【管理会社】日本ハウズイングってどうですか？

良心的なのはライフポート西洋さんですよ

合人社は、ハウジングに同じように悪事を、要望するかな？

日本ハウジングを買い被ってはいけません。
私は都内の分譲マンション管理組合理事に就任してきました。
管理会社としてこの会社に業務委託をしていますが、一言でいえば「お粗末」の連続でした。
１．まず、独自の技術をもっていないのです。依頼した業務のほとんどは第三者への「丸投げ」です。事実上「ピンハネ」業者だと考えています。間違っても重要な修繕事業などは依頼できません。
２．玉石混合の担当者に呆れていますが、それ以上に責任者の管理能力のお粗末さは、二部上場企業の経営体質とは思えません。「玉」であるやる気のある優秀な社員は転職ー「石」である出来の悪いのは残って責任者ーこの構図だと推察できます。
３．また、創業家同士の仲たがい・対立が経営に大きな影を落としています。それが合人社の買収活動のきっかけになったーというのが取引銀行担当責任者の説明でした。当然、人材の流出が続いています。
機会があれば非常識な対応含めて報告しましょう。とにかく「任せて安心な企業」とは程遠い経営体質です。合掌！

１．工事？出来るわけないやろ！
２．日ハウの残っている役員は先代小佐野氏のイエスマンかアホしかいない。
３．リロに頭が上がらないイビツ経営。合人社も日ハウも借金しかない。

広島にも支店が出来ていますね。
ラジオで「一人でも管理会社を変更できると聞いた」と、友達が教えてくれましたが？
どなたか聞かれましたか？

お客様センターは酷いな。フロントを一方的に擁護するだけ。
一居住者の話は信じないのか。

どこの管理会社も同じだと思いますが、お客様・緊急センター等は、取り敢えず一時受付しますが、以降の対応は、各支店等の担当者に引き継ぎます。要するに、専門的な知識及び管理業務に精通してないので、後の対応で、良し悪しの判断をして頂ければと思います。

名古屋の一部では評判いいみたいですね
宣伝かも知れませんけど

私のマンションで実際にあったトラブルです。
居住者が水道蛇口不具合のために日本ハウズイングの「緊急センター」に連絡して修理を依頼しました。しかし、初動の出張サービスでは修理できず、別の業者への再依頼で修理が完了しました。修理した再依頼業者へ支払いも済ませました。
しかしその後、初動の本「緊急センター」から10,000円を超える別途の請求書が依頼主に再三に亘り送付されています。初動では修理できなかったために納得できず支払いを拒否しているものです。
日本ハウズイング側は、「修理できたか否かは問わず、初動で費用が発生しているので請求している」という見解です。電話して依頼した時点で費用が発生するという考え方です。
社会通念として、修理依頼に対応できなかった初動費用が請求されることに疑問をもっています。
理事会でも日本ハウズイング側に再度説明を求めましたが理解納得できるものではありませんでした。
本「緊急センター」を利用される場合には、
「依頼した修理などに対応できなくても費用が発生する」
という前提で依頼されるように、充分注意すべきです。日本ハウズイングはこういう企業なのです。

>>409
緊急センターへ連絡した際に料金の説明は無かったのでしょうか。

管理委託外の依頼は、人が来る又は動くだけで費用が発生すると考えたほうが無難でしょう。小修繕は、人件費が請求額の大半を占めていますから、協力零細企業は死活問題になります

でも、ダブル請求は良くないような気がします。再依頼業者も同じにすれば、請求が一括で、根拠が明確になったと思います。

水道蛇口不具合って専用部？共用部？そこが問題の本質かも？ちなみに床下の排水管（ヨコ管）は専有部に思えますが共用部ですよ。共用部なら管理組合に請求がいくはずだから１万くらいなら騒ぎにはならん。

床下にも、①コンクリート上コロガシ②コンクリート貫通階下天井吊、があります。現在のマンションはほとんど①を採用していて専有部扱いです。また、金額の大小で問題及び騒ぎの大小を判断するのは、程度が低い見識で話しにならんですよ。

金額の大小で結論を出すのは相手に失礼ですから止めましょう。

日本ハウジングと合人社の書き込みを、どう判断するか？ですね。

日本ハウジングと合人社の書き込みを、どう判断するか？ですね。

安心快適生活に入っていればタダですよ！といいたいのでしょう。
そのための嫌がらせですよ。

　今月２９日の株主総会が楽しみだなぁ♪♪
今年は合人社と永井さんで２０パーセント声。声デカー。
どんな質問が出るかお楽しみにねぇ。

同業者で叩きあいですか！管理の質などの向上についてなら、この業界の為にもなるし歓迎です。是非、新聞マスコミに公開して下さい。

連日　日ハウ役員、リロ役員、合人社役員が行き来しているがシナリオの打ち合わせか。
裏切りが当日起こるのか、話し合いが不調に終わったのかは当日のお楽しみ。♪♪
一節には小佐野の猿芝居が始まるとも言われており開催当日が待ち遠しい。
前売り券は３月末の時点で完売なので、速報をマツコとにしよう。

時々持株会への加入を勧められる事がある｡自社株の購入は会社に貢いでいるようなものだから､全く興味がない｡

新規公開株が欲しかったね！ｽﾄｯﾌﾟｵﾌﾟｼｮﾝはいいな！

株主総会会場が会議室とは

今年ではなく、来年の株主総会で合人社が子会社として承認される議案が上程されているかもね。

日本ハウズイングは、どなたが　指摘されているように　あまりに悪質な業者と思います。　特に修繕費の使われ方に要注意です。　積立金を、緊急性の無い　不必要な修繕に　しかも　競合見積もりも取らず　日本ハウズイングの下請け・協力会社に出すようです。費用はどのようになるか想像にお任せします。日本ハウズイングの　上客は
一緒になってくれる、日本ハウズイングの意のままになる理事会を持った管理組合です。気付いた時は修繕積立金はもちろん、管理費まで　不明朗な使われ方をされてます。
急に顧客数を増やして、大手のように見がちですが、そうではありません。会社の本質を見間違わないように。　
日本ハウズイングに管理をお願いすることは避けた方が良いと思います。　

No.427 さんへ！　　
日本ハウズイングが期待される企業経営に変化するのはまず無理です。低レベル企業だという前提で対処すべきです。そして、より大きな課題は主体性のない管理組合運営なのです。
一戸建ての自宅なら大小問わず修繕・修理の時に業者と工事内容・工程・コスト・支払い方法などを自ら折衝し判断するでしょう。マンション住民の多くはそれらを理事会に丸投げし、ー任された理事会も主体性や責任感がないとなると、もはや管理会社の思うツボです。日本ハウズイングのような二流・三流企業でも生き延びていける余地をつくっているのは私たちでもあります。　合掌！！

企業の立派な理念と組織作り。職員は上を見て、顧客を見ていない感じがしてからない。やはり、ノルマが厳しいからなのかな？

　明日は株主総会よ！現場なんてどうっだっていいでしょ。事件は会議室で起きるのよ！

マスコミに公開できないか？

他の大手管理会社と会社の成り立ちがちがいます。　現在は多くのマンションを管理しているようですが。
まず　問題がおきると、「それは管理組合の理事お方が」、「それは　当社の推薦した業者ではありませんからこの修繕工事にはかかわっておりません」と　管理組合員の無知に期待して、このように責任逃れの答えをします。管理会社は、マンション管理を委託されている以上、たとえ管理組合が、直接修繕工事を業者に委託しようと、予算との整合性、通帳管理をして支払い業務の責任の観点からも、知らなかったとは言えないのです。少なくとも管理会社として適切な指導は、業者を選ぶ時点から行わなければならないのです。　
大きな会社と思って、この会社に委託すると、とんでもないことになる可能性があります。
信頼のおける管理会社に脱皮するには、トップの倫理観、会社の社会的責任の理念の確立、社員教育、顧客満足度の向上の追及、まだまだ　多くのハードルはあります。はたしてトップがそのような考えでいるのか疑問です。もうけ一辺倒での考えでいるのかもしれません。無知な管理組合からは、修繕工事を関連会社に請け負わせ、どんどん修繕費を使わせることもするようです。少なくとも　理事会がしっかりしていないとことは、この管理会社を使うことは避けた方が賢明です。安心して管理を委託できる会社ではありません。この会社が社会的面を覆うような問題を起こさなければ良いのですが。
　
　　

