都心のマンション分譲価格は上昇するの？

インフレ政策しかないならヘッジは都心の不動産か、株式、これ常識。
でも反対意見の人にわざわざ教えてあげる必要はないわね。全て自己責任。

不動産資産としてのマンションって、どうなんでしょうか？
土地持分の大きい一戸建てや、更地、
流動性の高いＲＥＩＴなどの方が、資産としては優れているように思いますが。

もちろん、資産価値で考えたら、一戸建ての土地の価値には及ばないでしょう。
けど、駅に近い便利な物件なら流動性（すぐに売れる）という点では
一戸建てより融通が利くかもしれませんね。

不動産は諸税や手数料など、取得や換金の際のロスも大きいのでは?

54.株なら実質ほとんどコストゼロだからそれよりは高いけど・・まあ数パーセント。
値上がりが数十パーセントや１００パーセント超（一昔の日本でも現在の世界各国でも
これくらいの値上がりはごく普通です）ときはたいした負担でないと思いますよ。
それより資源インフレも始まってきたし利息のほとんどない預金の実質的目減りのほうが怖いです。

資源インフレなら、もっと単純に商品先物が良いのでは？

56.それもいいけどアップダウンが荒すぎるよね、都心マンションは住んで都会暮らしを
楽しみながらインフレへの防衛も同時にできるところが、株や商品先物よりすぐれてる。

二年前に6100強で売り出してたマンションが、7700で出てた！
超ビックリ。
買っておけばよかったというのはあとの祭り。

58さん、場所は？

58だからさその程度の値上がりで驚くのが変なんだよ、長い下げ相場から感覚が抜け切れて
ないんだよ。例えばカナダだってアメリカだってソウルだってシドニーだって
都心物件が毎年２０パー位値上がりを続けてるの。日本も普通の姿に戻ったばかりなんだよ。

不動産投資（特に都心部）は、資産家の基本です。インフレに一番強い。投信よりも化ける可能性があります。インド株なんかは、某番組で特集されてたけど、もう遅い。
不動産関係者もこぞって買いあさってます。
デベも今は相当強気です。
オリンピック誘致に成功したら、湾岸なんかはさらに上昇するでしょう。
親は赤坂と港南物件を３件購入済み。住むのは港南がいいって言ってましたよ。

税金大丈夫ですか？

税金は十分に吸収できるくらいでしょう。
そもそも日本自体が赤字大国だからね。海外に住んで日本の不動産売買するのが今儲けている人の常套手段。私はバンコクを拠点に今は日本不動産に大量投資しています。リートはもう旨みがないですね。

＞57さん
新宿です。
＞60さん
私の感覚では「中古は安い」ですから、信じられない気分でした。笑

すみません、うえ（64）の57さんへの答えは、59さんへのものです。

65さん、お答えありがとうございます。新宿はバブル期にはワンエルディーケーで
一億円超してたこともある土地柄ですものね。

>61
知り合いの不動産業者の中には、
札幌あたりを漁っているというのもいる。
顰蹙をかっている部分もあるけど、
本人は安値で仕入れるんだと息巻いている。

資本主義経済ってのは基本的にはゆるやかなインフレ経済なんだよ。ここで１０年が特殊だった
わけでやっと正常の流れに復帰したところだよ、値上がりは向こう１０年は続くだろ。

資本主義社会で、日本はデフレという。まれな10年を過ごしたと思います
経済活動が活発ならインフレになるのは、常識でしょう。
10年下げたから、最低でも20年は緩やかにインフレが続くのは
正常に戻った証拠でしょう。
これからは、サラリーマンは昔のように郊外のマンションにしか
住めなくなると思うのですがいかがでしょうか？

＞58
そうか？不動産情報誌を読んでも下がってるとしか思えないけど。
何かの間違いじゃないの？新宿っていっても大抵下がってるよ。
そのマンションの物件名を教えて欲しい。
参考にしたい。

