秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

＞４８１
おいおい、２３区で４０５０万世帯もあるわけないだろう！！
桁が違うじゃないか。ちゃんとした数字で議論してくれ！

すまん。コンマの区切りをとばした。１６年度の都庁資料
　　　　　世帯数　　構成比　居住人口
千代田区 21 107 0.52% 41 676
中央区 48 080 1.19% 89 532
台東区 80 870 2.00% 156 940
荒川区 84 035 2.08% 175 647
文京区 90 841 2.24% 175 421
港　区 91 883 2.27% 166 954
墨田区 106 853 2.64% 221 882
渋谷区 111 997 2.77% 194 362
目黒区 132 228 3.27% 246 253
豊島区 133 393 3.30% 236 041
新宿区 153 970 3.80% 270 542
北　区 157 967 3.90% 315 594
中野区 166 381 4.11% 297 493
品川区 171 146 4.23% 327 124
江東区 187 871 4.64% 397 150
葛飾区 189 606 4.68% 423 340
板橋区 249 204 6.16% 507 845
杉並区 275 508 6.81% 512 470
足立区 276 595 6.83% 622 478
江戸川区 283 754 7.01% 632 526
練馬区 306 942 7.58% 667 512
大田区 317 839 7.85% 651 081
世田谷区 409 146 10.11% 799 938
全体 4047 216

こうやって改めて見てみると千代田区って希少性高いね

平河町も完売！
希少価値物件は、速売だなー!!!!!

某デベでは、在庫持たないように栄養部に指令が出たと言ってましたよ。
一時とはちょっと風向き変ってきたようです。

当たり前だよ、ここ数年デベが儲けすぎだモンナー！
ただ、明らかに上昇トレンドだから・・・
しばらくは、供給が減るだけだなー
トレンドはそのままだなー

488さんよー
仕入れ部だろ？

やっぱり上がるのかなー、人気の物件は直ぐ完売してるから

豊洲なんて三井がららぽーと付で分譲するからバンバン販売してる。

値上がりしてるしなー。

あっちは、五輪の期待もあるっていうしな

豊洲こそ大丈夫でしょう、頭を冷やして考えれば誰でもわかります。

確かに、羽田国際空港化するから、浜松町ー品川ー蒲田で探している人多いしナー・・・
豊洲かーよくしらないが、メディア受けは良いよなー

ららぽーとのシネコンは春休みドラえもん祭りっぽいしなー
ファミリー層に人気ありそうだなー

今月発売開始で希少性のある駅近タワマンの、
WC大森タワーは、予定価格から値下げして販売した。
にもかかわらず人気薄で、倍率は低かった。
品川ー蒲田で探して、なんて関係なし。

豊洲が圧倒的に人気ですね

週刊ダイヤモンドによると不動産値上がりランクのベストファイブは
丸の内、銀座、大手町、西新宿と全てメトロ丸の内線沿線だった。今後来る外資も
やはり東京の表玄関口丸の内を狙ってるという。丸の内線沿線の赤坂見附、四谷、新宿御苑など
の上昇が本命だね。

通常はメトロでは
①銀座線②日比谷線③丸の内線が御三家。
ついで、
半蔵門線、三田線＆浅草線、千代田線が続き、
大江戸線、東西線、南北線、有楽町線、新宿線等が続く。

メトロの個別地区では、六本木、麻布、赤坂、三田、広尾、麹町
あたり周辺の徒歩10分圏はプレステージ。

JR山手線では通常
①東京・有楽町②品川③渋谷④新宿⑤池袋⑥上野の各駅徒歩圏が
駅の格からもメジャー
②駅格落ちるが新橋、恵比寿、浜松町、原宿、田町、代々木、
目黒、秋葉原、五反田、目白となる

JR中央線では
秋葉原〜代々木間は都心部になり比較的上位だが、山手線より格が落ちる

公共民間開発格付けでは
汐留、六６、ミッドタウン、品川・田町、豊洲、大崎などの地区は
最上位格とされる

他にも都心部格付けはあるが省略する

訂正追加
499のメトロ個別に
"青山"地区を忘れたので追加。
高輪・白金地区はメトロ格が低いが優良地扱い

山手線格ではJR他の扱いでは、新幹線やJRターミナル駅を
格上とされるので、
東京、品川、上野、新宿は都心部最上位格となる
渋谷、池袋は私鉄考慮で上位格だが、JR路線駅としては落ちる扱い。
有数のターミナル駅格ではあるのだが。TXの開業で秋葉原の格が
急上昇している。

