長谷工コミュニティはどうですか？

>>76

質はともかく、とにかく安ければいいというんならいいんじゃないですか？そういうことなら、他に合人社や日本ハウズイング、東福互光辺りの独立系がお勧めです。

合人社、日本ハウズイング　・・・・・怖くてお願いできません。

合人社、日本ハウズイングの株２０％以上買い占めましたけど合併したら史上最凶の管理会社ですね。

東福互光は管理委託費高いですよ、設備関係など集中センターは福岡では秀逸ですけどまあ、値段に合ってます。

しかしフロントマンの担当物件が２０軒と聞いて、やめました。

長谷工さんはフロント担当どれくらいもってるんやろ、今度営業さんに聞かなければ。

>>76

　さすがにもうリゾート会員権など売りつけられることはないでしょうが、会社の中身はそう簡単に変わるものではないですよ。デベが倒産してもそれまでの対応に大きな問題がなければ、それほど管理戸数を減らすこともないのですが、丸美の場合、リゾート会員権などを管理組合に売りつけて倒産したものですから、破綻後に管理戸数が大幅に激減しています。社員の大量退職などとも相まって、社内の混乱（ひいてはマンション管理の混乱に繋がります）が収束するにはまだ全然日数が足りていません。
　価格重視である程度大手でということなら、あとはコミュニティワン（旧・ダイア管理）とか日本管財辺りですかね…。先の日本ハウズイングや合人社も含め、飽くまでも月々の管理コストの額面が安いことを善しとするならば、という前提での話です。管理サービスの質的なことを考慮しての話ではありません。

＞先の日本ハウズイングや合人社も含め、飽くまでも月々の管理コストの額面が安いことを善しとするならば、という前提での話です。

長谷工で管理続ける意味はないので　↑　の会社で検討してみます。
とにかく仕事しないのに管理費貰おうとする姿勢が我慢できない。

>>84

84さんは恐らく福岡の理事長の方とは別の方ですよね？福岡の理事長の方には価格重視と思われたので月々の管理費用が安い会社を挙げたのですが、ある程度管理の質にもこだわるならば、必ずしも上記の会社がお勧めとは限りません。
　関東や関西などの大都市圏でしたらもっと選択肢は広がりますが、どちらの方面なのでしょう？

＞ある程度管理の質にもこだわるならば

本来ならば質が一番ですが、顧客満足度一位とか過大評価で住民を騙しているような会社ならば安い会社に変えたほうがいいのかなと思っただけです。
ちなみに福岡の理事長さんとは別で、関東です。

よくいえばみんないい加減で、悪く言えばはっきりと嘘つきです。特に管理会社がなくても住民でなんとかやっていけないのかと思案中です。こんな不景気な世の中で無駄な金は使いたくありませんので。
長谷工の人間ならなりすまし発言もしていることでしょう、ここのように。

福岡の東福互光は委託業務費が安い上に管理内容・サービス度は上々ですよ。
一度検討されてはいかがですか。
大規模修繕についてもバックリベートにこだわった商売はされていませんので。
中々良心的な会社ではないでしょうか。
私はマンションの住民で東福互光さんに管理を依頼しています。
補足ですがマン管士の資格をもっています。勿論営業はしてません。単なる資格保持者です。

うちも東福互光が管理会社だけど、委託費は確かに安くフロントのサービスもいいけど
大規模修繕のバックマージンはとってるみたいだよ。

>>86さん

月々の管理費用が安いことも大事ですが、あえて管理費用を安くしておいて必要以上に修繕（箇所・頻度・割高な価格）を提案してくる管理会社があることにも注意しなくてはなりません。修繕で元請にならず、かつ部分管理に理解のある比較的小規模で良質な管理会社に委託する方が良いと思います。86さんの希望を聞いていると、私が知り得る限りでは下記の会社なんかは候補として良いのかもしれません。

株式会社サニーライフ
http://www.sunny-life.co.jp/index.html
アポロビルサービス株式会社
http://www.abs30.co.jp/
株式会社コンパックス
http://www.compax.co.jp/
サービスワン株式会社
http://www.service-1.jp/

