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この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。
管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2008-12-18 23:56:00
[PR] 周辺の物件
管理費滞納住戸対策
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801 mizyoka
滞納者は滞納に対してゆるいところから滞納すると考えられます。まずは滞納の抑止をかけなければ
ならないと思います。
管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと
考えています。
協力しない管理会社もいるでしょうが、協議して歩み寄りが見られない管理会社は変更した方が
いいと考えます。勿論、管理会社が動きやすいように管理組合も協力をしなければなりません。 -
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802 匿名さん
滞納者の絶滅には理事長の努力が必要。
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804 匿名さん
>>803
競売は銀行ローンの支払が滞ったらすぐにやられますよ。
売却するまでの覚悟はなくやりくりでいこうと思っていても有無をいわさずやられますからね。
剰余金のあるなしは関係ないことです。ただ１００％ローンを組んでないだろうし、支払残も少なくなっているので
銀行等は自分の貸した金額さえ取れればいいのですからね。特に１０年以上たったマンションは残債が少なくなっていたり、殆どなくなっていたりしますので、銀行の競売待ちじゃなく、管理組合での競売も有効な時もあります。 -
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805 匿名さん
＞差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？ 本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？
そう。債務者本人は教えないだろう。
なので、１番抵当権者の取扱銀行の支店の担当者に聞いてみた。
もちろん管理費滞納という事情を話して、困っているから残債務はどのいくらい？と言って。
そしたら親切に教えてくれたよ。
そんときは、残債務はゼロで、抵当権抹消の書類を
債務者が取りに来ないケースで、
登記はついてるが何ら意味のないカラ登記だった。
要するに、管理費滞納してる人は、
抵当権がないのに登記にあることにして
（管理組合にそう思わせようとして）
管理費滞納による競売を逃れようとしていた、ということ。 -
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806 匿名さん
＞管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと考えています。
管理会社の滞納者への対応は数ヶ月程度の督促業務のみで、弁護士のまねごとは法に触れますので、後は理事長の職務です。 -
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807 匿名さん
>>806
法的な相談をしてもそれでお金をとるんではないので全然問題はないよ。弁護士法には違反しません。
裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。 -
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808 匿名さん
>裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。
情けない姿ですが、無料有料に関係なく違法行為ですから、事実ではありません。 -
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811 匿名さん
管理会社の話からソラしてるね。
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814 匿名さん
当然ですよ。
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815 匿名さん
競売になったら裁判所からマンションに聞きにきます。たぶんどこの組合でも管理員に聞くと思います。
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819 匿名さん
↑
＞この先ですが 話し合いにならないため すべて法的かつ事務的に処理する事にしました。まずは裁判で判決を確定させて どうするのが一番効果的なのでしょうか？
ということですが、
管理組合としては滞納者をどうしたいのかをまず決めてから、
どういう具体的手段をとったらいいのか考えるのではないかな？？？
「まずは裁判で判決を確定させて」とあるが、
何のために裁判するのかわかりません。
法的手段を使って退去するのなら、先取特権で競売するのなら裁判する必要ないし、
そうではなく、
裁判所に滞納者に出てきてもらって和解からみで約束させるのなら、裁判をする必要があるだろうし。 -
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822 匿名さん
＞強制的に払わせたいという事です。
＞滞納者に異議を申し立てられ、訴訟手続きに入りました
＞裁判で和解したとして 滞納者が合意を守らなかった場合 理事会は何かできますか？
支払督促をしたら異議を出され、通常訴訟になったということですか。
異議が予想されたのなら、時間稼ぎさせないために最初から訴訟すればよかったのにね。
和解条項の内容にもよりますが、和解内容に反したら執行文もらって和解調書で強制執行するのが通常でしょうね。
しかし、滞納者に財産がほかになかったり、
部屋を競売して先順位の抵当権がついていて剰余がなされなかったら、通常の競売なら無剰余取消しされるでしょうし、
区分所有法５９条の競売は要件が厳しいのじゃないかな。
そうすると、前提となる和解内容で滞納者が払える金額にしておくことが肝心となり、
長期間支払でもやむを得ない、ということになりそうですが。
となると、
支払督促する前に滞納者が払える金額で手を打っておいて、それを公正証書にまいときゃ、裁判するまでもなかった、ということになりそうですが。
（今さら後悔してもしかたありまへんな。）
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823 匿名さん
即競売手続きをやることが大切だったんですよ。
後手後手に回ってしまったな。 -
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825 匿名さん
＞理事会で滞納金を取り立てに行く時は 金融規制法みたいに、夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？
