23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

２３区と一口にいっても、人気のある区は限られていますから、
いつ値段が下がる、というよりも
今後も値段が上がりそうな地域と、あまり変動しない地域など
区によっても違いますよね。

まあ人気も変動するもんですからね。麻布十番や恵比寿なんて谷地で忘れられた場所が
地下鉄開通や大規模開発で今や人気地区。でも買いそびれた人は
すでに高いところよりこれから値上がりするところ
を狙うほうが懸命かも。新東京タワーやツクバエクスプレス開業などで変化が起きそう。

新東京タワーで墨田区の値上りが期待できるとは、思えないなぁ。
タワーができても、城東は城東だから。
つくばEXの人気の方は、物珍しい間だけ。

単純に考えて、不動産、不動産と騒ぎ始めたら、もう終わりだと思いますけど。今はまだそこまでの狂騒的感覚は無いので、大丈夫だと思いますが、そんなキャピタルゲインはこれから期待しないほうがいいのではと素人的には思います。
2006年に株式市場に参入して、大失敗した人がどれだけいるか。。不動産も同じでしょう。ボラティリティは低いかもしれませんが。自己居住用不動産のキャピタルゲインなんて買い替え考えると意味が無いし、賃貸に回すっていっても、築浅物件の賃貸の選択肢は今ゴマンとあるわけで、想定どおりの賃料なんてもらえないと考えるのが普通でしょう。日銀も既に現在の不動産ブームに警鐘を鳴らすコメントをしてますし、私は様子見です。金がポケットから溢れるくらいあれば買ってもいいですが、ローンを組んでまで新築マンションを買おうとは思いません。かといって、収益不動産ももはや高くて買えませんが。こういうときは待つのも相場、であります。今は外国株のほうが個人的に魅力的です。

そういう人がいる間はまだ大丈夫。

賃貸なんて、ホントにやってる人いるのかなぁ〜？
掲示板での話を聞いてると、皮算用もいいとこ。
一か月、二か月、未入居なだけで、あっという間に利回りは悪化。
賃料保障で斡旋業者にだせば、ごっそり手数料取られるし。
突発的な一時金での修繕費用なんかは、自前で負担するしかないし。
複数物件もって、
全体で８割くらいの稼働率でも儲けが出るようなポートフォリオ組めるようでないと
賃貸で儲けるなんて無理ですよ。

都心だけど、周りのマンションの空室は直ぐ埋まってるよ。

756さんの言ってる不安な賃貸用不動産とは都心ではなく、ただの23区内物件だと思われます。
都心、準都心の競合の少ない分譲タイプであればそう心配ないと思います。（賃料を欲張らなければですがね）　冷静に物件選定できていれば大丈夫ですよ。

都心３区の中で最大の港区の居住人口って１６万人程度。
千代田、中央、渋谷足しても居住人口５４万人程度

一方、２３区人口は７５０万人。首都圏の人口４０００万人
を考えたら、都心に住むってことがいかに希少性の高いことか
わかる。
２３区なら７．２％首都圏なら１．３％という希少価値。
２３区の分譲単価か４５０万〜１２０万まで３倍の開きが
あるように、賃料も月坪７千円〜２．１万くらいの開きが
ないとおかしい。

こちとら、もともと大不況の中、買ったとたんに２割３割下げを覚悟して新築マンション
買ってるんでい。
２倍３倍とか浮かれた話は冗談として、かあちゃんと選んだお気に入り物件に住んでるっから
大幅に下がらないだけでも、ウハウハのハッピーライフなんでい。

バブル崩壊の典型的なパターンは、不動産価格が毎年、買値に対して５％ずつ下がり、加えて銀行金利を毎年４％ずつ負担し、気づいてみると買った価格の３分の１に価値は下がってしまい、一方で借り入れ額が物件時価の１．５倍残っている。都心部では、このパターンにはまった人は、破産するなり夜逃げするなりして、ほぼ一巡。今は、埼玉や千葉の住宅地がこういったハマッタ人たちが最終段階を迎えている状況。これがクリアされれば、首都圏全体がアク抜けして、買いが買いを呼ぶ展開に突入することになる。下げがきつかった分、膿み出しが終われば、結構、揚げ足ははやいかもよ。

