機械式駐車場の故障と対策

築３年目のパズル式機械駐車場です。
今までとりたて故障もなかったのですが、G.Wに故障しました。
業者が休み中ということもあり、修理完了まで１ヶ月近くかかりました。
自分は理事長(当時はいち理事)でしたが、修理にかかる報告はありませんでした。(前理事にもなし)

使用不能中の方が臨時で借りた時間が市の駐車料金の請求(利用者の立替)が管理組合にまわってきて、ちょっと疑問があります。(空いてる箇所も遭ったようで、総額でも３千円くらい)

駐車場は、業者に委託し３ヶ月毎に定期点検をしています。（３/３に実施)故障したのは、４/２７。
故障したのは、ゲートの下限近接リミッターというもの。(センサーが異常を感知しゲートが途中で止まる)

乱筆で申し訳ありませんが、このようなケースはメンテ業者の負担と思うのですが皆様はいかがと思われますか？

アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

大手電機メーカでメンテナンス部門を担当している者です。

業者に委託し３ヶ月毎に定期点検をしているのであれば無償です。
もし、有償であれば３ヶ月毎点検の意味がない。
部品代は契約により無償か有償が決まる。
特に決めていなければ有償となる。契約金額にもよるが？

因みに、私が勤務している会社では１年に一度精密点検をした場合には保証期間（６ヶ月間）は部品代を除き無償となる。
フルメンテの場合は当然無償です。

掲示板などで居住者に声をかけ専門家に助言を求めてみては如何でしょうか。

業者からみるとマンションは顧客が不在同様です。うるさく監視しないとカモにされます。
問い合わせの件は、客が役所や民間企業であれば無償です。部品代も払ってくれないでしょう。

No.22 です。
修理に要した費用より、代用の外部駐車場の費用負担のことでは？？
その通り、回答間違えました。すみません。
修復に時間がかかったための駐車場の費用負担ですが、管理組合が負担するのかは、No.23さんの言われる通りでしょう。

しかし、駐車場使用者には負担させるわけにはいきません。
この故障の場合、業者に費用負担を求めるかは、業者の過失以外請求は無理です。

当方は３階１２０台です。補修に時間を要した過去の経験から、このような状況を推定して空きパレットを２台分用意してあります。
その他、平地に来客用２台分があり長期故障のも対応できるようにしています。。

>>21です。
>>22(24)さん、>>23さん、ありがとうございます。
自分としては修理代・部品代・外部駐車場代ともメンテ会社の負担ではないかと考えていました。
フロントはなぜか施工主へ問い合わせ、保証期間(駐車場は1年)過ぎてるので管理組合負担と言っています;

故障内容も、直接メンテ会社へ聞いてみました(フロントはちんぷんかんぷん)ところリミットスイッチの接点
ON/OFFが悪い(実は自分もちんぷんかんぷん)との事…。
落雷などの原因で壊れることがあるといわれました。そう言われればその頃雷が発生していました…。

フロントはメンテ会社との委託契約書はないと言っています。メンテ会社の担当は管理会社にある。との事。
ひょっとしたら前理事長が保管してるかもしれないので再確認してみます。

ありがとうございました。

>>22(24) です。

雷では、リミットＳＷはこわれません。
それよりプリント基盤が故障または、焼損します。
接点の接触不良かＳＷの位置がずれてきているなどが原因かもしれない。

レベルの低い業者がメンテしているとこんなものかな。
きちんとした技術屋のいる会社に見てもらいましょう。
メーカでもレベルの低い会社は、たくさんあります。

住民に技術屋（電機関連）がいないのでしょうか。修理時にその方に立会ってもらうのも手です。
特に、メンテ会社への問合せをお願いすれば、内容も理解しやすくなります。

>>26さんありがとうございます。
住民の方の職業はわからないです。(知ってる人は、土建業・工場勤務・サラリーマンなど)
近接スイッチとかリミットスイッチでいろいろ検索してもやっぱりちんぷんかんぷんです…。

