管理費滞納住戸対策

訴訟は全てが管理規約の規定がベースになり、規約の遵守で争うことが重要です。

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訴訟費用を請求できると書いてあったとしても、訴状作成時に確定している金額しか計上できないので、
弁護士の着手金を載せることはできても、その後発生する各種経費は計上できません。

弁護士を使わず理事長が対応するという手もありますが、裁判所の都合で公判日時が指定されるので、
通常の会社勤めではなかなか難しいかと思います。

勝訴して債権を確定しても、それだけではお金が全額入ってくるわけではありません。

勝訴後に、月々3万円しか払えないので、2万円は毎月の管理費･修繕費に充当して、残り1万を返済に充てる、
という10年がかりの返済計画を申し入れられたらどうしますか？

相手が支払わなければ、強制執行の手続きをとることもできますが、これは、申立てる側が差押え可能な資産を
把握している必要があります。
給与を差し押さえるなら相手の勤務先を、銀行の資産を差し押さえるなら相手の口座がある銀行･支店名を
債権者が知らなければ手の打ちようがありません。
知っていたところで、給与全額、残高全額を差し押さえることもできません。

車の差押えが認められる地域であれば、駐車場に高値で買い取ってもらえそうな本人名義の車が置いてあれば、
それを差押えるという手があるかもしれません。
また、不動産に設定されている抵当権の金額＜＜相場　であれば、不動産競売にかけるという手もあります。

理事会で、差押えられそうな資産を把握していますか？

ただし、強制執行を申立てるのにもお金がかかります。

例えば、自動車を差し押さえる場合、
売却金額≧裁判所で要した費用+債権金額　であれば管理組合の負担は無く全額返ってきますが、
売却金額＜裁判所で要した費用+債権金額　であれば不足分は管理組合が負担することになります。

弁護士に依頼すると、着手金・諸経費に加え、成功報酬として回収した金額の数％～十数％をもっていかれます。
そして、これらの経費は相手が任意で支払ってくれない限り、別途訴訟を起こして債権を確定しないと
取り立てることができません。
とはいえ、お金になりそうなものの差押えは済んでいるので、差押えのめども立ちません。

というわけで、訴訟の道は、管理費からの持出しが多少あったとしても、少しでも滞納金を回収したいという
方針でとるものだ、と私のところでは弁護士から説明を受けております。

新任理事長さんの案件は、まだ先方に支払いの意思がありそうなので、いきなり訴訟にせず、
○　遅延損害金の減額は認められない
○　分割払いは□年までなら受け入れられる
など、理事会として譲れない条件を示して妥協点を探ることはできませんでしょうか。

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理事長は裁判の予想をする必要は全くありません。弁護士には規約の遵守義務の実現の主張を伝えるだけで十分です、

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裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？
（むしろマイナス）

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＞裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？

訴訟になったら勝訴が目的で、曖昧な妥協は滞納者の根絶にはならない。

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滞納者の根絶なんて無理。
早めに脱出準備を勧める。

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＞滞納者の根絶なんて無理。 早めに脱出準備を勧める。

＊＊＊は退散するのは当然ですから、貴方とは逆に、当方は管理組合の総会での公開討議結果の厳しい訴訟処置に滞納者の方が脱出しているのが現実です。

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うちのマンションも過去に滞納金が３年間で数百万に達していました。
それを協力して頂けたのは変更後の管理会社の協力があったからこそです。

滞納者が本当にお金がないのか、あるが払わないのかの見極めが必要です。
（滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさない。）
そのために管理会社の協力を得てこまめに督促をしますが、滞納が三ヶ月になると水道を停止します。
（規約改定、総会決議）そこでお金がある人は支払いをします。
それでも支払いをしない方は本当にお金がないと判断し、人道的に配慮して共同水道の鍵を渡ています。
本当にお金がない長期滞納者は住宅ローンも滞っているでしょうから競売にかかるのを待ち、競売後、
次の区分所有者から滞納金を回収しております。

現在では未収金はほぼゼロになりました。滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさないように
管理会社、管理組合が協力して対策を講じることが、まず、私達でできることではないかと考えて
います。
それでも対応できない場合の経験は今のところありませんが、皆様の書き込みを参考にさせて頂きます。

