理事会の議事録、掲示または配布してますか？

178は東京の電鉄系管理会社。といえば分かるよね。東急・・・・・

何が問題なのか？一部始終がガラス張りで極めて健全ですよ。輪番制は数年に１回、いい人に当たります。心配要りません。

理事会の議事録は配られますよ
一度だけ配られない時がありました。
定足数に満たない理事会だったのでしょうか
しかし、その理事会で大規模修繕のための総会案が作られました
総会の案内はなんと２ヶ月も前にだされました
そして管理会社がローラー作戦で賛成票をあつめまくっていました。

管理会社にとって大規模修繕は定常の管理委託費以外に稼げるチャンス。
当然必死で賛成票集めるね。

恐らく、特別決議が必要な共用部変更案があったのでしょうね。
オートロック導入とか、緑地つぶして自転車置き場拡張するとか。。。

>>185
いや、3.11地震被害の補修のために予算組み替えが必要になったので、予算変更で総会決議が必要なため臨時総会を開催した。議案は次の３つ。
①震災費の計上
②エキスパンションの修繕
③免震装置の精密点検実施

①は「応急処置費+今後の予備費」ですんなり賛成可決。
③は今年の年次点検を止めて来年実施予定だった精密点検を前倒しで実施だから、これも賛成可決。
問題は②、何と1社見積もりで300万円を越える内容。
全体で500万円を超える予算のうち②だけで60%近くも占める。
②が問題になったのは、
・エキスパンションの損傷が不可抗力なのか設計・施工ミスなのか何も検討されてない
・事前に何も住民説明がないまま理事会で突っ走ってる
・金額の妥当性を検討（複数見積をとる等）せず1社の見積額をそのまま信用してる
だった。臨時総会の質疑応答で荒れまくり、議長の理事長は質疑応答にしどろもどろ。
その結果、採決になった途端議長自ら反対表明。
ところが、何も考えずに賛成に○をつけて議決権行使書を出した無関心住民の票が決議に必要な議決権数の過半数を超えていたため、議長が反対に回っても賛成可決されてしまった。
今回から住民の抗議により従来の委任状に加えて議決権行使書を標準にしたために、これまた無関心住民は議決権行使書に賛成に全て○をつけて出す始末。委任状（議長委任の白紙委任）は今回極端に少なくなっていた。
従って、議長が反対に回っても白紙委任状が極端に少なかったので②は賛成決議されてしまった。

１８５は、１８３へのレスですよ
>>総会の案内はなんと２ヶ月も前にだされました
>>そして管理会社がローラー作戦で賛成票をあつめまくっていました。
これは明らかに特別決議の票集めですから。

>>問題は②、何と1社見積もりで300万円を越える内容。
６６０戸あるんでしょ。地震の修繕で300万程度だったら気にしなくていいのでは？
６６０戸って８０戸のマンションが８個くらいあるようなもんだから、めちゃくちゃでかいよ。
その規模で300万程度の地震の修繕のことで総会がもめるなんて、住民の意識が高すぎ？です。

>>188
金額以前にエキスパンション（免震建物と敷地部の覆い板）が震度6弱の地震で変形・損傷することが設計仕様なのか設計・施工ミスなのか何も検討していないことにある。一部の住民から施工ミスの可能性が指摘されていた。もしそうなら修繕は施主持ちで管理組合費からの支出はない。

先に直して、後から損害賠償請求する手もあります。

>>192
素晴らしい論説ですね。感銘を受けました。

>>189
ＨＮ変わったけど、話題のマンションの人？

>>189
震度６弱もの地震なら、免震建物と敷地は揺れが異なるのが当たり前。そのためのエクスパンションで、ある意味大なり小なり壊れて不思議ではないものという理解がある人の指摘なの？

もっと正確に書くと次の通り。
・エキスパンションは同じ地震なのに破壊にされ物と破壊されなかった物が存在している。
・施工ミスの疑念を指摘しているのはプロ（一級建築士）
・安全上のエキスパンション応急修繕は実施済みで総会議案は外観を重視した恒久修繕の費用。
応急修繕は①の中で実施済みなので安全上の問題は全くない。
従って恒久修繕はもっと時間をかけて原因究明を含めて検討すべきだと言うのが反対住民の意見。
しかも理事会報が2ヶ月遅れの情報遅配のため、住民には理事会審議の詳細が一切知らされないままいきなり臨時総会を開催された。
事実、臨時総会後に「臨時総会に下記の議案を諮ります」との理事会報が配られる始末。
どうもゼネコン・管理会社にまんまと理事会が手篭めにされた模様。