気になったのは、管理組合と契約してるのが管理会社で、管理会社がメンテ会社と契約してるので、
管理組合にはメンテ契約内容がわからないということです。
管理会社との委託契約書には(エレベーターとか、清掃と1冊になっている)年4回(3ヶ月毎)のメンテとしかかいてなく、部品代や免責事項などわかりませんでした。
フロントに問い合わせたのですが、本社に確認します…とだけでのらりくらりです。

その年4回のメンテで（ひょっとしたらチェックのみ!?)で月額26000円も支払っています。
高いのか安いのか…わからないです＞＜

No.26　です。
当方のマンション築６年、３段（地上１段地下２段）４０列で計１２０台の規模です。

管理会社経由でなく組合よりの直接発注です。
年４回の点検、緊急時２４時間対応で年８５万円です。＜年間１台当たり￥７１００＞
契約内容は全く同じで、メーカは年２００万円でした。＜年間１台当たり￥１７０００＞

メーカから地元のメンテ業者に３年前に変更しました。
動作確認だけでなく、細かいところまで毎回診ています。例えばパレット位置、リミットＳＷの位置
などを細かく見ています。
対応は、メーカより格段によく、超大手鉄鋼会社の子会社だけに技術レベルも高い。

メーカ時代の問題点も、全て解決してくれました。
ただし、部品がメーカから取り寄せで、納期が不安なので、故障が予測される部品を毎年１５万円分購入しています。
余ったものは、精密点検時の部品交換に振り当てる予定です。
精密点検は別途長期修繕計画によります。

No.27　さんの月額￥２６０００、年￥３１２０００は点検業者メーカなのか、管理会社のひもつきかによりますが、メーカであれば普通べらぼうに高いです。
前記の当方の金額を参考にしてください。
台数によりますが、少ないほど高くなります。

なんでもかんでも、管理会社お任せは、非常に高く付きます。
また、何でもこなす、管理会社は個別の技術レベルは非常に低いですよ。

すみません。
No.28　です。

メーカであれば普通べらぼうに高いです。
これは、年￥３１２０００のことでなく、
「メーカの実施するメンテ費は高い」といことです。

メンテ会社は、独立系のそんなに大きくない会社です。
東京の本社から、神奈川県Ｓ市に点検に来ているようです。
緊急の対応が不安ですが、売りが『安い』ことなので仕方ないでしょうか？

3年経過していますが、他のメンテ会社さんでも検討してみたいです。
値段や対応ってやはり比例するものなのでしょうか？

No.28 です。
値段や対応ってやはり比例するの？

違います。
メーカがメンテしたときより、緊急時の到着も早くなりました。
当方のマンションからのサービスセンターまでの距離はメーカーのほうが半分の距離です。

作業を見ていてわかったことですが、他のマンションのトラブルが起きた場合には３名作業であれば１名が抜けています。このやり方は契約時に説明がありました。

経験上、管理会社のひも付きは質が悪い。
そりゃあ、ピンハネが２０％ぐらいあれば儲けが無くなる。質のいい者などいない。
業者はもちろん、直接契約を望んでいます。因みに当方はいくつかを管理会社の契約に変更したが、全てしつが落ちた。

管理会社ひも付きのG人社エンジニアリング㈱より見積書(請求書)が届きました。
近接スイッチ交換等で35,600円(税別)諸経費・交通費・通信費など含まれています。
駐車場はNッパツというメーカー製で３年目です。こんなに早くに壊れるのでしょうか…？
メンテ会社は神田にあるSンコー・コミュニティという会社です。