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＞本当にお金がない人は・・・・
銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
もっと毅然とした態度で臨む必要があるのではないですか。
支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。
甘やかすのを認めるのなら組合員でその滞納者の滞納金を支払ってやればいいのでは。

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＞支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。

この様に先を読みたがる人は机上の空論が好きな方です。
滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。

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住宅ローンが滞っているなら競売になります。
競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
よって、特定承継人に支払ってもらう準備をすればいいと考えています。
管理組合から競売をかけるのではなく、住宅ローンの方からの競売を待てばいいと考えます。
住宅ローンが終了している場合は、管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。

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＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
とは、一概に言えません。
東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。管理組合は、区分所有法５９条の競売請求は、剰余がなくても行うことができると主張して、東京高裁に取消しを求めました。東京高裁では、区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができるとしました。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当であるとしました。

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＞＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。

という791の問題に対し、

＞とは、一概に言えません。
＞優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができる

792のレスの意味がわからん。

管理費等債権が回収不可能という問題と、
区分所有法５９条競売は無剰余でも競売が取り消されないという問題は、別でしょ。
791は、とれないと言ってるんだから、
それ自体は正しい。

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ローンは100%融資ということはないし、時の経過とともに残債は減っていきます。
普通競売なり任売にかければ剰余金は出てきます。
出てこなければ特定承継人に支払ってもらうだけです。

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＞滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。
これは確かに抑止力になると思います。しかし、現状は、
＞銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
管理費(駐車料とか修繕積立金とか)のみの滞納、つまり管理組合に対してのみの不払いが多いのではないでしょうか？
そうなると抵当権者(銀行)などの競売はされず、
＞管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。
しか方法はないのでしょうか？

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悪賢い滞納者はうまくやらないと減らない。
管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことになり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。つまり、管理組合がよほど滞納により大打撃を受けない限り、裁判での勝ち目はない。
　事実、大阪高裁の裁判長も判決文の中で「管理費等の滞納の場合には、積極的な加害行為があるわけではないので…」と言及している。「積極的な加害行為」とは「室内で騒音や悪臭を発生させて迷惑をかける行為」、「暴力団構成員が専有部分を事務所として使用し、他の区分所有者に恐怖を与える行為」などと具体例を挙げて説明している。

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>>796
それ、滞納に関する判例じゃないでしょ．．．退去請求に関する事例かな。

＞管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことに
＞なり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。
こんな司法判断はないから安心して。

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確か、滞納者に専有部分の2年間使用差止めと滞納金の支払いを求め、却下されたのですね。
その際、競売の上申をしてればよかったのにしてなくて敗訴となった…。

しかし、判例で｢滞納は積極的な加害行為ではない｣だけがクローズアップされると管理組合としては、やりづらいですね…。

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確かに滞納は経済活動の手段の一つで誰かに害を与えるつもりはないから、管理組合が積極的な対策をしない限り安易に滞納して、その金を滞納に厳しい携帯電話代、電気水道代にまわす事になるわな。

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差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？
本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？

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滞納者は滞納に対してゆるいところから滞納すると考えられます。まずは滞納の抑止をかけなければ
ならないと思います。
管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと
考えています。
協力しない管理会社もいるでしょうが、協議して歩み寄りが見られない管理会社は変更した方が
いいと考えます。勿論、管理会社が動きやすいように管理組合も協力をしなければなりません。

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滞納者の絶滅には理事長の努力が必要。

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>>794
剰余金が残るくらいなら、競売になる前に売れるんじゃないかと。
相続放棄とか、所有者が行方不明とかは別にして。

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>>803
競売は銀行ローンの支払が滞ったらすぐにやられますよ。
売却するまでの覚悟はなくやりくりでいこうと思っていても有無をいわさずやられますからね。
剰余金のあるなしは関係ないことです。ただ１００％ローンを組んでないだろうし、支払残も少なくなっているので
銀行等は自分の貸した金額さえ取れればいいのですからね。特に１０年以上たったマンションは残債が少なくなっていたり、殆どなくなっていたりしますので、銀行の競売待ちじゃなく、管理組合での競売も有効な時もあります。

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＞差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？ 本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？

