大成サービスはどうですか？

>397
> 管理会社変更における競争入札で、管理の質的なものの評価が、素人目には見えにくいので、
> 比較が難しいですね。
価格だけでなく、マンションの課題とそれに対する対策を示してもらうなど、
管理面の質問を出す。あと、教育体制などを聞くのもよいでしょう。
また、
相見積もりを依頼する管理会社が管理する近隣マンションのフロント・管理員からヒアリング
すれば、割と実態が掴めます。

例えば、次のような記事が参考になりませんか。
------------------------------------------
「管理会社変更」に取組む管理組合の傾向に変化が・・・
元フロントマンのつぶやき　１６
http://www.aimitsu.net/column/column_40.php
------------------------------------------

変更候補先の管理会社各社から提出された見積もり金額の検証もさることながら、それとは別に
変更候補先の管理会社各社に宿題を出し、その内容を元にプレゼンテーションを行ってもらう
というやり方です。

宿題の御題はズバリ、「このマンションで考えられる問題点と、改善提案を出来る限り多く
ご提案願いします」といった内容でプレゼンしてもらう事です。もちろん提出された宿題には
併せて期限も提示してもらいます。
改善提案の中身としては、マンション内での防犯対策でも、駐輪場対策でも、経費節減でも
何でも役立つ事ならいくつ提案してもらっても構わないと思います。

また、プレゼンテーションの席上、担当予定のフロントと管理員候補者にも来て頂いて、
管理組合と上手く付き合えそうな担当者かどうか確認をされると将来的なギャップが少なくて
すむと思われます。

フロントの怠慢で管理組合に金銭的な被害を与えても、謝るどころか
上司ともども開き直る。ひどい目にあいました。

ここの管理人は、素人同然。
その素人を大成サービスは放置して何も指導しないものだから
いつまでたっても素人のまま。
管理組合は、管理人の養成機関ではないのに・・・。

共用部ドア扉の開閉速度の調整方法も管理組合が教えてあげました。
調整できることをしらないので、閉めるときの音がうるさくなると
「静かに閉めるようにして下さい。」という貼紙をする始末。
さすがに、開いた口がふさがりませんでした。

>>403さん
どんなことがあったのですか？
金銭的被害とはどのくらいのケタの金額ですか？

>397
次のサイトも参考になりますよ。

こんな管理会社はいらない　変更・見直しの極意
http://11kanri.blog12.fc2.com/

こんなことが書いてあります。
-------------------------------
フロントマンの研修、OJT等の教育・育成制度が確立していない管理会社は多い。
社員教育がしっかりしていれば、対応が悪い・遅い・頼りにならない等の社会人として
致命的な欠陥を抱えるフロントマンはいないはず。
しかし、現実には個人能力に依存しているのが実態。研修・OJTがそもそもなかったり、
あったとしても兎に角研修会を実施しとけ的な実のない教育・育成制度を実行したりする
管理会社がほとんどだ。
残念ながら管理組合は管理会社の教育体制にまで関与することができない。
管理会社変更・見直しする際には次の５点をチェックして置くことが望ましい
-------------------------------

大成サービスは、まさに教育・育成制度が確立していない管理会社の典型じゃないかな。

大成サービスに管理委託している組合の役員経験者さん、いたら教えて。
総会に諮らず、理事会判断で使える額っていくらにしていますか？

私が役員やっていた時は10万までってフロントから聞いたんですが、
今の理事会は緊急性もないのに、予備費100万あるんだからいいだろ
って感じで、総会を軽視し理事会判断で支出しようとします。

10万までの根拠も不明ですが、100万使うのに総会に諮らないって、
ヤバくないですか？

本社は初任教育については支店に任せていると聞いています。本社は基本的に、管理職及び技術研修などの実施が主らしい。各支店、特に、地方支店は規模が小さいので、当然、専任教育担当者がおらず、苦労しているんではないでしょうか？いずれにしても、社員が多いので、研修の順番待ちの状態かも知れないですね？

管理人研修は支店の管轄らしい？取り敢えず教本は有るみたいですけど、誰が教えているんでしょうか？この規模の管理会社では、中堅規模になるまでは本社主導(又は、関東エリア、関西エリアに分ける)だと思いますが！本社の経費減額努力の結果かも知れませんが、全社員の約１割いると謂われている本社職員を減らすのが先かと思います。転籍者を含めて、アウトソーシングできることは有りそうですよ。

研修の為に、全国から職員を集めると、交通費･宿泊費･代行要員などの経費がかかります。教育とは、目先の利益を考えたらできませんね！直ぐに効果は出ないけど、評価される組織になる為にやるもんでしょう！でも以前は、本社主導だったらしいので、また、本社主導に戻って欲しい。

４０８さんへ。理事会判断で出金できる金額は法的に決められていません。マンションの規模と考え方により異なります。管理会社の助言・指導などの能力が無ければ、近隣のマンション管理士などに相談し、総会決議にして下さい。上限金額を！

規模にもよりますが、大型マンションでも１００万円未満だと思います。何故だか前列がない場合は１００万円らしい？名誉棄損などの賠償もなんかが良い例ですけど！

412さん、413さん、ありがとうございます。

設備が壊れ 危険な状態…など内容によっては多額でも理事会決議で進めてよいものも
あると思うのですが、「予算になかった緊急性の無い多額の出費」を理事会が勝手に
決めるのは、とても危険な考えのような気がします。

>管理会社の助言・指導などの能力が無ければ
無かったみたいですね。

↑理事会判断での出金は〇〇万円未満を上限とするが、緊急性を要する場合はその限りではない。としたらいかがでしょうか？いずれにしても、総会での管理規約改正をお勧めします。

↑他マンション管理規約の雛型が管理会社にあると思います。探してくれるでしょう。

415さん、416さん、ありがとうございます。

>409
> 本社は初任教育については支店に任せていると聞いています。

>410
> 管理人研修は支店の管轄らしい？

やはり真っ当なフロント・管理人は、期待できませんね。
よほど運が良くない限り、大部分はハズレ、かな。
うちは大ハズレでしたが。

管理会社を比較するときは、管理委託費だけでなくこのあたりも
ヒアリングして判断するとよいと思う。

教育しても、すぐ退職されたら損するという考え方(費用対効果)だと、初期教育に投資はできないでしょう。教育とは設備投資で、後から還元されるもんです。２０００年前の中国の教え[負けて(投資して)勝つ][損して得とれ]の精神！この組織を、そんな人物に任せたいよ！

↑子供の義務教育は国の責任です。将来、子供がどんな人間･人物になるかは知らず、いずれにしても国の為になるとの、懐の広い精神で投資しています。それと同じような気がします。

> 教育しても、すぐ退職されたら損するという考え方(費用対効果)だと、
> 初期教育に投資はできないでしょう。
企業も、慈善団体ではないので、他社にいく人間の教育をやる余裕はないでしょう。
したがって、
離職率が高い管理会社では、結局、まともな教育を受けたフロント・管理人は
期待できない、ということですね。
大成サービスでは、鶏と卵ではありませんが、離職と無教育の悪循環かな。

大成サービスの管理は抜群とまではいいませんが、
かなりいい方のの部類にはいるでしょう。
ただ、管理員に関してはどこでもそうでしょうが、当たり外れは
当然あります。フロントも同じことがいえますが。

