大成サービスはどうですか？

>質問しないで、最初から読んで下さい。
ん？誰も質問なんてしていないけど(笑)。

あんまり復習、復習って言うと、関係ない人までこのスレを読み返して、管理会社のダメさ加減が知れ渡ってしまいますよ。
それが目的ですか？

[逆も真なり]です。仕事ができても資格がない。仕事ができないが資格者である。[哭けれども(哭いて、とも謂いますけど)馬謖を切る]。ここは、組織の為、真摯に勉強しない、なあなあな、いい加減な人間がいたとしたら、一線を引き、退かせるのが大事なことと思います。ちゃかさないで、いい組織を目指して下さい。ちゃんとした会社の幹部の方は、定年が近いほど、人を育て、組織を育てようとします。一番大事なことは組織を守ることより、人の成長を願い思いを残すことと考えています。

６０２さんへ。親会社が素晴らしいと信じています。子会社も素晴らしい組織になって欲しい。悲しいのです。それだけで、他意はありません。

直接言えないし、申し訳ないけど、良くしたいし、この掲示板しか意見を謂える場所なんいです。

>>604さん
>悲しいのです。

そうでしたか。
でも600に書いてる質問しないで…ってのは何？
その前のいくつかの書き込みを読んでも、誰も質問していないですけど。

>この掲示板しか意見を謂える場所なんいです。

総会で言えるじゃない！
組合員さんじゃないの？

いろんな人が書き込みしてますが、身分証明書等を出してからにしたらどうですか。そう感じるこの頃です。マンションに住んでいても、色んな仕事をしてますよ。誰の意見であれ、真摯に受け止めることが大切だと信じています。[小人･匹夫扱いがたし(養いがたし)？]。退室しましょう。失礼。

あさってが通常総会の組合の組合員です。

・管理組合活動報告の件
・会計報告承認の件
・予算案承認の件

この３つの議案で質問をしようと考えています。
荒らす気はないけれど、間違いは正すべき。
組合員の前で理事会と管理会社にきちんと回答していただきたいと思います。

間違いはあるかも知れない。それは、質して直せばいいのです。大事なのは、ベターな提案をしているかを議論することです。

>間違いはあるかも知れない。それは、質して直せばいいのです。

その間違いを管理会社も理事会も見抜けないのです。
毎年毎年 間違いがあって、「組合員」に指摘されるまで気付かないんですよ。

ペイオフ対策の定期預金振り替えをやり忘れて１年経っちゃったり、
剰余金処分の振り替えをやり忘れて１年経っちゃったり、
　　〃　　の金額も根拠が示せず適当な額だし、
管理組合運営費（理事会が使う金）の帳簿をつけていなかった年があったり、
「修繕積立金が足りなくなるから来年あたり値上げしないと」と騒いで
組合員を動揺させたが、実は収入を毎年１千万強、計画書に計上し漏れていて
値上げの必要はなかった…とかね。

気が付かない理事会も問題だけど、管理会社もプロの仕事とは思えないです。
忙しくて手が回らないのなら人を増やして、しっかりやってほしいです。

担当者の能力をみて、担当物件数を減らすしかない。

> 気が付かない理事会も問題だけど、管理会社もプロの仕事とは思えないです。
強く同意します。

そんなひどいミスをしておいて、クビとか左遷されたりしないのですかね？

現在、新規採用は原則、契約社員にすることを継続中だし、総合職でもないので、転勤はないでしょう。フロント職より厳しい職場はないし、左遷のしようがない。自然淘汰されると思います。

もしかしたら、総合建物管理会社と自称している組織では、マンションのフロント職に配属されことを左遷として、恐れられているかも？

>　親会社が素晴らしいと信じています。
大成建設って、そんなに素晴らしい会社なんですか。
どの点が、素晴らしいのでしょうか。

総会まであと10時間8分しかない。
まだ議案書を全部読んでいないので非常にあせっている。
絶対に何か問題があるはずだ。
探すんだ！最後の1分1秒まであきらめないぞ！

>609
> 管理組合活動報告の件
> 会計報告承認の件
> 予算案承認の件
管理委託契約締結の件、も質問しましょう。
なぜ、現行の契約内容を変更する必要がないと判断したのか？

相見積もりをとって管理委託費を下げる努力はしたのか？
総会や理事会の議事録作成について、標準管理委託契約書を
敢えて変更して、理事会に負担を押し付けるのはなぜか？
など。

619さん、頑張ってきます。
あと20分で総会会場に向かうため、家を出ます。
家から歩いて5分くらいの所に市のとてもよい会場があるのに、なぜか
線路を越えて、歩いたら20分以上かかるような場所が会場なのです。

これじゃ、組合員も集まりませんよ。

この業界では、管理の見積書は各仕様項目を一式計上している場合が多い。また、各項目に経費をプラスし、更に、その合計に、経費を載せて総計とすることもあるようです。数量・人工数等がはっきりすれば見抜くこともできる。工事見積書のように、ある程度の根拠・明細が欲しい。その辺を質問したらどうですか。相見積書の前に根拠・明細を知ることが大切です。同じ土俵で比較する為にも。

どんな業界でも、見積書作成の為に、元になる根拠・明細書・元積り書等があります。当然、そのまま顧客に出せるものではありませんが、再度、積算する必要がないので、形を整えるだけなので、短期間で提出の用意はできると思います。

管理人がいる場合は、管理人の税込年収(賞与、税金、保険等込)と委託契約書の一式金額とを比較するのも、見抜く一つの方法です。ただ、年収等の情報は個人情報なので、聞き取りの強制はできません。十分ご注意下さい。

大京のスレッドでも引用されてましたが、
ここの
「分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換」
スレッドに、
「住民の無知と無関心を前提に 利益が成り立っている業界だからね。」
という投稿がありますが、
まさに大成サービスのことではないでしょうか！

このマンション管理業界は、欧米に比べて歴史が浅いし、やっていることは、大なり小なり同じだと思います。

一企業だけの問題ではないでしょう。

ただいま。
管理委託契約の件は質問できなかったよ…。
その他の議案で何度も質問したから、これ以上は無理、目立ちすぎちゃう。
誰か何か言ってよ！～って思ったが、誰も何も質問せずだった。
結局、管理委託契約更新の議案は賛成多数で可決。反対はわずか数票。

それより、誰か教えて。
2月にある工事をやり、活動報告では「○○工事を実施」って報告しておいて、
決算報告には支払い計上されてないなんて、あり？
（それで、その分は来期の予算案に計上してあるんだけど。）

管理組合の会計は発生主義の原則だよね？
2月に工事したんだから、支払いがまだだとしても、未払金で今期の決算に
入れるべきじゃないの？

理事会の回答は、「工事は全て終わっていないから」だって。
専有部分内の器具の交換工事で、数軒やっていない家があるらしい。
でも数百軒は2月に実施済みなんだから、3月決算に入れるべきじゃないの？

>626
> 一企業だけの問題ではないでしょう。
いやー、程度の問題は少なくともありますよ。
大成サービスの場合、住民が少し知識と関心を持てば、
すぐ、利益は吹っ飛ぶレベルのフロント。

ダメだ…
うちの組合にはエース級を担当に付けてほしいわ。

６２７さんへ。総会の参加ご苦労様です。発生主義とか、未払金・未収金とか、予算案の本質を知らないだと感じます。これは、忙しいから間違っているレベルではないかも知れないです。簿記の基本です。未払金で処理すべき項目を予算案に計上するのは、あまり聞かないです。その表記・税法上おかしくないですか。一度、司法書士等の無料相談があるので、調べて、厳密には税法違反なら、管理会社に頼らず、組合で総会議事録の修正する必要があります。マンション管理組合の名前に傷が付くかも避けたいでしすね。抵触してなければ安心ですね。また、総会は大勢いますから、他の方の目を気にするのは分かります。理事会・委員会等を傍聴し、控えめに発言を求めたらいかがですか！