はぁ？

10月首都圏賃貸物件成約数は減少に　アットホーム
　アットホームは11月27日、10月の首都圏賃貸物件市場動向を発表した。
　それによると、10月の成約件数は中古・新築ともに不振で9,224件（前年同月比マイナス14.3％）となった。
　１戸当たりの物件成約賃料は、賃貸マンションが100,700円（同1.9％下落）、賃貸アパートが65,300円（同0.3％下落）となった。

私、色々賃貸物件も探していますが、簡単に2万円くらい値下げに応じますからね。碑文谷あたりでも。少なくとも、モデルルームかなんかで出される想定賃料は信じないほうがいいかもしれません。あと、昔に比べると、色々賃貸物件が充実しているような気がします。その分、競合も激しくなっているのでしょう。賃貸する側にしてみれば好都合です。
あと買うなら、760番さんのような意識が正しいと思いますね。物件が気に入って、永住する可能性が高いなら、価格が上がろうと下がろうと、関係ないでしょう。
物件価格がいつ下がり始めるか、難しいですが、2007年は一度下がるんじゃないですか。30代前半の人口と買い替えしそうな50代後半の人口合計が一時的ですが減りますよ。その後2015年までは横ばいないし若干上昇、2016年以降は悲劇的な下落、と考えています。
が、その頃には金持ちな外人に東京が牛耳られるので、都心物件は大丈夫でしょう。無理しても今のうちに都心なら買ってもいいかもしれません。外人が買いそうな物件で、麻布十番とか、広尾とか、六本木あたりで、安めの東向きの部屋とか。。外人は南向きにこだわらないですしね。

多摩地区から都心５キロ圏内に引っ越したとたん、勤務先が多摩地区になってしまった。
人生は解らん。

消費税率ＵＰで、３年後ぐらいにマンション買いの騒動が必ず起こりますよ。

芝浦アイランドが一段落して、もはや１０００戸クラスの大規模供給は
城東か神奈川郊外という図式になりましたね。
湾岸戦争の終結の次は「東西冷戦」
田園都市線急行停車駅徒歩10分内外で坪単価２２０万円
渋谷に30分、大手町までなら６０分の位置です。
鴨居のららぽーともあるし、横浜、川崎の駅周辺はあっというまに
完売。武蔵小杉のタワーも瞬間的に売れてしまいました。
東は、荒川区の川辺の開発ですがこちらは坪単価１５０万前後
新浦安のバス便と同等。足立区も竹ノ塚までいけば１２０万〜
中間的な板橋区で１８０〜
江東区はすでに２２０〜を超えてこれから上昇中。
田園都市線の価格設定をにらみながらやや上を伺う値付けになる
のではないでしょうか。
こうなると、新築が全くないなかで「時価」を決める尺度がなくなる
わけですが、おそらく2007年、2008年入居のＴＴＴやＣＭＴなどの
未入居転売が相場をひっぱる図式になるのでしょうか。

＞761
郊外の人が買いに転じるのは難しいでしょう。
彼らはあきらめてカーライフや郊外の生活にひたってきています。
いまさらごみごみした都心に帰る気もない。それと金を使ってしまって
貯蓄がない。地価が反転するのはかなり先の話・・・横浜はあっても
千葉はないかもしれないし。

バブルの時（１９８５年から1991年）までのパターンは、買換えですよ。
２８００万の１ＬＤＫが2倍になったので４０００万の３ＬＤＫに買い換えて
さらにはそれが１億になったので郊外の一戸建てを買うという
転がしゲーム。
結果、横浜線沿線、千葉、埼玉に転居していった人がいるわけで
こういう人たちの「簿価」はもとが案外安い。
ただ結構高いローンを追加で払っているので、郊外の地価が上がって
も転居する余力がない。なにしろみな５０代で長期のローンも組みづらい。

さて、こういうなかでうまくいったのは唯一「転がさなかった組」
１ＬＤＫから３ＬＤＫまで転がして、バブル期はその場でしのいで２０年
という人が一番いい思いをしている。
もともと２８００万で買ったマンションが４０００万で売れてそのまま
人気エリアの７０平米３ＬＤＫに２０年住んで売値で転売してさらに
ローンをのせて６０００〜７０００万物件を買う。
こういう流れでいままで高額物件も売れてきたわけです。
今後都内の築２０年越えが妥当な値段で売れたら、まだまだ
湾岸タワー築浅中古は高値で売れると思いますけどね。