　小佐野の延命のためにまた会社の貴重な利益が主要株主を見れば分かるように不労所得者の手に渡ることになった。年々彼らの出演料は高騰し、役員の送り込みが増え、実行支配力は衰退化するばかり。社員は稼げど稼げど主要株主に小佐野くんが上納するので、残るものはなし。
　ムリして工事を狙えば住民に騒がれる。が生きるのにはこれしかなく…。あぁ地獄、あぁ無常。合掌。

マンション法では、管理会社には、管理組合の修繕工事に対して、アドバイスする義務？があると聞いています。特に、大規模修繕工事は！管理組合が要請しても[知らぬ存ぜぬ]があるとしたら違法行為ではないですか？委託契約書に明記されてなければ、管理会社のアドバイスは無理かもしれませんけど！

マンション法では、管理会社の管理組合に対する修繕工事のアドバイスは、その詳細を明らかにしていないのが、曖昧なところです。法とは、その様なものと捉えて考えると、やはり、修繕工事の合理性・技術的・予算的なこと全般について、アドバイスする役割を管理会社は担っていると考えたほうがいいでしょう。

他社受注修繕工事に対して、[知らぬ存ぜぬ]が会社の方針とてあるとしたら、方針転換した方がいいかも知れません。

　私の所有するビルにハウズイングの支店が入居していました（先日支店拡張の為退去）。入居以来16年間ビルの管理をお願いしていました。毎日の様に顔を合わし管理の事を相談していました。しかし、退去通知を担当課長代理が電話でしてきました。

退去に伴い管理業務を他社に変更すると、管理業務における水道料金の計算が10年間に渡って間違いがあった事が判明しました。水道料金の値上げ（10年間に3度）を計算に反映していなかったのです。過去にも水道局からの請求とテナント各位への請求の差額を担当に尋ねたところ差額はオーナー負担との回答でした。しかし2ヶ月に1度の請求で10万円程の差額はおかしいと思い新しい管理会社と調査した結果判明しました。10年間で5百万円程でした。ハウズイングに問いただすと、「検針業務を依頼されていただけなので料金計算については責任がない」との回答でした。当ビルは親から引継いだものですが、親の時の契約書では「検針業務すら請負っていない」と言われました。16年間検針及び料金計算の業務実績があるのにも関わらず。弁済の話の前にお詫びの一言でもと言っても、「親切で料金計算までしてあげていたのに仇になってしまいましたね」と支店長に言われました。

平成21年11月にハウズイングが入居していたフロア（ハウズイングのみが入居）のエレベータエントランスの壁に「バカ会社」と何者かに落書きされました。警察に被害届まで出しました。担当が「共有部分なのでオーナーに壁紙の交換をしてほしい」と言ってきました。テナントさんなので大事にしたいと思って交換しましたが、支店長等責任ある立場の人からから一言もお詫びやお礼を言われませんでした。退去時にそのことを言うと支店長は「オーナー負担で直してもらったとは知らなかった」と言いました。そんなことありますかね？
他にも社内で事件があったのかエレベータの防犯カメラの内容を確認させてほしいと言われたこともありました。

数年前ですがハウズイングのある社員から「当ビルに常駐している管理人が煙草ばかり吸っていてあまりにひどいから変えてもらったほうが良いが、自分はそのことを会社に言えないのでオーナーから言った方が良い」とアドバイスされました。風通しが悪いんですね。

ある時支店に清掃会社（ハウズイング下請）の社長が呼び出され、「近日中に本社の会長が視察に来るかもしれないのでもっとしっかり清掃してくれ。男子小便器内の内側までしっかりと」と支店長言われたそうです。ハウズイングの会長が来るからしっかりやれとは向いている方向が違いますね・・・。

管理会社を変える時に気付いたのですが、法定点検業務で当ビルの様な中規模ビルでは基準上必要ない点検もされていました。

当ビルの管理会社なのに駐車場に煙草を投げ捨てる社員もいました。

他にも細々とした話もありますが・・・。退去してもらって良かったと思っています。
付き合って分かったのはいつも言い訳ばかりするのと、不誠実だということです。

会長は神様です。清掃発祥の会社です。会長ご来賓の折は、予定物件を含めて徹底的に清掃するのが、創業者に対する誠意だし、支店の査定にも響きます。ただ、担当者の本業を置いといて、せっせと清掃させているのが気になります。健康診断も同じですが、普段通りでいいと思います。会長ご来賓に関する清掃は、得意？の[丸投げ？]でもいいような感じがします。

新しく来たハウズイングの管理人（おばちゃん）が平気でタメ口！！むかつく！

スーパーのレジでもパートのおばちゃんって、平気で上司やお客にタメ口聞くのってなんで？

本人が個人的に勘違いしているんでしょう。お客様は神様です。お客様に節度と礼儀をもって対応する。これは、どこの会社・組織でも同じだし、教育マニュアルに書いてあるはずです。書いてなかった困ります。

最近のハウズさんの「株価」、調子が良いよね。

何かあるのかなぁ～？

フロントにあらずんば人に非ず的思考の会社です｡

　＞＞４４１　そのうち小佐野が追い出されるんだろ？　虎ブリュー第２章幕開け？

昨日発売された週刊ダイヤモンドによると､この会社の平均給与は274万円と激安です｡ まさにブラック会社！

この会社は、管理人・清掃員の常勤者をできるだけ正社員にすると聞いてます。平均年収はそのために低いんだと思います。でも、低いですね！世帯主だと、生活保護を受給できるんじゃないでしょうか？４～５人家族だと、生活がでますか？

＞＞４４１　色々言われてるけど、結局は他よりマシな管理会社だからだと思うよ。

確かに、清掃発祥の会社から脱皮して、高いレベルを目指しています。ただ、同族会社のままだと、いずれ破綻がくるでしょう。それは、人の有史の歴史が証明しています。国家、大会社、零細企業に於いても同様です。詳しい説明は長くなりので止めておきます。

フロントの注意を聞かずに偉そうな態度の管理人ってなんなんだろう？
ここの会社の上下関係ってどうなってるの？
管理人態度でかいよな。

管理人のユニホームは何とかならないかしら。
お願いだからマンション内でうろつかないで。
遊びに来た友人に笑われてしまった。
「あの服、マンションの価値だいぶ下げてるね」って。

あまりに給与が安いので､独身で通すつもりです｡

組合で夏祭りやろうって話がでた時に、運営スタッフを派遣してくれるって言ってくれたんだけど、そういうサービスもやってるんだね。

まさか、安心快適生活？それとも、管理組合に対する、革命的な？太っ腹な還元でしょうか？

社員で生活保護をどのようにしたら受給できますか？何らかの会社の証明が必要では？もし、そんなことがあるとしたら、受給者本人も恥ずかしい話だと思います。時間外も含めて、地域別・法定最低賃金をカバーしていても、情けないことかも知れないです。日本全国の企業を探せど、社員に、生活保護受給者はいないと信じたい。

年金との調整で賃金やすくなってる管理人の分も含んでるんでしょうね

年金との絡みもあるけど、社員が生活保護受給者である現実があるとしたら、みっともない感じがします。

年金受給者は別の話にしたらいかがですか！それ以外の社員に、生活保護受給者がいるかどうかだと思います。いれば、社員でありながら、生活困窮されている方ね給料を上げて助けて下さい。配当は、その先だと思います。心と魂がある人として！

