ガレリア・サーラpart2

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でも、ここの間取りって、スライドドアにしているので、２室採光として居室扱いにしてるだけじゃない？

あんなところをスライドにしても光はいりませんがな。

よくある間取りで、奥まった所に和室があるけど、あれも立派に居室扱いになってますよね？当然和室も居室にカウントして3LDKとかって。

今の話題とは全然違う話ですが、ここの設計事務所はわかりますが、ここは構造計算はしていない会社ですよね？構造計算はどこかに委託してやってもらっているんでしょうけど、どこがやっているのでしょうか？ご存じな方いますか？

奥まった部屋が和室になっているタイプは、ふすまで区切られていて、しかもふすまを開放すれば光が入るような間取りになっていますよね？窓の側に向いていない引き戸で開放できても光は入らないので、建築基準法28条の目的にそぐわないように思いますが。

スライドドアでも普通のドアでも「開ければ開口の部屋＝居室扱い」という論理なら、すべての部屋を居室に出来てしまいます。なにせ出入り口のない部屋なんてないでしょうから。要するに

・出入り口を閉じた状態でも採光できるように、
・採光のための窓その他の開口部を設けてあること。
・その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあつては七分の一以上外部から光を取り入れることが出来る窓等の構造があること。

では？

＞456

２室採光には定義があります。450のような勘違いが生まれているので、参考URLです。

http://law.nijio.net/yogo/rindex.htmlhttp://law.nijio.net/yogo/rindex....

以下、ここからの抜粋。
２室採光[２しつさいこう]　
居室の採光において、ふすま、障子その他随時開放できるもので仕切られた２室を、１室とみなして有効採光を判定できること（法28条４項）。２室の床面積の合計に対して、２室のどちらかに有効採光面積があるか、または２室に開口部があれば、その合計が有効採光面積を満たせばよい。
関連＝居室の採光、有効採光面積

>>453さん
>当然和室も居室にカウントして3LDKとかって。

書斎（DEN）という言い方が多いと思います。沖縄畳など引いてある部屋も多かったですが「和室」と言い切っている物件は、私の記憶する範囲では、ここ以外にはなかったです。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20031026A/

>以前は、納戸 （Ｎ） もしくはサービスルーム （Ｓ） と表記されるのが大半だったように思いますが、最近では書斎 （ＤＥＮ） 、ユーティリティスペース （Ｕ） 、フリールーム （Ｆ） 、マルチルーム （Ｍ） 、多目的ルームなどと表記される場合もあるようです。

>>456さん
ご趣旨はおっしゃるとおりです。
ただ、建築基準法28条4項が「ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。」といっているので、随時開放できる場合には隣接する部屋と一体とみて居室として建築確認申請できる場合があるというのが正解だと思います。ただ、この随時開放できるというのは、おっしゃるとおり、出入り口を開放できればいいというわけではなく、開放することによって採光できなければ意味を成さないと思います。そうかんがえると、開放することにより、その部屋に光が入る（よくある奥まった和室でふすまを開放すればリビングと一体となるような）部屋であれば、隣接する部屋と一体として見ることが出来るということだとおもいます。そうだとすれば、スライドドアが窓からの採光を入れられないような方向についていたとしても、建築基準法２８条４項の適用はないのではないでしょうか。

結局、この議論からどうする予定なの？

「建築基準法で、窓のない部屋は居室と表示出来ないので、DENとか書斎とか言う言い方しているんです。」というデベって、わりと多かったです。要するにここのデベって、隠してたのね、、、

>>459さん

>「ふすま、障子その他随時開放することができるもので仕切られた二室は、前三項の規定の適用については、一室とみなす。」

上の解釈って、以下のようになりません？

・ふすまで仕切られた部屋と隣の部屋と、あわせて一室とみなす。
・ならばそのふすま部屋を、独立した部屋としては扱えない。要するに、そのふすま部屋を「部屋の１つ」にカウントできない。例えば５畳のふすま部屋が１２畳のリビングに接してるなら「１７畳の１つの部屋＝１７畳のリビング」としてカウントしないといけない。
・それだとつらいので、「１２畳のリビング＋５畳のDEN（または書斎）」と言う言い方をする。

