山の手線内だと、やはりいまいち盛り上がりに欠けるので
題名を都心に戻しました
尚、都心の定義については色々ありと思いますが
↓を参考にお願いいたします
http://www.sumai-surfin.com/re/area_1.html
[スレ作成日時]2006-07-18 13:09:00
値上がりしていくのはほぼ確実だが、何年後に＋何十パーセントあるいは何倍位いきそうかを
議論しましょうよ。私は国際比較や景気変動により８０年代末の水準の８掛けくらいまでは
行くと思います。あの頃が今の３倍くらいでしたからその８掛けで２倍位が適正でしょう。
前のスレのスレ主なんですけど、この題名にすると
また都心の定義で荒れると思いますよ。
前スレの山の手線内じゃスレ消費まで
３ヶ月以上掛かり、いまいち
スレ自体も盛り上がりませんでした
そのまま同名称の２スレ目じゃ
更にレスが減ることは目に見えてますね
大体そこは都心じゃねーだろ！
なんていちいち煽る奴がいるから
スレがオカシクしくなる
別に都心物件の比較スレじゃ無くて
分譲価格が上昇するかしないか議論するスレだから
細かい定義はどーだってイイと思う
09に激しく同意。
掲示板の品位を落とし、多くの利用者を不快にさせるこの手の人物には
永久アク禁などの強硬措置を望みます。
>掲示板の品位を落とし、
俺は目白ではないが・・目白は都心３区ではないがある意味別格の一等地の一つといっていいでしょう。にわかがうるさい、白金とかより歴史は古いし、麻布六本木の港区のように＊＊＊やさんや
不良外人にあらされてない点が一部のセレブには評価が高いですね。
前回のバブルの時は株価下落の暫く後に地価下落が続いたけど今回は大丈夫なのかね？
株で儲かった人からの資金流入はもう見込めない状態なんだが。
1970年頃は、世田谷、杉並も目黒区も汲取り便所だったね、
道の舗装率も低くて、必ず道の脇にドブがあった、
キャッチボールしてると、よくボールがドブに落ちて
親戚の家まで洗いに帰りました。
まだまだ空き地や駐車場があるから、地価は上がるんじゃないかな。
都心の定義でぐずぐずするなんて・・・
スレ主さんの考え方でいいんじゃないの。
スレのタイトル換えるから、都心の定義の話になるんだよ
本当に都心3区に住んでいる人は掲示板ではごく少数だから
体験というか情報は少なくなるよ。
結局、受け売りの評論大会になるんだろうね。
都心の定義なんて始めだけで後はホトンドしてないじゃん
煽ってるのはソッチじゃないの？
6年前に1LDKの分譲マンションを購入しました。＜中央区
一時2年ほど前、中古物件として査定してもらった結果は、購入価格の2割引
ところが現在、再度(同じ業者)に査定してもらったところ、購入価格の1割引
でした。査定価格から鑑みるとあがってるなぁと感じます
今、自分でこれという希望物件がない中、
これからの値上がりを考えて今販売されている物件を買うか？、
これから自分の納得する希望物件がでてくるまで待つか？
どうしたらよいと思いますか？
港区限定で考えています。
３年後、５年後、どのくらいマンションが高くなっていくのでしょうか？
１５パーセントアップくらいだったら、希望物件が出てくるまで
待ちたいのですが、
でも これから販売されるマンションは土地取得額が高くなり
仕様が現在販売されているグレードより劣るのではないか？
との懸念もあります。
（でも、技術はどんどん進歩しているので
そんなことはないのではないか・・・などど）
ちょっと妥協をして今販売されているマンションを買う方がよいのでしょうか？
ちなみにキャッシュで予定しているので金利のことは考えないで、
マンション自体の値上がりのみで
どなたかアドバイスをいただけますでしょうか？
皆さん、意見を聞かせてください。
お願いします。
タイミングというのありますね、いわゆる家族的にマンション購入年齢とでも言うのでしょうか。
現在山手線内のマンションの分譲価格は高騰しています、でもこれはちょうど10年前のレベルです
10年前は現在の価格水準がごく普通でした。
現在の団塊の世代は、ちょうどバブルの真っ最中でしたね、現在の3倍くらいでしょうか。
値上がりは始まってばかりでしょう、ロンドンでもパリでもソウルでも
都心の物件はもっとずっと高いしね。最近始まった資源価格の高騰もあるからね。
数年前の中古物件のほうが駅からの距離など立地や広さやグレードもよかったね。
そういうのが売に出てたら分常時より値上がりしてても買うのがいい選択とみた。
先週号の週刊東洋経済の分析によると今年の秋くらいから坪単価が２０パーセントは
上がるらしいね、都心の地価が反転しだし建築資材にかかわる世界資源インフレてから土地を
入手した物件の分譲が始まるし建築資材にかかわる世界的資源インフレもあるからね。
でも８０年台は毎年それくらいは上がってたし、世界的にみても首都はそれ位の率で
毎年値上がりしてたもんね。東京もやっと普通の動きに戻ったということだな。
それじゃ庶民が買えなくなる、とかいうけど、それは先進国の首都都心なら普通のことだろうよ。
まあ今は最後のチャンスかな。
どうでしょうね。一時的にあがっても、3年後にはまた今の価格に戻っているのでは？
インフレが止まらないのに、景気は悪いというのは、最悪ですね。
確かに誰もが都心部に住めるということ自体が異常で、やはり都心部は高く、郊外（電車で30-50分）がそこそこといった状況が幅広く都市が発展する基本形なわけですから、その当たり前の姿にもどりつつあるといった状況ですよね。金利３％、地価上昇年１０％といった正常な経済状況にもっていくことがそもそも経済産業省、日銀の求めていく姿じゃない。それにしても、やっぱバブル崩壊の不良債権処理に１５年もかかちゃったことはホント政策ダサイよね。ていうか一般庶民に土地はもう騰がんないんじゃないかっていう負け癖みたいな感覚を植えつけたのは、結構、禍根を残すことになるかもよ。