社員教育の脆弱性の問題もあります。でも、職員の非正社員化の推進にも、人のやる気・成長を削ぐ原因がありそうです。

職員の非正社員化の推進は、何故、起こるのか！①:解約、キャンセルが多い。②:①の後、当然、解約、キャンセル物件職員の受入れ先が必要。③:②をすれば余剰経費が必要。→だから、契約社員を増やす。こんなのが、一般的なパターンだと思います。※構造的に赤字の会社なら、当面しょうがないでしょう。資金に余裕があるらしいのに、教育に力を入れ、もっと正社員化を計って欲しいもんですね！

要するに、キャンセル物件の契約社員は、契約上(一年契約？)、解約・退職させ易いけど、正社員は、簡単にはそれができないという理屈なんでしょうか？管理会社は実質的には人材派遣会社みたいなもんですから、派遣切りと同じみたいですね！

>422
> 大成サービスの管理は抜群とまではいいませんが、
> かなりいい方のの部類にはいるでしょう。
うーん、少なくとも良くない方の部類かと思います。
どちらかというと、下の序列に近いイメージ。
まあ、日本ハウズイングや合人社よりは「まし」かな程度。

>49
> -----------------------------------------------------
> マンション管理会社序列（入社難易度～待遇～世間イメージまで）
> -----------------------------------------------------
> ＳＳ　三井不動産住宅サービス、野村リビングサポート
> Ｓ　三菱地所藤和コミュニティ
> Ａ　 日本総合住生活、伊藤忠アーバンコミュニティ、丸紅コミュニティ
> Ｂ　長谷工コミュニティ、東京建物アメニティサービス、コスモスライフ
> Ｃ　東急コミュニティー、近鉄住宅管理、ダイワサービス
> Ｄ　 穴吹コミュニティ、住友不動産建物サービス、ダイアコミュニティサービス
> Ｅ　大成サービス、ＭＭＳ、アーバンコミュニティ、互光建物
> Ｆ　大京アステージ　日本ハウズイング 合人社　ユニオンシティ
> 判定不可能；中小零細管理会社さん達(管理個数10,000～20,000戸くらい)
> ダブル内定した場合、管理会社に迷った場合、上記の序列で判断すれば大きな間違いは
> ないと思います。

> 職員の非正社員化の推進は、何故、起こるのか！①:解約、キャンセルが多い。
> ②:①の後、当然、解約、キャンセル物件職員の受入れ先が必要。
> ③:②をすれば余剰経費が必要。→だから、契約社員を増やす。こんなのが、一般的なパターンだと思います。管理人はそうでしょうが、フロントは1人1件ではないので、キャンセル物件フロントに
なってもすぐには余剰人員にならないんじゃない？
でも管理組合にリプレイスされるとフロントのボーナスとか減るんですかねー。

↑ボーナスが減るというより、解約の責任、業務のハードさ、精神的な苦痛などが重なり、依願退職する方が多いのではないでしょうか？

本気で質のレベルアップを図れば１０００億企業も夢ではないと思います。グループ企業からビル･マンションを供給されるし、解約を減らせば、ストック産業として急激に成長します。

>本気で質のレベルアップを図れば１０００億企業も夢ではないと思います。

早く本気になってほしい。

大成サービスは、他の管理会社の草刈場になると思うよ。
価格重視の管理組合は独立系へリプレイス、
サービス重視の管理組合は大手へリプレイス。
いくら、グループ会社から新規物件を供給されても、そのまま他の管理会社へ
横流しになってしまっては・・・。

↑供給＋解約＝０。何十年経っても現状維持。それでも黒字ですからグループに守られて幸せだと思います。

↑供給 < 解約
今のマンション事情と、リプレイスのハードルが低下する傾向を
鑑みれば、上記のようになるでしょう。
相見積もりによる管理委託費引下げに応じざるを得なくなると
黒字も減るでしょう。
さすれば、マンション管理からの撤退も十分考えられると思います。

管理費減額は可能→今迄の管理費と管理の質は何だった？→減額しても解約→管理会社の変更。従って、会社全体の利益率に余り影響なし。新規供給物件の利益率が高いので、全体は安定しているのでしょう。こんな感じだと思います。マンション管理は、利益を出している大黒柱らしいので、撤退については検討はすれど難しいでしょう。しかし、新規購入者が管理組合設立総会で、管理会社のオープンな選択をする時代がくれば、この業界も変わるかも知れません。

売上げ金額は、ビルが格段に多いけれど、マンションの利益率は格段に高いと聞いています。それは、①マンション管理部門は、グループ・デベロッパー会社からの自動的な新規特命受注。②ビル管理部門は、親会社が施工しても新規は、一部しか管理不可。施主の意向により、他管理会社が受託管理→その他の物件は、各現場所長対するグループ内営業による受注。※そういう訳で、ビル管理部門が厳しいらしい。いずれせよ、楽の営業を止め、質の向上とグループ外に対する積極的営業をすれば、１０００億円企業は夢ではないです。

>434さん、
コメントありがとうございます。
管理会社変更が普通の時代になれば、これまで以上にリプレイスを
考えるマンション数も増えるでしょうし、考える時期も前倒しされる
可能性もあり、ぼろ儲けできるマンション数や期間が減少する傾向に
あると思います。

> 新規購入者が管理組合設立総会で、管理会社のオープンな選択をする
> 時代がくれば、この業界も変わるかも知れません。
それができるならすばらしい。
そこまでいかなくても、リプレイスが普通になれば、マンション管理業界も
変わる可能性ありませんか。

もっとプレッシャーをかけ続ければ、大成サービスも真っ当な管理会社に
生まれ変われるだろうか？

↑前向きなお返事ありがとうございます。案は、大中小いくらでもあります。追って、貴方は理解して頂けますが、頭の固いらしい、その次(役員及び幹部)の方々に発信したいと思います。

この会社は元々･紳士の会社なんです。親会社から来た方々も紳士です。それが、天下り後に変わります。それは、いろんな要因があります。ですから、必ず、元の紳士(真摯)な組織にもどれるはずなんです。

> 必ず、元の紳士(真摯)な組織にもどれるはずなんです。
そう信じたいところ、･･･なんですが、
現状では、大成サービスから別の管理会社へ変えた方がよいと思う。
なぜなら、
高い管理委託費を払って、大成サービスを育ててあげる、あるいは育つのを
待ってあげる義理は、管理組合にはないでしょう。

↑変わらなかったら、解約されてもしょうがないでしょう。

↑ですね。
さあ、大成サービスが生まれ変わるのが早いか、
リプレイスされるのが早いか、競争だー。

>435
> ①マンション管理部門は、グループ・デベロッパー会社からの自動的な新規特命受注。
最近は、自動でもないようです。
有楽土地が単独売主のオーベルでも、競争入札させられるようです。
いい傾向ですが。

