分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

管理侍さん
フロントの方は、もう少し勉強されて自分の仕事に関係のある、特に管業については最低限必要でしょう。
NO.295の実態をみてどう思われますか。あの取得率をみて、フロントとはそういうものだと思われますか。
管業すら取得してないものが、組合に対して助言や相談事に乗れますか。そういう者がマン管と聞いただけで拒絶反応をおこすんです。これを書くと反論されそうですが。
他資格を取る前に仕事に直接関係のある管業を取らずに、どんな立派なフロントになれるのでしょう。
実務があるから大丈夫ですか。基本的な知識はなくても。
マン管とか他資格は資格取得までいかなくても、勉強すれば済む問題かもしれませんが。
マン管の１ヶ月云々は流れでレスしただけです。

>>299
難関大法学部かつ、宅建１０月受験し１１月マン管ならば、１ヶ月で可能。難易度は、決して合格率とイコールではないですよ。
話を少し逸らしますが、医療系免許取得率は６０％。受験者は優秀な学生が医学を中心に知識を吸収し問題を解く。誰でも受験できないのです。　　社労士は短大大卒以上で８％。行書は誰でも可で８％。
フロントさん、居住者に『マン管あります』で通用しないのよってことは念頭においておいてください。
居住者からみれば所持なしフロントより『マシ』の次元です。居住者がフロントを指名してよいとしてくれるなら、同額払うなら、保有者を・・・という程度です。っというか、マン管資格保有は当然であり前提。地デジ、保険、修繕、判例・・・そんなの業務中にちゃちゃっとやっておしまいでしょって感じです。
それ以上を期待しているのですよ。分かりませんか？仕事のアフターに自己啓発、または勉強嫌いなら、大物のコネつくって何かの時に、居住者にいいものを安く提供できるよう人脈づくりに励めって言っているのですよ。

医者の言うこと、弁護士のいうこと、信じるのはなぜか？それは、難関資格を突破したからです。
マン管資格を難関資格とは若干知識のある居住者は思ってない（理由は↑３行目～）。だからよほどの誠意を日頃から示さなければ、信頼関係は築けないのです。
委託料もらっているなら、もっとあらゆる面で勉強してくださいな。このレス参加フロントは、精神論も学習したほうが顧客のハートを捉えることができ、役立つかもしれませんね。
マン管だけにこだわるフロントの情報レベルは、的外れ、期待外れでいつもがっかり。
悪いけど、大手金融機関の場合、君達みたいな人（マン管取得で満足）は、間違いなく　ガラス越しから見えるあの東京夜景を決して目にすることはできない姨捨部署行き人材だよ。

>>303
299ですが、私はフロントではありません。マンションの住民で、理事が廻ってくるので資格をとっておこうと思っただけですよ。１ヶ月云々はどうでもいいことですよ。
ただ、あなたは医者とか弁護士であればすべて正しいし、信じられると思っておられるのですね。又、難関大学や難関資格者は全て信じられる人なんですね。私も難関大卒なんですけど、信用していただけます？
それにマン管が難関資格とかはいっていませんよ。
フロントのマン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
あなたの理論、少しずれてますよ。

>>302さん
その通りですよ。
私はあなたのご意見を否定していません。
フロントのにとって管業の取得なんて当たり前。マン管も同様です。そんなことは言うまでもないでしょう。しかし>>295が実態であり、専門の資格ですらこの取得率ですから管理業界はレベルが低いと言われるのです。事実私もそう思うところがあります。
繰り返しになりますが、フロントが管業、マン管取得するのは当たり前。更なる成長のために何が有効かの話です。

管理侍さん
管理会社に勤務するフロントの方が、マン管・管業取得するのは当たり前といっても、>>295を見る限り、現状は大手の取得率をみても、管業２６．８％、マン管７．６％と程遠いですね。
フロントのみなさん、頑張って勉強してください。

>>306さん
その通りです。もっと勉強すべきなのです。
まぁ295のデータは管理員を含めた全従業員数ですから、フロントに限ればもっと取得率は高いですけどね。結論は同じです。

資格は無いよりあった方が良いですが、内容ですよね。資格は持っているけど、知識は無いのでは訳に立たない。
つまり、資格を取得するのが目的でした勉強はほとんど役に立たないですよ。実際に仕事していく経験で、いろんなことを覚えていくのです。管理組合員のみさなさんも、「資格者」を望んでいるのではなく、親切で、一所懸命な対応をするフロントなのでしょう。要は「人」です。「資格」でも、「会社」でもないですよ。
ただし、当然にフロントなら主任者資格は必須です。（法的に必要という意味。）