委託管理費　安い高いの目処がわかりません。

東福互光株式会社の事務管理費　戸当たり　いくらでしょうか

ちなみにうちのマンションの戸当たり事務管理費１，０００円です。

管理員費用は２１万円で　管理形態は月～金及び隔週土　９時ー１７時です。

>>90さん
私のところは１７０戸のマンションです。
管理費は5,800円。それで委託業務費その他の管理費を全て賄っています。
管理員は月～土　7.5時間。清掃員は平日のみで一人４時間。月１回の大型清掃あり。
設備点検費は管理費で全て賄う。
点検は平均的に行っている。
月１回の理事会にはフロントと管理員が立ち会う。残業代は管理費から。
大規模修繕委員会にも管理員とフロントが参加。
エレベーター３基　監視カメラ８台
理事の報酬あり（理事長年間１２万、理事年間２万　２０名）
管理費の内容は大体以上です。勿論その他の経費はいろいろあります。それを管理費で全て賄っています。

修繕積立金は7,000円と駐車場収入約２００台、7,000円（月１台）駐車場経費の残は修繕積立金へ回します。

86です。

89さん、挙げていただいた会社を参考にさせていただきます。

＞ちなみにうちのマンションの戸当たり事務管理費１，０００円です。

安いですね、というか本来それが妥当かもしれません。
この不景気でマンションだって最後は叩き売りしてたくせに管理費だけ当時のままとは余計に損した気分。
（余計とはちゃんと仕事してくれていればまだしもということ）

いずれにしても現在の金額は妥当ではなく個人的には管理会社を早く変更して長谷工と名のつく会社とは一切の関わりを絶ちたい思いでいっぱいです。

何故人気の高い長谷工を変えるんですか。
それ以上にいい管理会社は少ないですよ。

＞それ以上にいい管理会社は少ないですよ。

それ以下の管理会社はないと思うからです。

何をそんなに切れてるのかな。
長谷工嫌いなんだね。
ライバル会社かな。

大きいマンションはどこの管理会社でもいい担当者をもってくるが、戸数少ないとこは儲からないからレベル低い担当者になることも…

＞ライバル会社かな。
なんと思われようが私は住民です。

＞ハセコの管理人最悪だよ。
私と全く同じ考えです。

＞大きいマンションはどこの管理会社でもいい担当者をもってくるが
長谷工には一人もいないから、戸数少ないレベル低い担当者と同じだといってます。

何かで顧客満足度１位ってあったけど、顧客不満足の間違いでは。

フロントや管理員については当たり外れがあるのは仕方ないことです。
平均的にどうなのかの判断で評価されたのではないですか。
何故顧客満足度１位になったんでしょうね。
それで下位だった管理会社はもっと酷い管理がされてるのでしょう。
NO.98さんのところのフロントや管理員はばばを掴まされたようですので、会社に交渉してはどうなんですか。

ﾊﾞﾊﾞを掴んだら早く次の人にﾊﾞﾊﾞを引いてもらいましょう。ﾊﾞﾊﾞは巡り巡ってやがては旨みの少ない物件の担当者になるでしょう。

>>96さん

長谷工の言う優良の基準は、管理組合からのクレームを管理員レベルの水際で撃退し、会社への直接のクレームを封じ込められるかなんですよ。要は、管理組合にとってではなく、会社にとって優良なのかが判断の基準なのです。


>>100

フロントや管理員の質の話にすり替えようと必死なようですが、そもそも高い管理委託費や修繕費が質に見合っていないことが問題なのですよ。フロントや管理員の対応も大いに問題がありますが、問題はそれだけにとどまりません。

うちも、口ばかり達者で動きや動作はノロノロの管理人ですよ。

本社の人間にも対応を頼んだのですがとても顧客満足度１位の対応ではなかったです。
社風なのでしょうが、俗に言う全社的にほとんどの社員はババなのだと思います。
どうしてこれで商売がなりたっているか不思議です。
正直倒産して欲しいです。
管理会社を変えることはそう簡単ではなさそうなので倒産でもしてくれたら関わりを持たなくてすむので。

何故長谷工が顧客満足度１位になったのでしょうね。
でたらめだったのですか。不思議ですね。

新聞社や大手出版社、ネット運営会社に金でも払ったとかじゃなくて？

やはり普通に考えれば長谷工は顧客満足度はいい方なんでしょうね。

>>107
普通に考えて満足出来ないから色々書き込まれてるんだよ。
話が分からん人だね。

>>108
長谷工いい会社じゃないの？
地方都市なもんで長谷工はないもんでね。
しかし、顧客満足度１位だからね。
そこを悪くいえば、それより下位の会社はどんだけといいたいね。
やっかみかな？それとも下位の管理会社の者？
顧客満足度第１位の栄光は認めてやるべきだね。

