マンション管理士に質問しよう！ Part2

第２回目の大規模修繕工事までは、大型設備の更新工事は発生しません。
大型設備には、エレベーター、給水設備、玄関扉、サッシ等が含まれます。
長期修繕計画に基づいた１戸当り月の必要修繕積立金についても、この部分は
含まれていないのが、殆どのマンションの実態ではないでしょうか。

皆さん方のマンションでの修繕積立金の額の算出はどういう方法でやって
おられますか。
一番いい方法は３０年間の長期修繕計画での総工事費から１戸当り月の
必要修繕積立金の額を算出するのがいいんですが、その計画にはやらなければ
ならない工事の全てが包含されていないと意味がありません。
そういう計画書がなければ、平米で算出する方法もあります。

国交省の望まれる修繕積立金の額は、１７，５００円といっています。
当然大型設備分を含んでの積立金の額です。
駐車場使用料を含んでの金額ですが、みなさんのマンションではこの金額が
確保されてますか。

　　＊自主点検のポイントの一例です。是非理事会で自主点検マニュアル表を作成して
　　　点検してみてください。
　　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等に
　　　ついてはアンケートを取ります。

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

マンションの管理をしていく中で、どうしてもやらなければならないのが
管理規約と各種細則の全面改正です。
分譲後の原始規約のままだと、それ以降区分所有法や標準管理規約の改正が
行われています。
規約の全面改正は標準管理規約に沿ってやればいいから簡単だという人も
いますが、いざやるとなると誰が、どのようにやればいいかの手法がなかなか
分らないので、つい改正はされずに放置されているマンションが多いのでは
ないでしょうか。
理事会や総会での改正部分の説明をする場合、比較表の作成をしなければ
説明も難しいし、理解もされません。
その資料を作成するのが大変なんです。

　そのためにマンション管理士がいるのです。
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士に相談しましょう。
　管理会社には、反社会的勢力もついていますから、マンション管理士に相談するときは、悪徳管理の妨害されないよう気をつけて下さい。
　工事会社等も、関係諸勢力には詳しいので、注意が必要です。

　「財閥系悪徳管理会社、井桁、109、反社会的勢力、ヤの付く自由業、上級フロント、マンション管理士上位合格者、あほあほ、 」とは、なんでしょう？

管理規約と各種細則の全面改正をするためには、左右対称表の作成が
まず必要です。
左側に現行規約、真ん中に改正案、右側に標準管理規約。
そして、改正のある条項だけを比較できるようにします。改正のない条項は
カットします。
そしてできあがったものを、理事会、総会で説明し、決議を経ます。
承認されたら、第１条から順にすべての条項を作成し、専門委員会で校正を
してそれから印刷所で製本にします。
やることは分っているんですが、だれがこの左右対称表を作成し、決議された
後の校正規約を作成するかです。
マンション管理士に依頼しても、この作業はしてくれません。
マンション管理士に依頼しても、条項ごとに、法改正や標準管理規約で改正や
プラスされたことを書き込むだけです。
それを審議するための比較表の作成がないので全面改正は難しいのです。
誰かが、時間をかけてこの作業をする住民がいればできるのですが。
マンション管理士も、規約・細則の全面改正をした者は殆どいないのではと思われます。

このスレはマンション管理をしていく中で、分らない点や聞きたいことを
質問するスレです。
何も難しいことを論議する場ではありません。
例えば、管理規約・各種細則の全面改正をする場合、どうすればいいのか、
誰が何をどうするのか、準備するものは何が必要かとかの素朴な疑問を
ひとつずつ解消して問題解決に結びつけていければいいんではないでしょうか。
質問に答えるのはマン管士でもフロントでも理事でも建築士でもいいんです。
知っている者、経験のある者が答えていけばいいのです。
もしマン管士に依頼するにしても、悪徳マン管士とかは関係ないんです。
それは各マンションの担当理事が責任をもって選定すればいいのです。
悪徳マン管士を選定しないためにはどうすればいいのかの具体的な書き込み
でもあればいいのですが、ただ真面目でまともな排他をしないマンション管理士
を選定しないようにとの書き込みでは何の役にも立ちません。
単なる煽り投稿ですよ。

分譲時の原始規約のままの管理規約で、まだそのままになっている
マンションが殆どだと思いますが、規約と各種細則の全面改正は
意外と難しいですよ。
全面改正をしたマンションってありますか。

マンション管理士会に規約の診断をしてもらいましたが、
現行規約で未改正になっている部分の指摘だけで終わりました。
そのまま改正もされず放置されてます。

分譲時から２８年を経過したマンションです。原始規約から２８年間に規約の設定、
変更、廃止が度々行われてきました。

現行規約を、過去の規約の設定、変更、廃止の総会案と議事録を精査しましたら、
規約の設定、変更、廃止の案が区分所有法３１条に反して決議された箇所が数か所
が見つかりました。