ちなみに六本木ヒルズのB棟の売り物件って、２年前、150平米２億円だったけど、今、３．９８億円で売りにでてるよね。その値段で売れるかどうかは別として。

＞70さん
マンション名を書くと、どの部屋かまでわかってしまうので、
ちょっとマズイかと思います・・・
東新宿とだけ書いておきます。
＞不動産情報誌を読んでも下がってるとしか思えないけど。
そうです。だから私もこの物件情報を見て、びっくり仰天しちゃったんですよ。
ｋんなに上げて、この値段で売れるのかしら〜って。
私が検討してた部屋ではありませんが、
検討していた部屋を、買っておけばよかったかなあと今でもちょっと考えます。
仮契約寸前までいったけど、諸事情でやめてしまったので。

売れてないんなら
ただ単に強気の値つけだっただけかな？

＞72
超都心で場所がよほどよければそういうこともあるんでしょうかね。ネットで検索しててもあまりそういう物件はみないんだけど。
今時二年でそんなに値上がりする物件があるのか。
そこの場所の地価が何かの理由でぐんと上がらなければありえない値上げですね。
バブル期ならともかく。

＞74さん
新築時のお値段より1千万以上高値で売りに出すということは、
内装などでお金をかけたからかもしれません。
最近「中古物件」で見たばかりですが、その値で売れるのかどうか、興味しんしんです。
でも売れても、買主がいくらで買ったかは調べられないですね。
＞今時二年でそんなに値上がりする物件があるのか。
売主がつけた値段だと思いますが、強気の設定で驚きです。
でも売れると思わなければ、不動産会社も広告しないのでは？
駅から1分のタワーとはいえすごい。
ここまで書いたらわかっちゃうかな？

75＞確かに、知り合いもヤマギワリビングなどでセンスのいい特注造作家具と
ホームシアターや内装でプラス２０００万円位お金をかけてる金持ちがいます。
ああいうのは中古でもプレミアがつくでしょうね。

もう年間３０％上昇のインフレモードにはいってんじゃない。車、ガソリン、マンション、野菜、すべて騰がってるぜ。

私の給料はあがっていませんが・・・・

その分は上が貰ってます。
そのお金で都心の億ションを買うのです。

亀田兄弟は潤ってるよ。亀有で街宣パレードだと〜(-_-;)

>>79
企業は財務を立て直すことに重点を置いていたので、
給与への反映はされていないのが実情。
ボーナスアップといっても、所詮臨時給与。
月例給与のベースアップはこれからでしょう。

今年からマンション探し始めた者だけど、
以前って「資産価値が落ちないこと」ってそんなに重視されてたの？

自分の感覚だと、郊外が下落続いてて都心が上昇に転じた後で、
どっちかというと後付けで
「都心物件は資産価値が高い。買い」
とか説明されて、そしてそれが価格上昇に拍車を掛けたような気がするんだけど。

マンション購入にあたり、資産価値が落ちないことは従来から重視されていたことであり、
新しい話ではありません。
バブル時は「資産価値が高くなるもの」という表現も一部では使われていましたが、
バブル崩壊後は「資産価値が落ちないもの」になっているでしょう。

どちらも実際の意味は同じです。マンションのように中長期的に保有する予定で購入するものは、各人の生活設計の影響を受けることになります。
・家族が増えて、広いマンションに買い換えたい。
・転勤で、一時的に人に貸さなければならない。もしくは売らなければならない。

すると資産価値が大きく下がってしまうものは、売却してもローンだけが残るという悲惨な状況に陥ります。
ゆえに、立地などを考慮し、「資産価値が落ちないこと」は非常に重要なのです。

菱和ライフが分譲してる南麻布のワンルームが坪５００万超えてきてるんですが。

>>84
サンクス

最近のマンション購入派は知らないでしょうが
バブルの頃も、資産価値が高い（値上がり率）と言うことで
都心物件や、都心周辺のマンションをお金持ちが購入したものでした。
それが世田谷、杉並あたりの郊外に波及して、これからは
千葉、埼玉というタイミングでバブルははじけたのです。