>>109
アンケートなどでの評価が高いからと言って、長谷工が他の管理会社と比べて特段良いとも思えないと居住者達は言ってるんですよ。長谷工管理物件に住んだこともない人に一位だから良いとか言われても、何の参考にもなりません。

では評価の悪かった会社はどう判断するんですか？

>>111
そもそもあなたはあんな評価なんかアテにしてるんですか？その発想自体全然ダメダメですよ。あんなのが管理会社を選ぶに当たってろくろく参考になりやしないことなど、マンション管理業界の人達の常識です。

104です

111さんは長谷工となんのかかわりもないのにそこまで持ち上げるのがなぜかわたしには理解できません。

私はやっかみでもなければ下位の管理会社の人間でもなくただの住民です。
他の管理会社には住んだことはないので分かりませんが、長谷工のやられていることに対して
顧客満足度１位といってる割にはとても納得できかねることが多々あったという現実を訴えているだけです。

それと告知義務がないのであえて言わないのでしょうけど、それは事前に言っといてよってのも結構ありました。

長谷工コミュニティぜんぜんたいしたことないけど下位の管理会社はもっとひどいよ

>>114
でも、あなたの主張の根拠は例の「評価」以外ないんですよね？
はいはい、ご立派な根拠でして。

長谷工コミュニティの業務内容に問題があると理事会で判断し、他社へ管理会社変更しました。反対者の説得や管理会社選定に２年かけて変更しました。長谷工コミュニティのフロント担当者に比べて親切で誠実そうな方が新しい管理会社のフロント担当者で来ました。人柄がよく評判はいいのですが、何かあるたびに管理会社としてはイマイチかなあと思ってしまいます。ウチは30戸程度の小規模マンションだったせいか長谷工のフロント担当者はあまり熱心ではないのは明らかでした。近所の長谷工コミュニティ管理の大規模マンションに住む友人に聞くとしっかりやってくれるフロント担当者とのことです。すぐ近所なのに別の担当者がやっていると聞いて不思議に思いましたが、おいしい物件とそうでない物件を分けていると考えれば納得できました。ウチはおいしい物件ではなかったので変更して良かったと思っています。先日些細なことですがトラブルが発生したとき反対派だった方に「長谷工のときは問題が起こってもしっかりやってくれたので良かったのに…」といったことを言われました。管理会社を変更した直後はほっとしましたが、今では変更の責任をずっと背負うのはつらいと感じています。

>>113
私も長谷工とは何の関係のないマンションの住民です。
そして当組合の管理会社に不満がある訳でもありません。
ただ、顧客満足度１位の管理会社はすばらしいんだろうと思っているだけです。
しかし、批判も多いのも分かりました。

>>116さん

30戸規模のマンションでは長谷工も含めた大手管理会社があまり力を入れないのは確かだと思います。
管理組合の決算期によって担当分けをしている場合もあるので、力を入れる入れないに関わらず、近所のマンションでも担当者が違うのはよくあることです。
ちなみに、変更した会社はどれくらいの管理戸数の会社なのでしょうか？
新たに選んだ会社は独立系ですか？系列会社ですか？
またトラブルというのは、ハード面・ソフト面のどちらですか？
差し障りのない範囲でお聞かせ頂けませんか？

＞「長谷工のときは問題が起こってもしっかりやってくれたので良かったのに…」

これは心配ないです、しっかりやってくれてないのは分かりますので。
ちなみに私のとこは200世帯超です、結局世帯数とか関係ないのでは？

116です。
変更先管理会社は長谷工ほどではありませんがそこそこの規模の系列会社です。担当者および管理人（長谷工ではライフマネージャーというらしいです）に問題を感じました。
フロント担当者がマンション管理のプロとしてはあまりにも知識が乏しく、知らないことを知らないままいい加減な対応をしていました。特に設備面での知識不足に不安を感じました。理事会で過去の工事履歴等を検証してみましたところ一部改修工事で少々不自然なものがあり担当者への不信感につながりました。その当時の役員をされていた方への責任追及をしなけらばならない可能性もあったため、済んでしまったことは水に流して将来に目を向けることにしました。
管理人については役員になってから業務内容、時間配分等を観察してみますと最低限の清掃作業を行うのみでした。
担当者変更も含めた業務改善を要請しましたが反応が良くなかったため業務委託費が割高だったこともあり他社への変更に踏み切りました。