あまりの待遇の悪さで愛社精神を失いました｡

今時、愛社精神は表向きだけだと思います。自己防衛・保身だけでしょう。

理事会・総会に担当者は参加しますか？

総会、理事会は担当者は出るでしょう。

管理人だって、でるマンションもありますよ。

1割か2割は管理人も出でいるでょう。

総会にはほとんどの管理人が出ると思いますよ。

総会・理事会に出ない担当者なんて、何してんの？

管理委託費をせしめるだけ？？

仕事放棄？？？

仕事放棄が管理会社の本業じゃないですか。
それと、嫌がらせ、責任転嫁、言い訳や居直りを得意とします。
財閥系管理会社がそうですよ。

まあ、ゼネコン系、独立系も大規模修繕の時、管理組合に対して、神様・仏様扱いみたいです。皆さん、得意分野で利益を出そうとするんです。

やっぱり、社員で生活保護受給者がいるのかな？そんな感じがします。その場合、当該会社の届出書類は必要ですか？専門家の方、教えて下さい。

ここだけに限らず、管理会社への就職・転職はやめたほうが良いね！

管理委託料の対価が責任転嫁や言い訳なんてね・・・・・。

入居者、組合を何だと思ってんのかなぁ～？

やっぱり「金ヅル」にしか見えてないのかしら？！

給与が安い｡はよ辞めたい｡

No.466「給与が安い｡はよ辞めたい｡」

辞める度量があるのですか？度量があれが早く辞めた方がいいでしょう。
しかし、「日本ハウズイングに勤めていました」というだけでは世間で非常に低い評価しかされません。
社会から歓迎される仕事をしていないのですから当然でしょう。
所詮、三流業界の三流企業ですからね！出来のいい社員は早めに転職ー出来の悪い社員は居残るーその出来の悪い居残り社員がやがて責任者になる。この悪循環に気付かない経営者ー。処置のしようがないですよ！
マンション管理業界ではライバル企業の程度も高くないので、日本ハウズイングでもなんとか生き延びていけるのです。掃きだめ業界の掃きだめ社長と掃きだめ社員ー。小佐野社長の言動からしてこの企業に将来性は全くないですよ！　　合掌！

№４６６さん。
辞めたいのなら、早く辞めなさい。
こんな不平不満の輩はいりません。

日本ハウズイングは立派な会社ですよ。
どこへ行っても、又、不満が出てくるでしょう。
こういう人が人生の敗北者になるのです。

入社して10年以上経ちますが､給与が全く上がりません｡新卒並みの給与です｡ いったいどこが立派な会社だというのでしょうか？ 新卒並みの給与でどのようにモチベーションを保てばよいのでしょうか？ 私には分かりません｡入社当時はこの会社に骨を埋めるつもりでいましたが､今では失望しています｡

４６９さんへ。上記(４６８さんの書き込み)の方が言っていましたことは、気にしないようにして下さい。実は[人生に敗北者はいない]んですよ。これは、人の有史以来、歴史・政治・宗教・儒教などの証明及び心裏からも、明らかなんです。科学的にも別の意味から、証明されていたりします。詳しいことは言いません。上記の方には理解できようがありませんからね！もし、貴方の書き込みが本当で、努力していても、運が悪く上の上がられない人・職員に対して[人生の敗北者]等と言うことが、会社･職員の一般的な考え方でしたら、貴方の将来の為にも退社を早急に検討された方いいでしょう。今の世の中、大変ですが、早急に止めた方が、長い目でいいと思います。

元々、人生に敗北者等いないのに[単に、一企業の輩？]が、上に上がれない、弱い職員に対して[人生の敗北者]はないと思います。上に上がれない方は、我慢しないで、こぞって止めたらどうでしょう。理由を説明して、再就職活動したらいいよ！会社と個人が、お互いに恥をかくことになりますが、それが世の中を良くするのではないでしょうか？

マンカン士とったらいいのでは？社内評価は少しは良くなるでしょ？

それは、いいことです。今後の個人の転職・生活設計・人生の為にね！でも、とにかく、際限のないノルマがあるとしたら、いい加減にしないと！無限大∞に成長できるものは[森羅万象]の世界ではありません。過去を歴史・科学的に勉強すれば分かります。

それで[人生の敗北者]は本当に会社にいますか？

担当管理組合の損害保険代理店変更ノルマがあるのでしょうか？
管理会社に代理店変更すると居住者にどのような利点がありますか？

管理会社が保険の代理店になっていると、保険を使う事があった場合
ほとんど１００％通りますよ。

たとえば庭園燈が、だれかに壊された場合、何でこんなに高いんだ思われる１６万円の見積もりを作ってもＯＫなりますよ。

もちろん管理会社の下請け業者に１０万円で修理させ、保険会社からは１６万円を管理組合の口座に振り込ませ、その後、管理組合からは１６万円もらえば、管理会社は６万円の儲け、こういう図式になっています。

↑それって、管理会社の①修繕受注と②保険金支払いの、自作自演談合になりらねませんか？法的に認められているとしたら、どうしてでしょうか？保険と修繕の両得なんて可笑しくありませんか！管理会社が受注せず、他業者が受注する条件付きがあれば話は分かりますが！

管理会社は、両得の目的で保険代理店をやっているのでしょうか？

漏水の時に緊急センターに電話したら、下請けらしき人が点検、後日また別の下請けらしき業者が
見積もりにきた。
修理業者を選ぶ余地は無かった。見積もり見たけど自費なら別の業者に依頼すると思う。
あえて利点と言うと修理業者を探す手間はないこと。ただ、保険手続きに時間がかかり過ぎ。

水回りの故障で緊急センターへ応急修理をお願いしたら作業料、出張料が必要？

№４８０さんへ・・。
以前も書き込みましたが、私のマンションで実際にあったトラブルです。
居住者が水道蛇口不具合のために「緊急センター」に連絡して修理を依頼しました。しかし、初動の出張サービスでは修理できず、別の業者への再依頼で修理が完了し、再依頼業者へ支払いも済ませました。
しかしその後、初動の本「緊急センター」から10,000円を超える別途の請求書が依頼主に再三送付されています。初動では修理できなかったために納得できず支払いを拒否しているものです。
日本ハウズイング側は、「修理できたか否かは問わず、初動で費用が発生しているので請求している」という見解です。電話して依頼した時点で費用が発生するという仕組みです。
社会通念として、修理依頼に対応できなかった初動費用が請求されることに疑問をもっています。
理事会でも日本ハウズイング側に再度説明を求めましたが理解納得できるものではなく、理事会としては「支払う必要なし」という意見で一致しました。
本「緊急センター」を利用される場合には、
「依頼した修理などに対応できなくても費用が発生する」
という前提で依頼されるように、充分注意すべきです。「ピンハネ会社の本領発揮」ということでしょう。詐欺のような本当の事案です。

管理組合で加入している火災保険内容を確認すればいい。
損害保険会社により条件もあるが、水回り修理の出張料や応急処置作業料は無料サービスがある。
当然ながら、本作業や部品代は有償。

某損害保険会社ＨＰ
無料サービスメニュー（24時間365日受付！）
30分程度の応急修理に要する作業料、出張料は無料です（部品代および30分を超過する作業料はお客さまのご負担となります。）
給排水管やトイレの詰まり、故障に伴う水のあふれが生じた場合に、専門の業者を手配し、専門の業者が直接応急修理を行います。
「専用ダイヤル（無料）にお電話いただくことがサービス提供の条件となります。専用ダイヤル（無料）につきましては、ご契約後にお届けする保険証券をご覧ください。
サービスメニューの詳細につきましては、ご契約後にお届けする保険証券同封のナビゲートブックをご覧ください。

↑見ましたがこれは賃貸向けですよ

損保会社　三井住友海上　代理店　ここ
マンション管理組合用パンプ見たら、セットされるサービスにありました。
今まで聞いたことは無かった。

全国の支店長殿。若い人が入ったら、年配の汗を流している方を排除していませんか？支店長、貴方のことかも知れないですよ！心に手を当てて最近のことを思い出し下さい。貴方は今までお世話になった、ご両親・先生方・信頼する先輩方・後輩方に対して、恥ずかしくないですか？そんなことがあったら、会社は今、存続していても、陽炎だと思います。もし、あるなら、今後は反省して、最高の礼節をもって、社外に送り出して下さいね！貴方は、[出藍の誉れ]→意味→[青は藍より出でて藍より青し]の中でも、最も汚れた[青]から[真っ黒]になっているかも知れないですから、これから、人の扱いは、礼節、道徳、等の道に外れないように自ら勉強した方がいいと思います。その辺は、会社は教えてくれませんからね！

Ｋ元支店長は、職人気質・人情派・教育・営業などの支店長として、戻った方がいい。皆さん、本音では待ち望んでます。昇進欲があるなら役員待遇の人物扱いで？人格的の面を勘案したら役員は悩ましいが、いけるかも！

