マンションの自主管理は可能か

現在当マンションの修繕委員会中でも、修繕費アップの検討はされています。ただ現在は今年行われる大規模修繕
　の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが、まだ具体的にはあまり動き
　はないようです。

　修繕費アップの試算方法としては、修繕計画の（２５年）の全てが網羅されてなく、今回行われる程度の試算しか
　組み込まれてなく、浴室防水・玄関扉・高置水槽・エレベーター・連結送水管等の取換え費用や駐車場の大規模修　繕費等は含まれていません。１３年経過してますので、これから２５年の計画では全て網羅すべきですし。

　又、経費削減は全然検討されておらず、ただアップだけの検討ということだそうです。管理会社主導で修繕委員会
　がすすめられている中での増額に対する検討なのでそうなるのでしょうけど。

　そこで、私は老婆心ながら修繕計画は全て網羅し、収入のアップと支出の低減を含め検討する為に、修繕積立金
　増額に関する委員会を立ちあげてもらえるよう提案しているところです。

　そこでいろいろな問題点が発生することが予想されますので、皆様方のご意見がお聞きしたかったのです。

　ただ、皆さん方のお話をみてみますと、管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かな
　と思っております。

　部分委託・自主管理はそれからの問題だと感じました。ありがとうございました。

経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当
しようという考えなんです。

修繕計画の試算額の節約をしようといっているのではないんです。

私もマン管・管業の資格を一応もってますので、言葉の意味は理解してます。

160戸のマンションなのに、管理会社主導で修繕委員会が進められている　ということは
これは想像でしかありませんが
・管理会社の提示した見積で工事実施（たぶん割高）
・理事および組合員は事なかれ主義（率先しては関わりたくない方ばかり）　　　　ってことなのでは？

管理会社が委託業務の範疇として提示する修繕計画を、管理組合（理事会・委員会）として精査。
計画毎に工事業者選定（相見積・入札など）
5年単位程度で修繕積立金のアップを検討。

こういうの16年間やってないのですよね？　何をいまさらって感じはありますけど...

>「自主管理・部分委託」するには...って短絡的な展開がどうも好きになれないんだよね。

住民が、理事会が、自分たちのマンションをどのようにしていきたいのか、明確なビジョンがあれば
今後の管理方針や、大規模修繕の優先順位も決まりやすいと思います。
短絡的に、自主管理して管理費を安くしたい。というだけでは、目的としては弱いと思います。


>大規模修繕の委員会で修繕費のアップもやろうと管理会社と一緒に考えているとのことですが

最大の間違いがこれです。　一緒に考えるのは管理会社でいいのですか？
総会や理事会や住民検討会での方向性があって、その向きに進むのならいいのですが、
管理会社と何を考えるのでしょう？

大規模修繕を、このようにしたい。場合によっては以前より良くしたいので、費用もアップする。それならいい。
管理会社に見積をお願いして、金額が高かったから費用がアップする。　これはよくない。


>管理会社・管理内容を変えず値引き交渉からスタートするのが最善かなと思っております。

これが一番簡単だし、安易な方法だから。　中身は変わっていないにもかかわらず、自主管理した気分になれる。


>経費削減は管理費に手をつけようとしているのです。余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。

今の管理内容に対して、適切妥当な管理費であれば、それで良いのでは。
その見極めができないと、削減という名目で、安易な値引きを迫ったり、管理から外す設備や項目が出てくる。
必要な管理に、必要な費用を払う。　　管理会社の言い値を払うのではありません。

実は私は、理事ではなく修繕委員でもありません。今までは、仕事の関係で組合活動に参加してませんでしたが、
これからは、参加できるようになりましたので積極的に参加していくつもりで現在いろいろと勉強しているとこ
ろです。

実務経験がないので、不安な点を皆さんにお聞きしている所なんです。

管理会社に負けないよう自分のマンションのことですので、しっかり組合員の方と一緒に取り組んでいこうと
頑張っていきます。

大規模修繕については、修繕費の見積もりや検討項目、見積もり施行会社等は組合主導でおこなっていくつもり
です。

現在理事会に対し、修繕積立金増額検討委員会と規約改正委員会の設置を要請しているところです。

当マンションは、１号館と２号館で構成されていますが、単棟型管理規約で運用されており、修繕積立金も
棟別修繕積立金は設定されてないので、この分も含め、この際団地型管理規約の作成をしようと提案しています。

築年数のいった旧公団の団地は、自主管理が多いね。

＞経費削減は管理費（委託業務費等）にてをつけようとしているのです。そして、余った分を修繕積立金に充当しようという考えなんです。

委託業務の内の管理会社手配の業務を年間の収支予算書による理事長手配に移行できる比率を上げることで管理費は減額出来、その分は管理費を減額する。一方、修繕積立金は長期計画修繕表に元ずく金額であって管理費とは無関係、長期修繕計画は一般には５年ごとに見直すことでその金額は調整される。年間管理費の余った金額は返金ないし減額すべきで、長期修繕計画表に基ずく修繕積立金のいい加減さを補充するかの認識は余りにも貧困。一般に行われる管理費余剰金の修繕積立金への振替は予算の誤差の範囲の累積に限るのが常識。

