管理費滞納住戸対策

＞抵当権は組合がもってるわけじゃないしね。
銀行の抵当権がついてるのを債務名義なしで競売はできないよ。 支払督促が一番有効だね。
＞実務の経験がないようだな。もっと勉強しろよ。


ほー。やっぱり指摘通り、管理費滞納に対して支払督促を促す管理会社だったのか。

抵当権実行による競売は、債務名義がなくても競売できる例としてあるんじゃないの。それが何で管理組合が抵当権持つ必要がある？

実務？
実務じゃむしろ強制競売以外の競売の方が多いのに、
何言ってんだろうね。
こんな管理会社や理事がいたんじゃ、
管理費滞納してもなめられるんだよ。

全国の理事の諸兄姉さん！

管理会社や無知な理事が管理費滞納案件に対して、
根拠なく「支払督促で」と言っていたら、
なぜ支払督促でおこなうのか、
戦略上の見通しは何か、
競売ではなくなぜ支払督促なのか、
尋ねてみましょう！

>>860
無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法があるのなら教えてほしい。

>>863
支払督促を選ぶのは、「法的措置を取った」とアピールするのが目的でしょ。コスト・手間が少ないから。

資産価値が抵当割れしていない物件で、管理費の滞納するケースって、相続争いとか、所有者行方不明とかを除いて、まともに管理していればまず無いよ。大抵の場合は、抵当権者が競売にかけるのを待つんだけど、理事会の立場としては何もしないように思われたくないので、支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う。詳しいことを知らない人は「よくやってるな」って思うし、知ってる人は黙ってるしね。

＞無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法

無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、
たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。

裁判所から、無剰余取消になるぞっていう通知が来たら、１週間以内に返事を出す必要があるから、競売物件が落札される価格、先順位抵当権者の残債権額（これは聞けば教えてもらえる。利害は対立していないので）を予め調べておき、無剰余取消しの可能性の有無を予想しておく必要がある。



＞支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う

そうかもしれない。
しかし、その先の戦略考えないと手間が余計かかるので、支払督促も回収の方法の一つとして考える程度の価値しかないのじゃないかな。
前レスで、支払督促したら異議が出されて通常訴訟に移行した例があるから。これは、最初から通常訴訟ですべき事案であったと思う。
そうではなくて、債務名義がなくちゃ競売ができないからまずは支払督促から、と嘘を教える管理会社に腹が立つなー。

物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。
確かに早く逃げた者勝ちかもね。

＞物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。

必ずしもそうは言えない。

経済事情でどうしても滞納は不可避だから、
迅速に回収をはかっている管理組合ならばむしろそのMSの価値が上がるでしょ。

＞確かに早く逃げた者勝ちかもね。
あんた区分所有者じゃないね。迅速かつ的確に管理費滞納が解決したら困る管理会社ですか？

まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方だな。
競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。

賃借人としての実体を持たす競売を妨害する者があり「占有屋」と呼ばれています。

逃げるが勝ち。

＞まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方

？？？
何を基準にした「普通」なのか意味不明。

＞競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
同意するが、銀行等がやってくれるまで待つのかい？

＞もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。

？？？
無剰余を放置したら、競売は取消しされるから、特定承継人は出現しないだろ。

＞逃げるが勝ち。

？？？
どこからどこへ逃げる？

管理会社から逃げる。
管理組合の追求から逃げる。
みじめな人生から逃げる。

この様な事態を避けるためにも
新築マンション10年毎買い替え説は有効です。

>>865
> 無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、

具体的にはどうすればよいのでしょうか？

>たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
>その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。

素人理事にもわかるような言葉でご説明いただきたく。

また、いくつかあるのであれば、この1つだけでなく、他の方法も教えてください。

すいません、私も情報の丸写しなもんで内容は詳しくわからないんです。

>>863
当方の場合、管理費滞納者は、駐車場使用料などの各種使用料も滞納しており、それらが滞納総額の数十％を占めています。

当方の駐車場設置数は全戸数より少なく、「区分所有者の移転により駐車場使用権は承継されない」と規定されているため、駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識しています。

