マンション管理士の活用・・・

皆さんのおっしゃるように、ただ資格を持ってるだけのマンション管理士さんは
残念ながら皆さんのお役に立てないと思います。

でも、行政や地元の建設業・不動産業とパイプがあったり、建築・設備の知識がある
管理士さんは、もちろんマンションの関連の法規に通じていますので、きっと管理組合の
皆さんの力になると思います。

例えば、管理業者さんの評価のようなものは、フロントさん次第の面もあるので
やっても結構仕方ないです。管理士さんが同等以上のサービスを提案・手配できる
くらいじゃないと頼れないと思います。

さらに管理業者さんが持ってくる修繕などの見積もりでは揉める事が多いですが、
そこで管理士さんが別な業者さんからの相見積もりを持ってこれるようだと
依頼する気持ちにもなるのではないでしょうか。

それなら月の3万円はペイするかもですね。長くなってすみませんでした。

必死な感じで恐縮ですが、さらにマンション管理士さんのいいところは、『安い』ことです。

法律職（弁護士・司法書士）の先生の時間単価は皆さんの既に知るところです。
でも管理士なら、月一の理事会の2時間に参加して、管理業者さんの対案の資料作って、
総会でコメントして、組合員の相談をうけて、、、それで月に3万円なら、結構安くないですか？

スレ主です。
前期、マン管士と暫定契約を結び、
総会で標準管理規約への対応を含めマン管士の活用を規約に盛り込みました。
とても助かってます。具体的には
・本人も大規模ＭＳにお住まいで理事長経験があり、理事会の痒いところに手が届く。
・多忙な理事に代って、いろいろと実行動をしてくれる。＜下見や催促の電話まで。
・２年アフターの指摘事例など、他マンションの実例を豊富に提案してくれる。
などなどです。
マン管士の標準報酬の１／３ぐらいでやって頂いているので、こちらが恐縮なほどです。
なお、
理事は輪番制も導入済みで、期が変わると課題の継続性に問題が出るのですが、マン管士は交替しませんので問題への取り組みも継続します。
管理会社の担当もマン管士の資格を持っていますが、理事会の利益と管理会社の利益が相反する時はまったく役にたちません。その点もサポートしてくれるので力強い限りです。

>>28
>理事は輪番制も導入済みで、期が変わると課題の継続性に問題が出るのですが、マン管士は交替しませんので問題への取り組みも継続します。
そうそう、それですよね。役員は年によって熱心さが変わってしまって、継続協議の問題もうやむやになったりするんですよね。安いマン管いいなぁ。月1万くらいですか？

>>26-28
そんな理想的なマンカン士って居るのですか？いないような気がするんですけど。

>>29さん
月１万円の顧問(?)料で何を期待されますか？
失礼だが、29さんなら1万円/月の報酬でどのくらいの時間を割くのが適当と思いますか？

>>30さん
私も最初は、部外者の専門家っていうイメージがあったのですが、見つかった人は想像以上に「身近な活動」ができる人でした。
理事会活動の全てに根拠ある説明をしてくれるので本当に勉強になります。
私が理事会にマン管士の件を発案した時は、多くの理事が疑問視されてましたが、今は反対する理事はいませんし、総会での顧問決議も問題なく終えました。

私はマン管士を捜した時、最寄りにお住まい（又は事務所がある）ことも条件にしましたが、それも効果を高めるポイントだったと思います。

注)優れたマン管士でも単独では何もできません。理事会のアシストをするのがマン管士でしから。

>>28　さん、質問なのですが、
＞期が変わると課題の継続性に問題が出るのですが、マン管士は
>交替しませんので問題への取り組みも継続します。

とあるのですが、具体的にはどのような課題なのでしょうか？
輪番制のようですが、継続的に取り扱うような案件については
どのように引き継いでいるのですか？

総じて・・っというほうが強いと思うのですが、例をあげるとすれば．．．
私は昨年、管理費や委託内容の見直しのため、３社の管理会社の現状業務のままの委託見積もりをとりました。
これらの管理業務の見直しや管理会社の選考などは、短期では終えません。
なるべく資料や議事録には残しますけど、何故管理会社を変えるのか？どの分野を重視するのか？などの経緯のほか、理事が任期中に学んださまざまな「経験」は引継ぎが困難です。