２６ ですが、いろいろなご意見ありがとうございました。
港区、高層、南向き、１５０㎡以上限定で抽選してきましたが、
ことごとくハズレテ来ました。
しかし、抽選にはずれて学んだことは、コネがあれば
どうにでもなるということです。
次回は必ず当たるのですが、欲しい物件がないのです。
何かを妥協して今購入しようか、もう少し待つかどうしても
迷ってしまいます。
いっそこのまま賃貸で、今までどおり株式や外国債で運用して
お金をためた方が利口かもしれませんね。
>>34さん
>確かに誰もが都心部に住めるということ自体が異常で、
バブル崩壊の後の土地の下落で、すっかり忘れていたけど
本来都心は大昔から、誰でも住めるような土地じゃなかったんですね。
この15年ぐらいか低金利で異常事態なのですよ、後から考えると
「あの時代はよかった、あの頃に戻りたい平成初期」
となるのかもしれませんね。
土地が下がって1坪５円とか10円になればよいのにと思います。そうすれば固定資産税が安くなるし。さがれさがれ。そして金利はあがれあがれ。
35さん、デフレのときは外国債などで増やした資産は使いでがあります。
ものが安いからです。しかし昨今始まったインフレ下では使いでがないです。
１億円を１億３０００に増やしても同時期に都心物件が一億から２億になってればかえって
てが届かないところへ遠のきますね。東京にも久方ぶりにそういう流れが始まってますね。
なにしろ個人金融資産１４００兆の国の都心物件がソウルやシンガポールのそれより
安かったのですから値上がりは相当年数続くでしょう。
いま高値で仕入れた土地を開発したマンションの価格に購入者がどこまで
追従できるかがポイントでしょう。消費者がついていけなくなったとき
売れないのに値下げはできない物件が多数残ることになる。
マンション専業の新興デベは不良在庫に耐え切れず倒産するところも
でてくるんじゃない。
＞＞３５さん
２,３年前までは土地価格や資源の値上がり前だったので、駅近好立地でハイグレードで広い
いい物件は結構ありましたね。一部を除き年々落ちていく新築の狭い選択肢よりも
あの頃のグレードのいい中古物件が売りに出るのをじっくり待つ作戦のほう
将来的にもかしこい選択かもしれませんよ。
中古についても、都心部の一部では、大手の仲介会社が売り物がほとんどないので分譲時の２割以上の値段で買い手をつけるので頼むから売ってくれ的な１５前を思い出すような物件仕入れをやってるんで、必ずしも中古が安く買えるとも言えなくなってきてますよ。どちらかと言えば、竣工まで時間のかかる（２年とか３年とか）優良物件を今のうちに契約しとくのがいいんじゃないですか。
むかしマンションを契約し１〜２年後同じグレードの物件が
手付けを放棄してもなお安く買えるといった現象が起きて
大手デベが不良在庫の山を築いた。また起きるんでしょうね。
また、いつかそんな時がくるといいですね。
あと１０年またないとだめなか。それまで賃貸でがんばろう！！
今安い中古買っても良いんじゃないの。
中古も値上がり仕出してるよね、グレードのいいものだと２,３年前の分譲時より２０パー高とか。
でも向こう数年はまだまだ上がっていきそうだね。というか政府の財政赤字が巨大すぎて
財務省としては資産インフレにしていく以外に解決策はないということらしい。
一戸建てはそもそも資産云々どころでなく倒壊圧迫死により命そのものがあぶない。
鉄筋免心マンションは阪神大震災級がおきても倒壊や圧迫死リスクはほとんどないし
資産価値や家具の損傷だって地震保険にはいっておけばある程度カバーできる。
またそのことに気づいた賢明な資産家が木造一戸建てを売って免震設計のしっかりした鉄筋コンクリートの物件を買って引っ越したい需要が年々増える、
ゆえに地震大国日本では
値上がり基調で推移という流れでしょうね
良い物件の良い部屋は、どんどん売れていく代わりに、
ダメな物件、環境の悪い部屋の在庫は徐々に積みあがっています。
今の時期は特に、ブームに便乗して、
いい加減な作りの低レベルマンションがちらほらでていますから、
見る目がないととんでもないババを引かされます。
そういうのを掴んでしまうと、維持費などでキャッシュが浪費され、
資産どころかお荷物になりかねません。
インフレにならインフレで、土地以上に上がる資産運用もあるのですから、
妥協して買い急ぐのは愚かですよ。
インフレ政策を続けるようには、とても思えないけど。
すでにゼロ金利は解除したわけだし、増税もしていくみたいだし。
土地の価格が上がったばあい、マンションの価格というのは土地の
価格が上がった以上に値上げされる。
たとえば平米７０万円のところに建てられるマンションよりも、
平米１００万円のところのほうが、環境自体のグレードが高い
と見られるのと、希少性があるということで、よりグレードの
高いマンションが企画される。
というわけで今後の都心のマンション分譲価格はアゲる一方でしょ。
インフレ政策しかないならヘッジは都心の不動産か、株式、これ常識。
でも反対意見の人にわざわざ教えてあげる必要はないわね。全て自己責任。
不動産資産としてのマンションって、どうなんでしょうか？
土地持分の大きい一戸建てや、更地、
流動性の高いＲＥＩＴなどの方が、資産としては優れているように思いますが。
もちろん、資産価値で考えたら、一戸建ての土地の価値には及ばないでしょう。
けど、駅に近い便利な物件なら流動性（すぐに売れる）という点では
一戸建てより融通が利くかもしれませんね。
不動産は諸税や手数料など、取得や換金の際のロスも大きいのでは?
