理事会の議事録、掲示または配布してますか？

ｈｔｔｐ：／／ｍｉｒａｉ６６０．ｎｅｔ

ホームページを読みましたけど、民法の勉強したほうがいいです。
下記の記述は、民法総則を読めば重大な誤りであることがわかります。会社でも取締役会の委任状なんかありませんよ。

東急コミュニティー千葉支店の担当者との会談の時に、理事会成立要件の過半数以上出席の話が出た時に私からアドバイスしておきました。出席不足で理事会が開催出来ずに困ってる管理組合には、管理会社として提案してあげたらいいと思います。

「総会と同様に代理人による委任状方式を採れば理事会不成立は防げる。総会も開催前に委任状で出席過半数以上を確保しているのだから、理事会もその方式を採ることが出来る。管理規約には特に明記がないが、明記が無いなら運用で対処すればいい。」

大京アステージのマンションですが、理事長と副理事とフロントは特別仲がよいです。
理事会も総会も名前だけなんでいらないな

つくばみらいの自作ＨＰにのってたが、
>>ガイガーカウンターはウクライナ軍使用のECOTEST社製TERRA MSK-05です。
を使用するなんてすごいですね。
防犯カメラは暗視機能、動体自動追尾機能つきのを付けますか？

マンション住民勇士で除染しようなんてすばらしい。

すごいけど
管理費, 10600円/月額. 修繕積立金, 5460円/月額. 備考, 敷地内駐車場空有り 月額1500円～3500円
だってさ。
恐らく、修繕積立金が足らなくなる。
最近の大規模マンションだと管理費は２４時間体制の管理人の人件費で消えてるはず。
田舎で土地は安かっただろうから駐車場は平置きなんだろうけどねえ。。。
ＩＴとかしょぼい問題にこだわるのは、平和な証拠かも。

>>526
そのマンション、マンションwikiで調べてみたら2007年08月竣工と書いてある。築5年。
その修繕積立金5460円で計算すると、5460×12×660×5=2億以上の金がたまってることになる。
大規模修繕って築10年目以降から始まるから4億以上たまってることになる。
管理委託費は管理費の一般会計から支出するから赤字ってことはないと思う。

修繕積立金の購入時一時金はなかったかい

＞＞５２７
ああ、１回目はなんとかできるよ。それが普通。うちはもっと安いけど、足りましたよ。
２回目は無理。うちもまもなくその件でもめる。

>>522
復委任のこと？

>>483
過去の理事会議事録を確認するとは熱意がありますね。すばらしい。

>>５３０
そうだよ。東急コミュニティはまともだから、理事会で委任状なんか使わないよ。独立系は無知に乗じて使うところもある。理事会で委任状を使うと理事長独裁になってコントロールが楽なんだ。完全輪番制ならなおさらいい。

＞＞５３１
ヒトラーも熱意はあった。問題なのは推進力と「方向性」。

>>530
全組合員は全役員（Ａ．Ｂ．Ｃ，・・・・）に委任してるわけだから、役員の中のＡ役員がＢ役員に再委任しても、もともとＢ役員は全組合員に委任されているので、全く委任関係のない第三者に委任したことにはならない。組合員は特定の役員だけに委任してるわけではないから。

との強弁で煙にまく手があるな。

＞東急コミュニティはまともだから、理事会で委任状なんか使わないよ。
本末転倒。管理組合理事会が委任状を使うだろう。
お宅のマンションは管理会社が理事会招集してるの？うちは管理組合理事長が招集してるけど。

＞＞５３４
強弁かあ。ほかの手もあるよ。

理事会を開かず、理事長ひとりで総会を招集して可決されたら、総会決議は有効だよ。最高意思決定機関である総会の強大な力で、召集手続きの瑕疵は治癒されたことになる。

こういう理事長がいたら、理事会の過半数で解任（できます。）、または総会で理事長の地位の基礎となる理事の地位を解任、または区分所有法２５条２項に基づいて裁判所に解任請求、などで対抗だね。