ただ港区はすでに高いので今後の上昇率は他の地域が有望だと思う。

城北は今は割安だけど、ツクバエクスプレス開通、新東京タワー建設に伴う近隣再開発などで
値上がり率は今高い港区より有望だと思う。恵比寿だって忘れられた谷地で寂れた工場とかの街が
ここまで来た。

５０２さん
それは無理！
城北は、ありえない！

墨田区は良いかもナー

古くからの東京民からすると恵比寿なんかより文京区あたりのほうがズット格式の高い街だった
んだけどね。大規模開発などで変わるから将来はわからんよ。

>>505
分かってるとは思うけど、
古くからの価値観や昔のこと言ってもしょうがないよ。
京都人が東京を馬鹿にするのと同じくらい虚しい。
実際、恵比寿と文京区じゃ住宅地としても商業地と
しても地価や家賃は比較にならんでしょ。
結局、今現在より多くの人が価値を見出しているのは恵比寿のほうで
それが市場価格に現れているということ。
無論、さらに将来どうなるかは分からないけどね。
でも、東京の開発中心って、東西へは振れるけど
南北に関しては南下の一途をたどってるね。
そういうマクロの流れの中で、やはり文京や豊島、台東というのは
メインストリームから外れつつあるのかも。
もっとも、だからこそ実環境はいい、というのもあるけど。

恵比寿には芸能人がたくさん住んでいますねー。

まあ中野あたりにも2流の芸能人がたくさんいるけど、そもそもそういうのは嫌がる人も
多いわけで。どこがいいかは通勤にもよるがそれは例えば新大希望開発とか新線開通とかで
激変する。
谷地で忘れられてた地の麻布十番や恵比寿が元気なのが好例。
まあそのとき人気のIT株に投資するかそれを売って割安に投資するかはその人のセンスだね。

５００さん、上野も都心部最上位格に入るのですか？
確かにターミナル駅で便利だけど、品はないなぁ。
私は、自分の街って感覚があるから悪く言いたく
ないけど、上野の評価には疑問を感じます。

505さんに賛成。
新宿区・文京区などの山の手エリアがなぜ古くから良い住宅地として定評を得てきたのかを考えなきゃいけない。
恵比寿や麻布十番などの城南地区は（大丈夫なところもあるけど）基本的には地震などの災害が怖い場所。だから明治以降いわゆるじぐらいは低かった。白金なんか本当は論外。
南下は地方から流入した人が買える場所を買い続けているうちにデベロッパーやマスコミが営利目的で良いイメージを付け加えてきた結果ともいえる。マスコミやデベに踊らされてるとまでは言わないけど。

510さんの言ってることは正しい。冷静に本物を見れる人だね。

>509
上野は歴史と山手線内の品がいいからだよ。
自分の街（嘘かもしれないが）というからには、芸大、岩崎付近の感じはわかるでしょう。
>510
そういうことやね。
買えるとこ買ってるうちって感じ。
北東は千代田区、新宿区、文京区の高級地帯があって流れを遮断した。
マンハッタンに似てるよね。
5番街⇒ＳＯＨＯ⇒トライベッカ⇒ミートマーケット
安い流れが途絶えないほうに流行が流れていく。

『東京の侵略』パルコ出版　という本があります。
かの「下流社会」の三浦展さんが１５年前に書いた本。
その中で、もともと下町に対して山の手といわれたのは
湯島、根岸あたりでその後小日向や落合、目白など
戦前一戸建て住宅地屋敷町がひろがり
戦後、田園調布、成城学園などの区画整理を基点に
「第三山の手」ができあがった。
その後の地価高騰でたまぷらーざ、王禅寺などの
エリアが新しい「第四山の手」として庶民の憧れになった。
と書いている。
興味深いのは、その後急上昇して億ションもでできた田園都市線
が１９８５年ベースからさらに３割下がったものの、「地価反転」の
勢いも「第三山の手」並みの回復力を見せている点。

そこで気になるのは第五山の手」ならぬ「湾岸タワー群」なのだが
しっかり第三山の手の後につけているのはさすが。
抜き去るかどうかは、団体戦でなく個人戦の結果次第だろう。
所詮「地位（ぢぐらい）」とは、エリアがきめるのでなくそこに
ある個々の住まいや住民の経済力が決めるもの。

かつて大きなお屋敷がたくさんあった文京区も相続税のおかげで、２度３度細分化
されていまや街並みの大半が４０坪内外のミニ戸建てに変わってきている。
確かに起伏があって緑も多いが、買い物は池袋だったり、通勤は大手町経由
だったりとそれほど住みやすい場所ではない。
そういう実質的価値が、坪単価に現れているのではないか。
ことに東京というのは「現在」を生きる都市なのだから。
歴史的価値や地域偏見の濃い関西人ほど東京で文京区をありがたがるようだ。
都は京という潜入感があるせいかな。