そうそう郊外にはまだ、新築５０００万で４５００万ローン組んじゃって、時価が２０００万に下がった物件に対して、残債３５００万のひとが山ほどいるからね。
都心部と郊外では、個人BSの差がまだあまりにも大きいよ。

>768
2008年にTTTとPCTが同じ頃に完成し、
築浅中古として大量に売り出されると、
相場を引っ張るのは確実でしょうけど、
高い方に引っ張るとは限りません。
ライバル住戸との駆け引きで少し安くする競争が起こると、
時価相場を下げる方に引っ張ることもありえます。
皆さん、自分の住戸さえ売れれば良いのですから。

某芝浦物件の倍率１４１倍でしたね

>2008年にTTTとPCTが同じ頃に完成し、
>築浅中古として大量に売り出されると、

って大量には出ません。
Ｈ１７年２月から４月にグローヴ・ケープ1971戸
これが転売に出る率は５％以下の延べ１００戸
程度ではないでしょうか。
自宅で買った人は買換え物件がないから安くは
売らない。
賃貸に出したらすぐには売れない。
なぜなら、賃貸に出して転売した場合
転売益の３９％が税金で消えます。
オーナーチェンジなら売値も安い。
むしろ自分で住んで売却したほうが税金がかからないし
高めに売れます。
しかし、大半はローンを組んで買った人だろうから
半年程度で賃貸か売却か見極めをつける。
度胸がなければ賃貸。


＞高い方に引っ張るとは限りません。
高い方にひっぱります。
なにしろ高く売らないと意味がないから安値で売ら
なくてはいけない理由はどこにもない。
仮に１５００万の利益が出るならローンが半年で１００万
でも半年待って売るでしょう。
そういう中で２００８年年明けにはＣＭＴ869戸が引き渡しで
4月になればＴＴＴが1981戸出てくる。
仲介業者も高く仕掛けて売りたがる。

＞５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。

自分で書いていて思ったけど、そんなにも出ない。3ヶ月刻みで２０件で８０件もでたら大変な「事件」ですよ。５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。
値上がり激しいＶタワーですら、せいぜい毎月４件も出てないですからね。

×５％以下の延べ１００戸程度ではないでしょうか。
○１．５％以下の延べ３０戸程度ではないでしょうか。

昨日発売の週刊東洋経済によると首都圏人口は2015年まで増える、世帯数は2020年まで
毎年4万世帯位づつ増えるらしい。
もっともそのときはあきらめて近郊で安いアパート暮らしをするか
あるいは千葉や八王子の駅からさらにバスの便を買うかだが。

なんだかんだ言っても都心５区ならあと１０年は下がらないね。
グローヴ・ケープ・ＣＭＴ・ＴＴＴ・ＷＣＴ等が５％程度の築浅中古だしたとしても
それをほしい人はもっと多いから、価格は逆に上がるんじゃないの。

ただし２極化がもっと進むだろうから城東・城北エリアは厳しいだろうけどね。

>城東・城北エリアは厳しいだろうけどね。
まったく。新築価格自体不動の価格帯を維持していますね。
世田谷と荒川で倍半分　港と足立４倍の差があるよ。

>>777
都心５区でも湾岸はいらないなぁ。まぁ値段が下がらないのには同意だけど。
湾岸以外の都心５区、特に山の手はもちろん上がると思います。

>>779
いらないなぁ。の多い湾岸は、分譲で買った人もいらないなぁが多い。
従って、湾岸の築浅中古は大量に売りに出されます。
そして、いらない人が多いので高く買ってくれる訳もなく、下がらない訳もない。

いる。いらないは価格次第。住宅は実需の必要品なので
価格見合いでメリットがあればそれが魅力。

今後内陸がもっと値上がりすれば（というかすでにしているので）
近場に住みたい人が湾岸を買うだけ。
その需要の量は倍率を見ればわかる。
素人もアコギだし仲介も煽るから湾岸タワーの中古は高いよ。
別に買ってくれなくても困らない人が売るからさがらないよ。