DENと表記している70-A,70-Fの部屋は、隣の部屋のベランダの窓からは離れた奥のほうに部屋がありますね（５M近くはありそう）。
そのほかの部屋は、それから比べるとベランダ側に近い位置に引戸があります。基準は何かあるのかもしれませんね。
ただ、50-Aも奥のほうに部屋があるように見える。扉をとっても、隣から採光を取るのは難しいので、整合性を持って説明するのは難しいかな・・・

>>460
仰るようにここでああだこうだ言っててもしょうがないので
誰かよろしくねっ！

>>451＝457さん
やっとデベが登場してくれました。いろいろ質問しましょう。
建築基準法28条4項はそのドアを開放しても採光できない場合でも適用があるのですか？そうだとすると、すべての部屋が一室として計算できてしまいますが、そういう解釈でいいのでしょうか？

>>462さん
素直に考えるとそうですね。同感です。

>>462さん
「前三項の規定の適用については」とありますので、それ以外では一室として評価してもいいということでしょう。つまり、建築確認の申請においては隣の部屋と一体として一室として評価するが、販売するときには隣とは独立した一室として販売してもいいと。だから奥まった部屋で、隣接した部屋の採光部に向って開放できる和室は建築基準法上は独立した部屋とは評価せず、かつ、隣室と別個の一つの部屋として売ってもいいということになるのではないでしょうか。ただ、引き戸がついていてその引き戸を開いても採光部に向かって開放されないような部屋も隣室と一体と評価されるのかは疑問です。

納戸問題で、いくつか大きな収穫を得ることができました。

１．居室の基準というものが、明確になってきた。
２．DENや書斎に、なぜスライドドアが多いのかがわかった。ドアにしてしまうと、開口部の面積基準に達しないので「納戸」としか表示できなくなってしまうかららしい。
３．「このスライドドアを、壁とドアに変更できますか？　独立した１つの部屋にしたいのです」と質問した際「できますよ！」と答えてくれたデベのセールスさんもいたけれど（ここの物件だけでなく）、実はそれをやってしまうと、たとえば中古で販売時、その部屋を一部屋とはカウントできなくなってしまう。そのセールスさんはたぶんその問題を知っていながら、不利になるので黙っていたのだろう。

>最大の基本はコンプライアンス（法令遵守）
法令を守らない業者が増えるから、赤福やミートホープのような、とんでもない会社が話題となる。どんな業種であっても、基本は法令遵守！！これにつきる。
ここのデべは、本当に大丈夫なのか？

>>468
故意でなかったにしろ、間取りの表示に関しては
違反の可能性が高い！

知らなかったでは済まされない。
DENと表示されている間取りもあるので気になるな

>469
これは故意ですよ。不動産のプロフェショナルですよ。プロがこんな基本的な間違いをしますか？
これが、故意でなければ不動産屋としても力量が余りにも低過ぎますよ。不動産の免許を取得しているプロですから、故意としか考えられませんね。（設計業者とグル？）

営業見てると物件と同じで派手だけど、
中身は・・・

レベルが低いのは否めないですね！

>最近話題になっている食品業界の不動産バージョンなんですかね？
消費者をバカにした行為ですよ。

これでは、あまりにも契約済みさんが可哀そうです。

↑
契約済みでなく、ここを責めているのは煽り？ですよねー。検討していたのなら、まだしも。契約済みさんがかわいそうって、こことまったく関係ない人に同情されても不愉快なだけです。

図面が公開されている以上、赤福と同じ犯罪扱いなどを記述するのは間違っていると思います。設計の性能評価書も取得済みとなっています。すでに行政の審査も通っているのではないのではないですか？
悪意の故意で、DENとなるとこを○LDKとして売り出してはいないように思います。デベの認識の違いではないですか？ちゃんと確認を取ったのでしょうか？まだ、誰も回答を聞いていないですよね。
それに実際だまされた人がいるのですか？この話も出てきていない。
だまされた人がほんとにいるのなら間、これ以上言いようはないのですが・・・

