秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

読みにくいから読み飛ばした

今一億以上するよい物件は一億５千万円、２億円と値上がりしそうだし、
それ以外の物件はせいぜい３０パー程度の値上がりで終わるかも

２,３年前は駅に近い好立地で広くて建具のグレードも高い物件が分譲されてたのに
今の新築は立地もグレードも下の物件が高く売られてるね。新築買うより数年前の中古物件を
３割くらい高くてもいいから探すのが本当に賢い人だね。どうせすぐ中古になるのだから
２,３年前のいい物件のほうが１０年後は高く売れそうだから。

いまデベが仕込んだ分は今世紀、最初で最後の売り時なので、強気の値段をつけてくるでしょう。

一応、突っ込んでいい？？？
今世紀最後って、あと94年あるんですが。

少子化って、出生率低下という意味では
それこそ25年以上前から起こってた事象だけどね。
バブル期だって既に十分少子化突入済だったんだけど。

六本木ヒルズの中古物件、坪１３００万だそうです。。とほほ

港区の高級物件の坪1000万超えも近そうですね。たしかに利回りベースでみると、低下傾向なんでしょうが、賃料もじりじり騰がってきてるんで、現状でいうと、賃料坪単価が2.5万、分譲坪単価が７００万が相場になってきているようです。
来年春のシーズンには、賃料単価３万、分譲単価１０００万が視野に入ってきましたね。賃料利回りは３．３％まで低下しますが、日本の金利情勢を考えると、十分リーズナブルな水準と言えるでしょう。

出生率が下がっても大家族が減ってるから世帯数は増える。それと人口が２０パー減っても
一人当たりの居住面積が３０パー増えれば需給は逼迫する。ウサギ小屋で我慢する時代はすぎた。

少子化の影響は確実に訪れると思うのですが。
今や学校の統廃合など当たり前で母校がいつまでも残っていれば良いなと願っています。
都内では第二次ベビブーマーの７３年生まれの世代と現在の中高生の世代の一クラス辺り
の人数もクラス単位で１０人は減ってますよ。
このグラフを見てもらえば分かりますが、７３年生まれの後は激減してます。
http://www.ipss.go.jp/
マンションは購入できる世代として最初は３０代が目安だと思いますが、今の高校生が
３０代になった頃需要と供給のバランスは崩れると思うのですが。

そうだよね、健康で文化的な最低限度の生活を送ろうとすれば
例えばばＬＤは最低２５畳ぐらいは無いと、恥ずかしくて
知り合いも呼べない

>>468
揚げ足とりとは、嫌な性格ですね。
こと細かく説明しなくちゃいけないのかね。流れから察しろ。

>>471
出生率さがったら、将来の家族数も減ると考えるのが当然では？

やはり江東区でしょう！
ＰＣＴスレでは高騰区なんて呼んで
皆、お祭り騒ぎですよ！

474>六人家族で一つ屋根の下で暮らすとかが減って、３人暮らしとか、単身世帯とかが増えてくると、人口が減っても世帯数は増えるよ。

>>476
いろんな家族構成があるので、そんな限定的な考え方はどうかと。
２世帯同居が単純に２つに分かれるのではないでしょ。もっとマクロ的に考えれば分かりますよ。

477>具体的な世帯数の推移の実績及び予想データはあるのかな？
人口推移とは違う動きをすると思いますが。
http://www.amazon.co.jp/gp/product/4062131900/ref=pd_sim_b_2/503-10643...
資産インフレを予想するカリスマディーラーの藤巻氏は少子化と不動産価格についておもしろい
説明をしています。
一坪１００万円の土地が少子化がなければ１０倍になりそうだが少子化があるので７倍位にしか
ならないだろう。どっちにしろ預貯金では目減りしインフレ時代を生き残れない、と言ってます。

少子化問題とマンション需要だけど結構前から核家族化が進んでいたから、その子供が
大きくなって結婚してもまたマンションを購入するだろうし、ミニ戸からも購入者が将来
出てくるだろうから利便性の高い地域でのマンション需要は無くならないんじゃないかと思う。

日本はもともと人口密度が高いからね。アメリカなんか人口密度がすかすかなのに
不動産が毎年値上がりしてる。ＮＹのアパートメントなら１００平米で3００万ドルとか
ザラだしね。とにかく日本はここ１０年仕方なしの投売りで下げすぎた水準訂正が向こう５年は
続く。そこで高原状態に入るか、本格的資産インフレになるかは金利しだい。
国が破産してる以上後者にせざるを得ない可能性は実は強い。