ここって結局修繕を提案しまくって儲けてるってこと？

そして工事受注内容に応じて理事長は手当が貰えるよ。
他にリプレイスに対しての成功報酬が貰えるらしい。
業界新聞に書いてあった。

大規模修繕等の瑕疵保証があり、点検の義務[例：１・２・５・１０年点検等]について、実施の努力は認めるし、今後も管理組合の為に継続して下さい。但し、瑕疵保証部分があった場合、管理組合・理事会の了解なしで、報告前に、勝手に直したり、補修をすることがあるとしたらどうでしょうか？外壁・鉄部を化粧のタッチアップをして、本当の下地の瑕疵を隠さないことです。マンションの共用部分は管理組合の了解がなければ、補修といえども勝手に手を付けれません。瑕疵があっても隠さないこと！こそこそしないで、補修実施予定の連絡をした上、補修実施をして、瑕疵が有りましたので、補修しましたと、報告書・写真を付けて管理組合に報告することをお勧めします。これは、恥ずかしいことでもなく、当然のことだし、逆に、[正直者]として、お客様に信頼・評価されますよ。老婆心ながら大事なことなので、助言させて頂きます。

定期清掃でマンションの床が汚いとか清掃前、後と違いがないとお思いの住民の皆さん 定期清掃業者に直接依頼してみてください。 必ず綺麗になりますよ。マンション管理会社は清掃費用半分以上ハネてしまうので清掃会社が実際にもらう金額は二、三万が現実です。 この金額だと綺麗にするのは不可能です。

住民の皆さん、管理会社は清掃、他、工事、に関してなんにもわからないドシロウトですから、疑問点などあったら直接業者に声かけて相談したほうが早いでしょう。

そうだと思います。中小修繕、保守点検、特別清掃等、に社員が立ち合っている姿を、ほとんど見たことないのです。管理組合は一体、何処に依頼しているのか？こんな感じなら、直接、専門業者に依頼した方がいいような気がします。管理会社の２０％安い発注でも、専門業者は喜びと思う。もっと安い仕事をしている可能性がありますから！

マンションに、業者派遣、人材派遣をして、社員がろくに立ち会わない？日本の常識・一般的な感覚では、上乗せ利益は１０％以内がいいとこです。派遣を多売としているようですから、５～８％ぐらいが妥当かも！社員が全て立ち合っても、１０～１５％だと思います。経費上乗せにも限度がありますから、常識外れの上乗せが、[ピンハネ]と言われるんだと思います。自動的な上乗せ経費は、３０％ぐらいまでにした方がいい。謙虚に儲けて下さい。人の口に戸は立てられない。管理会社の発注金額は調べれば、すぐに分かるでしょう！

支店長は、若い方が入った時、目先の利益を優先して、年配者の契約職員を斬ることが過去にあったなら、今後は、そのようなことがないようにしたい。長い目でみれば、其が、貴殿並びに会社発展の礎になります。

ちょい長くなりますが、最近の実体験を。

上階からの、押入れ天井への漏水事故がありました。ちなみに当方、自営で品質管理や派遣業法、業務改善なんかのコンサルタントをやってます。その前は長くIT業界に居ましたので、レ○パレス21とか、セン○ュリー21なんかの法人営業や苦情データベースなんかも扱ったことがあります。

事故当日も幸い在宅だったので発見が早く、被害は家財は殆どなし。ただし、押入れ（天袋）は壁や床ベニヤがジュブジュブ、天井板や壁クロスの一部も被害がありました。

私は、同じマンション内（奇しくも上階、直上室ではない）に大家さんが居て賃貸で入っているのですが、まず当日、緊急対応の業者が来て原因個所は特定、当日中に元栓を締めて仮処置、翌日に配管交換で一応修理完。
ただしこの間、日本ハウズイングの担当者は梨のつぶて状態でした。

後日、こちらは屋内乾燥後、退避させていた家財を整理して再収納した矢先に、子会社（と思います）のリフォーム業者が来て状況確認。乾燥後だったんですが、被害時のデジ画像は20枚程撮ってあったので、大家さん立会いで調査。結果、押入れ全面ベニヤ張替え、天井全張替え、畳2枚交換、極めつけは、屋内クロス全張替え、というんですね。こちらは正直、もう住むには不自由がないしそのままでも良かったんですが、大家さんからすれば資産なんでヤルと言ったらこちらは抵抗できない。

すると、一旦、部屋を空にしなきゃならんわけです。これはオオゴトなので日本ハウズイングにＦＡＸで作業手順や、移動工数（これは業者がやる、とは最初から言っていた）、家財の保管安全の担保はどうなるのか、と文書で送付したところ、相手が（表現は下出だけど）かなりムチャ言ってきたんですよ。

『建屋は大家の持ち物だから仕方ないが、家財の扱いは納得できん。大体、下請けだけが来てエンドユーザーの意向を聞く、ってのは偽装請負だろうがゴラァ!!　民事でなく刑事になるぞ？』ってやったら、かなりビビったらしく、必死で調整してまぁ妥協できる案を『その日のうちに』持って来ましたよ。

要は、ヤレばできるんだけど、相手が素人と見るとナメてかかってくるタイプの会社です。「保険でモメたら裁判になりかねませんなぁ」って言ったら必死こいてました。知人などに詳しい人が居れば、安易に妥協せずに逆ネジ食わせれば、結構シッカリやります。（＊）

（＊）：裁判云々は「臭わせる」だけが肝要。「訴えるぞ！！」って公然と言って実際に訴えなかった場合、侮辱罪または脅迫罪になるし、金銭の要求に絡むと恐喝罪になります。くれぐれもご注意を。

Ｎｏ４９５を投稿した者です。

＞４９０
＞４９１
＞４９２

清掃業者等が下請けで入っているとき、住人が直接指示して、作業者がそれに従ったら「偽装請負」になるんですよ。もちろん、指示した住人には罪はなく、元請が。
本来は元請の担当者が立ち会って、住人からのクレーム窓口になるのが正規のやり方です。立会が無い場合は、作業（例えば清掃）が終わる前に、速攻で元請の担当者にクレームを入れましょう。そしてそちら経由で指示させる。これでないと「偽装請負」になります。

作業そのものを、「外注」という形で契約している場合は、作業結果については実施業者が負いますから、直接指示して構わないです。ただ、この下請けの形態と外注の形態っていうのは、作業者本人も契約内容を知らないことが多いんです。元請からすると、下請けでやらせるのと外注するのでは、責任の所在が異なる分、工賃がかなり違うので、下請けを多用するんですが。

具体的に一番良いのは、作業に不満があれば、元請に連絡して、「御社の了解の元に下請け業者に直接指示してかまいませんね？」っていうやり方。この方法が一番スマートですし、逆に言えが指揮指導権を委託されたことになるので、納得いくまでやらせてかまいません。定期的な作業であれば、一回、その了解をとる（念を入れる場合は、管理組合名で念書を取る）手順さえ踏んで、今後もこれでかまいませんね？でＯＫです。

ご参考までに。

管理会社選定にあたり、金額のみならず、業務事業内容等十分調査されたほうがよいと思います。　法律に違反し、業務停止、罰金等、国交省の業務査察を受けた会社も数社見受けられます。いずれにしても役員は居住者の安心と資産価値をあげるべく努力することが課せられているのですから。　

元請けが一切現場に立会いしない、指導・関与しない仕事は、世の中にあるの？建設業法でも[丸投げ禁止]なんてあるんじゃないのかな？保守点検・清掃等以外の修繕にも、そのような手法が蔓延してたら、社会的問題だと思うし、心配です。

>498

No495、496を投稿した者です。

「偽装請負」って、Google等で検索してみてください。今、ビビッドな社会問題です。

Wikipediaの記述がかなり正確です。特に、偽装請負状況において労働災害が発生した場合、『労働を受け入れた側』責任を問われます。

（例：清掃業者に住人が直接「アソコ、汚れてるからキレイにして」と言って、清掃業者が指示に従って作業した結果、無理な姿勢で腰を痛めたとか、上階から転落したとか言う場合、知らなかった、では済まないということです）

私自身、Wikipediaで言われている所の、IT業界の例で酷い目に遭った体験があります。こういう知識はキチンと常識として心得ておくべきです。

それじゃ、リスクを考えたら管理組合の住民は、清掃が酷くても、現場で直接、業者に指摘できない訳ですか？元請け管理会社に指摘したいけど、清掃現場に立ち合っていない。そのような場合、どうしたらいいでしょう！住民は踏んだり蹴ったりの状態ですね！後日、元請け管理会社に指摘しても、汚れ・清掃等は日々変わるから、再清掃にすっ飛んで来るとは思えないし困ります。ぜひ、社員が立ち合って下さい。