54.株なら実質ほとんどコストゼロだからそれよりは高いけど・・まあ数パーセント。
値上がりが数十パーセントや１００パーセント超（一昔の日本でも現在の世界各国でも
これくらいの値上がりはごく普通です）ときはたいした負担でないと思いますよ。
それより資源インフレも始まってきたし利息のほとんどない預金の実質的目減りのほうが怖いです。
資源インフレなら、もっと単純に商品先物が良いのでは？
56.それもいいけどアップダウンが荒すぎるよね、都心マンションは住んで都会暮らしを
楽しみながらインフレへの防衛も同時にできるところが、株や商品先物よりすぐれてる。
二年前に6100強で売り出してたマンションが、7700で出てた！
超ビックリ。
買っておけばよかったというのはあとの祭り。
58さん、場所は？
58だからさその程度の値上がりで驚くのが変なんだよ、長い下げ相場から感覚が抜け切れて
ないんだよ。例えばカナダだってアメリカだってソウルだってシドニーだって
都心物件が毎年２０パー位値上がりを続けてるの。日本も普通の姿に戻ったばかりなんだよ。
不動産投資（特に都心部）は、資産家の基本です。インフレに一番強い。投信よりも化ける可能性があります。インド株なんかは、某番組で特集されてたけど、もう遅い。
不動産関係者もこぞって買いあさってます。
デベも今は相当強気です。
オリンピック誘致に成功したら、湾岸なんかはさらに上昇するでしょう。
親は赤坂と港南物件を３件購入済み。住むのは港南がいいって言ってましたよ。
税金大丈夫ですか？
税金は十分に吸収できるくらいでしょう。
そもそも日本自体が赤字大国だからね。海外に住んで日本の不動産売買するのが今儲けている人の常套手段。私はバンコクを拠点に今は日本不動産に大量投資しています。リートはもう旨みがないですね。
すみません、うえ（64）の57さんへの答えは、59さんへのものです。
65さん、お答えありがとうございます。新宿はバブル期にはワンエルディーケーで
一億円超してたこともある土地柄ですものね。
資本主義経済ってのは基本的にはゆるやかなインフレ経済なんだよ。ここで１０年が特殊だった
わけでやっと正常の流れに復帰したところだよ、値上がりは向こう１０年は続くだろ。
資本主義社会で、日本はデフレという。まれな10年を過ごしたと思います
経済活動が活発ならインフレになるのは、常識でしょう。
10年下げたから、最低でも20年は緩やかにインフレが続くのは
正常に戻った証拠でしょう。
これからは、サラリーマンは昔のように郊外のマンションにしか
住めなくなると思うのですがいかがでしょうか？
ちなみに六本木ヒルズのB棟の売り物件って、２年前、150平米２億円だったけど、今、３．９８億円で売りにでてるよね。その値段で売れるかどうかは別として。
＞70さん
マンション名を書くと、どの部屋かまでわかってしまうので、
ちょっとマズイかと思います・・・
東新宿とだけ書いておきます。
＞不動産情報誌を読んでも下がってるとしか思えないけど。
そうです。だから私もこの物件情報を見て、びっくり仰天しちゃったんですよ。
ｋんなに上げて、この値段で売れるのかしら〜って。
私が検討してた部屋ではありませんが、
検討していた部屋を、買っておけばよかったかなあと今でもちょっと考えます。
仮契約寸前までいったけど、諸事情でやめてしまったので。
売れてないんなら
ただ単に強気の値つけだっただけかな？
＞72
超都心で場所がよほどよければそういうこともあるんでしょうかね。ネットで検索しててもあまりそういう物件はみないんだけど。
今時二年でそんなに値上がりする物件があるのか。
そこの場所の地価が何かの理由でぐんと上がらなければありえない値上げですね。
バブル期ならともかく。
＞74さん
新築時のお値段より1千万以上高値で売りに出すということは、
内装などでお金をかけたからかもしれません。
最近「中古物件」で見たばかりですが、その値で売れるのかどうか、興味しんしんです。
でも売れても、買主がいくらで買ったかは調べられないですね。
＞今時二年でそんなに値上がりする物件があるのか。
売主がつけた値段だと思いますが、強気の設定で驚きです。
でも売れると思わなければ、不動産会社も広告しないのでは？
駅から1分のタワーとはいえすごい。
ここまで書いたらわかっちゃうかな？
75＞確かに、知り合いもヤマギワリビングなどでセンスのいい特注造作家具と
ホームシアターや内装でプラス２０００万円位お金をかけてる金持ちがいます。
ああいうのは中古でもプレミアがつくでしょうね。
もう年間３０％上昇のインフレモードにはいってんじゃない。車、ガソリン、マンション、野菜、すべて騰がってるぜ。
私の給料はあがっていませんが・・・・
その分は上が貰ってます。
そのお金で都心の億ションを買うのです。
亀田兄弟は潤ってるよ。亀有で街宣パレードだと〜(-_-;)
今年からマンション探し始めた者だけど、
以前って「資産価値が落ちないこと」ってそんなに重視されてたの？
自分の感覚だと、郊外が下落続いてて都心が上昇に転じた後で、
どっちかというと後付けで
「都心物件は資産価値が高い。買い」
とか説明されて、そしてそれが価格上昇に拍車を掛けたような気がするんだけど。