例えば、委託業務費の値下げで１０％の削減に成功したら、管理費の値下げをするべきでしょう。しかし、修繕積立金が足りなくて将来不足するのが明白なら、修繕費の値上げが必要になります。

管理費の値下げと修繕積立金の増額を両方検討して、総会に諮ればいいでしょうけどネ。結果は同じなので、若干
説明を省略したものですから問題点を指摘されたのでしょう。

経費削減と修繕積立金の増額は相関関係にありますので。管理会社にも影響でますし。

修繕積立金と管理費の違いは目的も徴収内容も違うことは理解してますよ。単純に考えて修繕費の足りないのを
ただ、収入だけ増やし、経費削減等も検討しなければ皆が納得しにくいと思われましたので、そこの所は説明
不足でした。みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。
あまり深く考えないでください。

＞みなさん出費は少ないにこしたことはありませんしね。相関関係は単なるお金に関してですよ。あまり深く考えないでください。

いづれにしても、管理費と修繕積立金は全く別物、修繕積立金は昔は徴収すること自体、当面の必要経費ではないとして問題になった。今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。

>今後は専有部分売却時に積立金を返還請求できない法律自体にも改正の動きが出よう。

それは期待できません。
但し、売却時の価値に修繕積立金の持分を考慮する事は、検討されて良いと思いますが‥
相対価値ですから不明確ですがね。
具体的に売却交渉をする時には、ネゴの最終段階でこの事を持ち出してみる価値はあります。

管理費の経費を削減したら、管理費の値下げにつながるでしょう。そして、修繕積立金が将来不足することが
明白で上げざるを得ない時、総会等で可決されたらアップすることになります。

管理費はいくら下げました。修繕積立金はいくらあがりました。ということになるのでは。そして、管理費等の
引き落とし内容の変更をすることになります。
下げるのと上げるその差額のことを相関関係にあるといっているのです。引き落とし上は当然別になります。

管理費を安くすると修繕費云々とは関係ありません。又、管理費と修繕積立金の使用方法が違うのは当たり前です。

そんなに小さいことばかり考えていてはだめだよ。もっと大局的なものの考え方をしなくちゃ。
わかりきったことをいつまでも執着しないでね。

スレ主さんの言わんとしている事は、

　　分かりやすく説明すれば
　　　
　　　管理費の削減が同じ内容で２，０００円削減できました
　　　修繕費のアップが５，０００円必要となりました。普通決議で承認されたとします
　　　現状の管理費等がどちらも１０，０００円と仮定しますと

　　　　　　　　　　　　　現行　　　　　　　　改定後
　　　　　管理費　　　１０，０００円　→　　８，０００円
　　　　　修繕積立金　１０，０００円　→　１５，０００円

　　　　　　　　合計すると２０，０００円が２３，０００円になるということじゃないですか
　　　　　　　　単純にそのことが相関関係にあるといっているんでしょう
　　　　　　　　そんなことはアナタもわかっていてスレされてるんでしょう　問題点はそのことではなくて、
　　　　　　　　修繕費は抑えたい、しかし業者との交渉も大変だろうな　だから知恵を貸して欲しいといって
　　　　　　　　いるのでしよう　　建設的な意見をいってあげましょうよ

管理会社と喧嘩すると大変だよ。１６０戸そこらのマンション位　業者にとってはなくなっても痛くもかゆくもないし　面倒なマンションは手を引いたほうがいいし。所詮自分等でできなければ管理会社のいいなりになっていればいいんだから。

ばかか　おめえは　でていけ

やっぱり　委託業務費を下げる交渉を匂わせると管理会社は冷たくなるようだね。仕方ないことだろうね。

僕のマンションは小さいので余計管理会社の顔を伺いながらやっていかなくてはならないからなー。

しかし、いいなりはくやしいし。

なんかいい方法あればいいんだけど。

長いものにはまかれろ　子供にはみせたくないからなー。

自主管理は難しいし。理事が代わる５月末までがまんしよう。そうすれば、係らなくてよくなるから。

こんなマンション、ほかにもあるんだろうな。

マンション住民に様々な方がいるようにフロントにも様々な人間がいます。仕事に対する考え方も様々なのでしょう。
但し業としてる以上、契約を履行し、対価に見合ったサービスの提供義務があります。
そのようなフロントや管理会社の存在がコンサルや管理士をつくってきたわけですよね。そういう認識は管理業務を行っている者として当事者意識をもつ必要があると思います。
一方で極端な委託業務費の値下げ要求や契約外業務の強制はフロントや管理会社のモチベーションを下げ、経費削減の動きに向かわせます。当然無駄は省かなければなりませんが、最も大きい経費である人件費はカットの対象になりやすいものです。そうした動きによって、フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。

　別のレスでいい意見が出ていましたので参照しました。

　共存共栄が必要ですね。

＞フロントは更にやる気を失ってしまい結果的に組合の不利益となり悪循環に陥る傾向があるのではないでしょうか？管理組合と管理会社、お互いにメリットのある関係でなければよい管理は生まれないと考えます。

