秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

眺望目当てで買っても、すぐに他のマンション建って帳消しになる可能性が高くて、
眺望だけ取って後我慢して買う、というのは怖すぎる。
湾岸なんてそういう物件多そう。

シティタワー高輪って、最初の１年だけレインボー見えてたけど、間にタワーが建って、速攻で見えなくなってたよね。

やっぱり騰がっている秋以降の新価格、
建設地は板橋区のマンションのチラシを見て問い合わせしてみました。

最上階の4階で90㎡で7000万円超えそうだって、板橋区で坪/250万超は驚きました。
高級仕様と担当者はいうけど、10世帯でエレベーター1基
天井高も最低限、最寄り駅からも10分以上。

>>252
確かに、ＣＴ高輪は港南主要物件が完成し、今年になって
芝浦アイランド３棟（あと１棟建つ）やＣＭＴ、カテリーナが
相当出来てきたので、見えても高層タワマンの間からちょこっと
見えるほど遮られたんじゃないでしょうか。
ＣＴの高層階販売も販売時から２年以上苦戦しているようです。
ちなみにある掲示板では当時、高輪中層マソ住民が港南タワーの
建設進捗とともに、フジＴＶが消えた、＊＊が半分見えなくなった・・
などとレポしてましたね。

今年の都心物件は、販売物件に廻さずに、賃貸向けに一棟売りが主流です。
高輪、六本木にもタワー物件完成したけど、ファンドがさらってしまいました。
（売主はそれぞれ有名デベ、２００戸程度）
聞くところによると、高く売ると非難されるし、決算はあるしの板ばさみ状態の
ところ、７月ごろに外資系のファンドがかなりの高額で引き取ったそうです。
分譲と賃貸のグレードの差が、都心物件ではもうないので、完成後に決断しても
転用が可能になったのでしょう。（それに販売経費０だし）

今年から来年にかけては、デベも値上げを我慢して、お客の意識が変わるのを
待つ作戦と思われます。

ちなみに、田町−浜松町間のベイクレストタワーはいまだ販売すら未定。
どうなるのかな？

>>255

そのご意見は正しいかもしれません、超都心の供給が激減すれば
買いたい人も買えずに、仕方なく中古価格が騰がるでしょう、
中古価格が騰がれば、比較論で新築物件は更に高く売れるという図式。

コンビニにあるマンション情報誌でも、都心物件が激減している気がします
あるのは、少し前まであまり見向きもされなかった郊外物件が多くなりました。

値段が上がるのか下がるのかは、デベでも読みきれないところでは。。
まず、大きな経済環境の変化の流れがあって、その中で個人の収入の増減、
その上で物件取得に出す金額は決まるもの。

有名デベになればなるほど、率先して高く売るなど非難を浴びる行為は避け
たいから、こっそり処分して、取りあえず待ってみるとの判断が一番日本的
なか。

もちろん、相場が上がってしまえば、堂々と高く出せばいいし、下がれば、
下がるのを待っていましたというスタンスで出せるので、評判が傷つかない。

ずるいけど、これが現実でしょう。

＞256
一棟売りじゃないの。
最近は聞いたことないファンドが数千億運用してて、物件探してたり
するからね。

ブームというのはちょっとした冷や水で冷めてしまうので、
販売側も綿密に考えているとおもいます。
供給をコントロールして徐々に価格を上げたいところですが、
新興デベなどが全体を考えずに短期利益を追求して、
大量供給や価格破壊的な行動をしてしまうと困りものです。

都心が人気になったのは、地価の下落と、
高層化などで切り売りが可能になり、単価が下がったからであって、
急にこれを上げすぎると、買える層が減って、
しかたなく郊外再評価などと言う事になりかねません。
大手はまだ利益率の高い都心部で商売をやりたいですし、
都心部の停滞や郊外へのトレンドシフトは、
値上がりを見込んで抱えてる在庫や、
それこそ賃貸物件やリートの価値なんかも絡んで、
非常にマイナスが大きいです。