＞臨時総会後に「臨時総会に下記の議案を諮ります」との理事会報が配られる始末
呆れた理事会が世の中には存在するものだと関心した。

>>どうもゼネコン・管理会社にまんまと理事会が手篭めにされた模様。
組合側の（住人の？）一級建築士が「施工ミスじゃないのか？」と言って、
ゼネコン・管理会社側の一級建築士が「施工ミスじゃありません」と答えただけでは？
「いやちがうだろ！震度６弱で壊れるなんて施工ミスだ！」とかいうと裁判するしかないですね。。。。

>>199
地震直後に住民が撮ったエキスパンションの証拠写真みたら素人でも？と思うもの。
明らかにエキスパンションの許容クリアランスの取り方がおかしい。単に蓋しただけ。
地震直後に損傷報告として住民から証拠写真は管理組合に提出されたが、理事会は握りつぶした。

ケンカにならないようにゼネコン・管理会社側が安い見積もり出したのかもしれませんよ。
６６０戸のマンションで３００万だから。。。。

>>201
660戸だから300万が安いとかじゃなく、300万が妥当か否かが問題だと思います。
1社見積もりじゃ判断できないでしょう。
ただ相見積とるときは絶対に管理会社に依頼したらだめです。談合されてしまいます。
理事会が業者直接呼んで現説やって見積をとります。この時管理会社を入れたら絶対だめです。

素人は、ただ蓋をするものだと思うんじゃないの。

>>202
めんどくさいじゃないですかね。６６戸のマンションで考えると、地震を原因とする３０万円の修繕にすぎず、
理事長の決裁だけでやるかも？値切れば２０万になるかもよって話はわかりますが、面倒です。

後日談

臨時総会で①～③号議案が賛成可決されたからに仕方がない。
が、その後に配布された臨時総会議事録の署名欄が何と切り張りで、
しかも署名した議長（理事長）と議事録署名人（副理事長2名）の
署名欄の「第何期理事長、第何期副理事長」の期数が先期の期数になっていた。
理事長・副理事長とも本当に署名していたら自分が何期の理事長・副理事長か知らないことになる。
この臨時総会議事録はいまだに訂正再配布されていない。

あれ、匿名さんに戻っちゃったらわかりにくくなっちゃう。
せっかく面白いネタなのに。

監事がしっかりしないとね。第三者「監事」制度って法律で決めたらいいよね。

>>207
ここの監事は、Ａ期理事長→Ｂ期監事→Ｃ期監事で来期も監事を続投する気配が見える。
どうもＡ期理事長時代の己の何かを監査されないように監事続投によって隠蔽を図ってる節がある。
また委任状だけで議決権行使書がなかったＢ期の定期総会に、住民が議決権行使書を出したにも関わらず、総会議事録からこの議決権を削除して議事録が発行されていることをＢ期監事は監査しなかった。この件は当の住民からの抗議によって発覚し、理事会で審議せざるを得なくなった。

すっっーーーーーっげぇりあるじゃぁっ！

>>総会議事録からこの議決権を削除して議事録が発行されていることを
動機はなんでしょうね。
いずれにしろ、208さんの管理組合に大きな問題はないですよ。
問題がすべて顕在化してるんですから、208さんが何とかすればいいことです。
東急コミュニティが管理しているマンションは、一般的に理事選任が輪番制でも、立候補があれば立候補優先です。
>>ここの監事は、Ａ期理事長→Ｂ期監事→Ｃ期監事で来期も監事を続投する気配が見える
ということは同じひとが３期連続理事会に留まっているんですよね。
３年任期の輪番制なんてきいたことありませんから、このひとは立候補なんでしょ。
208さんも立候補しましょう。