>>299 >>304さんが難関大学かを、このようなネット環境の場で想定し、推測し、追求することは無駄で無意味。信用するか否かのコメントは控えさせていただきます。失礼な想定をしては申し訳ないですからね。
尚、フロントでないことも前文で説明されていたので承知してます。改行しなく誤解させました。恐縮です。

＞マン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
これを問題視していただきたい。なぜ、難易度の低い試験でありながら、本業のフロントがこの情けない結果なのでしょうか？ＩＱ不足ですか？やる気不足ですか？多忙環境だからですか？試験機関の採点トラブルですか？

＞マン管が難関資格とかはいっていませんよ。
299＝苦労した
他者＝低合格率。弁護士・税理士と同視。他資格へ目を向ける余裕がない。等々
これらコメントから読み取れることは、フロント達の”意識として”難関であると訴えています。
そのため私は、”資格試験レベル”として難関ではない　と指摘し、彼らの向上心を仰ぎ願っているのです。

299の読解力、少しずれてますよ。

なぜ大手管理会社のフロントのマン管所持率が低いのか。
それは、手当てがつかない。やくにたたない。知ってる人が少ないからです。
ここに顔を出している熱心な組合員さんたちは、よーく知ってるんでしょうが、大半の組合員の
反応は、「マン管士ってなに？」です。あまりにも知名度が低い。それなのにいっちょまえに勉強
しないと通らない。しかも取得しても会社的に評価は上がりません。
所持していないひとの言う「使えない資格」というのは言い訳だと思いますけど、所持してても
「使えない資格」というのはかわりませんね。

あと、ここを読んでいると思うのが、皆さんフロントに結構高望みしてますね。
委託業務の内容と、自分たちが支払っている委託費を比較したら、フロント業務としての取り分なん
て微々たるものですよ。フロント＝窓口　なんですから、そんなに高度な知識やらサービスを求められ
ても困ります。過剰な要求はやめてください。
組合運営の補助がお仕事です。コンサルではないのですよ。私たちがいったいいくらの報酬をもらって
いると思っているのですか。そして、いったいどれだけの仲間たちが過剰なサービスの要求に耐えられ
なくなって、うつ病やら自殺やらで消えていっていると思っているのですか。
組合員さんの考え方をもう少し変えていただきたい。
「自分たちが支払っている費用と求めている要求のバランス」
管理委託契約書をもう一度よく読んでください。
そりゃ管理会社側にだって足りない部分があります。それは是正させる必要はあるでしょう。
ただ、我々にも契約を超えた要求に対して是正していただくよう、申し入れる権利はあります。

さいわい私が勤める管理会社では、組合の特色も利益率算定に考慮されます。
よって、多大な要求がある組合は値上げ交渉をし、飲んでいただかなければこちらから解約申し入れ
をしています。
ただただ戸数を増やす時代は終わりました。お客も選んで管理してます。いい会社です。
でも、みなさん安心してください。どこでも引き受ける管理会社は絶対になくなりませんから。
ま、そういうところのフロントは定着率が悪いですけどね。

>>310
不採算マンションの契約はお断りする、これからの時代当然であり賛成です。
どうせならもう一歩踏み込みませんか？更に高い報酬を組合に納得して支払って頂くには我々はどうすべきか。業界として、企業として、個人として。
一方で、自分は管理業界の枠を度外視して見たときに、一企業人として一体どのあたりのレベルにいるのか。管理業界を離れても通用する人材か。そういう意識で日々を過ごすことが個々の成長となり、会社、業界の成長につながり、結果として個人の市場価値も高めます。
少し話がズレてますが、マン管士は確かに使えない資格です。しかし業界にいるものとして取るべき資格だと思いますよ。いつ受けても合格できる知識のある方は別ですが。

ふーろーんーとさんへ
＊管理会社に勤務している者が管業の資格を有するのは、仕事をしていく上で必要ではないんですか。マン管については、絶対必要とはいいませんが、それに携わる仕事をしているのなら知識として知っておく必要があるでしょう。
マン管は役に立たない？手当てがつかない、知名度がないというそんなレベルではないのではないでしょうか。
管理組合を運営していく上では最低の基本ですからね。
マン管に限らず、管業も取得率が低いので、フロントマンの奮起を期待します。
マンションの住民にとっては、マン管士の知名度は高いですよ。又、知らない者がいてもいいじゃないですか。

＊委託契約以外の過剰なサービスはする必要がないでしょう。ただ、組合員は、フロントの方をよきパートナーとしての相談相手として、頼っているところはあるんです。
組合員が、分からない、知らないことを相談するのを過剰サービスとはいわないんじゃないですか。それに応えるのがプロのフロントマンではないでしょうか。百貨店の販売員が商品知識を身につけるのと同じことですよ。
プロのフロントマンを目指して日々研鑽していってください。
企業が利益を追求していくのは当然ですが、それに伴う付加価値を身につける努力も必要でしょう。