そう。債務者本人は教えないだろう。

なので、１番抵当権者の取扱銀行の支店の担当者に聞いてみた。
もちろん管理費滞納という事情を話して、困っているから残債務はどのいくらい？と言って。

そしたら親切に教えてくれたよ。

そんときは、残債務はゼロで、抵当権抹消の書類を
債務者が取りに来ないケースで、
登記はついてるが何ら意味のないカラ登記だった。

要するに、管理費滞納してる人は、
抵当権がないのに登記にあることにして
（管理組合にそう思わせようとして）
管理費滞納による競売を逃れようとしていた、ということ。

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＞管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと考えています。

管理会社の滞納者への対応は数ヶ月程度の督促業務のみで、弁護士のまねごとは法に触れますので、後は理事長の職務です。

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>>806
法的な相談をしてもそれでお金をとるんではないので全然問題はないよ。弁護士法には違反しません。
裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。

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>裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。

情けない姿ですが、無料有料に関係なく違法行為ですから、事実ではありません。

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>>808
こういう訳のわかんない自動プログラムあるの？
意味不明だよね

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>>808
法律の相談を有料でやるのは弁護士法違反です。
お金をとらなければいくら法律の相談にのってやっても問題はありません。
友達との会話の中で法律のアドバイスをしたら法律違反？

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管理会社の話からソラしてるね。

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>>811
無理にコメントしなくていいんだよ

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住宅金融支援機構というところが抵当権者なのですが、銀行と同じようにローンの滞納があったら競売に移行するのでしょうか？

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当然ですよ。

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競売になったら裁判所からマンションに聞きにきます。たぶんどこの組合でも管理員に聞くと思います。

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>>782 悩める理事長様
理事会として 60万円の滞納金を 毎月の管理費修繕積立金も込みで 5万円返済の2年払いまでって条件を伝えたんですが 相手が込みで3万円までしか払えないの一点張りで 遅延損害金も止めてくれとの勝手な主張で この先ですが 話し合いにならないため すべて法的かつ事務的に処理する事にしました。まずは裁判で判決を確定させて どうするのが一番効果的なのでしょうか？ 理事会としては追い出したいとの意見もあり 私もこの滞納者とはもう話しもしたくありません。

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>>816
それが正解です。
事務的にやらなければこじれるだけです。

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司法書士の訴訟費用が10万円かかっています

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↑

＞この先ですが 話し合いにならないため すべて法的かつ事務的に処理する事にしました。まずは裁判で判決を確定させて どうするのが一番効果的なのでしょうか？

ということですが、

管理組合としては滞納者をどうしたいのかをまず決めてから、
どういう具体的手段をとったらいいのか考えるのではないかな？？？

「まずは裁判で判決を確定させて」とあるが、
何のために裁判するのかわかりません。

法的手段を使って退去するのなら、先取特権で競売するのなら裁判する必要ないし、
そうではなく、
裁判所に滞納者に出てきてもらって和解からみで約束させるのなら、裁判をする必要があるだろうし。

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>>819
強制的に払わせたいという事です。滞納者に異議を申し立てられ、訴訟手続きに入りました 裁判で和解したとして 滞納者が合意を守らなかった場合 理事会は何かできますか？

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>>818
おいおい司法書士の訴訟費用１０万円はべらぼうに高いよ。
次は他の書士を使った方がいいね。

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＞強制的に払わせたいという事です。
＞滞納者に異議を申し立てられ、訴訟手続きに入りました
＞裁判で和解したとして 滞納者が合意を守らなかった場合 理事会は何かできますか？


支払督促をしたら異議を出され、通常訴訟になったということですか。

異議が予想されたのなら、時間稼ぎさせないために最初から訴訟すればよかったのにね。

和解条項の内容にもよりますが、和解内容に反したら執行文もらって和解調書で強制執行するのが通常でしょうね。

しかし、滞納者に財産がほかになかったり、
部屋を競売して先順位の抵当権がついていて剰余がなされなかったら、通常の競売なら無剰余取消しされるでしょうし、
区分所有法５９条の競売は要件が厳しいのじゃないかな。

そうすると、前提となる和解内容で滞納者が払える金額にしておくことが肝心となり、
長期間支払でもやむを得ない、ということになりそうですが。

となると、
支払督促する前に滞納者が払える金額で手を打っておいて、それを公正証書にまいときゃ、裁判するまでもなかった、ということになりそうですが。
（今さら後悔してもしかたありまへんな。）

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即競売手続きをやることが大切だったんですよ。
後手後手に回ってしまったな。