まったく新しい理事の方が、口頭や文書で引継ぎを受けても、前期までの理事会の動向は理解できないものです。
しかも、担当理事の引継ぎは現実的にはほとんどなされていません。
私は３期連続なので、各課題を継続するよう務めますけど、私自身が永久に理事をするわけでもありません。今後は３年サイクルでおおよそ理事メンバーは一新されると思います。

>>33
28さん、ありがとうございます。
なるほど。そのマンションの近くに住んでいて、理事会の動向も分かって…
という人になるのですね。忙しい方の多い理事会にとっても、そのマンション
管理士さんにとってもおいしい話ですね。

>>33
便乗で質問して済みません。

１．理事会でのマン管士の顧問契約の提案は、どのようにされたのですか？
２．その年には総会での予算計上されてなかったと推察しますが、どのように対処されましたか？
３．マン管士は比較とかしないで特命でお一人を選ばれたのですか？
お聞かせいただければ幸いです。

回答１
　あれこれ自己主張しました(^^ゝ　ごめんなさい。詳細は失念しました。

回答２
　はい、予算計上されていませんでした。
　理事会運営費がほとんど使用されておりませんでしたので、そこから支払いしました。

回答３
　私も本業が多忙なので、ネットで検索し、複数名の方にメールでコンタクトしました。
　前述のように地域も絞ったので、最終的には私が１人を選出し理事会へ履歴などを紹介しました。

履歴などを紹介した時も他の理事は「？」な顔してました。
でも、とにかく一度定例理事会を見学させた上で、提案や意見を述べてもらいました。
その内容が、理事会(=居住者)視点であり、ご自分の経験を具体的に提示され、メリハリのある指摘だったからです。
ＭＳ管理シロートな我々では、どうしても管理会社の担当（マン管士)に頼る部分がありますが、ちょうどその頃、管理会社への不信が強まっていたことも関係あると思います。
（まぁ状況があったから、私も積極的に動いたわけですけど）

>>36
おおよそのMSの規模と委託費は教えていただけないですか？

マン管試験受かったよ。
でもそんな暇じゃないから、儲からない仕事はしないな。

だね。
マンション管理士がマンションを選ぶことできるわけだしね。

マン管の試験に５回落ちています。
マン管試験に受かった方、合格できる勉強の
要領など教えていただけないでしょうか？

マン管士制度の善し悪しは、自己責任の判断ですが・・・。
マンション管理士無料派遣事業のご案内
http://www.mankan.or.jp/mirai-net/haken_order.html

・事務管理業務費・管理員業務費・緊急耐対応費等
・建物・設備管理業務費（貯水槽清掃・消防用設備点検費等）
・清掃業務費（日常・定期・年末特別清掃等）-別契約してるマンションもあります。
又、管理会社以外に定期的に払う費用としても
・EV保守料金
・防犯カメラリース代
・宅配Box保守料金
・機械式駐車場保守費用
それ以外に
・植栽管理費
・雑排水清掃費・雨水管清掃費
・共同住宅保険費

又、大規模修繕に代表される修繕費用
（外壁塗装・鉄部塗装。・防水補修・EV補修・外交補修・電気設備補修・給排水設備補修等）

マンション管理士と顧問契約を結ぶ方が徳かどうかかは別として一般論として、多くのマンションでは理事のなり手が居ない為輪番性にしてるという事が多いと思います。
その理事の人に上記事項の値段・業務内容が適切かどうか判断は難しいのではないでしょうか？
又日常の仕事がある方は、労力もかけてられないというのが現実だと思います。
適切な建物維持・管理費の交渉代理としてマンション管理士の活用も一つの手だと思います。
デベロッパーの子会社の管理会社がそのまま管理してるケースでは必要以上の費用が含まれてるケースが多いとおもいます。
交渉次第で１０万以上/月の値引きは可能だと思います。
毎月の費用が１０万安くなって顧問契約が３万だったとしたら考える余地はあると思います。