マンション購入にあたり、資産価値が落ちないことは従来から重視されていたことであり、
新しい話ではありません。
バブル時は「資産価値が高くなるもの」という表現も一部では使われていましたが、
バブル崩壊後は「資産価値が落ちないもの」になっているでしょう。
どちらも実際の意味は同じです。マンションのように中長期的に保有する予定で購入するものは、各人の生活設計の影響を受けることになります。
・家族が増えて、広いマンションに買い換えたい。
・転勤で、一時的に人に貸さなければならない。もしくは売らなければならない。
すると資産価値が大きく下がってしまうものは、売却してもローンだけが残るという悲惨な状況に陥ります。
ゆえに、立地などを考慮し、「資産価値が落ちないこと」は非常に重要なのです。
菱和ライフが分譲してる南麻布のワンルームが坪５００万超えてきてるんですが。
最近のマンション購入派は知らないでしょうが
バブルの頃も、資産価値が高い（値上がり率）と言うことで
都心物件や、都心周辺のマンションをお金持ちが購入したものでした。
それが世田谷、杉並あたりの郊外に波及して、これからは
千葉、埼玉というタイミングでバブルははじけたのです。
その影響から都心物件は平均で-70〜80％の下落となりました。
オフィスやビルに至っては、平均で1/6といった感じです。
一方郊外のマンションは、都心ほど影響を受けませんでした
まだ上昇が少なかったのが、大きな原因かな。
87さんがおっしゃるように10年以上かけて1/6の超安値まで下がったものがやっと底打ちし
上がりだしたばかりです。一度方向が変わるとその流れは１０年は続くものです。
都心不動産は向こう１０年位は上がるでしょうね。
１０年間、去年の年に５０％の割合であがり続けたら凄い事になりますね。
２０％でも凄いです！
楽しみだなぁ。
本日、１８年の路線価が発表になりました。上昇がはじまると人気のエリアは徐々に上昇ペースにドライブがかかることが実績からみても明らか。パターンとしては、前年比０％、５％上昇、１０％上昇、３０％上昇といった具合で上がりはじめる。だいたい３年で５割はあげてくる。そのあと１年で前年比１００％（要するに倍）まできて４年で３倍にまでなるといわゆるバブルとか資産インフレとかいうことになる。こういった状況になっているのが１５年前の東京、去年のロス、今の上海、モスクワといった状況。
確実に上がってきたね。
ニューヨークやロンドンのマンション価格の上昇ぶりもすごかったよね。
もう今では普通のサラリーマンが都心に住むのは無理だし。
>87
郊外のマンションも悲惨でしたよ。
３分の１の価格になったのもざらでした。
そしてさらに悲惨なのは、今の地価上昇は
ご存知のように二極化がキーワード、
都心の中古は底を打ってあがりはじめたのに
郊外の中古マンションはさらに下がる一方です。
>94
都心の駅近でも1/5近くなっている物件もありました、
郊外の方が被害が少ないとも言えますね。
都心物件は、バブルの値上がりが尋常じゃなかったですから。
確かに、郊外の中古マンションは二極化が都心以上に激しいですね、
立地とグレードを良く考えないと、悲惨な結果になりそうです。
今は不便な郊外を売って都心に買い換えてる流れ。
コミュニティが崩壊し、むしろ地方はこれから投売り状態に入るのでは。
同意です。
高齢化問題とか言われている東京郊外のニュータウンでも
経済力のある高齢層は都心のマンションに買い替えして
郊外を脱出しています。
東京圏ならばより利便性・魅力の高い都心へ
地方の県ならば人口の多い県庁所在地へ
広域で考えるならば周辺の県より中心の県の中心地へ（青森、秋田→仙台）
という動きが路線価を見ても明らかですよね。
これからは、郊外が横ばいもしくは下落
都心は高騰という状況だから、老後に郊外を売却して
都心回帰というのも難かしくなるかも。
新築物件は、コストオンで土地代＋建築費+利益
で価格がある程度決まるので大きな変動はないけ。
人気と相場で価格が決まる、中古マンションの
近年の値上がりは、新築を遥かに超える上昇のような
気がするのは、自分だけでしょうか。
そうすると郊外に取り残されるのは、脱出する財力のない人々になるのでしょうか。
なにやらフランスでちょっと前に起こった郊外での暴動事件を思い出しますね。
あれは、都心の繁栄から取り残された貧しい郊外の若者たちが中心になって
起こしたものでしたが、、、、
結局湾岸マンション戦争や都心マンションデフレ価格が残したものって
都心立地に大量供給したって事だけだったんだよね
需要の数は決まってるしむしろ少子化でこれから需要が下がる一方なんだから
都心に人気が出て、郊外の物件、特にバス便の物件なんかは下がる一方だろ
マジで2極化が進みそうだ
でもどっかの社会主義にいったんなちゃった国とくらべたらましでしょ。だって貧乏になった人を扇動して土地とか会社持っている人を数千万人単位で全員粛清しちゃったんですよ。まじで。だからあまり貧富の差が開きすぎると、それはそれでマジやばいことになりますから設けるのもほどほどにというのが歴史からの教訓です。
需要が上がって価格が上がれば供給も上がっていくものです。それが市場原理。
