資産価値って、何？

>タワーマンションの建設で下がることが証明できるなら資産価値が下がると言えましょう。

資産価値が下がることを建設前には証明することは不可能でしょう。

ピースの又吉が出ている経済番組で、
昨日物件の価格の決まり方みたいなことを取り上げていました。
駅からの距離や、静かさの他に、
地域の教育水準や防火対策なども入っているようでした。

>>59の説明はすごくわかりやすいな。

結局は資産価値ってそうなんですよね＞59
一応永住するつもりで買おうとはしていますが、
もしかしたら引っ越す可能性も無きにしも非ず、なので
リセールやら賃貸のしやすさは重要ですよね。

資産価値を考慮した上でマンションや土地家屋の購入を勧める不動産会社はやはり大手なのでしょう

資産価値（リセール価格、賃料）と買値のバランスが重要ですね。
資産価値は低くとも自分にとっては価値があると思えるのであれば
あえて買うというのもありだと思います。

ただし多くの人は自己資金だけでは足りずに住宅ローンを借りて
いわばレバレッジをかけて投資しているわけですから購入するわけ
ですから、永住するにしても残債が資産価値を上回る時間は最小化
する必要があります。

また資産価値があるかないかを決めるのはあくまで市場です。
自分でもないしデベでもありません。

ただ良く分からないのは経済的価値は景気に左右されるので、もし現在
リセールで値上がりしているマンションが無ければ、資産価値の高いマ
ンションは実質ないという判断になるのも違う気がするがどうだろう。

マンションは時とともに劣化するので資産価値も経年と共に下がるのは当たり前。
ただ下がり方がゆっくりなものと急激なものがあり前者を一般的に資産価値が高い物件という。

逆にいえばバブルの頃に二倍になる物件は珍しくなかったがもあったが、極端な話10倍になる物件もあったわけでこの場合は後者の資産価値が高かったといえる。

1970年頃から公団や民間のマンションが建ち始めたわけだが
その当時、1000万しなかったマンションが1990年頃、軒並み5000万以上の値が付いてたな。
これがバブルというかそれが日本の成功の証、一夜の夢だったんだろうねえ。
借金して一刻も早く買ったが勝ち、そんな時代には結婚も不動産購入もせかされた。
今は時代が逆に回りだし、今後日本に対してはよくなる目はまったくなく悪くなる指標満載なわけだが
どこまで落ちていくか楽しみではある（70年で底を付くとか100年で底を付くとか、まあ反転上昇は生きて見られることは無さそうだ）。
若い人の生涯所得額は親の世代の数分の一までにしか届かないという試算もある。
心して生計を立てていくように。

>>71
っということは、資産価値の高いマンションかどうかは、そのマンションの成約価格の下落率、更に全国の同時期の下落率との比較で裏付けになるわけですね。　　
自分のマンションの資産価値を知る為の全国のランキング情報とか定期的に見られる情報はあるのでしょうか。

リセールで値上がりするのは今時なかなかないですよね。
「いかに下がらないか」ということが大切かと。
駅から5分以内、人気駅で買い物が便利で
人気学区ということだと最強な感じがしますが。

私は、大胆にも購入価格全額をローン（ボーナス無しの月々均等返済）にしたので・・・

貸す場合＝毎月の返済額より賃貸収入が多ければ、良しとします！

売る場合＝ローン残額より高く売れれば、良しとします！

変ですか？

よしとしてどうするのか知らないけど、せっかくだから貸す場合は空き部屋のリスク、売る場合は手数料等の売却諸費用も考えたらいいね。

>>75

変じゃないけどそれは最低条件。
あと家賃収入はリスク込みで一年10ヶ月しか家賃が入らないとして計算するといいよ。あと管理費、修繕費に固定資産税も忘れずに。

>>75

>売る場合＝ローン残額より高く売れれば、良しとします！

これは資産価値とは云いません。
資産価値が上がった理由を居住者に説明できない。
自分のローン残高がいくらか云いますか。

75さんは、ローン残高より高く売れれば（売却手数料込みで）、少なくとも損はしないのでいい、という意味では。
賃貸に住んでる場合と変わらないってことですよね。（資産は残らないけど、損もしない。）

75です。
ざっくりな表現でしたが、79さんの書かれたことが質問の意図です。
このケースだと賃貸する場合でも売却する場合でもローン金利分は稼げているので資産価値も上がっているといえないですかね？