その影響から都心物件は平均で-70〜80％の下落となりました。
オフィスやビルに至っては、平均で1/6といった感じです。
一方郊外のマンションは、都心ほど影響を受けませんでした
まだ上昇が少なかったのが、大きな原因かな。

87さんがおっしゃるように10年以上かけて1/6の超安値まで下がったものがやっと底打ちし
上がりだしたばかりです。一度方向が変わるとその流れは１０年は続くものです。
都心不動産は向こう１０年位は上がるでしょうね。

１０年間、去年の年に５０％の割合であがり続けたら凄い事になりますね。
２０％でも凄いです！
楽しみだなぁ。

本日、１８年の路線価が発表になりました。上昇がはじまると人気のエリアは徐々に上昇ペースにドライブがかかることが実績からみても明らか。パターンとしては、前年比０％、５％上昇、１０％上昇、３０％上昇といった具合で上がりはじめる。だいたい３年で５割はあげてくる。そのあと１年で前年比１００％（要するに倍）まできて４年で３倍にまでなるといわゆるバブルとか資産インフレとかいうことになる。こういった状況になっているのが１５年前の東京、去年のロス、今の上海、モスクワといった状況。

確実に上がってきたね。

ニューヨークやロンドンのマンション価格の上昇ぶりもすごかったよね。
もう今では普通のサラリーマンが都心に住むのは無理だし。

>87
郊外のマンションも悲惨でしたよ。
３分の１の価格になったのもざらでした。

そしてさらに悲惨なのは、今の地価上昇は
ご存知のように二極化がキーワード、
都心の中古は底を打ってあがりはじめたのに
郊外の中古マンションはさらに下がる一方です。

>94
都心の駅近でも1/5近くなっている物件もありました、
郊外の方が被害が少ないとも言えますね。
都心物件は、バブルの値上がりが尋常じゃなかったですから。

確かに、郊外の中古マンションは二極化が都心以上に激しいですね、
立地とグレードを良く考えないと、悲惨な結果になりそうです。

今は不便な郊外を売って都心に買い換えてる流れ。
コミュニティが崩壊し、むしろ地方はこれから投売り状態に入るのでは。

同意です。
高齢化問題とか言われている東京郊外のニュータウンでも
経済力のある高齢層は都心のマンションに買い替えして
郊外を脱出しています。

東京圏ならばより利便性・魅力の高い都心へ
地方の県ならば人口の多い県庁所在地へ
広域で考えるならば周辺の県より中心の県の中心地へ（青森、秋田→仙台）
という動きが路線価を見ても明らかですよね。

これからは、郊外が横ばいもしくは下落
都心は高騰という状況だから、老後に郊外を売却して
都心回帰というのも難かしくなるかも。

新築物件は、コストオンで土地代＋建築費+利益
で価格がある程度決まるので大きな変動はないけ。

人気と相場で価格が決まる、中古マンションの
近年の値上がりは、新築を遥かに超える上昇のような
気がするのは、自分だけでしょうか。

そうすると郊外に取り残されるのは、脱出する財力のない人々になるのでしょうか。
なにやらフランスでちょっと前に起こった郊外での暴動事件を思い出しますね。
あれは、都心の繁栄から取り残された貧しい郊外の若者たちが中心になって
起こしたものでしたが、、、、

結局湾岸マンション戦争や都心マンションデフレ価格が残したものって
都心立地に大量供給したって事だけだったんだよね
需要の数は決まってるしむしろ少子化でこれから需要が下がる一方なんだから
都心に人気が出て、郊外の物件、特にバス便の物件なんかは下がる一方だろ

マジで2極化が進みそうだ

でもどっかの社会主義にいったんなちゃった国とくらべたらましでしょ。だって貧乏になった人を扇動して土地とか会社持っている人を数千万人単位で全員粛清しちゃったんですよ。まじで。だからあまり貧富の差が開きすぎると、それはそれでマジやばいことになりますから設けるのもほどほどにというのが歴史からの教訓です。

