機械式駐車場の料金問題

ちなみに何世帯のマンションで機械式駐車場は何台分ですか？また、稼働率はいかがですか？

かつての経験を踏まえ、色々と意見を申しあげたいのですが、その前にスレ主さんに確認したい
ことが２点あります。お教えいただけないでしょうか。
　
　①貴マンションに設置されている機械式駐車場は、単純に上下するタイプですか。
　　それとも上下左右に動くタイプですか。

　②地上レベル（１階）は普通車のみ収容可能で、ハイルーフ車はそれ以外の階にしか収容でき
　　ないタイプではないですか。

ちなみに、駐車場使用料を設定するのは、管理会社です。

Ｎｏ．２です。
また、周辺相場はどのくらいの金額なのでしょうか。

その金額だと補助金大量投入が必要ですね。
保守業者に毎月？払う金額で精一杯じゃないですか？

マンションの規模や02さんの質問どおり稼働率(要は需給バランス)によって、回答異なりますよね。

＞どの様な対応策があるのか？
＞実例をお聞かせください。
私も実例お持ちしていないのですが、さっさといくつかの改定案を作成してアンケート方式で組合員に選択させ、規約改正にもっていくべきでしょうね。
機械式駐車場で一律の値段というのは、どう考えても問題ありでしょう。

この手の問題は、受益者による既得権主張が強いので、自由討論をさせると収拾つかないと思いますよ。

03です。

駐車場使用料の設定手順は、以下のとおりです。

　①マンションから徒歩５〜１０分圏内にある月極駐車場の賃料を調査する。
　②近隣駐車場相場から−10〜20％の金額を基準金額（平面駐車場や機械式駐車場１階）とする。
　　⇒マンション外の駐車場に使用者が流れ、管理組合の収入が減らないようにするため。
　③最後に、条件により基準金額からプラスマイナスする。
　　⇒例えば、屋根あり平面なら＋1,000円とか、機械式駐車場地下１階なら-1,000円とか、ハイ
　　　ルーフ車対応の機械式駐車場なら+1,000とか。
　　　このプラスマイナスの幅は、管理費や修繕積立金との兼ね合いで大小させます。

本題からそれましたが、機械式駐車場の細かい仕様いかんでは、一律5,000円というのも強ち間違
いではないかもしれません。

>>07さん
なかなか知りえない設定手順ありがとうございました。

でも、私が考えるにその手順は、初期＝販売前の計算根拠に過ぎないと思います。
入居してからの理事経験者としては、
機械式駐車場は、最低限、その設備の維持や大規模修繕を想定して、見合う価格設定にしてほしかったなっと(笑
一度設定され利用開始した賃料を変更するのは容易なことではありませんから。

スレ主です。アンケートと差額設定はただいま提案中です。
書き忘れ？皆さんの質問に答えますが
４０世帯程度ののマンションで、全所帯分確保されています。

機械は地上２階　地下２階で１階・２階は横行動作もしますが、地下階は上下動作のみです。
呼び出し操作は、パレット番号入力によるフルオートで、すべて２１００mmハイルーフ対応ですが、地下階パレットでは、ワンボックス車のドアが開かない位置に支柱のあるタイプの機械です。

ちなみに１階使用者の中には、普段は空いていて、来客用に確保している人も居ます。
週末にしか出庫しない車が結構あり、比較的頻繁に使う人が地下階になっていると思われます。

近隣平置き駐車場は、月額¥１２０００当マンション住民でも機械式の不便さから
使っている人も居ます。

ご意見　よろしくお願いします。

>>08さん
おっしゃることは重々理解できます。
ただ、維持費用や大規模修繕費用を賄うことを優先して価格設定した結果、近隣相場より高くなってしまったら、結局マンション内の駐車場の稼働率が低くなり、維持費用や大規模修繕費用を賄えなくなります。

スレ主さんのマンションの機械式駐車場で考えると、（稼働率100％仮定）
　年間収入　　：5,000円／月×40台×12ヶ月＝2,400,000円
　年間点検費用：3,000円／台×40台×６回＝720,000円
　年間収支差　：1,680,000円
単純計算ですが、こんな感じでは・・
機械式駐車場のタイプによっては、５年周期ぐらいで鉄部塗装が必要となりますが、交換時期を
30年と考えると、30年間で5,000万円超の収入があるので、トントンですかね。