>>120
管理員の仕事の契約はされてるんでしょう。
その中に清掃業務はないでしょう。
もう少し管理委託契約を勉強されるといいのでは。
多分契約の範囲ではしっかり仕事されてると思いますよ。
契約以外のことをプラスアルファーでやってくれる管理会社がいい会社ではありませんよ。
今は良くてもフロントや管理員が変ればサービスの内容も変ってきます。
基本は契約の中味であり、それをしっかり仕事してくれるかではないですか。

長谷工コミュニティは、日本有数の管理会社であるが、同社の管理するマンションの一部に下記のような規約を原始規約に盛り込んでいる。


この規約に関する管理組合と組合員、占有者もしくは使用料を納付すべき者その他との間の訴訟については、次のとおりとする。
一 対象物件所在地を管轄する地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とすること
二 訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること
三 理事長は、区分所有法第２６条第４項の定めにより、その職務に関し組合員のために原告または被告となった場合は、その旨を遅滞なく組合員に通知すること

一号について： 区分所有法の丸写しである。

二号について： 巷では賛否両論ある。この規定に反対でも物件が気に入っていれば購入するだろう。敢えて管理規約に盛り込むべき条項か判断しかねる。購入した者は、弁護士費用の敗訴者負担条項に同意したと見做される。

三号について： そもそも区分所有法２６条４項の定めにより、理事長が原告または被告になった場合は、当然に総会が開催されるので、敢えて通知しなくても裁判のことは組合員に知れ渡る。問題は、民事訴訟法３７条により理事長が原告または被告になった場合、理事長は組合員に対し、その旨を通知する義務を負わないと解され、秘密裏に裁判が追行される恐れも無きにしも非ずである。区分所有法の本旨を理解できない者が作成した瑕疵のある規定である。

＞122

何番の発言に対して何が言いたいのですか？

弁護士報酬敗訴者負担に賛同される方には朗報として、それに賛同されない方には、同社の原始規約はしっかり熟読するよう、老婆心ながら注意を喚起したしだいです。私ように物件を購入した後にその趣旨に気づいて「合意できません」などと主張しても、法的に認められませんので・・・・

↑
どうでもええやん

>>124
何やらかした？　管理費滞納して訴えられそうなのか？

長谷工ｽｺﾞーｲ ＼(^O^)／

>>126
何やらかした？　管理費滞納して訴えられそうなのか？

当マンションは、管理費滞納者に対しては、１年以上溜めようと内容証明郵便を事務的に送るだけで特段の対策は取りません。例え私が一年以上に渡って管理費を滞納しようと問題にならないでしょう。内容証明郵便だけは、定期的に貰う羽目にはなると思いますが・・・。
問題なのは、組合員から管理組合が訴えられた裁判で、管理組合が勝訴したにも拘わらず、敗訴した組合員から回収できない弁護士報酬が、敗訴した原告の組合員が出した債務不存在確認請求の応訴費用も含め、１４０万円以上になっていることです。長谷工コミュニティの伝家の宝刀「訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること」を信じ、３名の弁護士を雇って応訴して勝訴を勝ち得たのに、予定した弁護士報酬の回収ができないのは、この原始規約を作った長谷工コミュニティが悪いのか？この規約を額面通り受け取った我々組合員が悪いのか？債務不存在請求事件は第３審まで続くようだし、滞納管理費より高額になった弁護士費用は、まだまだ膨れ上がるものと思われます。

規約の運用面の問題だから管理組合で処理しようよ。運用できない規約なら変えたらいいし、回収する手段とかあとさき考えずに莫大な費用かけちゃって残念。

滞納金の訴訟裁判で３名の弁護士までつけて闘うのはいきすぎだと裁判官が警告してるのでしょう。
いくら弁護士費用の敗訴者負担が規約に謳ってあってもいき過ぎたのではないですか。
これから裁判を続ければ益々弁護士費用が膨れ上がり、結局儲かったのは弁護士だけということになりかねません。
弁護士費用の敗訴者負担についてはまだ結論が出ていません。
早く結審すべきです。
弁護士はいつまでも続けたいでしょうがね。商売ですから。

↑
ｽﾚ違い



あげ

＞長谷工コミュニティの伝家の宝刀「訴訟費用および弁護士費用その他実費全額は、敗訴者の負担とすること」

伝家の宝刀はお互いに法律を尊重しているときのみ有効な手段。
書けばなんでもありみたいなあさはかな考えが愚か。書き逃げは通用しないでしょ。

>>121
120さんのマンションは、30戸程度の小規模マンションだそうなので、管理員が日常清掃を行う契約になっていたのでしょう。だから、契約外の仕事を依頼した訳でも何でもないと思います。ちゃんと116さん（＝120さん）のコメントをよく読んでから反論しましょう。