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理事会で滞納金を取り立てに行く時は 金融規制法みたいに、夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

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＞理事会で滞納金を取り立てに行く時は 金融規制法みたいに、夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

「決まり」はないでしょうけど、
同じ建物に住んでる人に対して、夜遅く取り立てにいくかい？
常識ってものがあると思うが・・・。

相手がこんな遅くに来ないでくれ、
と言っているのに何度も行ったら、
今度はあんたが逆に不法行為で訴えられて、損害賠償請求されて、滞納管理費と相殺されるかも。

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＞夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

裁判してるようだから、

裁判所以外の場で請求する場合、
相手方と合意できる話し合いだったらいいだろうけど、

夜遅くはまずいんじゃないの。
裁判官にチクられて、和解内容が不利になる可能性あるね。

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>>825>>826
実際には そんな夜中には行かないですけど 法的な規制があるのか知りたかったんです。

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日中は仕事などで留守、帰ってきた頃を見計らって１９時や２０時に訪問しても、夜分に来ないで欲しいって言ってくる人って居ますよ。
他の時間に居なくて、どうしても用事があるから来てる訳なのに。

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実際、管理費は集金ってまずないと思います…。
現金だと払った払ってないと揉めたりするそうで…。
振込なら紙とか証明でるから…。

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滞納金の集金はいつでもいいよ。
文句いうんだったら払いなさい。
それでもだめなら訴訟だな。
それでも払わないなら、競売手続き。これで決まり。

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＞それでもだめなら訴訟だな。 それでも払わないなら、競売手続き。これで決まり。

理屈はお説の通り、でも現実は、訴訟から競売までは簡単ではないところが問題だ。
滞納者は一人でも、理事会側は1,2年で交代、その内に無能者が含むと,共同生活維持を図る事が困難な程の傷害を招くかその恐れの立証が出来ずに、もっと無能な役員が出ると管理組合の債権放棄までやりかねない結果となる。

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＞訴訟から競売までは

これがよくわからん。

これだと、訴訟の後に競売ということになるが、
そう決めつける意味がない。
競売するのに訴訟は必要ないから。

滞納が重なったら、
訴訟手続きをすると最後的な催告をしたうえで、
（広義の訴訟は通常訴訟も競売も含まれるので）

もし裁判所の和解に応じてくる見込みがあるなら、通常訴訟で裁判所に訴状を出す。
そうではなく、全く誠意がないなら、通常訴訟ではなくいきなり競売申し立てして、落札までの間に相手方が任意支払の和解を申し出れば、競売を取り下げる、

というような二つの方法で、どちらがいいか考えることではないか。

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まず債務名義がなければ強制執行手続きはできません。
だからまず支払い督促をやり強制執行をする、但しこれは金銭債務に限られます。
金銭債務とは、預貯金・給料等になります。

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>>833
給料差し押さえは 総支給または手取り額？の何％まで差し押さえできるんですか？ 期末手当はできるんですか？

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＞まず債務名義がなければ強制執行手続きはできません。

これはまちがい。
債務名義なくても法定担保物件は競売ができる（担保不動産競売の申し立て）
したがって、
作戦上、
相手が悪質であればいきなり競売でもいいよ。

債務名義で以って競売するのは強制競売のこと。
競売は二種類あること思い出しましょうね。
このスレのだいぶ前にも、同じ議論があったような。

なるほど。
こういう無知が広まってるから、
＞訴訟から競売までは
すなわち、訴訟した後にしか競売ができないという思い込みにつながる訳か。

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＞競売するのに訴訟は必要ないから。

区分所有法59条を読めよ。

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＞区分所有法59条を読めよ。

不動産競売できるのは区分所有法59条だけかい？
無知をこれ以上さらすのはお止め。

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＞無知をこれ以上さらすのはお止め。

これ以外には無いよ。

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＞これ以外には無いよ。

っていうことは、
区分所有法59条以外の競売はないってことかい？

民事執行法の競売はどうしたの？
わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？

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しりとりか？

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強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。

実際に司法書士で簡単にできたよ。

抵当権者がいれば、区分所有法の５７条から～５９条でやるのは、

債務名義をとっても難しいんじゃないかな。判例集をよく読むとね。

それと、ここで書き込んでいる人って、実際に競売やった事あるのかなぁ。

やった事ある人に書き込んで欲しいナァ。

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>>841
>>強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。