＞＞５３５
助言の影響力は大きいという意味だ。斟酌（しんしゃく）してね。非礼とは思うが、一応、ふりがなを振っておいた。

つくばみらい平放射線研究会のひとの実名も元勤務先もわかってしまいましたよ。
あなたが訴える情報化推進の落とし穴じゃないでしょうか？自重されたほうがいいと思います。

株式会社明ｘ舎は、東京都ｘ川区に本社を置く住ｘグループの電気機器メーカーである。重電機器およびシステム、水処理システム、産業システム機器などを手がける。重電分野では富士電機に次ぐ業界ｘ位。自動車開発用試験装置で国内ｘ位。

>>534
理事会における理事の理事長への複委任に対する新しい解釈じゃないか？
複委任先の理事長も委任者の組合員と委任関係にあるとは目からウロコだ。

でも裁判所で否定された例があるから、結局は駆け引きです。

>>538
身ばれしても、ここに出没するような頑張り屋さんなら応援したい。

コテハンは「たぶち侍」とかどう？

つくばみらい平は住民板だけでパート9まであるし、研究会のＨＰとか諸々を見てのなりすましってことはないか。

いや、切手のＰＤＦが削除された。あわてて消したようだ。
つくばみらい平　切手　で検索してみたらわかる。リンクが消されてるから。

>>538
見たことあるの？去年も今年も理事会との懇談会出てたよ。名乗ってたから分かる。
年齢的にリタイヤじゃないと思う。現役じゃないか？

>>540
訴訟に持ち込んで判決もらわないと決着できないのなら大丈夫だろう。
訴訟に持ち込む住民はいないと思う。

メアドで検索したらこんなＨＰも出てきた。
http://www.kk-net.com/~tabuchi/home.htm

＞＞５４６
裁判するぞ！と言われてびびらない理事長ならね。だから駆け引き。

>>544
そういうことだとご本尊ってことか。
個人的には、このスレで頑張って欲しかったのだが難しいかな。

＞＞５４５
住人さんかい？試しに東急コミュニティに懸念を伝えておいたらどうですか？そうすれば、来年の理事長候補の対抗馬を立てますから。放射線研究会のひとは理事長に向いていませんよ。

ボンクラ理事長がいいのかい

ファイル名をリネイムしました。理由は切手だけでなくタオルが追加されたからです。
トップページは画像変更が大変なので切手画像のままですが、リンクファイルはoriginal_goods.pdfです。
管理会社と現理事長に対してはこちらから既に通知済みです。
刺客は大歓迎です。互選の理事長選が面白くなります。
理事の理事長への複委任の件は前レスにある通りの見解です。管理会社の反論は今のところなし。

＞＞５５１
野党で攻めているほうが向いている人もいます。

＞＞５５２
いいんだけどね。
但し、その運営をすると管理会社変更は不可能です。
無効はいつでも誰からでも主張できます。
管理会社から（管理会社変更の議案を含む）総会議案書の無効を主張されたときに対抗できません。

放射線研究会の人はまだ現役らしいけどね。会社では偉い人なんでしょう。ご参考までに。

http://blog.livedoor.jp/mshien/archives/51879678.html

このところ、団塊の世代の大量リタイアーに伴い、管理組合の理事長や理事になる人も増えてきました。まだまだ現役で仕事をする気力がありますから、マンション管理にも積極的に取り組みます。
その際、彼らが陥る失敗は冠があった時代の思考です。
たとえば、某大手メーカーの部長を経験しているとすると、下請け（管理会社）を安易に切れると勘違いすることです。むろん、管理組合と管理会社とは「準委任契約（委任と請負の間）」なので、発注者は受注者をいつでも解約できますが、横組織である管理組合と縦組織である企業の意思決定のプロセスは大いに異なります。