貸す場合は、確かに管理費とか修繕積立金の負担を忘れないようにしないと損ですね。あとは空き期間のリスクですか！1年分を10ヶ月で見る・・・勉強になりました。

そうそう、そうやってリスクを適切に積み上げた上で本当の資産価値を計算する。物件によっては8ヶ月でみた方がいい場合もある。それは驚くほど低い金額となるが、それ以下の価格で取得できる物件を丹念に探し、見つかったら誰より早く手をあげるのが肝要です。

浦安で出っ張ったマンホールを記念碑として保存すると市で決めたとき
周辺住民が資産価値が下がると反対しているわけだが
言葉の使い方としては一番しっくりくるな

>>82
行政はろくなことしないね
寧ろ何事も無かったように早く忘れ去られたほうが市全体の資産価値が上がるのにね

記念碑とする意味があるのか？
あるとすれば埋立地住むとこうなるよと後世に伝える意味しかない。住民は当然反発するだろう。

市長はお金かけた銅像は造ってもらえないから、銅像代わりに安上がりのマンホール記念碑
功績でも何でもないのにな　災害に弱い地域だから忘れないでねという意味しかない

本当に余計なお世話だな。

すばらしい市長ではないか
住民の目先の利益などに目もくれず
後世の人たちにこの地域の危険性を忘れないように末永く伝えていこうととする
見上げたものだｗ

>>87
資産価値のスレなんだけど

このスレを見ていて、
資産価値を下げるものは何となくわかったのですが、
逆にあげる要素となるものって何でしょうか？
立地ですかね？

上げる要素は、近隣の再開発！！
新駅ができる、ショッピングモールができる、など
人気のエリアに変わることだよね
でも一方で大規模マンションが建ったりすると供給過多になるしね
価格相場が上がっても実際は出回ってるマンションより安くしない
と売れなくなる
先のことは予測不可能かな

リノベーションかな？

ショッピングモールができるって確かに人気が上がりますよね。
私も買おうかどうか迷っていた物件だったのですが
数年後にショッピングモールができるという発表があって
一気に背中を押された感じでした。

レイクタウンとかイオンがなければ資産価値はゼロだよな

現にあるからゼロじゃないよな？

資産価値はゼロでもいいよね　マイナスじゃなければ

万が一単一企業であるイオンが撤退したらゼロになる

ショッピングモールは結局は核となるテナントがどうなるかによって
運命が決まってしまう部分はありますよね
イオンモールですとイオンですか
ららぽーとがの方がショッピングモールとしては安定感高いのかな

イオンは建物を証券化したおかげで今は超キャッシュリッチ。金ならうなるほど（３２００億）あるので次どう出るか楽しみだね。

>96 同意。
横浜本牧が良い例。
マイカルがダメになって億ションが二束三文に、街が廃墟化しちゃった。
もともと駅から遠いバス便でアクセス悪かったから。
いくらショッピングモールあっても駅遠は危険。

へえ。本牧って今はそんなになってんですか？
１０年くらい前はそれなりににぎわっていたと思うけど
知らなかった。

というかマイカル本牧って今イオンなのかよ、、、

人口減少と、脱一極集中で、もはやマンションに資産価値はないのでは？

>>102
同感。
マンションとは資産価値を求めて買うのではなく利便性に対して買うのでしょうね。
だから好立地で買うべきでしょう。
そう言いつつも好立地だと資産性が高かったりする。

資産価値は期待して買わないほうが良いのは納得できます。
では資産価値は居住者によって上がるものでしょうか。
たとえば、ゴミ置き場のゴミが整然としてマナーが良いとか

結局は資産価値うんぬんよりも、
自分自身が便利に快適に過ごせることが一番ですよね。
資産価値を考えている方は、
投資に回されている方なのかな？
自分が住む分にはとにかく自分にとっての立地の良さを考えるのが良いと思います。

資産価値をなぜ考えるか？
→それは借金して買うからです。

資産価値が低下すると債務超過になりますからね。
個人が計算上債務超過になったからといって銀行が追加担保の差し入れなどは要求しませんのですぐには困りませんが、債務超過だと売りたいときに売れなくなります。

頭金ゼロのやつなんて最初っから最後まで、一生債務超過だぜ

自分にとって住み心地の良い場所
（日当たりが良い、駅から近い、買い物が便利など）
を選ぶと
おのずと資産価値の高い場所になるのではないでしょうか？
安いからいいやみたいな妥協で買うよりは
資産価値の高い買い方ができると思います。

