イニシア船橋ベイフォートってどうですか？

以下の点で購入迷ってマス。
今のところまったくの五分五分。

<良い点>
現在の住居と近いので、環境が大きく変わらない。
オートロック内に子供広場は素敵。
現時点の予算で何とかなりそう？
MR等で設備の印象良し。
小学校近い。
天井高い。
大手業者施工＋大手業者販売=安心感。
船橋北側に比べて車移動は便利。
高速道路入り口近い。

<悪い点）
隣地に宗教団体の関連施設ができる。
住宅性能評価を取得していない？
駅からちょっと遠い・・・
管理費・修繕積み立て金・駐車場が高いか？
ネット上で、イニシアさんの不良物件に関する情報がチラホラ。
高速が近くて空気悪そう・・・。

<気になる点>
2008年中に入居できないので、減税特典がない。
建材費上昇で、マンション価格は今後上がるのなら買っとくべきかなぁ・・・。
2010年に向けてマンション価格は下がるとも言うし・・・。
今月また住宅ローン金利上がったし、ちょっと待つかなぁ。
ああ！貯金がない！
完成を見ずに契約は不安。
完成済み物件は、値引きが結構あるらしい。

駅からかなり遠い点と近くに建設中の某宗教団体施設が気になります。
それ以外は天井も高いし、ＭＲで確認できる設備はいいのですが。。。

駅からかなり距離があるのに価格が高い。
もう少し値下げしないかな。

うわっ！
ここって人気ないのかねー。
砂漠のよう。

駅から遠い。
高速に近い、しかも料金所の近くなので排ガスがこもる。
一般道も交通量が多い。
風向き（海からの風）によっては汚水処理場の臭いがするかも。
京葉道路の南はほぼ全域が埋め立て地。

ここはきちんと鉄筋入れてくれるんでしょうね。

ここのデベさんは問題ある会社なんでしょうか？
このマンションの場合、とにかく立地がとても気になります。
埋め立てで高速の近く、周りは工場と宗教施設・・・
とにかく環境が悪そうで・・・
先日近くを通った時に浮浪者のような方を見かけたのですが、この辺りはああゆう人が
たくさんいる地域ですか？
価格が安いし広さもあるのでちょっと気になっています。
でも子供がいるので、環境があまりにも悪ければ購入したくありません・・・

確かに立地はよくなさそうですね。
京葉道路と東関道に挟まれた地域で準工業地域。
マンションの西側の道路一本で工業地域になっている。
すぐ南側は建設重機のレンタル？があるので、朝から頻繁に大型トラックが出入りしそうな感じです。

隣に小学校があるので諸般条例の恩恵を受けます。
憶測だけで書き込むのはやめましょう。

＞No.12さん

私の知識で少しでもお役に立てればと思い、書き込みさせていただきます。


路線バスはあります。上下線共に、＜南本町経由＞となっているバスを利用できます。
小学校前と栄町一丁目のバス停、このマンションからはどちらのバス停にも100ｍ程ではないでしょうか。（小学校前のバス停の方が、栄町一丁目より50円安いのでお得です）

ただし、残念ながら本数は決して多いとはいえません。
しかも、駅行きは朝９時台くらいまで、湾岸の状態によっては10〜30分、遅れてくることもザラです。
都バスのように、今どこを走っているか、後どれくらいで到着するかなど、ハイテクな機能もないバス停ですので困ったものです。
反対に駅から戻ってくる場合は渋滞の影響はほとんどありませんが、20時台が最終バスですので、朝７時頃に家を出て、帰りは21時頃に船橋駅に着くというパターンの方は、バスは全く当てにしない方がいいでしょう。

船橋駅からは歩きだと、裏々道々把握さえしてしまえば、慣れると10分程度です。
道自体は危険な道ではありませんが、裏道を使うのであれば、夜間は複数人でも女性だけで歩くのはオススメできませんね。
14号にぶち当たるまでは明るくていいのですが、14号から南、とたんに住宅地（南本町・湊町）となって薄暗い道が続きますので。