都心にはもう土地が無いと言われてますが、地上げ屋も復活してますし、
暫くすれば空きの多い古いビルが地上げされて供給も増えます。
今年は上がっていくことは間違い無いですが、数年スパンで見る場合、
その辺りも考慮に入れないと見誤るでしょう。
「今」の伸び率がずっと続くなら、それこそバブルは今でも続いていますしね。
そろそろ売り惜しみがでてきてるので、いい物件はかなり買いにくくなってきているもの事実
私の購入した物件でも、秋以降の募集では価格を上げて
販売するだろうと営業マンが言ってました。
うーむ。悩むこのところの過熱ぶり。更に上にいくのか、ここ1.2年がピークなのか？
104さん、差し支えなかったら、物件名教えてよ。
棟が違うのでなく、まったく同じ建物内で値上げ？WCTもAPAもそうだと噂では聞いたが、今は強気な不動産市場だね。
2年前に、湾岸物件買って、半年前に入居しました。
契約の頃、すごいネガティブキャンペーンで、やめようかと思ったけど、今になったら正解でした。
でも、あのキャンペーン張っていた人達のせいで、買わなかった人はかわいそう。。
損害賠償とか請求できないだろうし、、、
でも風評の流布に近いものがあったような気がします。
昭和２５年→４５年で１００倍、４５年→平成２年で１００倍、平成２年→平成１８年で３分の１、平成２２年まであと４年。人口減少基調ではあるものの、今後の推移をどう考えるか？４年連続で３倍になれば８１倍までいくんでここんとこ１５年の低迷を一機にとりもどせるが、そこまでは無理かな？
>更に上にいくのか、ここ1.2年がピークなのか？
「新価格」とか調子をこいて値上げをしたとこはドッカーンと自爆ですね
80年代の一番マンション価格が上がった頃って
都心３区での供給は年間50戸しかなかったんですよ
だからこそガンガン価格が上がったわけで
都心３区で年間7000戸も供給されている現在
その全てが値上げしたら、所得が大して増えていない顧客が
それについていけるワケがない
新価格が定着するのは、金持ち相手の億ションだけでしょ
でもこれからは相当、供給減るんじゃない。売り方にあまり売る理由がなくなってきてるから。
眺望重視の場合など最適は湾岸物件だが、現在供給するような
条件の良い土地が殆ど残っていないのは事実 湾岸は上昇すると思うよ
今週の住宅情報、都心物件はセンター東京1件のみでした。
１０７です。湾岸物件がよいかどうかの議論をしたかったわけではないのですが。。
（物件の良し悪しは、個人の置かれている条件次第なので）
ただ、２年前は、たしか暴落するって大騒ぎした記憶が。真に受けて値引きしてと
言ったら、値引きはできないけど、その他経費を引きますと言われました。
今度は、暴騰するってキャンペーンなんでしょうか？？どちらも嫌な話ですね。
お盆休みは、GWと並ぶ販売合戦期間ですよ。
今年購入希望の方は、お早めに〜〜
お盆明け、秋から新価格です。
いま、デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
もあるしね。
そもそも、大手ならオフィス賃料の高とまりで、いま全くマンション分譲を急いで
いないね。決算が良すぎて困るって感じだから。
湾岸もある程度は上がるだろうけど、一番上がるのはやはり山手線内都心でしょう。
利便性の良さと地震のときの地盤の強さが見直される、湾岸の眺望は確かにいいが
地震が怖いんで週末セカンドハウス用かな。セカンドなぞ持つ資金がないなら
たまにコンラッドホテルあたりに泊まれば充分かと。
>>117
>お盆休みは、GWと並ぶ販売合戦期間ですよ。
郊外専門の業者さんは休みがなくて大変ですね
三井不動産 http://www.mitsui-hanbai.co.jp/eee/closure.html
三菱地所 http://www.mecyes.co.jp/natsuyasumi/natsuyasumi.html>大手ならオフィス賃料の高とまりで、いま全くマンション分譲を急いでいないね。
それは大手は元々無理な仕込みをしていないからでしょ
２年前３年前に仕込んだ大規模物件を取りあえず回せば社内的にも問題はないし
「新価格」なんて言葉は無理をして用地購入したデベが山ほどあるから生まれたわけで
そーいうデベは多少販売を遅らせることはあっても、
工事代金が支払いが発生する工事終了までに売らないとマズイでしょ
ということは、1,2年は購入しないほうがいいってこと？？
で、その後下がるのか？？
押し目待ちに押し目なしですよ
サンウッドがやっていた赤坂物件は、予想以上の人気で短期間で完売しました。
これは業界でも衝撃的な事実です。
そして、おそらく赤坂人気を意識したであろう現象が出てきました。
三井不動産の虎ノ門・愛宕物件は、当初2006年10月販売開始としていたところを、2007年1月販売開始と先延ばしを発表したのです。
業界大手の三井がそのような戦略をとってきたのですから、他が追随しないわけはありません。
しかも「新価格」という言葉が出できている状況で、売り惜しみすればするほど利益が上がりやすくなっているのですから、他が追随することで価格上昇のマーケットが形成されてしまうのです。