確かにその通りだけど、管理組合が抵当権設定しているケースはまず無いし。
そもそも法人化していないと抵当権の登記もできないし。

一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と
管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。

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＞民事執行法の競売はどうしたの？ わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？

判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、原告は民事執行法に従って競売を申し立てるのよ。
違いはもう少し勉強したら分かるよ。

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>>843
義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。
暴力団を排斥する裁判とは違うのがわからんのだな。
ｄＺｑかぶりはいけません。

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＞義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。

59条は悪質滞納者も含むのは当然です。悪質滞納者、暴力団は同質との捉えるのが59条。

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無理してこじつけちゃだめ。

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＞一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と 管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。

これがまちがい。

抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

管理組合は抵当権なんかつけてない場合がほとんどだけど、抵当権がなくてもできるでしょ。

１　抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
２　抵当権に基づく競売（約定担保物権）
３　判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
４　区分所有法59条に基づく競売

この4種類がある。
１と２が担保不動産の実行、
３と４が強制競売だよね。
１を知っていれば、悪質滞納者に対して、いきなり競売ができる方法もあることを知っておくべきですね。

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↑
＞抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

抵当権をつけなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

のまちがでした。訂正です。
あとは正しい。

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＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、

「競売宣言」なんていう判決はない。
勝手に言葉をつくっていはいけません。

この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。

これに対して被告が任意に支払わないと、裁判所で執行文を付してもらって、これを債務名義として競売申立てを執行裁判所に申し立てる
・・・というような迂遠な方法をたどる。

誰かが言ってるように、
管理費は法定担保物権だから、債務名義がいらないので、裁判しなくても競売できます。

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＞＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、

＞「競売宣言」なんていう判決はない。 勝手に言葉をつくっていはいけません。
59条の裁判は、他の区分所有者の全員もしくは総会で定められた管理者の原告が滞納者の有する区分所有権及び敷地利用権を競売ができる旨を宣言する判決であり、判決の確定により、競売権が生じます。

＞この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。
この競売は、民事執行法195条にいう「その他の法律の規定による換価のための競売」に当たります。

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＞８５０
XYZかな？

あいかわらず重複コメントはいいから、
訴訟なくても競売ができる根拠について言ってごらん
（ただし自分の言葉でね）。

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＞訴訟なくても競売ができる根拠について言ってごらん

何と横柄な。

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>>847
法定担保物権をもとに、裁判無しで競売申し立てができるの？

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逃げた者勝ちだ、さっさと引っ越そう。

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＞法定担保物権をもとに、裁判無しで競売申し立てができるの？

841で、債務名義なしで実際にできたと言っている。
できないわけない。
できなきゃ何のための物権だかわからない。

裁判（給付判決）は債務名義とるためにやるんだから、
債務名義なしで競売できるとすれば、裁判する必要ない。

だから
最初から競売するつもりなら、支払督促等含めて裁判するのは必要ない。

ただし、話し合いに応じる見込みがあるが裁判所でないと和解できないというのなら、裁判すればいいが、
まったくその見込みがなく、滞納が多額であれば、
いきなり競売し、差押がかかったら、ゆっくり任意の話し合いすればいいし、応じなければ手続きが進んで、落札されるのを待てばいい。

ただ、先順位の抵当権があって、無剰余による競売取消しの可能性あるから、
その場合は滞納管理費債権で管理組合が競売物件をみづから落札して、第三者に承継させ、その承継者から管理費を請求することを考える必要がある。

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>>855
知ったかぶりはいけませんよ。
債務名義なしで競売はできません。

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競売での解決は、該当者を排除することに目的があるので、継承者に期待するのみで、競売の方法論程下らないものはない。

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＞知ったかぶりはいけませんよ。 債務名義なしで競売はできません。

何言ってんの。

債務名義なしで競売できない根拠は？

できないはずないでしょ。

抵当権の場合は債務名義なくても競売してるし、
管理費債権は法定担保物権なので同じく競売できるでしょ。

あなたはもしかして何とかの一つ覚えのように支払督促を提案する管理会社かな？

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>>ただ、先順位の抵当権があって、無剰余による競売取消しの可能性あるから、
>>その場合は滞納管理費債権で管理組合が競売物件をみづから落札して、第三者に承継させ、その承継者から管理費を請求することを考える必要がある。