＞513
マンションなんてなかった時代の山の手を論じても仕方ないね、過去の栄光で没落する貴族のよう
湾岸のタワー群は、第5の山の手というのも冗談ではなくなるかもしれない。
田園調布、目白、成城学園、小日向なんて昔の高級住宅地で
現代の住まいであるマンションとしては勢いもないし、肝心の土地も少ないからね。
高級マンションの最大のメリットは、高層階で一つの土地の上に10世帯以上が
重なり合うように住めること、巨大戦艦1隻より弱小駆逐艦10隻の方が戦力になる。
リスク分散も出来るし、土地活用としても有効、流動性もあるから小回りもきくと思います。

>買い物は池袋だったり、通勤は大手町経由
なんですみにくいの？
住みやすい場所ってどこ？

>巨大戦艦1隻より弱小駆逐艦10隻の方が戦力になる
でも金があればみんな「巨大戦艦」に乗りたいんじゃない？

世田谷区でいえば下馬、野沢、太子堂から上町にかけてミニ戸建て密集地になってしまった
一方、深沢、目黒区東が丘のように大きな区画が残ってプレステージを維持している場所が
ある。新宿区落合なども大きな区画が残って低層マンションになったりしている。
千代田区の番町などがその典型で戸建て住宅がしもた屋一軒どころか
全くといっていいほどないエリアだ。

都内の住宅地で戦後開かれた白金台は当時はあたりまえの庶民の一戸建て供給
だったのが、区画がいつのまにか「広い」範囲に入れられ高級住宅になってしまった。

低層マンションや一戸建てで環境がいいのが本当の「住宅地」
マンションというのは都市化で悪化した住環境に「高さ」で対向する手段なのだ。
マンションが建つというのは「便利だが環境の悪い場所」ということ。
もともと、郊外に建つのはマンションではなく民間分譲団地。
戸建てより供給しやすいからというデベの都合の産物。

港区なんかに比べると文京区は田舎っぽいところがいいんだよ。

古い大学や古くて整備されていない大きな公園が多いから益々
田舎じみた場所に見えるね。緑が多いし。
港区あたりにある大学や公園は新しいから洗練されていて綺麗
だよね。その違いは大きいな。

＞516
文京区に住むの豊島区に住むのとさしてかわらないという意味
なぜ７０００万も出して池袋に買い物に行き、丸の内線経由で
他の地下鉄に乗り継がないとビジネス街に出られない場所に
住むのか不思議

>>519
田舎っぽいのは、豊島区寄り　茗荷谷近辺
古めかしいのが白山通り駒込界隈の荒川区より
本当の文京区らしいエリアは根津、小日向
残りは神田、四谷、飯田橋の一部にすぎない。

丸の内もビジネス街じゃないの？
文京区って利便性が良いほうだと思うけど。
渋谷がいきにくいだけでしょ？
目黒、世田谷とかのほうが遠いじゃん。

港区は大学の頭が悪いのが難点だ。

>521
その古めかしいと田舎っぽいは、さほどかわらんだろ。

四谷、飯田橋の一部の方がうれしいな。

文京区は、路線が少なくて変な地域から流れこんでこないから平和なんだよ。
一般に嫌がれている地域から文京区に乗り入れるのは濃緑の路線だけだろ。

>>523
お言葉ですが
三田は港区で小日向にある拓大は文京区

＞520
文京区は名前とイメージだけなんだよ、何しろ地下鉄駅だけでＪＲの駅（地上電車）が一つもないんだから昔は都電の世界、バスの世界、現在は地下鉄の世界。
豊島区はイメージが悪いけど、交通網は文京区の比じゃないほど便利どちらをとるのか
個人の趣味と言うところだね。

>526
文京の代表東大。港の代表慶応。
まあ、文京の勝ちだな大学では。5ランクくらい。
つうか、大学とか学校のレベルで文京と比較できるところないでしょ？
>527
山手線はないけど、そのかわりメトロがかなり発達してるからねえ。
利便性は23区のなかでも上位でしょ。
少なくとも山手線の外の区よりはよいし、山手線沿い以外の豊島区よりは利便性いいでしょ。