↑いい傾向です。全ての新規物件で試行して下さい。将来的に会社の為になります。

↑継続できればいいです。かなり以前にそんな話もあり、一部試行したらしいが立ち消えになったみたいです。

今月、総会があります。
今年こそ、完璧な議案書を組合員に出してくれることを期待します！

↑やっぱり、易きに流れますよね。
大成サービスが、が＊＊で勝負できるわけない。
あのサービスレベルで、いっちょまえの管理委託費じゃーね。
取柄が探せない。

ひらがなで書いたら伏字になってしまったようです。
再投稿します。

↑やっぱり、易きに流れますよね。
大成サービスが、ガチンコで勝負できるわけない。
あのサービスレベルで、いっちょまえの管理委託費じゃーね。
取柄が探せない。

↑ を付けてる方、どういう意味があるんですか？
同じ人ばかりが投稿してるようですね。

↑は、前述の意味。もう、出尽くしたみたいだから他の方は興味ないみたいです。御社の為と思ったのですが止めた方がいいでしょうか。[クレ―ム・意見は宝]の気持ちを大切にして下さい。

>448
違いますよー。
同じ人ではありません。

448さんは、大成サービス関係者の方？

↑そうだと思います。ただ、管理云々の言及は無理でしょう。

他のスレッドを一生懸命あげてましたが、
いよいよしびれを切らしたかな？

448です。
私は大成サービスに管理委託しているマンションの組合員ですよぉ。
このスレの前の方に、大成さんへの不満を何度か書き込んでます。

いま一番の楽しみは、総会議案書を読むこと。
今年こそ、何の問題もなく済むとよいのですが…。

小提案:総会シ―ズン。親会社から新役員が来ます。現役員も含めて、各本部が別々に全国支店を回らないことです。各本部が一緒に行った方がいいです。挨拶周りだと思いますが、本社の集合支店長会議で十分です。御本社様にバラバラに来られたら、支店は大変なんだと思います。夜の懇親会も[官官接待]ならぬ社内の[内内接待]なんて、正社員になれない方々に対して、示しがつかないかも知れないです。初めての役員抜擢でも謙虚かつ質素にお願い致します。

４５２さんへ。茶化すとスル―させて頂きます。御社の為と信じて、小→中→大、と提案したいと思います。時間はかかりますが、楽しみにして欲しい。ただ、有りすぎて疲れて、途中頓挫した場合はお詫び申し上げます。その時はごめんなさいね。また、名誉棄損になりそうな時は言って下さい。訂正し自粛しますから。

小提案：マンション施工の時、デベロッパ―は、信用を上げる為に親会社を形だけの総合請負いにしない。親会社は目指すものが違うので、アフタ―対応ができないし、気の毒です。それが、きっかけになり管理解約もある。その本質をグル―プ内で議論する。

うちもそろそろ総会の季節。
総会議案書、決算部分も含めて、ちゃんと読むようにします。

>>457さん
しっかりチェックしましょう！
うちの組合は過去に「決算」でこんなことがありました。

・付いているはずの定期貯金利息が、決算で計上されていなかった。
→前年と同じ残高であることから、組合員が指摘。総会後、修正。

・前年の総会で決議されたペイオフ対策「定期預金の預け替え」を忘れて、
　1年放置したまま、総会を迎えてしまった。
→組合員の指摘により発覚。総会で謝罪後、翌期に処理。


他にもいろいろ・・・
総会の度に、理事会の無知と管理会社のいいかげんさが露呈します。

修繕積立金が足りなくなるので値上げを検討します…と言われた時も要注意だよ。

フロントマンは総会準備で忙しいだろうね。頑張れ！

>458
> 総会の度に、理事会の無知と管理会社のいいかげんさが露呈します。
ハインリッヒの法則ではないが、小事でも積み重なると、いずれ大事が起こる。
管理組合に小さからぬダメージを与える何かしかを、そのうち、やらかしてくれます。
管理組合、というか理事会が、大成サービスを常に疑ってかかる必要あり。

契約不履行があったとしても、自ら好んで行っている訳ではなく、能力が無いからと思います。

>462
> 契約不履行があったとしても、自ら好んで行っている訳ではなく、能力が無いからと思います。
言える。悪意ではなく、能力のなさ、と私も思います。
能力がいつまでたっても向上しないんですよね。
というか、今のままでは、フロントの能力が向上する理由が見当たらず。
まじで、会社として、フロントや管理人の能力向上の課題をどう解決しようと考えているのだろうか、
大成サービスさん！

教育しても、個人の能力を向上させるのは、本人のモチベーションの持ち方次第です。まず、組織は、それを持たせる、やる気にさせる、必要があります。

うちの優秀な管理員さん、あと少しで定年なんですって…（涙）

その管理人さんが勤務を継続する意思があり、管理組合が望めば、管理人業務を委託契約書から外し、直接採用ができるか？問合せてみて下さい。

>464
> 個人の能力を向上させるのは、本人のモチベーションの持ち方次第です
モチベーションをもった良い人材を採用できるか、が勝負の分かれ道。
良い人材が集まる理由が、大成サービスにはないんじゃない？

必ず、モチベーションのある前向きでやる気のある人材は入社しているはずです。長期的視野で、組織の今後の為に、その人材を発掘し、教育し、登用する信念のある幹部社員がいないんでしょう。

>>466さん、ありがとう。

いやー、すばらしいですね。
大成サービスのスレッドが上がると、休眠スレッドだったり
新規のスレッドが立ち上がる。
大成サービス関係者は、ここのスレッドに相当、神経質になっているようです。

やはりそうですか。

以前はこの板はあまり動きがなかったのに、最近はスレが下がるの早い…
と気になっていたんですよ。

大成サービス管理のマンションに住んでいますが、高い管理費払って何の役にも立ちません。毎年のように担当者が変わり１年目の担当者は話聞くだけで何もしない、２年目はそれは直接言って下さいと逃げる。３年目はこちらも言っても無駄とあきらめました。
有楽土地の物件はもう絶対買わないし人にも勧めません。

>２年目はそれは直接言って下さいと逃げる。

誰に直接言えってことですか？

>473
> 誰に直接言えってことですか？
結局、大成サービスのフロントは逃げることしか考えていない。
それを悟られないように、管理組合の理事長に擦り寄る。
悟った理事長は、大成サービスの魂胆がお見通し。
大手と同じレベルの一丁前の管理委託費をぼったくりつつ、
大成サービスは、はるかに劣る管理サービスしか提供できない、
という現実を知るのです。
サービスレベルは、合人社や日本ハウジングと同じですか！

>サービスレベルは、合人社や日本ハウジングと同じですか！

危ね～。
うちの組合、一時期、その２社に乗りかえようかと検討してた時期あったわ。

乗りかえず、そのまま大成サービスに委託しているのもどうか…と思うが。

>有楽土地の物件はもう絶対買わないし人にも勧めません。
有楽土地が悪いわけではないと思うので、できるだけ早くに
管理会社を大成からリプレイスすればよいと思います。
ただ、2年目アフターは、大成を頼らず必ず第3者を加えて共用部の
チェックした方がよいです。
うちは、当時の理事会が大成サービスのフロントを信じてえらい目にあった。
共用部の瑕疵が4年目に発見。大成サービスのフロントは、当時の理事会の
せいにして、私は悪くなーい、と知らん顔でした。

有楽のＣＳ部も対応が悪いですよ。
アフターなんかやりたくない…上手いこと言ってごまかしたい…のが見え見え。

「有楽から連絡がなかなかこないから、面倒くさくなって…もういいや」
と、アフターサービス補修の権利を放棄した人もいました。

管理会社が大成サービスだと、系列会社の有楽には強く言えないだろうしね…。

>管理会社が大成サービスだと、系列会社の有楽には強く言えないだろうしね…。
大成建設グループの中で、相当、下に見られているので、とてもじゃないが
大成サービスが有楽土地に強く言うことはできない。
言えば、おまえどっちの見方なんだ？、って言われてしまいます。