競売取り消しなら、自ら落札することもできないんじゃ？

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＞競売取り消しなら、自ら落札することもできないんじゃ？

よく読め！
＞無剰余による競売取消しの可能性あるから、

「可能性」と記載があるでしょ。
いきなり取り消されないよ。

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>>960
抵当権は組合がもってるわけじゃないしね。
銀行の抵当権がついてるのを債務名義なしで競売はできないよ。
支払督促が一番有効だね。

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>>860
あんたは何を勉強してるの？
ただ法令を丸写ししているだけじゃないの。
実務の経験がないようだな。もっと勉強しろよ。

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＞抵当権は組合がもってるわけじゃないしね。
銀行の抵当権がついてるのを債務名義なしで競売はできないよ。 支払督促が一番有効だね。
＞実務の経験がないようだな。もっと勉強しろよ。


ほー。やっぱり指摘通り、管理費滞納に対して支払督促を促す管理会社だったのか。

抵当権実行による競売は、債務名義がなくても競売できる例としてあるんじゃないの。それが何で管理組合が抵当権持つ必要がある？

実務？
実務じゃむしろ強制競売以外の競売の方が多いのに、
何言ってんだろうね。
こんな管理会社や理事がいたんじゃ、
管理費滞納してもなめられるんだよ。

全国の理事の諸兄姉さん！

管理会社や無知な理事が管理費滞納案件に対して、
根拠なく「支払督促で」と言っていたら、
なぜ支払督促でおこなうのか、
戦略上の見通しは何か、
競売ではなくなぜ支払督促なのか、
尋ねてみましょう！

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>>860
無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法があるのなら教えてほしい。

>>863
支払督促を選ぶのは、「法的措置を取った」とアピールするのが目的でしょ。コスト・手間が少ないから。

資産価値が抵当割れしていない物件で、管理費の滞納するケースって、相続争いとか、所有者行方不明とかを除いて、まともに管理していればまず無いよ。大抵の場合は、抵当権者が競売にかけるのを待つんだけど、理事会の立場としては何もしないように思われたくないので、支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う。詳しいことを知らない人は「よくやってるな」って思うし、知ってる人は黙ってるしね。

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＞無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法

無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、
たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。

裁判所から、無剰余取消になるぞっていう通知が来たら、１週間以内に返事を出す必要があるから、競売物件が落札される価格、先順位抵当権者の残債権額（これは聞けば教えてもらえる。利害は対立していないので）を予め調べておき、無剰余取消しの可能性の有無を予想しておく必要がある。



＞支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う

そうかもしれない。
しかし、その先の戦略考えないと手間が余計かかるので、支払督促も回収の方法の一つとして考える程度の価値しかないのじゃないかな。
前レスで、支払督促したら異議が出されて通常訴訟に移行した例があるから。これは、最初から通常訴訟ですべき事案であったと思う。
そうではなくて、債務名義がなくちゃ競売ができないからまずは支払督促から、と嘘を教える管理会社に腹が立つなー。

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物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。
確かに早く逃げた者勝ちかもね。

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＞物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。

必ずしもそうは言えない。

経済事情でどうしても滞納は不可避だから、
迅速に回収をはかっている管理組合ならばむしろそのMSの価値が上がるでしょ。

＞確かに早く逃げた者勝ちかもね。
あんた区分所有者じゃないね。迅速かつ的確に管理費滞納が解決したら困る管理会社ですか？

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まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方だな。
競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。

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賃借人としての実体を持たす競売を妨害する者があり「占有屋」と呼ばれています。

逃げるが勝ち。

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＞まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方

？？？
何を基準にした「普通」なのか意味不明。

＞競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
同意するが、銀行等がやってくれるまで待つのかい？

＞もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。

？？？
無剰余を放置したら、競売は取消しされるから、特定承継人は出現しないだろ。

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＞逃げるが勝ち。

？？？
どこからどこへ逃げる？

管理会社から逃げる。
管理組合の追求から逃げる。
みじめな人生から逃げる。

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この様な事態を避けるためにも
新築マンション10年毎買い替え説は有効です。

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>>865
> 無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、

具体的にはどうすればよいのでしょうか？

>たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
>その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。

素人理事にもわかるような言葉でご説明いただきたく。

また、いくつかあるのであれば、この1つだけでなく、他の方法も教えてください。

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すいません、私も情報の丸写しなもんで内容は詳しくわからないんです。