10です。訂正です。
最後の１行・・
30年間で5,000万円超の収支差があるので、トントンですかね。

スレ主さん
ご返答ありがとうございます。
文章から判断するに、基本位置・構造がこんな感じのが、４セットあるんですかね。
（間違っていたら、すみません。もしかしたら図がズレちゃうかも・・）

　地上２階　　　○○　横行し、下に降りる　
　地上１階　　　○○　そのまま（上下段の入出庫時には横行する）
　地下１階　　○○○　上に昇る
　地下２階　　○○○　上に昇る

この構造で一律金額は、問題ありですね。
地上１階が5,000円なら、１階上下する毎に±500〜1,000円の差をつけるのが望ましいと
思います。

皆さんローンを抱える中で、月額1,000円でも値上げするのは難しいと思います。
私なら、１番条件の良い地上１階を5,000円のままとし、地上２階・地下１階を4,000〜
4,500円、地下２階を3,500〜4,000円にすることを提案します。

ただ、このようにすると、スレ主さんのおっしゃるとおり、【積立金口】の資金不足が
懸念されますので、日常費用である【管理費口】のコストダウンを図り、余剰金を増や
すことや、駐車場使用料の【管理費口】と【積立金口】の配分を変えるなどして、不足
分を補填することを考えます。

約60％駐車台数（３１世帯中１８台）
一番時間が掛かる箇所で１分強
駐車料は最低で6,000円、最高で12,000円です。

入出庫の便、時間等差がありますが
料金差を付けているのでクレームは出ていません。
因みに、週末たまにしか使わないので一番時間の掛かるパレットを使用
不便を感じません。

一律の値上げだと抵抗強いと思いますので、格差を付けた新価格にし、
１００％なのですから、一度新価格とともに置き場をシャッフル（要望受け直し）してはどうでしょうか？

外の平置きが12000円の地域なら、8000〜10000円程度でも良い気がします。＜根拠付けは必要です。

マンション全体を考えると修繕積立が不足しがちです。
それらを少しでも補えるようにしておくほうが良いと思います。＜気持ち高め設定。

地上1階を値上げ、地下2階を値下げで相殺がよさそう。

皆さん色々な意見、参考資料等ありがとうございます。
皆さんの書き込みを見て、早速管理会社の担当者に連絡、１階値上げ、地下２階値下げで、
価格が変わった場合に位置変更等の希望があるかどうか？アンケート調査をしてみようと決まり、
理事会の承認を取るべく動き出しました。
進捗は随時書き込みます。
他にも意見や参考資料になりそうなことを
ご存知の方がいらっしゃいましたら書き込みお願いします。

スレ主です。
結局　理事会にて料金案を提案し、１F¥２０００値上げ　B2F¥２０００値上げでアンケート実施
反対は１割強ありましたが、１階利用者の中にも利用頻度が少ないから地下階でも良い
と言っている人も居ました。
逆に、なんで最初に決めた料金を今更変える必要があるんだ？と言う意見もありましたが、
料金設定をした販売会社は今年２月に倒産しているので、趣旨お伺いできない状況です。

先は長いし、再抽選も必要では？との意見もありましたが、
機械式で再抽選・総入れ替え等実施されている物件の方がいらっしゃいますか？
いらっしゃいましたら参考までに状況をお教え願いたいのですが・・・

＞逆に、なんで最初に決めた料金を今更変える必要があるんだ？と言う意見もありましたが、料金設定をした販売会社は今年２月に倒産しているので、趣旨お伺いできない状況です。

当然なことですが、管理組合は規約又は総会決議で駐車権者の承諾を得る事なく使用料を増額は可能ですが、増額の必要性、合理性があり、社会通念上相当な額でない限り、「特別の影響」ありとして、当該者の承諾が必要となります。