有楽土地のCS部も相当程度が低いけどね。
おそらくのらりくらりかわすことしか、しない。
会社が、それを期待し、そういった人を配属しているようでした。

>>478さん
>おそらくのらりくらりかわすことしか、しない。

ホント、そうでした。
不具合を電話で伝えても「後日連絡します」と、平気で１か月放置…とか、
担当も定年間際のおじさまばかり当ててきて、１年程度ですぐ交代。

のらりくらり という言葉がぴったりです。

> のらりくらり という言葉がぴったりです。
ですよね。

ある理由で、デベロッパ―、ゼネコン、サブコン他も、アフターサ―ビス対応の予算を当該年度ごと(当然、マンションごとには無いでしょう)に十分に留保していないのが現状だと思います。売主～施工会社～専門会社～零細会社～一人親方及び職人。この様な流れで、アフターの責任が指示されて、結局、上流側企業は下流にやらせないと、会社の利益を圧迫する。かと言っても、下流側も生活があるから簡単にはアフター対応しない。アフターの正否は別にして、裏で揉めているから、対応が遅いんではないでしょう。蚊帳の外？の一生一度の買物をした購入者の気持ちを大切にして欲しい。[誠心誠意アフター対応します]の謳い文句は[絵に書いた餅]でしょう。十分なアフター対応予算が無いようですから。

デベロッパ―が自ら判断し、一義的にアフター対応を実施する。その費用は、協力業者と後で交渉すればいいんじゃないですか？それが、購入者及び社会に対する正義です。

>482
> デベロッパ―が自ら判断し、一義的にアフター対応を実施する。その費用は、
> 協力業者と後で交渉すればいいんじゃないですか？それが、購入者及び社会に対する正義です。
その通り！
アフターも含め、情報が表に出てくれば、顧客が豊富な情報に基づいて
選択できるようになり、最終的に不正義な会社・グループは市場から淘汰される。
その仕組みが、マンションの分譲・管理の市場ではまだ機能していないことが
問題かな。

>471
> やはりそうですか。
> 以前はこの板はあまり動きがなかったのに、最近はスレが下がるの早い…
> と気になっていたんですよ。
ちょっと、上げ、てみます。
合人社が絡むスレッドとマンション管理士スレッド以外は、どうも怪しい動き
してます。

>> サービスレベルは、合人社や日本ハウジングと同じですか！
> うちの組合、一時期、その２社に乗りかえようかと検討してた時期あったわ。
> 乗りかえず、そのまま大成サービスに委託しているのもどうか…と思うが。
理事会に働きかけて、早く相見積もりをとらせるように動き、
大成サービスにプレッシャーをかけましょう。
プレシャーかけないと、損し続けるのは管理組合、というか住人ですよ。

> 大成建設グループの中で、相当、下に見られているので、とてもじゃないが
> 大成サービスが有楽土地に強く言うことはできない。
大成サービスから他の管理会社へ転職したフロントから聞きました。
共用部のアフターは、大成サービスを決して頼らず、管理組合が主体的に
進めましょう。
アフターできちんと無料で直させないと、修繕積立金へ悪影響が出ます。

あと、理事長が大成サービスのフロントと「なあなあ」になっていなことも
役員あるいは組合員がきちんと、確認する必要ありますよ。
合人社のようなすごい工作があるわけではないが、義理人情で理事長を抱き込もう
としますので。

義理人情が言えて、心に入り込める人はいないと思います。ただ、ﾂﾂｶﾞﾅｸ長く運よく問題を起こさなければいいと考えているはずですから？この会社の幹部職員はちょっと変。列会社のデベロッパ―の方々より年収は低いですが、定年前の部長は１０００万だ、と喜んでいたりしています。何故か、赤字なのに、系列会社は3～5割増しの年収です。何故ですか？この会社は黒字ですよ！アフターで来る売主の契約社員以外は１０００万ﾌﾟﾚ-ﾔ-かも知れないですよ。そんな方に来てもらっても分からないですよ！安全とアフターは、ゼネコン・デベロッパ―企業の窓際業務らしい。一番大切な業務なのに！

> 安全とアフターは、ゼネコン・デベロッパ―企業の窓際業務らしい。
有楽土地CS部の担当者を見ると、窓際だと実感せざるをえない。

> この会社は黒字ですよ！
管理委託費をぼってるからでは？

安全とアフターは、組織の根幹をなす、本当に大切な業務なのに、どうしてそうなのか？不思議です。親会社、はス―パ―ゼネコンですが、やはり、時代遅れで同様な扱いなんでしょう。

> 安全とアフターは、組織の根幹をなす、本当に大切な業務なのに、
> どうしてそうなのか？不思議です。
本当に。
できるだけアフターを安くあげるプレッシャーがかかってる。
だから、大成サービスに、有楽土地や大成建設に対して、住人の側に
たって正当なアフターを要求してもらうことなど、期待できない。

フロントマン１人あたりの担当物件が多すぎるぞ。
宝町本社のヤツらもフロントマンを手伝えよな。
内勤が正社員で、フロントは契約社員だ。
ちなみに契約社員を専任社員という。

管理組合の皆様もフロントマンに管理業務主任者持ってるか、専任社員か聞いてみよう！

総会の重要事項説明時に主任者証を提示するから、資格を持っているのはわかる。

でも管業って持っているからどうなの？って感じがする。
だって、素人の私が3か月の勉強で一発合格できた資格だよ。

登録するために受ける講習もたった1日で、講習の最後にやる試験に出るところは、
講習の中で ここ出ますよ とばかりに教えてくれたし(笑)。

その資格取得が簡単にできない方が多いのです。

ホントですか？
支社の従業員数とそのうちの正社員数、管業資格保持者数は？と事前に質問状出して、
「総会」で質問したら、組合員たちの前で答えてくれるかな。

社内でも未公表？上層部の方はどうでしょう。社員規則も許可・閲覧方式みたいです。

総会13日前なのに通知が来ないな。毎度のことだが。
あと3日くらいかかるだろうな。

規約で14日前となっているんだからきちんとやろうよ。

受託契約事項のデ―タ・一元一覧管理が確立されてなく、引き継ぎによる担当者のメモ・資料が頼りなのかも知れないです。直接、お問合わせしたらいかがでしょう。

時々、内部情報に詳しそうな人が出てくるが、関係者さん？

うち、26日総会で、今日議案書がきた。
震災後でいろいろ出費するのはわかるんだけど、予算案みてびっくりした。

すごい支出が増える。
なのに不要なものを削ろうという意識はないみたい。

アスクのコンシェルジュサービスに払う額が高すぎるとか、宅配ロッカーを
見直せ…という意見が毎年のように総会で出ているのに、そういうところの
見直しは全くしないんだよね…。

あと、管理委託契約は、来期も大成サービスさんにお願いするんだって。
管理会社の変更も含め理事会で色々検討した結果・・・だそうです。

いつの間に変更を検討したのだろう？理事会議事録にあったかなぁ？

提案型管理は、能力的・物理的・予算的・思考的に於いても無理なんだと思います。現状の受託契約事項を遵守するのが先です。まず、遵守することが契約継続になるからです。提案型を希望されるのなら、管理会社を検討されることをお勧めします。