赤福も商品そのものを公開していました。
素人に分らないように販売を続けました。
ここも図面を公開して販売しています。
このまま「納戸」の指摘がされないで完売すれば事は終了しましたが、何らかの形で誰かが気づいてしまったのです。
私もプロとして故意で行ったと思います。
ですので、残念ながら私も同種の問題だと思いますが。。。

>「設計の性能評価書も取得済みとなっています。すでに行政の審査も通っているのではないのではないですか」
行政の建築確認や設計を審査される場合には、販売する図面と別の図面を添付することも可能だと聞いていますが。。。

デべも言葉を詰まらせてますね。厳しい質問が続くと思いますが、がんばって回答してください。

へーなるほどね。
経験者の>>475, >>476は結局ここが赤福みたいに違法行為したと
してどういう結果を望んでるの？訴訟に発展してほしいとか？
あると思うけど何を得る予定？外野としては問うてみたい。
優良建築物等事業として市も認印したような状態で違法発覚
の場合どうなるんだ？？？？？市川市もやっぱ罪になる？
すげ、興味ありますんでよろしく。

赤福と同じ認識って・・・475 ばか？！
あれは詐欺だよ。それともだまされた当事者だから？そんな発言してる？
それは、文句は言えません。そうだとしたら、ごめんなさい。
ただ、
表記の見解が違う点で掲示板で言い合いしているんでしょ。表記が2LDKか1LDKSかのことで、図面は変わらないでしょ？図面と違うものが出来上がったらもんだいだよ。

住民版は納戸の話題はあるものの穏やかですね。

当の本人が静観してるのに外野が熱くなるのもね〜

ただ、行く末が気になりますけど・・・

図面と違うものをつくったら、赤福と同じだろ。
なんでも、赤福、耐震偽造と同じにするのは問題だ。

DENとROOMを使い分けているようだし、基準があるんだろ。
該当の検討者が、デベに直接聞け。ここで書いても、荒らされるだけだ。

481の追記
検討者・購入者は図面を見て検討するんだろ。
その時点で、窓がない部屋、スライドドアであるなどが確認できるわけだ。
DENとなにが違うかは、その時点で確認してみて。
ここで問題にしたり、あとでだまされたとか言うより、資産価値が大事なら、自分で確認するのが必要だよ。

市川タワーより価値があるのは困るんだよ・・
市川を高値で売りつけないと地権者のオヤジに何されるか分からんし・・
一円でも市川タワー高く売りつけたいんだよ。
だから、ちょっとでもここが荒れてくれた方が良いんだよね。

市川タワーは全く関係ないでしょう。本当に失礼だと思います。

建築基準法第28条（居室の採光及び換気）4
ふすま、障子その他臨時開放することができるもので
仕切られた２室は１室とみなす。

こういうことではありませんか？

>>484
どうやって臨時開放するんだよ？ｗ
わざと頭悪い振りしてるんだね。
釣りってやつ？

市川タワーって完売したのでは。

↑今、市川タワーって関係ないでしょ
ここのデベが建築基準法を順守しているか、どうかでしょ
ここで、市川の話題はやめましょ

もう納戸の話はいいんじゃないですか？この一週間で十分議論されたし、今日一日の書き込みがここのデベの回答なのでしょう。

住宅の居室には、建築基準法で定める一定の割合の「採光に有効な開口部（窓等）」を設けなければいけません。
「採光」という文字から、日当たりを想像しますが、ここでいう「採光」は太陽光には関係無く、天空光を指しており、真北の一日中日の当らない窓であっても、条件を満たせば採光に有効な窓であり、逆に、実際には日光が差すであろうと考えられても、建築基準法では採光に有効な窓とならない事があります。
　「天空光」とは太陽光のうち直射日光以外の昼光のこと。