ちなみにタクシーだと、通常はワンメーターで可能な場合が多いんですが、駅南のスクランブル渋滞や、運転手さんによってはオーバーしてしまう場合もあります。

根っからの地元民の経験から言わせていただければ、南本町・栄町・湊町近辺に暮らす人は、自転車行動を基本として生活していると思います。もしくは、歩くのが苦ではない人ですね。
駅までは慣れと信号のタイミングが合えば、6〜7分程で行けますし、この辺の子どもは自転車でららぽーとや西船橋、津田沼あたりも行けるところはどこでも行っちゃいます。


また元々ここは、どこかの会社の建物と資材置き場だったような。
何があるのかと意識しないまま、ふと気づくとマンション建設が始まったので、記憶が定かではありませんが、でも住居があったのではないことだけは確かです。
しかしまさか、目の前に宗教施設ができるとは想定の範囲外でしたが。。。


でも、栄町もそんなに悪いところではありませんよ。
学校やコンビニも近くにありますし、インターや湾岸に出るのもすぐなんで、行動と考えようによっては住み易いと思います。

長々と書きましたが、立地だけは自分の力ではどうすることもできない条件です。
後悔されることのないよう、是非よく吟味されてから栄町にいらしてください。参考になれば幸いです。

＞１３さん　　N0.12さんはいろんな掲示板に悲しいくらい古すぎる情報を基に暇潰しに書いてるだけだから、実際に現地に行くこともまずないでしマジレスしないで大丈夫すよ。

＞No.14さん

13で投稿した者です。

そうだったんですか、教えていただき有難うございます。
最近、こちらの掲示板を知ったもので、このような方の存在はまだ把握できていませんでした。
素直に、ずっと前のマンションズまでチェックして熱心だな、と思ってしまいました。。。

簡単に騙されてしまいお恥ずかしいかぎりですが、こちらを真剣に検討されていらっしゃる方に参考にしていただければと思います。

私で宜しければ、地域の分かることならお答えできますので、ご質問くださいね。
また、ちょくちょくおじゃまさせて頂きます。

近隣の宗教施設はどういった類のものでしょうか？。
宗教といえどもいろいろありますので。

また、この周辺近隣は20年前の東方沖地震ではどの程度の被害
でしたでしょうか？。

隣の大林組の資材置き場に創価学会の集会施設が建設予定。20年前のことは多分誰に聞いてもわからないね。

周辺に築40年程度の戸建がゴロゴロありますよ。

ここの売れ行きはどうなのでしょうか？

ＭＲに行ってきました。
第一期が終わって、壁の売れ行き表に１／３ぐらい花がついてました。

駅から遠いのが、気になるところです。

20さん、ここを検討中ですが埋まっているのは高層階？、低層階でしょうか？。
施設等気にはなりますが、この辺りでは価格も平米数も広いので一度ＭＲに
行ってみようかと思ってます。

私が見た時点では、

高層階、低層階というより、広くて安いところから売れている感じでした。
最上階や角部屋もまだ残っているところもありましたよ。

22さん、ありがとうございます。
早めに行った方が良いかもしれませんね。グーグルアースで見る限り、それほど
難のある立地でも無さそうですので近いうちに行ってみます。

売れ行きはどうなのでしょうか。
気になってます。

駅から遠いもん。売れてないでしょ！

この物件はＭＲを見に行って我が家は外しました。
でもレスで売れ行きを見て、人の価値観とは人それぞれなんだとつくづく思いました！ やはり自分さえ納得すればオッケーなんですね。結局は自分がお金だすんだし

京成電鉄は2009年3月末に京成船橋駅（船橋市）の駅舎内にショッピング街を建設する。
年間9万人程度の利用者を想定している。
京成船橋駅は京成電鉄内で乗降客数が2番目に多い駅でありながら、
売店以外の店舗が無く近隣の百貨店などに買い物客が流れていた。
周辺の商業施設とのすみ分けを図り、収益の拡大につなげる。
新設するショッピング街「ネクスト船橋（仮称）」は3階建ての京成船橋駅の1階部に建設する。
高架下に位置し、延べ床面積は約 3200平方メートル、店舗面積は約2500平方メートル。
都心に通勤する20—40代の女性を中心顧客に据えて、飲食店など22店舗が入居する予定だ。
店舗はパンやデザート店など飲食店が10店、薬局や雑貨店など物販店が8店、
マッサージなどサービス店が3店、ＡＴＭ1台を計画している。