企業では指揮命令系統がしっかりしていますから余程の事がない限り上司の意思は通り、能力がないと判定された下請け企業は切ることは簡単にできます。
これが冷徹なマネジメントです。
しかし、管理組合は合意形成というプロセスがないと駄目な企業（管理会社）を切ることは難しい。
合意形成はロジック以上に感情に左右されます。

このように頭の切り替えが必要です。

共有財産の管理を知らないだけの事で個人マターの問題です。大げさに書く程の事ではありません。

誤解してもらっては困るので経緯を。
何も委任状を出させてまで無理やり理事会を成立させようとは考えてません。
事の発端は、管理会社と話してる時に「×月×日の理事会では・・・」と管理会社が言ったので、当方が「その日の理事会は理事会開催要件を満たしていない」と指摘したことです。その席上で当方が「どうしても理事会の形式を採りたいなら委任状の手がある」とアドバイスしたことからです。
その後の理事会報を見ると、今まで「理事会」の表現しかなかったのが何と「臨時役員会」「役員懇談会」「理事会」の３種類のバリエーションに増えてしまいました（笑）。「役員会」や「懇談会」とは何をやってるのか？

この規模のマンションになると管理会社はどこでもいいって訳ではない。

新築マンションの場合は販売時に既に管理会社は決まってるし、入居開始時には既に管理規約も決まってます。

＞＞５５７
私なら「座談会」って表現しますね。定足数を満たさなくて「理事会」じゃないからです。
「役員会」や「懇談会」と呼ぶのは東急コミュニティの感覚がまともだからですよ。
理事会の出欠届に「出席・欠席・委任状」と書いてしまうと、総会と同じように委任状を出せば出席しなくてもいいと考えるようになりますからやめたほうがいいです。
それよりも、理事に就任承諾書の提出を求めるべき。出さなかったら辞退ですから、定足数に算入しなくてもいいです。まあ、このやり方は、理事の定数を５人-１０人とかにしないとだめですけど。定数不足だと前の理事が継続したままですからね。これはご存知でしょ。

そそ。東急コミュニティーはいい会社！
理事会としなかった点はさすがの東急。業界の雄だけあります。

>>561
でも証拠つかまれて指摘されたからじゃないか？
そうじゃなきゃ「理事会」と書いてたと思うよ。

＞＞５５７
もうひとつの方法は、
通常総会の総会議案書を決議する決算理事会だけは定足数を確保して、『過去１年の定数不足で成立しなかった理事会に代わる「座談会」で決めたことの一切を追認する！』と決議してしまうこと。こっちのほうが簡単でしょう。

解説しておきます。定数不足の理事会の合議で物事を決めるのは無権代理行為。後から通常の理事会で追認します。蒸し返されることもありえますが、それは仕方が無い。

http://www.minnpou-sousoku.com/116.html
民法　第116条（無権代理行為の追認）
条文
追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。

>>563
来期は総会決議が必要な大きな契約はありませんので、決算期に収支決算案・事業報告案、収支予算案及び事業計画案の定期総会向けの理事会を数回開催すれば済むと考えています。
どうせなら管理規約変更議案も一緒に決議しようと考えています。それは役員定数条項の変更です。「何名以上何名以下」の可変に変更する予定です。
ただ心配なのは滞納訴訟マターが出てくる可能性があることです。これはリミットが来てますから今期理事長時代に訴訟を起こしてくれることを希望するところです。管理費・使用料の支払督促・訴訟、それに関わる費用の支出は理事会決議になります。

>>565
相変わらず、素晴らしい論説ですね。
>>国土交通省なんとかしろよ。
第三者「監事」制度を法制化して欲しいものです。住民が指摘すると喧嘩になりますからね。

＞＞５６６
規約を変えるなら
水道代を滞納したら、市の約款に準じた期間の経過後、水道の供給を停止できる。という条項を追加しておくといいですよ。
水道代は特定承継人に請求できませんから。うちは何十万円も踏み倒されてます。

