秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

正確には「森ビルと」ではなく赤坂TRの売主であるところのサンウッドと
森トラストREITが別会社でしたね

＞だから一部の希少性のある本物の都心物件に限ったことだといってるんです

バブルの頃も、同じような話がまことしやかに囁かれていました。
崩壊後に、一番劇下がりしたのは都心の高級住宅地、小石川、目白、高輪
麹町だったと記憶しています。
一時期は、元々高値だったので1/6位にしないと売れなかったと地元の
不動産業者に聞いたことがあります。

郊外や不人気エリアは、そんなに高騰しなかったので1/3程度で収まりました。

てことは赤坂TRのように山高かったところを低いときに買うのが賢い買い方ってことですよね。他に前回のバブルの時に異様に上がって、その後、異様に下がって、まだちょっとしか上がってないとこってないかな。

藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
その後１０年で底になることを想定します。
いま、３５００万のローン３５００万の自己資金で７０００万の物件を持っていて、
１０年後地価インフレのピークだろうとかんじられる時点で
中古価格で買値の１．４倍で売れたとすると残債を引いて手元に６８００万
もともと月々１５万くらいのローン返済＋管理費等だったから、これに２０万に上乗せで
３５万円の家賃の場所に住む。１０年住むとして追加コスト分は２４００万
その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく
そのころ地価は二度目の底にきておりキャッシュで７０００万円の物件を買う。
こううまくいくかどうかはわかりませんがビジョンとしてはこんな感じで

これが４５００万の物件で自己資金２０００万ローン２５００万の場合なら
残債控除後４３００万の自己資金が残りますが、家賃を２５万くらいのところで
おさえ、２９００万を年５％で運用できれば１０年目に４５００万になる計算です。

> 藤巻流ですが、勝手に今後１０年地価上昇（中心部）があったとして１０年がピークで
> その後１０年で底になることを想定します。

この前提と

> その間４４００万を年５％で運用して１０年で７０００万にしておく

これが意外と難しいんじゃないかなあ

>356
一応前回の高騰のケースで売りそびれた結果、手元に資金が残ったというだけですよ。
ですから、このスレの中心人物が、本物の都心と擬似都心を見間違うなという主張は
慧眼だと思う訳です。

家ってそんな計算ずくで移り変われるのかね。
子供の学校とか妻の付き合いとか。
愛着とか。
自分の家を投資ってある意味すごい。

＞３６１
子育て期間中は無理ですよ。でも子育て終われば可能。というかお子さんいないご夫婦は住み替えで資産作っている人多い。

普通のサラリーマンで20台の、平均的な家庭の生まれの人たちが
都23区内で75平米程度の3LDKマンションが駅徒歩10分以内に買える。
デフレだから出来るとなんだよな。
平成3年2億5千万のマンションが5千万切ってようやく売れた。
中古での償却の何倍もの理由は当時の不動産相場の異常さと、
不良債権に引っ張られた今の不動産相場とデフレの異常さなんだろうな。
こんな急降下はもうないだろう。
お金の価値が希釈化される、都心9区に3000平米越えの用地が枯れてくる。
物価指数が上がる、金利も上がる。
不動産価値の相対上昇とお金の価値の相対低下。
何処までという、バブル的な着地点ではないが
不動産はジリ上げ相場に入ってしまった。
デフレの内に多くを返済するのが吉だろうな。

一年前まで耐震偽装問題で暴落だ、少子高齢化で暴落だ、と言っていた
人たちってどーしたんだろう。

なるほど、超一等地のブランド力は強力か。ただし、決して永遠ではない。バブル崩壊すれば、谷も深い。３５４さんで振り出しに戻る。粗っぽく素人向けに結論出せば、２７２さんですか？何じゃらほい。うまい話が簡単に手に入れられると考えるほうがどうかして。

「デフレの内に多くを返済するのが吉だろうな。」の363さん。
果たしてそうかな？インフレになりつつあるから「お金の価値が希釈化される」は、全く同意。
ただインフレになるとしたら(私はそう感じているが）、家庭状況にもよるけど、今あわてて多くを返済する事はまずくないか？デフレのうちに、よさそうな不動産を現在の固定金利で借りて、買うのが吉では？

マンションのモデルルームを回るのが趣味なのだが、
それまで、毎月のようにあった魅力的な物件が、
ここ半年間、魅力的はおろか、物件自体が少ない。
特に都心及び近隣。