政治評論家へ

初めていいこと言ったな。
こいつが理事になってやればいい。その通りだよ。

グチャグチャ言わず、まあ呑めや。

補足しておきますが、ここの掲示板で、
「だったらあなたが理事をやればいい」というひとがたまにいますけど、
完全輪番制の場合は、立候補が難しいです。
理事会での管理会社の助言が大きいのですよ。
フロントが「それは管理組合さんの問題です」といったらまず無理。
「普通は立候補優先です」といったらＯＫ。
そういう意味では東急コミュニティはフェアな会社ですよ。
悪口言う人も多いが、それは他社を知らないからでしょう。

>>210
議決権行使書を出した住民とは当方のことです。
このＡ期理事長→Ｂ期監事→Ｃ期監事の役員はＡ，Ｂ期執行部指定で監事に就任しています。形は立候補を採ってます。
当方、来期は理事長になり執行体制を理事会の下に各委員会を設置する複層式に大変更し大鉈を振るう予定です。

すげえよ、二回連続いいこと言うなんて。

＞そういう意味では東急コミュニティはフェアな会社ですよ。
議事録上では、管理組合に無断で防火戸のゴムずりを切除したため理事会で詰問されて管理会社が謝罪した、と信じられない管理会社の行動が証拠が残っているが。
ところがおかしなことに理事会として管理会社に現状回復命令を出さなかった。実はこれには理事会の内紛に絡む裏があることが後で分かった。

>>214
急進的にやると輪番２年目の理事が反発する可能性大。フロントと仲良くして、管理会社提案→理事会承認の形をとりましょう。

東急コミュニティーはいい会社だわ

216
頼むから、小出しにせず、ばばんとやっとくれ。

もう管理会社の根回し終わってますが。

女性理事長の復職を希望

いや、今ならシンパがいるのでは。
議決権こそないが、ファンはここにいる。

しかし、問題がしょぼいのでは？？
理事会議事録の配布が遅いとか、署名が切り貼りとか、６６０戸の大規模マンションでの３００万の修繕とか、防火戸のゴムずりとか。。。

ここのひとに１回きてもらったらどうですか？１回だけならタダだと思う。
↓

なぜ「大規模マンションの理事会」は混乱するのか
http://e-bigmansion.com/category/1296124.html

＞署名が切り貼りとか
公印私文書偽造・・・・

なにがショボいんじゃ。同じ600戸台のマンションだが、エントランスのソファー一つ買い換えるのに、理事会、総会とも大揉めだったんだぞ。

>>226
そんなもん、理事会決議も総会決議も必要ない。
理事長の専決決済でどうにでもなる。

なんでもかんでも理事会や総会に諮るのは無駄。
管理規約で理事会決議事項、総会決議事項は規定されている。
それ以外の事案の決済を如何にスピーディーに処理し実施するかが執行部の組織体制にかかってる。
理事会のみの一極集中の組織だと、集会所のスリッパ一つ買うにも理事会決議がいることになる。

１００万以下の出費はすべて理事長決裁にしてるとこありますよ。
理事会は年１回、通常総会の議案書を作る決算理事会のみ。
但し、そこは５０戸くらいだけどね。

すべての出費を管理人決裁にしてるところもある。３０戸のくらいのとこ。
理事長がハンコ預けてるらしいよ。

なんでもかんでも理事会の多数決で決めるのはバカ。
理事会の決議事項は決まってる。
①収支決算案・事業報告案、収支予算案及び事業計画案　②規約・附属規定の制定・変更・廃止の案③長期修繕計画の作成・変更の案　④その他総会提出議案　⑤専有部分の修繕・模様替え・建物定着物の取付の承認・不承認　⑥専門委員会の設置　⑦管理費・使用料の支払督促・訴訟、それに関わる費用の支出　⑧店舗専有部分用途の承認・不承認　⑨理事長勧告・指示の措置　⑩総会付託事項
これ以外は理事会外で決済する。
その決済方法を考えるのが理事長の手腕であり才覚。

保存行為なら問題なし。

限定列挙っうこと？

>>231
それを見ると、エントランスのソファーや集会所のスリッパ購入は決議に入ってない。
そうなると、そんなもん理事会で決議してる管理組合はアホ組合ってことになる。

