組合員からの問い合わせに対する対応

たくさんのレス、ありがとうございます。

確かに怖いのは、理事の方が私の知らないところで「○号室の奥さんには困ったよ」
などと言いふらし、理事の奥様を通して、根も葉もない噂が広まることですね。
管理員さんや管理会社の担当さんとは、以前理事をしていたので友好関係にありま
すし、嫌がらせをするような方たちではないです。

私が理事会に対して疑問・不満に思うのは「質問への回答を私個人に出す気が無いの
なら無いで、その旨電話でも、管理員さんからの伝言でもいいから、この６ヶ月の間
に一言あってもいいのではないか。」「議事録には『売主より……と回答があった』
としか書かれておらず、設計・施工にミスがあったかもしれないのに、改善策も売主
まかせにして大丈夫なの？」ということです。管理会社・理事会共に不具合のあった
現場を見にきてもいません。
管理会社は売主と同系列の会社なので、管理会社としても波風立てたくないでしょう
から、自ら理事会にアドバイスできないのかもしれません。

理事会に傍聴に行けば…という話もありますが、過去に別件で傍聴したことはあります。
前理事の自分が何度も理事会に顔を出すのは、それこそ目立ってうるさい人扱いされそ
うだし、とにかく早く終わらせたいらしいので私が発言して時間をとると、悪者扱いさ
れそうに思うし、躊躇しています。
でも、最終的には理事長と直接会って話すか、理事会に出て行くかして話をしたいです。
前の理事長はとても忙しい方だったのに、理事会への投書をした組合員に電話で事情の
聞き取りをしたり、管理員さんから連絡を入れさせたりと気配りをされていたのを私は
知っているだけに、今の理事会の対応を不満に思う気持ちが大きくなってしまったのか
な…と思います。少し落ち着いて考えてから行動したいと思います。

ご報告お待ちしております。

私も理事長をしていますが、話の通じない組合員がいて困っています。最初は丁寧に回答していたのですが、段々にエスカレートして、些細な事まで何度も何度も質問してきます。この１年間に３０通ものメールをよこして、答えるのは当然の様に迫ってきます。明らかに誤った認識が前提のものもあります。『判例もあり答える義務はないから今後は答えない』旨伝えても納得せず、質問は続いています。ここまでくると最早不法行為や犯罪行為になるのではないかと思っています。このまま続く様なら警察に相談しようかと思っているところです。

質問内容にもよりますが、？。どういう質問内容でしょうか、？。

築３４年のマンションで役員をしています。
理事長が代わってから、何だかおかしくなってきて、不満や不安を強く感じるようになったためです。

以前から組合は正常に運営されておりませんでした。
今のうちになんとか立て直さなくてはと思っていますが、住人の意識が低く、また賃貸での入居者も多く、規約違反者は多いです。

共用部分も私物放置が多いので、置かないようお願いをしても、分かってくれる人もいますが怒ったり、またその場では「はい分かりました」と言っていても陰で悪口を言われたりしています。

ごみの分別も全く出来ていないので、注意の貼り紙を貼ったりすると「上から目線」だの「自分でそっと処理する心遣いはないのか」、「昔に比べて融通がきかず住みづらくなった」などと言われました。
全て一人の老人ですが。

とにかく、文句ばかり言われて全く規約や法的な事を理解していないので言い返すと、個人攻撃を始めます。
ある事ない事、誹謗中傷ひどいです。

話が全く通じません。本当に何を言ってるのか理解できないのです。

組合員の話は聞かなくてはならないと思うのですが、このような組合員に対してはどう対処していいか分かりません。
無視すると、管理会社に電話して延々と文句を言うみたいです。

住民のマナーの問題は主に自治会長（町内会長）の分野ではないでしょうか。

>>36

①マンション管理に改善の余地がないと諦める、もしくはそんなことに時間と労力を割くのは無駄と考え、あなたがマンションを売却して出て行く。

②誹謗中傷されようが、駄目なものは駄目としつこく言い続ける。共有部に放置されている私物には私物放置禁止のステッカーを貼っていく。当該住戸の郵便受けに私物放置禁止の注意文書を投函する。悪質な違反者は理事会に呼び出して注意する。再三再四の警告にも関わらず改善がない場合は管理組合として訴訟を起こす。

③他の所有者や住民と波風立てて住み辛くなるのは嫌だからと、注意や改善要求などはせず、そのまま同じマンションに住み続ける。

マナー案件は自治会じゃないと思いますよ。
自治会長とかは強制力のある命令を出せる立場じゃないですから。
管理組合扱いしか方法がないかと。

３８さんの
③が通常のマンション。、徐々にスラム化を防止できない。
②をするとマンション内でクレーマーに仕立て上げられて孤立化は避けられない。

①資金にゆとりがあれば今が高値で売り時だから、住替える。

私は①を選択しました。

仮に①が選択出来ないとなると、概ね②か③かのラインでの選択にになると思うが、②の場合は余程慎重にやらないといけないと思う。

広報やイベント、防災訓練の実施などで住民に問題意識を持たせる機会をつくり、少しずつ味方を増やしながら、次第に規約を遵守すべきとの考え方の人が多数になるよう工作していく必要がある。