「決まり」はないでしょうけど、
同じ建物に住んでる人に対して、夜遅く取り立てにいくかい？
常識ってものがあると思うが・・・。
相手がこんな遅くに来ないでくれ、
と言っているのに何度も行ったら、
今度はあんたが逆に不法行為で訴えられて、損害賠償請求されて、滞納管理費と相殺されるかも。 -
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826 匿名さん
＞夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？
裁判してるようだから、
裁判所以外の場で請求する場合、
相手方と合意できる話し合いだったらいいだろうけど、
夜遅くはまずいんじゃないの。
裁判官にチクられて、和解内容が不利になる可能性あるね。 -
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828 匿名
日中は仕事などで留守、帰ってきた頃を見計らって１９時や２０時に訪問しても、夜分に来ないで欲しいって言ってくる人って居ますよ。
他の時間に居なくて、どうしても用事があるから来てる訳なのに。 -
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830 匿名さん
滞納金の集金はいつでもいいよ。
文句いうんだったら払いなさい。
それでもだめなら訴訟だな。
それでも払わないなら、競売手続き。これで決まり。 -
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831 匿名さん
＞それでもだめなら訴訟だな。 それでも払わないなら、競売手続き。これで決まり。
理屈はお説の通り、でも現実は、訴訟から競売までは簡単ではないところが問題だ。
滞納者は一人でも、理事会側は1,2年で交代、その内に無能者が含むと,共同生活維持を図る事が困難な程の傷害を招くかその恐れの立証が出来ずに、もっと無能な役員が出ると管理組合の債権放棄までやりかねない結果となる。 -
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832 匿名さん
＞訴訟から競売までは
これがよくわからん。
これだと、訴訟の後に競売ということになるが、
そう決めつける意味がない。
競売するのに訴訟は必要ないから。
滞納が重なったら、
訴訟手続きをすると最後的な催告をしたうえで、
（広義の訴訟は通常訴訟も競売も含まれるので）
もし裁判所の和解に応じてくる見込みがあるなら、通常訴訟で裁判所に訴状を出す。
そうではなく、全く誠意がないなら、通常訴訟ではなくいきなり競売申し立てして、落札までの間に相手方が任意支払の和解を申し出れば、競売を取り下げる、
というような二つの方法で、どちらがいいか考えることではないか。
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833 匿名さん
まず債務名義がなければ強制執行手続きはできません。
だからまず支払い督促をやり強制執行をする、但しこれは金銭債務に限られます。
金銭債務とは、預貯金・給料等になります。
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835 匿名さん
＞まず債務名義がなければ強制執行手続きはできません。
これはまちがい。
債務名義なくても法定担保物件は競売ができる（担保不動産競売の申し立て）
したがって、
作戦上、
相手が悪質であればいきなり競売でもいいよ。
債務名義で以って競売するのは強制競売のこと。
競売は二種類あること思い出しましょうね。
このスレのだいぶ前にも、同じ議論があったような。
なるほど。
こういう無知が広まってるから、
＞訴訟から競売までは
すなわち、訴訟した後にしか競売ができないという思い込みにつながる訳か。 -
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836 匿名さん
＞競売するのに訴訟は必要ないから。
区分所有法59条を読めよ。
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837 匿名さん
＞区分所有法59条を読めよ。
不動産競売できるのは区分所有法59条だけかい？
無知をこれ以上さらすのはお止め。 -
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838 匿名さん
＞無知をこれ以上さらすのはお止め。
これ以外には無いよ。 -
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839 匿名さん
＞これ以外には無いよ。
っていうことは、
区分所有法59条以外の競売はないってことかい？
民事執行法の競売はどうしたの？
わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？ -
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840 匿名さん
しりとりか？
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841 匿名さん
強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。
実際に司法書士で簡単にできたよ。
抵当権者がいれば、区分所有法の５７条から～５９条でやるのは、
債務名義をとっても難しいんじゃないかな。判例集をよく読むとね。
それと、ここで書き込んでいる人って、実際に競売やった事あるのかなぁ。
やった事ある人に書き込んで欲しいナァ。 -
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842 匿名さん
>>841
>>強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。
確かにその通りだけど、管理組合が抵当権設定しているケースはまず無いし。
そもそも法人化していないと抵当権の登記もできないし。
一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と
管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。 -
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843 匿名さん
＞民事執行法の競売はどうしたの？ わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？
判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、原告は民事執行法に従って競売を申し立てるのよ。
違いはもう少し勉強したら分かるよ。 -
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845 匿名さん
＞義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。
59条は悪質滞納者も含むのは当然です。悪質滞納者、暴力団は同質との捉えるのが59条。 -