価格は相対的に決まるものだと思います。
品川を例にとれば、高輪が３００万／坪だったときに
Ｖタワーは２８０万／坪の価格で販売され、
その後港南は２２０〜２４０万／坪で販売された。
現時点では、高輪が坪４００を超えたのを睨んで、ＷＣＴは
平均坪単価２６０〜２８０万台で売っている。
グローブも同様に２６０万の平均坪単価なのだろう。
同様に月島は２００２年頃２６０万／坪くらいだったが
勝どきで２４０万くらいでＴＴＴが売られたと記憶。
パークシティ豊洲は察するに平均坪単価２２０くらいで
かつての東雲Ｗコンの平均坪単価２００万（以下？）に
肉薄する感じだったのでは。
東京都の統計では
千代田区の世帯数は２万１千しかない。
中央区の世帯数は　　４万８千くらい
面積の広い港区でも　９万２千くらい。
江東区は　もともと　　１９万世帯が住んでいて
世田谷区は　　　　　４１万世帯が住んでいる。
２３区で４０５０万世帯。港区なんて２３区の２.3％にあたるだけ。

港、中央、千代田、渋谷、新宿、文京足しても13％に満たない。
都心の住宅の希少性はゆるぎない。

＞４８１
おいおい、２３区で４０５０万世帯もあるわけないだろう！！
桁が違うじゃないか。ちゃんとした数字で議論してくれ！

すまん。コンマの区切りをとばした。１６年度の都庁資料
　　　　　世帯数　　構成比　居住人口
千代田区 21 107 0.52% 41 676
中央区 48 080 1.19% 89 532
台東区 80 870 2.00% 156 940
荒川区 84 035 2.08% 175 647
文京区 90 841 2.24% 175 421
港　区 91 883 2.27% 166 954
墨田区 106 853 2.64% 221 882
渋谷区 111 997 2.77% 194 362
目黒区 132 228 3.27% 246 253
豊島区 133 393 3.30% 236 041
新宿区 153 970 3.80% 270 542
北　区 157 967 3.90% 315 594
中野区 166 381 4.11% 297 493
品川区 171 146 4.23% 327 124
江東区 187 871 4.64% 397 150
葛飾区 189 606 4.68% 423 340
板橋区 249 204 6.16% 507 845
杉並区 275 508 6.81% 512 470
足立区 276 595 6.83% 622 478
江戸川区 283 754 7.01% 632 526
練馬区 306 942 7.58% 667 512
大田区 317 839 7.85% 651 081
世田谷区 409 146 10.11% 799 938
全体 4047 216

こうやって改めて見てみると千代田区って希少性高いね

平河町も完売！
希少価値物件は、速売だなー!!!!!

某デベでは、在庫持たないように栄養部に指令が出たと言ってましたよ。
一時とはちょっと風向き変ってきたようです。

当たり前だよ、ここ数年デベが儲けすぎだモンナー！
ただ、明らかに上昇トレンドだから・・・
しばらくは、供給が減るだけだなー
トレンドはそのままだなー

488さんよー
仕入れ部だろ？

やっぱり上がるのかなー、人気の物件は直ぐ完売してるから

豊洲なんて三井がららぽーと付で分譲するからバンバン販売してる。

値上がりしてるしなー。

あっちは、五輪の期待もあるっていうしな

豊洲こそ大丈夫でしょう、頭を冷やして考えれば誰でもわかります。

確かに、羽田国際空港化するから、浜松町ー品川ー蒲田で探している人多いしナー・・・
豊洲かーよくしらないが、メディア受けは良いよなー

ららぽーとのシネコンは春休みドラえもん祭りっぽいしなー
ファミリー層に人気ありそうだなー

今月発売開始で希少性のある駅近タワマンの、
WC大森タワーは、予定価格から値下げして販売した。
にもかかわらず人気薄で、倍率は低かった。
品川ー蒲田で探して、なんて関係なし。

豊洲が圧倒的に人気ですね

週刊ダイヤモンドによると不動産値上がりランクのベストファイブは
丸の内、銀座、大手町、西新宿と全てメトロ丸の内線沿線だった。今後来る外資も
やはり東京の表玄関口丸の内を狙ってるという。丸の内線沿線の赤坂見附、四谷、新宿御苑など
の上昇が本命だね。