４０部屋、共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車が可能との設定条件なら、
区分所有者全員に駐車権利を与え、使用料は無料として、個人の責任で第三者への貸与を管理組合承認の下に自由とすることが、３０、４０年間先迄の有効利用が可能となりましょう。
スレ主は場所選定方法が主眼点なので、或る一定の年パターンで部屋番号で抽選することがベターでしょう。この理由は将来的には区分所有者、居住者の出入りは起こりうるもので、過去の実績は参考にならなくなることは歴然としている。
一番の問題点は、この機械式駐車場の維持費であるが、将来必ず４０人の区分所有者での維持には破綻することは必定ですから、撤去を含む維持管理費は特別会計の全区分所有者の負担で対応することが、共用部分などへの本来の管理費、修繕積立金への影響を回避出来ましょう。
参考：取替　約１５０万円／台
大型化取替　約２５０万円／台
廃止　約２３０万円／台

>>17
駐車場の場所変更
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3527/

＞区分所有者全員に駐車権利を与え、使用料は無料として、個人の責任で第三者への貸与を管理組＞合承認の下に自由とすることが、３０、４０年間先迄の有効利用が可能となりましょう。

使用料無料化は、全区分所有者の管理費等へ跳ね返り、不所有者との不公平が生じます
受益者負担が妥当です

第三者への個人貸与は部外者使用に繋がるだけでなく、権利関係が複雑になります
慢性的に空きが生じるなら、組合の収益事業として慎重に検討する問題です

＞使用料無料化は、全区分所有者の管理費等へ跳ね返り、不所有者との不公平が生じます
全員に余りある駐車場付きマンションは承知で、或は喜んで購入したでしょうに、今更、不使用とは理屈が通りません。
将来は当たり前の管理費等では賄えなくなること事が必定なことは既に述べ、その回避策として全区分所有者負担の特別会計を提起した通り。
＞受益者負担が妥当です
その考え方は、駐車スペースに限りがある場合です。
「共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車」なら無料が当然。
＞第三者への個人貸与は部外者使用に繋がるだけでなく、権利関係が複雑になります
専有部分の賃貸しに倣うだけです。
＞慢性的に空きが生じるなら、組合の収益事業として慎重に検討する問題です
絵に描いた餅で、４０部屋が２、３０年経てば、老齢化、賃貸化で稼働率と居住組合員の減少で共用部分などの維持管理で精一杯で、過剰な機械式駐車場は維持費倒れで撤去している例が多いのが現実。

＞今更、不使用とは理屈が通りません。
車を持っていない人も、物件を気に入れば駐車場完備を承知で買います

＞「共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車」なら無料が当然。
売らが為の悪徳デべの発想みたいです
曰く、元々共有部分だから無料使用が当然と？

＞専有部分の賃貸しに倣うだけです
賃借居住者と外部居住者では大きく異なります

＞過剰な機械式駐車場は維持費倒れで撤去している例が多いのが現実。
それは認めます（多いとは云えませんが事例はあります）
但し、無料化案と何処で繋がりますか ？
尚、廃止　約２３０万円／台 の算出根拠は何ですか？ご近所で撤去事例を知っていますが‥

>>22
＞＞今更、不使用とは理屈が通りません。
＞車を持っていない人も、物件を気に入れば駐車場完備を承知で買います
資産価値を評価したのでしょう。
＞＞「共有敷地内に区分所有者全員分の機械式駐車」なら無料が当然。
＞売らが為の悪徳デべの発想みたいです
＞曰く、元々共有部分だから無料使用が当然と？
然り。法の説く所です。
＞＞専有部分の賃貸しに倣うだけです
＞賃借居住者と外部居住者では大きく異なります
稼働率、需給状況で拡大利用化は当然。
＞＞過剰な機械式駐車場は維持費倒れで撤去している例が多いのが現実。
＞それは認めます（多いとは云えませんが事例はあります）但し、無料化案と何処で繋がりますか ？
法の説く所と説明済。
＞尚、廃止　約２３０万円／台 の算出根拠は何ですか？ご近所で撤去事例を知っていますが‥
改修マンション再生手法マニュアル（国交省）