緩やかに右肩上がりを続けるのが誰にとっても良いのですがね。

世界の大都市で、もっともマンションが安かったのに、、、

北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

来月から、いよいよ新価格の発表が相次ぎます。
取りあえずは、戸数が少なめな郊外からでしょうね。マスコミが来ても、
特殊性、高級物件なんて言えるし。（都心の大型上げると騒ぎになるし）
既成事実作って、どーんと都心へ出てくる感じでないかと。

新価格って、1割増しですか？

都心部は1割増し以上じゃない？
どの価格帯も軒並み1千万ぐらいアップしちゃいそうな気がする。

不動産ファンドもひと昔前の収益還元利回りに注目した投資手法からエクイティ値上がりに着目し、値上がりまでの時間をつなぐために調達金利をまかなえる利回りを確保できる物件を数百億単位で仕込みつつあるといった状況でしょうか。この変化を捉えきれずに、「この利回りで買うなんて頭おかしいんじゃない」といって売ってしまっているデベも１年経って、「そっか１年寝かして２０％騰がるんだったら、物件あたりの利益計上が１０億のところが３０億とれたのにって」後悔してもあとのまつり。でもそれが収益機会を逸したミスとしてあまり問われない甘い環境でやってるのも事実なんで、そこが外資ファンドにおいしいとこをいつも持っていかれるポイントですよね。

利回りに関しては、現在から過去を見ればそうですけど、
過去から現在、現在から将来、未来を見通すのは困難ですよ。
収益還元が裏付けのある堅実な投資指標に対して、
エクイティ重視は一歩間違えばバブル的発想。
ちなみに外資ファンドは現在、
私募を中心に相当利喰って売り抜けていると言うのはご存知？
今頃になって年金とか、いわゆるカモ役が買い始めてるので、
危険な兆候と捉えることも出来ますよ。

新価格で買う人はカモなのかなあ

>>261
＞北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

都心物件に関しては、普通のサラリーマンが住めない、水準になって
むしろ当然だと思いますよ、利便性が現在の価値分以上に違います。

バブルの話がよく出ますが、それ以前からもやはり、都心は高くて
普通のサラリーマンには手が出なかった、だからベットタウンとしての
郊外に向かったんですよ。

よく利便性が上だからと高価格を正当化するのを見かけるけど、
その「利便性の価値」ってのが幾らかはどうやって算出してるの？

素人が失敗しない買い物は、とにかくそこに住みたい物件を買うこと。
そして大きく妥協しないこと。
将来大幅な環境悪化がなさそうな物件を選ぶこと。

そういう物件なら売るときも、アナタと同じような人がまた買ってくれます。

サラリーマンがどうのといった話がよくありますが、一部のサラリーマンを除けば、実態は江戸時代の農民であって、贅沢な暮らし（都心のタワマン暮らし等）ができないとかいって騒いでること自体がナンセンス。バブル崩壊で一瞬、そうしたチャンスをつかめたリーマンが優秀な農民出身の官僚って感じなんじゃないすか。だからサラリーマンが買えないから高いといった論理は99%変でしょう。

そもそも１９９０年代とは都心物件の供給量が全然違うのに
以前は庶民は買えなかったという比較自体がナンセンス。

この辺りで物知り顔で言ってるが何も分かってないんだなぁ、と分かる。

バブルの話なんてしていない、バブル以前の1980年代以前でも同様。

一つ覚えの、年間数百戸しか供給されないという話を
されても、いかがなものでしょう。

ここ最近の１５年間は金融当局の歴史的な失政で、不動産価格が下がり続けるといった、世界的にも歴史的にも、戦争時でない平時ではとても珍しい現象が起きたとみるべきでしょう。その結果８０年代中盤と同水準の価格帯からの再スタートといった認識でいいと思います。これからは供給側は国有地の競争入札での売却等、一等地の希少性が一段と高くなっての供給不足。一方で資源インフレを中心とした需要サイドの緩やかな値上がり期待感とその買いたい気持ちをバックアップする潤沢な資金の貸し出し先が不足ぎみで積極的に貸し出しを増やしたい銀行の思惑ってのが大きな柱と考えていいと思います。賃料利回りが低くなるからある程度で天井に達するとの論がありますが、一旦、売買相場が上がりだすと賃貸相場は売買価格が上がったから上がりますとの解説でなぜか騰がってしますのが世の常なんで、おそらくそうなるでしょう。