でも、秋からはようやく物件が動き出しそうですな。
秋からの新価格はどうなるのかは、非常なる興味
持っている。1割アップ？2割アップ？意外に殆ど
変わらない？長期金利の低下傾向が影響あるかな。

東京の中心地域はどの辺になるでしょうか？これはマンション板ですけど、住宅と言う土地の
性格はあえて別として、東京のさまざまな首都機能をになう中心的地域、都市機能密度の高い
ことによる地価の高い地域はどの辺にシフト、あるいはコンセントするでしょう？

プレステージ邸宅街は別格ですが、集合住宅はそういう地域内か、近接地にあれば希少で、高価値
となりますよね？
北限線が秋葉原ー水道橋（飯田橋かもしれないけど）
東が、駅で言うと東日本橋ー浜松町、南が、浜松町ー六本木、
（西のラインは難しい）西は、六本木ー表参道ーその北方向のつながり不明瞭
あたりはどうでしょう？西へシフトする見方もありますが、南半分を東を軸に切ったエリアです。
品川と、渋谷・新宿は、それぞれ保留事項と、中枢に対する衛星商業地域。いずれも都心のハブ
として見ることが出来ます。
湾岸だけでなく、山手線の駅でも田町・品川・大崎あたりの物件は微妙に苦しくみえます。
内側ならよいとも言い切れず、田町駅・三田駅近くより、浜松町ー芝公園ー麻布十番ー六本木の
ラインが重要か？（この外は下がるとすると、白金とかも崩れることになっちゃうのですが、
住宅地の性格は、マンションの場合むしろ支持線的要素ですし、あくまで都心か否かについて）

個人的には、資産価値より、自家使用は利便性で使用して消耗品と考えてますので、
山手線は重視、東京駅最強。便利駅で駅近くに住める渋谷、田町の内側がよいと思います。
内陸では表参道最強、赤坂次点。

>よさそうな不動産を現在の固定金利で借りて
そういう意味ですよ。
現金を不動産と交換するのです。固定金利かどうかはありますが。
「お金の価値が希釈化され」た時というのは、金利が上がるだけではなく、
貯蓄などの現金資産も低下しているのです。
例えば大前提のモデルとして今100万繰り上げして100万利子が減ったとして、
5年後110万繰り上げしたとして、100万利子が減ったと言う状況を考えます。
この辺りの金額は利子をそろえて色々な場合を考えてくれればいいです。
さて、この差額10万がインフレによる収入増加に見合えばどちらも同じ結果に思えますが、
実際は今100万繰り上げして100万利子が減った人は5年後110万繰り上げして、100万利子が減った人より
10万円得をしているのです。しかし、物価と金利は連動しているので経済の均衡はこの10万円を物価で
吸収してしまうのです。「現金の価値が低下」しているからです。
しかし、今100万有るのならば今100万繰り上げして100万利子を減らさなければ5年後に10万余計に支払い
110万繰り上げして、今の100万よりも価値の低い100万の利子を減少させる事になるのです。
デフレの時は資産を現金以外に移し、インフレで資産を現金に戻す。
これは例えば株で言えば株安(現金高)で買い、株高(現金安)で売るのと同じ事です。
ポラリティの中で資産を流動させることがいちばん上手い乗り方です。
では、長期固定で借り入れした場合はどうでしょうか。これからインフレ化する局面で
金融機関が損するのではと思いがちですが、デフレの時代に金利部分の大きい支払いをし、
元金の減少(=不動産資産への変換)が進まないため、結局はデフレ時の価値の高い現金を利子として多く支払い、
インフレ時の価値の低い現金を元金として将来多く支払うものとなります。
デフレ時の価値の高い現金を利子として多く支払いという部分が重要で、価値のあるものをその時代での等価の資産に
変換できず、インフレで現金の価値が下がったときに、価値のある不動産の収得率が進んでいないという事態になるのです。
今の1%の金利は将来の2%の金利と同等の現金価値となるならばそれは現金が半額になったと捉えることも出来るのです。

ちょっと邪道な意見ですが、東京の中心は皇居以外有りません。
東京はそうして発展してしまったのでそれ以外の中心をもてません。
政治、経済、交通全ての真ん中は皇居です。400年前から変わりません。
その周囲の＊＊の何処がどうだという話は結局終着点がありません。
何故なら、全て中心ではないからです。
ここで、都心の定義が必要となります。
はっきり言いましょう都内に住んでいる方、みんなオレんちと思っています。

