理事会の輪番制は機能してますか？

この様な無気力な管理組合があるとしたら、誰かの言うように重大事故などが起って始めてことの必要性に気がつくか、理事会や組合員の有志が総会の発言や日頃の生活などから理事長適任者を探して推薦の形で役員就任の内諾を得て理事長に選出する必要があります。前例を作ることが肝要です。

今のところ、推移を見守るしかありません。
一通り役員は回ったので、みんなはもう一度やりたがらないから、
今後は、無気力組合員と新参に役員が回りそう。
役員にはもう期待できそうにないので、
理事会ならぬ「自治会」でも作るしかないのでしょうか。

前年度の総会では、下水道を引く工事に１０００万を超える見積もりが
管理会社などから提出されました。
修繕積立金が極端に不足しているのに、どうするつもり！　
と批判が続出しました。
そんな管理会社にも任せられないし・・・
組合員には不満や不安がくすぶっているから
意識のある人に呼びかけて、自主組織の結成まで持っていこうか・・・
でも、役員や管理会社とあまり対立してしまうのも。

大いに組合員が苦しめば良い結果がでますが、各組合員20万円程度では効き目がありません。少なくとも50万円近くの一時金徴収位にならないと目覚めませんよ。

↑　＞でも、役員や管理会社とあまり対立してしまうのも。
ここが辛いところですね。
しかし対立しても、やらなければなし崩れになるのが、この世の定めでもあります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

大きな問題が起こるかはわからないですが、
起こらないようにしたいものです。
今までも、大きな問題が起こるたびに
なんとか乗り切ってきたから、全然駄目組合でもないので。

管理会社にも理事長にも愛想をつかしたから
外部団体に相談しながら、賛同者を増やすしかないかと思います。
お金のことには、みんな敏感なので、そこから攻めるか。
防火とか言っても、全然興味ないって感じで、
もっとも、防火に興味がないということは
自分の家を守る気がないということだから、
こちらも、ボヤでも出ないとわからないかも。

ひとつ質問ですが、理事長だけはずっと同じ人？

いいえ、毎年変わります。
理事長になると、それまで無関心派だった人も
なぜかがんばってくれます。
でも、理事長を終わると無関心派に戻り、
冬眠してしまいます。

　(-_-)zzz
　
私も冬眠したいけど、まだ冬眠していません。

＞いいえ、毎年変わります。 理事長になると、それまで無関心派だった人もなぜかがんばってくれます。 でも、理事長を終わると無関心派に戻り、冬眠してしまいます。

それが正常です。だが理事会なしで管理者のみでも保守管理は出来なすが、少なくとも３人理事で一人アマノジャクがいても二人居れば理事会は成立、決議できます。 二人理事だと余程組み合わせが良くないと反目したら終わり、三人ですと全員反目になる確率は少ないことは一般に言われていることです。

やはり、理事を増員するのが良さそうですね。
提案しても「二人の方がやりやすい」とかなんとか言われて、
耳を傾けてももらえなかったので、私も言わなくなったのですが、
今みたいでは、ほんとに困るものね～
ただ、規約を変えなくてはいけないので、すぐにはできません。

>>規約を変えなくてはいけないので、すぐにはできません。
委任状または議決権行使書を２/３集めるのってそんなに難しいですか？

「理事1名の増員」シンプルな提案なら、理事会の前後３０分に臨時総会の案内をだす。
理事3名のメリットをいろいろつけて、臨時総会開催するといいかもね。
無関心住民が多いほど、総会にでるのが面倒なので委任状が簡単に集まるったりしますね。

規約の改正は、たとえ部分改正でも、理事会が真剣に取り組まないと
成立させるのは難しいです。
総会では、出席した組合員の意見で委任状のゆくえは決まるので、
総会出席組合員が、理事を増員しようと全員一致しない限り、
理事の増員案だけでの規約改正案の成立は難しそう。
このマンションでは、理事は2名でいいという意見が
根強いから、その意識が変わらない限り難しいかと思います。

現理事長にも、理事が少ないので、せめて
やろうしない副理事長をたたき起こしてでも理事会を
成立させるよう働きかけましたが、無駄でした。
居留守を使ってでもドアを開けないらしい。ひどいね。
ただし、他の組合員には理事の増員の件は話しています。