通常はメトロでは
①銀座線②日比谷線③丸の内線が御三家。
ついで、
半蔵門線、三田線＆浅草線、千代田線が続き、
大江戸線、東西線、南北線、有楽町線、新宿線等が続く。

メトロの個別地区では、六本木、麻布、赤坂、三田、広尾、麹町
あたり周辺の徒歩10分圏はプレステージ。

JR山手線では通常
①東京・有楽町②品川③渋谷④新宿⑤池袋⑥上野の各駅徒歩圏が
駅の格からもメジャー
②駅格落ちるが新橋、恵比寿、浜松町、原宿、田町、代々木、
目黒、秋葉原、五反田、目白となる

JR中央線では
秋葉原〜代々木間は都心部になり比較的上位だが、山手線より格が落ちる

公共民間開発格付けでは
汐留、六６、ミッドタウン、品川・田町、豊洲、大崎などの地区は
最上位格とされる

他にも都心部格付けはあるが省略する

訂正追加
499のメトロ個別に
"青山"地区を忘れたので追加。
高輪・白金地区はメトロ格が低いが優良地扱い

山手線格ではJR他の扱いでは、新幹線やJRターミナル駅を
格上とされるので、
東京、品川、上野、新宿は都心部最上位格となる
渋谷、池袋は私鉄考慮で上位格だが、JR路線駅としては落ちる扱い。
有数のターミナル駅格ではあるのだが。TXの開業で秋葉原の格が
急上昇している。

ただ港区はすでに高いので今後の上昇率は他の地域が有望だと思う。

城北は今は割安だけど、ツクバエクスプレス開通、新東京タワー建設に伴う近隣再開発などで
値上がり率は今高い港区より有望だと思う。恵比寿だって忘れられた谷地で寂れた工場とかの街が
ここまで来た。

５０２さん
それは無理！
城北は、ありえない！

墨田区は良いかもナー

古くからの東京民からすると恵比寿なんかより文京区あたりのほうがズット格式の高い街だった
んだけどね。大規模開発などで変わるから将来はわからんよ。

>>505
分かってるとは思うけど、
古くからの価値観や昔のこと言ってもしょうがないよ。
京都人が東京を馬鹿にするのと同じくらい虚しい。
実際、恵比寿と文京区じゃ住宅地としても商業地と
しても地価や家賃は比較にならんでしょ。
結局、今現在より多くの人が価値を見出しているのは恵比寿のほうで
それが市場価格に現れているということ。
無論、さらに将来どうなるかは分からないけどね。
でも、東京の開発中心って、東西へは振れるけど
南北に関しては南下の一途をたどってるね。
そういうマクロの流れの中で、やはり文京や豊島、台東というのは
メインストリームから外れつつあるのかも。
もっとも、だからこそ実環境はいい、というのもあるけど。

恵比寿には芸能人がたくさん住んでいますねー。

まあ中野あたりにも2流の芸能人がたくさんいるけど、そもそもそういうのは嫌がる人も
多いわけで。どこがいいかは通勤にもよるがそれは例えば新大希望開発とか新線開通とかで
激変する。
谷地で忘れられてた地の麻布十番や恵比寿が元気なのが好例。
まあそのとき人気のIT株に投資するかそれを売って割安に投資するかはその人のセンスだね。

５００さん、上野も都心部最上位格に入るのですか？
確かにターミナル駅で便利だけど、品はないなぁ。
私は、自分の街って感覚があるから悪く言いたく
ないけど、上野の評価には疑問を感じます。

505さんに賛成。
新宿区・文京区などの山の手エリアがなぜ古くから良い住宅地として定評を得てきたのかを考えなきゃいけない。
恵比寿や麻布十番などの城南地区は（大丈夫なところもあるけど）基本的には地震などの災害が怖い場所。だから明治以降いわゆるじぐらいは低かった。白金なんか本当は論外。
南下は地方から流入した人が買える場所を買い続けているうちにデベロッパーやマスコミが営利目的で良いイメージを付け加えてきた結果ともいえる。マスコミやデベに踊らされてるとまでは言わないけど。

510さんの言ってることは正しい。冷静に本物を見れる人だね。