管理組合役員も本当は他社に替えた方がよいと思っているはず。

だけど替えて、万一失敗した時のことを恐れて踏み出せないのだと思う。

不具合があっても、現状依存型の管理はできるから、それで良ければ我慢して下さい。

ここ一両日のコメントは随分落ち着いていて、前向きです。いい傾向です。このような感じでしたら、素晴らしい提案もできそうです。どんどん絡んで下さい。真摯かつ節度を持って！

> 管理会社の変更も含め理事会で色々検討した結果・・・だそうです。
どう、検討したのかを総会で質問した方がよいですよ。
それをしないと、大成サービスお得意のなあなあで終始します。

505さん、ありがとうございます。
大成サービスのどこがよいから契約更新することにしたのか聞きたいです。

間違った判断をしている素人役員に対し、適切なアドバイスが出来ない。
さらに管理会社がミスをし、役員も見逃す（気付かない）。

役員たちは大成サービスの仕事ぶりをどう判断したのか…？

>それをしないと、大成サービスお得意のなあなあで終始します。

なあなあ
のらりくらり

他にありますか？

それでも、創業以来、立派な黒字です。組織の仕組みを上手に確立しているみたいです。現状維持でいいんでしょう。

>508
立派の意味が違う気もします・・・

506さん、
> 大成サービスのどこがよいから契約更新することにしたのか聞きたいです。
その通りだと思います。
総会で、その通りの質問をしてみて下さい。
なんで、他の管理会社と比べないの？もっと管理委託費安くならないの？
同じ委託費ならもっといいサービスが受けられないの？
いろいろな素朴な疑問が、総会参加者の間に醸成されます

> 間違った判断をしている素人役員に対し、適切なアドバイスが出来ない。
> さらに管理会社がミスをし、役員も見逃す（気付かない）。
まさに、うちのマンションと同じ！

> 役員たちは大成サービスの仕事ぶりをどう判断したのか…？
輪番で1年間何事もなく過ぎればいい、と考える役員だけだと、
まさに、大成サービスの思う壺。

510さん、ありがとうございます。

疑問に感じたり、間違いを見つけた時は、事前に質問状等を理事会に出していました。
そうすると、その件についてなんとなく総会当日に強く言えなくなっちゃうんですよね…。
他の組合員さんにもっと共感してもらうためには…

今回はすべて総会当日に問い詰めて（？）みようと思います。

511さん、
本気でやるなら、立候補のハードルは高くとも、輪番で役員を
やることになった時に、理事会などで素朴な疑問を役員間で
共有することです。

大成サービスは、とにかく理事長となあなあモードに持ち込もうと
しますが、それに対して、理事会としてきちんと一線を画すように
することが大事です。

素朴な疑問を嫌がりますよ、彼らは。

> 組織の仕組みを上手に確立しているみたいです。現状維持でいいんでしょう。
仕組みって？？？
単に、高い管理委託費のことを気づかない多くの管理組合に支えられている
だけと思う。
管理委託費とサービスレベルが全く釣り合っていないことに気づいて、
リプレイスされる物件数が増えれば売上が減り、いずれ赤字でしょう。
管理業界に、競争原理がこれまで働いてこなかったため、非効率な組織が
延命されているように思えます。

マンション管理について少しでも勉強している人は、役員だろうが一組合員だろうが
大成サービスを厳しい目で見て、言われたことを鵜呑みにしない。

だけど輪番で嫌々やってる役員たちは、勉強しない、規約読まない、自分で調べない
から、何もわからず言いなりになる。

役員になったら、講習を受けることを義務付ける…とかしてくれないかな。

５１０さんへ。思う壺はないと思います。一担当者が、管理組合に対する戦略(レベルが高いか？)、戦術(ぐらいかな！)など考えることはないでしょう。無我夢中でﾅﾆｶﾞﾅﾝﾀﾞｶ分からないんですよ。気の毒です。可哀想で、これ以上は止めときます。

↑追伸：上司・幹部も含めて。そう感じます。

その場しのぎの[もぐら叩き]は、そろそろ止めましょう。

515さん、
一担当者ではなく、大成サービスの思う壺、ということです。
フロントのレベルが低いことは、十分知っているつもりです。
そのレベルを上げる気が全くない大成サービスという組織の問題
ではあるのですが。

会社にも[思う壺]の戦略・戦術が練れる人が現れないという意味です。寂しい限りと思います。

企業内革新企業ならぬ、企業内安心安全企業でしょうか？魂と思想を持って欲しい。

恐ろしいことに、大成サービスのフロント（正社員ね）やその上司は、
真面目に大手の管理会社と大成サービスのサービスレベルは同じ、
と考えている。
この間違った現状認識をしている限り、会社としての実力が伸びを期待
できるはずもない。
井の中の蛙大海を知らず、ってとこでしょうか。
魂や思想という高いレベルには本当に、縁遠い会社ですよ。

[糠に釘][馬耳東風]ちょっと違う意味ですが[呉越同舟]等、企業グル―プがス―パ―であるとの幻想に原因がありそうです。その一員であるから、同業他社のような革新的な改革は後追いだし、プライドが許さないと思います。改革しなくても黒字を保てる自信がありますよ。

幻想、プライド…
そんなものどうでもいいから、もうちょっとまともな仕事をしてほしい。

少し以前のレスで、この会社は安全・安心への対策を怠っているという趣旨の書き込みがありましたが、

もし、事故につながったり、ヒヤリハットするような事態があれば
消費生活センターに報告してください。消費者安全法上の消費者事故
（重いものは、重大事故）に該当します。

現在も、消費者庁で情報を集約してＨＰで公表されています。
会社には監督官庁への報告義務はありますが、一応です。

被害の回復には直接つながりませんが。

↑エレベータ事故やガス瞬間湯沸器による死亡事故などを契機として作られた法律・制度です。
会社に事故の報告義務はありますが、根拠法は異なります。
消費者の声を集めるのはこの法律に拠ることになるのです。

ちなみにここは大成ではありませんが、
アフターに対する対応が、最近若干変わってきたか？と思うところがあります。
軽い被害でも、発生すれば即公表という形で、会社の責任を問うことができますから。

うちは安全面で特に気になることはないかな。
金銭面の方が心配。

> 改革しなくても黒字を保てる自信がありますよ。
根拠のない自信が、きっと大成サービスにもあるんでしょうね。
普通の業界並に競争が激しくなれば、どうなることやら。

今の黒字は、サービスに見合わない高い管理委託費に対して、
管理組合が何も言わないできたからであって、相見積もりを
取り始めたら変わりますよ。

>514
> マンション管理について少しでも勉強している人は、役員だろうが一組合員だろうが
> 大成サービスを厳しい目で見て、言われたことを鵜呑みにしない。
同意。

> だけど輪番で嫌々やってる役員たちは、勉強しない、規約読まない、自分で調べない
> から、何もわからず言いなりになる。
なので、大成サービスのフロントでもやっていける。
1年で役員全交代の輪番制のお陰かな。

> 役員になったら、講習を受けることを義務付ける…とかしてくれないかな。
寝た子を起こすようなことは、大成サービスはやらんでしょうね。
寝たままでいて欲しいはずですから。