＞資産価値を評価したのでしょう
「今更、不使用とは理屈が通りません」に対する異議への回答になっていませんよ

＞然り。法の説く所です
お得意の該当法文の紹介とその解釈を開陳して頂けませんか？

＞稼働率、需給状況で拡大利用化は当然
個人の責任で賃貸とする事への私の指摘（危惧）に対する回答になっていません
それとも「理事会の承認の下」と書いたではないかと仰るの？

＞改修マンション再生手法マニュアル（国交省）
知りませんでした　探してみます

こっちの論争？の方が面白そうだ

>>24
＞＞資産価値を評価したのでしょう
＞「今更、不使用とは理屈が通りません」に対する異議への回答になっていませんよ
全区分所有者数以上の駐車スペースがあることを承知で購入した点では、同じ結果です。

＞＞然り。法の説く所です
＞お得意の該当法文の紹介とその解釈を開陳して頂けませんか？
区分所有法１３条。

＞＞稼働率、需給状況で拡大利用化は当然
＞個人の責任で賃貸とする事への私の指摘（危惧）に対する回答になっていません　それとも「理事会の承認の下」と書いたではないかと仰るの？
大差ありませんが、「管理組合承認の下」と書きました。
専有部分同様に、危惧を感じる人は止めれば良い事です。

>全区分所有者数以上の駐車スペースがあることを承知で購入
機械式駐車場はエレベータと同じ？ユニークな発想です

>区分所有法１３条
各区分所有者はその用方に従って使用することができる
これをどう解釈したの？（未解答ですよ）

>専有部分同様に、危惧を感じる人は止めれば良い事です
「止めれば」は「やめれば」ですか「とめれば」ですか？
「やめれば」なら指摘を理解していません　外部の者が個人との契約を理由に共有施設に出入する
ことを是とするの？共同住宅の基本が解っていないですね
「とめれば」なら、思い付きの提案の責任は区分所有者（管理組合）が取れと言うの？

処で、「改修によるマンション再生マニュアル」は見つけました。有難うございました
180〜230万円／台だけど‥　（本筋には関係ない）

横からすみません。

当方、100戸弱で、駐車場6割程度のマンションです。
一部が平面、大半が機械式です。
機械式は、単純な上下可動で、3段式（地上、地下1F、地下2F）です。
値段は、平面＞地上＞地下2F＞地下1Fです（地下1Fは高さが低い）。
（確かに、周辺相場より1〜2割、安め設定です。）
最初に抽選で場所を決め、そのまま固定です。
但し、希望順番表を作っており、空き次第、順番に入る決まりです。

法律のことはともかく、駐車場代を修繕積立金に算入してるので、
無料にすると、長期や大規模修繕ができなくなってしまうのが現実です。
（逆に言えば、戸別の修繕積立金が手厚ければ、無料でもいいのかな？）

当方の場合は、全戸割り当てではないので、参考にならないかもしれませんが・・・。

>>サラリーマンさんへ

レスの主旨が良く解りません。無料の是非ですか？
お宅の駐車場の事例はごく一般的と思いますが‥‥
駐車場使用料を修繕積立金とするのも一般的ですが、長期修繕計画に機械式駐車場のメンテも
入っていますか？
無料云々より、駐車施設を含め長期修繕計画に見合った積立をしているか否か、が問題です

>>29さんへ

ご理解いただけるように書かず、誠に失礼申し上げました。

スレ主さんの、
「賃料に差額をつけるべきでは？」「定期的に抽選する」等々に関し、
「うちのマンションは、こんな風になってるよ」という実例を
申し上げたつもりだったのですが・・・
しかし、確かに、「どの様な対応策があるのか？」
に対する答えにはなってなかったかもしれませんね。すみません。

無料云々は、後期若年者さんと理事長経験者さんとのやりとりの中で
ふれられていたので、ちょっとふれたつもりだったのですが・・・
趣旨違いのようで、申し訳ございませんでした。

いろんな意見が出ていますけれども、駐車場無料に関しては、日綜の物件等で
大規模修繕時に一斉徴収とかが発生して問題になっているところがありますよね？
当然、電気料金も利用者から徴収するのが当然だろうから、使用料は必要と思いますが・・・