したがって、>>847の
>１　抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
または
>４　区分所有法59条に基づく競売
を選択すると、駐車場使用料などを回収できないものと認識しています。

滞納総額の数十％を何もせず捨てるわけにもいかないので、
>３　判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
または、債権執行、動産執行などを目指し、支払督促、少額訴訟、もしくは通常訴訟から入って債権を確定させる必要があると考えています。

ここで「いきなり競売」を主張されているみなさまの物件では、承継人に正当に請求できる債権しかないのでしょうか？
また、訴訟費用や遅延損害金まできっちり取り立てたいなら１、４では不十分で、３しか方法がないと思っておりましたが、何か誤解していますでしょうか？

＞素人理事にもわかるような言葉でご説明いただきたく。
＞また、いくつかあるのであれば、この1つだけでなく、他の方法も教えてください。

無剰余回避の方法は、東京地裁の場合は以下を参照してください。
http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-butumei/muzyouyo.html

わからないときは裁判所に聞くと書き方含めてかなり親切に教えてもらえます。
私もやったことあるけど素人で充分できますよ。

>>876さん
ありがとうございます。
ようやく理解できました。

これって、実質的に滞納金は回収できなくてもいいからとにかく追い出したい
ってときに使う技ということですよね。
承継人から滞納管理費等を集金できても、保証金の穴埋めで終わりそう。

優先債権者の同意を得られれば良さそうですが、ローン返済は遅滞なく、
管理費のみ滞納しているような場合、銀行は同意してくれるものなのでしょうか？

ローン返済も滞っているようなら、銀行が競売してくれるのを待てばよいので。

＞駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識

なるほど。
いきなり競売論は管理費回収が前提の議論だからね。
駐車場使用料は管理規約でどういう規定のされ方をしているかでちがってくるだろうけど、

管理規約や総会で使用料が規定され、それを請求する根拠があれば、債権は確定されているから、管理費といっしょに競売で請求できるはずだけどな。
だって、債務名義のない抵当権だって、金銭消費貸借契約上の債権が不動産上の担保物権になりうるのだから、
駐車場使用料の債権も、区分所有者の不動産に担保物権としてかかっていけると思いますよ。

＞訴訟費用や遅延損害金まできっちり取り立てたいなら

管理費の訴訟費用（執行費用）は競売で請求できるし（むしろ共益費で最優先の配当）、遅延損害金は管理規約で定めれれていればこれも競売でとれますよ。

＞駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識しています。

これがよくわかりません。

うちのMSの経験からいうと、
駐車場ではなかったけど、水道料が管理費といっしょに滞納していて、競売をかけて（いきなり）、水道料が管理規約と総会で決まっていれば、競売できるということでした。

結局、水道料は、費用根拠が総会ではっきり決まっていなかったので、水道料債権は取り下げ、管理費滞納だけで競売ができました。

駐車場もだから根拠がわかれば競売で請求できるはずです。

>管理規約や総会で使用料が規定され、それを請求する根拠があれば、債権は確定されているから、
>管理費といっしょに競売で請求できるはずだけどな。

ありがとうございます。話を混同していたようです。
管理規約（使用細則）等に明記されていて、駐車場使用契約も締結している場合、駐車場使用料等は、
○　法廷担保物権として請求できる。
○　競売で剰余金があれば回収できる。
○　剰余金がない場合は、特定承継人には請求できない。
ということになりますでしょうか。

なお、管理規約は
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。」
となっており、使用料を承継人に請求する根拠はなさそうです。