＞総会では、出席した組合員の意見で委任状のゆくえは決まるので

うちのＭＳ総会での委任状取扱は異なります
会場への実際の出席者が全員反対でも、議長委任票は賛成なんてありえます。

＞＞総会では、出席した組合員の意見で委任状のゆくえは決まるので
＞うちのＭＳ総会での委任状取扱は異なります 会場への実際の出席者が全員反対でも、議長委任票は賛成なんてありえます。

総会の委任状は受任者の氏名を書くのが原則ですが、その組合によって氏名不記載の場合は取り扱いが違います。
或る組合は受任者の氏名不記載、所謂白紙委任状は無効とする場合もあり別の組合では宛先即ち理事長に委任していると解釈し理事長の決議とカウントされます。
少なくとも、出席した組合員の多数意見に従うカウントすることは委任状の趣旨（委任状の保持人の議決権）からは間違いです。

マンション標準管理規約の改正概要案 　平成22年 月 日
1.総会における議決権の取扱いの適正化
(1)総会における「委任状」「議決権行使書」の取扱いの明確化
1白紙委任状の取扱いの整理
<改正条文>
第46条関係コメント6(資料3、P6)
<改正の概要>
・白紙委任状の使用等でトラブルになっている事例も見受けられるため、あらかじめ委任状の様式に「代理人を記載していないものは議長に一任したものとみなす」等を記載しておく方法が考えられる旨を記載する。その際に、本来は、組合員が主体的に代理人を決定することが望ましいことを併せて示す。

議決権行使はないのですか？
議決が1つだけなら委任状だけで足りるということかなぁ・・・？

ググれば誰でも見れますので自分で読みなさい。

私のところでは、総会では、委任状には「代理人の記名がない場合は議長に一任」となっています。
ただ、これを使うと議長（理事長）が多数の票を独占できて不公平だから
ケースバイケースの取り扱いのようです。
議案は理事会が提案するので、（管理会社提案も多いですが）
たいていは、委任状は「議案に賛成」として扱われることが多いようです。
ただし、議案に反対が多かった時に、議長が委任状を賛成票として扱かって
議案を通してしまうこともあり得るようです。
だから、議長一任の委任状は、あまり良くないです。

議決権行使書という用紙は、当マンションでは特にありませんが、
委任状と議決権行使書が一枚の紙に印刷されていて、線で分けられています。
本当は別々の用紙にしなくてはいけないのでしょうが。
総会の時は、議決権行使書を使った人の票は、採決の時は数に加えます。
ただ、これもそれほど、厳密な取り扱いはなく、適当になっていますねぇ。
数えたり、数えなかったり、時には無視したり。
その時によって、流動的な扱いという感じ。
カウントが管理会社任せなので、管理会社の判断しだいみたいですよ。

その話題振ると、ハチャメチャ爺さんが来るyo!

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/73770/

もう来ないか。

勉強しましょう、委任状と議決権行使書の常識。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html

ハチャメチャ爺さんはまた登場すると思いますよ！
削除された事で、気分を壊しているのでは？
爺さんは議決権行使書と委任状の偽造を防止しなければ、不法行為は永遠に続くだろうと云ってるよ。
今度から、書面提出者の部屋番を、新聞で公表するらしいよ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

この長崎のマンションの今回の定期総会は非常に面白い。10年以上前の元理事長によるクーデターだった。
現理事長は11年も留任しており、理事会役員も立候補がなく長年理事会の推薦による選任で、殆どの役員が留任による現理事長による長期政権だった。
ところが今回の定期総会でその長期政権が物の見事に崩壊した。通常なら何の問題もなく可決される次期役員選任議案が何と！否決されてしまったのだ。
総会は初っ端から唐突に元理事長によるビラ配り的発言で波乱の幕開け。しかも他人を代弁するなど何か演技臭い。
役員選任の議案に移ったところで、総会議案提出後に立候した5名を加えて審議すべきとの元理事長の緊急動議。
現理事長は緊急動議を拒否するも、元理事長の事前の住民根回しが功を奏したのか第7号議案＜役員選任の件＞が過半数以上の賛成が得られず否決されてしまい、役員再選任せざるを得なくなった。
http://www.bonheur.ne.jp/report/soukai21.pdf
その後、再選任の結果、元理事長が次期理事長に返り咲き、他の役員も留任なしに全員首のすげ替え、元理事長の息のかかった先の立候補者全員が次期理事に就任した。
元理事長の周到に計画されたクーデターであった。
http://www.bonheur.ne.jp/report/sennin22.pdf
引きずりおろされた現理事長、リベンジなるか？