絵に描いた餅ですね。契約の意味が分かって、それを実行していれば、このような意見にはならないでしょう。

適正価格、適正利潤の関係と一緒ですよ。管理組合も管理会社もお互いに信頼しあっていかねば
いいマンションの運営はできません。

その関係がなければ管理会社を変えねばなりません。

基本は共存共栄です。

＞管理組合も管理会社もお互いに信頼しあっていかねばいいマンションの運営はできません。

誰と誰との信頼ですか？双方の担当は不変ではありませんので、管理委託契約の詳細が必要なのです。
契約を実施する彼我の信頼関係は、この契約書から始まるのです。

委託契約書の中身の検討をしていく上で、内容毎に額が記されていますが、適正マージンはあっても
当然でしょう。業としてやっていっておられる訳ですし。

その額が適正かどうかは他マンションや相場を掴んでいなければなりませんが。

そういったことを把握した上で、フロントや管理員との信頼関係が必要になってくるんです。

契約書だけがすべてではないんですよ。中身がわかっていても信頼関係がうまくいくとは限りませんので。日常の
コミュミニティ大事です。

管理委託費の値下げを匂わせて冷たくなるようなら、管理会社の変更を示唆すればいいんじゃないですか？不満なら解約通知でも何でも送りつけてこい！というくらい強気で行けばいいと思います。管理会社なんて掃いて捨てるほどあるんですから、何も弱気になることはありません。良い管理サービスをなるべく安価に提供させるという相矛盾する要素をうまくまとめるのが理事会の重要課題です。そのことが区分所有者にとって一番の益なのですから。

地方都市にマンションがあるところは管理会社以外とすくないんですよ。特に地方に出張所があるところは

少なくて、管理会社変えるのは難しいこともあるんではと思います。

都会なら管理会社はイッパイあるので、強気でいけるでしょうが。

そんな状況のマンションの方で、管理会社の対応はどうされてますか。値下げや部分委託された経験のある方

是非ご教授お願いします。

＞フロントや管理員との信頼関係が必要になってくるんです。

契約が適正で、適正に実行することが必要。信頼で業務は成り立たない。

明日は日韓戦だ。日本勝て。ピッチャーがいいからたぶん大丈夫だと思うけど。

49の意見は民間で働いている者、人をマネジメントしたことのある者ならよく理解できる意見ですね。公務員の方、人を使ったことのない人には理解できないでしょう。
人は契約だけでは最低限の働きしかしませんし、会社は利益を削られたらそれを取り戻そうとするものです。
どうやって人に最大限の働きをさせるか…。そこにはやっぱり気持ちの部分が必要なんでしょうね。それを信頼関係と言っているんでしょう。

私も同感です。人を使うということは、信頼関係がなければうまくいく筈はありません。
権力だけでは、絶対人はついてきません。うわべだけは装いますけど。
やはり、共存共栄の精神は大事だと思います。
しかし、管理会社が良心的な経営をされているかはわからない部分もありますけど。

大手中小問わず管理会社なんて良心的でないどころか、いい加減で世間的の非常識と言っても良い対応がまかり通るレベルの低い業種ですよ。だから管理組合は苦労してるわけだし、信頼関係なんか夢のまた夢なんです。
それに大体、一口に適正価格と言ったところで、管理会社側の言う適正価格と管理組合側の求める適正価格には開きがあります。業者側の都合の良い適正価格なんて言われても納得出来るはずがありません。

現状は信頼関係構築以前の状況だということ。

でもどこかで妥協点をみいださなければなりませんしね。
それをみつけるのが大変なんです。

問題は管理委託契約書に書かれてある契約内容が履行されているか否かですよ。それ以上でも以下でもありません。履行されていないから問題になっていることがあまりにも多いのが管理業界の現状なのではないですか。それを管理組合の側が過大な要求をしていると主張したりクレーマー扱いしたりするのは当たらないと思います。

管理委託契約書の内容を検討・改善したり、管理費の値下げ交渉をしたりすることはやはり大変なんでしょうね。

特に、管理会社が少ない地方都市にとっては代わりの会社が殆どないので、難しい問題でもあります。

中央の大手の管理会社では地方に営業所がないので無理ですし。

＞管理委託契約書の内容を検討・改善したり、管理費の値下げ交渉をしたりすることはやはり大変なんでしょうね。特に、管理会社が少ない地方都市にとっては代わりの会社が殆どないので、難しい問題でもあります。中央の大手の管理会社では地方に営業所がないので無理ですし。

大変なことはありません。
如何に適正に管理の委託をさせることで、管理会社を取り替えることが目的ではありません。
最低条件としては、標準管理委託契約書を準拠し、契約期間は一年間として、
理事会では毎年現管理会社を継続か取替えるかの議案を決議して、その議案を通常総会に諮ることです。

>>63
ずいぶんレベルの低い会社と付き合ってきたんですね。契約書の内容なんて履行して当然ですよ。契約を履行できない会社なんて即刻解約でしょう。
うちの管理会社もそんなことは承知してますから最低限契約の履行はしていますよ。
問題はそんなレベルではなく、担当者や管理人が交代することで以前よりレベルが下がったりすることなく、またレベルの高い担当者からマンションのためにいろんな提案や情報を出させ、より質の高いサービスを受けられるか、しかもできるだけ安く…だと思います。清掃なんて仕様には表現し切れないものでしょうしね。フロントのレベルも然りです。
やっぱりある程度のライン以下の会社は採用も教育も行き届いてないんじゃないかなぁ。