管理会社には、メンテの内容を問い合わせてるのですが、返事がありません。
外部駐車場代は、立て替えてる方に申し訳ないので管理費から支出しました。

腑に落ちないことばっかりですが、このままおとなしく１年理事長をやり過ごすべきでしょうか…；；

近接スイッチ交換等で35,600円(税別)諸経費・交通費・通信費

No.31 です。
家電品に比べ駐機場などの修理費は高いです。
部品代（３０００円から１００００円位？）が不明ですが、５０００円とすれば妥当かなと思います。
中小のサービス会社であれば、１人／日の人件費３万円から４万円位、大手であれば４万円から６万円位です。参考にコンピュータ業界（パソコンでない）は８万円から１０万円位です。
No.32　あれば、作業時間が解りませんが、人件費２００００円・部品５０００円・交通費５０００円これにG人社エンジニアリング㈱の経費５６００円ではと推定します。

腑に落ちないのは、定期的に点検をしていれば通常部品代のみの請求です。
雷と特定されていれば支払うのもしょうがないとの考えもあるのですが、業者からすると点検契約してくれているので、部品代のみの請求にすることが多いはずです。中間に管理会社が入っているならなおさら管理会社が交渉してくれないと入っている意味がない。

当方のマンションでは、この例だと部品代の請求だけです。
「３名作業であれば１名が抜けています。」のような方法でサービス員を効率的に動かしているところは、費用がおさえられているからだと思います。それと直接契約で中間マージンがないのも業者にとってよいお客なのでしょうから。

どちらにせよ、故障の原因と修理の詳細は出させることです。
それとと交換部品のメーカ名、型式がわからばインターネットで検索し価格、耐用年数などわかります。

１戸建てでは、お金に絡むことは真剣に対応しているが、マンションはまかせっきり、それも誰に任せているのか解らないし無関心。
マンションを相手にしている者や会社は、本当の顧客が、陰に隠れてほとんどが意見を言わないので
遣りたい放題です。常にNo.32　さんのように疑問を持つものが増えれば、マンションはよくなります。私自身が数件のマンションの部屋をもっている経験からです。

＞１戸建てでは、お金に絡むことは真剣に対応しているが、マンションはまかせっきり、それも誰に任せているのか解らないし無関心。マンションを相手にしている者や会社は、本当の顧客が、陰に隠れてほとんどが意見を言わないので遣りたい放題です。常にNo.32　さんのように疑問を持つものが増えれば、マンションはよくなります。

残念ながら、奇特な人はまれで、１，２年の任期の組合役員の大半が輪番指名制ですから、その任期さえパスすれば良いの自己中心の考え方を助長しているだけで、この任せっきりの傾向は永久に改善されることはないでしょう。

品番見てきました。
MGD-25M
そして製造元に電話してみました。
部品卸値は３～４千円、耐用年数は約10年
落雷がダイレクトに当たれば壊れるだろうが普通は避雷針があるはず…仮に壊れても4つあるセンサーのひとつだけ壊れるのは不自然
在庫がなくても10日位で出荷できる。(今回、故障してから完了まで３週間)

部品代14,200円、工事費(2人作業)18,000円、諸経費3,400円

さらにもう片側の近接スイッチも作動不良を起こしていて要交換との事。

今回、きっちり交渉(値下げ)して今後(次期以降の理事長がやりやすいように)適正価格でやってもらうよう話してみます。

>>22、24、26、28、31、33　です。

この部品はネット上では４２００円ぐらいです。
部品価格についてメーカー出荷が３０００円とすると卸値が４５００円、最終顧客の買値が６０００円
普通は、この体系です。

磁気検出なので劣化など故障は考えられない。回路もトランジスタとダイオードの組み合わせの集積回路で劣化はないはず。
僅かに故障はおきるが、ほかにも動作不良があるなどは何かおかしい。

調べるか、しつこく問合せをすれば、だんだん本質が見えてきます。
根気が必要ですが、何でもこのように疑問をもって対応することが重要とおもいます。
そのうちに、あらゆるトラブルの対応がわかるようになります。