上がり続けることはないのでどこかでピークは来るのでしょうが、1〜2年は上がるでしょう。しかも上がり方が予想以上に大きそうなので、昨年もしくは現在のレベルまで戻るには、さらにある程度の期間が必要になると思われます。
やはり立地の良い旧価格は文句なく買い。新価格でも立地が良ければ買いでしょう。
>>118
＞デベは一般の人に売らなくても、ファンドやリートへ売却の上、賃貸という手
＞もあるしね。
一般が高すぎて買わない（買えない）物件を、ファンドやリートが採算考えず買ってくれるんでしょうか？
売値の１５％ぐらいかかる販売管理費がかからないから実質的に利益が出しやすいといった意味でしょ
ファンドやリートは今後、ポートフォリオをどのように調整するのでしょうか。都心不動産市場が上昇すると見れば、キャピタル・ゲイン狙いのポートフォリオに修正。
そうであれば一般が買えない時代に戻るんでしょうね。もともと都心の地べたは一般には関係無いものだったのだから。
今日、124さん説明のカタログが届きました。
今週土・日にかけ、○菱と戸建専門の不動産から
購入動向の電話がかかってきました。
我が家は実家に住んでいて、急いで買う必要がないので
10年単位で待とうと思います。
124です。
赤坂は立地の割りにかなり割安と見てよいと思います。
よって、実需以上に投資用の方々が群がり、倍率が上がりました。
私も検討していたのですが、ファミリーで住むにはいかがなものかと断念しました。
もちろん、投資用にまわせる余剰資金があれば購入したのですが、
居住用資金しかありませんから（笑）
ちなみに、ファミリーとしての居住でしたので、世田谷の物件を購入しました。
値段は少し安いくらいでしたが・・・
赤坂TRは安すぎたんだよ
業界では値段の付け間違いと言われるくらい
投資用、セカンド用に買った人が非常に多かった
ミッドにも歩いていける立地なのに・・・
とりあえず2年ほどセカンドとして住んでその時の状況を見ながら
賃貸に回すか売却するか決めるんだろうね
実際にあそこは本当は隣の議員宿舎とセットで買うつもりだった
実際には議員宿舎は買えなくて色々揉めて訴訟まで起こしてるわけです
安い時代に仕入れてるのとデベが売れ残りリスクを背負えないサンウッドだった事
色々と重なっての価格です
安すぎでも庶民には買えないモノですね。
議員さんたち金持ちは庶民から搾り取ったお金でますます肥え、庶民はますます痩せ細る。
お金持ちに生まれたかったものです。
3年後の価格予想
内陸部（都心5区）→120%
内陸部（城北区）→105%
内陸部（城西区）→108%
内陸部（城南区）→115%
内陸部（城東南区）→105%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→110%
内陸部（都下ブランド力無）→105%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持（新駅ができれば+10%）
湾岸部（汐留）→110%
湾岸部（月島）→105%
湾岸部（勝どき、晴海）→110%（開発が悪ければ-5）
湾岸部（豊洲）→105%（晴海の開発にひきづられれば+5）
3年後です。またまた、全部適当につけました。
全体的には、今年後半に秋価格となり、皆焦って購入するが翌年は買い控え傾向となる。
内陸部は立地がよければ上昇もあるが、再開発やブランド力といった魅力がない限り売りにくい。湾岸地域は開発が終了した地域は上昇せずに秋価格を維持し、大規模開発が進む地域は上昇する。
全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まるのは同じ、城南地域はジリ高、城東北地域はジリ安。
同じく、現在価格が6千万くらいの物件を想定しています。
赤坂ＴＲの投資用購入者は3年後最低5割増しで考えてますよ。
実際そのくらいの価値は十分あるし。
「土地や材料の仕入れコストが上がっているからデベは
マンションを今より安くは売れない」という意見
がありますが、これって正しいですか？
2006年に仕入れた土地がマンションになって売られるのが例えば2009年
だったとしても、その仕入れ値をP/Lに計上するのは2006年度でしょ？
つまり、2006年に売ったマンション（土地は2003年くらいに仕入れているかも）
の売値が2006年に仕入れた土地（マンションとして売られるのは2009年)
の買値を上回ればそれがデベの利益（粗利）なんじゃないの？
で、今年も各社、利益が出る予想なんでしょ？？
今年仕入れた土地を2009年に売るとき、たとえ、仕入れ値を大幅に下回った
金額でしか売れなかったとしても、2009年に仕入れる土地が連動して
安くなっていればデベの利益はでるんじゃない？
何が言いたいかというと、「仕入れコストが高くなっているから
今より安い値段で売られることはない」というのは、一見
正しいようでまったく根拠のない論理なんじゃないのでしょうか？
結局は、価格を決めるのは需給であり(仕入れコストは関係ない)、
団塊ジュニアが一巡して買い手が少なくなれば価格はやっぱり
下がるんだと思います（そして下がってもデベは平気)。
私の理解が間違っていたら、どなたか訂正してください。
仕入れ値をP/Lに計上???