管理会社に言わせると管理組合も掃いて捨てるほどあるんでしょうね。毎年何万戸も分譲されてるわけですから。大手は条件のいいマンション以外はリプレイスに積極的ではなくなったという情報もありますね。

当マンションは地方では大きいマンションの部類に入るんですが、それでも、もし管理会社と仲たがい
した時の予防線ははっておかねばなりません。
ただ、その保険をかけるところが少ないのも事実ですが。

＞管理会社から笑われますよ。それなら次に変更する別な管理会社には、どんな管理仕様書や、契約内容を提示できますか？
今と同じものを見せて、すぐに分かるなら大したものです。さらに、自分が内容を全て説明できるのなら、もっと大したものです。

何をおっしゃる管理会社さん。
どちらがお客か認識不足ですね。
当管理組合の理事会は、公募し寄ってくる管理会社に計画書、金額を含む契約書の提案させ、書類審査し、３社に絞り条件の改善折衝を含む面接審査の上、１社に絞る理事会決議して、総会に諮っております。

何をおっしゃる管理組合さん
どちらがお客様？
管理会社は管理委託契約書に基づく労務を、管理組合はその対価を支払う。
よって対等の立場であると考えています。
その根本的な考えを直していただけなければ、よい関係は生まれません。
これは双方に言えることです。
管理会社も考えさせられることが多いですが、管理組合自身も考え方を変える必要が
あると思いますよ。

でも管理組合は、管理会社を変えることができるよ。勿論管理会社も撤退はできるけど、供給が多ければ
手放すことは難しいと思う。業として成り立つなら手放さないだろうよ。組合はお客様だろうよ。そこんとこをわからなきゃ。

72さん、逆に言えば儲からないマンションはどこの管理会社も相手にしないということですね。
管理会社もランクによって価格帯がありますから、そのラインよりも価格を下げるにはランクの低い会社を選ぶしかないですよね。
あとはどのレベルの会社に依頼するかは組合毎の判断です。

儲からなければ手を引くのは当たり前でしょう。企業であれば当たり前のことだよ。
ランク（？）下の会社でもすばらしい管理をしてくれる管理会社はあるでしょう。フロントと管理員次第でかなりかわってくるだろうしね。依頼人と請負人の関係もあるよ。そういう気持ち（お客様は神様）で接していかねばならないよ。サービス業なら当たり前の精神だから。

その通り。管理は人がすること。安い人件費や中小企業には人がは集まらないし、教育や研修にも経費がかかる。安い会社はたまたまよい人だったということはあっても管理レベルの低さは否めない。安いのには安いなりの理由があるし、高いのにも高いなりの理由があるよね。自分のマンションに見合った会社を選べばいいだけ。

管理員は社員でないことが多いよ。教育も殆ど受けてないし。同じ管理内容なら委託業務費も同じが普通。
あとはフロントと管理員次第。大きい会社のフロントも営利中心はかわらないしね。

社員かどうかもさることながら、どういう試験や面接を受けて何倍の応募から選ばれたかにもよる。応募が多数集まる会社は多くの応募者の中からよい人材を選ぶことができる。優秀な人材がわざわざ安月給で安定もしていない中小企業にいかないでしょう。
では応募が多数集まる会社とは…。一般的には大手で給料がよい会社ですよね。自分自身や家族が就職活動する場合を考えたらわかると思います。
教育受けてない管理員は低レベルの会社でしょ。今時大手はどこも教育してますよ。
上記の話は管理員、フロント、その他従業員全てに当てはまります。

うちの管理員は努力して管理業務主任の資格をとったよ。そして、その会社のフロント担当になったけど。決して大企業ではないよ。すごく頼りになる働きものの管理員だったけどね。今の管理員も６３才の人だけど、すごく一生懸命仕事してるよ。組合員の評判もすごくいいしね。あと２年で定年になるのがもったいない。社員ではないけど。
経験もないけど本人もよそのマンションに入っているのですごく勉強になるといってるし。
だいたい優秀なフロント・管理員は何を基準としていってるの。会社に利益をもたらしてくれるもの。組合の利益
に貢献してくれるもの。

どんな会社にも能力の高い人もいれば低い人もいる。当然のことでしょ。
確率の問題だよ。あと会社としてのポテンシャルの問題。
たまたまいい人が管理員やフロントとして来てくれてもその人が辞めたり異動したらそれまで。
30人の応募から選ぶのと3人の応募から選ぶのは採れる人材が全然違う。つまりある程度の待遇や採用活動にも経費をかけないとよい人材の継続的な確保は難しいということ。管理組合運営するならそのくらいの経営的感覚は持たないと。
教育も同じ。とにかく人を派遣しとけばいいという考えの会社と、きちんと教育した人材でなければ派遣しないという会社では大違いです。
とにかく委託業務費が安ければいいというなら別ですが。