例の部屋はスライドドアだからリビングに開放できます。

そうそう、上で誰かも言ってたけど、ここで議論しても
しょうがないから聞きたい人はデベへ直接ね！

議論ぐらいある程度いいんじゃない。　
ちょっと議論したら、もうやめたらばっかりじゃ
書き込みも減るし。

＞＞４８９

逆言うとスライドドアのように開口部が大きいと
窓がなくても居室扱いになる。ってこと？

>>489
では特に問題ないって事なんですね。。
何をこんな話題で盛り上がってるんだｗ
つられ過ぎだろ？ｗ

>>お役所の方で確認をしました。ここは、建築基準法には違反していませんでした。やはりそれは、居室はスライドドアだからリビングに開放できるので、スライドドアのように開口部が大きいと窓がなくても居室扱いになるということです。ですから、ここの物件のBedroomは「居室」です。

>>ただし、廊下に開放しているような【５０−A】は微妙であるそうです。
『私が担当なら許可は出さない』と言われました。

また、【５０−A】【５０−B】【５０−C】【７０−E】【７０−H】【８０−C】【８０−D】などは４畳にも満たない狭い部屋です。こんな部屋にベッドは置けるのか・・・？？とかなり、疑問でいらっしゃいました。

これらの３畳そこそこの居室は、常識的には「納戸」「DEN」などで、居室扱いには、あまりしないとのことでした。

>>ですので、デベさんのモラルに問題があるようです。

↑私も友人の建築士に確認しましたが、通常は広さ等考慮すると納戸ともとれる間取りのようですね。

>>494
>>『私が担当なら許可は出さない』と言われました。

ってことは担当によっては結果が変わってしまうってことですよね？！
まぁ、お役所なんてそんなもんか！

494さん、ご苦労様です。
違法ではないんですね。
該当の部屋の検討者は、モラルがどうとか、将来的な価値がどうなるかなど、値引きの材料としてこの話題を利用すればいいんじゃないんですかね。

値引きなんかしてくれるんですか？

値引き交渉の腕しだい。がんばってください。

資産価値は高いね、ここは。
徒歩１０分、無名中の無名デベでも４０００万付近あるみたいだし。
本八幡は。が、北か南で違うらしいけど。
買っておいて損はないとは思うから検討中。JR徒歩１，２分は鉄板。
間取りは対してきにしてないしそれ以上のものはある。
運用にはもってこいとみた。

↑鉄板この不動産物価が今後も上昇した場合に限り、まぁ、なんとか資産価値が維持できるかな？といったところ。高値掴みは確定でしょ！？建物グレードも高くないし、部屋の仕様低すぎませんか。

鉄板のかかっている箇所を勘違いしている。
ちゃんと読もう。

４９４さんありがとうございます。
違法でないことを聞いてホットしています。
それにしても、３畳そこそこの部屋を居屋にするなんて、、、
本当にデベのモラルの問題ですね！

値引きするかな？

そういえば、Bedroomとか英語表示ですよね。
読みにくいな・・と、初め思ったんだけど。
これがおしゃれなのかと勝手に解釈してましたが。

デベのモラルって・・ｗ
そんなもん気にしてる人いるんだ。。
基本的に、どこのデベであろうと信用なんかするもんじゃないですよ。

↑3LDKだと思って買ったけど、2LDK+Sだったという理由で、無条件キャンセルはできないよ。3LDKと納得して契約書にサインしているからね。建築基準法上問題ない物件のようなので駄目だよ。違法であれば、売主に瑕疵があったことでキャンセルになるけどね。

