事業協力者のいるマンション

マンションの運営は理事会がします、そこに地権者がどのように
関わるか知りたかったのです。
23区の特に中心部は、まとまったマンション用地の取得が困難です、
大規模はほとんど出てこない、中小規模となると数件の地権者がいる場合が
多くあります。

都心部では、マンションの建て替えはほとんど不可能です、元々地価が高いので
その当時でも、容積率は目一杯というケースがほとんど、築30年くらいのマンション
の半数近くが違法建築だという話も聞きました。

議決権の問題は、平等に1票というのは誤りだと思いますよ、
持ち分割合に応じて議決権があります。
50㎡と100㎡のオーナーでは、議決権は2倍です。
知人の等価交換マンションでは、地権者が30％の議決権を持っているので
総会での対応が早いと聞きました。

あくまでも、理事会運営上の問題として以下の意見を書きます。

>・地権者は、理事や役員に必ずなるものでしょうか、デベも気を使う？
デベが理事会運営に関して特別の配慮をするということはないでしょうし、
必ず、理事や役員になるということもないでしょう。

>・永く住んでいた土地や地元に愛着もあるだろうし、理事会には協力的なのでしょうか。
土地や地元への愛着はあると思いますよ。ただ、それが理事会運営に協力、非協力とは
関係ないと思います。地元の人がいるということで、自治会、その土地での慣習などに
詳しいかもしれません。ただ、地権者でも、相続に伴って土地を取得し、MSを建設する場合は
こういった愛着は少ないかもしれません。

>・専有面積が大きな場合、それなりの発言力を持ちたがるものでしょうか。
発言力を持ちたがるかどうかは、その人次第ではないでしょうか。
理事会運営上ということであれば、総会での議決権ということになりますが、
議決権のベースが専有面積ベースなのか、住戸に１つとしているのかは
規約案を確認するのが一番です（どちらのケースもあります）。
また、地権者が複数の住戸を取得するケースもありますので、
そこはデベに確認ですね。

その他、地権者用住戸が他の住戸と比べて仕様が異なっていたり、
駐車場の配分などに差がある場合があり、後から揉め事の元になる
可能性はあります。ほとんど、重説なり規約案で確認できると思いますが。

地権者の土地提供がなければ、マンション計画自体が縮小されるのですから
竣工前は多少の優遇策はあっても、当然でしょう。

しかし、入居後の理事会運営には持ち分が過大でない限り影響はないのでしょう。
議決権については、50㎡のオーナーと100㎡のオーナーは
マンションの持ち分割合も違うのですから違うのが普通ではないでしょうか。
一定割合でワンルームがあったりすると、問題があるかもしれません。

重要議案に関しては標準管理規約に従えば
Ａ「組合員総数の４分の３以上」かつＢ「議決権総数の４分の３以上」
の双方を満たす必要がありますからね。
Ｂのみならともかく、Ａの要件も満たす必要があるから
むしろ旧地権者にとってはかなり厳しいと思う。

>>01
とりあえずココ↓読んでみ。
各論に触れる前に、貴方の意識にとって最低減必要なことが書いてあるよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/

>>03
>マンションの運営は理事会がします、そこに地権者がどのように
>関わるか知りたかったのです。
マンションの運営主体は管理組合ですよ。
理事会は組合業務を執行する際の意志決定機関です。
区分所有者という括りの中で、地権者が何か特別な分類をされている訳ではないので
地権者と組合（または理事会）との関わりは、組合員としてのそれに他なりません。

>都心部では、マンションの建て替えはほとんど不可能です、元々地価が高いので
>その当時でも、容積率は目一杯というケースがほとんど、築30年くらいのマンション
>の半数近くが違法建築だという話も聞きました
「違法建築」というより「既存不適格」と言った方が正しいでしょうね。
いずれにしても、それを理由に、従前居住者（権利者）を何らかの「フィルタ」を通して
見るのはおかしいと思います。
議決権については他の方が書いている通り。
もしかしてあなたは、地権者に対して何か不公平感を抱いているのでは？
だとしたら考えを改めるべきでしょうね。

23区内に庭付き戸建てがあり、隣接地にマンション計画が持ち上がり
デベから売却依頼の話が来たので、等価交換に応じて、
いわゆる事業協力者となり来年に入居予定です。

分譲マンションの理事長の経験もあるので、当初の管理組合理事には
立候補しようと思います。等価交換住戸も家族使用で複数ありますが
合計の持ち分は5％程度です、（マンション用地に占める割合は15％）
地権者として発言したいわけではなく、新築は一時取得者が多そうなので
経験のある人間として、管理会社のいいなりにならないように見守りたいだけです。

よく地権者は優遇されるという話を聞きますが、うちの場合は
好きな位置に駐車場を確保、家族の人数分の駐輪場、バイク置き場確保。
価格の関係で専有面積を増床と間取り自由設計をしてもらいますが、
内装は面積に応じた通常のグレードです。

等価交換物件は安かろう悪かろうを覚悟の上で購入することです。

占有面積に関係ない。
１軒に１票ですよ。
元地権者に遠慮は要りませんよ。