日本のバブルの時、米国と英国にいて、外からその隆盛と破裂をつぶさに観察し、
また、英米のバブルと低迷の繰り返しをずっと見てきましたが、
世界の大都市の比較から見ても、２７６さんの説はそのとおりだと思います。

経済のことなど全くわからない素人で恐縮ですが、賃貸マンションというのは
誰が借りるのでしょうか？
都内に130平米のマンションを購入しましたが、将来は別の場所に住んでそこは
賃貸にしようと考えています。しかし実際にマンション価格の上昇が続いた場合、
それに見合った賃料を払える人がどれほどいるのか疑問です。賃貸専用のマンションも
たくさんできてますし、今分譲マンションを購入した方も私と同じような計画でいるのでは
ないでしょうか？

上がるのは避けられない。
ただ、話半分でも、大げさな感じです。
下がるのはいつでしょう？？

都内といっても港区を中心とした議論になっている気がするので、その前提としますと、港区の高級マンションの代名詞になっている六本木ヒルズ、あとそれに追随するグレードの住友がやってる高級賃貸あたりは、現在進行形で賃料を上げている最中です。（それだけ需要が高い）頂上が引き上げられることによって裾野もしだいに引き上げていかれるといった具合だと思います。ただ、江東区以東については、隅田川で裾野がちぎれているので、もしかしたら、そのまま地面にへばりついたままにまるかもしれませんので、一応、ご注意ください。

マンションだけが上がるのではなく、緩やかにインフレになり、緩やかに物価が上がり、
緩やかに所得も上がれば、破綻せずみなハッピーになれます。
資産も仕事もない人だけは辛いですが・・・・

結局、2年前が最安値だっただけでしょう。
これから10年は上がり基調でしょうね。
バブルにはならず、ゆっくり全体が底上げされるのでは

売れ残り物件を再検討して、価格に見合うと自分で判断できるなら、そこを買うのが今は正解？

このブームの中で売れ残っている物件と言うのは、それなりにワケアリだと思いますが。
そのワケが、自分にとってはたまたま問題でない場合（駅から遠いが職場が近いなど）
ならば買いかとも思いますが、売るときはやはり苦労するでしょうしね。

今年の秋から出ると言われる新価格物件は１年から２年くらい前に
仕入れた土地上に建てられる物件。

１年前から20〜30%は土地上がってるから、原価をそのまま販売価格
に乗せると後２年は上がり続ける可能性高いかな

>>283
田町のやつは買いですか、駅４分、線路際。大崎にも駅近くの残りありますよね？
芝浦や港南は遠いから危険ですかね？

ここのスレ結構読み応えありますねぇ

>>286
その辺りのエリアなら、駅近・駅遠の差は価格に反映されるまで。危険か否かの問題ではないと思います。駅遠なのに価格がその分割安でなければ売れないでしょうが、全体的に地価が上昇して割高感が解消すれば売れることも十分考えられます。

現在新規公開企業が年間３００社位とか、創業社長として一夜で数十億円から数百億円位の資産を
持つことになる人が東京に毎年３００人は生まれてる。。
彼らは高いから買うという価値観を持つ。また値上がり傾向にあるものはインフレヘッジになる
とも考える。海外でも首都の不動産は高くて当たり前であり、東京は人口密度や
経済力からするとまだ安すぎる位ですね。

通読しましたが、とても役に立ちます。ただで読ませてもらったら申し訳ない気がしますね。
藤巻さんの説は私も共感を覚えますけど、ここの住人もよくわかっていらっしゃる。

「歴史的にも、都内のマンションなど庶民が買えるものではなかった・・・」
「都心部と郊外の利便性実質価値と物件価格差はもっと大きい・・・」
このふたつの内容は目からうろこです。
まさに、政策のあやまりとしての異常な地価下落、それにくわえて景気対策として
の住宅容積率規制緩和、不良債権を住宅ローンに肩代わりさせ税収を削って
庶民に住宅を買わせる政策が相乗効果となって都心地価を下げたわけです。