>>サラリーマンさん
当物件では区分所有者分の駐車台数（余分はありません）丁度の物件です。
現行、駐車料金の半分を駐車場修繕積立金として積み立て定期に、残り半分を共益費枠にあてて、
駐車場稼動電気料金に当てるようにしています。
ただ、管理会社の修繕試算では駐車場の大規模修繕が２５年後になっていますが、
メーカーに確認したところでは、「他の物件では大体１５年くらいで大規模修繕を行っています」
との回答がありましたので、積立金の割合を増やすべく検討中。
と、いったところです。

>>27
＞＞全区分所有者数以上の駐車スペースがあることを承知で購入
＞機械式駐車場はエレベータと同じ？ユニークな発想です
ご理解頂けた様ですね。同じ事を次ぎにも述べます。
＞＞区分所有法１３条
＞各区分所有者はその用方に従って使用することができるこれをどう解釈したの？（未解答ですよ）
正確に引用しましょう。そうすれば解った筈ですが、説明が必要のようですので簡単にします。
（共用部分の使用）
第十三条 各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。
民法では全共有物はその持分（マンションでは専有部分の面積割合）に応じて使用することが出来ることになっているが、区分法では妥当ではないので、その用方に従って使用出来るものとしている。「その用方に従って」とは当該共用部分の使用目的に応じた方法でと云う意味です。エレベーター、共有敷地の全区分所有者数余の平地又は機械式駐車場、戸別宅配ボックス、戸別別棟倉庫、遊具などがこれに当たります。従って、規約などで使用禁止を規定することは出来ないのは当然です。
スレ主を含めて、受益者負担の使用料と全区分所有者が専有部分の面識割合で負担する管理維持費を混同している様です。
このマンションは売り出しには全部屋用駐車場完備でバラ色の分譲マンションでしたでしょう。しかし、小生は、４０年後はこれが仇になることを危惧し、早い内の手当が必要だと云っているだけです。勿論、どうするかは関係区分所有者が決める事は当然です。
＞＞専有部分同様に、危惧を感じる人は止めれば良い事です
＞「止めれば」は「やめれば」ですか「とめれば」ですか？
前後の関係から「や」とご理解下さい。
＞「やめれば」なら指摘を理解していません　外部の者が個人との契約を理由に共有施設に出入することを是とするの？共同住宅の基本が解っていないですね
「解ってない」の様な表現は、証明出来ない時の捨て台詞の様ですね。
共有施設に出入する専有部分の占有者とどこが違うのでしょうか、その使用方法について規約、細則、総会決議のいずれかで占有者同様に、区分所有者と同一義務を遵守させれば問題ありません。

＞スレ主を含めて、受益者負担の使用料と全区分所有者が専有部分の面識割合で負担する管理維持＞費を混同している様です

標準管理規約（法ではありませんが）＞区分所有法＞民法＞常識、と考えます
標準管理規約29条に関するコメントをご理解下さい
ユニークな解釈はユニークなるが上に一般的ではありません

＞「解ってない」の様な表現は、証明出来ない時の捨て台詞の様ですね

あなたは「法に基づいて生活を営む」「生活を営む為に法がある」いずれ派ですか？
ルールが無いときは何を基準にするの？

＞その使用方法について規約、細則、総会決議のいずれかで占有者同様に、区分所有者と同一義務＞を遵守させれば問題ありません

これを「後だしジャンケン」と云います（それとも議論を誘発したくて最初は言及を省略した？）

>>33
＞標準管理規約29条に関するコメントをご理解下さい
小生の案をまさに裏付けておりますね。
＞＞「解ってない」の様な表現は、証明出来ない時の捨て台詞の様ですね
＞あなたは「法に基づいて生活を営む」「生活を営む為に法がある」いずれ派ですか？ルールが無いときは何を基準にするの？
標準管理規約をご存知ならば、７１条をご覧下さい。
＞＞その使用方法について規約、細則、総会決議のいずれかで占有者同様に、区分所有者と同一義務＞を遵守させれば問題ありません
＞これを「後だしジャンケン」と云います（それとも議論を誘発したくて最初は言及を省略した？）
標準管理規約１９条をご覧下さい。これ同様の決まりが必要なことは当然です。貴方は権利に危惧のご意向でしたので、既に専有部分の貸与を例に出していました。
次の様に、
>>21
＞第三者への個人貸与は部外者使用に繋がるだけでなく、権利関係が複雑になります
専有部分の賃貸しに倣うだけです。