また、滞納による駐車場使用契約解除後に駐車場に居座られている場合の損害金も、競売でいきなり請求できるのでしょうか？

>管理費の訴訟費用（執行費用）は競売で請求できるし（むしろ共益費で最優先の配当）、
弁護士等に依頼した場合、弁護士費用まで請求できますか？

>遅延損害金は管理規約で定めれれていればこれも競売でとれますよ。
これは誤解していたようです。

連投失礼いたします。
「先取特権で保護される債権にはに該当しない」と思った理由は、区分所有法にありました。

>（先取特権）第７条　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

>（特定承継人の責任）第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

「駐車場使用料の支払い義務は管理組合と区分所有者との間で結ばれる駐車場使用契約に基づいて発生する点と、
　駐車場使用権は住戸を譲渡すると消滅する点などから、マンション標準管理規約上の駐車場使用権は
　『属人的な権利』とされ、使用料は新しい区分所有者に引き継がれない」
という解説を読んだことがあり、第8条に該当しない債権のため、第7条1項の債権でもないと思っていたようです。

>>876
>>877
理屈は分かるけど、納得行かないなぁ。
無剰余で、競売しても足が出る分を、抵当権者のために管理組合が保証するって話でしょ？これ

そもそも管理費滞納が起こる根本的な原因は、管理費を滞納するような人がマンションを買うからなんだし。担保取ってるからと、甘い審査で貸した、貸し手の責任こそ問われるべきだと思うけど。

貸し手の責任…とまではいかないと思う

いきなり競売にかける場合、「管理費滞納」の証拠は管理組合側の自己申告のみでよいのでしょうか？

素行不良で追い出したい組合員に対して、滞納履歴をねつ造して競売を申請できるということですか？

組合員が「支払った」と言い張り、管理組合が「もらっていない」と言い張った場合、
どちらの言い分が正しいかはだれがどうやって判断するのでしょうか？

また、滞納者が「管理組合に相談して支払いを猶予してもらっている」等の異議を申し立てたら、
その言い分の正当性はだれがどうやって判断するのでしょうか？

逃げるが勝ち。

＞いきなり競売にかける場合、「管理費滞納」の証拠は管理組合側の自己申告のみでよいのでしょうか？
裁判所に資料を提出し、いろいろ手続きをしてからです。

＞素行不良で追い出したい組合員に対して、滞納履歴をねつ造して競売を申請できるということですか？
なぜ捏造するのでしょうか？犯罪になると思いますが･･･

＞組合員が「支払った」と言い張り、管理組合が「もらっていない」と言い張った場合、
＞どちらの言い分が正しいかはだれがどうやって判断するのでしょうか？
司法の場。裁判所。判断は口座などを調べればわかるわけで…

＞また、滞納者が「管理組合に相談して支払いを猶予してもらっている」等の異議を申し立てたら、
＞その言い分の正当性はだれがどうやって判断するのでしょうか？
司法の場。裁判所。口頭での約束があったとして(あまりありえないと思うのですが)裁判所の判断になると思います。

自家用車でもマンションでも不具合が出たら、さっさと買い替える。

それが結局一番賢い。

不具合でたマンションなんて二足三文でしか売れないのでは？

任意売却の際、重要事項説明(滞納)って買い主がついてからでいいのですか？

任売で検索すれば詳しく載ってますよ。

＞そもそも管理費滞納が起こる根本的な原因は、管理費を滞納するような人がマンションを買うからなんだし。担保取ってるからと、甘い審査で貸した、貸し手の責任こそ問われるべきだと思うけど。

すべては商売の範囲。滞納も経済活動の手段の一つ。根絶なんて考える事なんてナンセンス。

２０年ほど前ですが、近所のダイアパレスが大人気で購入希望者の抽選資格を得る条件に８００万円の現金を用意することがあったそうです。もちろん、抽選に外れたら現金は全額返却だったそうです。

ようするに、購入希望者が多ければ
今のように、５万円の現金で残額はローンなんてもんでマンションを購入することはあり得ないわけですよ。
不況のさなかだから、デベ側も相手選ばず売る。銀行も貸し付けたくてたまらない。