ふーろーんーとさんへ
もう一点あなたのレスで疑問点があるので追加します。
フロント業務の取り分は微々たるものといっておらますが、われわれはあなた方へ委託業務費を支払っているんですよ。そして、それであなたの会社は営業が成り立っているのではないですか。
そういった、微々たる委託費でやってやっているんだから、相談はするな、という発想ではフロントと組合が旨くいく筈はないでしょう。
では、相談するな、そういう場合は自分達でやれ、それでも難しければコンサルに相談しなさいといいますか。
マン管士が介入してくるのは、管理会社としても煙たがっているじゃないですか。
フロントの方は、マン管士は役に立たない、すぐやみくもに、部分委託や値下げ交渉をしてくるとかいって批判しているじゃないですか。
でもね、マン管士も毎年増えてきているのは事実ですよ。マン管の協会もどうしたらマン管士が活躍できるか考えていて、徐々にではあるが、それで生計を立てている者が増えているのも事実です。
ただ、批判するだけでなく、管理会社も腰を据えて管理会社の今後はどうなっていくのかを検討する時期にきているんではないでしょうか。マン管士を含めたコンサル対策も。

ふーろーんーとさんへ
フロントのスレだから、もう少しフロントの方からの反応なり、反感があると思ったけど、意外と大人しいんですね。
マンションの住民でさえ、マン管の資格を持っている者がおり、その者が理事となり実務経験を身に付けていっているんですよ。
マン管士は実務経験がないと批判する前に、フロントの方も努力すべきでしょう。
フロントは資格は必要ない、組合からの相談も受けないというのであれば、実務経験云々は何の役にも立たないし、益々組合員との差が広がっていき、フロントは単なる窓口としての役割しか果たせなくなります。
そんなことをしていれば、将来管理会社は行き詰ってくるでしょう。
管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。

314さん
>>管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。

どれも既にありますよ。組合側のニーズと本当にマッチしているかどうかは別として。

皆さんに質問です。

収支報告をよく見たら予算が合わないです。

駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのです

が、管理費の予算に組み込まれてます。（要は予備費がたりない）

予備費が５０万なので管理費の予算が足りないことになるのですが、これは管理規約に違反していることになるのでしょうか？

もし違反しているなら国土交通省にいけばいいのでしょうか？

それとも私の認識不足でしょうか？

教えてくれますか？

元々駐車場収入は、管理費に組み入れ、残った分を修繕積立金へ振り返るのが普通ではないですか。
５００万の８０％を修繕積立金に移行と規約に記載されているということですが、駐車場の修繕費等が予算よりオーバーした時は、管理費から回すことになると思います。そうすれば、その予算は計上されていないと思うので、予備費から充当しなければならないでしょう。駐車場の修繕工事等が計上されており、予算内に納まればいいでしょうが。管理規約違反というより、その規約自体を変更しなければならないのではないでしょうか。
予備費が足りなくなり、管理費も足りなくなれば、各区分所有者から別途徴収することになります。それを防ぐ為に駐車場収入を充当したのではないですか。
不正でなければ、裁判等やっても意味ないでしょう。
蛇足ですが、そういった問題を国交省にもっていってもだめでしょう。コンサルだったら分かりますけど。

>>315さん
確かにNPO管理組合連合会とか、そういう実体があるのは分かっていたんですが、まだまだそれ以外に新たな形態がいろいろ考えられると思ったものですから、戒めの意味で書いてみたのです。

>>315さん
特に私が、胡散臭いと思っているのが、ＮＰＯ法人の名を借りた連合会等です。
ＮＰＯだから非営利の活動は当然やらなければならないのですが、２～３ヶ月に１回ぐらい、勉強会や無料相談会等をやり、大半は営利活動として、コンサル、劣化診断、大規模修繕工事の受注等を行っていることです。
会員には、ＮＰＯを強調し、勉強会や無料相談会をやるからといって、会員の募集を行い、賛助会員として、点検業者、清掃業者、管理会社等を組み入れ運営していくやりかたです。
組合としては、ＮＰＯという名前を信用して、会員になったり、安いというイメージで劣化診断を頼んだり、コンサルを依頼したりするんです。
価額的には決して安くはなく、むしろ割高であり、当マンションも見積もりの段階でカットしました。ただ、当組合もその会員になっていますので、優先的にそこに注文しようという考えだったのですが、値段が他所より高すぎたのが断った理由です。勿論ＮＰＯ法人には、営利活動も認められてはいますけどね。
ＮＰＯ全管連に加盟している法人は、現在全国で１８団体、約５００万戸あり、毎年増えてきています。
この法人にマン管士が経営者となり、又マン管士が無料相談会や派遣相談を行っています。