>>566
訴訟も是非、ご自分で経験されてください。
一度やればどうということはありません。

>>568
約款ではなく条例があるはずですからそれに基づきのほうが良いです
ってかそれは使用細則なり供給規定で定めれば良いです
規約にする必要無いですよ
っか大手のマンションなら最初から書いてあると思う
駐車場の解約と同様に運用方法次第
ただしある程度払われたら開けないと訴えられるよ

未収は理由が時効だけならば上手いこと1000円だけでも払わせればやんなくていいです
相手の期限の利益を失わせるために遅延損害金の利率を定めましょう

＞＞５７０
＞＞約款ではなく条例があるはずですからそれに基づきのほうが良いです
なるほど。確かに、水道は「条例」、電気は約款。
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/water/jigyo/reiki_int/reiki_honbu...

＞＞未収は理由が時効だけならば上手いこと1000円だけでも払わせればやんなくていいです
＞＞相手の期限の利益を失わせるために遅延損害金の利率を定めましょう
回収不能っていうのは、普通は夜逃げ、自己破産ですよ。
ですから、供給停止したいところです。電気代は払ってるはずだから。そうじゃなきゃ住めないはずだ。

管理組合が滞納で供給停止するには、規約に規定があることが最低条件らしいけどね。使用細則で足りるかは知らん。
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews73/mdn73_5.html

＞管理組合が滞納で供給停止するには、規約に規定があることが最低条件らしいけどね。使用細則で足りるかは知らん。
裁判では負けます。理由は生活権の侵害と滞納回収の手段たり得ない。