大企業がすべていいとは限らないよ。小さい会社（当マンションの管理会社は従業員８００名程度）でも生き残りをかけて必死なんだよ。そもそも管理会社でそんなに大きい会社はないよ。上場してる会社はあるのかな。あってもその中では小さい部類だと思うよ。労働条件にしたってそんなにいいようには思えないし。でも小さい会社の人間だってアナタのいる大企業と同様頑張っている者はいるよ。
ただ人を派遣しとけばいいという考えをしていれば、小さい会社はすぐ倒産してしまうからね。そんなことがわからないようでは、あなたもまだまだだね。
僕のいる銀行は地方だけど、一応東証１部上場企業ではあるよ。、さまざまな人間がいるよ。人格者もいるし、常識のないものもいるし、さまざまだね。
僕は、来年理事がまわってくるので、マン管士の資格をとり今はその実力をつけるため勉強中。いろんなスレも参考になるよね。

管理会社の規模の大小に関わらず、管理員本人は時給換算で８００円～９００円でしょう。
大手は一般的に自社系列の管理員派遣会社から派遣（再委託）しています。
教育もさることながら、概ねリタイヤーした人達ですから現役時代の能力が管理員能力に反映されます。
管理会社にとって評価される管理員は、組合からクレームが付かないことです。
組合からの評価は、委託した作業・業務を確実に履行することと共に、態度や言葉使いによります。

フロントに対する管理会社の評価は、やはりクレームを会社まで上げない事でしょう。
その為には、握りつぶそうが、詭弁を弄そうが構いません。（但し不正はダメでしょうが）

多くの組合は、毎日見ている管理員で管理会社を評価する傾向があります。
本当は本来の業務委託内容の履行（提案を含む）で評価すべきです。
これを前線で担っているのがフロントなのですが‥

スレ主の最初の問い「自主管理は可能か」の回答は
現役員のみならず将来の役員を含め、区分所有者にとってマンション管理とは何かを解っていることです。
解りもせず自主管理に変更するのは、あまり評判のよくない管理会社に委託するより危険です。

従業員800名は決して小さくはないでしょう。管理会社の話ですから大小の話は当然管理会社の中でということです。あくまで傾向ですね。
言いたいのは、高い費用は決してボッタクリではなく、よいサービスや仕組みをつくり提供するには経費がかかるということです（たまたまよい人だったというのはあくまで個人レベルの話）。
決して小さい会社が悪いわけではありません。ただ小さい会社はなかなか専門の教育担当や緊急コールセンター、未収金督促などに経費をかけられなかったりする傾向にあります（全てフロントがやってる会社もあります）。つまり質より価格で対抗する傾向にある。大手は価格は高いが質にこだわり内容で勝負する。どちらを選択するかは組合の考え方でしょうね。どちらもそれなりに必要とされているのだと思います。
大手が高いだけで内容が伴わなければそれこそ解約です。
私が知っている最低の管理会社の事例を紹介します。
準大手管理会社から小さい管理会社にリプレイス。やってきた管理員は「昨日採用されて今日ここに来るように言われた。何をしたらいいの？」とのこと。その会社のフロントがやってきて準大手の前管理員とフロントに一言「いろいろ教えてやってくれませんか？」安いだけで選ばれた会社はこんなものです。でも住民は何も知らず安くなってよかったと言ってました。

なんか皆さん管理員を能力を備えた人たちと思っている人が多くてびっくりした。
うちの管理員は一律時給７７０円です。教育は現場にて半日説明するのみ。
普通のおばちゃんです。そりゃー週に３日だけとかなんて、求人出しても全然応募ないし、
いい人物はめったに来ません。
うちの管理会社は管理戸数１０万以上のいわゆる大手だけど、実情はこんなもんです。
こんな適当な人物を、現場におくりだしてるんだから、そりゃー苦情も多いです。
あと、私のいる支店では、がんばっちゃってるフロントっていませんよ。
全員、タルイだのメンドクサイだのウザイだの文句ばっかり言ってます。
そりゃー１０年いて係長で年収４００台だとやるきもでんわ。

>>８２さん　　>>８３さん

　管理員さんの責任は、管理会社が負うのでしょう。管理会社の窓口は管理員ですよ。その窓口がダメなら
　フロントが責任をもって対応すべきではないんですか。管理組合は、管理会社と契約しているのですから
　会社は再委託であれ責任をもって管理員のフォローをしなくてはならないでしょう。

　マンションの住民は、管理員の対応で管理会社を判断するのです。実際住民には、そこが一番大切なことです。
　管理員が悪ければ、管理会社が悪いと判断されるのですよ。

　だから、そんな大事な窓口を疎かにするのは会社発展の命取りになりかねないんです。

　それから、８３のフロントさん　あなたの会社は将来性ありません。会社にいて報酬を得て働いている以上は
　しっかり働きなさい。そうでなければ辞めてもらった方が会社にとってはプラスになります。
　会社の愚痴ばかりいっているのは、アナタ自身が率先していっているのではないですか。

　今の給与で不満なら転職しなさい。できなくて今の会社にしがみつかざるを得ないのであれば、会社発展の為に
　努力してみる方が、アナタの将来にとってもプラスになりますよ。

　社長になるつもりで頑張ってみなさい。

これからは、団塊の世代が大量に定年を迎えます。優秀な人材がいっぱいいますので、そういった方を採用
されれば、給料の額ではなく、ボランティア的感覚で一生懸命仕事される方がおられます。
これからは、団塊の世代が狙い目です。かえってフロントの人材より管理員の方が学歴・経歴・ものの考え方
等しっかりしてると思いますよ。