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846 匿名さん
無理してこじつけちゃだめ。
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847 匿名さん
＞一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と 管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。
これがまちがい。
抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？
管理組合は抵当権なんかつけてない場合がほとんどだけど、抵当権がなくてもできるでしょ。
１ 抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
２ 抵当権に基づく競売（約定担保物権）
３ 判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
４ 区分所有法59条に基づく競売
この4種類がある。
１と２が担保不動産の実行、
３と４が強制競売だよね。
１を知っていれば、悪質滞納者に対して、いきなり競売ができる方法もあることを知っておくべきですね。 -
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848 匿名さん
↑
＞抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？
抵当権をつけなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？
のまちがでした。訂正です。
あとは正しい。 -
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849 匿名さん
＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、
「競売宣言」なんていう判決はない。
勝手に言葉をつくっていはいけません。
この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。
これに対して被告が任意に支払わないと、裁判所で執行文を付してもらって、これを債務名義として競売申立てを執行裁判所に申し立てる
・・・というような迂遠な方法をたどる。
誰かが言ってるように、
管理費は法定担保物権だから、債務名義がいらないので、裁判しなくても競売できます。
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850 匿名さん
＞＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、
＞「競売宣言」なんていう判決はない。 勝手に言葉をつくっていはいけません。
59条の裁判は、他の区分所有者の全員もしくは総会で定められた管理者の原告が滞納者の有する区分所有権及び敷地利用権を競売ができる旨を宣言する判決であり、判決の確定により、競売権が生じます。
＞この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。
この競売は、民事執行法195条にいう「その他の法律の規定による換価のための競売」に当たります。 -
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852 匿名さん
＞訴訟なくても競売ができる根拠について言ってごらん
何と横柄な。 -
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854 匿名さん
逃げた者勝ちだ、さっさと引っ越そう。
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855 匿名さん
＞法定担保物権をもとに、裁判無しで競売申し立てができるの？
841で、債務名義なしで実際にできたと言っている。
できないわけない。
できなきゃ何のための物権だかわからない。
裁判（給付判決）は債務名義とるためにやるんだから、
債務名義なしで競売できるとすれば、裁判する必要ない。
だから
最初から競売するつもりなら、支払督促等含めて裁判するのは必要ない。
ただし、話し合いに応じる見込みがあるが裁判所でないと和解できないというのなら、裁判すればいいが、
まったくその見込みがなく、滞納が多額であれば、
いきなり競売し、差押がかかったら、ゆっくり任意の話し合いすればいいし、応じなければ手続きが進んで、落札されるのを待てばいい。
ただ、先順位の抵当権があって、無剰余による競売取消しの可能性あるから、
その場合は滞納管理費債権で管理組合が競売物件をみづから落札して、第三者に承継させ、その承継者から管理費を請求することを考える必要がある。 -
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857 匿名さん
競売での解決は、該当者を排除することに目的があるので、継承者に期待するのみで、競売の方法論程下らないものはない。
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858 匿名さん
＞知ったかぶりはいけませんよ。 債務名義なしで競売はできません。
何言ってんの。
債務名義なしで競売できない根拠は？
できないはずないでしょ。
抵当権の場合は債務名義なくても競売してるし、
管理費債権は法定担保物権なので同じく競売できるでしょ。
あなたはもしかして何とかの一つ覚えのように支払督促を提案する管理会社かな？ -
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859 匿名さん
>>ただ、先順位の抵当権があって、無剰余による競売取消しの可能性あるから、
>>その場合は滞納管理費債権で管理組合が競売物件をみづから落札して、第三者に承継させ、その承継者から管理費を請求することを考える必要がある。
競売取り消しなら、自ら落札することもできないんじゃ？ -
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860 匿名さん
＞競売取り消しなら、自ら落札することもできないんじゃ？
よく読め！
＞無剰余による競売取消しの可能性あるから、
「可能性」と記載があるでしょ。
いきなり取り消されないよ。 -
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863 匿名さん
＞抵当権は組合がもってるわけじゃないしね。
銀行の抵当権がついてるのを債務名義なしで競売はできないよ。 支払督促が一番有効だね。
＞実務の経験がないようだな。もっと勉強しろよ。
ほー。やっぱり指摘通り、管理費滞納に対して支払督促を促す管理会社だったのか。
抵当権実行による競売は、債務名義がなくても競売できる例としてあるんじゃないの。それが何で管理組合が抵当権持つ必要がある？
実務？
実務じゃむしろ強制競売以外の競売の方が多いのに、
何言ってんだろうね。
こんな管理会社や理事がいたんじゃ、