> うちの組合にはエース級を担当に付けてほしいわ。
うちは、エース級でもダメ、でした。
大成サービスのエース級じゃーねー。

>>630さん、ありがとうございます。
やはり、おかしいですよね。
もう修正できないものと思い、今後気を付けてください…で終わらせちゃいました。
プロである管理会社を責めたかったのですが、議長は管理会社をかばっているのか、
全て自分で答えようとしました。
大成から何のアドバイスもなかった…とか本当の事を言えばいいのに、逃げずに
一人で対応されたのです。

私は今回も、3回は発言しました。
いつも同じ人ばかり、何度も質問をするので、早く帰りたい人には「またかよ」と
思われないか、ちょっと気になるのです。小心者なのです。

>>631さん
うちは昔、エース級の担当者でした。
3人見ているけど、今思えば一番よかったかな。

エースは剰余金処分額はどう算出するか、しっかり答えられたよ！！

６３２さんへ。大言壮語、怒り散らす方ほど、自分を隠す小心者と言われます。[弱い犬ほどよく吠える]と言います。[私は小心者]の態度のほうがいいです。静かな人ほど少ない言葉の中に本質が見えますから！総会ではなく、理事会等で個人的に自分の考えを伝えることをお勧めします。裏で行う善行は議事録に明記されなくて誰かに伝わりますよ。

６３２さんへ。議長は、総会案を認め、総会を開催しているので、行き掛かり上、議長自身で抑えるしかないのだと思います。管理会社は議事進行役ですから、何の権限もありません。ボランティアですが、議長にはそれだけの責任があります。総会は管理会社ではなく、管理組合の責任で開催しています。議長がミスに気が付き、議案を保留にする例はいくらでもあります。

議案が法的・社会的に間違っているものだとしたら、多数決は関係ないし、保留にしたほうがですね。

> 総会ではなく、理事会等で個人的に自分の考えを伝えることをお勧めします。
もみ消されますか、大成サービスに適当に言いくるめられるだけかと。
やはり、総会など大勢が見ているところで言わないと効果薄いです。
総会はあと1年待たなきゃならないので、管理組合ポストなどに記名で投書して
回答をもらう、あるいは理事会議事録に回答を掲載してもらうようにしましょう。
本当は、理事に立候補して、大成サービスにきちんと物を言った方がよいですが。

管理組合と区分所有者が敵対関係にならないようにしたい。それには、理事会等に傍聴出席し、人間関係を作り、率直な意見を言いたいですね。一括委任と言われるが、管理会社には何の権限もありません。権限がないから、当然、管理会社は余計なことはできないし、それが逃げ道でもあるんでしょう。余計なこと、提案は工事ぐらいです。せめて、事務仕事ぐらいは、間違わないように監視しましょう。

管理会社に、管理組合の理事を言いくるめる権限もないし、担当者にその能力も知識もないような気がします。

ここは、リプレイスされるとボーナスとか減らされるのか？

みなさん、レスありがとうございます。

適当なところでこちらが折れましたが、保留にさせる手もあったのですね。
ただ、もし保留になり、決算が通らなかった場合はどうすればいいのでしょう？
新年度会計は普通に始めた上で、早急に臨時総会を開いて前年決算を承認…？
その臨時総会は新理事長が招集するのかな？

理事長・役員改選の議案が決議されて、保留議案が継続審議事項になっていれば、新理事長の召集になります。その方法は、マンション法に規定があります。管理会社が教えてくれます。

ありがとうございます。
そんなことにならないとよいのですが、今後のために覚えておきます。

>639
> 管理組合の理事を言いくるめる権限もないし、担当者にその能力も知識もないような気がします。
言いくるめる権限なぞあるわけない。当然です。
能力も知識もないのも同意。
しかし、理事会が素人であることをよいことに、てきとーな事を言って、
それを理事会が鵜呑みにする。結果的に言いくるめられているのが実態。
だから、
少し理事が情報を集めて知識をつければ、すぐ見破れます。

普通は、その場しのぎで適当なことを言わずに、宿題として会社に持ち帰ります。その場しのぎで言えますか？あとで間違っていたら、本人が困るでしょう。更に、管理解約になります。適当なことが、どのレベルか知らないけど、あり得ないと考えいます。

> あとで間違っていたら、本人が困るでしょう。
その場で指摘してあげたら困ってました。

> 適当なことが、どのレベルか知らないけど、あり得ないと考えいます。
あり得ないことが、あり得るのが大成サービスさんです。

> 当然、管理会社は余計なことはできないし、それが逃げ道でもあるんでしょう。
余計なことどころか、やるべきこともやらない。
そして、その結果の責任も取らない。
それが大成サービスですよ。

何か、浮世離れしたことを言われてますが、そんな甘ちゃんでは大成サービスの
力不足に泣くだけ。

>あとで間違っていたら、本人が困るでしょう。更に、管理解約になります。

ところが、理事会が解約する気がない…って組合がほとんどなんじゃない？
うちもあれだけいろんなミスをしでかしたり、理事会や総会で間違ったことを
言ってしまっても、「他社に変更する理由がない」と理事会は判断したよ。

数年前に勇気のある理事長がいて、数社見積もりをとったりしたんだけど、
総会まで半年も無いような時期にやりだしたものだから、つい、「急がないで」
と反対しちゃったんだよね。
今思えば、あの時、理事長を応援するべきだった。

みなさんの組合では、総会で採決するとき、どうしていますか？

うちの組合は設立当初は「挙手」だったため、夫婦で出席して2人とも手を挙げる
ようなことも見受けられました。
大成さんも気付かなかったようで、組合員が指摘し「議決票の紙を受付で組合員に
のみ配るようにしてはどうか」と提案、そのやり方が採用され、問題解決しました。

しかし、票のカウントや委任状等の数との調整にはいまだに時間がかかっています。
今回の総会でも数が合わず、何度も紙を上げ直しさせられました。

役員は1年の輪番で、初めての体験なので上手くできないのは仕方ありません。
しかし、管理会社は毎年あちこちの組合の総会を手伝っていて、採決・集計作業を
熟知しているはずなのですから、しっかりとフォローをしてやってほしいです。

>648
> ところが、理事会が解約する気がない…って組合がほとんどなんじゃない？
> 数年前に勇気のある理事長がいて、数社見積もりをとったりしたんだけど、
> 総会まで半年も無いような時期にやりだしたものだから、つい、「急がないで」
> と反対しちゃったんだよね。
これまでは、分譲時の管理会社を契約更新せずに、他の管理会社へ変更する
といった発想そのものが住民になかったわけです。
これからはリプレイスがある意味で普通のこととなるでしょうから、状況が
変わると思います。
1年で役員全交代の輪番制が、結果的に現管理会社の契約更新に一役買っている
ことは確かですね。

＞票のカウントや委任状等の数との調整にはいまだに時間がかかっています。
フロントと管理人が委任状、出席者数の集計に手間取り、かつ、間違った数字を議長（理事長）に伝え、
議長がその間違いを訂正して、大会が成立していることを宣言しなければならず。
いまいちなんですよねー。

総会会場入室前、区分所有者に議案数分の白票(メモ紙でＯＫ)１セットを渡し、議案賛成時に回収すれば、間違いないし、手早く処理できると思います。

白票が事実として残りますから、微妙な数の時は助かります。

前年度、理事会にいろいろ指摘をしてきました。

22条細則を作れとか、修繕積立金運用細則に定めた組合員への報告が未実施だとか、
剰余金処分額がおかしいとか、発生主義の原則を守っていないとか、予備費の支出
に関する考え方がおかしいとか…まぁ、いろいろ指摘してきました。