団塊の世代ってだけでひとくくりにできません。同じ年代でも経歴や人柄は様々です。
はっきり言って管理員に最も大切なのは人柄です。よい人材の獲得は多くの候補者から選ぶこと。管理会社はいかにして多くの応募を得るかです。
あと応募する側も選ぶ権利はありますからね。ボランティア精神だけで管理員はやっていけないよ。管理員をやる世代の人達は会社への忠誠心が高いんです。問題は忠誠心を持ってもらえるだけの会社かどうか。低レベルの会社はそのあたりも難しいね。ここで言う低レベルとは必ずしも会社の規模ではありません。会社としての方針とか姿勢というのかな。管理員をたかが管理員と疎かにする会社はダメだね。

団塊の世代の者を選ぶ時の基準として、経済力のある人を選んではどうですか。何もしないのは退屈だから
楽しんで仕事ができる又ボランティア的な仕事は喜んでされると思いますよ。
お金よりもそういう仕事を望んでいる人って結構多いんですよ。かくいう私も２年前に定年してボランティアがやりたくてマンション管理士の資格をとり、今は実務で役に立つよう毎日勉強中です。
これからは、マンションに働きかけてお手伝いをしていくつもりです。勿論無料で、更に資料をつくったり交通費とかの経費も自腹でやるつもりです。とりあえず私もマンションの住民ですので自分の所からスタートします。

みなさんの話にでてくるような立派な管理員を見たことがない。
なぜだろうか？
今までに３０人以上の管理員の面接に立ち会ってきたが、履歴書の写真はスナップ写真の全身写真や、
面接に遅刻や、サングラスかけてくる人や、そんなレベルの人ばかり。
雇用して現場に送り出して、巡回に行ってみたら、管理室で酒飲んでたり、床にダンボール引いて寝てたり
管理室でタバコ吸ってたり、炊飯器持ち込んでご飯炊いてたり、勝手に管理費取り立てて使い込んだり、
仕事中パチンコ行ってて住民に見つかったり、そんなのばっかりです。
なぜうちにはそん人しか来ないのだろうか？
ちなみに管理会社として直接雇用はしてません。子会社に全て丸投げしてます。

うちのマンションの丸投げ管理人も遅刻し早退してたことが分かりましたよ。
管理会社のフロントには即座に抗議しクレームを入れました。
管理人室にタイムカードを用意して出退勤の管理をさせようかと考えているところです。
基本的に丸投げなので、管理会社による管理監督なんて殆ど無きに等しいのが現状です。
以前に管理人が変わった時には、業務のクオリティが保たれなくて何度も是正要求をしたことがありました。

管理会社が責任を負わなければならない管理員の仕事に対し、そういう無責任な対応をしていては、あなたの会社
のレベルが思い知らされます。管理員は直接管理組合や各区分所有者の窓口なんですよ。

私のところの管理員は３人目ですが、３人ともすばらしい人格者の方でした。辞められる時は、定年で退職されました。アナタの会社の管理員、実際はそうではないでしょう。

管理費をかってに取り立てることは出来ないでしょう。又、管理員室には、住民が出入します。酒の臭いがすればわかりますし、パチンコにいってるのは、自由のきくフロントのアナタじゃないんですか。

もうすこし、管理員の管理をしっかりしなさい。給料ドロボーといわれない為にも。

概ね83＝89さんが言われていることが管理人の現実だと思います。
大手だから高給というのは真っ赤なウソです。
管理組合からは高く請求しておいて、安く使っているのが実態ですよ。
やたらと大手管理会社を擁護している人達の意図が疑われます。

２０物件、１０００世帯以上を担当してて、管理員の管理までは出来ません。
フロントにそこまで求めないでください。

求人を出す→いい人はまったく来ない→でも現場におくらなきゃならんから、無理やり雇用→
ややこしいこと言うとすぐにやめる→それも困るので掃除だけやらせる→組合が怒る→時給７７０円で
無理難題をいわれりゃ当然やめる→最初に戻る

もう勘弁してくれ。管理員の清掃が悪いと言われりゃ、俺らが掃除を手伝い、休みたいと言われりゃ俺らが
代わりに行ってくれる人を夜中まで電話して探し、いなけりゃ事務仕事ほかって自分で管理員業務もして、
なんでフロントがそこまでしにゃならん。