＞528
モグラみたいな地下鉄ばかりで駅前が発展しているところがない文京区だね、
文京区の商店街なんて後楽園に少し、本郷に少ししか思い浮かばないよ。
豊島区は、有楽町線、丸の内線、南北線、三田線、山手線の駅が5つ、ローカルな都電、
西武線も東上線もあるよ、電車の世界だね。
バスと地下鉄だけの文京区より交通の便が悪いなんて、鼻で笑っちゃうヾ（´▽｀;）ゝエヘヘ

>529
でも、それは山手線沿いの豊島区限定でしょう。
つまり文京区に近いゾーン。
それ以外の豊島区の駅は利便性良くないと思うが。
都心地区には文京区のほうが近いのは明白なんだし。
文京区も有楽町線、丸の内線、南北線、三田線、千代田、大江戸線がありますけどね。
利便性でいえば、山手線沿いの豊島区＞文京区全般＞山手線外の豊島区だと思う。
ちなみに個別でみていけば、後楽園周辺より利便性のよい豊島区の地域はないと思うけどね。
後楽園周辺は丸の内、南北、三田、大江戸、総武線がつかえるし。

なんか話しがずれてきたな。
文京区になると盛り上がるということは、学歴コンプレックスが多いということだな。
話を戻すと、23区だと20%アップ位してるみたいね。
でも、企業は好調とはいえ、個人の賃金ベースは伸びてないし、これ以上値段あげてもデベが自分の首を絞めてるだけだと思うんだが・・・。
今の状況だって、売り惜しみというよりは、どこがどの値段でだすかのチキンレースをしてるように思えるよ。

上がらない。賃金上がらなければ、買う人いない。無理して買う人は、もう買い終えているでしょう。今残っているのは、冷静な人、金無い人。

将来どうなるか分からないのに３０年ローンとか組む人はホント凄いわ。
地価や給料が右肩上がりの時代ならともかく。

あのさ。まるではじめてマンション買う人しかいないみたいに言ってるけどマンション需要ってのは買い替えが本来過半を占めるもの。昨今は既存の下落で買い替えが少なかったけど地価反転でまた増えるよ。

都心→都心の買い替えは起こるでしょうね。

で、その中古を30歳ぐらいの一次取得者が買うんだろ。
好循環。本来はそうあるべきだな。

>528
あえて話を戻すと、
大学のレベルでは目黒区もだな。
東大教養、東工大。

都内にガンガンかね入ってきてるし、２３区は平均的に上がるよ

目黒も文京区もガンガン上がるよ。気が付かなかった慶応だけだもんな港区は。

新宿区は、馬鹿田大学。慶応医学部。（笑い）どっちが高級？関係ないよ。
港、文京、新宿は、下町も含めた山の手区。
東京の地図は、えらい区順に並んでいる。
馬鹿田大学出身者より。

属に選挙区序列と同じなんでしょうね
1区千代田、港、新宿
2区中央、台東、文京
国や都の序列
千代田、中央、港、新宿、文京、台東ってな順

文京区には個人的に思い入れがある。
大学は本郷だったし、当時の自宅は小石川で
気候のいい時は、西片の住宅地をぬけて自宅まで
帰っていった。何か雰囲気のいい街が多かった。

ただ、残念ながら東京の中心は当時よりかなり
南下しているような気がする。
あれこれ考えた末、結局今は、港区に住んでいる。

南下というより、山の手に住めない（東京を知らない）層が南部に集中しているのだと思う。
マスコミやデベロッパーに躍らされている面も。そして都心居住者の総数が増えて重心が南に移動。
でも、地震、８９３、港区の殆どの場所は瑕疵がある。品川は一部を除いてそもそも論外。
お金があるなら新宿・文京・千代田の山の手住宅地に住むのが無難。住みやすいせいか、あまり売出しがないけど。
新しくブランド化された変な場所に高いカネを出すのは気をつけたほうがいい。

新しくブランド化されたところも、住みやすければいいんでない？
店も新規出店され、駅にも近ければ、どこにでも出やすいでしょ。
まあ「趣」はまったくないけど。
あと、南の地域は土壌汚染が心配かな？

死体が道の真ん中に転がるような新宿区や台東墨田江東と同じ香りの文京区には
住みたくありません。今の人に全く相手にされない古い人間のこだわりで
変な場所に高いカネを出すのは気をつけたほうがいい。

区なんてのはやたら広い枠で語るのは変、湾岸に死体が埋められても港区全体をどうのいうのは
おかしいだろうよ。

青山なんて死体すごいけどね。

ここを見てると家系図を自慢しているハゲオヤジばっかり集まってるイメージだな。
住む地域で他人を見下してる発言ばかりで、お前ら一体何様なんだと言いたい。
山の手？　そりゃいいところにお住みですね。で、あなたは毎日何をやっているの？
人様に自慢できるようなお仕事をされてるんでしょうかね？