317さんへ
316です。

説明が下手ですいません。

予算で

例
収入　管理費６０００万　駐車場　５００万

支出　委託管理費　４０００万　エレベーター保守点検費　２５０万　自治会費　４００万　予備費　５０万　等

支出の予算　６５００万

となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。

そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？

管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？

私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。

>>320
317さんが既に書いてますけど、
「違法」でなく「管理規約にマッチしていない」だけです。
管理規約は、317さんを含む組合員が定めて、組合員（管理組合）が守るべきものです。
予算についても、原案は管理会社が作ったとしても、それらを理事会内で精査した上で、総会で組合員の承認を得るものです。

管理会社のせいにしてはいけないと思います。
管理組合＝理事会の問題です。

321さんへ
316です。

まだ今年入居したばかりで、なかなか実態がつかめないんですよね。

つまり管理会社が不透明な収支報告を作成しても違反にはならないということなんでしょうね。

私から見れば詐欺に見えますけど現実はそうなんですね。

もちろん管理会社任せにはしていかないつもりなのでこれを理事会で説明して、全体で見守っていこうと思います。

＞となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。
＞そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？
＞管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？
＞私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。

理事さんなら言葉使いに気をつけましょう。委託管理規約とはないでしょう。
管理会社は資料提供するのみで、予算を総会に建議するのは理事会の決議です。
管理会社に任せっきりにする体質は拭いましょう。

確かに、予算は総会の決議事項であり、組合員が責任をもたなければなりません。
しかし、元々収支予算書は、予算と実績で構成されており、次期収支差額はゼロにならなくてはいけません。
最初から予算で足りなければ、借入金の項目があり、それで調整されていればいいんですが。
だが、そのような不備のある予算書案を作成する管理会社の考えも判りません。
これは収支予算書の場合です。

今度は、決算報告書の場合です。
決算報告書の場合は、次期収支差額は実績はゼロにはなりません。予算はゼロですが。予備費はゼロとして計算され、合わない分は、次期収支差額で調整され、実績と予算があうようになります。
決算報告書については、監事の監査が必要なんですけど、それも総会で監査報告がされている筈ですから最終的には、やはり組合の責任ということになるでしょう。

蛇足ですが、予算外の支出をする時は、予備費からの支出、特定の科目間での振り替え、補正予算の作成の順で対応していかねばなりません。尚、予算変更するには、臨時集会の決議が必要です。

予算書であれ、決算書であれ理事長、会計担当理事が最終案を作り理事会で議案として決議し、それを監事が監査し、コメントを付けるのが一般でしょうに、どうして管理会社を責めるのか理解に苦しみます。管理会社の収支報告の良し悪しは、既に毎月の収支報告で理事長、会計担当理事が訂正、修正を指示できるし、しなければなりません。どうして出来ないのでしょう？

最終的な責任は組合にあるんですよ。しかし、管理会社は委託業務費を貰って、事務管理業務としての、出納業務を基幹事務としてやっているんでしょう。プロとして仕事をしているのに、予算案・決算案を理事会に提出するのに、いいかげんな決算書類を提出するのは、管理会社にも責任の一端はあるでしょう。
もう少しプロとしての自覚をもちなさい。
このスレは管理会社に勤務している者が多いので、都合が悪いことには、すぐ抵抗してくるからね。

317さん
>駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのですが、管理費の予算に組み込まれてます。

管理規約にこういった事が載っていることの方が、変だと思います。規約というのはルールであって、守らなければならないものです。毎年５００万円の８０％を積立金に回せる保証が無いのに（現に回せてないようですし）、そのようなことをルールにする方が間違っていますよ。

だから、管理会社に問題点があるとすれば、予算案・決算案が規約に合っていない事そのものではなく、それが規約に合わないこと・規約を変えなければならないことを説明するのを怠っていることだと思います。

私の知っている限り、そういった剰余金処分の額まで決めた規約は聞いた事がありませんが、どのような経緯でそれが規約になったか分からないでしょうか？（最初からあったのか、途中で付け加えたのかなど）

最近はお客さんがずいぶん勉強しているから、気が抜けません。
私が入社した１５年ほど前はかなりいい加減でしたが、それでも解約なってほとんど聞いたことがなかった。
やることの範囲もあいまいで、部屋の中だろうがマンション外の近所の祭りのことだろうがなんでもクビを突っ込んでやってましたね。
お客さんもあんまり細かいこと言わなかったし、理事会後理事長のお部屋で一緒に晩酌したり、お客さんの娘さんとのお見合い話が舞い込んだり、理事長の部屋で酔いつぶれて泊まっていったり、今考えたらありえない状況だったな。
今みたいな対立関係な図式はほとんどなく、なんか和気藹々というか一緒にマンションのことをゆっくり考える仲間のようでした。
その原因のひとつは、コンプラがうるさくなりすぎて、事務量が増大（特に本社向けの書類が激増）し、組合の方向をみる時間が減ってしまったことも大きいと思います。昔はお客さんが満足してるんだったらどんなやりかたでもいい。みたいな感じでしたね。
どっちがいいのかよく分らないですが、今となっては担当を持つこともないので、今現役のフロントを見ているとかわいそうだな。って思いますね。