入居済み住民さんを名乗る大成サービス関係者さん、が
一生懸命、他のスレッドをageてくれてます。

> 金銭面の方が心配。
うちも

>>529さん
今日もすごく下がってますね。故意なのか、たまたまなのか？

アスクのフロントサービスに年500万も払うのいい加減やめてくれ～。
コーヒー入れたり、共用施設の鍵の貸出をするのにそんなにかかるのか？

フロントレディは時給1000円以下のパートさんだよ。

>531さん
かなり故意でしょうね。
大成サービスのフロントかな？
以前は、脅し文句でこのスレッドの発言を脅迫してましたが、
最近は、水面下に潜ることに徹しているようです。
もっと違うことに力を注いでもらいたいが・・・。

大成サービス関係者がこのスレッドをsageるために、投稿したことが
濃厚な以下の2つの発言。
井の中の蛙の例や人材系の話は、うまくここで出た表現で返してますね。

三菱地所藤和コミュニティはどうでしょう？
No.358 by 入居済み住民さん　2011-06-18 00:22:06
ココに管理してもらってる所は、常に独自に相見積もりを取る事は必須。
そうしていると、だんだんとフロントが仕事をしなくなり、自らリプレイスを申し出て来る。
そして、リプレイスをして井の中の蛙大海を知る事に…

野村リビングサポートってどうなんですか？
No.87 by 匿名　2011-06-18 00:54:35
真面目な人材、優秀な人材は、程度の悪い会社に嫌気が差し転職してしまい。
今や、野村リビングは、できの悪い社員の＊＊になってきている。

> アスクのフロントサービスに年500万も払うのいい加減やめてくれ～。
> コーヒー入れたり、共用施設の鍵の貸出をするのにそんなにかかるのか？
大成サービス以外から相見積もり等をとって契約更新時に、下げさせましょう。
あるいは、リプレイスしましょう。

>>534さん
同業他社のスレに、自分の会社の恥ずかしいところを書き込むとは笑えますね。
掲示板の監視を業務とする方がいるのカナ？

大成サービスに管理委託している組合の組合員さん、教えてください。
総会議案の決算報告で、管理費会計の「剰余金処分」の額ってどうしていますか？

何年か前にフロントマンに質問したら、「収入の何と何と…を足した額」ときちんと
説明してくれました。
だけど、その後交代したフロントマンたちはそれを知らない。
なんと、毎回 前年と同額にしてしまうんです。（例えば毎年１千万円と固定）

「収入と支出の金額は毎年違ってくるのに、なんで剰余金が固定？おかしいだろ!」
と総会で突っ込んだこともありましたが、素人理事長もフロントマンもよくわから
ないみたいでしたね。

剰余金処分額が少ない＝次期繰越金が多い＝使えるカネが多い → 無駄遣い
とならないか心配。

私のマンションの管理費会計の決算報告では、剰余金処分、という項目は見当たりません。

> 「収入と支出の金額は毎年違ってくるのに、なんで剰余金が固定？おかしいだろ!」
> と総会で突っ込んだこともありましたが、素人理事長もフロントマンもよくわから
> ないみたいでしたね。
それは、まずくありません？
大成サービスにきちんと説明できるまでフォローした方がよいですよ。
しかし、フロントがよくわからない、ではすまいでしょう。
それで真っ当な仕事しているつもりなのだろうか・・・。

最初の担当者はきちんとやっていたんですよ。
でもその後交代してからはダメですね。
昨期なんて、剰余金処分の振替をやり忘れて、1年経っちゃったんですよ（驚）
仕方なく、今期に2年分振り替えました。

ここ数年、剰余金を正しく処分してこなかった（振り替え額が少ない）ので、
管理費会計の次期繰越金が大きな額になってしまっています。


>私のマンションの管理費会計の決算報告では、剰余金処分、という項目は見当たりません。
管理費会計の支出の項目にありませんか？
すべてが次期繰越金になっているのですか？

担当者が会計業務の基礎を知らないからでしょう？フロント・管理員の方は、随時・入替わるので、新規教育は各支店レベルの役割となっているようです。管理業務は幅広い。支店の誰が教えているのか？研修専門の職員は本社にいるかも知れないですが、総合的な本社研修は対象人数がおおすぎて、全職員には行き渡っていないと思います。

当面は、残高証明が合致していれば、金銭的な損害は無いし、しょうがない気がします。

> フロント・管理員の方は、随時・入替わるので、新規教育は各支店レベルの役割となっているようです。
この時点で、大成サービスは終わってるね。

金融又は財務関係からの転職以外は、金の流れの知識は一般人と同じでしょう。現代人は家計簿すらつけませんから、まず、その辺からの勉強が必要になります。

> 金の流れの知識は一般人と同じでしょう。
それでフロント、務まらんでしょう。
管理委託費、返せって、言いたくなる。

>当面は、残高証明が合致していれば、金銭的な損害は無いし、しょうがない気がします。
悲しいことに残高証明と実際の残高が合わないまま、決算報告したこともありましたよ。

ゆうちょに預けていた分が、残高証明書の金額は利息を含まない額だったため、
前年の決算時の残高と全く同じ額が記載されていました。
（残証発行時に申し出れば 利息額も載せてくれるそうです。）

役員も管理会社も気付かず、議案書を見た組合員が指摘、総会後に修正資料を全組合員に
配布する…という事態になりました。

前年の議案書と今年の議案書と両方を見比べることをお勧めします。

どんだけいい加減な会社なの、大成サービスって！

大成サービスでは、朝顔やゴーヤを植える「グリーンカーテン」をバルコニーでやることは禁止と理事会にアドバイスしているんですか？
うちのマンション、バルコニーは避難通路で避難の妨げになる可能性があるから禁止なんだって。

グリーンカーテンって窓に入る日差しを遮る目的でしょ。バルコニー幅が２メートルもあるのに、朝顔を窓寄りに置くのが何で避難の妨げになるのかわからない。隣家との衝立に向けて植える馬 鹿はいないよ。
植木の土を排水管に流さない・・・とか使用細則にあるってことは、元々、花を植えるのOKってことでしょ。なのになんでグリーンカーテンは駄目なのか？
総会で質問しますよ～。

厳密にいえば、区分所有法・標準管理規約では、部屋内の空間以外は共用部分となります。極端な例で言えば、窓硝子外部に断熱シ―ト貼る、硝子色を変えることもできません。バルコニーを消防法の避難路として確保するのは、国の定めなんです。

窓の前が避難路な訳ないでしょ。2ｍ幅のバルコニーなら、数十センチ幅の
プランターを置くくらい、避難の邪魔になりようがない。

植物を置くことを許可しているマンションで、グリーンカーテンが禁止って
おかしいんじゃないかな？

手すりを伝わせるというのなら問題だけど、違うし。
理事会と管理会社はグリーンカーテンの意味、わかっていないのでは？

地元の所轄消防署にバルコニーが避難路なのか？どうか聞いたらいかがですか。一般的には、二方向避難路を確保するため、玄関側と窓側(バルコニー側)を避難路にしていると思います。ご相談・確認される際は、マンション購入時のパンフレット・図面集をお持ちください。

>547
「グリーンカーテン」の具体的な内容を理事会と共有された方がよいと
思います。
「グリーンカーテン」から想像されるイメージが、人それぞれ違う可能性ありますので。