自慢できるような仕事してませんよ。ブランド好きの若いバカ女と一緒です

>548
ボランティアしてます。
お金はあるので働かなくていいんです。

ニートしてます。
自由だから。

>>550、551
おもしろい
資本主義では金があれば勝者ですよね
「職業に貴賤なし」からすら外れてますね

スレタイ、春から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！
に、これからは読みかえて、すすめてはどうでしょう。

賛成だよ
大いい賛成だな

なんか今新築売っているとこ、年明けから値上げしますんでね、おはやめに、、とか言われるところ多いですよ。本当に上がっちゃうのかなあ。。

何それ？キャッチセールスと同じ手法じゃない？
今日買わないと、キャンペーンは今日までだから明日からは値段が上がってしまうんです。ってやつ。

株も上がってきてるから、無理下がらないな。

今週号（12/23）の週刊ダイヤモンドの記事は強烈だよね。

過去のマンション系、不動産系記事のことごとくが時流迎合型で
だいたい大はずれが多かったけど
今回は、東京にがんがん流れこんでいる「外国資本」について
詳細に取材しているね。

住宅だけみれば、たしかに一次取得者を中心に若年化が
すすんで親の援助も低年齢化してくれば難しくなるが
そのまえに、都心の目ぼしい土地はリートや証券化手法で
資金を集めた不動産会社が買っていく。
かくして、都心のオフィス、店舗ビル、賃貸マンション用地は
分譲にまわってこないのが実情。

ポイントは、「バブル以降安くなりすぎた家賃」「ノンリコース
ローン金利とキャップレートの差（イールドギャップ）」がＮＹ
ロンドンに比してまだまだ大きい。

そのなかで買いが集まる流れにキャピタルゲインねらいの
思惑も重なって海外投資家の買い勢いは増すばかりという
のが記事の骨子だ。

ただし、その「都心」が湾岸タワマンまでも含む話なのか
含んだとして地価上昇の波及はどこまで及ぶのか
リート物件がこれから作るであろう都心家賃相場は
現在の月坪1.5万という相場の何割り増しになるのか
それにつられて他のリートレジデンス物件がどこまで
賃料を高値維持するか・・・分譲物件の賃貸がうまく
高値に追随できるか。

まだまだ予断をゆるさない。
とはいえ、文中にある上場新興不動産企業の数と
顔ぶれをみると、これは只事ではない事態であることが
つたわってくる。

誰も買いたいものがなければやがて衰退する。
一時的に高くなれ低くなれ、駄目なものはババ抜きだね。

確かにアメリカ、イギリス等主要先進国、中国、ロシア等急進新興国、オーストラリア、ニュージーランド地政学的安心資源国のすべての国の金利が５％を大幅に上回っている一方で不動産利回りは軒並み３％台に落ち込むほど都心部マンションが値上がりしている一方で、日本はまだ住宅ローンが１％台で借りれて、物件を選べばまだ４−５％の利回りが確保でき、かつ賃料も一部値上がり基調といった状況からみて、普通、東京に投資するよね。唯一のリスクは隣の隣の血の気の多い人だけど騒ぐってことは、実際には何もしないケースのほうが多そうだし、まだ６０年前のようなことには当面ならんと踏んでいいじゃないか。

金利は本来物価に忠実であるべきだが
住宅の低金利は消費を促す為の特別策。

じゃあ金利上げないと、外資に全部持って行かれるってこと？

持っていく・・・って発想が時代遅れ
今は５年サイクルのリファイナンスで考えるべき時代
エクィティの投資も証券だから転売できるので
不動産も流動資産も同等

日本株が外資にもっていかれた・・とはいわない
美味しいところを誰が持っていくか・・・それが問題だね。

ファンダメンタルから乖離するとババ抜きになる
最後にババを掴んだところが破綻する

〉564
それは全くその通り。
証券化スキームではテナントが撤退して配当がない物件もあるよね。
豊洲にビバができて空室になった潮見の某物件は証券化スキームだった気がする。
ここがテナント補充できない場合敷地は売却されるのだけど案外キャピタルゲインで
投資家は儲かったりするんじゃないかな。
今はファンダメンタルにキャピタルゲインの思惑が絡んでいるから評価が厄介なのでは？

確かに潮見の駅前のあそこは悲惨。自分が経営してたと思うと背筋が寒くなるね。

>>560
実質物価上昇率からみると乖離はそんなに大きくないよね
普通なんじゃないかｎ