やはり、マンションの管理がややこしくなってきたのは、マン管士の資格が生まれたからでしょうね。
それができたことにより、マンションの住民も資格を取ろうとしたり、組合運営をしていく上で勉強するようになってきたんです。
これからも益々お互いに勉強していかなければならないでしょうね。

いやいや、マンション住民の管理離れは、益々ひどくなり管理会社に依存体質は強まりますので、おいしい話は増加する事となりましょう。

管理組合はマンションがある限り、永遠に続きます。
そして、理事会も存続していくでしょう。その理事達も、経験を重ねていくうちにどんどん知識がバージョンアップしていくのは間違いないと思います。
管理会社依存体質は、今後も続いていくと思いますが、その中で要求する内容は、知識のアップと共に、変わっていくでしょう。
マンション管理の流れが変わっていけば、儲けさせてくれない組合、要求内容のハードルの高い組合を管理会社がカットしていくことはできなくなるのではと思っております。
そうならない為に、今後の管理会社は進むべき方向性を見極めていかねば、サバイバルに勝つことはできないでしょう。
委託業務費についても、その額は最初に設定した金額から、いずれ値上げをしていかねば、企業として経営が難しくなります。しかし、現実は、値上げどころか、部分委託や値下げ交渉すらある状態です。
管理会社の方も、プロとしての自覚を持ち、組合に対して付加価値をつけることによって、始めて値上げ等が検討されてくるのだと思います。

どの業界も今は厳しい。マスコミが公務員や政治家をメスを入れ追求する姿勢が、一般企業へも浸透してしまったことも一因でしょう。ですが、それはそれで良いのではないのでしょうか？
幼少の頃から『嘘つきは泥棒のはじまり』と教えらてていたのに、大人になり『嘘つきは儲けの一歩』と歪んだ思考になってしまった事を正し、安部元総理の目標としていた”美しい国日本”にしようではありませんか。
国民全体が”正直に清く強く生きよう”としているのです。ですから、フロントさん達のように『少ない儲けだから怠慢や多少の詐称は当然。姑息な儲けを』など思考の持ち主は、”浮島”と周囲（居住者）からは見えてしまうのです。
310フロントに対する311さんの回答は、まさしく居住者の代弁をしてくれています。
このコメントを活かすことで、大きな信用を得、正当な管理委託料の収支バランスが成立するのではないでしょうか？サービス提供と、報酬のバランスが正当化するということです。フロント側と居住者側の感覚が反発しているようです。居住者側からすると『フロント・管理人の、この程度の働きで、この報酬（管理委託料）は高額すぎる』と思っているほどです。ＭＳ居住者は、管理委託料の頭打ち（最高金額限度）をそんなに低く設定してませんよ。あるていどの支出を見込んでＭＳ購入を決意してますから。支払いを拒むのは、何度も記述しているとおり『管理会社の働きが悪く、低脳で低能だから』です。

325さんへ

うちは組合が発足して1年以内なので理事長や組合員の責任にするのはなかなか難しいですよ。

管理会社がトラブルを報告せず、契約書の内容は理事長にこっそりいい、組合にも相談しないで決まっていく。

組合の人も管理会社が理事長、会計等役割を教えないとなかなか自分たちで行動を起こそうとする人は実際に出てこず、管理会社に頼りがちになります。


その状況の中管理会社や組合員に注意や指摘をするのはなかなか難しいです。

管理組合が理事長、管理会社をどのように思っているかを監事が把握しないで発言すると、一人だけ浮いてしまう。

だから周りの反応を見ながら徐々に発言するしかないのです。

なるべく問題は報告せず、随意契約になりがちな管理会社で基本トラブルの報告、未払いの報告、修繕の見積りを取ったりアドバイス等をしない管理会社はなんのための管理会社かわからないのでそういう会社はやはり管理会社が悪いのではないのでしょうか？

>>333さん
こういうスレでのご質問は、質問者の状況全てを把握できないため、よくわからない部分は想像で答えざるを得ないんですよね。そうすると管理会社の人間は管理会社の立場から判断し、管理組合の方々は管理組合の立場で判断して返答するので意見の食い違いは事実よりもかなり大きくなる気がします。
正確な事実がわからないから>>325さんも>>333さんも、ある場面ではどちらも正しいご意見だと思います。
結局は問題が発生した時に管理会社と管理組合、どちらにも責任は生じるのです。責任を負う相手が異なるのであり、管理会社は管理者に対して責任を負い、管理者は組合員に対して責任を負う。その違いだと思います。