一昨年竣工の物件の築浅中古が１０％以上上乗せして売られて、ちゃんと買い手がついて
います。不思議だなぁと思いながら、毎年価格があがるうちに買いそびれた２０年前を
思い出します。
あの頃は若かったけど、自分が都内にマンションが買えるるなどと信じられなかった。
これから先しっかりビジョンを持たないとこの波をうまく味方につけられるかわからないですね。

あー、本当にそのとおり。

とにかく、ソウルに比べると東京のマンションは安いそうだ？

2年くらい前、暴落で騒いでた人に読ませたい。

というより、同じ人が今度は暴騰って騒いでいるだけのような。
結局、どちらでもお祭り騒ぎが好きなんだね。

294>暴騰とは、5０パー位の値上がりをいうのではないですよ。
5００パーセント位上がってはじめて言う言葉です。下がるときは五分の一。
上がるときは五倍位、これが自由主義経済化での歴史の教える経済循環というものです。

>>261
＞北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

一部は言うほど高くないと思うけどなあ
シンガポールなんて元々が狭い国だし
シンガポールで高い場所って日本で言うと
銀座のど真ん中に建つタワーマンションみたいなもんだよ
そんなの2〜3年前でも普通は住めないよ

>>291
地価下落は政策の誤りかどうかはなんともいえませんよ
バブルでむやみに上がりすぎた土地本位制度から
一時的な有価証券本位制度に転換しただけです
そのおかげで株価がゆるやかに高騰し
リストラ策を薦める企業が裕福になり
現在の好景気があります
その反動として格差社会があるわけですが・・・
ここからまた土地本位制度になるかどうかは
この2〜3年にかかってるとは思います

またバブルの頃のような雰囲気に戻るのは嫌だね。
あの頃若かった私は、「将来はマイホームを」なんて夢は諦めてました。
郊外の小さな1LDKが億ションなんて、やはりおかしいよ。

地価政策に誤りがあったかどうかはともかく、
地価が下がってくれたおかげで、十分な広さのマンションを
都心に買えた訳で、正直、良かったぁって思ってます。

>２９１
確かに６３年前の終戦、１８年前のバブル崩壊とそれぞれ、事件の起きる前段階の既得権益側の人々から言えば、シャレにならない当局の失政だろうけど、階層固定に脱力感を抱いていた一般層からしてみれば、リセットボタンによる再仕切りなおしで、チャンス到来で、とても人に優しい政策ともみなせますよね。そのもうひとつ前が１４０年前の幕末なのかもしれませんが、とにかく権力階級のシャッフルがあまり血なまぐさくなく比較的穏やかに行われることは非常にいいことですね。これから１０年、勝負どころですね。

忘れられているのが、１９９４年から１９９９年の時期に、郊外のマンション買ってオーバーローン抱えて
しまった人たちですよね。この中には、一流デベの社員とかもいたりしますよね。
この時期、下落幅も年７％以上あったりして、従来との価格差からみて何を見てもお買い得
という気がしたものです。割安感が強かったのがよくなかった。
当時５２００万円の物件が築１０年たらずで２6００万。
広めの中古マンション買っても今なら同じ広さで同じ値段の新築が建つ。
含み損というか、過去の高い買い物の代価を今も払い続けるのはどんな気持ちなんでしょう。
２０００年以降の一次取得者は、物件を物色するなかで後から次々と立地がよくてお買い得な
物件が出てくるのをまのあたりにしたわけです。
値下がり感も年４％から２％くらいになっていった。
立地にこだわりを持つと、わずかな値下がりでも飛びつくけど、土地にこだわらずに探すと
全体的な比較や価格の流れが素人ながらもつかめた気がします。
これから１０年、何を見てどう動いたらいいのか、得たものを守ろうとせずころあいをみて
次の流れに乗るというのことも必要なのでしょうね。