あまり性急にやり過ぎると住民の猛反発を買い、誹謗中傷を流され、管理の改善が頓挫させられる可能性が高い。問題の老人の味方をする人と、36さんの味方になる人と、どちらが優勢になるかが問題解決の鍵を握っていると思う。

３９さんマナーの問題は管理組合も自治会にも強制力はありません。

>>36
あとは急場しのぎで所有している住戸を賃貸に出すという方法もある。但し、これも貸せることや貸して他の所に転居出来ることが条件ではあるが。売却しない以上、依然として組合員の地位に留まることになるが、精神衛生上は良いだろう。

もし、規約上マンションに住んでいなくても、管理組合役員に就任出来るなら、役員をやって引き続き管理の改善に取り組むことも出来る。その場合、住んだままよりは住民に注意し易い反面、問題の住民から住んでいない人の言うことなんか聞く必要などないと開き直られる可能性もある。

いずれにせよ、当面は36さんが突出する形ではなく、理事会の総意として規約違反の是正に取り組んでいるとの姿勢を所有者・住民達に示すことが大事だと思う。

築古のマンションを賃貸に出すとどうなるかを予想して下さい。まず、借地借家法、宅地建物業法、
お宅のマンションの管理規約、管理会社との管理委託契約の内容、等を精査して賃貸借にするかを
決めて下さい。

私は、経験上築古のマンションは借地借家法等を勉強すると、売って新築に住み替えた方が無難と
判断して、住替えました。

自分のマンションを賃貸に出して安心して継続的に安定した家賃の収入が見込めるマンションは、
最低条件として管理組合員の資質が良く組合役員にそれ相当の人物が住んでいるかがカギになり
ます。
大体築２０年位でオーナーは賃貸のままオーナーチェンジで売却するか、賃借人との賃貸借契約
が終了した時点で売却するケースが多いです。
築古になるとマンションは当初の組合員が半数位に変更しているはずです。トラブルが多発し出
す頃です。

平成１年の前後５年に建設したマンションで、ローコストマンションは永住する為のマンションの
仕様ではないので管理状態を十分精査されて賃貸につるか、売却するかを考えた方がよい。

>>42
>マナーの問題は管理組合も自治会にも強制力はありません。

管理組合「自体」も自治会「自体」にも強制力はありません、と書く方が
より正確になるかもしれませんね。
組合も町内会も基本的には警察などと親和性があります（防犯とかで）。
理事会や総会の決定にそって当局が動くということは起きています。
当初は「マンションの内輪もめなんか、持ってくるな」という対応でも、
管理会社等のプロの指南を受けて手順を踏めば、動いてくれます。

つまり、間接的な強制力はあるということです。
私のマンションでは警察とつながりのある自治会のポスト（青少年健全育
成等）に管理組合の有力者の夫人を当てたりして、巧妙な支配体制を構築。
自治会の隣組的機能を稼働させ、文書での回答を求める１名を孤立させて
います。９９．９％の構成員が彼（１名）の主張に無反応というわけです。

警察との親和性が有るのは分譲マンションンだけの問題ではないですよ。
警察は地域とはどこでも親和性があります。

うちなどは、自治会のポストである青少年健全育成等の委員のマナーがあまりにも悪いので
一組合員が証拠を添えて警察に改善よ要求した。改善されました。

もう二つ少年補導員と保護司のマナーが非常に悪いのでどうしようかを検討中である。

最近は人の上に立って模範となるべき人物の悪事は評判になっている。これからはこういっ
た事例が益々多くなるでしょう。

管理組合の役員の立候補制を採用すると、個人的恨みを晴らすために理事長に就任して色々
と画策する理事長が増えている。築古になるとこういった件が多いみたいです。

４８さん、あなた、頭いい。
いつかどこかの板に書こうかと考えていたことを冒頭で指摘されてしまいました。

４７の火種のひとつは、理事会がプロの指導のもと徹底して無回答をしたこと。
裁判所に言われてからは回答するようになっても中身をはぐらかし続けています。
隠し事がなければ、答えられない旨とその理由を誠実に記して・・・というのは、
軽率で理想的過ぎる考えなのか、私には判断できないのだけれども。

このスレは１０年ぶりに投稿が再開されたようですけど、
大事な点をテーマにしているから当然のことかと思います。

>34 温泉マンション理事長さん
裁判所には「調停」という費用のほとんどかからない選択肢もあります

へー