大成サービスはどうですか？

標準管理委託契約書と大成サービスの契約書、他に違うところはないのか気になります。
時間のある時に読み比べてみよう。

担当者の能力以前に、組織の能力に起因するものと思います。どこの管理会社でも、担当者のミスは少なからず有ります。お客様に提出する書類の決済をしていないんでしょうか？ミスを減らす努力はしているのでしょうか？特に、地方支店は小規模ですから、上司は支店長だったりします。その支店長が、管理を知らない親会社の出向・転籍者でしたら、議事録の素案のチェック・校閲・校正等は無理だと思います。また、管理知識があるプロパーがいたとしても、契約・専任社員等の位置付けで、忙しいのも有りますが、気持ち的に親身になって、部下でも無い部下には教えないと感じます。従って、管理の知識がある方を無条件に、総合職までは言いませが、一般職にすべきです。いい加減にして欲しい。職員の末端まで、意見を集約して、立派な組織を目指されることを切に願います。フロント契約・専任職員は、一昔前の管理人さんに近い年収契約ではないでしょうか？働き盛りで気の毒だと思います。

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>>566さん
それはひどいですね。
会社の体質が変わらないようなら他社に乗り換えるべきでしょうか？

しかし、うちの理事会は大成サービスを信頼しているようです。
他の管理会社に変更しなければならない理由はないと議事録に明記しています（驚）

担当者の顧客を思う心と努力の賜物です。そのような方を逃さず、契約ではなく社員にして下さい。有能な方を引き揚げるシステムが無いようですし、残念です。

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幹部・上司は、感情を度外視して、公平な一定の評価基準で職員を引き揚げることが大事です。それは、管理職前の係長まででいいと思います。それ以上は、上司の好き嫌いも克服する必要があるでしょう。

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>他の管理会社に変更しなければならない理由はない
ただ面倒くさいだけだと思いますが。

>567
> うちの理事会は大成サービスを信頼しているようです。
悪いことは言いません。
理事会が早く目覚めるように、働きかけましょう！
ほんと、信用して任せたら、ろくなことありませんよ。
理事会がしっかり監視している必要があります。
その労力を割きたくなければ、早く変えた方がよいです。

>554
> 役員の中に『書記担当』を２人置いているため、うちの組合では役員が作成しています。
554さんのマンションの管理規約が、国交省の標準管理規約に準拠したものであれば、
第6章管理組合第3節役員を見てください。

理事長、副理事長、会計担当理事、監事の規定はありますが、
書記担当理事などというものはありません。
国交省の標準管理委託契約書の理事会や総会の議事録案の作成が管理会社になっていることと
整合性がとれているわけです。

書記担当理事は、決してデフォルトで決まっている役ではないわけです。
でも、
例えば輪番で役員になって、大成サービスから書記担当理事を決めて下さい、
と言われると、それが当たり前と思ってしまうんですよね。

>例えば輪番で役員になって、大成サービスから書記担当理事を決めて下さい、
>と言われると、それが当たり前と思ってしまうんですよね。

うちも役員になると、役職の一覧表みたいなものを、管理会社から配布され、
それにならって役を決めています。

副理事長と書記は2人もいらないと思うし、ほとんど仕事のない役もあります。
書記はなぜ2人かというと、１人だと理事会を欠席した時に議事録が作れない
からですって（驚）
みなさんがおっしゃるように、管理会社に委託し作成させれば、書記は１人…
いや不要ってことですよね。

議事録の補助業務が法的にどうなのか？国土交通省の見解を聞いてみたほうがいいです。消息筋の方がこの掲示板を見ていれば、いずれ分かるかも知れない。

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消息筋って何ですか？

>574
> 議事録の補助業務が法的にどうなのか？
と言いますと？

＞５７５
消息筋、裏筋　キタ～！

だいぶ前のスレッドですが、この掲示板に次のようなスレッドあります。

定例理事会の議事録は、委託管理会社の業務範囲？？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46072/all

管理会社との管理委託契約によるのでしょうが、
標準管理委託契約書に倣って、総会も理事会も議事録案は、
管理会社に作成させて、理事会はチェックに徹した方が、
やっぱり楽ですよ。