ソファーの件だが、理事会、総会とも予算案の中で揉めたんだよ。

>>235
普通は理事会とは別に「備品調達委員会」作ってそこで検討・購入・実施するのでは？
理事会の審議・決議に関係ないことを理事会開いて審議するのは時間の無駄だし、本来審議すべき理事会マターに支障をきたす。そんなことまで理事会で審議してたら長時間のマラソン理事会になる。
理事会の時間が長いと何れ理事は出なくなるよ？かったるいから。

うちの理事会、議事録見たら休日の夜8時から延々と3時間以上やってるよ。
理事って会議の最初に出席とったら直ぐ退席してもいいのですか？
私が理事になったら理事会成立要件の頭数あわせだけの理事になりたい。

＞休日の夜8時から延々と3時間以上やってる
＞私が理事になったら理事会成立要件の頭数あわせだけの理事になりたい

3時間ならふつう。
クリスマスイブの日に8時間やった日もあったな。
それがいやなら辞任しな。

法人化したら？管理組合の理事は各自代表ですよ。備品調達理事が発注を決裁すればいい。
支払いは会計理事が決裁（支払い指示書にハンコ押す）。
規約を多少変えないといけないけどね。

「管理組合法人の理事は各自代表」のまちがい

よく総会に法人化議案が出されても住民決議で否決される。
法人化のメリットが理事連中にはわかっても住民には理解できないようだ。
法人化されたところで住民の生活に大きな変化があるわけでもないからな。

＞クリスマスイブの日に8時間やった日もあったな。
組合会議費で出前とったの？飲まず食わずで8時間はないと思うが。

第A期～第E期管理組合は、意思決定機関の理事会で業務執行も兼ねる一極集中組織のため、即応性の弱い機動性に欠けた業務執行でした。
そこで第F期管理組合はこの弱点を克服し将来的な業務負荷増に対応出来る組織基盤構築を目指して、意思決定機関の理事会の下に業務執行機関の委員会を設置し、複層化機能分散化すると同時に委員会に理事会決議事項以外の事案に対する決議権を持たせ、業務執行の機動性を大幅に改善する体制にします。

＞意思決定機関の理事会の下に業務執行機関の委員会を設置し、複層化機能分散化すると同時に委員会に理事会決議事項以外の事案に対する決議権を持たせ、業務執行の機動性を大幅に改善する体制にします

ようは、私決める人、あんた動く人、にするわけね。
エラそうにあごで指示する人にしたがう人がどんだけいるのか？

俺はやだね。

業務執行機関の委員会の決議権とは何を指すんだい？その決定に理事長は拘束されるのか？委員会がスリッパを購入すると決めたら、誰の名前で発注するの？支払いは誰がする？
理事長が「そんなもんいらないよ！」って言うことはできないのかい？

＞意思決定機関の理事会の下に業務執行機関の委員会を設置し、複層化機能分散化すると同時に委員会に理事会決議事項以外の事案に対する決議権を持たせ、業務執行の機動性を大幅に改善する体制にします。
頭を二つにするだけの事。
それより修理、光熱費などの維持費の適正な年間予算額を通常総会で決めこれは理事会を含む理事長の保守権限に委ねる事。それ以外の大規模修繕や共用部分の変更、改良を総会決議とするソフトの仕分けが必要。

>>243
「区分所有法、管理規約に基づいて、保存行為に関わる出費は、理事長の私が決めます」と言うほうがすっきりするよ。

退職したひま人が理事会に入ると、過去の組織慣習を持ち込んで、やたらに口出しするから大変だな。

>>243
大規模マンション（多棟が多い）でやる部会方式のことだと思う。
部会に理事会決済以外の決裁権を持たせるみたいだから、頭は2つにはならない。
要するに一般の会社でやってる決済区分だと思う。
課長決裁、部長決済、事業部長決済、役員決済、等。
管理組合の場合は、委員会決済→理事会決済→総会決済になると思う。
頭が2つというなら、今の理事会決済と総会決済は完全に頭が2つである。
理事長といえども最高意思決定機関の総会決議には逆らえない。
規約で定めがない限り、何も全て決済に理事長の判はいらない。
もし理事長が無能なら理事長の決済なんて危なくてしょうがない。

>>意思決定機関の理事会の下に業務執行機関の委員会を設置
備品購入の相見積もりを取ったのか？と総会で追及されるのは、業務執行機関の委員長ですか？
総会に対して責任を負ってるのは理事会だと思うが？