>500

No495、496を投稿した者です。 度々申し訳ありません。

これは、日本ハウズイングと、清掃業者の間の契約が、請負（下請け）なのか、外注なのか、ハッキリしておかないといけません。もし外注していれば、というか、管理組合と日本ハウズイングの間で、

『清掃・営繕その他については、全て外注業者で行う。従って、住人はこれら業者に対して直接指揮命令だできるものとする。住人の指示における労災発生等については、外注業者の責任において労働安全法に基づいて処置するもとし、住人は責任を負わない。ただし、危険作業または無資格作業になると外注業者が判断した場合。これを拒むことができる』

といった契約にすればいいわけです。まず管理組合から、日本ハウズイングの担当者に連絡してソコを確認し、もし下請けであって、かつ作業が雑、と言うときは、社員が立会してください！　と要求すればいいんです。
（上記で無資格作業、というのは、電気工事、水道工事、ガス工事、電話工事等の、有資格者でなければ行えない作業のことです）

当方のマンションの場合は、完全常駐ではないのですが、日本ハウズイングの管理人が管理室に詰めていて、清掃作業等の時は立会・共同作業していますね。管理人が居る時にそういう作業をやるようにしているようです。
（この管理人さんも、偽装請負ではない、という保証なないんですが・・・）

管理人さん個人は非常にシッカリキッチリした方で、リタイア後のアルバイト（多分、嘱託？）のようなんですが、当方の今の本業の一部、ＩＳＯ規格の審査なんかも知ってましたし、共有部分への無断立ち入りやポスティングにも目を光らせてくれています。この方は頼りになるんですよ。

素晴らしい常駐管理人さんで羨ましい！しかし、管理人不在のマンションの場合もありますから、一律決めて、重要な法定点検を伴う作業及び特別清掃並びにスポットの大中修繕等は社員が立会うべきと思う。下請け業者に其なりの経費を載せて管理組合から一次元請けしている管理責任と感じます。管理人さんが優秀は分かりますが、全員がそうとは限らないでしょう！

優秀な管理人だとしても、それに甘えて、保守点検及び修繕の監督させているとしたら、情けない！

管理人の監理・監督→保守点検・清掃≦１００％、小中修繕≦１００％。支店の考え方及び事情によるが、ほとんど、都市圏では、管理人任せらしい。社員が立ち合わない理由はなんなんだろう。元請けでしょう！不思議です。

504さんへ

内部情報を知るものとしてお伝えします。。。
社員が立ち会わない理由は・・・

立ち会いたくても、立ち会えないのが実情です。。。
理由は、
フロントマン1人の業務量が異常に多いためです。。。
また、
掲示板で皆様が感じている通り、
お客様中心ではなく、会社中心です。
大半のフロントマンは会社中心で仕事をさせられています。
お客様中心で仕事をするフロントマンは、、、
ほとんど退職していきます。

フロントマン1人当たり、
10～12物件ならきめ細やかな対応が可能になると思います。
しかし、
日本ハウズイングでは20物件前後担当してるため、
物理的に厳しいです。
完璧できめ細やかな管理を希望するのであれば、
管理会社変更しかないと思います。

＞＞５０５さん
どこの支店ですか？都道府県だけでも。。
うちの担当の支店は１５件以下だと主張してますけど。

地方支店は案外、住民思いの管理をしていると思う。変な管理をしてたら、地元に住めないし、事務所も構えることができません。

ただ、地方は物件・戸数が少ないから、本社の指導でフロントの人数も制限されるかも！この会社標準の１人当たりの物件数上限が知りたい。まさか、マンション法で言われている(決められる？)３０物件じゃないでしょうね！

地方って大阪、京都、神戸も地方ですか？

>>505

立ち会いたくても立ち会えない、って、偽装請負が常態化してるってことですね。
（外注でなく下請けなら、の前提での議論ですが）

作業中の労災は、下請けが泣き寝入りですか？（「嫌ならもう注文出さない」っていう手口）

あと、保険の範囲（というか上限額）は、管理組合で決めてるケースと個別にやってるケースが
あるけど、保険の請求は、日本ハウズイングの下請けが見積を作り、保険で出る。

このとき、例えば30万円の見積で保険がおりた場合、それをキッチリ使うのが筋。ソコを、外注
でなく下請け使って、更に工事の質を落して、サヤを取る、ってのが「会社中心の仕事」ですね。

その辺りのカラクリが判ってて、住人の親族に本職の工務店を営んでる方が出張って、工事にも
自分の工務店から立会い人（購入時のリフォームをやった本人）を出した、という例は耳にしま
したが、このときは、経緯の中で、「ウチ（日本ハウズイング）は降りる」と言いだして、管理
組合が激怒したとかしないとか・・・

何らかの事故→現地調査→見積書→保険会社査定→修繕→報告書→支払。大体、[全て処理します。安心して下さい。]何て言うでしょう。そう言われても、この流れの業務を一つの会社に任せてはならない。高いものにつくと思う。

管理費は安くしているからといって、修繕費が高いのは許してよ！というのがあるとしたら、可笑しい！[降りる]て言われたら、管理も降りてもらったほうが、長い目でよい方向ということもある。

５１０さんへ。貴方が言っている修繕は金額的にどのレベルか分かりません。基準法で決められいる工事費[専任技術者常駐監理]以下の修繕を発注しないほうがいいと思う。中小修繕工事は、まず、技術者及び社員の現場立合いはないでしょう。また、数千万の大規模修繕[専任技術者常駐監理？]も、下請け業者の担当者に、会社のヘルメットを被せて、実質的な現場所長をさせていることが見られるようです。監理と称して、定期的に現場巡回しているようですが、工事費全額を請け負いしているようです。そしたら、設計監理料の請け負いだけだと思うんですが、法的に詳しくないので、誰か教えて頂けないでしょうか？巡回の設計監理の役割しかしてないとしたら、修繕全般を行っているとする、総合請け負いをして、工事費全額を受注し、管理組合に支払わせるのは納得できません。

偽装請負いと言われないように、小さな修繕も保守メンテナンスも社員が立ち合いましょう。業者に机上の安全等の指示をして、終わりとしたら逃げと思う。立ち合い業務を徹底しても事故は起こります。そのように、会社としての自己責任をとる。そうしないと、また、死亡事故が起こります。少なくとも、目の不自由な方、身体障害者に安心安全な業務を目指して下さい。

「安心快適生活」のガイドブックとカードが届いた。
5月の総会で（すんなりと）承認された案件だが、サービス開始までに3ヶ月以上もかかるものだろうか？
（理事長への）売り込みだけは速攻、肝心の実務は後回し…なんてことはないでしょうね？

[安心安全快適は]コ―ヒ―１杯の料金ていう話でしょう！この掲示板に、その実態を書いてあるみたいですから、最初から精読したらいいでしょう。

＞＞５１５
お宅のマンション、導入したのかい？あ＊マンションの証明だよ。

安心快適生活への管理費支出は、自治会への支出と本質的に同じで違法です。

管理費の目的外使用だよ。

違法なの？それで何で営業しているのかな！コ―ヒ―１杯の[安心快適生活]を管理組合とでなく、各戸と契約すればいい。素晴らしい商品システムなら、マンション以外の住宅にも評判を呼びます。ついでに、ビル・民間施設及び公共施設にも営業を掛けたらいかがでしょうか！日本全国制覇も夢ではありません。

管理規約を破っているのは管理組合さんの問題らしい。

？この管理会社が、個人契約の提案しているのに、管理組合が、契約主体を組合にしているということなの？全くもって意味不明です。誰かご指導下さい。

過去レスみて下さい

大目標。３０万戸×コ―ヒ―１杯≒１億円、年間約１０億円超。１戸１日１０円が歌い文句だとしても、凄い金額です。営業の狙いは１日１０円の[ト―ク、クロ―ジング]で受注ですかね？でも、これは、一時対応で、二次対応は、とんでもない費用がかかったりしませんか？要するに、一時対応のみで現地対応だけかな？緊急センターは、当然、一時対応で料金を請求しますが、それよりは少しましなだけですか？結果論から言えば、[安心快適生活]と[緊急センター]の対応は重複しているように思うし、どちらかのサ―ビスを解約しないと、料金の二重取りになるような気がします。