また、
ご自分のマンションの管理規約と細則類を念のため、ご確認下さい。

大成サービスの言うことを鵜呑みにせず、必ず根拠を確認することが肝要かと。

そういえば少し前に、大成が議事録作成をやる、やらない…って話がありましたよね。

業務仕様書を読んだら、うちの契約では、
「総会・理事会 議事録作成の補助を行う」
となっていました。

補助だから役員の書記担当に作らせ、管理会社は見直ししたり助言するのが仕事？

議事録の作成の補助。この補助が、とても曖昧な言葉です。結局、管理組合の役員の状況をみて、担当者の判断で業務が行われているのではないでしょうか。補助業務がどのようなものを示すのか、国土交通省の指針にも表現されてないようだし、各管理会社の判断、または、会社の方針が無い場合は、担当者が対応しているのが現状だと思います。

553さん、レスありがとうございます。
確かに曖昧ですね。

役員の中に『書記担当』を２人置いているため、うちの組合では役員が作成しています。
そして、組合員に配布されるのが非常に遅いので困っています。
書記が作ったあと、全役員に回覧し修正を加えるのですが、それが時間がかかる。
遅い上に誤字脱字が多く、専門用語も間違って使うことがしばしば。
本当に管理会社が作成の補助をしているのか…？と疑問に思います。

共用部分を「共有部分」とか、決済用預金を「決算用預金」とかありえない間違いのまま
組合員に配布されています。
素人理事が見逃すのは仕方ないとしても、管理会社さんには気付いてほしい内容です。

>552,553
はい、標準管理委託契約書では、
「理事会議事録案の作成」「総会議事録案の作成」
です。
一方、大成サービスの管理委託契約書では、
「理事会議事録作成の補助」「総会議事録作成の補助」
となっています。
言われなければ、気づかない。
補助なので、原則、案を作成するのは管理組合のお仕事に
なります。
国交省の標準管理委託契約書を、しらーっと、自社に都合のよい
ように書き換えてます。

管理委託の更新の際に、標準管理委託契約書に倣って
大成サービスに議事録案を作成させるようにしましょう。
それがNGなら、管理組合の議事録作成の労力分は管理委託費を
値下げさせましょう！

５５４さんへ。苦労されているようですね。一生懸命に組合活動されている姿が見えてきます。とてもいい管理組合だと思います。国の指針に、補助業務の内容が詳細に示されていないようですが、議事録作成の主は管理組合の責任で行い、アドバイス等は管理会社の補助業務とするのが[正]だと考えています。管理会社も、全ての理事会等に出席し、また、委託業務以外の内容まで把握してないのが現状です。仕事を持たれ、かつ、組合活動をされ、大変だと思います。原案が出来たら、取り急ぎ、管理会社に転送され、校閲・校正させたらいかがでしょうか。

>それがNGなら、管理組合の議事録作成の労力分は管理委託費を
>値下げさせましょう！

おお、そうですね。
他の管理会社ならやってくれる業務を、理事が素人なのをいいことに
文言を変えて、仕事を減らしているんですから。

議事録案[例]等の指針の詳細が示されているんでしょうか？簡単なレジメも、詳細な文章も、補助業務だと思います。案を示すのが管理組合で、アドバイス等をするのが管理会社だと思います。

>558
> 案を示すのが管理組合で、アドバイス等をするのが管理会社だと思います。
少なくとも国交省が示している標準管理委託契約書では、
案を作成するのは、管理会社ですよ。
管理組合はそれをチェックすればよいだけです。

>554
> 共用部分を「共有部分」とか、決済用預金を「決算用預金」とかありえない間違いのまま
> 組合員に配布されています。
> 素人理事が見逃すのは仕方ないとしても、管理会社さんには気付いてほしい内容です。
大成サービスのフロントが、管理組合に作成させた議事録でチェックすることは
自社に不利な内容が記載されていないことのみ、と言っても過言ではありません。
実体験としてのコメントです。

個人的には、管理会社の業務は、一部・全面委託と言いますが、経営者ではないので、管理組合の補助・補完業務だと考えています。管理組合でできることは自前でやる方向でいいと思います。

>561
> 経営者ではないので、管理組合の補助・補完業務だと考えています。
> 管理組合でできることは自前でやる方向でいいと思います。
普通、管理会社が作成する理事会や総会の議事録案を、管理組合が
強い意志をもって時間と労力をかけてやるなら何も言うことはありません。
が、
そんな管理組合って多くないと思いますよ。
皆仕事をもってやってるわけですから。
それに、
普通は管理会社が作成する理事会や総会の議事録案を
大成サービスが、管理組合にやらせるように標準管理委託契約を
変えてしまっているのですから。

この議事録を管理組合に作成させている話題に、
相当、大成サービスは神経をとがらせているようです。
561の書き込み後の、スレッドの下がり方がすごい。

まあ、
負い目があることを自ら認めてますね、大成サービスさん。

まぁ 百歩譲って、議事録作成は組合、大成は補助のチェック作業だけでいいとしても、
専門用語の間違いや誤字脱字は指摘しなきゃダメでしょう。恥ずかしいよ。
今回たまたまではなく、もう何年も間違い続けているんですよね。

作成した書記、回覧を見ている十数人の役員（議事録署名人の理事長・副理事長含む）
管理会社・・・これだけの人が目を通して、誰も気づかない…ってのもすごいけど。

標準管理委託契約書と大成サービスの契約書、他に違うところはないのか気になります。
時間のある時に読み比べてみよう。

担当者の能力以前に、組織の能力に起因するものと思います。どこの管理会社でも、担当者のミスは少なからず有ります。お客様に提出する書類の決済をしていないんでしょうか？ミスを減らす努力はしているのでしょうか？特に、地方支店は小規模ですから、上司は支店長だったりします。その支店長が、管理を知らない親会社の出向・転籍者でしたら、議事録の素案のチェック・校閲・校正等は無理だと思います。また、管理知識があるプロパーがいたとしても、契約・専任社員等の位置付けで、忙しいのも有りますが、気持ち的に親身になって、部下でも無い部下には教えないと感じます。従って、管理の知識がある方を無条件に、総合職までは言いませが、一般職にすべきです。いい加減にして欲しい。職員の末端まで、意見を集約して、立派な組織を目指されることを切に願います。フロント契約・専任職員は、一昔前の管理人さんに近い年収契約ではないでしょうか？働き盛りで気の毒だと思います。

>>566さん
それはひどいですね。
会社の体質が変わらないようなら他社に乗り換えるべきでしょうか？

しかし、うちの理事会は大成サービスを信頼しているようです。
他の管理会社に変更しなければならない理由はないと議事録に明記しています（驚）

担当者の顧客を思う心と努力の賜物です。そのような方を逃さず、契約ではなく社員にして下さい。有能な方を引き揚げるシステムが無いようですし、残念です。

幹部・上司は、感情を度外視して、公平な一定の評価基準で職員を引き揚げることが大事です。それは、管理職前の係長まででいいと思います。それ以上は、上司の好き嫌いも克服する必要があるでしょう。

>他の管理会社に変更しなければならない理由はない
ただ面倒くさいだけだと思いますが。

>567
> うちの理事会は大成サービスを信頼しているようです。
悪いことは言いません。
理事会が早く目覚めるように、働きかけましょう！
ほんと、信用して任せたら、ろくなことありませんよ。
理事会がしっかり監視している必要があります。
その労力を割きたくなければ、早く変えた方がよいです。