どれも役員さんたちには「？」とわからないことが多かったでしょう。
22条細則？発生主義って…？ と。
私は理事会に適切なアドバイスをしない管理会社を責めるつもりで指摘をしたのに
役員さんたちは伝わらなかったみたいです。
自分たちが責められている、総会でも恥をかかされた…と思っているのかも。

今まで笑顔で挨拶してくれていた役員さんが、無表情で挨拶するようになって
数か月経つんだけど、会うたびに悲しくなります。

>655
> 私は理事会に適切なアドバイスをしない管理会社を責めるつもりで指摘をしたのに
> 役員さんたちは伝わらなかったみたいです。
はい、大成サービスを名指しの上で、総会でも理事会でも投書でも、指摘した方が
よいですよ。
理事会の役員を責めているわけではないことを伝えましょう。

書き込みを見て思うのですが、まず、担当者の能力と言うより知識不足のような感じを受けます。最低限の知識を得る前に、客先に出ているようです。ですから、質問の内容が明確に理解できないし、アドバイスどころではないかも！

>議案数分の白票(メモ紙でＯＫ)１セットを渡し、議案賛成時に回収

そういうやり方もあるのですね。ありがとうございます。

担当者に何を言っても、無表情・無反応で聞くだけで、誠意ある反応がない時は、知識外及び能力外(会社の対処・適応能力も含めて)と考えたほうがいいと思います。担当者が無表情というのがポイントで、理解･不理解が判断できませんが、殆どが動揺して返答できない[意味]し、会社も対応できないと捉えたほうがいいと思います。対応できる質問はその場で答えます。

>担当者が無表情というのがポイントで
ああ、なんとなく分かります。
そうだったのか！

現在、ネットが進化しているし、大概のことは調べられます。また、掲示板を利用することは、いつになるか分からない管理会社の返答を待つより早いと思います。マンション関係者及び組合役員等が見ていますから、掲示板に書き込みをして下さい。一般的・専門的事項を問わず、皆さん、気持ちよく教えてくれますから。皆さん、お仕事を持ち、忙しくされているのだから利用しましょう。

どんどん質問して下さい。ある程度のことにはお役に立てます。勿論、ボランティアです。

>659
> 担当者に何を言っても、無表情・無反応で聞くだけで、誠意ある反応がない時は、
> 知識外及び能力外(会社の対処・適応能力も含めて)と考えたほうがいいと思います。
図星。
図星だけに、大成サービス関係者が懸命にこのスレッドを下げようと、
休眠スレッドに投稿してますね。
その努力を、管理サービス向上に向けてもらいたい。

>その努力を、管理サービス向上に向けてもらいたい。

私もそう思います。
高い管理委託費を払っているのですから、それに見合う仕事をしてほしいです。

せめて、質問された時はメモをとり、真剣さと熱意を示したらどうですか。

そうそう、ICレコーダーに頼っているのか、メモをとらないですよね。

ＩＣレコ―ダ―を常にＯＮにするとバッテリー切れになります。人は翌日には、ほとんど忘れるといいます。どうしているのか？

私のICレコーダーは単4乾電池1本で、かなり使えますよ。

フロントマンは理事会や総会でICレコーダーを見せません。
常にポケットにでも入っているのかな？

グループのトップレベルの考え方として、[お客様の前でメモらない]とする伝統が化石のように残っているのでしょうか？もしそうなら、新卒には教えない方がいいような感じがします。エリートで頭脳明晰であることを見せて、相手を信用させるという手法があります。会議・打合せ後、別室・トイレ・喫茶店・飲み屋等に集合して、内容の確認をしてたりして？記憶力には限界があります。カッコつけないで、熱意・誠意を見せて、メモした方が楽だと思います。

> せめて、質問された時はメモをとり、真剣さと熱意を示したらどうですか。
社会人としての基礎ができていないよね。
大成サービスの社員教育はどうなっているのやら。

それより、勝手に、ＩＣレコ―ダ―で録音するのは法的にどうなんですか？(素人で分からないんです)道義的には変な感じです。録音前に正直に机の上に置き、[録音します]と伝えれば問題ないと思います。法的に問題なければいいんです。隠す必要はありません。[言った言わない]も無くなるし！

肖像権・著作権等はあるが、聴音権は無いのかな！録音した内容にも個人情報は含まれてませんか？そしたら、発言者本人の了解なしでは、録音・デ―タ―持ち帰り・再生もできません。法的に問題ないんでしょうか？

これを、組織でよくある職員管理手法だとしたら恐ろしいです。担当者の客先での状況及び報告を受けた幹部が話を信用せず、ＩＣレコ―ダ―での再生を義務づける。そんなことはないと思いますが、一部にあるなら止めた方がいいです。組織は人垣→石垣ですから！石垣が崩れますよ！

[能ある鷹は爪を隠す]。知識・能力等があったとしても、知らないふりして、お客様を持ち上げて、せっせとメモを録りましょう。社内通達にしてもいいですね。基本的なことだけど！

出尽くしているから、この掲示板は止めたらどうです。基本的に、このグループの本質は悪い組織ではないんです。子会社の位置付けが問題だと考えています。そのような状態を長年放置している親会社の歴代社長を含めたサラリーマン幹部がおかしいと思います。まあ、幹部といえどもサラリーマンだから金銭的・人的等にも責任とらないでしょう？政治家も、国・地方の約９００兆円の借金の直接的責任を誰もとらないと同じです。自己破産を覚悟し、経営責任をとり、頑張っている創業者・個人経営者は偉い。志しがあれば、大倉さんの子孫に子会社を任せたらどうかな？大倉さんも、株式公開してないから支配できません。職に留まるために、子会社の職員は[沈黙は金なり]になります。この掲示板に反応はないでしょう。可哀想です。

> 出尽くしているから、この掲示板は止めたらどうです。
この程度で出尽くしている、なんて言ったら合人社のスレッドなんて
とっくに止めているべき掲示板でしょう。
どうやって、管理委託費を下げる交渉をしたのか、あるいは
サービスを上げさせるプレッシャーをかけたのか、管理委託契約書など
普通は気づかないが注意すべき点など、まだまだありますよ。

> 子会社の職員は[沈黙は金なり]になります。この掲示板に反応はないでしょう。
> 可哀想です。
可哀想なのは、そんな職員に金を払っている管理組合。

大成サービス社員の反応なんて期待してません。
期待してないのに反応して、一生懸命に他のお休みスレッドにレスつけてる
一部社員がいらっしゃるようですが・・・。

そういうのは勤務時間中に会社のパソコンを使ってやっているんですかね？
上からの指示で、業務としてやっている？

それとも、自分の携帯から自発的に書き込んでいるのかな？

批判ばかりで建設的な意見・提案がないのが、人として寂しい。書き込みを読んでて、面白くないんです。

意見・提案・独創性がないとこに、成長なしです。批判後、上記の書き込みを切に願いたい。この書き込み見ていても勉強になりませんから。

この書き込み掲示板は終わりに近づいているようです。近い内に、小提案を連発して退場したい。連発といっても一度にできないので、ごめんなさいね！(中)→(大)提案といきたいが、理解・消化ができないようなので止めときます。批判は自分自身に帰ると謂います。[天に唾する]と顔に唾が還る、ですかね。提案だけとします、から安心して下さい。