[安心快適生活]も、サ―ビスと標榜しならがら、修繕・リフォ―ムの囲い込みと言われないように、地元の業者さん並みの修繕費で施工されることを切に願います。相手が素人でも節度ある提案・料金でお願いしますね！

こんな風に一本化したらどうですか？[緊急センター・安心快適生活]サ―ビスとして、コ―ヒ―１杯の費用を出して頂いた個人・組合は、一時対応を無料とする。すっきりしますよ！

緊急センターは有料なのか？

№５２４で記載されたことが実態です。
日本ハウズイングは事実上投資なしで年間数十億円の会費収入があるんです。ことさら安心をうたい文句にしているところは、胡散臭い宗教団体のようなものです。
また、顧客から要望があれば業者を紹介し、ピンハネ分を上乗せして請求すればいいんです。
緊急センターはくせものです。ここに電話して稼働したら１万円以上の請求があります。初動で要望に対応できても出来なくても関係なく請求されます（これは我々のマンションで実際に起こったことです。理事会も抗議して数ヶ月後に請求を取りやめました。）
そもそも、「安心か否か」というのは各人の受け止め方次第です。それを臆面もなく「安心」と押し付けようとする経営体質に疑問を持ち続けていました。
この会社は「行儀の悪い企業」であり、その前提で言動を厳しく見極めないと落とし穴にはまりますよ！！

うちは断りましたよ。断るところが７割から８割くらいじゃないですか？
管理費から専有部サービスに支出することに違和感を感じないってことは
管理費から香典もだしてるんじゃない？
管理費の使途は規約で決まってるんですよ。規約に反する総会決議は無効だよ。

安心快適生活の中身自体は素晴らしいものじゃないですかね？
但し、あの料金でできるのは、管理組合一括契約だからです。反対してる人にもカネ払わせるわけですから。

５２７さんへ。当然、緊急センターは持続する為に、開発費があり・固定費がかかるはずですから、委託管理費に入ってるはずです。其が管理明細書の入ってないとしたら、それは隠していると思う。[安心快適生活]サ―ビスと費用がダブルからかな？緊急センターを継続する為の、多大な費用が無料なんてあり得ないでしょう。

そういう間接費を言い出したら、きりがないでしょ。日ハウ社長の給料の原資も、結局は管理委託費から出てるんですから。

緊急センターに電話して稼働したら１万円以上の請求があるっていうのは、契約書でどうなってるんですかね？
私もこんどきいてみよう。

緊急センターに電話して、一時対応で現地に行けば費用はかかるし、委託契約書に明記されているはずです。書かれてなければ可笑しい。書いて無いから何をやってもいいとなります。契約社会の米国ではあり得ない。書かれて無いことは、契約内と判断されて請求できないかも知れないですよ！無料なのは、緊急センターの電話による受付・相談だけだと思う。ましてや、二次対応は、通常のリホ―ム等と同じでしょう。

>>517
確かに「AHOマンション」と言われても仕方ないでしょうね。
総会の出席率は例年「1割未満」で、管理費の滞納住戸は軽く「1割以上」の実績を誇るマンションですから（笑）。

担当者が変わる度に悪くなるな。
住人に会っても挨拶もできない。

居住者満足度は何％だろうか。

修繕の一般的居住者満足度。１００％≧修繕競争入札発注＞８０％＞修繕合見積発注＞５０％＞修繕査定発注＞３０％＞修繕特命発注≧０％。理事会・管理組合は、こんな感じと捉えて、合見積りを最低３社は取りましょう。大規模修繕工事以外の小中修繕の利幅・経費率は高く設定されていると考えて、小さな修繕も合見積りを取ることをお勧めします。半値も有り得ますから！

だったら自主管理をお勧めします。
すべてにおいて安値追求するのであれば、それが一番！

やはり本音が出ましたか？管理は極安値。工事の特命受注よろしくお願いしますかな？管理も工事も、ひも付きなしで、堂々と勝負する。そうしないと、違法じゃないですか？

500さん ここの社員は清掃には立ち合わないのが普通です。

清掃作業の事は全く無知。いかに安く清掃作業をやらせることしかかんがえていないようです。
我々清掃業者にはただ綺麗にしろと言うばかり…
綺麗にするにはそれなりの洗剤を使ってそれなりの代金をいただけない限りはどこの業者を使っても永遠にいたちごっこでしょう。みなさんに言いたいのは何処まで綺麗にしたいのかと言うことですね！

表面の土砂だけ流してたださっぱりさせればよいのか？ それとも徹底的に床のシミ、油汚れを除去させたいのか？

だいたいの業者は落ちませんね。で逃げるはずです。あれは落ちないのではなく、安い金額で作業を請け負ってるから最低限の洗浄しかしないだけです。大体の業者二名〜三名くらいではないですか？
百世帯近くのマンションに二名〜三名で来て綺麗にしろというのがまちがいですので疑問があれば直接業者に質問したほうが早いでしょう

清掃業務だけでなく、設備点検・その他保守メンテナンスなどに、技術者並びにその知識のある社員が立ち会っているのかな？まあ、管理人が立ち会ってますといえば其までです。どうも、大規模修繕も社員が常駐してないケ―スが多いみたいだし、下請け任せに近いと感ずる。管理組合からの元請けなのに、これって、業界では普通なんでしょうか？元請け責任はどの辺の業務に該当し、其を果たすための汗をどこで流しているのか？見えない。

>540
最近、浴室リフォームする、ってお宅があって、マンション全戸に業者の若い兄ちゃんが挨拶に来たんだけど、下請けなんだよな。で、元請は立会するの？って聞いたら｢しない｣って言うんだよ。

それって、偽装請負ってやつで違法だよ？　怪我人出たら労災出ないよ？　って言ったら、全く知らないんだコレが。
（一応、ネットで『偽装請負』って検索してみ、とは言っといたけど）

清掃業者自身も、元請の立会なしで作業して怪我しても労災出ない、っていう知識すら無いんじゃないのかな。
それに、元請が立会なしで下請けの清掃業者とハナシする、って結構ボーダーだよ。

｢下請けなの？　外注なの？｣で、相手が知らないことの方が多いと思う。
｢外注です｣って知識ナシに答えた奴に指示したら、実は下請けで偽装請負だった、なんてケースはヤヴァイ。民事じゃなく刑事になるから、なんかあったときにケーサツ来るかも。で、来たら逃げらんない。

調書取られたら、送検されるか否かにかかわらず｢前歴｣になっちまう。前科、ってのは罪が確定して償った、ってことになるから、一定期間経過すれば（10年とか15年とかの長さだけど）記録が消える。でも前歴って一生消えない。
（交通違反のキップも、法的には立派な「前歴」、って知らない人が多いんだコレが）

「前科・前歴」で検索すると、結構上手いこと解説してるサイトがあるよ。WikiでもまぁOK・・・

↑法律の詳しいことは解りません。でも、修繕及び保守メンテナンスの全ての実情は、ほとんど外注・丸投げだと思う。社員が立会うのは稀ではないですか？まあ、他の管理会社も似たり寄ったりです。でも、売上・利益を追及するノルマがあるらしいので、よっぽどなクレ―ムでないと、小規模な修繕金額では社員は顔を出さない感じです。法的・紳士的に外注しているのか？とみていますがよくわからない。管理人・下請会社対しての[善管注意義務]を社内で指摘しているに過ぎないような気がする。善管注意義務は、客先の管理組合に対して負うべきと思います。

かなり評判が悪いようですが・・・もし管理会社を辞める場合どうしたらいいのですか？いま。ちょうど積立金を値上げする話になっているところです。

>>554
簡単ですよ。管理組合の理事会で議案出して、流石にフロントマンは来る（関連議題が無ければ来ない、なんて極道も居るので、その時は強制的に呼ぶ。特に東東京支社ってのが酷いらしい）。

