専用使用部分の用途制限の規制を理事会が一方的に提案

素朴な疑問なのだけど、理事会への委任状を出す世帯って何割位なのですかね。

更にその委任状を出した世帯のうち議案をきちんと読んでいる世帯ってどの程度いるのでしょうか。


結局、住民の意識の高さの問題なので何の解決ももたらさないですけど、理事会が決めました、投票をお願いします、委任状を含めて過半数を越えたので可決します、では理事会の言う「マンション全体の利益」を住民が本当に納得したのかはわからないですよねぇ。

アンケートを取るというのは、少くとも色んな意見を知る上で貴重な機会だと思います。もちろん、アンケートに反応しない住民も多数いるでしょうけど。

スレ主さんは理事会に質問を出しているのに、それに関しては返事がなかったのですよね。
理事会は「ひとりのクレーマーのために説明する必要などない」ということだったのでしょうかね。
消防署の査察官が室外機置き場に関して指摘した事実はないのに、理事会がそこを含めて来たのには No.20 さんの言われるような考えがあったのかもしれませんが、それならそれでそのように説明すれば済むだけの話のように思えます。

私は以前、全戸数５０戸ほどの小さいマンションに住んでいたので大きなマンションについてはわかりませんけど、この件のような理事会の対応は普通なのですか？

>No.24 万年理事さん
はい。まとめていただいて恐縮ですが、そういう前提で合っていると思います。

また確かに事前にアンケートしたり住民説明会を行うのは、そう規程されていない以上　理事会の義務ではありませんね。
単なる一住民の希望です。
というのは過去の理事たちが伝統的にそのような運営方針だったためです。

ここは管理組合側のご意見に近い立場の方が主流と思われますので、大変参考になります。
なるほど、そういう風に考えて運営されているわけだな、とわかりますので、総会で質問を行う際に気をつけるべきポイントが見えてきます。

自分たちが総会で相手にしなくてはいけない側の論理をきちんと理解した上で、こちらの意見のポイントをどこに持っていけば立場や意見の異なる方々にちゃんと話を聞いていただけるかを考えたいと思います。

>No.26さん

「来年さらに、追加修正を加えればいいだけである」
というのは　確かにそうですね。
そうなったら頑張ります。

>No.27 さん
ありがとうございます。
もっと皆様のご意見は伺いたいと思っております。

>No.28 さん

私もぜひ知りたいです。
皆様、ご感想をお願いいたします。

>>27
＞全てのレスに対し、逆ギレせずしっかり相手しているところは評価できる。
そうですね。批判的なレスにも丁重、丁寧に対応しており立派なものです。スレ主のような方には、いずれ理事として組合の運営に参画していただきたいですね。

>>29
＞そういう前提で合っていると思います
規約改正の話なので、「思います」ではなくて、現行の規約にどのように規定されているのか、それをどのように改正する案なのか、一言一句を正確に把握してください。思い違いがあったら総会で恥をかくことになりますよ。
>>25に「別表の専用使用部分」とありますが、仮にその中にアルコーブがないのであれば、アルコーブは共用廊下の一部に過ぎません。その場合、私物を室外機置場からアルコーブに移したところで規約違反が解消されるわけではないので、室外機置場に関する細則を定めるだけでは不十分です。
室外機置場については、「バルコニーや室外機置場には構築物、構造物の設置は禁止」の他には条項がないとのことですが、「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従
って使用しなければならない。」という条文がありませんか？

＞過去の理事たちが伝統的にそのような運営方針だったためです。
なるほど。代々の理事会がそのようにしており慣習として根付いていたというのであれば、そのようなプロセスを経ることが当然のことであるとスレ主が考えるのも理解出来ます。
規約改正等の重要議案は、いきなり総会ではなく予めパブコメ（事前に案を公開し一定期間意見を求めること）を行うプロセスを規定するよう提案してはいかがですか？

>No.30 万年理事さん
レスありがとうございます。
「別表の専用使用部分」ですが、具体的には

（１）バルコニー、ポーチ、アルコーブ、テラス、室外機置場、窓枠、窓ガラス、出窓、メーターボックス、面格子、網戸、玄関扉等
（２）専用庭、ルーフバルコニー
（３）専用庭内のパーゴラ

とあります。（１）は無料で（２）（３）は有料です。
管理責任については（１）（２）が区分所有者で、
（３）は管理組合です。

なお、アルコーブについての細則は見当たりません。

「通常の使用」という文言が出てくる箇所としましては
『バルコニー等（※）の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものがその責任と負担においてこれを行わなければならない。』という管理責任の所在についてのみと記憶しておりますが、再度、精査してみますのでお時間をいただきたく思います。