最近、管理会社と管理組合で結託し、結局は管理費で清算し、一件落着としておしまい。
役員任務より我が給料。会社優先。

334さんへ

333です。
そうですよね。お互い立場が違うからしょうがないですかね。ついでにいくつか質問していいですか？

1　私のところの管理会社は入居して6ヶ月ですが未払いの報告はまだ1年と経過していないので報告はしばらくしな　くてよいというのは正しいですか？
2　住民のトラブルは管理会社は理事長だけに報告して理事会にはほとんど報告しないのもありなんですかね。

3　エレベーター保守点検も管理会社が理事長だけ相談して実際おこなっているけどそれも普通でしょうか？

4　収支報告は理事長だけに配布してまったく理事会では報告しないのですが正しいですかね
（私は自分で要求してもらえることになりました）

以上のことは私は必ず理事会で管理会社が発表して問題があれば理事長がみんなに聞いて決断するのだと私は思ったのですが全く違うので実際はどうなんでしょう？やっぱりどこもこんな感じですか？

正直戸惑っています。

久しぶりに覗いたら、色々盛り上がってますね。

特に、駐車場使用料の話は興味深い！
管理費口と積立金口への配分比率を、管理規約で明確に規定しているなんて初耳です。
竣工１年目とありましたが、本来はもっと駐車場収入があるはずなのに、残住戸が多くて５００万
しかないという落ちではないですよね？

ちなみに、駐車場使用料の設定について、当社では下記のような基準（ルール）があります。
　①管理費口への繰入れは、台数および金額で５０％以下にする。
　②駐車場付置率や周辺環境を勘案し、管理費口にも積立金口にも繰入れない、ノーカウントを設ける。

＜例＞戸数：１００戸　駐車場台数：１００台　駐車場付置率１００％　駐車場使用料：１万円／台・月
　　　車利用率が高い地域（駅遠物件）

　　（最大）管理費口：５０台（５０万）　積立金口：３０台（３０万）　ノーカウント：２０台（２０万）
　　（最小）管理費口：０台（０円）　積立金口：８０台（８０万）　ノーカウント：２０台（２０万）

　　　上記幅の中で、デベの意向（管理費の設定額）や経験則を考慮して決定します。

>>336さん
1は明らかにおかしいですね。1年経過していないという問題ではないし、未収金が無いなら無いという報告があって然るべきです。
2、4はまず理事長に報告するというスタンスは間違ってないと思います。あとは理事長がトラブルの内容によって管理会社に理事会での報告を指示されればよいと思います。
収支報告も「毎回理事会で報告するように」という指示をしておけばよいと思います。理事長によってはご自身で報告される方もいらっしゃいますので。
3はもともと契約されていなかった保守点検契約を理事長が独断で締結して実施されている、ということでしょうか？第1回目の総会で説明はありませんでしたか？

管理侍様

返答ありがとうございます。私はたまに場違いな意見をしてしまう監事なんですけど

1　そうなんですよね。よく３か月滞納したら管理組合で手続きを開始すると聞きますよね。１年目だからそこまで対策はしないにしても毎月報告はするべきだと思うんですよね。だから私がまとめて報告するように理事会で話しました。
でもよく見ると委託管理規約に管理会社は毎月報告すると載っているんですよね。

2、4　まず理事長に報告するのはわかるのですが管理組合のも報告するべきだとは思うんですよね。
理事長は意外に話さないことが多く、自治会発足や総会の要望等管理会社が指示した内容のみ議題に取り上げるんですよ。

3　総会では全く言わなかったですね。
理事会のメンバー紹介と掛け捨てから積立保険（しかも１社のみ）の変更、管理委託報酬の承認のみです。

エレベーターの保守点検にしてもそろそろ始まると私が疑問に思い集合をかけ理事長と３人で話した時は見積もり５社ぐらい出すはずだったのにいつの間にか契約しているみたいなんですよね。
大部分はどちらかというと管理会社に押され理事長が契約している感じなんですよね。
理事長はおとなしい人なんですよね。

上記のような管理会社ではなく親身なところもあるんですかね？

入居済みさん
2はトラブルの内容にもよりますね。個人的なトラブルならプライバシーの問題もあり理事長だけの報告に止めて様子を見るかもしれません。
エレベーター点検の見積りを５社くらい出すはずが、いつの間にか契約しているというのはまずいですね。マンションを購入される時点で最初の各種契約を誰がどのように決定するかについて、何ら取り決めもなかったんですよね？
当然、もっときちんとした仕事をする管理会社はあります。親身というより、まずは当たり前のことをやるべきですよね。
その会社は名の知れた会社ですか？