需要が上がって価格が上がれば供給も上がっていくものです。それが市場原理。

都心にはもう土地が無いと言われてますが、地上げ屋も復活してますし、
暫くすれば空きの多い古いビルが地上げされて供給も増えます。
今年は上がっていくことは間違い無いですが、数年スパンで見る場合、
その辺りも考慮に入れないと見誤るでしょう。

「今」の伸び率がずっと続くなら、それこそバブルは今でも続いていますしね。

そろそろ売り惜しみがでてきてるので、いい物件はかなり買いにくくなってきているもの事実

私の購入した物件でも、秋以降の募集では価格を上げて
販売するだろうと営業マンが言ってました。

うーむ。悩むこのところの過熱ぶり。更に上にいくのか、ここ1.2年がピークなのか？
104さん、差し支えなかったら、物件名教えてよ。
棟が違うのでなく、まったく同じ建物内で値上げ？WCTもAPAもそうだと噂では聞いたが、今は強気な不動産市場だね。

2年前に、湾岸物件買って、半年前に入居しました。
契約の頃、すごいネガティブキャンペーンで、やめようかと思ったけど、今になったら正解でした。
でも、あのキャンペーン張っていた人達のせいで、買わなかった人はかわいそう。。
損害賠償とか請求できないだろうし、、、
でも風評の流布に近いものがあったような気がします。

昭和２５年→４５年で１００倍、４５年→平成２年で１００倍、平成２年→平成１８年で３分の１、平成２２年まであと４年。人口減少基調ではあるものの、今後の推移をどう考えるか？４年連続で３倍になれば８１倍までいくんでここんとこ１５年の低迷を一機にとりもどせるが、そこまでは無理かな？

でもこれからは相当、供給減るんじゃない。売り方にあまり売る理由がなくなってきてるから。

>>110
5年ほどして湾岸地域の再開発が落ち着く頃には湾岸物件が
正解だったのが分かるはず
残念

眺望重視の場合など最適は湾岸物件だが、現在供給するような
条件の良い土地が殆ど残っていないのは事実　湾岸は上昇すると思うよ

今週の住宅情報、都心物件はセンター東京1件のみでした。

１０７です。湾岸物件がよいかどうかの議論をしたかったわけではないのですが。。
（物件の良し悪しは、個人の置かれている条件次第なので）

ただ、２年前は、たしか暴落するって大騒ぎした記憶が。真に受けて値引きしてと
言ったら、値引きはできないけど、その他経費を引きますと言われました。

今度は、暴騰するってキャンペーンなんでしょうか？？どちらも嫌な話ですね。

>>111
デベはマンションを売らないで、どーやって社員の給料やオフィスの賃料を払うの？
全部銀行借り入れですか？

去年あれだけ無理して用地を高値買いをしたのも、自転車を漕ぎ続けないとコケるからでしょ
先高感に託して、過度に事業リスクを高める経営が出来るのでしょうか？


>>114
お盆休み前に広告するマンション業者なんていないだろ

お盆休みは、GWと並ぶ販売合戦期間ですよ。
今年購入希望の方は、お早めに〜〜
お盆明け、秋から新価格です。

いま、デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
もあるしね。
そもそも、大手ならオフィス賃料の高とまりで、いま全くマンション分譲を急いで
いないね。決算が良すぎて困るって感じだから。

湾岸もある程度は上がるだろうけど、一番上がるのはやはり山手線内都心でしょう。
利便性の良さと地震のときの地盤の強さが見直される、湾岸の眺望は確かにいいが
地震が怖いんで週末セカンドハウス用かな。セカンドなぞ持つ資金がないなら
たまにコンラッドホテルあたりに泊まれば充分かと。

ということは、1,2年は購入しないほうがいいってこと？？
で、その後下がるのか？？

押し目待ちに押し目なしですよ

サンウッドがやっていた赤坂物件は、予想以上の人気で短期間で完売しました。
これは業界でも衝撃的な事実です。
そして、おそらく赤坂人気を意識したであろう現象が出てきました。
三井不動産の虎ノ門・愛宕物件は、当初2006年10月販売開始としていたところを、2007年1月販売開始と先延ばしを発表したのです。