リンク先の弁護士見解読んだのかい。できますよ。

>>570
1000円だけ払ってもらえれば時効が中断するというのは短絡的ではありませんか。

管理費、駐車場使用料、水道代…
数種類の債権がある場合にも時効中断するのですか。

また、期限の利益の喪失と遅延損害金利率は関連しません。

もっとがんばりましょう。

このレス、マンション名、実名、メルアドがわかったので、止まったのかな？

家族が止めたのか？

次期理事長の妄想マニフェストまであるんだから、大変なマンションだな。

ここですよね。非公式ＨＰ
ｈｔｔｐ：／／ｍｉｒａｉ６６０．ｎｅｔ／

単純にマンション住民さんが休みが開けて、日中カキコできなくなっただけではないてしょうか。

>>576
免震のシミュレーション動画が面白い。

>>575
理事長選はこれからだから候補じゃない。つうか、理事長選ていつだ？

マンション住民さんがこれだけ酷評を繰り返していたら、反マンション住民さん派が結束して過半数の理事を送り込んで、ボンクラ理事長擁立に成功しそう。

>>580
違うと思う。
住民はむしろ有能な理事長を求めると思う。
ぼんくら理事長を望むのは管理会社だ。
管理会社が主導権とるにはぼんくら理事長・理事が必要。

ここで住民批判を繰り返しているのは管理会社だと、みんな思ってますよ。
住民は頭脳人ばかりで知識面で議論してるだけです。

マンション住民さんはたぶん独身だと思う。独身で暇だから自宅マンションで遊んでる。
奥さんは昔いたかもしれないが、ＤＶとかで逃げたと思う。

奥さんがいて美人なら理事長になれると思う。美人の奥さんがいるとご主人の株があがるから。
独身の場合は、前にいたけどＤＶで逃げたって言う怪文書が出回るはず。

まあ、ひとつここは、
マンションまんじゅうを配布して、おだやかにいきましょう。

つくばみらい平オリジナルグッズ企画班さんに頼んで、

ぜひとも、マンションまんじゅうを企画してください。
おねがいします。

人車鉄道のお土産にもいいね。

ホームページから頼めばいいよ。

>>582
なんでもかんでも管理会社のせいにするやつがどこのスレにも湧いてくるんだ。

管理会社が、管理組合を食い物にする構図があるのだから仕方ない。
修繕依頼成績をフロントにかすの止めない限り、フロントの暗躍はなくならない

こういうことかな。

管理会社にとって、
理事会支援業務→定額なのでサボる方が儲かる
修繕業務（少額を除く）→追加収入なので積極的に動いた方が儲かる


儲かる方に動く

主役は帰巣されましたね。

みらい平の住民版のぞいたけど、マンション住民さんがんばってるよ。自治会を立ち上げるらしい。６６０戸の自治会長だと市会議員も夢ではなさそう。

しかも、自治会費は、ゼロで徴収しないそうだ。

つくばみらい市の自治会長になると「行政協力員」としての報酬が市から出るようだ。
年額４８０００円＋６６０戸＊１９００円＝１３０万２０００円
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r3390026001....
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/reiki_int/reiki_honbun/r3390107001....

管理組合理事長やるよりずっといいよ。

>>593
それは自治会の原資になります。
自治体によっては「委託費」とか別な名目のところがあります。

>593

その660戸は、全戸自治会員に成った場合でしょ。

嫌だって言う人は、勝手に組合員に出来ないって言うところはどうするの？

5分の4以上の賛成がいる模様。これは微妙。
おかしな意見って２割くらいはあるからね。
菅内閣末期の支持率だって２０％前後だもの。

第7条　行政区は，関係住民の申請に基づいて市長が認定する。この場合，次の各号の基準に適合していなければならない。ただし，市長が特に必要と認める場合は，この限りでない。
(3)　自治組織　区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。

あのね。

総会決議みたいのと勘違いしていないかい？
5分の4が、入ると申請したら660戸全戸分申請するつもりなの？

おかしな意見というより、おかしな考えの人が約1名居るのは良く分かった。

↑あほ？
＞＞(3)　自治組織　区域内の世帯主の5分の4以上を構成員とする自治組織が結成されていること。
これを素直に読めば、区域内の世帯主６６０人で４００人しか参加しなければ行政区にはしないということだろう。

この例の６６０戸のマンションの行政区認定には５２８人以上の参加の意思表示が必要である。

５２８人が賛成したら６６０人分申請してしまうつもりなんじゃないのってことだね。

↑そりゃあんたの勝手な解釈だろう。誰がそんなこと言ってるんだい？

帰巣先でそれを匂わすような事を書いているからそう思ったのさ。

つくばみらい市行政区及び行政協力員に関する規則
を読んでないのだろう。
５２８人以上の署名を集めたら６６０戸分もらってもいいような気はするが。。
市の広報とか選挙公報などは全戸に配るんだろうしなあ。
自治会不参加の年寄りを放置するわけでもなかろうし。

>603

構成員名簿に参加しない人まで載せちゃ駄目でしょ。

↑何を載せるんだい？支給は行政判断だ。

市の広報とか選挙公報配布などを自治会に委託する場合、５２８部とするか６６０部とするのか？
６６０部とするなら、市の補助も６６０戸分と考えてもおかしくはない。

６６０戸の内５２８戸が自治会に参加すると言うなら５２８戸分しか構成員名簿に載せられないよ。
残りの１３２戸は、自治会員じゃ無いんだから。

自治会を構成しているのは、５２８戸なら５２８戸に対してなのは当たり前だろう。

自治会は行政の末端機関じゃない
住民税払えない生活保護者も市民です
自治会は生活保護者の自治会費を免除はしないが加入も認めない

なんだかんだ言いながらも金目当てって言う事なんじゃないの。

何かをするには、予算はいるけど知らない間に切手やマグカップに化けていたりしかねないよね。

下記の合志市の場合は加入世帯分、二宮町の場合は地区全戸分のカネを自治会に払うのが筋というもの。

合志市
選挙公報は、市の嘱託員・連絡員（通常は区長・自治会長）を通じて投票日の２日前までに配付を行います。
　自治会未加入の方は、市役所合志庁舎・西合志庁舎・泉ヶ丘支所・須屋支所で受け取ることができますが、事前に登録されますと、郵送いたします。自治会未加入の方で郵送希望の方は、合志市選挙管理委員会までご連絡ください。