仕入れはＰＬには計上されません。資産ですから、、、。
しかも、通常物件ごとに採算を管理しているはず。
ちょっとＰＬという単語を使いたかっただけでしょ。
でも団塊ジュニアが一巡してというくだりは、つきなみでいいんじゃない？
まー、マンションって土地が三割。
建築費が同じく三割。
販売経費が三割。
販売会社への手数料が数％。
って一般的に言われますからね。
価格上昇の波に乗って、あえて寝かしておいた土地で高値をつける事が出来るのは金利負担が可能な大手に限られます。
つまり１３８さんの見識は一般的には正解とは言えないでしょう。
土地も上がり、建築コストも上がれば価格に転嫁せざるを得ないからです。
しかも、仮に数年とはいえ収益が下がれば次年度の仕入れの為の融資に響きますからね。
株も下がれば、尚の事資金調達は難しくなります。
そのためディベは高くても売り上げ立てる為に仕入れなきゃならないんです。
でも、高きゃ売れないもの事実だろ。供給は減るだろうから、なんとか買わせるような仕組みを作らなきゃいけないよな。
133は秋価格
134は3年後価格
146さん
確かにそうですね。
でも、高いものを見て買えわない客が少しでも安いものを買う。
それが続けば安いものが無くなり、その頃にはさらに高いもので出てくる。
そうなる事で、当初高いと思われていた物件が売れるようになる。
そんな感じの展開じゃないですかね？
ここしばらくは。
確かに少子化や団塊世代の引退で先々の需要は減ります。
でもそれはかなり先の話ですよね。
東京の人口はしばらくは増加ですしね。
同じ人でしょう。
予想値上がり率もあっちこっちにコピペしてあるし。
湾岸は荒れるので、除湾岸でいきましょう。ちなみに、芝浦も港南も運河の内側は非湾岸としましょうね。
ここは、専門的意見も、あって興味をそそられました。
面白い。私は、品川湾岸辺りの高層マンションを狙っていて、
値段下がれば、買いたいと思いますが、
夏は、運河から蚊かブヨ？が大量発生すると友達が教えてくれました。
価格に響きますかねー。１００㎡中古を購入したいいんですが。
教えてくれるひといますか？
港南で100㎡中古？
でなくて、おそらく定期借地権の新築ですね。品川も近いですし。
噂では50倍の倍率が付いてもおかしくないって話で、宝くじを買うつもりで
申し込もうかな。って人は多いらしい。
目の前の賃貸マンション（家具付き）は70㎡で50万するって話だから購入なんて
夢のような話なんじゃないの。
別に港南の肩を持つ訳じゃないが、アトレにインターシティーにグランドコモンズ、ちょっと歩けば天王洲も行けて、文教施設には幼稚園、小学校、中学校、大学まで揃って、東京サウスゲートという大規模再開発計画も発表された場所が今でも「所詮港南だろ」、豊洲が楽観できる理由が想像できない。
定借物件なんて通常の分譲物件の価格と違うんだから参考にならない。
所詮同じ土俵にあがれないんだよ、定借は。
それも除外で話さないとね。
でも俺は、70年後なんてこの世にいる自信ないよ。
それに湾岸地域に建てられているマンションはほとんど杭が打ってあるタイプでしょ。
いくら支持層が固くても、その上の地盤の歴史が浅く軟弱地盤であれば長い目で見た時
液状化問題がなにかしら出てくると思っちゃうんですよね。
特に軟弱地盤と言われている湾岸地域の中でもっとも軟弱と言われているのが豊洲らしいですが
70年後は大丈夫なんでしょうか？
液状化対策はやってあるマンションといえども液状化対策をやっているのはマンション敷地内
だけでしょうし、その地域全体で液状化対策をしていないと駄目だと思うんですよね。
なんといっても軟弱地盤の中の軟弱地盤な地域な訳ですし・・・。
ＴＴＴは直接基礎工法なので周りが液状化になっても安心感があるのでかなり気になったのですが
品川駅徒歩8分/80㎡/3200万の定借物権にはかないませんよ！
私は豊洲も港南も晴海・東雲も全て同じ再開発エリアってくくりで考えていますが。
ま、地盤どうこうは気にしていません。
最近のゼネコンはそこまでやわなもの作らないのではないかと考えて居ますから。
ただ、やはり再開発であるという事は「町」が熟成していない事。
大規模商業施設はあるが、本当の生活利便を考えた上で生活しやすいと思えるかどうかが分かれ目でしょうね。
定期借地については７０年以上であれば私も１６８さんと同じ意見ですね。
ディズニーランドの舞浜あたりが埋立地なのは、皆さんご存知ですよね。
○○ラトン、○○トンなど1流ホテルが並んでいますが、機会があったら裏側にまわってみてください。建物の接続部分など亀裂が入ってきています。
場所によって地盤が数センチずつズレてきているのが原因です。
もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。
ディズニーランドが開業したのは1983年。
10年、20年後の湾岸地域。
価値観は人それぞれですが・・・
あまりにも湾岸地域が美化されているので、参考意見として投稿します。
いくら81年以降の建物だからって、それ以降も細かい改定はあって震災後もあって
今にいたっています。
まあ、江戸時代の埋立地が今も沈むことなくあることを思えば、１００年後もあると思われますが。
建物の亀裂は否めませんね。
でも、建て方によっては、内陸の築５年やそこらでも亀裂のある建物も多数ありますが。
また、２０年で地盤が数センチも移動しているとは初耳ですね。それは重大なことです。
行政に確認してみます。
マンション周りが液状化になったら行政が直すでしょ。
それにＴＤＬが２０年持っているなら十分じゃないの？あと２０年で
倒れたりなんてしないでしょうし。
木造戸建てだってリフォームしたり修繕したり建て直そうか〜って年月ですよ。
７０年の定期借地を気にならない人だっているんですから、そう思えば
４０年で返すｔ