2年前、マンション価格は上がると予言して、見事に当てました。
（って、暴落論者のへんな話は聞くに堪えなかったので）

今回も、後1年でマンションは下がると明言します。なぜ。。。
それは、投機筋が買い始めたから、今の価格の2割は実体価値と離れているから。
1年後に、今回の新価格は間違いなく2割下がります。

>今の価格の2割は実体価値と離れている
今の2割引が正当価格という貴重なご意見、有難うございました。

　　速報 予言者さん宛
【マンションコミュニティー】魚倶楽部結成へ
すっとこどっこいな餌に、簡単に釣られてしまった可哀相なお魚さんたちの
霊を慰めるため、この度「魚倶楽部」なるものが結成されることになった。
この倶楽部では、春のお花見、秋の運動会などを行なってお魚さんたちの霊
を思いっ切り慰めることを目的にしているという。

連絡先は例によって………
http://bubble4.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/cafe50/1102295260/

首都圏マンション着工、51カ月ぶり6,000戸台に落ち込み

　国土交通省が発表した７月の分譲マンションの着工戸数によると、首都圏１都３県の合計が6,952戸と51カ月ぶりに6,000戸台に落ち込んだ。前の年の同じ月と比べて約２分の１になっている。

　特に減少が目立ったのは埼玉と神奈川。両県とも前の年の同じ月と比べて６割以上減少している。東京と千葉も３割以上減少した。

　昨年頃から、分譲マンションは用地難や地価上昇などから「都心回帰現象」が一服。東京で減少し、埼玉や千葉などの東京近県で増加する傾向が目立ってきていた。しかし７月の結果では、近県にも減少傾向が広がる形になった。

新価格って、おそらく販売不振を予感したデベさんたちの最後の策略でしょ

要するに需要と供給の関係なんでしょうね。
供給戸数が減少のなか、最後の需要期（団塊Jr）が重なっているので価格が高くなる。
今後は確実に少子化が進むので需要が減退期に入ります。
マンションの広さは長期的には確実に広くなってきている。
やっぱりこれまでのような急激なデフレはないと思うが、ジリ貧は仕方ないと思う。
高齢者が住み替えでマンションってのが定着するかがポイント。

個人的にはデフレでもインフレでも有利子負債額の削減を進めていきたいですね。レバレッジは低いほうが何かと都合がいい。

超都心のブランドマンションは中古でも価格上昇、郊外、埋立地のマンションは下落または横ばい。
間違いない。

これから１５年、不動産がいいのか、現金がいいのか、金がいいのか、よーく過去の歴史を読み込んで目先の買いだ売りだに踊らされることなく、この人（会社）センスいいなと信じられる相手についていくのがいいんじゃないですか。そういう視点でいくと、やはり、これからの１５年は不動産が相対的には結構いいと思いますよ。

人口の自然増が望めなければ、国は経済を養う為に
社会増(近隣国からの移住)を増やすだけなのは
第二次大戦以降の欧州諸国を見てても良く分かる。

日本人は減るだろうけど、在日人口は減らないよ。

>>377

山手線内の、普通のマンションも3年前と比較すると
30％以上、上がってると思います。
新築分譲より、自由な相場の中古市場の方が
値上がり率は大きいような気がします。

ヨーロッパは旧植民地問題があったから、移民が大量に発生した。
日本では移民法とかつける必要もない。
よって、人口は減少する。個人的には移民の増加＝治安の悪化を心配するのでこれでよし。
資産があるか否かで評価される社会から、知識・技能などの付加価値で勝負する世の中に変わらざるを得ないと思う。
よって、減価償却並みの値下がりは仕方ない、と考えるのが健全。郊外はもっと下がるんだろうね。
今も地価は下がり続けているし。

>>352
オリンピックの「16年がダメなら20年説」はどうかと。
2008〜2009年に非開催が決定すれば、晴海・有明の開発は動きますよ。
そうしたら、やる場所も、やる意味もなくなってしまう。

【場所】
晴海・有明を開発しちゃったら、
湾岸で余ってる五輪用地は中央防波堤だけです。
埋立直後の無人地帯でモトクロスやるくらいならまだしも、
巨大スタジアムや関連施設作っちゃって、あとはどうするんです？