二宮町
選挙公報は、地区長を通して、地区の広報配布委員から、全世帯にお届けしています。なお、この場合、自治会に加入していない世帯にも、お届けするようにしています。

>>609
自治会を作る気になったのは、このスレで勧めたからだろう。理事会をスリム化したいからだと思う。
しかし、６６０戸もあるとカネが結構な額になるので、そういう誤解を生み、頓挫するのは必至だね。

頑張ったで賞とばかりに飲み食いに使われてしまうのは良く聞く話だよね。

元々自治会と理事会の仕事は違うから理事会がスリム化なんかするわけが無いよ。巣のカキコをみても理事会の仕事を自治会の仕事だとか言っているので分かっていないんだと思う。

理事の半数を自治会役員にしてしまう作戦である。

>610

君の様な考えの人に自治は無理だよ。

>610

他所の例じゃなくてつくばみらい市に聞けばいいじゃん。

払うのが筋とか希望をいくら書いても意味無いよ。

他の自治体見ても4/5以上なんて制限かけてない。
なんで制限かけてるのか？金払いたくないから？
それとも自治会設立を制限しているのか？

自治会の話は思いつきではない。条件が整いつつあるので旬だと思うから。

１．当マンション（660戸）の多目的ルーム運営細則には使用の特例として「公職選挙法に基づく投票所として使用」の一文が竣工当時（4年前）から入っているので、マンション建設当時から市との話し合いで行政区との認識があった。（多目的ルームとは集会所のこと。）
２．3.11の震災時にマンションが市に要請し、市はマンション敷地内にマンション住民専用の給水車を派遣した。これは市としても「しゅうらく、ぶらく」と認識しているからに他ならない。
３．過去に独居老人の居室内事故があり、数日後に市福祉課からの連絡で初めてマンションとして事故を知った。
４．３を受けて管理組合理事会がマンション内の高齢者ネットワーク作り（同好会設立）をした。
５．市に対しては既に「4/5以上の条件撤廃」「行政協力員報酬の名目変更」の要求を出しており市と水面下で話し合いをしている。
６．５に絡んで来年度に条例が改正されるとの情報を引き出している。
７．自治会長に最適な住民の目星がついている。４でネットワーク作りをしたリタイア元理事長。

＞当マンション（660戸）の多目的ルーム運営細則

つくばみらい平の個別マンションの運営規則は問題にならない。

＞マンション建設当時から市との話し合いで行政区との認識があった

そのようなじじつはない。
単に人口数が多いから、つくばみらい市の広報体制をまとめてひとくくりする問題と、個別マンションを行政単位する問題とは次元が異なる。
論理の飛躍。

＞マンションが市に要請し、市はマンション敷地内にマンション住民専用の給水車を派遣した

その事実を以ってつくばみらい市が個別マンションを行政単位にするという事実はない。
つくばみらい市の緊急給水体制と、個別マンションを行政単位する問題とは次元が異なる。


＞自治会長に最適な住民の目星がついている。

単にマンション住民さんの自作自演にすぎない。
もうマンションの恥をさらすのはやめましょう。
評判が広まって、資産価値に影響が出ます。

もう、実名も分かっってるし、

http://saikatsutramway.sakura.ne.jp/saikatsu_tramway/furumaki.pdf

かつての勤務先が、明Ｄ舎ということも知れてるからね。

自重した方がいいよ。

つくばみらい平管理組合の勧告が待たれます。

具体的に市と話し合いしてるからいいんじゃないの？
行政区は最終的には市が決めることだから。