４０年でかえすくらいの気持ちで湾岸を買えばよいのではないかな。
（途中で変なこと押した。すまん）
湾岸マンに永住を考えてる率は低いと思うよ
または40年してタダ同然で他に移ればいいだけの話
そうゆう面でもある程度経済的余裕ある人でないと無理なんでしょうな
>>173
>もちろんかなり深いレベルまで杭は打っているのですが、年月とともに地盤が波で削られるのです。
海辺ですが、海の上に建物は立っていないので「地盤が波で削られる」との説明が良くわかりません。
もう少し平易に説明して頂けませんか？
173は、ただ湾岸を悪く言いたいだけで、専門的な知識や根拠はないんじゃないか？
よくある通りすがりの荒らしだろう。
葛西臨海公園の近くに長く住んでたけど、
波で地盤が削られるなんて聞いた事ないよ。
日本海の荒波が打ち付ける町は、すぐに無くなっちゃう事になるね。
言葉で説明するのは難しいのですが、埋立地の先端をイメージしてください。
海に接している部分は広大な面積になるのですが、年月とともに陳腐化した部分から崩れ、地中のバランスが崩れ、液状化、地盤沈下へとつながるのです。
さらに埋立地の土質は均一ではないため、土中の空気や水分による空間、まかれている廃材などから生じる空間が、地震や既述の海側からの影響により、液状化、地盤沈下を生じさせる原因となります。
私は決して荒らしではありません。
必ずしも全ての湾岸地域、あるいは物件にあてはまる訳ではありませんが、念頭におくべきではと考えます。
181さん
「海に接している部分は広大な面積になるのですが、年月とともに陳腐化した部分から崩れ、地中のバランスが崩れ、液状化、地盤沈下へとつながるのです。」
その根拠は？それから年月というとどれくらいの期間ですか？
もちろん数千万年のうちには陸地は大きく変動し、地盤沈下あるいは隆起というのは
ありえると思いますが。
説明が詳しいわりには、感覚的というかイメージで語られており
具体性、説得性がなく、エビデンスも提示されていないと
感じるのは、私だけでしょうか？
＞181
コンクリート等で護岸工事をした部分が陳腐するということですか？
江戸時代から積極的な埋め立てが始まり、現在に至っている、都内の港湾部分は、
既に数十年が経過していますが、行政は何も手を打たず腐食と地盤沈下を、
手をこまねいて見ているだけと言う事なのでしょうか？
今年に入ってからの行政の発表では、最近地盤沈下は、
都内全般に落ち着いているという事ですが。
それから、荒らしではないなら、
波で地盤が削られるという具体的な根拠とデータを示してください。
>ディズニーランドの舞浜あたりが埋立地なのは、皆さんご存知ですよね。
>○○ラトン、○○トンなど1流ホテルが並んでいますが、機会があったら裏側にまわってみてくださ>い。建物の接続部分など亀裂が入ってきています。
ただこれが事実だとすると軟弱地盤が建物の重さに耐えられず、少しずつ傾いてしまったのだと思う。 結構前にＴＶでみたけど高級マンションが軟弱地盤の上に建っていた事例で同じ様な現象を見ました。 そのマンションの地下駐車場なんかひび割れだらけで凄かったです。
どんなに建物が良くても軟弱地盤の上に建ててしまったら終了。みたいな感じでコメンテーターが言ってた記憶があります。
葛西よかったなあ…。
大きい開発はじまらないかなあ…。
門前仲町もよかったなあ。
ヒルトンで働いてます。
裏でタバコを吸っているとき、ひび割れは確かに目につく。
詳しいことはわかんないが。
このスレって「都心のマンション分譲価格は上昇するの？」なのに、
最近のレスは都心じゃない話ばっかりだね。
軟弱地盤の上に建てられた高級マンションてのは、ちょっと興味あるけど。
そんなの建てちゃったデベを知っておきたい。
単純に締固まり度が低いとこや、波などで護岸の隙間から土がもってかれてるようなとこは地盤沈下するでしょ。
実際東雲とか沈下でてるし。
でも地盤沈下くらいなら修復できるから問題ないよ。
杭さえしっかりしてればマンション自体は大丈夫だし。
確かにスレ違いだね。
「湾岸地域は地盤沈下するか否か」というスレでも立ち上げてくれ。
湾岸地域は埋立地⇒用途は工場や倉庫（人間が住むためではない。）
これが原則。
バブル崩壊後
企業⇒リストラで資産売却
デベ⇒簿価の安い土地に建物つくり需要喚起「安けりゃ人が集まるだろう」
施工⇒建築技術の進歩もあり、100％保証できないが「倒壊しなけりゃいいだろう」
平民⇒地盤は心配だが、大地震でも来なければ大丈夫だろう。「安けりゃいいや」
上記のような需要と供給の一致による産物。
金のある人は通常住まないよ。
ましてや湾岸＝中流というイメージまで出来上がっているし。
オフィスの賃料が上昇に転じてる。
空室率は３％切ってるし、賃料水準自体も底値圏だからしばらくは
賃料上昇が続きそう。
オフィス需要が増加すると分譲マンションあまり出なくなりそう。
ほんとの都心で分譲って今後でるのかね。
ミッドタウンも賃貸だし、、、
金のある人は住まないけどセカンドとして結構買ってるよ
>>191
中流かそれ以上の人じゃなきゃ買えない値段で売ってるし。
それで大人気だし。
大地震が来て酷い結果になれば誰も買わなくなるけど、
それまでは売れまくるよ。
大地震でも大丈夫だったら、さらに値段は上がるだろうね。
湾岸は眺めもいいし、セカンドにはもってこいなんだけど。
つうか、どこも沈下なんかするんだよ。
今は固まって沈下してなくて直接基礎で建てられるような場所も、１００年前は
沈下してた。沈下しながら固まっていく。そして大抵は一定期間で沈下はとまる。
そうゆう統計数字がちゃんと出てる。
そして値上がっていく。
海や河から近い場合は、浸食の問題があるから、
本当に沈下がとまるかは未知数。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