小さいマンションは管理していくのは大変ですね。
管理員を雇ったり、清掃員をいれたり、監視カメラを導入するにも高くつきますしね。
設備点検費にしてもかかる経費はかわらないでしょうし。エレベーター点検費も１基いくらでしょうし。
一番の難点は大規模修繕でしょう。
小さいマンションは大規模修繕するには余程の修繕積立金を取らないと工事は難しいでしょうしね。
せめて100戸以上なければマンションは買わない方がいいのでしょうね。
小さいと理事もすぐ回ってきますから。悪いことばかりのような気がします。

小マンションは大規模修繕や管理面で維持費が高くつくというけど
売る時はそんなことは微塵もいわないからな。
１０年以内に買い替える者にはいいけど、それでも高くは売れないわな。
大規模修繕がまともに出来ないマンションはスラム化するだけ。

今問題になっているのは、小規模マンションを販売する時は、修繕積立金の設定については、
長期修繕計画をもとに設定すべきだということではないでしょうか。
ただ、それで修繕積立金を設定すれば、かなり高い額になるので、デベとしてはやりたがらないでしようがね。
買う側に自己責任があるといえばそれまでです。しかし、買うときに大規模修繕までは考えて買う者は
少ないでしょうから。
小規模のマンションがいかに非効率的かということは考えればすぐわかることではあるんですが。
管理費は高くなる、修繕積立金は高い、管理員はつけられない、管理会社も力が入らない、理事はすぐ
回ってくる。
小さい分譲マンションについては造らない、売らない、買わないの三原則が大事ですね。

小さいマンション大変ですね。
修繕のことまで考えて買う者はあまりいないでしょうしね。管理費が安いということで買う場合もあるぐらいですから。１０年以上以降のことは考えていません、それが普通でしょう。そういった情報は全然流されません。
これだけマンションが多くなってきているのですから将来の資産価値を考えたマンションの上手な買い方も研究していかねばならないでしょう。

戸数の少ないマンションにはそれなりにいいところもあるよ。
住民間のトラブルが少ないし、付き合いも深くなるし。

ここは長谷工コミュニティについてのスレですよ。
マンションの規模によるメリットデメリットについて語りたければ他のスレへどうぞ。

下記スレへどうぞ。

【決定版】大規模と小規模の特徴、違いを教えて【ここ大事】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3433/

小さいマンションが修繕費が高いのは大噓
小さいから余計な設備もなく、シンプルだから修繕費も安い

＞組合による自主管理に近い状態かな。

この手がありましたね。自主管理なら不甲斐ない対応にいらいらすることもないだろうし。自主管理で一番大変なことはなんでしょうか？

　自主管理のメリットデメリット以前に、これまで委託管理だったのを自主管理にすること自体、組合員の賛同を得るのはとても難しいと思います。小規模物件ならまだしも、規模が大きくなればなるほど難しくなってきます。実現に向けてのハードルは管理会社変更の場合よりも高いと言わざるを得ないでしょう。
なので、他社から見積を取り寄せ比較するのがベターだと思います。その際には、現状の全面委託の場合の見積と、　エレベーター、機械式駐車場、給水増圧ポンプ点検など設備関連の外注業者への再委託業務を組合直契約とする部分委託にした場合の見積を取得したら良いでしょう。
　管理会社変更となると、必ず反対派の住民も出てくると思うので、長谷工にも見積参加させて比較することです。現行会社の長谷工に幾ら不満があろうとも、このプロセスを踏んでおかないと、後の組合運営に尾を引くことになると思われます。管理会社変更に着手するに当たっては、このことをよく念頭においた方が良いでしょう。
　また、住民同士だけでは意見をまとめるのが難しい場合は、管理会社変更に実績のあるマンション管理士などと顧問契約を結び、合意形成の為の潤滑油として活用することも一考です。各管理会社から同一条件・同一書式での見積取得の作業もしてくれますので、各社の相違が明確になり比較がし易くなります。

自主管理の大変さが分かりました。
管理会社の変更以上に住民過半数の同意を得るのが難しいということですね。
も少し自分でも調べてみます。

人間は楽なほうにはすぐ慣れていくが、逆は非常に難しいですよ。
自主管理するということは自分達で動かなくてはならなくなります。
一度楽な味をしめたものが、苦をとりますかね。