当マンション、トラブル処理の対応から管理会社を見直し、業者は全て変更し管理費を４０％減にでき、修繕積立金へもっていきました。まあまあ裕福です。

メンテ業者担当者と電話で話しました。
機械ものだから当たり外れがある、という答えでした。
樹脂で固めている製品なので、分解して調査･･･というのは出来ないそうです。
ただ、磁石を使ってゲートが近づく･離れるを判断するのにその磁石がずっとくっついたままになっていた…
そうです。

部品代について卸値と見積の金額の違いを指摘したら『管理会社さん通してますから…』
はっきり言ってこの管理会社(というかフロントマン)の対応を考えると、個別にマージンを取られるのは納得できないっす！
ズバズバ言ってゆけば、体質というか対応変わるものでしょうか…？
自分の代だけ調子合わされても困るんですが、なんか心配です。。。

>>36さん、色々アドバイスありがとうございますm(_ _)m

37です。
今日管理会社と面談したのですが、メンテ会社と管理会社の委託契約書はないとのこと。
都度(3ヶ月毎に)、管理会社がメンテ会社へ連絡し点検の委託をするそうです。
つまり、出来高契約。かたや管理組合と管理会社は、月額の定額契約です。
そしてその内容ですが、メンテ会社は点検のみをし、異常があれば管理組合負担で修理・交換をしなくてはならないそうです。
新しいうちは、そんなに壊れないでしょうが年数が経てばあちこちガタがくる…それを全部管理組合で負担となると、そうとうな額になりますよね…?

ちなみに今回の近接スイッチ、1万円くらい上乗せしていることを指摘し、会社に持ち帰ってもらいました。
他の理事さんはちょっと引いてる感じでした…

都度(3ヶ月毎に)、管理会社がメンテ会社へ連絡し点検の委託をする・・・・・・

そのようなメンテナンス方法があったなんて初めて聞きました。
3ヶ月毎に連絡し、など普通じゃない。そんな面倒なことをするとは、よほど暇な管理会社でしょう。
ありえない。

1年契約で、問題なければ自動更新が一般的です。

それと、点検のみをして異常時の修理・交換は別途とする例はあるが、修理・交換の全ての支払いをするのであれば、点検に手を抜かれても、管理組合は何を言えない。極端にいえば点検の意味がない。
点検をするのであれば業者もリスクを負担するのが当然です。

いままでの対応と内容から本当に怪しげな管理会社です。

通常、委託契約書ってありますよね？
それがないってことが一番不自然に思えました。

管理組合と管理会社には駐車場やエレベーター、清掃などの委託内容が書いてありますが、エレベーターはDOG(?うろ覚えですみません)でフルメンテだそうですが駐車場は点検、としか書いてませんでした。

違うメンテ会社も検討したいのですが、おすすめはありますでしょうか？

>>40
DOGがPOGの間違いならPOGとフルメンは別物ですからちょっと話しがおかしいと思いますよ

No.39 です。
よく解らないようなので説明をのせます。

フルメンテナンス（ＦＭ）契約とは
　　劣化した部品の取替え、修理費用を月々の定額契約料金に含んでいます。

　　＜契約範囲内＞（保守会社により若干の違いがあります。契約書で確認して下さい。）
　　　・主ワイヤーロープ　・ガバナーロープ　・移動ケーブル　・ベアリング
　　　・制御リレー　・プリント基盤　・押ボタン　など

　　＜契約範囲外＞（保守会社により若干の違いがあります。契約書で確認して下さい。）
　　　・かご内装　・かご床タイル　・乗場戸三方枠塗装
　　　・敷居（シル）　・運転盤カバー　など


部分メンテナンス（Ｐ.Ｏ.Ｇ契約）とは
　　劣化した部品の取替え、修理費用は、月々の定額契約料金外です。

　　＜契約範囲内＞（保守会社により若干の違いがあります。契約書で確認して下さい。）
　　　Ｐ（parts）＝ヒューズ、可動・固定コンタクト、照明、　などパーツ類
　　　Ｏ（oil）＝点検用油脂類、補給オイル、　などオイル
　　　Ｇ（grease）＝ベアリング及びメタル用グリス、　など
　　　おおむね、３ケ月～６ケ月毎に取り替えの必要な部品が対象。