その資産価値の使い方は変だね
わざわざ難解な言葉使って馬鹿に見える典型
資産価値が高いというより高価格な物件と言ったほうが話が通じるよ

安物買いの銭失い。

資産価値とは自分の価値ではなく他人が認める価値。
だから自分にとってではダメ。他人にとって価値があろう条件が必要。自分が美人と思う相手を選ぶのではなく人気投票で一番になりそうな人を選ぶのが資産価値重視の家選びです。

基本的に日本では上がる訳はなく下がるだけだから
資産価値が高いというのは、下がり方が穏やかな物件ということであろう
そうなれば価格が高い下げ余地の大きい都心物件より
ほとんどタダ同然の土地の上に建ってる物件の方がもう下げ余地がないから
資産価値が高い物件と言えるのかもしれん

資産価値の高いマンションの条件は、駅から6分以内の立地は必須と読んだことがあります。
でも例えば、駅徒歩1分で線路沿いに建てられ、騒音や駅ホームから丸見えな建物の場合は
どうなるのでしょう。
逆に資産価値は下がるのでしょうか。

首都圏でも山手線と総武線沿線と１００万都市以外は過疎化が進行するだろうね。郊外物件は価格がクラッシュするんじゃないかな。３ＬＤＫ５８０万とかの中古物件が増えますよ。この価格水準で中古物件を買えば下がりにくいとは言えるけど病院もスーパーも撤退で生活はどんどん不便になるよ。

ターミナル駅が近い立地も
下がりにくい傾向にあるのではないでしょうか？
利用路線が多いと、
利便性が高いですから。

人気で即完売のマンションとか抽選率の高い物件は自分だけではなく他人からも評価が
ある程度ある物件てことになるのかな？
一つの指標としては。。。

>116
一概には言えないでしょうね。
安いから人気がある場合もあります。その場合は資産価値として？？？です。

だから安く買って高く売れれば
結果的に資産価値の高い物件であったということ
資産価値という言葉自体、不動産屋が煙に巻く怪しげな単語で
むしろ使わないほうがわかりやすい
「割安で将来値落ちが少なくて済みそうな物件」とでも言い換えたほうがいい

資産価値は資産価値だよ。あるかないかではなく具体的なものだよ。つまりいくらで売れるか、いくらで貸せるか。
この二つのみが資産価値。

それは資産評価額という
資産価値という会計用語は無い

会計用語？なんのはなし？

資産価値という言葉自体に何の意味も無いということさ
不動産屋が便利に使う言葉なのに内容が無い
値落ちが少ないですよとか将来開発されてきっと高くなりますよ、と業者が発言するのは今はご法度であるから（将来のことは誰にもわからない）
資産価値がありますというなんとも意味不明な言葉に置き換えとけば安全ってわけだ

マンションの購入を検討していますが、将来の資産価値の観点からは、どの項目が重視されるのでしょうか？

　①駅近
　②駐車場代安
　③大手メーカ
　④広さ（広い・狭いではどっちがいい？）
　⑤全体戸数（多・少のどっち？）

教えて下さい。

114は間違ってますね。
山手線と中央線と東海道線です。
千葉なんてできれば住みたくない場所ですから両国から先はどんどん安くなりますよ。

大手メーカーっていうのは
かなり中古で売るときには効くように感じます。

チラシを見ていても
財閥系のところのマンションだと大きくアピールしていますし。

>123
駅近でしょうね。

大規模マンションの資産価値は、周りの建物の資産価値を落として成り立つ。

仮に立地条件や費用面等々、すべての条件が同じ場合であれば、大規模マンションの方が資産価値が大きいのでしょうか？

規模が小さいマンションの方が住んでる人の顔が分かったり、駐車場待ちが少ない等、実質的なメリットが大きいと思いますが、、、
（もちろん、ネームバリューでは負けますが）

古い大規模マンションは安いよ
売り出しが重なるから、どうしても安売り合戦になりがちだ

戸数が少ないマンションを購入検討していたので、128さんの質問について、私も興味あります。

大規模マンションで大手デべなら資産価値が高いとみなすのか、小規模でも駅から徒歩6分程度、財閥系なら、それ程価値は下がらないとみなすのか…

立地と専有部のグレードが同等であれば確実に大規模のほうが資産価値が保たれます。
マンションであるかぎり立地が同じなら小規模のメリットは少ないです。

大規模はそれなりの規模の敷地が必要なので立地が限られます。何丁目のここじゃないといけないとか限定する理由がある人以外は大規模にしといたほうが損しません。

駅遠で大規模と小規模を比較すると大規模優位な気がしますが、駅近であれば規模の差はほとんど無いと思いますが、どうでしょうか？
駅近であれば、向き・デベ・管理レベルが重視されると思います。
以前、中古を物色していたときに、不動産屋さんは、駅近なら中～小規模の有名デベ物件が一番売れると言っていました。もともと駅近に大規模物件は少ないですけれどね。タワーなら話は別ですが・・・