>554
> 役員の中に『書記担当』を２人置いているため、うちの組合では役員が作成しています。
554さんのマンションの管理規約が、国交省の標準管理規約に準拠したものであれば、
第6章管理組合第3節役員を見てください。

理事長、副理事長、会計担当理事、監事の規定はありますが、
書記担当理事などというものはありません。
国交省の標準管理委託契約書の理事会や総会の議事録案の作成が管理会社になっていることと
整合性がとれているわけです。

書記担当理事は、決してデフォルトで決まっている役ではないわけです。
でも、
例えば輪番で役員になって、大成サービスから書記担当理事を決めて下さい、
と言われると、それが当たり前と思ってしまうんですよね。

>例えば輪番で役員になって、大成サービスから書記担当理事を決めて下さい、
>と言われると、それが当たり前と思ってしまうんですよね。

うちも役員になると、役職の一覧表みたいなものを、管理会社から配布され、
それにならって役を決めています。

副理事長と書記は2人もいらないと思うし、ほとんど仕事のない役もあります。
書記はなぜ2人かというと、１人だと理事会を欠席した時に議事録が作れない
からですって（驚）
みなさんがおっしゃるように、管理会社に委託し作成させれば、書記は１人…
いや不要ってことですよね。

議事録の補助業務が法的にどうなのか？国土交通省の見解を聞いてみたほうがいいです。消息筋の方がこの掲示板を見ていれば、いずれ分かるかも知れない。

消息筋って何ですか？

>574
> 議事録の補助業務が法的にどうなのか？
と言いますと？

＞５７５
消息筋、裏筋　キタ～！

だいぶ前のスレッドですが、この掲示板に次のようなスレッドあります。

定例理事会の議事録は、委託管理会社の業務範囲？？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46072/all

管理会社との管理委託契約によるのでしょうが、
標準管理委託契約書に倣って、総会も理事会も議事録案は、
管理会社に作成させて、理事会はチェックに徹した方が、
やっぱり楽ですよ。

注意すべきは、管理会社に不都合なことを議事録に記さないような
恣意的なことを管理会社がすること。
でも、それは理事会がしっかりチェックすればよろし。

議事録案の作成って、マジ時間かかります。

そう言えば大成サービスの管理委託費って、大手に比べて安いのかしらん？

大成サービスしか知らないからわからないな。
どうなんだろう？

書記の人ってＩＣレコーダーとかで録音してるのかな？と思ったことがある。

理事会を傍聴した時、傍聴人の自分は後ろの席で細かくメモをとっていた。
ふと、書記の方を見ると手が止まってるたんだよね。長い間。
たま～にしか手が動かない。

フロントマンもそれほどメモっていないし。
頭に入っているのだとしたら凄いね。

人の記憶力ぐらい曖昧なものはありません。ＩＣレコ―ダ―は必然ですし、会社が至急しないくても、各自持っている方は多いと思います。自分も守る為にも必要です。

>582
> 自分も守る為にも必要です。
前も、この話題になった気がしますが、
ICレコーダーで記録を残すことは重要ですね。
HDDの容量も大きくなっているし、理事会や総会のすべての内容を
記録しておけます。
数年後に、何か問題が起きたときも、きちんとした証拠が掘り起こせます。
ICレコーダーできちんと記録ととっていれば、大成サービスの言ってませんよ、
言いましたよ、に対抗できます。

空白の2か月スレの予備費の件…
みなさんの組合では大丈夫ですか？

空白の2か月スレの予備費の件… 、
それ以前の問題が多すぎる、大成サービスは。

>>585さん
>それ以前の問題が多すぎる、大成サービスは。

…ということは予備費の件も問題だということですね。
予備費として計上していれば、緊急性がなくても理事会判断で支出できるなんて
考え方がおかしいですよね。

>それ以前の問題が多すぎる、大成サービスは。
例えばどんなことですか？

皆さん、取り敢えず、この掲示板を最初から読んでから、書き込みに参加したらどうですか。出尽くしているようです。復習しましょう。

まだまだ！出尽くしてないよ。
私、このスレではまだまだ黙っていてあげてることたくさんあるよ。

空白の2か月スレ…のようにこの板の別スレではいろいろ書いてるけど。

>復習しましょう。

復習したら悲しくなってきました（涙）

> まだまだ！出尽くしてないよ。
私もそう思いますよん。

とにかくプロらしくしっかりやってほしい。
あと、素人理事に間違ったことを教えないでほしい。

窓ガラス等の細則の作成には、
>専門分野の知識を有する人の介在が必要
ということだが、あなた方管理会社がその専門分野の人じゃないの？
単に勉強していないから、22条細則を知らない社員がたくさんいたんでしょ？

外部の識者に再委託とか無駄金払わされないように、役員さんは気をつけてね。

> とにかくプロらしくしっかりやってほしい。
ある意味、この一言に尽きるかもしれない。
大成サービスのフロントは、お金をとれるプロとは言えない。
それで給料もらってるなら、もっとプロらしく知識をつけろ、
と言いたいね。
理事が少し勉強すればすぐ追い抜ける程度でよく給料を
とれる。

管業の資格がもっと難関なものになればいいのに。合格率はマン管みたいに7％くらい。
更新時もチョー難しい試験に受からないと更新できないとかさ。
きちんと勉強した優秀な人しかとれないような資格になったら、もう少しまともになるんじゃないか。
その場合、優秀な人材が集められない会社はどうなっていくのだろう…

その管理業務主任者資格の合格率が一桁の時があるらしいから悩ましい。税理士・社保労等の資格でないのに！原因は、組織にあるのか？個人にあるのか？受験対策しているようだけど、無くても、普通の個人的な勉強で合格すると思います。

小提案:[管理業務主任者の資格者でないのに物件担当者]とする。人が不足しているし、法的問題はないと思いますけど、総会等で、物件担当者が重要事項、更新の説明をせず、部下又は他の方等が説明することがあるとしたらはみっともない。せめて、管理業務主任者は、役職止まりの制度を新設したらどうですか？親会社は、一級建築士の資格者でないと無条件で現場所長になれないと聞いています。そうすれば、資格不所持の方は上を目指して必死で勉強するでしょう。今、不所持･役職者は降格する。全物件、資格者で重要事項の説明をできます。これは、技術者の仕事でも同様です。資格者が現場不在で施工しない。これが、組織のリスク管理です。

せめて、所属部署によりますが、役員は、技術資格者、ビル管理資格者、マンション管理資格者、営業等資格者の所持をしてから就任した方がいいと思います。建物専門の管理会社です。全社員に示しを付けましょう。講習等で資格取得できるのもあります。定年まで短いが、投げないで、組織の為に勉強して欲しい。

現状、簡単に取れちゃってダメダメなフロントマンばかりで困っているのですよ。
だって、1日1～2時間、3か月勉強したら素人の自分でも合格できましたから。

お金をもらって人様の住まいを管理するのですから、今みたいな適当な仕事で
よいわけがありません。
プロ集団に生まれ変わらないといけませんよ。

↑前にも同じ主旨のことを書いています。質問しないで、最初から読んで下さい。復習ね！