■理事会は管理規約に基づく厳正な決議機関で必要都度開催の不定期
■委員会は理事会決議事項以外の事案に対して決議権限を有する執行機関
■委員会は常設で柔軟かつ即応性に富んだ機動性のある運営
■理事会決議が必要な場合は委員会から理事会に議案を上程
■委員会は委員長と複数の委員で構成、他委員会との兼任は可
■委員会は必要に応じて住民委員を公募で求めることが可能
■委員会から派生して専門委員会を理事会承認の下で設置可能
■委員会は営繕、防災、駐車場運営、広報、住環境向上、情報化推進、etc
■委員会・理事会は議事録を作成し広報委員会を通して住民に配信
■理事長と副理事長は各委員会を組織運営の観点から統括管理
■理事長と副理事長は各委員会にオブザーバー（意見表明のみ、決議権なし）で原則参加
■会計担当理事は各委員会の出納業務を一元管理、ならびに事務局の事務局長
■事務局は理事長・副理事長２名・会計担当理事（事務局長）の計４名で構成
■事務局は住民窓口、各委員会から外れた事案、理事会・総会、役員人事を担当

>>249
法人にしないと無理ですよ。
法人にすれば、区分所有法の下記の条項を使えるんですがね。法人でない管理組合がやると無権代理になると思います。２４３は、法的な検討が甘すぎ。

（理事の代理行為の委任）
第四十九条の三 　理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

委員会は委員長と委員は理事です。更に委員長の判断で住民委員を公募で求めることが出来ます。

従来の理事会では管理規約上は審議・決議に住民参加は出来ませんでしたが、各委員会は住民委員を公募で求めることが出来ます。これは意欲・熱意のある住民有志の方に中に入って頂いて管理組合業務の一端を役員と一緒に担って頂き、管理組合業務に触れて頂くことにより次期役員候補への布石と考えています。これは管理組合業務を次代に継承するための人材発掘・育成の一環になります。

従来の執行部役員の暴走を防ぐために、言外に住民の監視の目を入れることも含まれています。

>>委員会は委員長と委員は理事です。
この場合、委員会決定に理事会は従うんですか？委員会に参加していない理事が理事会で異論を唱えたらどうするの？反対が理事会の過半数だったらどーすんの？

>>住民委員を公募で求める
住民委員と本来の理事が混在した場合、本来の理事はえらそうにしませんか？うちはそうでしたよ。

＞要するに一般の会社でやってる決済区分だと思う。 課長決裁、部長決済、事業部長決済、役員決済、等。

役職の経験無いのね。決済権限は予算措置があって始めて出来るのよ。早く偉くなりなさいね。

＞委員長の判断で住民委員を公募で求めることが出来ます。


ただでさえ理事になり手がいないのに、住民委員が公募に応じるわけない。
せいぜい元理事の独裁者が口出しする役職になるだけ。

>>■委員会は理事会決議事項以外の事案に対して決議権限を有する執行機関
委員の選任が総会決議で行われるならＯＫかもね。理事会決議では無理。（法人ならいいですけど）

＞更に委員長の判断で住民委員を公募で求める

住民は区分所有者でない者もなれるのか？

そうとすれば
もはや、それは管理組合ではない。
単に、管理組合と自治会の合同協議機関に過ぎない。

そそ。だから決議権限（＝決裁権限？）などありえないよ。決議権限と言うからには理事長、理事、区分所有者を拘束するという意味ですからね。

まずは理事会の捉え方が違う。
一般には「役員会」を「理事会」と捉えている場合が多い。
ここで言う理事会とは総会に対比して理事の最高意思決定機関の決議機関を意味する。
予算措置は定期総会で次期管理組合全体一般会計で予算が承認されるから問題ない。
理事は複数委員会の兼任が可能だから、気になるなら複数の委員になればよい。
委員会決議は理事会決議以外の事案だから理事会に上程されることはない。
住民委員は委員会での決議権のみ。理事でないから理事会出席も理事会決議も出来ない。
住民委員は「インターン」的意味合いと「オブズマン」的意味合いがある。
理事委員が威張る威張らないは本人の問題。公募で集まらないときは一本釣りする。