管理費滞納してもなめられるんだよ。
全国の理事の諸兄姉さん！
管理会社や無知な理事が管理費滞納案件に対して、
根拠なく「支払督促で」と言っていたら、
なぜ支払督促でおこなうのか、
戦略上の見通しは何か、
競売ではなくなぜ支払督促なのか、
尋ねてみましょう！ -
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864 匿名さん
>>860
無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法があるのなら教えてほしい。
>>863
支払督促を選ぶのは、「法的措置を取った」とアピールするのが目的でしょ。コスト・手間が少ないから。
資産価値が抵当割れしていない物件で、管理費の滞納するケースって、相続争いとか、所有者行方不明とかを除いて、まともに管理していればまず無いよ。大抵の場合は、抵当権者が競売にかけるのを待つんだけど、理事会の立場としては何もしないように思われたくないので、支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う。詳しいことを知らない人は「よくやってるな」って思うし、知ってる人は黙ってるしね。 -
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865 匿名さん
＞無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法
無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、
たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。
裁判所から、無剰余取消になるぞっていう通知が来たら、１週間以内に返事を出す必要があるから、競売物件が落札される価格、先順位抵当権者の残債権額（これは聞けば教えてもらえる。利害は対立していないので）を予め調べておき、無剰余取消しの可能性の有無を予想しておく必要がある。
＞支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う
そうかもしれない。
しかし、その先の戦略考えないと手間が余計かかるので、支払督促も回収の方法の一つとして考える程度の価値しかないのじゃないかな。
前レスで、支払督促したら異議が出されて通常訴訟に移行した例があるから。これは、最初から通常訴訟ですべき事案であったと思う。
そうではなくて、債務名義がなくちゃ競売ができないからまずは支払督促から、と嘘を教える管理会社に腹が立つなー。 -
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866 匿名さん
物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。
確かに早く逃げた者勝ちかもね。 -
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867 匿名さん
＞物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。
必ずしもそうは言えない。
経済事情でどうしても滞納は不可避だから、
迅速に回収をはかっている管理組合ならばむしろそのMSの価値が上がるでしょ。
＞確かに早く逃げた者勝ちかもね。
あんた区分所有者じゃないね。迅速かつ的確に管理費滞納が解決したら困る管理会社ですか？ -
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868 匿名さん
まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方だな。
競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。 -
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869 匿名さん
賃借人としての実体を持たす競売を妨害する者があり「占有屋」と呼ばれています。
逃げるが勝ち。 -
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870 匿名さん
＞まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方
？？？
何を基準にした「普通」なのか意味不明。
＞競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
同意するが、銀行等がやってくれるまで待つのかい？
＞もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。
？？？
無剰余を放置したら、競売は取消しされるから、特定承継人は出現しないだろ。 -
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871 匿名さん
＞逃げるが勝ち。
？？？
どこからどこへ逃げる？
管理会社から逃げる。
管理組合の追求から逃げる。
みじめな人生から逃げる。
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872 匿名さん
この様な事態を避けるためにも
新築マンション10年毎買い替え説は有効です。 -
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873 匿名さん
>>865
> 無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、
具体的にはどうすればよいのでしょうか？
>たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
>その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。
素人理事にもわかるような言葉でご説明いただきたく。
また、いくつかあるのであれば、この1つだけでなく、他の方法も教えてください。 -
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874 匿名さん
すいません、私も情報の丸写しなもんで内容は詳しくわからないんです。
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875 匿名さん
>>863
当方の場合、管理費滞納者は、駐車場使用料などの各種使用料も滞納しており、それらが滞納総額の数十％を占めています。
当方の駐車場設置数は全戸数より少なく、「区分所有者の移転により駐車場使用権は承継されない」と規定されているため、駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識しています。
したがって、>>847の
>１ 抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
または
>４ 区分所有法59条に基づく競売
を選択すると、駐車場使用料などを回収できないものと認識しています。
