレース騒音つき。なのにこの価格ぅ？と
首をかしげながら様子を伺う今日この頃。
さっさと完売してくれれば私も諦めがつくものをｗ

新浦安はその場所の環境は雰囲気がいいけど、
駅から遠くて不便だから
どんないい物件でも絶対に住みたくない街。

仕事をしてる人は同意見が多いでしょうね。
隠居したら住んでもいいかな。

街自慢をしたい気持ちはわかりますが上を見たらきりがないので・・・。

新浦安はお山の大将みたいですね。お金があったら都内に住みたいです。そして長谷川理恵みたいに皇居を毎朝ジョギングしたいです。
お金がないので南船橋です。もうすこし余裕があれば海浜幕張、さらに余裕があれば新浦安、さらにさらに余裕があれば都内に住みたいです。

新浦安だったら浦安の方がいいな。やっぱ東西線。

新浦安は電車が止まったら、ハイ、それま〜で〜よ〜だからね。そのうえ
駅から遠いんじゃあ話にならないよう（泣）

まだ京成のある南船橋の方がいいわな。

新浦住民さん

おらが街自慢は、アドマチック天国に任せて
おきましょう。ジェフ新浦安とかいう
サッカーチームできたらいいですね。

私は昔から新浦安を知っているのですが
人を小バカにするような気質の人が
増えてきていると思うとちょっとさみしいですな

移民街は誇り高いが出自を問われると窮する人が多い。
みんな必死ですからね

建築費の上昇が甚だしい昨今。
今は80㎡の建築費が平均2,500万円になっています。
ココに土地代、建築費+α(特殊な設備仕様、タワー、免震など)
が加わると、80㎡が3LDKが約3,000万円を超えてきます。
土地代坪@50万円だとして、1000坪の場合、200戸のマンションが建った場合を想定。
80㎡が4,000万円以下では買えないことになります。

90㎡、100㎡、駅近、免震、タワーなどは高嶺の花になってまいります。
坪80万円を超えるような都心30分圏内の立地も何をかいわんやです。

供給は10万戸ペースから一気に2~3万戸に減ると言われてますし
実際に減るでしょう。


赤字覚悟の値下がりを待つのもよいですが、マンション供給自体が少なくなりますので、
機を逃すと希望に合った中古が現れるのをひたすら待つ結果になりそうです。

（私は気に入っているのでココの肩を持つのであしからず）
ホライゾン高くはないと思います。
免震採用で、22階建て(超高層)、684の大規模には魅力もアル。

SAZANはもっと安かったらしいが過去のことだし、割り切ろうかと。

建築資材価格はもう下がりそうもない。
BRICｓのことを誰か書いていたけど。
厳しい時代になりましたな。

>>338
>買いたいけど、価格が納得いかない
>方へ

南船橋の片方が高いということについての反論
をさせていただきます。

経済のファンダメンタルズ(物価等含む)が変わった。
↓
原価が上昇し
新築マンションの価格が上がりました。
↓
再調達価格や収益還元法を元に価格が算定され、
グランドホライゾンはSAZANより高くなった。

理由はこれですが
これを理不尽と感じるなら
世の中の成り立ちが理不尽ということになります。

確かに人生理不尽だらけです。

ただそれに愚痴を言っても仕方ないですから
現実を直視して考えるしかない。

完売間際に残った数戸を狙って
値引き交渉するもよし。

SAZANも一年かかったから
ホライゾンも一年かかるんじゃないですか。

2009年にまた会いましょう。

SAZANの中古価格も上がっているようだすね。

>>361
あの〜、
原価が値上がる遥か前に仕入れた土地に、
サザンを売り出してる時から作り始めてるのは
大体の人が知ってますけど。

>363さん
もう一度言います。

再調達価格や収益還元法を元に価格が算定され、
グランドホライゾンはSAZANより高くなった。
ということです。

364の言いたいこと
363は理解できてますか〜。

がんばれ〜

ようするにボッタクリってことですね。

ゼファーの足元を見て買い叩いただろうことには触れないの？

362
新価格に便乗して周辺マンションが高く出しちゃって、まったくもって売れない
（言い値では）状況は、よく見受けられる光景ですｗ
新築の新価格マンションが在庫だらけなんですものｗ