横からですが。

>入居済みさん
１は、報告させるべきでしょう

２は、まず管理組合に対する苦情や意見・要望として上がっているかによると思います。
トラブルの当事者が「理事会に伝えてほしい」と言っているのなら、理事長だけではなく理事会で報告すべきですし、そうじゃないなら、そもそも理事長に伝えるべきではないと思います。

３は「エレベーターの保守点検にしてもそろそろ始まると私が疑問に思い」とありますけど、入居開始後１年目に管理組合が設立されたとすれば、その時点で既に点検業務は始まっていると思うんですが。（管理組合設立前の、管理会社が管理者をしている間に契約を済ませているはず）
いずれにせよ、最初の総会で報告すべきことですよね。

４は、理事長に「収支報告を理事会で報告して下さい」と意見すればいいと思います。拒むようなら、監査報告に「適正に運営されていない」と書いてもいいくらいです。監事をされているのなら。

なお、管理会社から出さなければならない収支報告書は、理事長宛（組合宛）の一通だけです。
うちの場合、コピー機が置いてあって管理員がいる組合さんの場合は、管理員に現地でコピーを取ってもらうようにしています。
コピー機がないような小規模なところなら、サービスで理事の人数分刷って持っていく場合もあります。まともな管理会社なら、そのように指示すれば、それくらいはすると思います。

＞『分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換』
　いつの間にか、レスをはぐらかしている。
　これだから、管理会社は不信なのだ。フロントをはじめ、管理会社全体としての能力向上についてのレスは一体どこへ？向上心がないから、これ以上の議論は無理ということか？この程度の連中に、管理委託料支払うのは本当に馬鹿らしい。もっと優秀人材の賢人のみ残し人員削減し、効率化を図り、サービスと管理委託料の、正常な需要曲線を描いてくれ。

グチを言うのではなく、自主管理したら如何かな。

今度は今度で何なら自主管理やってみろ、という逆ギレ脅し文句ですか…。そんな調子だから進歩がないのですよ。

管理侍様、一フロント様
お返事有難うございます。339です

管理侍様いろいろアドバイス有難うございます。管理会社はここ5年位前に設立して、デベロッパーとしては最近なかなか知られてきていると思います。（売主と管理会社が一緒の所は危ないと言われてますが本当に住民のこと思っているのかな？と感じます）
トラブルの内容で報告しなければいけないのではと思うのはエレベータに自転車で乗った子供がいて、小さい子供に怪我をさせてしまったのが一番の内容ですかね。
それに苦情にしても中には丁寧に文章を書いている住人に対して全く知らされないのはいかがなものだろうかと思いました。

一フロント様
2に関しておっしゃるとおりで中には管理組合宛の手紙もありました。それから内容も本当にいちゃもんから切実な問題まであります。（手紙は4ヶ月で15通ぐらいですね・・・後は管理日誌に書いてあるようです）

3については普通は総会で報告するのは全く知らなかったです。有難うございます。実際管理人さんから6月から契約した聞いているので詳しいことは後日理事会で聞きますけどね。

4に関しては点検報告もなく、予算をオーバーして駐車場の積み立ても全く無いので、今月から理事長に提案して
全員に配布してもらうように理事長から管理会社に指示をしてもらいました。
管理会社は非常に面倒だと言ってしぶしぶ承諾となりました。

以上私は管理会社も企業なのである程度は儲けてもいいと思ってます。でも肝心なことを報告しないことに不安を抱き収支もぎりぎりでこれからもっとかかるだろうと予測されます。
（1年目は無料点検が多いのでそんなにかからない場合が多いので）
いろいろな情報を教えてもらい有難うございました。

>>343　>>344
＞そんな調子だから進歩がないのですよ
これは、３４３　３４４自身のことだな。

＞グチを言うのではなく、自主管理したら如何かな。
　そのような時代に是非しておくれ、自ら倒産しておくれ。役所・銀行が倒産したら困るが、管理会社なんぞ、そもそも不要だ。清掃会社と警備会社さえあれば、MS管理なんて充分だ。それなのに何故君らが設立されたのか分からん。説明できるか？
>343・>344のようなコメントを平気でできるのは悪徳管理会社の証拠。
君らはもしや、独立系のあの悪徳管理会社かい？それとも、中堅の貧窮財力の　あの悪徳管理会社かい？早く市場から撤退しておくれ。