駅近大規模は最強ですよ。

駅近大規模が優位と本でデータみました。

大規模団地マンションは何処に建とうとごめんだね。総戸数３０戸前後が目安だろう。管理人が家族全員の顔と名前を覚えてくれますからね。

利便性の高い主要駅の駅近なら、大規模はタワーしか建たないよね。
それ以外は小～中規模になる。
駅近で大規模団地型マンションが建つような駅は・・・たぶん不便な駅だと思うけど。

大規模マンションの方が資産性が高い傾向にあったのは、あくまでこれまでの時代。
今や、大規模マンションがこれだけ増えると、大規模ということには何の希少性もなく、
むしろ、これからの日本の社会構造を考えれば、大規模ゆえの甚大なリスクをはらんでいる。
たとえば、エリア内の中古市場で需給バランスが崩れることでおこる値崩れリスク、
多層的な住民構成ゆえに合意形成やガバナンスがきわめて難しいという管理上のリスク、
住民の高齢化による様々なトラブルや事故のリスクなどなど。
真のコミュニティを形成する覚悟がない限り、これらのリスクは容易にはクリアできないだろう。
しかも、タワマン購入層に多い「俺様」族は、
「お互い様」と協働し合える志向を持ち合わせていない。
毎日、高層から人を見下ろしていると、知らないうちに地に足のついた感覚も蝕まれる。
自分の快適性を邪魔するものはすべて許せない、という思考回路になる。
そんな種族が多い集合住宅に、健全なコミュニティが育つわけがない。
若干、偏見が入っているが、大規模タワマンを選択するということは、
そういったリスクもあることを認識しておいた方がいい。

＞137
上から６行目までは同意。

＞138
そもそも湾岸埋立地では資産価値は期待しないほうが良いですね。


都内なら東京駅まで乗車３０分以内にある主要駅で駅徒歩５分以内の４０戸程度が今の時代によろしいかと思います。

住みやすさと資産価値は一致しない。
小規模物件は統計的に見ても不利。

不動産の価値は唯一無二の存在というところが大きい
ここのこのくらいの年数の物件は
ここしかないということで値が通ってる
大規模物件は希少性で不利だ

No.140さん

大規模物件を検討している者ですが、小規模不利の具体例を教えて下さい。

140ではありませんが、一般的に小規模では修繕積立金が不足がちになると聞きました。
30戸で１つのエレベーターを維持するのと、50戸で１つのエレベーターを維持するのでは後者のほうが負担が少ないですよね。管理人の人件費も受水槽や水圧ポンプのメンテ費も、然りです。
大規模だとそれらの一戸あたりの負担は軽くなるはずなんですが、大規模なゆえについついデべが余計な共用施設を作ってしまい、結局負担増になっているケースもあるし・・・
小規模、大規模、それぞれにメリットデメリットがあるのでどちらがいいとは言い切れませんね。
ちなみにうちは100戸前後の中規模にしようかと思ってます。

都内なら東京駅まで乗車３０分以内にある主要駅で 駅徒歩５分の４０戸程度

って例えばどの駅で75平米でいくらぐらいなのですか？

8000万円ぐらい？

東ならそんなしない。例えば江戸川区の葛西とかなら４０００万台。大手町までなら２０分。

75平米８０００万なら港区買えますよ。
あんまり高級なエリアは無理だけど芝公園とかなら余裕。

芝公園いいですね。東京タワーも見えればなおよい

資産価値の高い地域という情報では、
「都心に住む」3月号の「都心の住宅街 人気アドレス50」も参考になるかもしれません。
公示地価の高い順に街が順に紹介されていて、新築マンションの70平米換算価格も付記されていました。
ちなみに、この50位までの中だと、70平米換算は6000万円代以上が大半でしたが、
中には5000万円台の街もありました。
同じ最寄り駅でも、そのどちら側のエリアかによって住宅の資産性は変わってくるので、
ひとつの視点として私には参考になりました。
上位に上がっているのは、概して、都心でも緑が多く、閑静な環境が保たれている街でした。

