23区内で住みたい住宅地（丁目まで）はどこですか

『湾岸マンションはなぜ、完売続きなのか－防災力』

プレジデント 10月8日(月)10時30分配信

　湾岸エリアのマンションが売れ行き好調だ。東日本大震災後初となる都心・湾岸エリアでの新築分譲マンションとして注目された「プラウドタワー東雲キャナルコート」は、11年12月に販売された第一期250戸が即日完売し、第二期も即日完売が続いている。震災後では一期あたり最大の供給数となる320戸を12年4月に販売した「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」も平均倍率1.2倍、90％の登録申し込みと順調なスタートを切った。

　大震災直後は物件供給が完全にストップし、「新規分譲はしばらく難しいのでは？　」とも危ぶまれた湾岸マンション市場だが、11年の連休明けごろから早くも客足が戻り始めている。今や震災前をもしのぐほどの盛況ぶりだが、その理由はどこにあるのか。

　まずいえるのは、本質的に湾岸エリアが持つ優位性だろう。東雲の物件の最寄り駅である豊洲駅からは有楽町線で銀座一丁目駅まで5分、晴海の物件も最寄り駅の勝どき駅から大江戸線で汐留駅へ5分で行ける。都心への近さという点では、極めて恵まれた条件にある地域だ。都心に近いということは、震災時の帰宅困難度が低いということでもある。それでいて、価格設定は低く抑えられている。豊洲駅周辺では坪単価が300万円を超える物件も珍しくないが、駅徒歩11分の東雲の物件は240万円前後と2割以上安い。また晴海の物件も中央区の立地ながら、70平方メートル台の3LDKが坪単価250万円前後で買える。坪単価300万円超の物件が少なくない城西・城南エリアと比べると、その安さは明白だ。

　いくら交通利便性が高く、価格が抑えられているとはいえ、震災に対する安全面に不安があるエリアで住宅の人気が高まることは考えにくい。だが、この点についても湾岸エリアは課題をクリアしつつある。というのも、先の大震災で液状化の被害を受けたのは湾岸でも限られた地域で、大半のエリアではほとんど被害がなかったからだ。首都直下地震ではより大きな被害も想定されるが、一般的には湾岸エリアの震災リスクへの懸念は薄らぎつつある。実際、国土交通省が四半期ごとに調査している地価動向では、液状化被害の大きかった海浜幕張や新浦安を除き、湾岸エリアの直近の地価は横ばいないし若干の上昇に転じている。

■阪神・淡路大震災でも倒壊は少なかった

　震災後に分譲された湾岸マンションは、いずれも液状化をはじめとした防災対策を強化している点もプラスに評価されているようだ。例えば東雲の物件は敷地内で新たに液状化対策を追加したうえ、建物内に防災倉庫を9カ所設置し、非常用発電機を増強して非常用エレベーターの稼働時間を法規制の5倍に相当する約20時間とした。また晴海の物件は地震の揺れを低減するため免震構造を採用したほか、各フロアに3日分の水や食料、簡易トイレを備えた防災備蓄倉庫を設置するといった具合だ。

　さらに湾岸エリアは、防災面でむしろ安全性が高いとする見方もある。「首都圏では大震災による液状化がクローズアップされましたが、被害のあった地域でもマンションの建物自体はほとんど無傷でした。地下の硬い支持層まで杭を打っているうえ、液状化が地震の揺れを吸収する効果もあります。阪神大震災でも液状化の被害が大きかった六甲アイランドでは、建物の倒壊はむしろ少なかったのです。加えて湾岸エリアは道路が広く整備されており、直下地震で懸念される火災に対しても『防災力』は高いといえるでしょう」(東京カンテイ市場調査部上席主任研究員・中山登志朗氏)。

　ここでは東雲と晴海の物件にフォーカスしたが、今後も湾岸エリアで分譲される大規模マンションに関しては防災対策の強化を打ち出すものとみられる。価格設定さえ誤らなければ、引き続き高い人気が予測されるだろう。

　
住まい研究塾 大森広司(おおもり・ひろし)
1962年、東京都生まれ。立命館大学法学部卒。住宅系シンクタンク・オイコス代表。All About「マンション入門」ガイド。著書に『新築マンション買うなら今だ！　』(すばる舎)など。

金があれば松濤、大山。
湾岸タワーはじめ派手な物件は大陸系の人と付き合わなきゃならんだろうから習慣の違いとかで大変だろうなんて思ってしまう。あと、これだけ供給あると将来的にそれだけの需要が出るのかとか思ってしまうな。