入居済み住民さん
第１期は何かと大変かと思いますが、頑張ってください！
管理会社と良好な関係が構築されるとよいてすね。

>>342さん
あくまで『雑談・意見交換』というスレですが、何か趣旨に反してますか？
「はぐらかしている」という表現は悪意に満ちてますが、雑談にはぐらかすも何も無いと思いますが。
しかも「これだから管理会社は不信」とのこと。理解に苦しみます。雑談のスレで雑談をしていたらはぐらかしていることになり、信頼できないと？
あなたの業界はよほど高尚な方ばかりなのでしょうが、残念ながら管理業界は賢人ばかりではありません。だからこそあなたが言われる通りレベルアップの検討が必要なのです。
大なり小なりどんな業界でも同じではないでしょうか？賢人だけの業界があるなら是非教えて頂きたい。

348さん
　まず、雑談とは『さまざまな内容のことを気楽に話すこと。また、その話。とりとめのない話』であります。
　そのように解釈する限り、>>316『皆さんに質問します』・>>336『いくつか質問してよいですか』の問いに”回答”するスレに変化してるため指摘しました。悪意を意識するなどは決して持ち合わせていません。

　尚、レベルアップの意思を決意されたのであれば、業界人としての認識が必要。
　質問者もこのような気楽なレスでの質問です。ならば尚更、的確に簡潔に回答するべきです。
　１質問に対し２回答で済むよう、自信のある回答者のみレスするべきです。そして似たような回答はこのような場ではよほどの反論でない限り避けるべきです。質問者は管理侍さん回答のみで充分理解でき、管理侍さん宛にお礼を告げています。他の回答は無駄であるにも関わらず、横から無駄な回答・レスを継続する傾向があります。
　素人同士のレスであれば、だらだらレスをし、試行錯誤で回答を導き出すことも理解できますが、皆さんはプロです。そこをわきまえるべきではありませんか？そういう常識が欠落しているからトラブルが多い事をいつまでも学習できないのです。その点を気づき改善していただきたい。
　どこの業界も賢人ばかりではないことは私も承知です。しかし他の業界は、管理会社業界のように適材適所を無視するような採用・配置はしません。フロント・管理員に不向きな人材も見極めず、顧客側に立たずに配属はさせません。管理会社人事の採用者が、自社の儲けだけを優先させてばかりいることが問題なのでしょうか？。フロントと営業を混在させ、無能な管理員を採用しリベートを期待する。顧客相手をする商売としてあってはならない悪質な思考がトラブルの原因なのです。

349さん
>>　１質問に対し２回答で済むよう、自信のある回答者のみレスするべきです。そして似たような回答はこのような場ではよほどの反論でない限り避けるべきです。質問者は管理侍さん回答のみで充分理解でき、管理侍さん宛にお礼を告げています。他の回答は無駄であるにも関わらず、横から無駄な回答・レスを継続する傾向があります。
　素人同士のレスであれば、だらだらレスをし、試行錯誤で回答を導き出すことも理解できますが、皆さんはプロです。そこをわきまえるべきではありませんか？そういう常識が欠落しているからトラブルが多い事をいつまでも学習できないのです。その点を気づき改善していただきたい。

確かに、横から話に入った割には、似たような回答だったかも知れませんね。書き込んだ時には自信たっぷりだったのですが（笑）
ただ、少なくとも本音で答えているということだけは理解してほしいです。

あと、自社の儲けだけを優先させているのは、どこの業界でも、基本的には同じです。そうしないと生き残れませんから。他の業界に比べて、それを目立たないようにする努力を怠っているとは思いますがね。

>>350
＞自社の儲けだけを優先させているのは、どこの業界でも、基本的には同じです
　その過程が皆さんの管理会社と違うので。皆さんは、儲けが優先。
　他業者は皆さんと違い、第一に”誠心誠意”、顧客第一、これが大前提です。その結果、顧客から寄り添ってくるのです。経済学を勉強する必要もあるようですね。曲線の原理も研究しましょう。マン管士資格だけでは、まだまだ青い。

＞少なくとも本音で答えているということだけは理解してほしいです
　それが伝わらなく逆効果であるため助言しているのです。顧客を相手にする場合（今回は素人の簡単な質問）、使えない回答は単なる汚し、無駄、邪魔となるだけです。情報や言葉を吟味し伝えましょう。無駄を発言されても信用低下となるだけです。顧客も無駄な時間は割きたくありませんからね。せっかく回答するのであれば、より視野を広く持ち、魅力のある回答をしましょう。
　それを可能にするのは、自己啓発が必要です。だから、多種の資格に挑戦したり、学識を深めたり、他人の意見に耳を傾け、できるだけ多くの情報交換ができる人材をめざす。日々の努力が反映されるのです。頂点を高く志しましょう。そうでなければ、プロ（報酬受）失格です。顧客居住者と同レベルでは認めてもらえません。