滞納総額の数十％を何もせず捨てるわけにもいかないので、
>３ 判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
または、債権執行、動産執行などを目指し、支払督促、少額訴訟、もしくは通常訴訟から入って債権を確定させる必要があると考えています。
ここで「いきなり競売」を主張されているみなさまの物件では、承継人に正当に請求できる債権しかないのでしょうか？
また、訴訟費用や遅延損害金まできっちり取り立てたいなら１、４では不十分で、３しか方法がないと思っておりましたが、何か誤解していますでしょうか？ -
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876 匿名さん
＞素人理事にもわかるような言葉でご説明いただきたく。
＞また、いくつかあるのであれば、この1つだけでなく、他の方法も教えてください。
無剰余回避の方法は、東京地裁の場合は以下を参照してください。
http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-butumei/muzyouyo.html
わからないときは裁判所に聞くと書き方含めてかなり親切に教えてもらえます。
私もやったことあるけど素人で充分できますよ。 -
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877 873
>>876さん
ありがとうございます。
ようやく理解できました。
これって、実質的に滞納金は回収できなくてもいいからとにかく追い出したい
ってときに使う技ということですよね。
承継人から滞納管理費等を集金できても、保証金の穴埋めで終わりそう。
優先債権者の同意を得られれば良さそうですが、ローン返済は遅滞なく、
管理費のみ滞納しているような場合、銀行は同意してくれるものなのでしょうか？
ローン返済も滞っているようなら、銀行が競売してくれるのを待てばよいので。 -
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878 匿名さん
＞駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識
なるほど。
いきなり競売論は管理費回収が前提の議論だからね。
駐車場使用料は管理規約でどういう規定のされ方をしているかでちがってくるだろうけど、
管理規約や総会で使用料が規定され、それを請求する根拠があれば、債権は確定されているから、管理費といっしょに競売で請求できるはずだけどな。
だって、債務名義のない抵当権だって、金銭消費貸借契約上の債権が不動産上の担保物権になりうるのだから、
駐車場使用料の債権も、区分所有者の不動産に担保物権としてかかっていけると思いますよ。
＞訴訟費用や遅延損害金まできっちり取り立てたいなら
管理費の訴訟費用（執行費用）は競売で請求できるし（むしろ共益費で最優先の配当）、遅延損害金は管理規約で定めれれていればこれも競売でとれますよ。 -
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879 匿名さん
＞駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識しています。
これがよくわかりません。
うちのMSの経験からいうと、
駐車場ではなかったけど、水道料が管理費といっしょに滞納していて、競売をかけて（いきなり）、水道料が管理規約と総会で決まっていれば、競売できるということでした。
結局、水道料は、費用根拠が総会ではっきり決まっていなかったので、水道料債権は取り下げ、管理費滞納だけで競売ができました。
駐車場もだから根拠がわかれば競売で請求できるはずです。 -
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880 874
>管理規約や総会で使用料が規定され、それを請求する根拠があれば、債権は確定されているから、
>管理費といっしょに競売で請求できるはずだけどな。
ありがとうございます。話を混同していたようです。
管理規約（使用細則）等に明記されていて、駐車場使用契約も締結している場合、駐車場使用料等は、
○ 法廷担保物権として請求できる。
○ 競売で剰余金があれば回収できる。
○ 剰余金がない場合は、特定承継人には請求できない。
ということになりますでしょうか。
なお、管理規約は
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。」
となっており、使用料を承継人に請求する根拠はなさそうです。
また、滞納による駐車場使用契約解除後に駐車場に居座られている場合の損害金も、競売でいきなり請求できるのでしょうか？
>管理費の訴訟費用（執行費用）は競売で請求できるし（むしろ共益費で最優先の配当）、
弁護士等に依頼した場合、弁護士費用まで請求できますか？
>遅延損害金は管理規約で定めれれていればこれも競売でとれますよ。
これは誤解していたようです。
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881 874
連投失礼いたします。
「先取特権で保護される債権にはに該当しない」と思った理由は、区分所有法にありました。
>（先取特権）第７条 区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
>（特定承継人の責任）第８条 前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。
「駐車場使用料の支払い義務は管理組合と区分所有者との間で結ばれる駐車場使用契約に基づいて発生する点と、
駐車場使用権は住戸を譲渡すると消滅する点などから、マンション標準管理規約上の駐車場使用権は
『属人的な権利』とされ、使用料は新しい区分所有者に引き継がれない」
という解説を読んだことがあり、第8条に該当しない債権のため、第7条1項の債権でもないと思っていたようです。
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884 匿名さん
いきなり競売にかける場合、「管理費滞納」の証拠は管理組合側の自己申告のみでよいのでしょうか？
素行不良で追い出したい組合員に対して、滞納履歴をねつ造して競売を申請できるということですか？
組合員が「支払った」と言い張り、管理組合が「もらっていない」と言い張った場合、
どちらの言い分が正しいかはだれがどうやって判断するのでしょうか？
また、滞納者が「管理組合に相談して支払いを猶予してもらっている」等の異議を申し立てたら、
その言い分の正当性はだれがどうやって判断するのでしょうか？ -
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885 匿名さん
逃げるが勝ち。
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886 匿名さん
＞いきなり競売にかける場合、「管理費滞納」の証拠は管理組合側の自己申告のみでよいのでしょうか？
裁判所に資料を提出し、いろいろ手続きをしてからです。
＞素行不良で追い出したい組合員に対して、滞納履歴をねつ造して競売を申請できるということですか？