>>74

阪神淡路で建物倒壊が酷かった場所は六甲山のちょうどふもとの地域。
阪神淡路の場合、よく言われるのがキラーパルスだけれど、それだけの影響ではない。
地震波の進む方向とか、通常の地震波に加えて、山側の堅い岩盤層から反射してきた回折波の影響を受けたとかそういう要因が絡み合った特定の地域で壊滅的な被害を出した。
だから湾岸の地盤が問題ないから六甲アイランドの建物が無事だったんじゃなくて、単に運が良かっただけ。

そもそも液状化なんて地盤の地下水位が低ければ発生するなんてほぼない（＝リスクオフしやすい）のに、わざわざ低地に住んで施工業者やディペロッパーの話す安全神話に寄りかからないといけない時点で個人的に湾岸は無しだと思います。
施工業者やディペロッパーはしっかりコストを掛けて震災対策をしているんだと信頼できる人にはいいんじゃないでしょうか。

コーヒーで話題の街、清澄白河！

このスレッドにはどういう意味があるのですか？

センスがない人たちが、自慢げに有名なアドレスを書き込む場所になってしまって非生産的です。

高級住宅地のアドレスは不動産屋に聞いて調べればいいだけですよね？

それに高級住宅地のアドレスでも30坪程度の土地とか、不整形地、旗ざお地だったら、果たして高級とかいい場所だとかいえるのでしょうか？

無意味な場所ですね。

坪単価は高くなるが、実際に購入して住みたい、というのは、

港区の麻布、赤坂、白金（白金高輪は除く）
渋谷区の松濤、広尾、恵比寿、大山町、西原

この辺りは住宅地としての伝統もあり、閑静でかつ街自体の利便性も良く、都心あるいは都心まですぐのアクセス。
地盤も固く、また、マンションも戸建てもゆとりある広さでの分譲のため、いざという災害時でも安心安全。

一時の流行りではなく、長期的にもこのような立地の人気が保たれ、資産価値の面でも良いと思います。

ドバイの超高層ビルの火災もあったことだし、豊洲など湾岸エリアのタワーマンションは無しかな。
火災以外にも、液状化や津波が心配。

湾岸地域は都心に近く便利、災害時帰宅難民になりにくい。
区画整理され、木密地帯でないため災害時の火災にも強い。
木密地帯の中野区、杉並区、豊島区などより数段災害には
強い。
おしゃれで水に癒される生活が送れる 。

発災後、帰宅した先には液状化により傾いた、見るも無残なタワマンが待っていた。

南青山７

日本橋と住所につく所。
百貨店が大好きなもんでね。

最初の揺れには耐えたものの、軟弱地盤のおかげで繰り返される余震で構造部が破損。

もう建て直すしかなくなった。

築地。築地市場再開発で、浜離宮ヒルズ的な場所に生まれ変わるのではないかと。そしたら一気に高級住宅地になっていきそう

御殿山

23区内地盤なんて似たり寄ったり。
震源地や規模によって被害あったりなかったり。

ならば、災害時火災に弱い内陸地域さえ避ければ
どうにかなる。

あと、帰宅難民にならないようになるべく都心に近い場所
を選ぶのもいいと思う。

やっぱり会社から歩ける日本橋界隈

23区内の地盤は似たり寄ったりって時点で物を知らんのだと自ら主張しているようだ。
もちろん東京都の被害予測くらいは確認してるんだよね……？

湾岸の立地に加え、タワマンの被害に大きく影響を与えるとされる長周期地震動は距離減衰が小さいから遠く離れた海溝型地震でも震度の割に被害が大きくなりやすい上に、免震構造の積層ゴムの改修費用は被害を受ける度に交換が基本。マンションそのものを支えながらの交換になるから易々変えられるもんでもない。
同価格帯の物件よりもただでさえ管理費、修繕費、固定資産税が高いタワマンに追い打ちを掛ける修繕費上乗せが。
そして修繕一時金を支払えない住民が出てきて管理組合がボロボロに、というストーリーまで見えた。

あ、あとアジア系の買主って管理費とか普通に踏み倒したりするらしいんで、気を付けて。

＞あ、あとアジア系の買主って管理費とか普通に踏み倒したりするらしいんで、気を付けて。

自己紹介かｗ

反論できずに煽りとか外面だけで中身の伴わない湾岸タワーみたいな人ですね＾＾