６７８さんへ。親会社の幹部職員は、一人幹部・部長？で気の毒だと思います。部下がいないし、また、部下を使えるとも思えない方が多いみたいです。幹部職員は、せめて、パソコンの後ろを、窓・壁にせず、職員の方々のデスクの中心に配置したらどうですか？彼らがパソコンを見て、何をやっているかが分かりますからね。一日中、パソコンを見て仕事はできません。デスクでの仕事はないと考えて下さい。何をやっているか？暇潰しだと思います。でも、高給料・厚待遇(但し、プロパーの若い職員が自分より高給の場合は嫉妬を露にする方がいると聴いています)であっても[暇ほど辛いものなし]です。提案が入っているみたいです。小提案１:とします。

６７８さんへ。貴方は会社の実情を全部ご存じでしょう。目先の職と地位は大事ですけど、人はいずれ死ぬし、何が本質・真理か考えて行動したらいいですね。きっと、理解してくれる方がいます。そういう方を仲間にして、親会社に実情を直訴するんです。世の中の出世・地位・金等、陽炎だと思えば大丈夫ですよ！どんな戦いにも大義が必要だし、それがあれば負けません。

↑負けなければ勝てます。孫子(孫武)の兵法、[負けて勝つ][戦わずして勝つ]の精神です。

> 意見・提案・独創性がないとこに、成長なしです。
そんなこと、なんで管理組合が考えてあげなければならないのでしょうか？
大成サービスを一生懸命に育て、共に成長しましょう、と言いたいのですか？
そんなこと、御免こうむります。
安くないどころか、大手と同じかそれ以上の管理委託費を支払って・・・。
管理組合は、慈善団体ではありません。

> 批判ばかりで建設的な意見・提案がないのが、人として寂しい。
> 書き込みを読んでて、面白くないんです。
心情的に、大成サービス社員ですね。
あるいは、大成建設グループの関係者？

> その様な方法で合人社を追い込むことは、ほぼ出来ないと思います。
> もっと直接的な打撃を与えるしか方法はないでしょう。
> つまり、契約件数を減らすと言う方法です。
合人社のスレッドに良いことが書かれてます。
大成サービスを変えるには、同じことが言えるのではないでしょうか？

> そういうのは勤務時間中に会社のパソコンを使ってやっているんですかね？
> 上からの指示で、業務としてやっている？
> それとも、自分の携帯から自発的に書き込んでいるのかな？
どうも、ミドルクラスが自発的にやっている感じがします。
大成サービスを愛しているのか、自分の仕事にけちをつけられていると
思い込んでいるのか、わかりません。
いずれにせよ、管理会社としてのあるべき姿と大成サービスの現状との
ギャップを正しく認識し、そのギャップを埋める努力に向けるべきでしょう。

これが中々、ミドル級・還暦級・定年退職級でも、本音の改革論等が表立って出ないし、あっても出さないみたいです。[出る杭は打たれる]の教訓が身にに染みるているのか？発言しても、失うものはないのに！まあ、[つつがなく][何があっても後は知りません]の感じですかね！人の心は千差万別だから読めませんが、やはり、幹部にサラリーマンはいれど、経営者はいないような気がします。

> 幹部にサラリーマンはいれど、経営者はいないような気がします。
早く、市場から淘汰されるべき会社ですね。

↑そのギャップを埋める提案・努力等をして、多少なりとも良くなればいいですが、これが難しんです。個人オ―ナ―・創業者相手だと結構話は早いけど。魑魅魍魎ようなところで、個人が頑張っても無理があります。

６８８さんへ。貴方は改革の方向性を知っているでしょう。言わないだけかな！貴方がギャップを埋めなくて、誰がやれますか？

個人には限界があります。貴方もサラリーマンだから無理でしょう。

>692
> 貴方がギャップを埋めなくて、誰がやれますか？
688です。ちなみに、大成サービス社員ではありません。
ので、私がギャップを埋めて差し上げることはできません。

志しを隠して、生活のため、大人しくしているサラリーマンが多い。個人にとってはその人生に対する、組織にとってはその成長に対する、際限のない損失であります。[物言えば唇寒し]の組織に将来はないし、そうならないようにしたらどうでしょうか？小提案２：職員組合を設立し、意見集約の機会を職員に与える。

>695
> 志しを隠して、生活のため、大人しくしているサラリーマンが多い。
それは、大成サービスの社員だけじゃーないでしょう。
でも、普通のまともな会社はたくさんあります。
大成サービスに求めることって、そんな大そうなことではありません。
前にも言いましたが、
大成サービスの社員は、社会人としてまともな仕事をしてほしい。

話に提案等の前向きな要素がないんです。ああ言えば、こう言う。この掲示板も、そろそろ終わりにいたらどうでしょうか？全然、勉強にならないし、面白みがない。

>697
> 話に提案等の前向きな要素がないんです。ああ言えば、こう言う。
> この掲示板も、そろそろ終わりにいたらどうでしょうか？全然、勉強にならないし、面白みがない。
なにか、勘違いをされてませんか？
誰の勉強のための掲示板？
面白み？
前向きな要素って、大成サービスを良くする慈善掲示板じゃーないですよ。

> 小提案２：職員組合を設立し、意見集約の機会を職員に与える。
ここで提案すると、大成サービスの幹部が見て、心を入れ換えるとでも
本気で思いますか？？？

698さんに同感。

私は管理組合の組合員だけど、大成Ｓに何で提案をしなくちゃいけないの？

組合員は自分の組合での体験を、
大成Ｓにこんな迷惑をかけられたよ～、だから他の組合さんも気を付けて！
…というようにこのスレで知らせることが大切なんだと思うけど。

> 組合員は自分の組合での体験を、
> 大成Ｓにこんな迷惑をかけられたよ～、だから他の組合さんも気を付けて！
> …というようにこのスレで知らせることが大切なんだと思うけど。
ですよね。
管理組合・管理会社・理事会の他のスレッドでも同様です。
大成サービスに、会社が良くなるように提案してあげる場じゃない。
そんな義理ありません。
大成サービスは、自助努力しなさい。

大成サービスに管理委託している管理組合への提案、でまとめてみます。
他のもたくさんあると思いますが、とりあえず思いつくところを。

◆管理委託について
　提案１：契約更新6ヶ月前には、管理委託費の相見積もりをとる。
　提案２：契約更新3ヶ月前の大成サービスからの現条件での管理委託契約更新申入れ(書面)は
　　　　　保留の上、管理委託契約書の内容や、他の管理会社を検討する期間を確保する。

◆管理委託契約書について
　提案１：国交省の標準管理委託契約書どおり「総会、理事会の議事録案の作成」となっている
　　　　　ことを確認。「議事録作成の補助」となっている場合には、次回契約更新時に変更させる。

◆理事会について
　提案１：ICレコーダー等で理事会の議事を録音の上、5年間保存する。
　　　　　※理事会席上、言ったのに言わない、言っていないのに言った、という大成サービスの
　　　　　　フロントに対応するには、録音は必須。

◆2年目アフター対応について
　提案１：大成サービスを信用せず、必ず第3者にも依頼して共用部の瑕疵を洗い出した上で、
　　　　　デベに対応を要求する。

親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。これからは仕事など出さん。自分で仕事をとれ。
半人前が。

> 親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。
となるので、大成サービスを頼らず、管理組合は第3者に依頼するなどして
独自にアフター要求する箇所を探し出さないとね。

大手デべを親会社として仕事をもらう子会社という立場の管理会社は、
「言い訳と責任転嫁」を仕事にし、その結果が、「仕事放棄」に結びつき
最後は「居直り」、そして「嫌がらせ」が本業になるようです。

この一連の流れの仕事だけは上手にできるんだよね。

提案、追加します。
◆理事会について
　提案２：総会と理事会の議事録案は、大成サービスに作成させる。管理組合は、作成案を
　　　　　しっかり確認する。確認ポイントは、大成サービスに不利なことが意図的に除かれて
　　　　　いるようなことがないかどうか。