すでに引越済みでホライゾンにで暮らしています。　　　現状は、問題はひとつもなく幸せに過ごしています。これからもし住宅環境で問題が起きたら家族で協力し話し合い、冷静に対処していきます。　　　　　　　まったく後悔してません。

>>366

そういう言い方はトラブルのタネになります。
穏便に行きましょう。

理屈を述べる人に
そういう身も蓋もない返事をするのは
理不尽に感じられます。

理屈っぽい人は嫌われるのでしょうか。
間違ったことは言ってない気がします。

掲示板ですから
理路整然としている方が親切な気がする。

素人考えですが、サザンが安かったのには、
パイオニア的要素もあったからじゃないですかね・・・？

大規模マンションのサザンが完売したから、
興味を持ったり、買ってみようかな？と思ったりする人が
増えてくるのではないでしょうか？
南船橋にホライゾンだけ、どーんと建ってて、しかもこの値段で売ってたら、
なかなか勇気がいるのでは・・・と思います。
お試し価格、と言ったら聞こえが悪いでしょうか・・・？勇気割引！みたいなイメージです。
でもそのお陰で、サザンが建ってる事はいろんな意味で安心感を与える気がします。

その他の安心できないと言われている条件は、とりあえず抜きにして考えた場合ですが。。。（汗）

>再調達価格や収益還元法を元に価格が算定され

リーマンとかＣＨのみなさんが夢を見るのは自由だが、
それも立地と体力に勝る大手が
新価格でマンションをリリースし始めるまで。

すでに住友までも価格を抑え始めた。

理屈でマンションが売れるならいいが
この中小のマンションデベの連鎖倒産を
どう説明するつもり？

私はサザンのＳＷ高層階の住人です。

ホライゾンが出来る前は海が見えて本当に良かったので、ホライゾンが羨ましいです。

今ホライゾンがサザンに比べて高いとかの投稿が多いですが、比べても仕方ないのでは？

私の購入物件は坪単価で約150万円強でしたがそれでもホライゾンより安いのかな？

確かにフロントの低層階では約90㎡で3000万円弱もあったように思いますので、

坪単価は100万円強になりますが、それなら安いとも言えると思いますが、それも一部の部屋です。

私が今サザンとホライゾンが同時発売だったとして、サザンは当初の価格で販売し、

ホライゾンは今の価格としても、狙いはホライゾンの高層階を買いたいです。

こう書くと、売り込みに必死とか言われそうですが、私は本当にサザンサウスウィングの住人です。

無理すればホライゾンに住み替える選択もありますが、それほどまでには住居に執着しないのと、

一番の理由は引越しは面倒なので諦めてサザンに住み続ける積りです。

No.375です。

＞一番の理由は引越しは面倒なので諦めてサザンに住み続ける積りです。

引越しと「買い替え手続き」が面倒なので・・・・・ですね。

（もちろん金銭的な面もありますが、その部分は不可能ではありません。）

354
建築費の上昇が甚だしい昨今。
今は80㎡の建築費が平均2,500万円になっています。
ココに土地代、建築費+α(特殊な設備仕様、タワー、免震など)
が加わると、80㎡が3LDKが約3,000万円を超えてきます。
土地代坪@50万円だとして、1000坪の場合、200戸のマンションが建った場合を想定。
80㎡が4,000万円以下では買えないことになります。