なぜ捏造するのでしょうか？犯罪になると思いますが･･･
＞組合員が「支払った」と言い張り、管理組合が「もらっていない」と言い張った場合、
＞どちらの言い分が正しいかはだれがどうやって判断するのでしょうか？
司法の場。裁判所。判断は口座などを調べればわかるわけで…
＞また、滞納者が「管理組合に相談して支払いを猶予してもらっている」等の異議を申し立てたら、
＞その言い分の正当性はだれがどうやって判断するのでしょうか？
司法の場。裁判所。口頭での約束があったとして(あまりありえないと思うのですが)裁判所の判断になると思います。
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887 匿名さん
自家用車でもマンションでも不具合が出たら、さっさと買い替える。
それが結局一番賢い。 -
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888 匿名さん
不具合でたマンションなんて二足三文でしか売れないのでは？
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890 匿名さん
任売で検索すれば詳しく載ってますよ。
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891 匿名さん
＞そもそも管理費滞納が起こる根本的な原因は、管理費を滞納するような人がマンションを買うからなんだし。担保取ってるからと、甘い審査で貸した、貸し手の責任こそ問われるべきだと思うけど。
すべては商売の範囲。滞納も経済活動の手段の一つ。根絶なんて考える事なんてナンセンス。 -
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892 匿名さん
２０年ほど前ですが、近所のダイアパレスが大人気で購入希望者の抽選資格を得る条件に８００万円の現金を用意することがあったそうです。もちろん、抽選に外れたら現金は全額返却だったそうです。
ようするに、購入希望者が多ければ
今のように、５万円の現金で残額はローンなんてもんでマンションを購入することはあり得ないわけですよ。
不況のさなかだから、デベ側も相手選ばず売る。銀行も貸し付けたくてたまらない。
実は私も、高額物件ならばマナーやモラルに欠けた住人はいないときき
背伸びしてローンを組みマンション購入しました。
低金利だという後押しがありました。
しかしね、銀行でお買いものローンもできますよと契約を勧められた時は驚きましたよ。
実例として外車購入に使うと同じマンション購入者がローンを組んだことを聞いて唖然としました。
（高級物件なので、駐車場が外車ばかりなので見栄を張りたかったのか？）
マンションローンがあるのに、その上に車購入のローンなんて…
ふたを開けてみたら、住民は３０代前半が多くモラルもあったもんじゃなくて
不況時にマンションを購入してはいけないのだとつくづく感じています。
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893 匿名さん
私の住んでいるマンションもダイアパレスです。倒産しましたがね。
入る時は全て公開抽選でしたよ。
現在のマンションの住民は常識人が多く安心して過ごせるマンションですよ。
管理会社は変更しましたけど。 -
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894 匿名さん
新築マンションの管理費、修繕費などの未払いはなん年後ぐらいから始まるのでしょうか？
中古マンションが人気が高いのは、管理体制が出来上がっているからっていうのも大きいですね。
物件の良しあしばかり考えてましたが、生活し始めると共同住宅だから住民の質が重要なんですね。
少なくても、第１回目の大規模修繕の頃には未払い住戸が数件ありそうで怖いな…
今、このスレは１戸を対象にしているみたいだけれど数戸になったらスラムですよね。 -
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895 匿名さん
だからしっかりした滞納者対策をつくり、その時期がきたら少額訴訟や支払督促を実行すべきです。
それを割り切ってやらなければマンションのいい管理はできません。 -
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897 匿名さん
＞それなのに1年目くらいから滞納宅が1割も出ましたよ！
滞納は管理組合の実行力の無さと比例する。 -
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899 匿名さん
そうなんだろうな。
少額訴訟の訴状ぐらいは役員が作成して、理事長が裁判所に平日出廷して進めないとね。
弁護士に委嘱すれば相当な費用も掛かるからね。
役員の中には言うだけ言って、聞きかじりの知識で格好つけて何にもできない人がいるからね。
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903 匿名さん
＞滞納者の名前を掲示板に貼り出せば納まらんかな？
名誉毀損で訴えられます。 -
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905 匿名さん
>名誉毀損で訴えるような人間なら滞納しないよ。
やってご覧なさい。滞納は経済活動の一手段に過ぎない。これを認めるからこそ遅延損害金の規定があり、回収が不能と判断されれば、区分所有者団体から排除することが出来るのです。 -
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909 匿名さん
＞掲示板より総会の議事録には堂々と名前と滞納額は載りますから、
古い管理規約ですね。今は理事会の議事録に記載されるだけです。 -
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910 匿名
うちのマンションの滞納者は晒し首ではなくて、晒し者になります。
全住民に配布される議事録と掲示板で、嫌でも皆さんの目にとまります。
以前、滞納者がいましたが裁判で全納されました。
ですから今は滞納者は一人もいません。
議事録と掲示板と裁判が強い滞納の抑止力になっています。
-
913 匿名さん
滞納するような者はいずれ経済がパンクします。
いずれ競売ということになるでしょう。
管理費が払えないような者がマンションに住む資格はないよ。 -
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914 匿名さん
>管理費が払えないような者がマンションに住む資格はないよ。
頭金ゼロで購入している人が多いという事は、管理費なんて払う余裕がある筈ないよ、無資格者でも入居出来ます。 -
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916 匿名さん
管理費修繕費の滞納が売却額より高くなる状態
出現しています -
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918 匿名さん
>管理費修繕費の滞納が売却額より高くなる状態 出現しています