一般の「理事会」は役員の烏合の衆敵な運営である。
それを組織として機能させる。目的は機動性のアップ。

「役職の経験無いのね」とは片腹痛し。経営マネージメントだよ。

＞委員の選任が総会決議で行われるならＯＫ
総会で選出されるのが理事・監事。理事長・副理事長・委員長・委員は理事の役職。
何か問題でもあるのか？住民委員に関しては規約に規定がないのが普通。
同様に委員会決議も規約に規定がない。規定があるのは理事会決議と総会決議。

>>251
>>■会計担当理事は各委員会の出納業務を一元管理、ならびに事務局の事務局長

これができるなら、法人ですよ。会計担当理事が支払い指示書に署名、捺印するのでしょう？
251の体制は法人化している管理組合の例のはずです。

＞住民委員は委員会での決議権のみ。理事でないから理事会出席も理事会決議も出来ない。
＞住民委員は「インターン」的意味合いと「オブズマン」的意味合いがある

理解不能。

区分所有者ではない住民が住民委員になれば、なぜ区分所有者の必置機関である管理組合の機関運営に口出しできるのか？

>>261
総会で選任しないと、複委任になると思いますよ。何を決めても無効です。大規模マンションなら法律に詳しい人が必ずいて、総会で突っ込まれますよ。

民法第104条
委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

住民委員は公募の時に役員立候補と同一の条件ですが何か？
区分所有者でない占有者は管理組合員ではない。

＞住民委員は公募の時に役員立候補と同一の条件ですが何か？
＞区分所有者でない占有者は管理組合員ではない。

理解不能。

区分所有者ではない住民を管理組合役員候補といっしょにだれが選ぶのか？

管理組合役員は区分所有者によって選任されるが、区分所有者ではない住民委員を区分所有者が選任できるのか？
何の権限があって区分所有者が公募できるのか？

複委任が発生するのは理事のことでしょ？
住民委員は理事じゃないし理事会決議に参加できないから問題ないのでは？
スリッパ買うときにデザイン選んだりすればいいのでは？

公募は自薦か他薦だろう？

>>スリッパ買うときにデザイン選んだりすればいいのでは？
委員会では青で決議したとして、理事長は赤がいいと思ったときに却下できるの？却下できるなら「決議権限」とは何ですか？

常識的に考えて、Aマンションの管理組合員がBマンション管理組合の理事に立候補したり住民委員に自薦したりしないだろう。

＞公募は自薦か他薦

意味不明。

自薦であれ他薦であれ、
区分所有者ではない住民を管理組合の機関メンバーに選任するのはだれか？

>>269
却下できないでしょう。理事長はオブザーバーで「赤がいい」と意見を述べることは出来るけど、委員会での決議権はありませんから委員会決議で青と決議されたら従うしかないのでは？
もし委員会決議があとで理事長によって覆されるのなら、委員会に決済権限を委譲する意味はないと思います。

＞区分所有者ではない住民を管理組合の機関メンバーに選任する
どこにそんなこと書いてあるの？

委員会決議と理事長が対立したときに委員会は対抗手段がありませんね。従って何の権限も無いんです。
理事会なら理事長を過半数で解任できる（＝通説）けどね。

>>272
理事長が委員会決定に拘束される法的根拠はなんですか？
理事長が委員会決定に従う義務は無いと思いますね。

>>275
法的根拠なんていらないでしょう。
理事長が委員会決定に従わない専横をしたければ、オブザーバーではなく委員長になれば済みます。
そんなこと言い出したら理事会なんていりません。
任意団体の管理組合なら区分所有法の管理者だけでいいのです。

＞理事会なら理事長を過半数で解任できる
一般に管理規約でそれを規定してるところはないのでは？
役員（この場合は理事）の解任は総会決議が必要ですが、職（この場合は理事長）の解任はノールールが一般的です。
従って、理事長を解任したければ、職の解任ではなく身分（理事）の解任議案を総会に諮ることになります。

＞理事長が委員会決定に従わない専横

「専横」かどうかの評価はだれが決めるのか？

だから理事会ってなに？規約で決められた決議をする決議機関でしょ？
理事会決議事項以外を機能分散化して決議するのが委員会じゃないの？
スリッパの色まで理事会開いて決めるほどみんな暇なの？