>>93さん

あなたは大手と言っても、独立系のＮかＧのいずれかではないですか？
ＮやＧは20物件くらい担当させてるってもっぱらの話ですから。

管理組合（居住者）と管理会社（管理員）間の適度な緊張感は、双方にとって利益が得られると思います。それ故、

組合内にマン管、業務主任資格者を育成してきました。日々の接点は管理員ですので、当管理組合の目指すビジョン

を示し、その理解と受け入れを求め、管理員として組合員から何を求められ、管理員の立場から組合に対しどの様な

貢献が可能か、話し合い、双方で研修に努めています。２名（隔週交代）の新任から半年が経ちました。が　かなり

理解し受け入れる事が可能となりました。人材と、能力次第で、目指す自主管理後も、組合直接雇用も受け入れ可能

と説明してまいりました。要は、管理会社変更ないし、自主管理移行後も優秀な管理員は、最も必要だと考えていま

す。まず組合の味方に付け、当人のスキルアップを求め、マン管、管理主任の取得を求めています。適宜学習会を持

ち指導しています。定年も７０～７５と設定してますので、人材育成の価値はペイ可能と判断しています。私は、

次々期の理事長予定ですが、定年組みで有資格者を確保しています。管理会社以上の人材の陣容になってまいりまし

た。当組合の場合、年間￥５００万前後の削減が可能となり、有資格者への僅かな年間報酬も出来そうです。年間予

算が￥３８００万ほどで運営してきましたが、ほとんど管理費名目で吸い上げられ立ち上がりました。

　管理会社など不要です。　頑張って自主管理を目指しましょう。２０年で￥１億の価値があると思います。

目標達成までは、管理会社をうまく、こき使って行きましょう。キラレッタテ平気です。解約の手間が省けて結構。

結局、多くの管理組合は委託業務費は減額しろ、でも管理員はよい人材を派遣しろ、フロントは担当数を減らしてきめ細かい対応をしろ、ってことでしょ。そんなの無理に決まってるじゃない。よい人材の派遣とフロントの担当数を減らすことは経費がかかるに決まってるでしょ。
経費削減して質も求めるのはむしがよすぎます。
あと自主管理はリスクマネジメントが問題。直接雇用の管理員の不正は誰が責任とるの？理事の不正は？お金は絶対管理会社に扱わせた方が安全。管理会社の従業員の不正は管理会社が全て責任を負う。

組合管理の方法としては、将来的にどうなっていくんだろうか。管理会社への委託か自主管理の道をいくのか。

自主管理が簡単にできる手法が見出されば、その方向にいくのだろうが、管理会社も国に働きかけてそうならない
よう必死の抵抗をしていくだろうな。

ただ現実問題として、２００戸前後のマンションで自主管理してうまくいっているマンションがあるのも事実だし。
うちの隣りのマンションが実際そうだし。管理内容も全然かわってるようにはみえないし、組合員に負担がかかって
いるようでもないし。管理員は１人　５０代のおじさん（有資格者ではない）　良く仕事しているようだ。
マンションの住民のコミュニケもうちよりいいみたい。よくイベントやってるし。屋上でのビアパーティとか
七夕の飾りつけやったり、地区の自治会と一緒に祭りを実施したりと。

うちのマンションと同じ時期にできたので、今度の大規模修繕は一緒にやるんだけど、監理は一緒にやることにし
て経費を浮かせることにしようと提案してきたり。

98さん
自主管理をする場合にはリスク回避を考えないとダメですよと言ってるんです。
管理会社の不正は管理会社が全責任を負うって言いましたよね。直接雇用の管理員や管理組合の役員の横領は泣き寝入りがほとんどです。現実にいきなり積立金が０になったら明日からどうしますか？理事長が訴えられたり、刑事事件になった事例はいくらでもあります。
「むしがよすぎる」って言ったのは、管理会社にちょっとした値引きを要請するくらいなら問題ないですが、大幅な値引きや、安い会社に変更した場合などの話です。それで同じ質を求めるのはむしがよすぎます。
食生活に例えるならよくおわかりでしょう。高い国産牛か安い輸入牛か。どちらが美味しくて安全か。国産牛に安さを求めても限界があります。安い国産牛もありますが、そこに美味しさまで求めるのはむしがよすぎるんですよ。
くれぐれも食品偽装にはご注意ください。

マンション管理会社のサービス意識の低さや暴利は他の業界に比べればまだまだ改善されていないのが実情ですよ。
現状の管理内容からするに管理委託費を大幅に減額させても良いマンションはまだまだ沢山あります。
それでもなお管理会社としては十分やっていけるでしょう。
それが無理とか言ってるのは、経営努力が足りないのではないでしょうか。

自主管理した場合は、通帳と印鑑の管理体制をしっかりしていくことになるでしょう。今以上に。
管理会社が破産した場合、保険で１ヶ月分は補償してくれますが、不正を行い、修繕積立金を全部解約して
使い込んで倒産した場合の補償は確約できません。通帳と印鑑の管理は自主管理も管理会社に委託している場合も
一緒です。危機管理をもたなくてはいけません。

確かに、管理会社の管理管轄であればそれによる補償は、管理会社がします。当然です。しかし、自主管理の場合はそうならないように管理体制をしっかりとしたものにしていくことが大切でしょう。

101さん
管理会社の暴利の根拠は？コンサルと結託した週刊誌の受け売りでは？管理会社によっては値下げはしない、むしろ値上げを要請している会社もあります。マンションの耐震偽装、食品偽装、シ○ドラー社エレベーター人身事故…。まだ懲りないのですね。安いものには安い理由があるのです。
102さん
状況によって責任を負う者が異なるのは当たり前です。私が言ってるのは、加害者が管理会社の場合と一住民の場合の賠償能力の違いです。何千万円も横領されて使い込まれた場合、個人の賠償能力ではほとんど返ってこないでしょう。まして犯人が逃げて捕まらなかったら賠償という話にもなりません。管理組合は何千万円、何億円というお金を扱うんですよ？値下げもいいですけどリスクマネジメントの意識の低い組合が多すぎます。