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>>863
当方の場合、管理費滞納者は、駐車場使用料などの各種使用料も滞納しており、それらが滞納総額の数十％を占めています。

当方の駐車場設置数は全戸数より少なく、「区分所有者の移転により駐車場使用権は承継されない」と規定されているため、駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識しています。

したがって、>>847の
>１　抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
または
>４　区分所有法59条に基づく競売
を選択すると、駐車場使用料などを回収できないものと認識しています。

滞納総額の数十％を何もせず捨てるわけにもいかないので、
>３　判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
または、債権執行、動産執行などを目指し、支払督促、少額訴訟、もしくは通常訴訟から入って債権を確定させる必要があると考えています。

ここで「いきなり競売」を主張されているみなさまの物件では、承継人に正当に請求できる債権しかないのでしょうか？
また、訴訟費用や遅延損害金まできっちり取り立てたいなら１、４では不十分で、３しか方法がないと思っておりましたが、何か誤解していますでしょうか？

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＞素人理事にもわかるような言葉でご説明いただきたく。
＞また、いくつかあるのであれば、この1つだけでなく、他の方法も教えてください。

無剰余回避の方法は、東京地裁の場合は以下を参照してください。
http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-butumei/muzyouyo.html

わからないときは裁判所に聞くと書き方含めてかなり親切に教えてもらえます。
私もやったことあるけど素人で充分できますよ。

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>>876さん
ありがとうございます。
ようやく理解できました。

これって、実質的に滞納金は回収できなくてもいいからとにかく追い出したい
ってときに使う技ということですよね。
承継人から滞納管理費等を集金できても、保証金の穴埋めで終わりそう。

優先債権者の同意を得られれば良さそうですが、ローン返済は遅滞なく、
管理費のみ滞納しているような場合、銀行は同意してくれるものなのでしょうか？

ローン返済も滞っているようなら、銀行が競売してくれるのを待てばよいので。

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＞駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識

なるほど。
いきなり競売論は管理費回収が前提の議論だからね。
駐車場使用料は管理規約でどういう規定のされ方をしているかでちがってくるだろうけど、

管理規約や総会で使用料が規定され、それを請求する根拠があれば、債権は確定されているから、管理費といっしょに競売で請求できるはずだけどな。
だって、債務名義のない抵当権だって、金銭消費貸借契約上の債権が不動産上の担保物権になりうるのだから、
駐車場使用料の債権も、区分所有者の不動産に担保物権としてかかっていけると思いますよ。

＞訴訟費用や遅延損害金まできっちり取り立てたいなら

管理費の訴訟費用（執行費用）は競売で請求できるし（むしろ共益費で最優先の配当）、遅延損害金は管理規約で定めれれていればこれも競売でとれますよ。

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＞駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識しています。

これがよくわかりません。

うちのMSの経験からいうと、
駐車場ではなかったけど、水道料が管理費といっしょに滞納していて、競売をかけて（いきなり）、水道料が管理規約と総会で決まっていれば、競売できるということでした。

結局、水道料は、費用根拠が総会ではっきり決まっていなかったので、水道料債権は取り下げ、管理費滞納だけで競売ができました。

駐車場もだから根拠がわかれば競売で請求できるはずです。

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>管理規約や総会で使用料が規定され、それを請求する根拠があれば、債権は確定されているから、
>管理費といっしょに競売で請求できるはずだけどな。

ありがとうございます。話を混同していたようです。
管理規約（使用細則）等に明記されていて、駐車場使用契約も締結している場合、駐車場使用料等は、
○　法廷担保物権として請求できる。
○　競売で剰余金があれば回収できる。
○　剰余金がない場合は、特定承継人には請求できない。
ということになりますでしょうか。

なお、管理規約は
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。」
となっており、使用料を承継人に請求する根拠はなさそうです。

また、滞納による駐車場使用契約解除後に駐車場に居座られている場合の損害金も、競売でいきなり請求できるのでしょうか？

>管理費の訴訟費用（執行費用）は競売で請求できるし（むしろ共益費で最優先の配当）、
弁護士等に依頼した場合、弁護士費用まで請求できますか？

>遅延損害金は管理規約で定めれれていればこれも競売でとれますよ。
これは誤解していたようです。

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