「ハチャメチャ爺さん」の発言を読みましたが、
「議決権行使書は、希望すれば閲覧できるようにするべき」
という部分だけは、賛成できました。

総会では、出席者が何に賛否を表明したかがはっきりするのに対し、
議決権行使書は、だれが何に賛否を表明したかは、
管理会社か役員くらいにしかわからないので、
管理会社などにごまかされていても、わからないですしねぇ。

うちの組合では、委任状や議決権行使書は管理会社が一旦集めて、
総会で、管理会社が集計した数を発表しています。
（理事長が確認むしているかどうかは、わからない）
議決権行使書と委任状が一枚の用紙に一緒についているため、
時には委任状と議決権行使書と両方に署名する人もいます。
そんな時、どう数えるのか不思議です。

管理会社に聞いたら、「議決権行使をした人でも、議案によっては無記入のものもあるので、
その場合は委任として扱う」ということでした。
一部議決権行使イコール委任であるので、議決権行使書は委任状である、という理屈。
「はぁ？」という感じで、理解できない。
屁理屈ばかり言う会社だ。

最近、標準管理規約の改正案が出てきましたから、
改善するいい機会です。組合員も無関心すぎなので。

すべての区分所有者には、重要書類を閲覧する権利がありますよ。
そうしないとどこで不正があってもわからないからね。
議決権行史書、委任状、会計帳簿、委託契約書、ナドナド全てね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

議決権行使書や委任状は、見てもいいなら、一度請求してみます。

最近、管理会社が提案して、強行に推し進めた議案があり、
（理事長が、パソコンや携帯で、組合費の引き落としや口座間の移動の承認をしたり、
決済ができるようにする、というネットバンキングのシステム）
議決権行使書や委任状を、管理会社案に有利になるように集計していた可能性があるのです。

「総会で決まったから仕方がない」とあきらめずに、本当のことを知りたいです。
管理会社が経理を合理化するため、ネットバンキングを勧めていたので
これで、管理費の管理のされかたが大きく変わってしまいました。

役員定数、委任状や議決権行使の取り扱いなど、区分所有者の無関心をいいことにあきらかに管理会社にいいように扱われてますね…
全員が、無関心なはずはないので(金が絡みますからね)やる気があるなら、立候補して理事長やってみたらどうですか？

勉強しましょう、委任状と議決権行使書の常識。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html

重要書類を閲覧させないという事は、そこに不正があるからですよ。
内容証明郵便を出して、出させるのです。もし拒否すれば、マンション管理センターに相談しましょう。
議決権行使書、委任状を提出させ、一軒づづ調べましょう。もしくは公表しましょう。

数年前に夫が理事長をしました。
私は、補佐でしたが、理事長の仕事のかなりの部分を代行しました。
大変だったです～＼(◎o◎)／！

その時、委任状も議決権行使書もチェックしました。
書面出す人には、中にはいい加減な人もいるし、こちらもよく理解していないし。
管理会社は、他のマンションの総会を掛け持ちしていますから、
どたばたでやっていて、集計のミスとかも結構していました。
規約改正の特別決議の時は別ですが。

役員が輪番制で、毎年変わるから、管理会社任せの理事長なら
管理会社が議長代わりで、議事進行からカウントから
委任状の集計から議事録作成までやりますから。丸投げです。
やってもらっているから、こちらも余り文句言えないし。
せっかく、管理会社に頼らずにがんばっても、数年後には丸投げに変わる。
今回も丸投げになりました。

機会がある時に、輪番制の変更をするべきです。
規約で決められているはずは無く、過半数の賛成があればオーケイです。
ダメな管理会社の変更も過半数ですね。変更しましゃおう。
新理事長になったら負担を減らすために、投書箱を設けて無記名で意見を募集し、それを発表します。
それらの意見の、対案を出したり、出してもらったり、しながら意見を集約する。
理事長が無記名で出しても良いわけですから、意見は盛り上がると思います。
最終的に総会で、出席者の身分確認をし、無記名で投票すれば、理事長、理事の負担は少ない。
反対意見の人同士の対立も、なくなるのだからうまく行くと思いますよ。
　　　　　　　　　　　　　　