　　＜契約範囲外＞（保守会社により若干の違いがあります。契約書で確認して下さい。）
　　　・主ワイヤーロープ　・ガバナーロープ　・移動ケーブル　・ベアリング
　　　・制御リレー　・プリント基盤　・押ボタン
　　　・かご内装　・かご床タイル　・乗場戸三方枠塗装
　　　・敷居（シル）　・運転盤カバー　など

>>40
＞違うメンテ会社も検討したいのですが、おすすめはありますでしょうか？
地域や規模によっても異なるでしょうから・・・・
まずは機械式駐車場のメーカーへ問合せて、フルメンテと最小コストでの組合直接契約について相談すべきです。
メーカー直下の会社かもしれないし、地域での提携の保守業者さんを紹介してくれるかもしれません。

メーカー系は、独立系業者さんより割高になるかもしれませんが、
技術や保守部品の調達については心配する必要がありませんし、そのメーカーの保守内容をたたき台にして、よりリーズナブルで信頼できる業者さんを捜すべきでしょう。

手間隙惜しんで、値段も腕も最高の業者さんなど見つかるわけありません。
管理組合が、コストを重視するのか、信頼・信用を重視するのか、故障時の迅速な復旧を期待するのかなど色々あるわけですから。

>>42さん、POGでした。詳しいご説明ありがとうございます。
エレベーターはPOG、駐車場は点検のみ、防犯カメラはフルメンテとそれぞれ契約内容が違うようでした。

>>43さん
そうですね、安かろう悪かろうは嫌ですが金額に比例した内容をよく吟味し、探してみます！

また報告させていただきます。
色々とありがとうございました！

まだ再見積もりがきていません。
あの金額のまま請求されるのかな…

お久しぶりです、>>21です。

あれから1年が過ぎ、また他の個所で故障が生じました。
今度はゲートを上げるモーターです。
管理会社の報告…内部結露によりショートした。
交換まで1カ月を要す。(実際は50日後)

製造元に問い合わせると…アルミボディでパッキン部分から入水しない限りあり得ない。
しかし製造ミスか設置時に人為的なミスがあれば可能性はある。
通常の消耗期間は5年(今回4年で故障)

メンテ会社曰く…製品がよくないものである。
他のマンションでも(同じような故障の)報告が何件かある。


そして納期に関しては、製造元は常時出荷してるので1週間くらい。管理会社・メンテ会社は、メーカー(Nッパツ)に
催促してるが、送ってこない。

答えがバラバラで、管理組合の負担ばかり膨らみます。
もちろん今回も、臨時駐車場代・部品代・人件費は管理会社系列の(何もしない)所から上乗せされ請求されるのでしょう…
ちなみにもう理事長退任してるので何もできないのですが…

そりゃ管理会社にとってはドル箱ですから…

先々は、撤去される運命なのだからその分の蓄積が必要です。

実はリモコンもよく壊れる。

みなさん、こんにちは！

よく壊れる機械式駐車場。
壊れて入庫できず外部駐車場の費用を、今までは管理組合で負担していましたが、とうとう先の総会で
使用者の負担となってしまいました。

使用細則の変更は、普通議決ということで1/2の挙手と議決権行使で決定しましたがみんな本当にいいのかなぁ…

BBAが故障させたので、クルマが出せなかった。
予定がめちゃくちゃだ。
BBAには、機械を操作させるなよ。

機械式駐車場は狭い敷地のマンションを分譲する時の宣伝に利用するために作る物で耐用年数が過ぎたら費用倒れになりスクラップになる運命なのです。

>>52
そうですね。昨年まで築27年のマンションに住んでいて機械式駐車場あったけど、完全故障して撤去された。上段に駐車してた車は全て近隣の月極駐車場へ。再び機械式駐車場を作る資金がなくて今後もそのままだと。