そこで吊るしあげにして、満足いく回答が無い、または体裁だけ良いこと言って実態が伴ってなければ管理会社帰るぞ、って総会にかける、って言えば良い。ウチのマンションなんか、夏（8月）に築30年のエレベータ交換の工事が予定されてたけど、次々に＊＊＊紛いの仕事がバレて凍結状態。なんせフロントマンだけでなく、その上長も逃げ回ってるらしい。一応、連絡すると電話番の女性が必ずつつたえますぅ、なんて言うけど音沙汰なし。平日は17；30で代表電話が留守電になるんで、緊急センター経由でネジ混むとまだ仕事やってるけど居留守使うから、ＦＡＸで文書送って『深夜でもいいからＦＡＸに返事くれ』って言っても梨のつぶて。

こういうのを記録取っておいて、総会にかければ一発で管理会社替えられる。出入りの工務店曰く、東東京支店に限ってトラブル多発で、2-3年前に裁判になりかけて大人員整理ふがあったけど支店の体質は相変わらずとか。
（参考）
http://www.housing.co.jp/company/organization.html

ちなみに、極道の限りを尽くして管理組合長を激怒させたのは清水ってフロントマン。上司と一緒に逃亡中。
コイツ、マンションまで来ることは滅多にない。理事会も平気で欠席する、って太ぇ奴。　　　　　　　　　　　

えっ！　理事会にフロントが出席するの？　理事会は丸で幼稚園だね。大人になれよ。

フロントが理事会に出席するのは一向に構わないと思う。
ただ、日ハウが持ち込んできた「カネ絡み」の案件を、まともに協議もしないで「全員が拍手をもって承認した」というのは止めてほしい。
併せて、議事録を含めた文書の作成をフロントに「丸投げ」することも控えるべき。

>ただ、日ハウが持ち込んできた「カネ絡み」の案件を、まともに協議もしないで「全員が拍手をもって承認した」というのは止めてほしい。
議長は誰なの？　管理会社出席に幼稚園の先生役そのもじゃないか！
＞併せて、議事録を含めた文書の作成をフロントに「丸投げ」することも控えるべき。
規約で決まってるよ、議事録は議長＝理事長が書くとね。
まるでこの組合は管理会社の植民地組合だね。輪番制の結果だろうて。

注意したいのは、管理費が極めて、安価だから管理をリプレイスしたとの口頭の要求条件(人質？)をもって、修繕工事を無闇に発注しないことです。口頭でも契約が成立しています。管理と修繕工事は別と考える。また、管理の紐付きで、修繕の特命発注が過ぎると違法となる可能性がある。管理会社だけでなく、管理組合も違法になり、どちらも組合員から告訴される可能性すらあると思う。

>注意したいのは、管理費が極めて、安価だから管理をリプレイスしたとの口頭の要求条件(人質？)をもって、修繕工事を無闇に発注しないことです。

この日本語分かる人いますか？

ここにも、言葉尻を捉えて物申す方がいましたか！世の中には色んな方がいるからしょうがない。まあいい！義務教育を受けているんだろうから、相手に優しく文字を理解してあげましょう。言葉尻を捉えた反論は情けない。要するに、総会議決に明記されていないし、組合員も認識していない、管理受託と修繕発注実施の紐付き裏約束があるとしたら、管理組合も管理会社も、法に照らして可笑しいし、危ないからと、警告しているだけです。違法だと思う。

ここに投稿してある文章は本当に何を
言ってるのか、わからない文が多い。

＞管理受託と修繕発注実施の紐付き裏約束があるとしたら

またまた難解な文章だね。
「管理委託契約書に明記されていない管理会社が修繕を発注し実施するという裏約束があるとしたら」
ですか？　
いずれにしても裏約束をどのように約束するのか知りませんが、理由はなんであれ裏約束＝正式な契約書には書かない総会に掛けない別の契約があると解釈すればその様なものは無効でしょうよ。
改まって得意げに書く込む方が不可解だね。

上記の文章は長すぎて理解ができません。私は頭が悪いのですみません。噛み砕いて教えてくれませんか！

単独議案にすることもない小修繕工事を予算書に費用計上しただけか、緊急工事を予備費で対応したようなことでは？

それを管理会社で実施したことを裏契約と言ってるのかなこの人は。

確かにそれが相場から、かけ離れた金額なら問題だけど、相見積り取って査定してればなんら問題ないと思うけど。

ちなみに、ここが管理しているマンションの横に居住してます。

最近、修繕工事がうるさくて…
社員は常駐してないし、ムカついてることには共感します。

人に分かる文章を書けない人は考え方も可笑しいことは確かの証明ですね。

５５５さんへ。大規模修繕等で、契約上、管理会社の社員常駐をうたいながら、下請け会社職員を常駐にして、ヘルメット・名札等の義務付をしていることもあるようです。そう契約しているのに、元請け管理会社のしていることは、巡回監理で済ましているケ―スもあると聞いています。お隣のマンションであっても、工事看板表示の所長と、実際の常駐所長が同一か？調べたらいかがでしょう！保険証・建設監理証等の提示を求めれば、すぐに分かります。監理証の提示ができなければ、受注高によりますが、悪質な違法行為です。大規模修繕は、近隣に対して多少なりとも迷惑をかけているわけだし、調べるのは、当然の行為です。隣のマンションの為になりますよ。もし、可笑しければ、地方自治体・建築指導科、又は、国土交通省地方整備課に相談して下さい。

もしかしたら、工事の看板すら出してないことをあるかも知れない。よく調べて下さい。近隣の為になります。

この掲示板を読んでいる方々へ。５５７の文章は理解できないでしょうか？なにを言いたいか、分かりますか？分からなければどの辺か、お教え下さい。私は悪い頭ですが、熟考し、噛み砕いて、再度、書き込みさせて頂きます。

相変わらず、言ってる事が、よくわからない。
理解出来ない。

管理会社が下請けに部分的（全部じゃない）に業務委託をするのは当たり前。
どの管理会社でも管理業務委託契約書に書いてあると思いますが？。

それで管理会社と管理組合との間で、毎年契約締結してるはずです。

いかがでしょうか。

ちなみに大規模修繕の時に、下請け会社の一人がきて、管理会社の社員（所長として）
になりすましているのは当たり前、と思いますが？。

↑建設業法を読んで下さい。受注高によるが[なりすまし]は認めてないと思う。国家がそんな法律を施行しないでしょう。そんなことを、平気で書き込む会社職員がいるとは信じられない。行政の方々も忙しいから、各地で行われている大規模修繕に中々、立ち入り調査はできないが、会社を特定して調査して欲しい。特に、首都圏の国土交通省地方整備局の方々は、巡回の中で、この会社の大規模修繕を見掛けたら、立ち寄り、監理者証の提示を求めたい。お願いします。違法行為に対して開き直ってますから反省させて下さい！

国土交通省地方整備局及び市町村建築指導課殿へ。５６０さんの言うように、マンションの管理委託には部分委託がある。しかし、マンションの大規模修繕は、そのほとんどが全面的な発注・受託だろう。設計事務所が入っていれば違います。それを実質の現場専任をしないで、巡回で済ます。こんないい加減な違法行為らしきものが平気にはびこる。事故などが起きなければ、竣工し終わりとなる。こんな状況をどうしますか？ちゃんと指導して下さい。

現場立会人は理事がやってもいいのよと言われます。

その辺も、大規模修繕の契約書の中身と照らし合わて判断する。理事に言われたからといって甘えない。違法行為はよくないですね！お客様は知らないから！受注した以上、工事責任の全ては管理会社にあると教えてあげること。事故などが起きると、工事関係者だけでなく、管理組合の方々も捕まります。管理会社の担当者は善意をもって、管理組合に教えて下さい。

監理：建設業法で規制されている。新築工事と異なり面積での制限ではなく工事金額で、（工種は問わない）有資格者を必要とされる。主任技術者・監理技術者は現場ごと専任であることが必須条件。
現場代理人　技術的には無関係・会社代表者の委任者。作業所長を兼ねる事が出来る
作業所長　　組織上の肩書き・現場代理人を兼ねる事が出来る。
主任技術者　作業所長・現場代理人を兼ねる事が出来る
監理技術者　作業所長・現場代理人・主任技術者を兼ねる事が出来る
現場代理人・作業所長は、無資格であれば主任技術者・監理技術者を兼ねる事は出来ない。

ありがとうございます。私には難しい内容だったので、具体的に質問してよいでしょうか。①元請け会社の専任は社員でなくともよい？②技術的な資格があれば、現場を兼任できる？その距離と兼任件数？③下請け会社の職員が専任なりすましているが、たまに、元請け会社社員が行き監理するのは？上記は合法・違法・法の抵触なのでしょうか？