議決権行使書、委任状などは、本当に本人が出したかは、その人に確かめない限りは、わかりませんよね。
印鑑は簡単に偽造できますからね。　コピーで何でも出来ます。

>>889
その意見箱の回収を管理会社がやつてる。当然投書を取捨選別する。

>印鑑は簡単に偽造できますからね。　コピーで何でも出来ます。

銀行は商売が成り立たないの？

管理会社は、自社の利益のためなら、あの手この手を使ってくるように思えます。
今回も、ネットバンキング導入を主導したのは管理会社でしたが、
当初の総会では、出席組合員からの強い反対意見で導入を見送ったのに、
輪番で決まった今期の理事長と役員を味方につけて、臨時総会で導入を決めました。

法律改正で、管理費口座から修繕積立金口座に、毎月管理費残金を移動するのに、
今後はネットバンキングを利用することになったのですが、
理事長がパソコンか携帯を使うことが前提だし、手数料は組合負担。
そのうえ、管理組合口座は、管理会社の取引銀行に替えさせられるし。
管理会社にとっては集金業務が減ってウハウハでも
組合にとってのメリットはあるのでしょうかねぇ。

正直、管理会社を変更するか、組合がネットバンキングをやめるしかないかも。
第一、ネットバンキングって、やっている組合はあるのでしょうか。
導入を企画した三菱ＵＦＪに聞いても「やっていない」とか
「管理会社と銀行との契約のため、管理会社に聞いてください」とか。
お金、どうなるのか不安。

管理組合の口座といっても理事長の個人口座なのが問題。
管理組合を法人化して法人口座にすべき。

法律改正はいいのですが、通帳が三冊になりました。
（三菱ＵＦＪに管理費口座と収納口座を新たに作り、今までの他銀行の修繕積立金口座は残す）
しかしながら、ＵＦＪの新口座は、管理会社の取引先支店に変更。
遠くなるので、名義変更は管理会社が代行となるようです。
一見便利そう。毎年、理事長が名義変更に行かなくてすむから。
喜んでいるのは現理事長。
しかし、口座の存在の確認は、だれもできないわけだし・・・
不正があってもわかりません。（無いことを願いますが）

管理組合の法人化は、特別決議がいるらしいので、
現状では、成立は難しそうです。
やっぱり、ネットバンキングは、やめるのが賢明。

管理組合の法人化は、うちでは特別決議とはなっていません。
管理会社の方便ではないですか？
（財）マンション管理センターで確認の必要があります。

＞しかしながら、ＵＦＪの新口座は、管理会社の取引先支店に変更。
遠くなるとの事、これらは皆さん不便になりますよね。　　抗議すべきです！

なるべく早く　マンション新聞を発行してください！
不正に加担する人間は増える傾向にあります。そうならないうちにね。
マンション新聞には総会での発言を正確に掲載してください、それだけでも大きく変わります。
そのうち、変な発言はなくなるでしょう、管理会社だけの発言であれば、無効扱いにしやすいですね。
河村たかし市長、橋下知事らのパワーを貰いたいね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

三菱ＵＦＪのネットバンキング（どこでも支払い承認サービス）が、実際にあるのか、
確認してみようかと思います。
管理会社の作った資料では、すでに稼動しているかのように書かれていましたが
実際は違っていたし、他のマンションでの導入事例とか言っていましたが、
実際にやっているところはないのに、いかにも実際にやっているかのように言うし。
でも、三菱ＵＦＪに聞くと「管理会社に聞いて」なんて、どうなっているのか？
あちこち問い合わせても（国交省、新聞社、他の管理会社など)「聞いたことありません」
と言われて「弁護士会に相談したら」と勧められたこともあります。
どうも怪しい・・・

　(・・？

法改正で、
収納口座と保管口座を分離することになっています。
収納口座の残高は翌月にすべて保管口座に移すことになっています。

管理会社の担当は、毎月、収納口座残高の全額移動の銀行印をもらいに理事長に訪問しなければなりません。
理事長も面倒ですし不正が起こりやすいです。
そこで、管理会社はネットバンキングを利用して口座を移動する方法を提案しています。

不正に関しては、管理会社の本社の経理部門がネットバンキングを扱うので、
フロントが毎月、理事長に口座のやり取りをすることと比べると、
安心感はあります。

我が家のマンション、三井住友銀行での仕組みです。
そして、理事長がネットバンキングをすることはありえません。
ネットバンキングは管理会社が使用するのが前提です

輪番理事長にネットバンキングやらしたら不正をして下さいといっているようなものですね。

>管理会社の担当は、毎月、収納口座残高の全額移動の銀行印をもらいに理事長に訪問しなければなりません。
>理事長も面倒ですし不正が起こりやすいです。

この程度を面倒だと思う理事長はダメだよ。
それから、サラッと言っちゃってるけど、ネットバンキングに比べて不正が起こりやすい理由を教えてね。

>不正に関しては、管理会社の本社の経理部門がネットバンキングを扱うので、
>フロントが毎月、理事長に口座のやり取りをすることと比べると、
>安心感はあります。
何ともお目出度いご意見だな。
貴方が安心感を持つことと、一般的に安全であることとは乖離しているようだ。