> 大手デべを親会社として仕事をもらう子会社という立場の管理会社は、
> 「言い訳と責任転嫁」を仕事にし、その結果が、「仕事放棄」に結びつき
> 最後は「居直り」、そして「嫌がらせ」が本業になるようです。
> この一連の流れの仕事だけは上手にできるんだよね。
確かに、アフターサービスに関しては、その通りかと思います。
特に、大成サービスは、有楽土地や大成建設に対しては、何も言えません。
他のグループ会社以上に、大成グループの中での位置付けが低い。
大成建設の社員から、大成サービスなどリプレイスしてやって下さいよ、
と言われたこともあります。

仮に、大成サービスが何か言えば703が書かれているように、
「親会社に子会社の分際で工事にケチをつけるは論外。半人前が。」
となるでしょうから。

あぁ、うちの組合でもあった。

建物と駐車場の間の通路のタイルがデコボコになったので、剥がして下を見たら、
板状のコンクリートがなぜそこにあるのか…って位置にあったと理事会議事録に
書いてあった。
で、建築時の瑕疵ではないか…と理事会が売主に調査や補修を要求した訳だが、
管理会社が大成サービスなものだから、関連会社に強く言えないのか、うやむや
なまま終わってしまった。4、5年くらい前の話。

そして昨年、売主と組合が工事費を折半して補修をした。
今思えば、全額売主負担でもよかったんじゃないのかな…と。
売主と管理会社が全くの無関係のところだったら、別の結果になっていたのかな。

>708
> 理事会が売主に調査や補修を要求した訳
理事会が直接売主に文書等で申入れしましたか？
あるいは、
大成サービス経由での打診でしょうか？

ごめんなさい、当時役員でないので詳細はわかりません。

>710
そうですか。
うちは、大成サービス経由では全く埒明きませんでしたが、
管理組合が先例を調べ、売主にその事例を突きつけて
やっと工事対応へ。
調べる気になれば、大成サービスのフロントだって簡単に
わかるような先例でしたが、そもそも管理組合側に立つなど
という発想が大成サービスにはないですからね。

711さん、そうでしたか。

うちは最近も、10階天井からの白華が十数軒みつかり、現地調査もせずに
いきなり一斉補修したんですよ。

我が家も戸堺壁に白華が出ていたのと、上はルーフバルコニーであるため、
「原因は調査したのか？10年アフター対象箇所もあるんじゃないか？」
と質問したのですが、原因はわからない、アフターは2年まで…との回答。
ルーパルは屋上扱いで10年防水じゃないのかな？戸境壁は構造上なんたら…
な部分で10年保証じゃないのかな…と思ったんだけど、違うのかな？

アフターに関しては、大成Ｓを頼らず、管理組合がしっかりしないと
いけませんね。

７０８さんへ。売り主と管理組合と折半とのことですが、瑕疵か経年劣化の判断で、１００％か０％の責任になると思います。原因不明で、よく分からないということですか？廃材を隠蔽部分に放置している例もあります。その場所において、機能上無関係なものだとしたら廃材も視野に入れてみて下さい。１階床下等に、廃材が転がっている時もあります。

７１２さんへ。アフター保証書を確認して下さい。屋上等の防水、外壁等の防水性能については、品確法で１０年保証となり、アフターサ―ビス基準に盛り込まれいるはずです。２年保証なんてあり得ないと思います。基準に明記されてないとしたら、意識的に外しいるかも知れません。戸境壁に発華現象なんて聞いたことがないし、あるとしたら、上部からの雨漏り、又は、設備配管等からの漏水が原因と推定されます。

７１２さんへ。屋上、ル―バルの防水性能が問題であって、戸境壁の構造は関係ありません。うまく、誤魔化されいるような気がします。コンクリートの白華現象は水分が無いと起こらないし、進行もしないでしょう。防水の漏水箇所の特定は難しいし、防水の全面更新が必要になります。何らかの補修で済ますのは、解決にはならないと思います。

コンクリートの白華現象をその部分のコンクリート補修で済ましても、何の解決にならないし、また、白華現象が発生します。大事なのは、その原因となる雨漏り・漏水を止めることだと思います。

それは当然、売り主は、白華現象の当該箇所を補修で済ましたい、と考えても不思議ではありません。。防水の全面改修になると、高額費用が必要になります。原因は先送りで、現地調査なんかいいし、補修で逃げたい気持ちも分かります。１０年間、過ぎれば、瑕疵も免責になりますし、管理組合は修繕積立金で防水全面改修しますから！また、それ以降は、新築時の状態・性能は分からないから、売り主に文句は言えないのです。１０年以降は、何を言っても駄目だと考えて、それ以内に建物アフターを解決して下さい。

管理組合が、管理会社にアフターの相談をしても、何の意味もありません。アフター契約は、売り主と管理組合・区分所有者が結んだものだからです。管理会社は利害関係者外で、彼らにとっては迷惑な話だと思います。第三者に相談すれば、費用がかかります。基本的なことはネットで相談しましょう。

> 管理会社は利害関係者外で、彼らにとっては迷惑な話だと思います。
そんなことないと思いますよ。
まあ、大成サービスにとっては、迷惑な話でしょうね。
しかし、大成サービスが、管理業界のスタンダードではありません。
管理組合側に立って、助言してくれる管理会社だってありますよ。

PS
どうも、また大成サービス工作員が暗躍し出しました。

> PS
> どうも、また大成サービス工作員が暗躍し出しました。
補足します。718さんのことを言っているのではありません。
17時後半からの休眠スレ復活や、新スレのことです。

和解による解決を目指す場合、国民生活センターの紛争解決委員会にＡＤＲを申請するのも一つの有効な方法と思われます。２０１１年３月に発表された事例の一つですが「マンション共用部分の不具合に関する紛争」が同センターのＨＰに掲載されています。ご参考まで。

アフターサ―ピスに関する仲介業務が、委託契約書に入っているかどうか知りません。本音は、管理組合に[軽度に助言はすれど仲介せず]だと思います。深入りはしないでしょう。管理会社にとっては、相手の売り主が、いつ客先になるかも知れないですから！また、法的に無関係の第三者(管理会社)が介入したら、不動産業界で嫌われます。噂が広まり、仕事がなくなってアウトになりそうです。

> 軽度に助言はすれど仲介せず
大成サービスの場合は、助言さえしません。
助言する能力がないのか、できるが親会社が怖くてしないのか、
判断つきませんが・・・。

担当者は事務系だし、助言するる能力がないとみたほうが無難です。売り主に、質問を伝えるメッセンジャーの役割に徹しさせたほうが良さそうです。

> 質問を伝えるメッセンジャーの役割に徹しさせたほうが良さそうです。
単なるメッセンジャーであれば、タイムラグが発生するだけで、
時間の無駄ですね。
結局、大成サービスは役立たずね。

> マンションの立地や、景観はなかなか変えられませんが、
> 管理会社は簡単に変えられます。
> 私の意見は、この会社は更生の態度が無いので、他社と比較して
> 危機感を持たせて、なにも良くならなければ、変更ありきです。
他のスレッドの投稿だけど、大成サービスにもぴったり、と思う。
プレッシャーをかけて危機感を持たせないと、動かん。

> 法的に無関係の第三者(管理会社)が介入したら、不動産業界で嫌われます。
> 噂が広まり、仕事がなくなってアウトになりそうです。
表にはでないで、管理組合をサポートすることだってできます。
サポートする意思があるか？　意思があるなら、その能力があるか？
に尽きるのではないでしょうか。