長谷工コミュニティはいい管理会社には違いないけど、フロントや管理員は当りはずれもあるからね。

＞長谷工コミュニティはいい管理会社には違いないけど

処置なし

穴吹工務店倒産。
サーパスの住民大変だ。
管理会社の変更をしなくちゃね。

購入予定者の方、前金渡してないですか。

やっぱり長谷工がいいよね。健全経営だから。
管理会社は長谷工にしなさい。

＞やっぱり長谷工がいいよね。健全経営だから。
誰も健全だと思ってないよ、そう思われたいならそう思われるよう努力すること。
こんな書き込みでは信頼は回復できませんよ。

長谷工が健全でなければ一体どこが健全なんですか。
一般的には、顧客満足度NO.1とかの評価も多いに参考になるのでは。
顧客満足度２０位とかの企業と１位の企業のどちらを信用しますか。

今まで長谷工コミュニティを顧客満足度１位ということで持ち上げてきたけど、実はこの会社は
私の街にはなくてどういう会社かは知らないんです。
少々おもしろ半分でレスしてました。
しかし、１位という事実は重いですね。
中にはフロントや管理員でばばを掴まされているマンションもあるでしょう。
しかし平均的には評価の高いところがいい会社だと思います。

知りもしない人がどうして執拗に長谷工を持ち上げるのか、とても不思議ですね。いずれにしても、信用するに値しない書き込みだということで一票！

少々おもしろ半分て書いてるでしょう。
しかし評価は尊重すべきだよ。

アテにならない評価なんか尊重する必要ないし実際尊重しません。長谷工の管理について知りもしないあなたが何を言っても説得力はありません。

多分関係者じゃないでしょうか。
または長谷工から正式に委託されてるとかね、掲示板対策費とかで。
いずれにしてもこれ見て長谷工でよかったなんて人はいないでしょう。

>>159
おもしろい方ですね。
全然関係ない者といっているでしょう。
少々おもしろ半分でレスしただけですよ。
私は九州の者です。福岡以外は長谷工コミュニティはないんじゃないですか。
少なくとも私の町にはありません。
もし管理会社の変更を考えた場合、その管理会社を選ぶとしたら何を参考にするんですか。
顧客満足度１位は参考になりませんか？
ただそれだけのことですよ。
もし長谷工の関係者ならみえみえの宣伝みたいなレスするはずはないでしょう。かえってマイナスになりますから。

ネット対策にしては間抜け過ぎると思いますけどね。これも費用をケチった結果なのだとしたら可笑し過ぎますが。

＞または長谷工から正式に委託されてるとかね、掲示板対策費とかで。
＞ネット対策にしては間抜け過ぎると思いますけどね。これも費用をケチった結果なのだとしたら可笑し過ぎますが。
全くです、まっ長谷工のやりそうなことですね。

長谷工が健全？
寝むてぇー。

確かに長谷工コミュニティは優良会社かも。←財務的には。
ただし大手マンション管理会社はどこも経営は安定している。

というよりも安定していて当たり前。
景気に関係なく毎月一定額が管理マンションから徴収できるため、
管理戸数が増えた分だけ、ほぼ収入も増加する。
また設備投資はほとんど必要なく、人件費だけで済むので赤字になることはまず有り得ない。

現にマンション管理会社が倒産した話なんてきいたことがない。
（他の事業で失敗して倒産するケースはたまにある）

経営面だけみれば、マンション管理会社は申し分ないでしょう。
しかし入社することだけば絶対すすめない。
マンション管理は、業界自体がブラック。

クレーム産業とよばれる住宅業界の中でも特にキツイ。
運が悪ければ入居者の吊るし上げにあう担当者もいる。
勤務時間は一応決まっているが、休日・夜中を問わず入居者からの電話はお構いなしにかかってくる場合も珍しくない。
まさしく24時間365日待機状態なので気が休まることは滅多にない。
以前、管理会社に勤めていたが、社員はみな死んだ魚のような眼をしていた…

今はマンション管理業界から足を洗えたことを、心底幸せに感じている。

いい企業であり続けるためには、それなりの経営努力をしていかねばならないでしょう。
少なくとも共存共栄、適正利潤は必要でしょう。
委託業務費に相応するサービスができていれば顧客はついてくるし、顧客拡大にも繋がってきます。
それを実行しているのが、顧客満足度上位の管理会社だと思います。

>勤務時間は一応決まっているが、休日・夜中を問わず入居者からの電話はお構いなしにかかってくる場合も珍しく　>ない。 まさしく24時間365日待機状態なので気が休まることは滅多にない。