マンション理事です　管理会社との契約満了で３ヶ月の暫定契約となりました　会社側は当会社は３ヶ月しか暫定出来ないといわれましたが　他の会社は３ヶ月を何度でも結べるといわれましたが　会社によって違うのでしょうか

的を得た見解だと思います。

ちょっとズレるかもですが、ググってたら面白いもの見つけたので。
「マンション管理自動診断」
http://its.atz.jp/diagnosis.html

国交省より新たな管理手法として管理者管理を検討していますが、マンション管理士の活躍の場が広がると思いますか？

>>46
＞的を得た見解だと思います。

的をはずしてます。「的を射る」です。

築１２年あまりで２億の出費で大規模修繕を計画する理事長の暴走を止める方法を教えてください。

>>48
＞国交省より新たな管理手法として管理者管理を検討していますが、マンション管理士の活躍の場が広がると思いますか？

管理者管理は、チェック機能が働かなくなる危険性、無関心マンションが採用する危険、組合財産と管理者財産の帰属問題と管理者破産時の組合財産の毀損、現管理委託契約より受託者責任が増大に伴う人件費、経費の増大などが云われております。
これらに直接関与するには個人では無理でしょう。

>>51
やはり組合財産管理と人件費等がネックでしょうか。
それと管理者管理はよほど信頼のおける人または業者に任せなければ無理なので、かなりリスクも高いということですね。

>>50
スレ違いのようですが、私が思うのは規模数にも寄りますが、例えば外断熱にしたりするとかなりのコストがかかるようです。工事内容によっては理事長の暴走とは言いきれないとおもいますよ。

＞＞５３
大規模修繕だそうです。３０年目だと思っていたのですが
１５年以内で実施する理由が見当たらないのですがどうしたもんでしょう。

大規模修繕は築12年〜15年が一般的ですので問題はないと思います。
それになるべく早い時期に修繕した方が建物が長持ちして結果的には安価で済んだということもあるようです。仮に安いコスト優先で修繕しても10年も持たず再修繕して高くついたということも。
最適なのは安いコストで長持ちすることですけど、それには資料収集する等かなりの時間と努力が必要です。

55
>大規模修繕は築12年〜15年が一般的ですので問題はないと思います。

おいおいマンションが売れなくなるよ

>>58
どういう意味ですか。
55さんのおっしゃることは妥当ですが。

スレち・・・

マンション管理士の活用
　
　　１）大規模修繕全般　　設計・監理業者や施行行者の決め方　工事費の相場　その他
　　２）修繕積立金増額の検討
　　３）管理規約・使用細則の作り直し
　　４）管理会社の変更や部分委託するとき
　　５）マンションに関する情報が欲しいとき
　　　　　　地デジに関する事項　　設備点検費の世間相場　　委託業務費の相場等
　　６）経費削減方法
　　７）組合員への情報提供資料作成　広報活動等
　　８）工事や点検業者の紹介
　　９）専門委員会へのアドバイザー
　１０）その他

　※マンション管理士の活用は大体上記のことが予想されます。

この資格は失業対策の一環でもあるので、マン管士の素性調査が必要だよ。経済的な裏付けのない者との契約は善管注意義務に違反するよ。

>>62
そういう嘘を書くと法的に罰せられる可能性があるよ。
善管注意義務の意味知ってるの？

しかし、マンション管理士の連中徐々に活躍の場を広げてきてるな。
まあやり方によっては、開業してる者が少ないのでやっていけるわな。

マンション管理適正化法にいうマン管士の助言、指導その他の援助とは具体的にどこまでを指すのかという問題、 また、法における管理士業務の定義の曖昧さがあげられ、各管理士個人のバックグラウンドや目的意識が異なっており、業として何らかの業務標準はなく、その質も問題であるので、活用するには慎重な個人に対する事前調査が必要なことは確かだ。