今日のヤフーニュースより引用

学校に対しクレームを突き付けるモンスターペアレント、病院で医者や看護師に文句を言うモンスターペイシェントなどが増えているというが、“モンスター○○”と言われる人は身近にいるのだろうか。
モンスター○○と呼ばれる人に「出会ったことがある」と答えたのは48.1％。このうち、どんな関係の人だったかを聞いたところ「モンスターカスタマー（客）」が最も多く21.7％、次いで「モンスターペアレント（親）」（14.1％）、「モンスター上司」（11.4％）、「モンスター近所の人」（10.3％）であることが、アイシェアの調べで分かった。全体的に年齢や立場が上の人とみられる人が多かったが、親（14.1％）と恋人（2.2％）を合わせると16.3％にも達し、「最も身近なところにも“モンスター”は多く存在するようだ」（アイシェア）としている。

引用終わり）


管理組合にもモンスターはいるようですが、ここのスレにも法律文を振り回すモンスターがいるみたいですね（笑）

話がそれてしまって恐縮ですが、
モンスターの特徴のひとつとして「予習、復習の能力が尋常じゃない」ことが挙げられるそうです。
役員の皆様もお気を付け下さいませ。

ここのスレでよく見るモンスターさんも、予習、復習の能力が尋常じゃなく、標準管理規約や区分所有法を毎日暗誦しているのでしょうかね（笑）

しかし、駐車場を無料化することにここまで固執するとは驚き。
もし自分の管理組合で同様な主張を展開されたらと思うとぞっとしますね（笑）
まあありえないと思いますが。

>>37
＞しかし、駐車場を無料化することにここまで固執するとは驚き。もし自分の管理組合で同様な主張を展開されたらと思うとぞっとしますね（笑）まあありえないと思いますが。
少しは勉強したら如何ですか。次の簡単な所から
マン管センターQ＆Aのコピペ
１　敷地利用料の考え方
　区分所有者全員の共有敷地内に設置された駐車場を、区分所有者が使用しているとして、敷地使用料は「ゼロ」でよいという考えもあり得ます。
　区分所有者全員に駐車場スペースが用意されていればこの考え方も成り立ちますが、多くは一部の区分所有者のみが専用使用しているのが実情です。
　したがって、駐車場としての敷地を専用使用している者とそれ以外の者との負担の公平を図るため、駐車場使用を認められた者が応分の敷地使用料を負担するのが妥当です。
　そして、この使用料は、区分所有者全員の共有敷地を使用したことに伴うものですから、区分所有者全員に還元する必要があります。

外野から失礼します。
初歩的な事で申し訳ございませんが、コピペと意見の境を明確にして下さいませんか。
また、外部引用の場合は参考ＵＲＬも入れて頂けると、見ている者としては助かります。

まさに、理事会板モンスターさんですね。

区分所有者全員の共有敷地内に設置された駐車場を、区分所有者が使用しているとして、敷地使用料は「ゼロ」でよいという考えもあり得ます。
あくまで仮定の話なのに、無料にすべきであるという話になるのかね？
もし自分の管理組合で同様な主張を展開されたら困りますね。

>>少しは勉強したら如何ですか。

モンスターの特徴のひとつとして「予習、復習の能力が尋常じゃない」まさにその通りのようですが、他人にも勉強を強いるようですね。

>>40
＞あくまで仮定の話なのに、無料にすべきであるという話になるのかね？　もし自分の管理組合で同様な主張を展開されたら困りますね。

結論の次の行を割愛したのは、悪意なのか、能力なのか、分かりませんね。

今日は、モンスター○○の放映日だ。そろそろ帰ろう。