管理組合に対して、表に出ないで、何をサポートできますか？親兄弟であるまいし。[ただほど怖いものなし]。能力が有ろうが無かろうが、余計なことをしないのが、この業界だと感じます。余計なことして、クレ―ムを言われたりしますから！

創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。解約物件≒新規物件、でいいんです。可もなく不可もなく、つつがなく、です。

何十年も動かんから、プレッシャー・危機感が何なのか？を分析する必要があります。[その動かざること山の如し]。これが座右の銘なら納得できますが、その他の[風・林・火]も組織のために、考える必要があります。

参考：其の速きこと風の如し、其の静かなること林の如し、その侵略すること火の如し。

>728
> 管理組合に対して、表に出ないで、何をサポートできますか？
売主に対して、管理組合が表に出て、管理会社はそのサポートをすること、
できますよ。事実、私のマンションは、それによって売主にアフター対応
させました。
なぜ、できないと、決め付けてるのでしょうか？
しない、できないのが、大成サービスであって、他の管理会社も一緒に
しちゃーいけません。
管理会社が売主と直接交渉するだけがサポートではありませんぜ。

>729
> 創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。
> 解約物件≒新規物件、でいいんです。可もなく不可もなく、つつがなく、です。
だ・か・ら、
解約物件>>新規物件となるように、プレッシャーをかけましょう。
でないと、何も変わらないよ。

> 創業以来、黒字だし、少々のことでは赤字にならない仕組みになっているようです。
仕組みになっている、でなく、ただ、ぼってるだけでしょ。
分譲直後は、大手並かそれ以上の管理委託費を設定していますからね。
管理組合がそれに気づいてないだけです。
もっと、管理会社間の競争原理が働けば、赤字になっても不思議じゃない。
あのサービスレベルじゃね。コストパフォーマンス悪すぎ。

７３２さんへ。[縁の下の力持ち]。素晴らしい管理会社です。会社の方針で、かつ、担当者がその方針に従ってやっていれば、ずば抜けた管理会社です。個人的にでも、どこの会社か教えて欲しいぐらいです。探せば、あるんですね！

うちの組合は管理委託費が、年600万 下がったよ。
最初の5年、3000万も無駄に払ってしまったのか…と思うと悔しい。

それって、今までが何だった(高すぎた？)ということで、３０００万の半分ぐらいは返してもらえないのですか？消費者金融も金利過払いで返金しています。管理委託費には基準価格がないのでしょうか？

相見積りしたりする、管理費削減の折りは、過去５年間ぐらいの過払い管理費があるとしたら、返金を条件にしたらどうですか？国土交通省には、管理費の基準価格はないんでしょうか？建設物価には、何種類もの定期刊行物があります。出せるはずです。

600万下がったのは大きなミスが続いた「お詫び」って言われた。
総会で「今後もこの額なのか、来期だけ特別なのか？」と質問したら、
「翌年の額は、来期の私の仕事ぶりをみてご判断をいただきたい」
みたいなことをフロントマンが言ったんだよね。

だから600万↓ はこの年だけなのだろう…と思っていたのだが、
翌年もその翌年も…数年経った今でも下がったまま。

組合としては安いのは嬉しいんだけど、それって大成サービスの仕事
ぶりが相変わらず良くない…ってことにつながるでしょ。
自信があるなら、「もう以前のようなミスはありません。委託費を
元に額に戻していただきます！」と大成サービスが言うはず。

それとも以前がとられ過ぎていて、今が適正ってことかしら？

↑今のままでも十分な利益が出ているでしょう。売上げが高額でも、毎年・赤字なら、自ら万歳して、管理から逃げると思います。

> うちの組合は管理委託費が、年600万 下がったよ。
ちなみに、下がる前の金額はおいくらでしたか？
元の額によって、600万円のインパクトが大きく違うので、
確認させて下さい。
差し支えなければ総戸数も。
大成サービス関係者ではなく、他意はありません。

> ↑今のままでも十分な利益が出ているでしょう。
> 売上げが高額でも、毎年・赤字なら、自ら万歳して、管理から逃げると思います。
ですよね。600万円下げてもまだ黒字が確保できる。
どれだけ、ぼったくり状態なのか。
大成サービスに委託している管理組合は、分譲当時の管理委託費のままで
契約を更新し続けるのではなく、必ず相見積もりをとって下げさせる努力をしましょうねー。

>>741さん
20％↓ かな

６００万減額達成！管理費年６０００万(約５００戸)なら１０％減額。３０００万(約２５０戸)なら２０％減額。いずれにしても、大型マンションだと思います。規模は別にして、区分所有者の財布から出す６００万は貴重で大きなお金です。大型マンションはスケ―メリット(利益総額)があります。利益率が低くても大切にされます。管理業務はマンション規模の大小関係なく、やることは同じです。総会年１回、理事会年１２回、設備・水槽点検回数等。清掃の方等は別にして、担当者は一人でしょう。補佐がつく程度です。新築の大型マンションは、既存の中小規模マンションを支えている図式が見えてくるようです。互助組合に参加している訳ではないんですし、適正な管理費を模索したほうがいいでしょう。

大型マンションほど、管理費削減に対して強気に出れます。管理解約されて１％の戸数減としても、利益総額が数％下がる可能性があるからです。

> 大型マンションほど、管理費削減に対して強気に出れます。
おお！
現行管理委託契約での更新を自動的に行なうのではなく、
大成サービスからの更新申入を一旦保留にして、相見積もりを
とって上で、最低限、減額させましょう。
でも、減額してもサービスに見合うかどうかは疑問。
結局、今のまま大成サービスが変革されないのなら、リプレイスがベストな
選択肢でしょうが・・・。

頭脳的変革できるか？組織改革しても、在籍する職員を動かすだけです。卵どんぶりをひっくり返して見た目は変わっても、味は変わりません。

上の書き込みを訂正します。(誤)卵どんぶり→(正)親子丼

管理委託費が大幅値下げになったのはよいのだけど、その後の会計処理が
またまたおかしいのです。

管理費会計から浮いた600万を、剰余金として修繕積立金会計に回せば
いいのに、管理費会計の次期繰越金になってしまっています。
カネが余っているから…と管理費会計から余計な出費をしてしまわないか
とても心配です。

役員たちは剰余金処分額などどう算出するのか知らないし、管理会社まで
「毎年○円（定額）振り替えることになっている」などと平気で回答します。

通常は、修繕積立金会計への振替、若しくは、区分所有者の管理費減額でもいいです。定期にしないと、低金利時代ですが損します。管理会社が利息補填してくれればありがたいですが。いずれにしても可笑しいので、管理組合主導で早めに切り替えたほうがいいです。

749さん、
しつこくてすみませんが、600万円値下げ前でも後でもよいので
管理委託費額と総戸数を共有させて頂けませんか？
大成サービス管理物件の他マンションが、参考にできる貴重なデータ
かと思います。

管理費会計から浮いた600万を、剰余金として修繕積立金会計へ移さないのは
不思議ですね。
理事会へ記名で投書されるとよいのではないでしょうか。

修繕積立金会計に移さない理由？①管理費減額後の処置の経験がない。知識不足。②まさか、面倒くさくてしない(無いと信じたい)。簡単で基本的なことなので、他に理由が浮かんできません。

次回、理事会の議題にして、修繕積立金会計に移し替えることです。こんなことで悩まない。簡単にできますから！

> 管理会社まで 「毎年○円（定額）振り替えることになっている」などと平気で回答します。
よくわからん管理会社ですねー、大成サービスは。
何をどう考えているのだ？？？