それにしても、ここのデべはセコイ売り方をしているよね！
何だか、詐欺にあったようで、購入者が・・・・・。。。

実際に３畳のお部屋にベッドは置けますか？
もし、置けたとしても足場の確保は出来るのでしょうか？
かなり、圧迫感もあると思いますが、どうなんでしょうか？

合法だからって何でもやって良いって訳じゃないよな！
２ＬＤＫ+Ｓを当然のように３ＬＤＫとしてしまうところは
モラルや常識を疑ってしまう。。。

３ＬＤＫで一室３畳程度だとしても、図面見ずに買う人いねぇだろ。。
それでも、だだっこちゃんはお主が悪いだだの○○としかい〜ようが
ない。
購入者は納得してかってるか、設計変更するからＯＫって人。
たとえ転売する時、３ＬＤＫ→２ＬＤＫ＋Ｓだとしてもリフォームすれば？で、済んだりする。
ネット検索で３ＬＤＫ検索すればヒットしないかもしれないけど
転売した時ネットより広告強〜し！結局ネット社会とかいーつつ、
地元買主ってこと。この先もしばらくそうであるとおもう。

デベのモラルとか言うけど、まだマシなほうだと思うし。
悪デベはもっと巧妙。住んでから発覚なんてことにね。

疑うなら、忘れ去ったほうがよい。

>>510
>>疑うなら、忘れ去ったほうがよい。

＊＊＊＊じゃないんだから。

↑マスクされてんぞ

3LDKだから契約するが,2LDK+Sであれば契約しない？
Sであろうとなかろうと３畳ほどの広さはかわってないでしょ。
図面を見て契約するんでしょ？その間取りや狭い部屋の使い道とか何か考えたうえで、気に入ったんじゃないの？ベットおけるかどうか、付録の家具レイアウトがあったんだから、確認したんじゃないの？
契約したんだとしたら、いまさらここで聞いてどうする。

合法だから何やっても言い分けないよって意見は正しいと思う。
業界標準にあわせ販売するほうがよかった。

ただ、無条件キャンセルとか言っているのは、恥ずかしくないのかな？
見苦しいよ。

キャンセル話しは微妙・・・
こんなとこで聞かないで直接デベ(営業)に問い合わせするだろうし。
曖昧情報つかんでマジになるやつなら、悪い意味でやばいっす

実際のところ転売となると例の間取りの表記は
３ＬＤＫ→２ＬＤＫ＋Ｓ
にされちゃうってことだよね？！

＞実際に３畳のお部屋にベッドは置けますか？
＞もし、置けたとしても足場の確保は出来るのでしょうか？
＞かなり、圧迫感もあると思いますが、どうなんでしょうか？
置けるよ。
ベッドにこだわってるね。
Bedroomだからって、無理してベットを置くことないよ。

５１５
合法なんだから、３ＬＤＫでそのまま転売すれば。

湾岸タワーの中古価格が急激に低下しているようですね。デべの間取りに対しての値下げというより、この仕様、設計に対してこんな価格で買う人が減り、売れないことからの値下げがもっともあり得るのでは。日本市場を外国人が低く見はじめていることからも、日本離れが加速しそうだし。

>>511
しんこうしゅうきょうはNGワードなんだ。

売り渋りで、これだけ値段上げたから、当然売れないでしょ。土地の買収額もばれてしまって、建物グレード、仕様も低いのにこの価格まで上げたんだから。市川は地権者により、価格をかなりあげて、デべの利益を優先したのに対して、ここは便乗して儲けようとした。やはり、客は離れることも当然では。ましてやモラルがないとは・・。

>>520
デベのモラルについて語りたいの？ｗ

モラルと言えば最近ではパチンコ屋が一番最悪だったな・・

>>520
モラル・・しつこいよｗ
気持ち悪いよおまえｗ
こういう掲示板だからおかしいのがまざって当然だけど。
実社会でも犯罪者っぽいなｗ

隣の市川タワーごときで完売してるんだから、
こっちも完売して当然。
安心してみとけよｗ

＞実際に３畳のお部屋にベッドは置けますか？
＞もし、置けたとしても足場の確保は出来るのでしょうか？
＞かなり、圧迫感もあると思いますが、どうなんでしょうか？
私は以前3.5畳に住んでいましたが、ベッドを置ける状況ではありませんでした。ベッドを置かなくても足場は確保できない状況で、当然に圧迫感を感じながら生活していました。やはり、どんな部屋でも5畳以上は必要であると思います。5畳以下は狭すぎるし、何だか息が苦しい感じになります。