実は私も、高額物件ならばマナーやモラルに欠けた住人はいないときき
背伸びしてローンを組みマンション購入しました。
低金利だという後押しがありました。
しかしね、銀行でお買いものローンもできますよと契約を勧められた時は驚きましたよ。
実例として外車購入に使うと同じマンション購入者がローンを組んだことを聞いて唖然としました。
（高級物件なので、駐車場が外車ばかりなので見栄を張りたかったのか？）
マンションローンがあるのに、その上に車購入のローンなんて…

ふたを開けてみたら、住民は３０代前半が多くモラルもあったもんじゃなくて
不況時にマンションを購入してはいけないのだとつくづく感じています。

私の住んでいるマンションもダイアパレスです。倒産しましたがね。
入る時は全て公開抽選でしたよ。
現在のマンションの住民は常識人が多く安心して過ごせるマンションですよ。
管理会社は変更しましたけど。

新築マンションの管理費、修繕費などの未払いはなん年後ぐらいから始まるのでしょうか？
中古マンションが人気が高いのは、管理体制が出来上がっているからっていうのも大きいですね。
物件の良しあしばかり考えてましたが、生活し始めると共同住宅だから住民の質が重要なんですね。
少なくても、第１回目の大規模修繕の頃には未払い住戸が数件ありそうで怖いな…
今、このスレは１戸を対象にしているみたいだけれど数戸になったらスラムですよね。

だからしっかりした滞納者対策をつくり、その時期がきたら少額訴訟や支払督促を実行すべきです。
それを割り切ってやらなければマンションのいい管理はできません。

うちのはG社の管理
月々の管理費なんて5千円にも満たない。

それなのに1年目くらいから滞納宅が1割も出ましたよ！

＞それなのに1年目くらいから滞納宅が1割も出ましたよ！

滞納は管理組合の実行力の無さと比例する。

管理会社ではなく、管理組合の役員が口だけで行動しない横着怠慢ばかりだと、滞納者が続出します！

そうなんだろうな。
少額訴訟の訴状ぐらいは役員が作成して、理事長が裁判所に平日出廷して進めないとね。
弁護士に委嘱すれば相当な費用も掛かるからね。

役員の中には言うだけ言って、聞きかじりの知識で格好つけて何にもできない人がいるからね。

こんな簡単な裁判に弁護士などいりません！
弁護士を使ったら赤字になります！
弁護士も尚更に取り分が少ないため嫌がります！

弁護士も職余りの時代だもんな

滞納者の名前を掲示板に貼り出せば納まらんかな？

＞滞納者の名前を掲示板に貼り出せば納まらんかな？

名誉毀損で訴えられます。

名誉毀損で訴えるような人間なら滞納しないよ。

>名誉毀損で訴えるような人間なら滞納しないよ。

やってご覧なさい。滞納は経済活動の一手段に過ぎない。これを認めるからこそ遅延損害金の規定があり、回収が不能と判断されれば、区分所有者団体から排除することが出来るのです。

>>905
認めてるわけないでしょう
認めないからこそ罰則をもうけてるわけで。

掲示板より総会の議事録には堂々と名前と滞納額は載りますから、
マンション全員に恥をさらす事になりますよ。

それは恥ずかしくマンション住民から白い目で見られちゃう。

＞掲示板より総会の議事録には堂々と名前と滞納額は載りますから、
古い管理規約ですね。今は理事会の議事録に記載されるだけです。

うちのマンションの滞納者は晒し首ではなくて、晒し者になります。

全住民に配布される議事録と掲示板で、嫌でも皆さんの目にとまります。

以前、滞納者がいましたが裁判で全納されました。
ですから今は滞納者は一人もいません。
議事録と掲示板と裁判が強い滞納の抑止力になっています。

名前出して｢人としておかしい｣って言ってくる滞納者はおかしくないのでしょうか？

文句を言われましたら恥を知れ滞納者よ！と言い返します(笑)