機械式駐車場は、とりあえず狭い敷地に台数を確保する手段に過ぎません。詳細を話すと、管理組合及びメ―カ―などがパニックになりそうです。雨ざらしの駐車場にフルメンテナンスはあり得ないし、耐用１５年は無理だと思うし、築１５年までの修繕費は、駐車場更新費用を越えそうです。事実、メ―カ―保守メンテナンス会社に、築１５年間の修繕計画を出しもらって下さい。駐車場更新費用を越える金額が算出されます。これは、築１５年間で、更新も含めて、駐車場更新２回分の金額です。早く解体撤去するか、機械式駐車場のあるマンションを買わないようにした方が懸命かも！また、自走式駐車場の方が修繕費が格段に安いのに、機械式駐車場の方が安いとの説明・資料をプレゼンされたら、違うと思いますので、普通の一般的な技術者に相談して下さい。自走式駐車場の方が修繕費が格段に安いとの結論になると思います。

機械式駐車場は居住者の高齢化が進めば廃止すべきです。
平地式へ変えて修繕積立金を増やしましょう。
多くのマンションで機械式は余り始めています。余計なコストはカットしたいものです

保守･修繕･更新費及び月々のマンション内の駐車場料金を考えたら、駐車場は近隣で借りた方が、格段に安いと思います。屋根のない機械式駐車場は、劣化が早いし、屋外駐車場に屋根を新設すると容積率の関係で新設できないなど、無理があるし、とにかく、先々に問題を残す施設だと専門技術者は皆さん知っているようです。商売にならないから、言わないでしょうけど！

機械式駐車場は便利とダマされてマンション購入した人の大失敗に過ぎない。

自走式がいいとか言うけれど、それも疑問なんだよ。
ひどいところになると、6階建てとかの自走式だろ。
毎回駐車場内をぐるぐる、マンションから車を出すのに10分もかかる。

管理会社の貴重な収入源
自社機械式駐車場でメンテナンスで儲かるだけでなく、管理会社変更を止める武器になるのだよね

組合の規模によるのかな。
うちはほとんどの設備（ハード）の保守を組合が直に契約してます。
躯体に関係するハードの保守や補修は、当初の施工会社のアフター担当を窓口にしています。
いわゆる管理会社（ソフト）に益はありません。

管理会社にはメンテナンス仲介料が入る
管理会社を変えると言うと吹っかけてくる、自社グループだと割引と言うことだ。

だいたい１０年が使用期限らしい。立て変え、大規模修繕で管理会社は仲介料をガッポリ

以前、フルメンテナンスが一般的な昇降機でさえも、部品などの供給不足で問題になり、安価な独立系への点検管理変更が困難になったと聞いています。一時、独占禁止法違反かも知れないと新聞報道にあったように思います。ましてや、構造上、フルメンテナンスが難しい機械式駐車場は、独占系の点検業者があったとしても、メーカーからの部品供給は簡単には無理かも知れないです。耐用年数を経過したら、解体・撤去した方がいいかも知れないです。解体・撤去に費用がかかりますが、その後の点検・修繕費用に変えて余ると思います。

>>55 匿名さん

自走式駐車場もいずれ建て替えが必要になります。
1.工事期間は極めて長い。6ヶ月から12ヶ月ほど。
工程は
①車を外部の駐車場に移す。
②取り壊し
③建設実施
2.その間は外部で全台数分を管理組合が借りる。
3.200台の自走式ならば数億円は必要である。
4.自走式駐車場も必ず建て替え時期が来ます。
以上

>>55 さん

自走式駐車場もいずれ建て替えが必要になります。
1.工事期間は極めて長い。6ヶ月から12ヶ月ほど。
工程は
①車を外部の駐車場に移す。
②取り壊し
③建設実施
2.その間は外部で全台数分を管理組合が借りる。
3.200台の自走式ならば数億円は必要である。
4.自走式駐車場も必ず建て替え時期が来ます。
以上

スレ主さん14年経過しています解決しましたか。？