私のところのマンションではそんな無茶なことはやっていません。理事会や総会の時は管理員に対しては残業手当
を組合で支給します。
全て契約として割り切った付き合いをするのが普通でしょう。過剰サービスを期待してはいません。
無理して組合に参入した管理会社は、過剰サービスとかがあるのかもしれませんが。
人が代わればサービス内容が変るようなやり方は長続きしませんよ。

＞少なくとも共存共栄、適正利潤は必要でしょう。
全くそうではないから、ここで色々言われているのですよ。

＞委託業務費に相応するサービスができていれば顧客はついてくるし、顧客拡大にも繋がってきます。

だから、全然相応していないと言っているのですよ。
そもそも顧客は自身での努力なしに親会社がどんどん供給してくれています。
解約と言っても、そうそう解約なんかされるものでもありません。
長谷工の場合、小回りの利かない大規模物件が多いのでなおさら解約が発生しにくいです。

165さんのいうとおり、ふんぞり返っていても金が入るシステムになっているみたいですね。実際管理会社を変えたくてもそう簡単にできないこともしっててのこと、悪質極まりない会社です。ほんと管理費泥棒ですね。

組合員にやる気があれば自主管理ができます。
うちのマンションは高齢化がすすみリタイアされた方が私を含めて多く、管理会社との契約を打ち切って自主管理にチャレンジしました。
役員と有志でマンション管理士を取得し、様々な業者からお話を伺ったりしたうえで準備万端で臨んだつもりでしたがはじめはしばらく大変でした。
管理会社のやっていることなど丸投げばかりで役員でその手配を分担すれば自主管理でもしっかりした管理ができます。が、それがかなりの労力と知識、経験が必要です。お陰様でパソコンもかなり上達しました。
あまりに大変であるため役割ごとに役員報酬が得られるようにしました。理事長と会計帳簿作成担当は月額２万円でその他は５千円〜１万円です。
管理費泥棒と言われないよう老体に鞭打って頑張っておる毎日です。
管理会社と同じことができるよう理事会の体制を整えれば某大手管理会社より良いマンション管理ができますよ。

167さん、自主管理にチャレンジされたことについてこちらもおおいに参考になります。

役員報酬は当然だと思います、ご苦労されているのですから。悪徳業者のように莫大な請求がくるわけでもなく明瞭会計でとてもいいですね。

＞管理会社と同じことができるよう理事会の体制を整えれば某大手管理会社より良いマンション管理ができますよ。

こういうビジネスモデル大事ですね。昔車検は車屋に儲けさせる制度でしたが今はユーザー車検も浸透しています。
マンションだって同じ事、長谷工に払うのは無駄なのでこういうとこに使うべきです。これからも自主管理がんばってください、こちらも自主管理するようになった暁にはまた相談させて下さい。

>>167
自主管理もいいけど、マン管士を取っている現理事はいつまで理事を続けるつもりなんだろう。
まさか体が続く限り続ける訳じゃないでしょうね。
同じ者が理事を続ける弊害も考えないとね。
役員報酬は出来ればない方が将来的にはうまくいくのでは。
年金生活者中心で報酬をもらってやると、どうしても長くやりたくなるんじゃないの。
理事の任期についての規約はどうなっているんですか。規約改正の考えはあるんですか。

>>165　>>166
管理会社が不満で変更したいけど代えられないとはどういうことですか。
本当に管理会社がだめなら代えればいいじゃないですか。
デベ系だから修繕等があり変えにくいとかは全然関係ないことですよ。
管理会社の変更は規約改正じゃないんですよ。簡単に代えられるでしょう、総会決議で。
実際動かず何もしなくて不平だけいっているようでは代えることは絶対できないでしょうがね。

役員任期の定めは１年となっておりますが、２年間続ける慣習となっておりました。規約変更は考えておりません。
役員はほぼ同じメンバーですが、交代したくても候補者がおらず困っております。
管理会社と契約していたときは輪番制で交代しておりましたが自主管理にしてからほとんどの方が辞退するようになり、やむを得ずメンバーが固定化してしまいました。
そのため管理の負担が固定化されたメンバーに偏ってしまい、報酬制度としました。
それでも役員のなり手が非常に少なく、およそ半数は固定化しております。
私と同年代(65歳前後)の方の多くはわずかな報酬で大きな負担はしたくないとのご意見で、現役世代の方は管理に時間をかけられず役割を果たす自信がないとのことでした。
いまの役員が元気なうちは良いですが、数年後は理事会が機能しなくなるおそれがあり、管理会社との契約を検討しなければならないと感じております。