管理会社はどこですか？

理事長の個人口座は相続の対象になるのでは？

管理組合は銀行にとって見做し法人だと何度言えば覚える？

三井住友系のマンションでは、すでに導入ずみですか。
でも、「理事長がネットバンキングをしない」というのは、三菱東京ＵＦＪのシステムとは違うような・・・
管理会社（内田橋住宅の管理会社ユーホーム）の説明によると、

　①　毎月の、管理費残金の移し変えは、管理会社が信販会社（ＵＦＪニコスなど）で計算し、銀行へ連絡。
　②　三菱東京ＵＦＪから、、理事長個人のパソコンか携帯へ、メールで毎月
　　「今月は、管理費口座に◎万円の残金が出ましたので、収納口座に移していいですか」などのメールが来る。
　③　それに対して、理事長は「承認する、しない」を、折り返し銀行にメールで返信すると、
　④　銀行が自動振り替えを実行する
というものらしいです。

収納口座（管理組合の理事長名義）のお金を引き出す時も、
管理会社が発注した工事代金などを、三菱東京ＵＦＪが「◎万円の支払いを承認ください」
とかなんとかのメールで理事長に知らせて、理事長が「承認する、しない」を返信して、
収納口座からも、お金が落ちる・・・らしい。

要は、管理会社が持ってくる銀行の書類に、理事長が印を押す代わりに、メールで承認をするらしいです。
管理会社は、いちいち銀行の窓口に行かなくてすむから、楽になる。
でも、理事長の仕事は、逆に増えそう。
それに、手数料などは、年間数万円を組合負担です。
パソコンや携帯持っていない人はどうなるの？　

もともと収納口座から、保管口座への資金移動は1カ月以内にしなくてはならないのではなかったっけ？

①管理会社が各口座から引き落とし、収納口座へ入れる。(だいたい銀行系の代行会社があるはず)
②そこから管理費を管理会社へ振り込む。
③余った金額は1カ月以内に保管口座へ振り込む。(修繕積立金を含む)
　収納口座と、保管口座は別の銀行と思います。

①～③とも手数料発生すると思われます。

それをネットバンキングでするというのは、区分所有者にメリットのあることなのでしょうか？
確かに輪番制の理事長で、毎年口座名義を変えるのは面倒かもしれません。
そのためだけにする必要があるのかどうか…？

かつ、工事などの一時金をメールで承認を取るのは、問題ありそうですね～
間違って、あるいは面倒くさくて「はい」を押してしまいそう。
金額によっては普通決議、特別決議ですからね。

>>904
口座名義人はだれか？みなし云々はあくまでも運用上の話。

はやく法人化した方がいい。
管理費滞納組合員に対する訴訟も原告が理事長個人じゃ大変だよ。

運用上、法人化してもしなくても銀行の扱いは同じだよ。
もちろん、銀行が破綻した時も。

ビギナーさんの言う方法①～③は、ネットバンキングではなく、一般的な振込みかと思います。
これは、管理会社からも、ネットバンキング（Ａ案）とは違う方法（Ｂ案）として
提案され、結局否決され、ネットバンキングになりました。

というか、最初の総会では、ネットバンキングは安全性の問題などから反対意見が強く、
否決されたのですが、役員改選後の臨時総会で再度提案され、
「ネットバンキングのＡ案をぜひお願いしたい」などと、管理会社が議案に書いていました。
手数料もネットバンキングの方が安かったから、総会に出なかった人は、
管理会社の勧める、手数料の安いネットバンキングの方を支持したのかも。
（それでも、年２万円の手数料です。振込みだと倍額らしい）

信販会社を使って口座間の移動をするだけなら、管理会社が窓口に行く回数が増えて
今後の業務に支障をきたすから、ということでしたが。本当でしょうかね。
ネットバンキングだと、管理会社は銀行の窓口に行く必要がなくなるので
人件費と労力の節約になるようでした。（と、説明を受けました）
結局、管理会社の都合が優先されたのです。