資産価値が高い地域に住むというのは
現在資産価値が高い地域という話で（つまり割高）
将来資産価値が高くなる地域という話ではあるまい
ここは資産劣化が少ないあばよくばわずかでも儲かればと考えてるやつばかりなんだから

資産価値とは、大規模マンションが建たない、容積率２００パーセント以下の、山手線内側の、住宅街ですね。

『資産価値って、何？』に対し、みなさん比較的短いスパンで書いておられますが、より長いスパンで考えた
場合の”リスク”については、どのように考えておられますか？

具体的にはマンション過多、人口減等によって、確実に
　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
となる、おおよそ30～50年後の話です。

自分や継いだ子供さんが何らかの理由で手放そうとした時、年数経過により賃貸では　「もと」（＝維持費
＝管理費＋修繕費）が とれず、また、売ろうにも、増加している維持費の負担を嫌う等で、買い手がつかない
マンションが多数発生すると思われます。

一方、耐用年数増のため建替（解体）はなかなかされないことから、解体まで（さらに20～50年?程度の期間）は
維持費を無駄に払い続けなければなりません。

さらに、このような状況下では維持費の滞納者も当然、増えると考えられます。

勿論、本人が住んでいる期間、満足できることが最も重要ですが、転売目的でなく終のすみかとしてマンションを
購入された方は、長期的な資産価値（次世代へ負債となる可能性）について、どのようににお考えなのでしょうか？

やはり資産価値といえば、海水面からの高さ＝海抜でしょうね。東京都心で言えば。

区分所有に資産価値などないわ。

>>152
10年で買い換えなさいスレにも同じレスしてますね
＞賃貸では　「もと」（＝維持費＝管理費＋修繕費）がとれず、また、売ろうにも、増加している維持費の負担を嫌う等で、買い手がつかない

そういう物件は資産価値がないか、負の資産ということでしょう。
賃貸でももとがとれる、転売するにしても高く売れる物件というのは、需要が高いところにしかない。
それがどこかと言えば、都心部で、かつ住環境が良好であるなど、希少性があるところ。
というのが私の持論。イニシャルコストは高くついても中長期的には最もロスが小さい（2007年頃のプチバブルで高値づかみをした場合を除く。）
建て替えに関しても都心部はあまり心配ないだろう。多くの場合は、住み続けることが困難なほど老朽化する前に、建て替えて億の単位で売る方が得という経済合理性が成り立つだろうからね。

↑
のような無知は置いておいて(^^;
マンションの場合、都心部における3階建て程度、
全6〜10戸程度の低層マンションの場合、
資産価値は高いといえるでしょう。

例えば敷地面積200坪に建つ全6戸のマンションの場合、
一戸あたり約33坪の土地を所有していることになります。
もしそれが都心の一等地、坪500万円程度の場合、
500万x33坪=1.5億円以上の土地を所有していることと同じになります。
ただ、その分固定資産税も相応分掛かってきますのでご注意を。

↑154のことです(^^;

＞156

固定資産税の部分が怖いですよねぇ。

とても参考になりました。

自分はどうしても大規模で派手なマンションばかりに目が行ってしまって、本当の価値を算出する考えを忘れてしまう時が多いです。

今後は小規模マンションにも目を向けて、きちんと資産価値が手に入る物件を探しておこうと思います。

>資産価値が手に入る物件

意味不明な日本語だな

＞全6〜10戸程度の低層マンションの場合、資産価値は高いといえるでしょう。
そんな戸数じゃ管理費がめちゃくちゃ高くなりますよね。土地持分に着目するなら、30～50戸くらいで敷地面積も5倍の方がいいな。

>全6〜10戸程度の低層マンションの場合、資産価値は高いといえるでしょう。
>そんな戸数じゃ管理費がめちゃくちゃ高くなりますよね。

どの程度が、高いと言われるラインか分かりませんが、
うちの場合は、150㎡で、管理費+修繕積立金で月4万ほどですよ。

月4万ｘ6〜10部屋で　エレベーター，管理人，掃除，修繕積立金が賄えるなんて，どこの国だ？　
管理人，エレベーターなしプレハブ？　木造の廃校を再利用？　ベトナム？

真面目な話，管理費不足で半廃墟と化した準高級マンションが近所にあった．

エレベーター無し、巡回管理、清掃月２回、修繕計画なしのマンションならいけるかも？