>管理会社が不満で変更したいけど代えられないとはどういうことですか。
>本当に管理会社がだめなら代えればいいじゃないですか。
>デベ系だから修繕等があり変えにくいとかは全然関係ないことですよ。
165ですが、私の文章のどこに管理会社が変えられないとか、デべ系だから変えにくいなんて書いてあります？
それ以前に、私が理事長の時に管理会社を変更したんですけど？

＞管理会社の変更は規約改正じゃないんですよ。簡単に代えられるでしょう、総会決議で。
管理規約の改正も特別決議なものの総会決議で変えられることには変わりないのですが？

＞実際動かず何もしなくて不平だけいっているようでは代えることは絶対できないでしょうがね。
いえ、私は不平も言いましたが、さんざん動いて変えたのですが？

文章をよく読み、よく理解してから、反論するようにしましょう。

>>172
管理会社の変更は出席者の過半数つまり議決権の４分の１でできるといいたかったのですよ。
規約改正は４分の３以上必要ですので。
あなたの文面で管理会社を変えたとは読み取れませんし、どう解釈しても管理会社は変更しずらい
といっているようにとれますけどね。

＞管理会社の変更は出席者の過半数つまり議決権の４分の１でできるといいたかったのですよ。

質問です。
過半数と議決権の４分の１って同じなのですか。100世帯マンションであれば過半数は51世帯以上で、議決権の４分の１は26世帯と考えるのは間違いでしょうか。
結論からして100世帯マンションであれば何世帯が管理会社を変更したいといえば叶うのですか？

>>174
普通決議は２分の１以上の出席があり、その出席者の過半数で成立します。
つまり、１００名の２分の１は５０名です。その過半数は２６名です。
２６名以上の賛成があれば可決されるということです。分かります？

>>175
＞２６名以上の賛成があれば可決されるということです。分かります？
横から失礼します。
１００世帯のマンションでは２６世帯の賛成があれば可決する可能性がある・・・ですね。
内、理事５名とすれば２１世帯の賛成で管理会社を変えられる可能性があります。今のご時世、
理事会が積極的に集めなければ、総会出席者や委任状提出者の数は限られていますし、委任状は
ほぼ白紙委任か全承認の決議依頼書になりますよね。
したがって私も管理会社を変えることは簡単に出来ると考えています。ただし、管理の不満
以外で安易に管理会社を変えると、もっと悪くなった場合には住民から元理事がバッシングを
受けることは間違いありません。

そうです。
簡単に変えることはできるけど、前の方が良かったということがないようにしなければいけません。

174です。

みなさんの解説で理解しました。
そういうからくりだったのですね、それでもこの２６世帯でも厳しいとこです。
理事会でもないしあまり親しい人もいないし、少し顔を売っとく必要ありますね。
どもお騒がせしました。

>>178さん
理事長にいって理事長がやらなければ臨時総会を開催すればいいんですよ。
その場合は５分の１以上で開催できます。
やり方は郵便受箱を使うんです。
理由を添えてチラシを作成し郵便受箱にいれ回収して臨時総会召集をやるのです。
総会に賛成・反対・議長一任をつけさせて回収し、それで５分の１以上になればいいのです。
議長は総会を招集した者がなれます。つまりあなたが議長をやるのです。
そこで決議をやることになりますが、議長が有利になるのは明らかです。白紙委任状があるのですから。
つまりあなたが勝てますよ。

ここのスレを見ていると、管理会社変更に当たっては、単に出席議決権数の過半数以上の賛成票を集めればいいかのような印象を持ちますが、そんな簡単な話ではありませんよ。例え客観的に見てどんなにレベルの低い管理会社であっても、現行の管理会社を支持している住民は必ずいるものです。住民に対する事前の合意形成・周知徹底をよく図っておかなくては、賛成派と反対派にマンション内が二分され亀裂が生じてしまい、後々の運営にしこりを残してしまいます。ましてや、現状よりもレベルが下がってしまった場合は目も当てられません。少なくとも、管理会社変更を検討する旨の事前説明会、アンケート、統一仕様書の作成と公表、プレゼンテーション、これらのプロセスを段階を着実に踏んで実行していかないと理事会の独断で決定したように受け取られ、当時の役員が後々何かにつけ反対派の住民から言われてしまう可能性が高いと考えます。

なので、管理会社変更は単に賛成票を集めれば良いという単純な話ではありません。