パブコメ　という言葉は知りませんでした。
『（事前に案を公開し一定期間意見を求めること）を行うプロセスを規定するよう提案』はまさに意を得たりです。
ありがとうございます。

あとはどのような論旨の流れでそういった提案をしていくのが、区分所有者の三度を得やすいかを考えねばなりませんね。

引き続きアドバイスをいただければ幸いです。


＞No.31 さん

大変ありがたいコメントです。
そうですね。悪意、ととらえるのは考えすぎなのでしょうね。
悪意ではないだろうが性急すぎることで、結果として本当に今問題となっている点と、その最も有効な解決策の協議が理事会内だけにとどまってしまい、幅広い視点や意見の取り込みに失敗している、という印象がしてきました。

『バルコニー等（※）　の(※）の注釈を忘れました。

『以下　専用使用部分をこのように呼ぶ』ということです。

大変失礼しました。投稿方法を間違え、名前の欄が変になってしまいました。
No32,33はスレ主です。お恥ずかしい。

（ついでですが　No.32の三度→賛同です・・）

>>32
別表の確認ありがとうございました。室外機置場のほか、アルコーブ、ポーチもありますね。

＞「通常の使用」という文言が出てくる箇所としましては
「通常の使用」ではなく「通常の用法」です。
しかし、専用使用部分についての用法を特に定めた細則はないようですね。

今一度過去スレ読み直して、スレ主の主張はだいたいわかりました。論点は次の３つですね。
■１点目は、提案までのプロセス（事前の意見聴取等を行わずいきなり総会上程）
■２点目は、室外機置場とアルコーブは広さの違いだけで構造上一緒であるにもかかわらず、室外機置場のみを規制しようとする議案であること
■３点目は、消防署の指導を理由としていることに不合理な点があること
それぞれ分けてポイントを明確に整理してくれていれば、批判的なレスはもう少し少なくて済んだのではないかと思うのですが。

■１点目については、もういいですね。
■２点目について
>>01には、
＞室外機置場に三輪車、ベビーカーぐらいしか置かせない規約改正を提案されています。
とありますが、>>30に書いた「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」との規定があるとすれば、その名称から用法が明らかな室外機置場は既に室外機を置く以外の使い方は認められていないのだから、おかしな規約改正（室外機以外に三輪車等も置けるように緩和？）になりますね。
他方、アルコーブやポーチの用法というのは不明瞭で、一切何も置いてはいけないのか、傘立て・マット・ベビーカー程度は許容されるのか、しばしば問題になります。だから細則を定める必要があります。アルコーブやポーチの方こそ細則が必要なのです。
また、室外機置場が事実上アルコーブに室外機を置くようになっているだけであり両者に本質的な差異がないという場合に、室外機置場だけ用法が限定される（されている）のは不合理であるというスレ主の主張は理解出来ます。
議案に以上のような不備、不合理があるのであれば、それはしっかり指摘して継続審議（あるいは一度廃案）とすることを求めるべきでしょう。
■３点目について
仮に室外機置場が（専用使用者の）通路ともなっているのであれば、消防署の指導は十分理由になり得ます。これに言及するのであれば、「室外機置場に置かれた私物が避難の妨げになるのであれば、アルコーブやポーチに置かれた私物はさらに問題ではないのか」でしょう。２点目と同様、室外機置場だけを規制する不合理がポイントではないでしょうか。

>>スレ主さんへ
スレ主が苛立つ部分の１部は理解できる。
理事会内の活動（総会議案の検討状況含む）が不足しているのと、既得者も含めて影響大きい議案については、組合員の理解を求めるアクションが不足していたのだと思う。
でも、それはそうなる理由もあり、理事会も思うようにできない理由もある。
理事会側でももっと個人的な時間や労力をさけられるなら、より理解得られるステップをとりたかったのだと推測する。
それらの理由は、スレ主が理事になって初めてわかる部分だろう。
そもそも、今回の議決の前にルールを無視した事象があり、それらが組合員側の自浄機能では改善されない気風なので、より明確なルール（使用細則）が必要になったのはスレ主も否定しないだろう。
マンション全体が正しくあるためには、今回の理事会の言動は必要なものだったと思う。
言動のあら捜しをするより、大局的にマンションの価値や利便性が向上する「新たな使い方」を理事会へ提言するか、一般組合員の中で草案する活動のほうが自分の住む環境の改善に繋がるはずだ。