業界大手の三井がそのような戦略をとってきたのですから、他が追随しないわけはありません。
しかも「新価格」という言葉が出できている状況で、売り惜しみすればするほど利益が上がりやすくなっているのですから、他が追随することで価格上昇のマーケットが形成されてしまうのです。

上がり続けることはないのでどこかでピークは来るのでしょうが、1〜2年は上がるでしょう。しかも上がり方が予想以上に大きそうなので、昨年もしくは現在のレベルまで戻るには、さらにある程度の期間が必要になると思われます。

やはり立地の良い旧価格は文句なく買い。新価格でも立地が良ければ買いでしょう。

>>118
＞デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
＞もあるしね。

一般が高すぎて買わない（買えない）物件を、ファンドやリートが採算考えず買ってくれるんでしょうか？

売値の１５％ぐらいかかる販売管理費がかからないから実質的に利益が出しやすいといった意味でしょ

ファンドやリートは今後、ポートフォリオをどのように調整するのでしょうか。都心不動産市場が上昇すると見れば、キャピタル・ゲイン狙いのポートフォリオに修正。
そうであれば一般が買えない時代に戻るんでしょうね。もともと都心の地べたは一般には関係無いものだったのだから。

今日、124さん説明のカタログが届きました。
今週土・日にかけ、○菱と戸建専門の不動産から
購入動向の電話がかかってきました。
我が家は実家に住んでいて、急いで買う必要がないので
10年単位で待とうと思います。

>>124さん

ひょっとしてトップ・オブ・ザ・ヒルの事ですか？？？
あの値段で完売するものなんですね。

それって二極化の極みと考えるのは自分だけでしょうか？

124です。
赤坂は立地の割りにかなり割安と見てよいと思います。
よって、実需以上に投資用の方々が群がり、倍率が上がりました。

私も検討していたのですが、ファミリーで住むにはいかがなものかと断念しました。
もちろん、投資用にまわせる余剰資金があれば購入したのですが、
居住用資金しかありませんから（笑）

ちなみに、ファミリーとしての居住でしたので、世田谷の物件を購入しました。
値段は少し安いくらいでしたが・・・

赤坂TRは安すぎたんだよ
業界では値段の付け間違いと言われるくらい
投資用、セカンド用に買った人が非常に多かった
ミッドにも歩いていける立地なのに・・・
とりあえず2年ほどセカンドとして住んでその時の状況を見ながら
賃貸に回すか売却するか決めるんだろうね

実際にあそこは本当は隣の議員宿舎とセットで買うつもりだった
実際には議員宿舎は買えなくて色々揉めて訴訟まで起こしてるわけです
安い時代に仕入れてるのとデベが売れ残りリスクを背負えないサンウッドだった事
色々と重なっての価格です

安すぎでも庶民には買えないモノですね。
議員さんたち金持ちは庶民から搾り取ったお金でますます肥え、庶民はますます痩せ細る。
お金持ちに生まれたかったものです。

秋価格予想
内陸部（都心5区）→110%
内陸部（城北区）→現状維持
内陸部（城西区）→105%
内陸部（城南区）→108%
内陸部（城東南区）→102%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→105%
内陸部（都下ブランド力無）→99%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持
湾岸部（汐留）→110%（すでに新価格）
湾岸部（月島）→現状維持
湾岸部（勝どき、晴海）→102%
湾岸部（豊洲）→103%

全部適当につけました。全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まると思います。
6千万くらいの物件を想定しています。

3年後の価格予想
内陸部（都心5区）→120%
内陸部（城北区）→105%
内陸部（城西区）→108%
内陸部（城南区）→115%
内陸部（城東南区）→105%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→110%
内陸部（都下ブランド力無）→105%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持（新駅ができれば+10%）
湾岸部（汐留）→110%
湾岸部（月島）→105%
湾岸部（勝どき、晴海）→110%（開発が悪ければ-5）
湾岸部（豊洲）→105%（晴海の開発にひきづられれば+5）