追記。上記の内容が、発注者側に対して、肯定的に、工事請負契約書に明記されていた場合、建設業法に関する争いになった時は、法的にどうなるんでしょう。工事請負契約書が優先されるのか？建設業法が優先されるのか？

裁判になれば、建設業法を遵守してない工事請負契約書の内容は違法だし、建設業法の内容に即しない工事実態も違法です。受注者は捕まらないように注意したい。

国・地方自治体等の建築行政関係者殿へ。新築工事は、行政の建築指導課及び消防所長の確認があり、とりあえず、申請書類上の抑えがあります。失礼になりますが、修繕工事には、建築基準法による模様替・改造・変更等の考え方の曖昧さ故、漠然としている。[改造があっても大丈夫？、模様替えと変わらない。主要部の過半は関係ない！]等というような感じです。改造とは何なのかの定義も利益を出す方に軽く解釈している恐れもある。曖昧なんだから、一層のこと、大規模修繕工事には確認申請の義務化を望みたい。新築工事はある程度抑えが効いている？として、この野放図な大規模修繕工事の法的なチェックを何とか早急にして下さい。[監理監督のなりすまし]は普通なんて可笑しい！建設業法上違法なら、この管理会社に限らず、目を光らせて取り締まりを希望します。

大企業修繕に限らず、保守メンテナンス等も下請け社員を常駐・派遣して[なりすまし]て普通・当たり前のような行動及び言動がないようにいたい。管理業界の為になりません。

５６０さんへ。今、やっているのが普通・当たり前であるとする大規模修繕等の[なりすまし]は、どんな方法・内容なのでしょうか？会社には、立派なＩＳＯの世界標準があるけど、それと、日本国の法律・建設業法との兼ね合いはどうなのか？まさか、書類上の世界標準を優先し、国の法律を軽く見てないと信じたい。

日本国のトップ管理会社として、諸々の業務の[なります管理]が、当たり前及び当然でする考え方をどうするか？

管理人に前科者がいるってほんとですか？

時々、通りすがりで、読んでますが
他人の事を、けなしたり、もんくを言う前に
文の書き方を、もう少し勉強した方が、いいと思いますが。

言ってる意味が、よくわからない。
誰だかわかりませんが、全員がそうではありません。
きちっとした文も、ありますよ。

↑私は、義務教育レベル以上の教育を受けているのに、情けない書き込みで申し訳ない。貴方は、何とか、文法及び周辺の言い回し等を、相手側に立って理解できないもんでしょうか！頭の良い方は、言葉尻だけ捉えて批判するから！それは良くないね！気持ちが伝われば全て、上手くいきます。管理職は、一語一句チェックするのが仕事なので、しょうがないかな？

↑書き込み内容に対する反論を言わず、言葉尻の批判をする情けなさ！それを[本末転倒]と謂う。

それで[なりまし]は、日本国の法律ではどうなの？

言葉尻より句読点が変

管理職は大変です。Ｅ＝mc2。誤植を直す時間を、質に変換さたら如何でしょうか！

ホームページにある宣伝文句はウソばかり！

1.　管理組合による自治を確立し、オーダーメイド管理を提供します。
　どこがオーダーメイド管理？　会社のやり方にないものはすべて「できません」の一点張り！

2.　理事会は意思決定機関、管理会社は判断材料を提供します。
　判断材料を提供する？？？　決定事項とばかりに押しつけるのみ！

3.　管理組合のコンプライアンス（管理規約・法令の遵守）をリードします。
　管理組合には約束を無理強いするのに、自分の会社は契約時の約束を何1つ守らない。

4.　広報活動に力を入れます。
　自分の会社の広報活動（＝宣伝活動）ですね。

5.　皆様の大切な資産をお守りします。
　皆様のの大切な資産を無駄な工事で浪費させます。

５８０さんへ。その通りです。詳しいことは言いません。企業は、自分の非を知ってますからね！気の毒だから言わない方がいいでしょう。

以前、書き込まれていた[各種依頼業務のなりすまし]は当たり前の件は、どうなってますか？業界トップ企業として、方向性を示して欲しい。示すだけですから、罪にはなりません。提言・提言として教え下さい。

続きはどうなったの？

ハウズイングニュ－スは無くなったのですか。

マンションの玄関、エレベーター内、廊下、ついでに自宅のテレビも映らず・・・
アンテナが・・というＴＶ画像にて緊急連絡先に一時間以上連絡していますが全く
繋がらず！！繋がっても混み合っていますでずーっと！！ホントはその対応できて
ないのでは？緊急連絡先の機能を果たしてないです！！
因みに廊下は節電のせいか六時半まで明かりがつかず、時節柄いかがなものか？！
管理会社機能はこれでいいのでしょうか？！

日ハウの評判も悪いですねｗ

私のマンションの管理は東コミですが。
管理費が高いので相見積りを
日ハウから取ったところ
3割も安い見積額を提示されました。

日ハウの営業が
『東急はうち以上には、絶対安くできないから
　もう一度東急から見積を取ってみてください』
と自信満々で言うので、東コミに再見積をさせると
なんと日ハウよりさらに30万円下げてきました。

その後日ハウの営業から電話も来ませんｗｗ

日ハウは相見積り程度の付き合いで
ちょうどいいのかなと
ここの書き込みを見て思いましたｗｗｗ

↑安かろう悪かろうを見極めないとね！東コミは其なりに質が高い。それじゃ赤字になるかも知れない。その辺は応相談で手当てしてあげたら如何でしょうか？日本一安い相手ＮＨが相見積もりの相手なんて気の毒です。

管理戸数が多い比率でクレームが多い。それも慰めでしかない。比率を下げる努力をする。其を会社の目標の一つにあげる。

クレ－ムはいつまでも放置。組合支出が発生する修繕工事は迅速。
担当者をみていると会社姿勢かなと思ってしまいます。

No.587 by 匿名さん

東コミは其なりに質が高い＜

それはどうかと思いますよｗ
東コミの掲示板も見てください
日ハウと同等かそれ以上に悪質で

高かろう悪かろうというのが実感です。

トウコミも悪いがニホハムも悪い。悪さ加減の話は止めたらいかがですか！管理のトップ企業です。業界をリ―ドする立場ですからね！

それで、管理を元請け受注したのに[下請け成り済まし]容認、丸投げ容認発言があったけどどうかね！あれから随分返事がない。業界の通例かも知れないが、業界トップが範を示したら如何でしょうか！

↑金儲け主義もいい加減にしたらどうかね！金儲けに、しつこいと、しっぺ返しがある。数千年の歴史が証明しています。特に、親族の支配の影がだめにする。中国の古代史も最近の企業も同じです。[棺桶にお金・財産は持っていけない]。世界トップになって、宇宙人にもなりたいのかな？住民及び地域・日本国のためなる仕事をしましょう。まず、会社及び管理物件の清掃は大事ですが、朝１番に、近隣地域の歩道・道路の清掃をしましょう。最大かつ軍隊調の馬鹿げた[朝礼]は、地域の奉仕の後にしたらいいと思う。

会社前、近隣地域の道路等を清掃することは国民の勤めです。まさか、有料にしないで下さい。頼みますね！

いち、マンションのリプレイス営業は、手間と時間ばかりかかってもうからず。管理戸数の積み上げは、管理会社の買収？
管理戸数増加の要因はこれ！そして過去にリプレイス営業で受託した不採算マンションは切り捨て！
・・・と給料の安い私の友人の社員が言ってました。
内緒ですよ！
あ

内部のひそひそ話は内緒にしましょう！

結局、かつてリプレイスで受託した大手デベのマンションは、全ていわくつき。前の管理会社への要求に更に輪をかけて、次から次へと過剰要求。そんなマンションは、放り投げ解約だ。その結果、どこにも相手にされず、路頭に迷うマンションもあるそうです。

東急コミニテーからハウズイングへ切替ることで、約３０％管理費を削減でき、
その削減分を修繕積立に回すことができれれば、築１０年ほど経過したときに、
大規模修繕費用（数百万円）の一時金徴収とか、修繕積立金の３０％アップといったことを防げる
ということは間違いないのでしょうか。