モデルルームの帰り、土地を見にいきました。
道路よりもちょっと土地が低いなあと思いました。
向きもいまひとつ、本当にあんなに売れてるの？
なんか信じられないなあ。
我が家は、近くで建設しているマンションも見に行こうと思ってます。

管理費＆修繕積立金が高いようだけど、ここのマンションの修繕計画はどうなっているのでしょうか？

他のマンションみたいに１０年目〜１５年目に５０万円〜７０万円ぐらいの追加金を集めるようになっているのでしょうか？

内装はイニシアだけに良さそうですし、値段もそこそこで広いし検討中。
でも、バス便がバス停下車から徒歩10分て意味あるのかと思うし、
バスが船橋から出ていれば良かったけど西船か〜。
最寄のスーパーも東武ストアまで行くしかないのかな。買い物は近所のセブンイレブンだけ？。

実際ＭＲを見学された方、印象は如何でしたでしょうか？

もう少し安くならないかな？
駅から遠いのが、非常にネック。

ディスポーザーやIHもない平凡な感じ。おまけに駅から遠い。でも安いですよってセールスされました。

古すぎて何の価値もないマンションズ情報による空室情報、まだやってるのですか。
いいですね暇で。

ここの売れ行きはどうなんでしょうか？

書き込みも少ないみたいだけど、気になります。
値引きとかはしているのかな？

公式ホームページによると、第1期分の売れ残りは現時点で5戸、第2期販売予定分は20戸です。
竣工前なので先着順住戸以外は売れ残りという表現はふさわしくないのでは？
第1期はどこも値引はしないはずです。第2期は物件価格の値引はなくても、諸費用サービスくらいは引き出せるかもしれませんね。

１月11日の日曜日に船橋のイトーヨーカドー６Ｆにあるモデルルームを見てきました。
ＭＲは９６㎡の間取りのものを公開？していましたので見た感じは良くみえました。
この間取りは、販売価格だと３千万台後半の値段で角部屋です。高いなぁと言った感じですね。
修繕積立金が最初から高いのは後々追加料金を払う必要がないからと言ってました。
修繕積み立て金は生涯同じ値段というわけではなく、値段はあがるそうです。これはどこのマンションもそうらしいです。最初から高いと値段の引き上げ率が少ないと言ってました。

引渡しは４月の末だそうです。ディスポーザーがないのは、このマンションは浄化槽ってのを使っているからといってました。
建物は南東向きで目の前は小学校です。将来的に目の前に高い建物が建つことはなく日当たりが悪くなることはないそうです。（小学校がつぶれなければとのこと。まぁなかなか学校はつぶれないとおもいますが。）南側は大林組の資材置き場で西側は創価学会の施設があるとのことです。隣に創価学会の施設と聞いてちょっと個人的に悪いイメージを持ちました。

こんかいＭＲを見学して良い点、悪い点とありましたが１００点満点の物件はないなぁとかんじました。やはりどこか妥協しなければいけないとこはあると思います。

文章がうまく書けませんでしたが、検討中の方の参考に少しでもなればいいと思います。

値下げはあるのかな？

マンションズに載っていたのですが、現地モデルルームが出来たみたいですが、
行かれた方はいますか？

修繕積立金が、後から引き揚げ率が低いとしても、高いと思うのですが、みなさんどう思いますか？修繕積立金が安くなることはないのでしょうか？修繕積立金は、ローン完済後もずっと払い続けるものだし、そこがどうしても引っかかります。

修繕積立金は高いですが、１０年後、１５年後に５０万前後まとめて払うより良いと感じます。

２歳〜４歳の子供がいた場合、一番金がかかる時期に５０万前後の出費が『あらかじめ予定されている計画』よりましです。

そうならないためには、アフターで不具合を交渉できる優秀な管理組合の理事が必要になるわけです。

修繕積立金の引き上げ率が少ないとのことですが、年々高くなったりするのでしょうか？今までマンションに住んだことがなく、あまり知識がないのでよろしければ、詳しく教えてください。