それと「私物をみんなの共用部」に置く行為を不快に感じる多数の居住者がいることも、率直に認めるべきだと思う。
それらの人達もが納得するアイディアを出さないと・・・・集合住宅だから。

>No.35 万年理事さん

おはようございます。

ちなみに、うちのマンションの場合各所仕様はこのようになっています。
広さは図面が手元にある範囲内です。

・室外機置場：全戸にあり。最小1.83cm2〜2.6cm2程度
・アルコーブ：一部住戸。玄関前の引っ込み部分。形状は何パターンもあり、
　　　　　　　最小　1cm2〜最大4cm2程度
・ポーチ　　：一部住戸。柵と門戸がついており、最小4.5cm2〜最大12cm2
　　　　　　　★ちなみに最大タイプは全戸の1/5あり、その構造上
　　　　　　　　室外機置場もポーチ内に含んでいます。

考えようによっては室外機置場は全戸にあるが、他はある家とない家があるから、とりあえず室外機置場、とも解釈は可能です。しかし似た性質の箇所同士においては他の専用仕様部分との整合性を考えないわけにはいかず、ここは仕切りなおして総合的に使用規程を策定しなおす慎重さを理事会に求めたいところです。

また、ポーチがアルコーブがないに等しい家は室外機置場をちょっとした用途に使いたいでしょうし、ポーチがゆったりしてる家は室外機置場はどうでもいいでしょう。
また、全戸の1/5ぐらいある、室外機置場がポーチと一体化している住戸は今回の規制対象になっていないわけです。そういった点はどう解釈すべきなのか。

わずか10数名の理事の頭だけで短期で審議してまともな案を作れるほど
事態は単純ではない筈なのです。


なお、「区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない」との規程を見つけました。細則の中です。
その次の条行に『専用使用部分」に関する規程』が続きます。

論点までまとめていただいて感謝いたします。
３つポイントについてはご指摘の通りです。

なお、2点目について、

＞敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければ
＞ならない」との規定があるとすれば、その名称から用法が明らかな室外
＞機置場は既に室外機を置く以外の使い方は認められていないのだから、
＞おかしな規約改正

なるほど。そういう切り口はありますね。

３点目については、室外機置場は専用使用者の通路にはなりません。
逆にアルコーブは玄関から避難通路に至る場所です。
消防署担当者に図面と写真をお見せして確認したところ、やはりうちのマンションの構造では室外機置場は全く影響なし、といわれました。アルコーブもセットバックされているので避難通路ではないが、自分が避難するときに家から出られないような状況にさえなっていなければよいのではないか、とのことでした。

>No.36 元理事さん

レスありがとうございます。
苛立つ理由はご指摘の通りです。

理事の大変さも理解できます。
ただ少々急ぎすぎて乱暴な進め方をしてしまった、ということでしょう。

大局的にマンションの価値や利便性が向上する「新たな使い方」を理事会へ提言するべき、という点には全面的に同意します。
一般組合員の中で草案することを是非やりたいと今回思ったときに、さて、どうやったらそれが実現できるのか、という方法論のところで立ち往生しました。
複棟タイプのマンモスマンションであること、
理事会と住民は双方向のチャネルを持たないこと。
1/5の署名を集めようとすれば、ゲリラ戦術的にならざるをえないのではないか、という危惧。

その焦りから今回の苛立ちが出てしまいました。


実は昨日、自分の居住棟の半分ぐらいを巡回してみました。
警告騒ぎで相当物品が減った後とは思いますが、
ポーチ、アルコーブ、室外機置場の３つのどこかに置かれている物品はなにか、を見たかったのです。最も多いのは子供用の自転車でした。補助輪ありだけではなく、なしのものも多数、また一輪車、キックボード、子供用のそり、台車、ショッピングカート、生協の発泡スチロール箱を３，４個積み上げてあるもの、中には大人用の自転車も。

これを全て禁止するのが本当に最善なのか。
また、ベビーカーと三輪車と補助輪つき自転車だけを許可するのはどういう根拠か。
子供がいない家からみると、これらは目障りに感じているかもしれない。
子供のいる家だけを優遇するのか、と感じる人だっている。
根拠が一方的な利害に基づきすぎていると感じる。


そう、「利害」という側面も考慮するべきではないかと思います。
同じ名称でも、これだけサイズや条件の違う専用使用部分が混在しているのだから、もっと丁寧に検討しないでよいわけがない。