注意すべきは、管理会社に不都合なことを議事録に記さないような
恣意的なことを管理会社がすること。
でも、それは理事会がしっかりチェックすればよろし。

議事録案の作成って、マジ時間かかります。

そう言えば大成サービスの管理委託費って、大手に比べて安いのかしらん？

大成サービスしか知らないからわからないな。
どうなんだろう？

書記の人ってＩＣレコーダーとかで録音してるのかな？と思ったことがある。

理事会を傍聴した時、傍聴人の自分は後ろの席で細かくメモをとっていた。
ふと、書記の方を見ると手が止まってるたんだよね。長い間。
たま～にしか手が動かない。

フロントマンもそれほどメモっていないし。
頭に入っているのだとしたら凄いね。

人の記憶力ぐらい曖昧なものはありません。ＩＣレコ―ダ―は必然ですし、会社が至急しないくても、各自持っている方は多いと思います。自分も守る為にも必要です。

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>582
> 自分も守る為にも必要です。
前も、この話題になった気がしますが、
ICレコーダーで記録を残すことは重要ですね。
HDDの容量も大きくなっているし、理事会や総会のすべての内容を
記録しておけます。
数年後に、何か問題が起きたときも、きちんとした証拠が掘り起こせます。
ICレコーダーできちんと記録ととっていれば、大成サービスの言ってませんよ、
言いましたよ、に対抗できます。

空白の2か月スレの予備費の件…
みなさんの組合では大丈夫ですか？

空白の2か月スレの予備費の件… 、
それ以前の問題が多すぎる、大成サービスは。

>>585さん
>それ以前の問題が多すぎる、大成サービスは。

…ということは予備費の件も問題だということですね。
予備費として計上していれば、緊急性がなくても理事会判断で支出できるなんて
考え方がおかしいですよね。

>それ以前の問題が多すぎる、大成サービスは。
例えばどんなことですか？

皆さん、取り敢えず、この掲示板を最初から読んでから、書き込みに参加したらどうですか。出尽くしているようです。復習しましょう。

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まだまだ！出尽くしてないよ。
私、このスレではまだまだ黙っていてあげてることたくさんあるよ。

空白の2か月スレ…のようにこの板の別スレではいろいろ書いてるけど。

>復習しましょう。

復習したら悲しくなってきました（涙）

> まだまだ！出尽くしてないよ。
私もそう思いますよん。

とにかくプロらしくしっかりやってほしい。
あと、素人理事に間違ったことを教えないでほしい。

窓ガラス等の細則の作成には、
>専門分野の知識を有する人の介在が必要
ということだが、あなた方管理会社がその専門分野の人じゃないの？
単に勉強していないから、22条細則を知らない社員がたくさんいたんでしょ？

外部の識者に再委託とか無駄金払わされないように、役員さんは気をつけてね。

> とにかくプロらしくしっかりやってほしい。
ある意味、この一言に尽きるかもしれない。
大成サービスのフロントは、お金をとれるプロとは言えない。
それで給料もらってるなら、もっとプロらしく知識をつけろ、
と言いたいね。
理事が少し勉強すればすぐ追い抜ける程度でよく給料を
とれる。

管業の資格がもっと難関なものになればいいのに。合格率はマン管みたいに7％くらい。
更新時もチョー難しい試験に受からないと更新できないとかさ。
きちんと勉強した優秀な人しかとれないような資格になったら、もう少しまともになるんじゃないか。
その場合、優秀な人材が集められない会社はどうなっていくのだろう…

その管理業務主任者資格の合格率が一桁の時があるらしいから悩ましい。税理士・社保労等の資格でないのに！原因は、組織にあるのか？個人にあるのか？受験対策しているようだけど、無くても、普通の個人的な勉強で合格すると思います。

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小提案:[管理業務主任者の資格者でないのに物件担当者]とする。人が不足しているし、法的問題はないと思いますけど、総会等で、物件担当者が重要事項、更新の説明をせず、部下又は他の方等が説明することがあるとしたらはみっともない。せめて、管理業務主任者は、役職止まりの制度を新設したらどうですか？親会社は、一級建築士の資格者でないと無条件で現場所長になれないと聞いています。そうすれば、資格不所持の方は上を目指して必死で勉強するでしょう。今、不所持･役職者は降格する。全物件、資格者で重要事項の説明をできます。これは、技術者の仕事でも同様です。資格者が現場不在で施工しない。これが、組織のリスク管理です。