都心買えない、湾岸いらないって人はどこを買うかというと、世田谷なんだろうけど
これが３００越えの現状なら世田谷中古を買うか田園都市線横浜川崎しかないよ。
むしろそれらに飽きて逆のルートで住み替えて湾岸に買った人が多いのだと思うよ。

昨日のケープは最高倍率１４１倍でしたね。恐るべし！

>>777
湾岸エリアの今後を占うのであれば、数年前に入居が始まった、豊洲、月島の高層タワーの実情を分析すれば、ある程度見えてくる。新築時、お台場のモデルルームに順番待ちができるほど盛況で、雑誌にも多く取り上げられた豊洲の某ツインタワー、月島駅徒歩１分のタワーなどあれほど当時は希少性が持てはやされたが、周辺環境の変化によりたった２、３年で既に分譲価格を上回るどころか完全に買手有利な情勢。一方、同じ月島でも他の２棟（LとCタワー）はその立地から分譲＋αで投資妙味が出ている。つまり、湾岸だからって一蓮托生などあるわけないよ。ついでに、夜景重視で住居を探す人は意外と少ない。あっという間に飽きるからね。さらに、仲介会社は、新築時の価格を伝えたうえで購入を勧めるから、それで購入に至らないケースは山ほどある。中古の場合、値引きもあって当たり前だから、さほど期待しないほうがいい。

湾岸エリアで思ったのですが、
クルマのナンバーでご当地作ったらもう少し頑張りそうですよね。

申し訳ないけど江東区は足立ナンバーから湾岸とか台場とかのナンバーになったら
資産価値だけではなく、イメージも向上しそう。

東京って、ナンバー増えないのでしょうかね。

>>784
その情報の一部、間違ってます。
月島駅徒歩１分のタワーは分譲価格の35%増で売れています。
現在残ってるのはそれ以上の価格で売りたかったり、
引渡し時期の都合が客と合わずに残ってるそうで、
売手有利な情勢だそうです。
以上、地元の不動産屋に最近聞きました。

そうですね。実際に売れてないと思われる竣工間もない物件は、価格高騰に便乗して欲張った根付けがされて売れていないものばかりです。
私の購入したMSでも同じことがおきています。転売目的で購入した人からすると、騰がり途中なので売りに出しつつ購入者が追いついてくるのを待ってる状態なのだと思います。またとない儲けのチャンスですからね。（因みに私は転売目的ではないです）

湾岸が人気ナンバーワンということですね

最近分譲され完成済みのマンションで、分譲価格より安く売られているタワマンなんてないでしょう。
ライオンズタワー月島（月島徒歩1分）は、大京創業以来最大のヒット作で超人気！！
部屋によるがおおむね4割アップくらいで売られている。
ザ・クレストタワーも最初の価格比では3割アップくらい（ゴクレは途中で値上げというせこいことを
したのでそこからは1から2割アップくらいか）。
だいたいこれらの物件は低層北向きなら坪200万円強で売り出されたんですから、いまこれにちょっと上乗せした値段で売るばかはいない。
新築時の価格を伝えたうえで購入を勧めるなんていう奇特というかなんというかの不動産屋は、天然記念物ものでしょう。そもそも自分で分譲したんでもない限り全戸の分譲価格を知るのは、昔と違って結構難しいこと。

マンション研究家より

分譲価格の35%増と書いたのは、それです。
希望価格ではなく、実際に売買される金額です。

世田谷の普通のマンションだって分譲したときより高く売られています。

世田谷だとどうだろう。００年分譲ぐらいの価格にまでもどってきてる感じですかね。世田谷が坪３３０万だったのってそのくらいの時期でしたっけ。

９８〜９９年くらいじゃないですかね。

世田谷、９６年で２８０万でした。

湾岸はいらないと書いたものだけど…ウチは坪400万位に上がってきた。
都心５区でも欲しい立地だ買い換えは厳しいね、売り地で坪500万とか平気で見かけるようになってきた。
しかし、湾岸で都心５区って言われてもと思う。それなら近郊の良い場所の方が良いよ。
やっぱりゼロメートル地帯（城北含む）は怖い。

そうか。よかったね。

文京区だと今400万円するの？というか物件を見かけない。

今テレ東ビジネスサテライトで、不動産ファンドはまだ伸びると言ってた。

結局湾岸の1人勝ちですかね。