そんなことはありません。
今工事を請け負っても、この程度の仕様なら工事価格坪80万が良いとこ。都内の高級タワー仕様でも今で坪90万円強ってところですかね。これは２年位前にゼネコンが請けているのだか、坪70万が工事原価てところでしょう。（因みに普通この程度のものはタワーとは大手業界では呼びません。20階以上は超高層と呼びますが）
土地代は解らないので、354の仮定どおりとして、
（70＋50）X80/3.3＝2900万が原価
これにデベの経費を2割載せて3600万位がコストから見た適正価格です。
後は他の皆様がご指摘のとおり、新価格だの、新々価格といってたころの遺物です。

高い安いはくだらないこと

駅徒歩　8分(まぁ10分以内でもいいですが)
免震構造
二重床・二重天井
床暖房
飲み水だけが浄水になる浄水器ではなく戸内全てが浄水
自走式駐車場
24時間有人管理
共用施設利用料無料(ゲストルーム・チャイルドケアセンター除く)
トランクルーム全戸標準装備
天井高　最低2500mm〜2600mm(LDK・居室)
ミストサウナ　ｅｔｃ
リゾート感の有る開放感(角なのでなおさらですが・・・)等まだまだ有りますが、
上記装備を今販売中の物件(書き込みの中に登場してきた物件も含まれてます)と比較して決めました。

他のマンションに無くあってうれしい設備が盛り沢山で
あら捜し好きのウチの嫁が大喜びでした。

しかし、決めたマンションに対して、希望的観測(書き込み者の)と
根拠のない憶測でものを書いてるモンが居ると、
非常に遺憾ですね。

同じ駅で販売中の♀営業、新浦安の♂営業、マクタ○の営業は同じように
グランドホライゾンの悪口だけを言ってました。
グランドホライゾンの営業さんは他の物件の悪口ではなく、
良い点と悪い点を各々の物件に対して教えてくれました。
「私共はアドバイザーであり、売りつける営業とは違います」
それも決め手になりました。

もし私に対応してくれた上記3物件の営業さんが私のこの書き込みを見ていたら、
グランドホライゾンの私を担当してくれた営業さんを見習った営業をしたほうが良いですよ。
そして、私の買った物件をけなすことはやめてください。
買ったといってるのに値引きするから買ってくれとか、
いつ撤退するかわからない物件を買うのはやめたほうがいい、
なんて言って電話をしつこくかけてくるのはやめてください。

入居が楽しみです。

マンション単体で比較すればこの価格帯でこの設備。
この物件にかなうところはこの価格帯ではなかなか見つからないと思います。

だから同感。

それに気づいた人だけ入居してくれればよいよ。

物件自体に文句を言っている人はいないですよ。
すごく気に入っただけに、高掴みの時期なのが悔しいのです。
それも分かる人だけ分かってくれればいいや。

物件自体の設備はＯＫ。
が、駅からの距離という意味ではなく、
立地に難ありかと・・。

あるとすればそれかもね。

ただ、住み始めるとオートの音はあまり気にならないのは
なぜだろうか。配置にもよるんだろうけどね。。
だから個人的には満足度は増しています。

あと、ららぽの営業時間延長を望みます（最低21時へ）。

そうそう。
難あり立地で立派な新価格。
悩みどころ満載。

新価格と心中するほどの余裕がない。
買い控え組みは、どの物件でもそんなとこじゃないかねぇ

>「私共はアドバイザーであり、売りつける営業とは違います」
>それも決め手になりました。

立派な営業さんに担当についてもらったのはとても良かったですね。
一番いい営業さんをそのままつけてもらえたのではないでしょうか。

一般には来訪者のグレードで担当を振り分けるため、他のマンションでは
上位クラス対応の営業さんについてもらえないなどということも
あるせいかもしれませんね。


余談ですが、販売代理のフージャースさんの株価も
たった１ヶ月で半値（22,570円→11,820円）になってしまいましたし、
色々取りざたされているようです。

せっかく担当された良い営業さんが替わることなく
無事入居を迎えられるといいですね。

【管理担当です、テキストの一部を修正しました。】

設備とか建物とか眺望とか気に入っているのに、売主とかオート横とかそういうマイナス面があるので断念。
優先順位が設備の人はいいのかもね。