修繕計画（案）によると積立金は年々ではなく 5年間隔ぐらいで見直すみたいです。
たしか最初の値上率は30%と記載されていたような…あくまでも予定でしょうけど。
建物の状態や修繕内容によって必要金額が変わってきますから、その都度管理組合で話し合い、必要なら積立額を上げる、逆に下げるという事になるのではないでしょうか。
まとまった額を一度に払うのは厳しいですし、どうせ必要なら最初から積み立てたほうが…と思います。

値下げはあるみたいですね。公式HPで「新価格」と表示されてます。

修繕積立金の額は新築のときからある程度高めに設定されているほうが安心だと思います。そもそも修繕積立金というのは長期修繕計画を基にして、それに盛り込まれた必要額を各区分所有者が分担して月々納めていくものです。つまり計画のなかで、それぞれが負担する総額は決まっていることになります。ながく住むのであれば、初めの設定が安すぎると後でしわ寄せがくるのは当然ですよね。
新築マンションを販売する際、修繕積立金を高く設定しても、それが売り主の懐に入るわけではなく、にもかかわらず検討者からは敬遠される種になりがちなので、安く設定される物件が多いのでしょうが、ローン完済後のコストを心配するのであれば、管理費を含めた共益費負担の増加の少なそうな物件を選ぶのが賢明でしょう。
ここまでは一般論ですが、このマンションについてちょっと気になったのは、駐車場が全戸分確保されていることでしょうか。そのこと自体は良いことなのでしょうが、おそらく駐車場料金のあがりが管理組合の一般会計に組み込まれているはずなので、契約率が低いと管理費の値上がりにつながる可能性があります。こちらの物件は駅からあまり近くないのと、このあたりにお住まいのかたは車を所有している率が高そうなので、心配しすぎかも知れませんが、一応販売の方に、何台くらいの契約を見込んで予算がたてられているか、尋ねられてはいかがでしょうか。一方でこちらは豪華な共用設備を売りにしていないみたいなので、ランニングコストの観点からはプラス材料もありますね。
長くなってしまいましたが、ご参考になれば幸いです。

＞４７さん

大変参考になりました。

ここのマンションはバルコニーが広かったり、ＴＲがあったりで良いなと思っていたのですが、
修繕積み立て金が高かったので候補から外しましたが、「新価格」になったみたいなので、もう一度ＭＲに行ってみようと思います。

＞３９
浄化槽有りのマンションはランニングコストかかりますね。駅から遠いので、下水整備が整っていないのでしょね。

少し話を単純化しすぎたかな、と反省していたところなので、参考にしていただけて良かったです。なお、ほかの方々のご指摘にもあるとおり、長期修繕計画はあくまでも計画であって、物価の変動やら建物の劣化具合などを勘案しながら、管理組合によって見直されていくものです。物価の変動のような社会情勢の変化はいかんともしがたいのですが、建物の劣化は日々の管理(主に日常の清掃)次第でかなり抑えられるようです。通常、長期修繕計画は三十年分たてられており、概ね十年に一度、大規模修繕(これにかかる費用が莫大なのです)が予定されています。建物の劣化の速度を抑えて、この十年という間隔を少しでも伸ばせれば、積立金の上昇速度も抑えられることになります。私は、築三十年の(あるいは大規模修繕が三回済んだ)時点で建物が美しく保たれており、且つ修繕積立金の上昇が当初の５割程度で抑えられたうえで新築のときに集めた修繕積立基金の額が積立金会計に残っていれば大成功だと思います。購入検討と関係のないかもしれない内容を長々と失礼しました。

この土地は施工を担当している清水建設の機材センターがあった場所でした。それを入札なしでイニシアが手に入れたみたいで、土地を安く買った分、建物のグレードを良くしたみたいです。確かに壁や床のコンクリートの厚み、床材も同様の物件よりワンランク上な気がしました。間取りや設備、内装、広さはとても気に入っているので、立地や周辺環境に目をつぶれるかどうかですね。ちなみに、西側隣に創価学会の施設（マンション側は広大な駐車場）があり、現地を見に行った時にちょうどイベントだったのか、車が次々と入っていって、ビックリはしましたが、混雑というほどでもなく、誘導の警備員もついていました。