銀行は万が一、修繕積立金を全額解約してくれと管理員が銀行印と通帳をもってきても管理組合に確認をとった
うえでないと、解約には応じません。保管口座の管理は銀行もノータッチではありません。

安くて良い管理をなるべく手間をかけずに行えるか、これを追求し続けるのが管理組合の仕事でしょう。安いからといって手を抜かずにちゃんと業務を履行しているか、徹底的にチェックし管理監督していかなければなりません。
そもそも管理組合と管理会社とは利益相反の関係なので、議論はどこまでいっても平行線だと思います。

105さん、あなたも「そんな杞憂は無用だ」とおっしゃってるじゃないですか。その考え方がリスクに対する意識が低いという根拠です。最悪のケースを想定して対策を講じておくことがリスク管理です。マンションはどんな人が購入して組合員になるかわかりません。管理組合は組合員を選べない団体なのです。悪意を持った人が善人に成りすまして理事長になったら？
106さん、横領の手口は他にもいろいろありますよ。銀行がチェックしてくれるならなぜ横領事件は発生するのでしょう？

「だからそれが？」って…。私は自分の意見を述べて、それに対するご質問に答えただけですよ。
私の意見は最初からお話している通り、「自主管理はお金のリスクが委託管理より高い。だからリスク管理がとても重要」というそれだけです。そのリスクを承知した上で安さを選択して自主管理されることを否定するつもりはありません。何を重要視されるかは個々それぞれの考え方ですから。
ちなみに理事長の例は自主管理に限りませんが、管理会社に通帳か印鑑（またはその両方）を預けておいた方が役員による横領のリスクは低減すると考えます。
リスク管理をきちんとされるとのことですが、リスクは責任能力のあるところに分散させることもリスク管理の一つですよ？全てのリスクを管理組合内部だけ負うのと、管理会社に負わせるのではリスクの大きさも範囲も違いますよね。そういうことを考えることがリスク管理なのですが…。
ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。

>>110

＞ところで管理会社が暴利を貪っているというご意見の根拠は答えて頂けないのですね。

個々のマンションの規模や設備と管理費を見比べればすぐ分かることですよ。
ただの売物件情報からでもおおよそ分かることは多いですし、
物件見に行っても大概予想を裏切るものではないですよ。
価格が内容に見合っていないマンションのなんて多いことか。

>>経常的ぼったくり
あのね～あんまり根拠もなくこんなこと書き込まんでくれる？
あなた、いったい何社の管理会社のデータもってるの？
いったい何組合から情報集めたの？
自分の知ってる範囲だけの話でこんなこと書き込まないでくれませんか？

110です。
111さん、支払一任代行方式の場合は通帳と印鑑の同時保管可能です。もう少し勉強しましょう。
112さん管理費と委託業務費をごっちゃにしてませんか？暴利の根拠が売り物件情報や物件見に行ってわかるわけないでしょう。暴利というからには、委託業務費に対して原価がいくらかかってて利益がいくらで、その利益が正当かどうかを検証しなければなりません。さぁ、根拠を示してください。

>>114

管理費と管理委託費の区別くらいついてますよ。ご心配なく。
正確な原価がどれくらいで利益がいくらかを検証しろなんて言われたって、管理会社の担当者でもなければ正確なことなんか分かるはずないじゃないですか。
私が言っているのは、管理費から察するに相場と比較しておおよそのことは分かるということですよ。実際にマンションへ出向いてみれば設備仕様などを見たり、場合によっては総会議案書などを見せてもらえたらさらによく分かるということ、それだけのことですよ。

そんなに堂々と「正確なことなんかわかるはずない」と言われてしまったら困ってしまいますね。それは「単なる思い込みで根拠はない」と言われているのと同じことですよ。
はっきり言って暴利を貪れるほど甘くないですよ。皆さん現に管理会社を変更されたりしておられるじゃないですか。管理業界だって競争社会ですから。暴利を貪ってたらすぐに解約です。
新規マンションの管理はデベロッパーから仕事をもらいますが、デベロッパーもバカじゃないですからね。暴利では仕事をもらえません。
ちなみにデベロッパー系の管理会社も同様です。親会社もバカじゃありませんので。管理費が高くなると売りにくくなって困るのはデベロッパーですから。

117の続きですが、「管理費から察するに」と言われている時点で管理費と管理委託費を誤解されてますよ。管理委託費を管理費から察することは不可能です。設備仕様を見てもわかりません。その設備をどのように管理するかの管理仕様によります。

管理会社が管理しているのは新規や築浅の物件だけではないですよね？
既存の古いマンションには暴利としか考えられないものは少なからずありますよ。
同じ管理会社でも、建てられた年代によって随分違うんだなーと思うことがよくあります。

しかし管理会社のフロントが必死ですね。普段マンション住民にこき使われ、虐められてる仕返しをここでやってるつもりなんでしょうか？実に哀れです。

正直言ってなかにはありますね。古い物件は逆に赤字でやってるところもあります。
ただ高い利益率のマンションをそのままにしておくと、相見積りを取られ時に大変なことになるのは目に見えてます。長い目で見たら暴利より適正価格の方が管理会社もよいのです。その辺を考えている管理会社は自ら値引きや仕様アップを申し出ます。