担当者に基本的な知識がないからだと思います。質問されても、返答は思いつくままで、その場しのぎの感じです。先輩・上司などに聞いて、事例を調べれる労力を惜しまない。

>755
> 担当者に基本的な知識がないからだと思います。
> 質問されても、返答は思いつくままで、その場しのぎの感じです。
大成サービスの典型的なフロントの姿かな。
マジで、もっと危機感を持たなきゃね。
怖いのは、あのレベルで自分たちは大手の管理会社と同じサービス水準
だと思ってしまっていること。
合人社や日本ハウジングにむしろ近いレベルであることに早く気づかないと。

>先輩・上司などに聞いて、事例を調べれる労力を惜しまない。
というが、先輩・上司に聞いても答えられない可能性大です。
真摯に勉強してプロとして恥じない仕事しなきゃね。

この業界はクレ―ム産業と言われています。職員は、組織の実情が透けて見えて、余計なことはしないし、真摯な努力は徒労に終わるとの諦めがあったりして、気の毒な感じがします。いろんな意味で冷めた感覚で組織を見ているようです。

> この業界はクレ―ム産業と言われています。
そうかもしれませんが、それでも管理会社によってフロントの実力に
大きな差があると思います。
何がその差を生むのか？

751さん、詳細を書くと どこのマンションか、わかる人にはわかってしまうので…
すみません、500戸はないけど…くらいしか言えません。

また、この剰余金処分については先日の通常総会で組合員の前で指摘いたしました。
管理会社の返答につきましては、>>755さんのおっしゃるとおりだと思います。

剰余金処分を管理会社は軽く考えていますよね。
振替額の算出方法を知らない。
過去に剰余金処分をやり忘れ1年間放置した事もある(-_-メ)
一応、振替した年も、6月総会で承認されたものをなぜか2月に振替処理する。

管理費会計に長期間おカネを置いておくと、管理会社にとって得なことってあるのかしら？

この会社は、金銭的な不正はまずしないし、もし、あったらグループ全体の道義的な痛手が大変です。金銭的な不正を一番嫌います。担当者の知識・能力不足だけだと思います。担当者は相手の裏まで読んでいません。その点は可愛いし、安心できると思います。

修繕積立金に振替しないで、定期の利息差額が発生したとしたら、低金額でも利息補填を請求したほうがいいですよ。管理組合の大事なお金なんですからね！それで、担当者はことの重要性が分かるというものです。

> その点は可愛いし、安心できると思います。
一流の嫌味として、すばらしい！
可愛いけど、仕事を頼む会社と言えるだろうか・・・。
いや、とても言えない、ですね。

金銭的な不正・損害を与えることは、赦さないし、あったとしたら、グループの面子においても、きちんと対応するでしょう。その点は安心してもらえると考えています。管理組合の煩わしさの気持ちや心理的損害(あるとしたら？)については、図る尺度がないし、迷惑料(前述の管理費６００万減額)のような曖昧な解決法になると思います。あの６００万は、何の根本的解決になっていないのは明らかなのに！何故、幹部の方々は安易な解決法・管理費６００万減額を選択するのか信じられません。迷惑料は法的にどんな位置付けになるのか？そんなことはないでしょが、管理組合が強く望んだら、法的におかしくなると思います。

７６０さんへ。下記のような感じですか？マンション名は個人情報ですから不要です。５００戸弱の大型マンションで、年間・管理費６０００万、１０％減額→６００万減額→新年間・管理費５４００万。新築から変更がなければ、もう、１５％(９００万)は減額できるかも知れないです。決して、赤字の管理はしません。管理費が減額になれば、協力業者への減額で調整できると思います。

この業界、新築で、デベロッパ―からの自動的受注の場合、管理物件の戸数規模とか管理条件によりますが、上乗せ会社経費？・粗利？、は原価(元値)×２５～４０％と見たほうがいいと思います。主幹業務以外は、管理しているような、していないような、感じです。各種設備点検・植栽剪定等の時に、担当者の姿を見掛けますか？その都度、見掛けたら、お客様思いの素晴らしい管理会社です。少々、管理費が高くても管理を頼みますよ。ひどいのは、点検等の事前掲示物の掲示まで、協力業者任せにしていることです。そのぐらい(掲示物等の準備)は、担当者が自分でして下さいね。できないなら、業者に直発注させたほうが、管理組合も業者も喜びます。業者任せだから、点検等の指示忘れの間違いもあります。元請けなんだから、地道に手間・電話代を惜しまず、年間工程表に沿って、マンション全体の管理をすることが、良い管理会社になる近道です。すぐに、多くは望んでいませんから、頑張って下さい。それと、担当者は月１回は、担当物件に行って、顔を出して欲しい。管理組合の評判が上がりますよ。特に、若い方は、デスクにいないで、現場主義に徹するほうがいいでしょう。提案が入りました。小提案：３とします。

751です。
私は765さんではありません。

765さん、
760さんは、総額を明かすと、大成サービスにある程度マンションを特定
されてしまうことを危惧されていると思います。

765さんの主張は、分譲時から25%下げても黒は確保できるということでしょうか？
差し支えない範囲で、その根拠を教えて頂けると、ありがたいです。

> 担当者は月１回は、担当物件に行って、顔を出して欲しい。
さすがにそれくらいは、大成サービスのフロントでもやってますよね。
顔を出して、何をやっているかの方が、大事かもしれません。

> ひどいのは、点検等の事前掲示物の掲示まで、協力業者任せにしていることです。
うちがそう。やってくれましたよ、大成サービス。
仰天掲示が、貼り出されたことがありました。

↑根拠はありません。本社並びに支店の内勤者の費用、及び、社会保険・税金等、最終的な利益が加算されているのです。新人で、管理見積り・積算をする時に、その程度を見込んで提出金額とすると教えられているから、自動的に反応し、計算しているのでしょう。要するに、見積り積算者は、担当フロントとは別人だし、その辺の考え方の違いが、本当の意味で埋められていないようです。少しは、物件毎の事情も考えたほうがいいですよ。新築物件も、設立総会で、相見積りをする時代が目の前ですからね！国土交通省では指針では出さないけど、国民は賢いし、勉強家ですから！

７６８さんへ。月１回といえども、理事会があれば行くけど、無ければ行かない場合があるらしいですよ。担当者一人に、１５～２０物件、任されていれば、月１回、それは、物理的に無理ですよ。事務仕事もありますからね！気の毒です。過去に、総会も開かず、工事打ち合わせで、数年ぶりに、担当者が顔を出して、不評をかうなんていう例がある業界です。何でもありだから、マンション法ができたんだと思います。

担当物件がどれだけ離れているか知りませんが、
物理的に無理ということはないのでは？
AMとPMで少なくとも1日に2件は廻れるでしょう。
大成サービスって、15-20件でしたっけ？
私が知るフロントは10件前半でした。
また、
投資用マンションも担当物件に含まれる場合もあり、
単純に件数でもないように思います。

それが、社内の指示・指示、又は、物件に問題なければ客先に行かないんですよ。人とは、楽するほうに動きます。クレーム先の対応に時間がかかるし、他の客先に行く暇がないかも知れないですね。また、全国・各物件に対して、会社が、管理の実施状況をデ―タの一覧管理しようとしても、なかなか難しいんじゃないですか？担当者を締め付け過ぎるのにも問題ありますから！きついクレーム先の対応には、時間がかかるし、その他の担当物件を抱えて大変ですよ。