3年後です。またまた、全部適当につけました。
全体的には、今年後半に秋価格となり、皆焦って購入するが翌年は買い控え傾向となる。

内陸部は立地がよければ上昇もあるが、再開発やブランド力といった魅力がない限り売りにくい。湾岸地域は開発が終了した地域は上昇せずに秋価格を維持し、大規模開発が進む地域は上昇する。

全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まるのは同じ、城南地域はジリ高、城東北地域はジリ安。

同じく、現在価格が6千万くらいの物件を想定しています。

>>134さん
そうお考えになる根拠はどのような所にあるのでしょう？

今回の秋の急騰は置いておいても、上昇は五年は続くのではないかと思っていたのですが。
ご意見頂ければ幸いです。

>>135
文中にあるように適当です。数字をもって分析していません。しかし、感覚で脳内で目的、説明要因を計算してみました。

赤坂ＴＲの投資用購入者は3年後最低5割増しで考えてますよ。
実際そのくらいの価値は十分あるし。

「土地や材料の仕入れコストが上がっているからデベは
マンションを今より安くは売れない」という意見
がありますが、これって正しいですか？

2006年に仕入れた土地がマンションになって売られるのが例えば2009年
だったとしても、その仕入れ値をP/Lに計上するのは2006年度でしょ？

つまり、2006年に売ったマンション（土地は2003年くらいに仕入れているかも）
の売値が2006年に仕入れた土地（マンションとして売られるのは2009年)
の買値を上回ればそれがデベの利益（粗利）なんじゃないの？
で、今年も各社、利益が出る予想なんでしょ？？

今年仕入れた土地を2009年に売るとき、たとえ、仕入れ値を大幅に下回った
金額でしか売れなかったとしても、2009年に仕入れる土地が連動して
安くなっていればデベの利益はでるんじゃない？

何が言いたいかというと、「仕入れコストが高くなっているから
今より安い値段で売られることはない」というのは、一見
正しいようでまったく根拠のない論理なんじゃないのでしょうか？

結局は、価格を決めるのは需給であり(仕入れコストは関係ない)、
団塊ジュニアが一巡して買い手が少なくなれば価格はやっぱり
下がるんだと思います（そして下がってもデベは平気)。

私の理解が間違っていたら、どなたか訂正してください。

仕入れ値をP/Lに計上???
仕入れはＰＬには計上されません。資産ですから、、、。

しかも、通常物件ごとに採算を管理しているはず。

ちょっとＰＬという単語を使いたかっただけでしょ。

でも団塊ジュニアが一巡してというくだりは、つきなみでいいんじゃない？

>138
①Ｐ／ＬでなくＢ／Ｓね。引渡しでＰ／Ｌ計上。
②利益はでず含み損処理が必要

まー、マンションって土地が三割。
建築費が同じく三割。
販売経費が三割。
販売会社への手数料が数％。
って一般的に言われますからね。
価格上昇の波に乗って、あえて寝かしておいた土地で高値をつける事が出来るのは金利負担が可能な大手に限られます。
つまり１３８さんの見識は一般的には正解とは言えないでしょう。
土地も上がり、建築コストも上がれば価格に転嫁せざるを得ないからです。

しかも、仮に数年とはいえ収益が下がれば次年度の仕入れの為の融資に響きますからね。
株も下がれば、尚の事資金調達は難しくなります。
そのためディベは高くても売り上げ立てる為に仕入れなきゃならないんです。

でも、高きゃ売れないもの事実だろ。供給は減るだろうから、なんとか買わせるような仕組みを作らなきゃいけないよな。

133は秋価格
134は3年後価格

146さん
確かにそうですね。

でも、高いものを見て買えわない客が少しでも安いものを買う。
それが続けば安いものが無くなり、その頃にはさらに高いもので出てくる。
そうなる事で、当初高いと思われていた物件が売れるようになる。
そんな感じの展開じゃないですかね？
ここしばらくは。

確かに少子化や団塊世代の引退で先々の需要は減ります。
でもそれはかなり先の話ですよね。

東京の人口はしばらくは増加ですしね。