個人の資質のことをいえば、行政書士や司法書士、弁護士も同じこと。
国家資格として国が認めたものだから、その範囲内での業務をやっていけばいいのでは。
ただ、マン管士が大規模修繕に絡んだ仕事が多くなっており、管理組合側にたった役割を果たす業務が
若干ぶれているのは気がかりになるところ。
つまり、組合と業者の潤滑油的存在になろうとしている。

でもひところに比べるとマン管士に対する風当たりが弱くなってきたね。
最初の頃は、管理会社が団結して徹底的にマン管士叩きをやっていたからね。
マン管士の台頭は管理会社の変更や部分委託が頭にあったからな。

今でも管理会社はマン管士叩きはやってるよ。
目の上のたんこぶだからね。

マン管士が大規模修繕に入ってきたため、うちのバックリベートの取り分がなくなった。
いいかげんにしろ。

マン管士が工事業者指名の相談にのるようになってきた。
バックリベートを排除するために。
それと工事内容による相場ごとの比較をすることで、工事費の削減をするようになった。
これがエスカレートしてくると、管理会社の委託業務費にも影響してくる。
管理会社は、委託業務費を抑えるかわりに、大規模修繕時にバックリベートを得ることによって
成り立ってきた。それが入らなくなったら、委託業務費の値上げをせざるをえなくなってくる。
管理会社のみなさん、又マン管士叩きを徹底的にやりましょう。
我々の安定した職場を守るために。

＞管理会社が団結して徹底的にマン管士叩きをやっていたからね。
まともなマン管士は、管理会社、建築事務所などに属しているので、その必要はありませんよ。
＞マン管士の台頭は管理会社の変更や部分委託が頭にあったからな。
そうです。関西で横行しましたね。チンいち商売のマン管士が安かろう悪かろうの管理会社やエレベーターメンテ会社と組んで、それらの変更を仕組んで暴利を得ましたね。

しかし、現在はマン管士も事業として継続性を追求してきたので怖い存在にはなりつつあるよね。
どんどんマン管士が増えてくると、優秀な者はどうやって生きていけるかを考えてくるしね。
現在開業している者のノウハウを取り入れ、それを改善・工夫することによって進化してくるのは
間違いないだろうから。
管理会社としては、共存共栄していくか、徹底的に闘うかを選択する時期にきているのだろう。
マン管士の台頭しはじめの頃は、悪徳マン管士がいたので、管理会社もマン管士叩きをすることにより
管理組合も敬遠していたが、現在はそういうマン管士もいなくなって、まともな者が多くなってきたからね。

管理会社にとって一番やっかいなのが、マンションの住民がマン管士をとる者が増えていることだね。
そういった者は、規約改正や修繕積立金の増額検討とか、大規模修繕計画や大規模修繕工事それに委託業務費の相場とかを勉強して、いろいろ口を出してくるからな。
おまけに管理会社のことについても、管理会社の従業員でさえ知らないことまでいろいろ調べているし。
今まではフロントにいろいろ相談してたのが、マン管士に頼ることが多くなってきてるしね。
でもまだ組合にマン管士がいるところは少ないので殆ど影響は出てないが。これからは心配。

>管理会社にとって一番やっかいなのが、マンションの住民がマン管士をとる者が増えていることだね。

マンションの住民で理事を経験すれば、確かに力はついてくるのは間違いない。
そういった者がマン管士としてコンサルすれば組合にプラスになるかも。

マン管士登用については
保証・・業務品質の約束
補償・・業務責任の償い
保障・・制度の確立(保険含む)
が全く無いので、これらの峻別と認識が団体、その会員、個人でも欠如しているので、制度として確立しない限り、この登用は管理組合の自己責任の問題となるので、当分は登用はひかえるべきです。