投資物件は止めたんでは？

物件の距離の問題ではなく、会社の思想・方針と本人の気持ち・意欲の問題ですね。

フロント責めても仕方ないですかね。
責める暇があったら、大成サービスのリプレイスに注力
する方が前向きな努力ってことでしょうか。

フロントを責めても仕方ないですよ。一人の契約・専門職の知識・高レベルの担当者が入社してきても、それに気づかないふりして、また、別の意味で排除されたりして、担当者には気の毒なことだと思います。そのような方は、誰が見ても直ぐに気が付きます。早く、アルバイトから引き揚げて社員にしなきゃならない！人を育てる組織以前の、まあまあ、その辺でいいでしょう、のイメージですかね。上手く言えません。[中庸の精神]なら、未だしも[極度の中庸]が善くないことは歴史が証明してます。小提案４：無条件で、フロント担当者をアルバイトから３年間の期限付社員に抜擢する。取り敢えず一般職とし、能力を見て、総合職もあり得るとする。また、適性・能力で、アルバイトに降格もあり得る。そしたら、皆さん頑張り、革命的な働きをするかも知れないです。目先の利益より、職員の意欲を引き出す。これが大事です。管理会社は、製造業でも建設業でもありません。極論言えば、[労働時間の売り買い]、殆ど、人材派遣業と同じです。人材が全てで、いかに、人材を人財に変えられかが勝負なんです。

有史以来の人の歴史に於いても、有能な人が仲間に入ったら、どうしたでしょうか？自分たちの現状を守ろうという意識が本能的に働き、その人間を排除します。排除した組織は、大体が短命に終わります。[更新に道を譲る]の言葉は、格好をつけた言葉と思う方は多いですけど、本当に真実を表しています。できるかも、できないかも、分からない人を引き揚げてやる勇気と器・度量が必要です。

上記の文章の一部を訂正します。(誤)更新→(正)後進。合ってるかな？

小提案４の追伸：アルバイトのフロント契約社員を一般職にする為の資金。親会社からの一人親方？ならぬ一人部長・幹部？を削減したら、どうでしょうか？とにかく、親会社、並びに、グループからの出向・転籍者が多過ぎます。何とかしましょう。管理業界は厳しいし、本気で、現場に骨を埋める方に来て欲しいし、それでなければ会社の成長は無理だと、個人的に思います。

例えば、ここのNo49の下記序列に従えば、
いい人材を大成サービスが採用できる可能性は、
とても低いのではないだろうか？

-----------------------------------------------------
マンション管理会社序列（入社難易度～待遇～世間イメージまで）
-----------------------------------------------------
ＳＳ　三井不動産住宅サービス、野村リビングサポート
Ｓ　三菱地所藤和コミュニティ
Ａ　 日本総合住生活、伊藤忠アーバンコミュニティ、丸紅コミュニティ
Ｂ　長谷工コミュニティ、東京建物アメニティサービス、コスモスライフ
Ｃ　東急コミュニティー、近鉄住宅管理、ダイワサービス
Ｄ　 穴吹コミュニティ、住友不動産建物サービス、ダイアコミュニティサービス
Ｅ　大成サービス、ＭＭＳ、アーバンコミュニティ、互光建物
Ｆ　大京アステージ　日本ハウズイング 合人社　ユニオンシティ
判定不可能；中小零細管理会社さん達(管理個数10,000～20,000戸くらい)
ダブル内定した場合、管理会社に迷った場合、上記の序列で判断すれば大きな間違いは
ないと思います。

確かに、序列が低いが、いい人材を逃さない、という感覚がないのかな？その人材を大きく育てるといっても、そのレベルの人材を包み込む器の方もいそうにないし！じゃ、どうにもならないわけでもありません。きっと、目が覚めて、トップの建物管理会社になりますよ！

人材育成に取り組むなら早くしてほしい。
私の管理組合は 今期も管理委託をしてしまったのだから。

>782
> きっと、目が覚めて、トップの建物管理会社になりますよ！
どちらかというと、
ゆで蛙理論がマッチするような・・・。
すなわち、
熱い湯に蛙を入れると驚いて飛び跳ねる。水から徐々に熱していくとその水温に慣れていく。
そして熱湯になったときには、もはや飛び跳ねる力を失いゆで上がってしまう。
目が覚める前に、自然淘汰される可能性大ですよ。

目を覚めさせるには、
解約件数>>有楽土地からの新規件数
として、大成サービスの上から下まで、危機感を実感する他ないかな。

解約件数＜有楽新規物件＋営業入手物件。[例]１５００≦１５００＋Ｘ。Ｘ≧０となり、営業努力により、個数減少を食い止める。証明完了。

> 証明完了
どこが証明なの？
その理屈なら、
解約件数>>有楽新規物件＋営業入手物件
3,000>>1,500+X, X<<1,500
となり、愛想尽かすマンション増に営業努力が追いつかず。
以上、証明完了。
だって、言えちゃうよ。

大成サービス 年収
http://nensyu-1000man.com/category4/taiseiservice.html
大成サービスの年収は低いとやはり話題のようですね。
一部ではブラック企業との呼び声も高いようですが実際どうなんでしょうか？
とありますが、
実際は？

ただ、
給料が安すぎ。優秀な社員は大手に移籍が続出中らしい。
というコメントも別のweb記事にはあります。

このままではジリ貧とならざるをえないのではないでしょうか？

[条件式]解約戸数ａ≦デベ新規戸数ｂ＋営業入手戸数ｃ。[条件]解約戸数とデベ新規入手戸数がほぼ同等とした時、営業入手戸数の努力目標を式に表しなさい。また、途中の式も記述しなさい。ｃ≧ａ－ｂにａ≒ｂ→ａ－ｂ≒０の条件を入れるとｃ≧０。[解答]営業入手戸数の努力目標式ｃ≧０。採点→１００点

上記の計算式を参考にして、解約戸数がデベ新規入手戸数を上回った時の営業入手目標式を不等号を使い作成して下さい。上回った戸数はｘで表示しなさい。

正解者一番手の方に栄誉の１００点が授与されます。

> ａ≒ｂ→ａ－ｂ≒０の条件を入れると
って、その条件が？？？

営業入手戸数c>解約戸数a-新規戸数b
が目標で、
上回った戸数x=解約戸数a-新規戸数b
で、
何が言いたい？？？？

何を言いたいがわかりませぬが、
新規戸数と営業入手戸数の合計を超える解約戸数があれば、
管理総戸数が減だよね。

デベからの新規戸数bも最近は減少傾向だから、大成サービスは
もっと厳しいね。

解約が増えて管理戸数は減るは、
人材は流出するは、
で、大変だろうが、それくらいでないと目は覚めん。

> 私の管理組合は 今期も管理委託をしてしまったのだから。
3ヶ月以上前に理由をつけて書面で解約を管理組合から申し入れれば、
大成サービスの合意がなくとも委託契約を終了させることができます。
後悔しているのなら、今からでも遅くはありません。
勇気をもって、NOと言おう。

７９１さんへ。意味は理解されているようですが解答が表示されていません。。また、途中式も整理して整然と書きましょう。

↑というか、788の条件式や条件の意味が不明だし、
論理も成り立っていないと思うぞ。
それに倣って書けと言われても・・・。

世の中の会社や人の動きは、曖昧だし、意味がよく分からないことが多い。客先の要望・問題点及び条件などを読み取って、回答を模索する努力が大切です。そしたら、自ずと回答に導かれます。算数も同じです。

話、ずれてる。

---------------------------------------------------------
大成際ービスの管理委託費を
新築分譲時から何％削減できましたか？（できそうでしたか？）
---------------------------------------------------------
この掲示板でデータを共有できれば、管理委託費値下げ交渉時に
きっと役に立つのではないかな。

765さんによれば、25%（見込み）。
私のところは、10%（実績）でした。

再委託→再々委託などの業務を、末端業者に直発注できれば、その費用については、４０～５０％削減も可能かも知れないです。

いずれにしろ、再委託業務は専門業者に任せているため、管理組合の手間はほとんど変わらないと思います。