預金と株でおつりが出ます。 -
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920 917
>>917
ややこしい書き方ですみません。
例えば、建物評価額が300万で、滞納額が350万なら、指し引き-50万の価値があるということになります。
このようにマイナスの価値しか無い場合、買受基準価格（この金額の80%以上で入札可能）は、一律1万円に設定されます。
じゃあ8千円で入札すれば買えるかと思えば、競売を申し立てた債権者から買受申出がついていて、それ以上の金額で入れないと、債権者の自己競落ということになります。
酷い例だと、建物評価額（もちろん土地の持分を含む）が300万円で、滞納額が1000万円以上のものも見かけましたが、これでも30万円での買受申出がついていたりします。
いくら何でも、査定額が市場価値の3分の1以下というのは考え辛いので、滞納額を一部減免してもらえる見込みがあるのかな？と勝手に考えていますが。 -
-
922 匿名さん
>>920
そういう極端な事例があるとしたら、競売が成立することはないと思います。
組合としては滞納金を特定承継人と前区分所有者に請求できますので、後は前区分所有者が他に
財産があるかどうかだとおもいます。
そこが解決しなければ競売されても売れないでしょうし、その部屋はいつまでも前区分所有者の者であり
益々滞納額が増えていくことになります。多分破産ということになると思います。自己破産が成立すれば
免責処分されますので、滞納額もなくなりますので、競売は成立するでしょう。
結局その場合は組合が負を蒙ることになります。
-
-
923 920
>>922
実際に売れたかどうかまでは追いかけていませんが、債権者以外の買い手が無くても、債権者も買受辞退（=競売取り下げ）すれば、競売にかかった費用が丸損なので、恐らく所有権は移ったんじゃないかと。
あと、旧所有者が自己破産しても、管理費等の債権はそのまま住戸についていくので、次の所有者には請求できますよ。
だから、この場合は所有権を取得するのは損でしか無いはずなのに、わざわざ競売申し立てして、さらに自己競落する理由が分からないんですよね。抵当権のままで持っておけば、話の流れによっては抹消のためにいくらか貰えるかも知れないのに。 -
-
925 匿名さん
>>924
>>酷い例だと、建物評価額（もちろん土地の持分を含む）が300万円で、滞納額が1000万円以上のものも見かけましたが
あなただったら、３００万の価値しかない物件を買って1000万の滞納金を支払いますか？
まず買わないでしょう。 -
-
928 ビギナーさん
詳しい方教えてください・・・
管理組合法人でマンション内の住戸を所有した時の予算の組み方です。
・住戸の管理費・修繕積立金は収入・支出の予算案に計上する
・計上しないで差し引く
どちらにしていますか？
できれば判断の根拠となったものも教えてください。よろしくお願いします。 -
-
929 匿名さん
管理組合法人のものではありませんが…。
単純に管理組合法人が住戸を所有しているだけなら、計上せずに相殺できる根拠がありません。
規約変更や登記変更を行い、その部分を共用部分に変更しているのなら別ですが。
-
930 ビギナーさん
>>929
ありがとうございます！
わたしも
>単純に管理組合法人が住戸を所有しているだけなら、計上せずに相殺できる根拠がありません。
と同様に考えていたので、安心しました。
法人化していない管理組合であれば、特別決議で規約共用部分とできると想像するのですが、
管理組合法人は管理所有できなかったと思いますので、共用部分への変更はどうしたらいいのか。。。
そこまでくるとスレ違い気味ですね。とにかくレスありがとうございました！ -
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934 匿名さん
＞管理組合法人でマンション内の住戸を所有した時の予算の組み方です。
・住戸の管理費・修繕積立金は収入・支出の予算案に計上する
・計上しないで差し引く
＞どちらにしていますか？
事実に基づく計上が必要、区分所有者が法人であるに過ぎないので、計上するのが当然。 -
-
939 匿名さん
管理費を使えばいいじゃない。
裁判は負ける筈はないんだから。
競売費用は取れないかもしれないけど、みせしめだよ。 -
-
940 匿名さん
そうだな、みせしめというか、滞納者には断固厳しい対応をするということを
組合員が知れば、滞納はなくなるかもな。 -
-
942 匿名さん
下らない空想だね。
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944 匿名さん
競売費用はかえってこないよ。
裁判費用はかえってくるけど。規約に記載してれば。
特定承継人が、競売費用まで払う訳はないでしょう。 -
-
945 匿名さん
＞競売費用はかえってこないよ。
おっ！
久々に真っ赤な知ったか君登場ですね。
競売物件が売却されたら、競売の執行費用（申立予納金など）は共益費だから、
売却代金から最優先で、かえってくるのだよ。941のとおり。
したがって
先順位の担保権者より優先される。
けだし特定承継人に追求する必要もない。 -
-
946 匿名さん
>>944
特定承継人から取るんじゃなくて、落札されて代金が支払われたら、その代金から真っ先に（第一抵当権者よりも先に）競売申し立て費用に充てられるってこと。だから、仮に競売費用が６０万なら、６０万以上で落札されれば全額返ってくるって話。
第一抵当権者以外が競売申立をするケースは珍しいけど、区分所有法５９条による競売なら、配当の順番は、申立者の競売費用→第１抵当権者→第２抵当権者・・・となるよ。それでも余るようなら、先取特権にもとづいて滞納管理費も貰えるかもしれないけど、そんなんなら、そもそも競売にならないかと。
-
-
947 匿名
そう言えば、半年位前に10万円未満の最低入札価格の事件を新聞広告を見た。
いち区分を共有し、共有持分もごく僅かだから、そんな価格だと思う。
今ふと思ったのだが、競売費用も回収できないもの何で競売したのかな。
申立人の心境が知りたい。誰か想像つく？ -
948 匿名さん
>>947
10万円以下の区分所有建物なら、管理費等の滞納額が建物の価値を上回ってるのが大半。
評価額300万に対して、滞納額400万なら、実質マイナスなので、最低額で出てくる。
申立人の立場からすれば、抵当権を金に換えて、残債はサービサーに二束三文で売り飛ばして、回収できなかった額を損失として確定させないと、次にいけないからね。損失なら経費として処理できるから、いつまでも不良債権を抱えているよりずっとマシ。
で、損失分は、他の債務者からの金利に上乗せして、広く薄く回収するってこと。 -
-
949 匿名
サービサーに売るという発想は金融機関。金融機関は区分所有建物の一部の共有分なんて担保不適格扱いだろ。
想像するに、相続で所有権が細かく分割された挙げ句、骨肉の争い。経済合理性を棚上げしての競売と見た。 -
952 匿名さん
>>949
一部の共有分じゃなくて、一住戸丸々の評価額を、滞納額が超えてるって話ね。
投資型のワンルームなら、あっという間にそうなるし、ファミリータイプでも起こりうるし。
今ちょうど、大阪駅前第３ビルの地下２階、５２坪の部屋が１万円で出てるよ。
大阪地裁本庁 平成20年（ヌ）第13号