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せめて、所属部署によりますが、役員は、技術資格者、ビル管理資格者、マンション管理資格者、営業等資格者の所持をしてから就任した方がいいと思います。建物専門の管理会社です。全社員に示しを付けましょう。講習等で資格取得できるのもあります。定年まで短いが、投げないで、組織の為に勉強して欲しい。

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現状、簡単に取れちゃってダメダメなフロントマンばかりで困っているのですよ。
だって、1日1～2時間、3か月勉強したら素人の自分でも合格できましたから。

お金をもらって人様の住まいを管理するのですから、今みたいな適当な仕事で
よいわけがありません。
プロ集団に生まれ変わらないといけませんよ。

↑前にも同じ主旨のことを書いています。質問しないで、最初から読んで下さい。復習ね！

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>質問しないで、最初から読んで下さい。
ん？誰も質問なんてしていないけど(笑)。

あんまり復習、復習って言うと、関係ない人までこのスレを読み返して、管理会社のダメさ加減が知れ渡ってしまいますよ。
それが目的ですか？

[逆も真なり]です。仕事ができても資格がない。仕事ができないが資格者である。[哭けれども(哭いて、とも謂いますけど)馬謖を切る]。ここは、組織の為、真摯に勉強しない、なあなあな、いい加減な人間がいたとしたら、一線を引き、退かせるのが大事なことと思います。ちゃかさないで、いい組織を目指して下さい。ちゃんとした会社の幹部の方は、定年が近いほど、人を育て、組織を育てようとします。一番大事なことは組織を守ることより、人の成長を願い思いを残すことと考えています。

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６０２さんへ。親会社が素晴らしいと信じています。子会社も素晴らしい組織になって欲しい。悲しいのです。それだけで、他意はありません。

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直接言えないし、申し訳ないけど、良くしたいし、この掲示板しか意見を謂える場所なんいです。

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>>604さん
>悲しいのです。

そうでしたか。
でも600に書いてる質問しないで…ってのは何？
その前のいくつかの書き込みを読んでも、誰も質問していないですけど。

>この掲示板しか意見を謂える場所なんいです。

総会で言えるじゃない！
組合員さんじゃないの？

いろんな人が書き込みしてますが、身分証明書等を出してからにしたらどうですか。そう感じるこの頃です。マンションに住んでいても、色んな仕事をしてますよ。誰の意見であれ、真摯に受け止めることが大切だと信じています。[小人･匹夫扱いがたし(養いがたし)？]。退室しましょう。失礼。

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あさってが通常総会の組合の組合員です。

・管理組合活動報告の件
・会計報告承認の件
・予算案承認の件

この３つの議案で質問をしようと考えています。
荒らす気はないけれど、間違いは正すべき。
組合員の前で理事会と管理会社にきちんと回答していただきたいと思います。

間違いはあるかも知れない。それは、質して直せばいいのです。大事なのは、ベターな提案をしているかを議論することです。

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>間違いはあるかも知れない。それは、質して直せばいいのです。

その間違いを管理会社も理事会も見抜けないのです。
毎年毎年 間違いがあって、「組合員」に指摘されるまで気付かないんですよ。

ペイオフ対策の定期預金振り替えをやり忘れて１年経っちゃったり、
剰余金処分の振り替えをやり忘れて１年経っちゃったり、
　　〃　　の金額も根拠が示せず適当な額だし、
管理組合運営費（理事会が使う金）の帳簿をつけていなかった年があったり、
「修繕積立金が足りなくなるから来年あたり値上げしないと」と騒いで
組合員を動揺させたが、実は収入を毎年１千万強、計画書に計上し漏れていて
値上げの必要はなかった…とかね。

気が付かない理事会も問題だけど、管理会社もプロの仕事とは思えないです。
忙しくて手が回らないのなら人を増やして、しっかりやってほしいです。

担当者の能力をみて、担当物件数を減らすしかない。

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> 気が付かない理事会も問題だけど、管理会社もプロの仕事とは思えないです。
強く同意します。

そんなひどいミスをしておいて、クビとか左遷されたりしないのですかね？