まぁ、納戸問題も合法ってことで何か次の話題はないの？

寝るだけなら、ベッドだけなら、3畳程度でも可能。
6畳ほどの寝室に2人のシングルベットを入れている。
単純に半分にしただけでしょ。
ま、狭い気になるならベッドルームにこだわる必要はないよ。
趣味や仕事の部屋にすれば？

ベットでなく布団でよいだろ。

>>518
ここで湾岸ネタだされてもなぁ〜、
きっとグランデ、オリだしたかったのか？
湾岸スレで大暴れしてくれ。

グランデ、オリゾンって値下がりしてるんですか？
それはちょっと気になるな。。
ってか、まだ下がる時期じゃないと思うんだが・・

＞＞５２８
次回３期と思っていましたが２期２次なんですね！
ＨＰには１１月発売と載っていますが・・・

>>525
>>ま、狭い気になるならベッドルームにこだわる必要はないよ。
>>趣味や仕事の部屋にすれば？

つまりベッドルームではなくDEN（書斎）として使えと。実も蓋も無いな。語るに落ちるとは正にこのこと。

>>3畳でもBedroomの表示がある以上は、デべを信じてBedroomとして使用する予定です。もし、購入したら私が寝るだけの部屋にします。

＞５３１
しつけぇ〜。

３畳のbedoroom
ゴクレだったらビッグウォークインクローゼットになるな！

531
ほんとしつけ〜
そんな話題じゃないけど、あげあし取るとこ、最悪。

＞５３１
あなたに話していない。
一番モラルのないやつですね。
かかわらないでくれ。

>>531
そのポイントだけ挙げて、非難するのおかしいだろ。
その前の文章もちゃんと読んで話をしろよ。

537だけど・・・
もしかして、531って質問をした508？
そういう回答があることを待って、非難したているの？
反応した俺が＊＊だった。スルーすればよかったよ。

>>534さん
ゴクレって何ですか？

>>５３１さんの意見は正論ですよ。
こんなに狭い部屋をbedoroomとして居室扱いにしていますからね。
一番モラルのないのは、ここのデべさんですよ！！

ここって、構造計算はどこがやってるの？誰も知らない？

540もいいかげんにしたら。
モラルはもういいよ。聞き飽きた。（ちなみに俺はデベではないよ）
DENだろうと、Bedroomだろうと部屋の大きさは変わらないだろ。
DENと表記したら、ベッドを置かないというわけじゃないだろ。
個人が好きなように使うわけだし、狭い部屋をどのように使うか前向きに考えていきなさい。

でもここの物件ってどれもとてもおしゃれでいいですね。

>539
ゴールドクレスト

>>543
おしゃれですよね〜
ひと目ぼれしましたよ。
前レスでも誰か言ってましたが、
他の物件と比べると、言葉は悪いですがショボク見えてしまいますね。
高価な共用スペースは、これからの管理維持費考えると・・
この部分がまた素晴らしいんですよね〜^^
他のデベもプロパに住みたがるのも分かりますね。

キッチンはどうなのかな？？
今どき、両開きの収納キッチンってかなり古いタイプのシステムキッチンだと思うけどね〜＾＾

>>546さん
本当ですね。ひと昔のキッチン仕様ですよね。私は、部屋の狭さとこのレトロなキッチンを見て、チョットひいてしまっています。
売れ残るのも分かるような気がしてきました。
ここはクリープを入れないコーヒーのようです。
あら、私も古いですね。

待ってたよw
みんな来たぞーｗ

次はキッチン編か。
自作自演の一人芝居はこれからどう展開するのか・・
はじまりはじまりｗ

確かにクリープのないコーヒーなんて・・
久々大爆笑ｗ
もっと言って・・