【意味】
都心に近い晴海・有明の用地があるから、
新規開発やインフラ整備も有効に絡むことが出来て、
オリンピック招致をする意味があるわけでしょ？
中央防波堤と既存施設だけでやるんだったら、経済効果は少なくなる。
ただでさえ儲からない五輪と言われて久しいのに、それでもやる意味は？

それとも、2008〜2009年に非開催が決定しても、
「次」を目指して、晴海のスタジアム用地と、有明の選手村用地は、
開発せずにとっておくというのが現実的だと思いますか？

2020年までにはこれまで五輪未開催のアフリカ、
南米のインフラが整ってくるでしょうから、
そちらに優先的に振り分ける事になるでしょうし、
招致レースで日本に勝ち目はありません。

別に本気で招致レースに勝つ勝たないなんてどうでもいいんじゃない。そもそも賄賂を実弾で打ち込みまくればいかにでもコントロールできる話だし。そんなことよりも、招致するつもりで、国際空港化や環状道路の整備を推進して都市機能をアップすることを主眼にすればいいわけよ。いろいろ難癖つけてみんなが便利になることを妨害しているしている連中を押し切る意味からも。とりあえず彼女は遊びにこなくてもそのつもりで部屋をきれいにすれば、こざっぱりしていいわけでしょ。

招致の目星が着かないと、本格的な予算は下りないのでは？

ただでさえも都心部はバブルモードに入ってきてるから、オリンピック期待がでてくると、これから３年間、もう一段の熱狂状態になる懸念も出てきてしまいますね。

>>387
予算がつかないのに、何をやるんだｗ

> 388

もう買っちゃって、とりあえず売る予定はないから、
どんなに高くなっても、安くなっても実益も害もないけど、
極端に高くなって、固定資産税が上がるような事態は避けたい。

これからは昔の値段は忘れることだね

２割上がって、失敗したと躊躇している間に更に２割上がったりする状況に
なるかもね。

不動産は景気がよくなり、値が上がりだすと、売り物が極端に減ってくる。
逆に需要は急増する。

実は前回のバブル前にも日本はこれから少子化で人口増加が期待できないので不動産の高騰はないとかって、まことしやかに言われてたのがなつかしいですね。結局、マンション屋はパブロフの犬と一緒で銀行が貸せば、とにかく土地を買ってマンションを建てる（これをしないと存在する意味がなくなってしまうから）、買い手も値段が上がりだすと株と一緒で、ついつい買いたくなるし、人口減少だとか思いをめぐらし横目で見てるが、マクロとミクロは結局違うんだと認識し、最後には高値で追いかける。ただし銀行が貸してくれない場合はそこでとまる。金融政策のうまい国は、まず先にマンション屋への融資をコントロールして供給側をある程度コントロールして上昇ピッチが早くなると踊り場をつくる政策を行う。これがうまくできれば不動産はゆるやかに上昇基調を継続し、めったに下落することはない非常に有利な資産形成法という結論に達するわけです。いずれにしても、植木屋が株の話をするようになったら相場は終わりだし、団地の主婦がマンションの値上がりの話をしだしたらそろそろマンション買うのはやめた方がいいって感じじゃないすか。

>>393 そうですよね、金融政策が今一つだから波が出来てしまい関わる皆が色々考えざるを得ず疲れちゃうんですよね。

393さんって川崎のスレにいました？？

いませんよ

この1年間は絶対に買わないことです。買えば後悔します。
新価格の上の新進価格なんて、夢想です。
もう上がる話はやめましょう

資産バブルをコントロールするのは非常に難しい。米国の住宅バブルもグリーンスパンが必死に利上げを繰り返したが、結局在任中には収まらず、やっと最近になって下火になって来た。８９年に日本の土地バブルがあんなに酷い破裂のし方をしたのは、マスゴミに煽られて、左巻きで嫉妬深い官僚が土地取引の総量規制などと言う共産主義的政策をやったから。あのとき金融政策だけでやっていれば、あそこまで酷い事にはならなかったと思う。

これからもバブルは生まれ、消えて行くだろうが、市場経済と金融政策に任せている限り、８９年のような事はないだろう。ただし、財務省の犬のような谷垣や与謝野と言った政治家には要注意だ。