さて、どう提案したらよいか。


皆様のお知恵をまだまだお借りしたいところです。

批判はむしろ大歓迎であり、そういった批判にどう対処するかを「練習」するためにも合理的な批判、ご意見はいくらでもお聞かせ願いたいと思います。

04さんが指摘するように、今回の規約改正は、本来モノを置けない室外機置き場に、例外的にモノを置けるように許容範囲を定めた規約と思います。

スレ主さんの観察にある〔最も多いのは子供用の自転車でした。補助輪ありだけではなく、なしのものも多数、また一輪車、キックボード、子供用のそり、台車、ショッピングカート、生協の発泡スチロール箱を３，４個積み上げてあるもの、中には大人用の自転車も。〕
非常に乱れきった現状を改善するための判断だと思う。

本来こんなものは全部禁止ですよ。全くないマンションの方が標準です。
ただスレ主さんのマンションはもうこんな状態になっているので、全面禁止は事実上不可能だから、苦渋の選択として理事会は規約で許容範囲を決めたものです。
理事会も温情のある判断と察します。
自分の理事会では、こういう判断はしないです。放置物は許さないという方向で改善を図ります。

>>No.39

すみません！　ｍ２です・・

>>No 40

>「室外機置場をちょっとした用途に使いたい」なんて考え方だけは、間違っても総会で言っちゃダメですよ。

はい(^^;　それはさすがに言いませんよ。
これは単に一部の住民目線がどうであるだろうか、
ということを想定してみたまでのことですから。

>>No 41

こちらは一種の想定問答ですよね？

（規約内容については住民の総意で話し合われるなら
その結果どうなろうが従うべきものと考えておりますので。
法的解釈についてはNo.06で触れてはおりますが…）

とすればこのような突込みがこないようにするには
まずは、このような発言の仕方をしなければよいということですよね。
参考になります。


では、ちょっと視点を変えて、このような形では
04さんならばどのようにご回答されますか？
いったん規約を争点とせず手続き面のみをポイントにした場合です。


文章下手なもので、なにかと整理が悪くて恐縮なのですがご辛抱ください。

ここで、前提条件を以下の通りに整理してみます。


（１）取り締まり時の貼紙の実行者名は「防火管理者」となっておりました。
そして消防法違反を理由とする文言のみが書かれており、規約違反だからという文言を記載していません。このことから、この時点では『規約違反ではなく」「消防法による取締り」の立場で実行されたと判断できます。

（２）実は、理事会が議案の提案理由として冒頭に明記されているのは、
　・消防本部による査察により避難経路の安全を確保せよと言われたこと
　・現行規約では、「室外機置場に空調室外機すら置けない」という解釈がありえること。
　　の２つでした。質問は

「そもそも提案理由が成り立っていないと思うのですが、
　その点についてはどう説明されますか？」


どうでしょうか。

>>No42さん

はい。実際見回ってみて、何らかのルール作りは必要であると感じました。

が、
「それを住民全体で討議する場を作りましょうよ」という提案をする機会は欲しかったですね。

容認すべき例外を設けたいなら、
それを住民も交えた討議で案を詰めていくことは
マンション全体の利益の向上に反することではありませんから。

その諮問組織が、今後、一部の住民が問題視する大人自転車のポーチ保管はどうするか、などについても引き続き検討し、説明やアンケートなどの実行部隊になっていけば、より一層望ましいと思います。
何もかもを理事だけで背負うのは負担も大きいことですし。
（もちろん参加のチャンスがいただけるなら、是非ご協力して働きたいです）


規約内容をどうするべきか、の討論は
私個人の意見でも、理事会の意見でもなく、本来は住民が行うべきで

「なぜ、幅広く討議していく場を設けないのか？
　討議したら何かマンション住民への不利益があるのか？」

という一点に私の思いは集約されるのかもしれません。


理事会の議案の出し方も、
No.44の後半で書いたような状態ですから
論点がごちゃごちゃに見えました。

あの２点しか提案理由がないというのはおかしなことです。


もっと、こう、

「理事会は規約をこう…(内容）…解釈しています。
　しかし現在の細則ではその辺がわかりにくくなっているため
　室外機置場には室外機しか置けない、という
　本来の利用方法を徹底していただくために、
　今回の規約改正案を上梓しました。」

と明記して、住民の皆さんの賛否を問うほうが良かったように思います。

理事会は、一体何故、そうしなかったのでしょうね？