http://bit.sikkou.jp/xxW04_sv_0140Action.do?o_sale_unit_id=00000038119... -
-
956 匿名さん
＞滞納額が100万円オーバーしました
＞管理会社は何もいってきません。
滞納額が100万円をオーバーしたことがわかったんだから、それを知らせたのは管理会社でしょ。
管理会社はちゃんとやってるじゃん。
滞納を解消するのは管理組合なので、管理会社は何もしなくてよい。
つーか、滞納を解消するノウハウを管理会社はそもそも持っていないので。 -
-
957 匿名さん
じゃあ、ほっときます。
-
-
959 匿名さん
>>955
＞滞納額が100万円オーバーしましたが管理会社は何もいってきません。ほっといていいですか。
100万が未回収総額なのか延滞１戸の額なのかわからんけど、
955さんはその事態を把握しているんでしょ？
どういう立場かわからんけど「ほっといていいですか。」って誰に聞いているの？？
掲示版で部外者で問うことでなく、自分又は自分の管理組合と協議すべきでしょう。
協議し、必要な手当てを行った上で問題が残るなら、このスレで相談すべし。
-
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968 匿名さん
管理費滞納者の名前とか役員の方達は分かるのでしょうか？
過去1回だけですが、口座から引き出す金額を間違え管理費落ちなかった事がありました。
マンション内で仲良くなった方がすでに役員やられた経験があって
管理費滞納してる人結構居るよ～と話してたので
滞納してたり、過去に1回でも滞納した事があると、履歴が残って名前とかも分かってしまうのかと思い
こちらで質問させて頂きました。
御存じの方いましたら教えて下さい。 -
-
969 匿名さん
小規模マンションで理事長やってますが、管理会社からの月１回の収支報告に書いてあります。
一般の理事の人には滞納は分からないでしょう。
よほど滞納が長期かつ高額になり、対応を理事会で検討するようなことになれば別ですが。
他のマンションはどうか分かりません。 -
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970 匿名さん
標準管理委託契約書 別表第1 事務管理業務 より
2 管理費等滞納者に対する督促
一 毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二 甲の組合員が管理費等を滞納したときは、最初の支払期限から起算して○月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、 その支払の督促を行う。
三 二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。 -
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977 匿名さん
遅延損害金、今時のサラ金も真っ青の金利を設定しています。
でも合法です。 -
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979 匿名さん
売買前に買い手が知っていれば問題ない。
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981 匿名さん
滞納それ自体は犯罪ではない、その内容次第で裁判で競売排除できるのみ。
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982 匿名さん
>>980
例えば、1000万で買うつもりだったところ、滞納額が５０万増えたら
950万で買えば済む話。
その分、売り手に入る代金が減るけど、もともと自分が滞納した分だから、何の問題もない。 -
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984 匿名さん
どれだけ高額でも、建物価格を超えなければいい。
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986 匿名さん
売却額が残債＋滞納額を越えていれば売れるし、足りなければ売れないのは当たり前。
オーバーローンで、払える見込みがあるなら、ローンを払い続ければいいし、見込みがなければ自己破産するなり、支払を止めて競売させるなりすればいい。
そこに、管理組合、というか他の組合員が協力する義理はない。 -
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988 匿名さん
＞遅延損害金30%とかマズいだろ。
値切られて妥当な線に落ち着くから、心配なし。 -
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989 匿名さん
高額な遅延損害金を控除したスズメの涙の金額しか払えないから
それで担保解除してくれと言って応じてくれるかね。 -
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991 匿名さん
銀行が解除しないってことだろ
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992 匿名さん
管理費や修繕費の滞納者には下記のサイトのように、支払い督促か少額訴訟に限ります。
給料を差し押さえしてくれますから、
支払い督促がベストと思います。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20100201p4000p4.html
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994 匿名さん
そうですよ、簡易裁判所に行くと当該者の金融機関を把握しておいて下さいねときて、何の為の支払督促よと言いたくなるよ。
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995 匿名さん
滞納者には1ヶ月目から遅延損害金と内容証明郵便料の違約金を付加請求する事にすれば結構高額になるので支払う様になるよ。
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997 匿名さん
そうよマンション滞納用の用紙を貰いに行ったら開口一番、金融機関を把握しておいて下さいねときた。
だから何よそれと問うたら、裁判に移行したとき聞かれますよと。
滞納者の逃げ得になりそうな話ですねと皮肉って帰って来て、気をそぐわれたと感じて止めた。 -
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999 匿名さん
＞開口一番、金融機関を把握しておいて下さいねときただから何よそれと問うたら、裁判に移行したとき聞かれますよ
もしよければ、どこの簡易裁判所なのか教えてください。
裁判所が、支払督促の申立のときに、その後の裁判に移行することを仮定してそこまで準備しろって言うのはとても信じられません。 -
-
by 管理担当こちらは閉鎖されました。
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