よって、現行規約も無効であり、さらに、改正案も無効であるので規約案の作成
し直しにかかりました。

ところが、重要な規約の設定、変更、廃止案で役員の選任方法と、役員の定数、
任期の変更についての臨時総会において、

出席組合員が過半数に満たない総会で不成立しているにも関わらず、総会成立定
数不足と議案に対しては賛成票の不足を、

欠席（棄権）者を理事長一人として出席員数と賛成票に投じて可決されている事
が判明した。

よって、現在の理事会は無効であり、現在の理事長には総会の招集権は無いこと
が判明したが、

そのまま、これ等を無視して総会を成立させ、全面改正は可決されたとして、
各区分所有者に製本化して配布された。

数人の組合員が現在の規約は無効であるから規約には従えないとのクレームがで
ている。

役員会も無効であるので規約改正前の規約に従い総会のやり直しが要求されてい
る。

この問題には根深い理事長と管理会社の事情が有りますが、裁判になれば組合員
の勝訴は間違いないが。

弁護士曰く、裁判所は組合の役員の人事権には介入できないとの見解である。

※、現行規約は管理会社が作成、現行規約の不備の説明は居住しているマンショ
　　ン管理士の指摘である。

　マンション管理士なら分かるが、７５５３の宮崎爺のレスは　マンション管理士の信用を否定するレスです。

　何のためにマンション管理士制度が創設されたか、歴史的な経過を考えればわかります。
　年月の経過とともに、マンション管理士制度が変質した状態になり、「管理不全マンション」の発覚で、制度疲労が明らかになりました。

　さらに不適切コンサル事件では、建設業界の体質的問題も明らかになりました。
　もうすぐ全容が解明されるとは思ますが、このまま何の改革も行われないまま、マンション管理運営が行われると、「限界マンション」大発生が予想されます。

　国土交通省も危機感を感じ、各種通知を出しています。
　真面目に取り組んでいる管理会社もあれば、どんどん落ちていく財閥系悪徳管理会社もあります。

　真面目で、まともな。排他をしない、マンション管理士に期待しています。

規約には、強行規定と任意規定があります。任意規定は法律に別段の定めがないものは
規約に定めることは可とされていますが、強行規定は規約に定めても無効とされています。
規約上は権限のない理事会での議案として、規約の全面改正が行われ、規約は総会で承認され
たのですから、それは有効としてもいいのではと思います。
ただ、強行規定分に関しては、法的には無効となりますので、その分については取消を
すればいいと思います。
再度臨時総会を開催するにしても、現在の理事を無効とすれば、前任の理事会の者が開催
することになりますが、その理事会が再度理事をするのには個人の問題もあり難しいのでは
ないでしょうか。臨時総会の開催は監事にお願いすればいいと思います。
理事だけをまず選任して総会で承認を得てから、強行規定分の無効の取り消しをすれば
いいでしょう。法違反の規約の取り消しだけですから、この分は問題がないと思われます。
現行規約は管理会社が作成ではなく、管理組合が作成したのですよ。根本の考え方がまず
間違っています。

　マンション管理士なら分かるが、事実上管理規約は管理組合が作成したものではない。

　管理規約は、原始管理規約があり、管理組合設立総会で管理組合が結成され承認されてから発効するもので、管理組合が作成したものではない。
　販売会社と管理会社が原始管理規約原稿を定めたもの。

　その後、管理規約で改正が必要なものを適正な時期に変更しなければ、まともな管理規約にならない。

　原始管理組合総会で承認されたものを改正なしに使っていれば、時代遅れは確実。
　そのため、国土交通省はおおむね５年ごとに、標準管理規約の改正をしている。

　本来なら、標準管理規約改正時に、各マンションの管理規約も見直すべき。

>>7559
分譲時の原始規約も組合員が承認したんですよ。
素案自体は建設業者なりが作ったとしても、実際それを認めるのは
組合員ですよ。
総会の議案書も管理会社が作成をしてますが、あくまで素案です。
それを理事会で修正等をして議案として総会に提案するのです。
それはあくまで管理組合が作成したのですよ。
ただ、それは管理会社がたたき台（素案）として作ったにすぎません。

総会や理事会の議事録も、素案は管理会社が作成はしますが、
あくまで理事会が作成したことになります。

　マンション管理士なら分かるが、原始管理組合総会の議長は管理会社。 　
暫定で役員を決め、互選で理事長を選出し、監事を選出し、役職に応じた理事を決める。
理事長を決めるまでに瑕疵があれば、管理会社の責任。 　これ当たり前。

　マンション管理士なら分かるが、理事会や総会議事録（案）もまともに作れないで、「マンション管理のプロ」と言えるか？　だましの「プロ」の間違いではないか？

　自主管理の管理組合でも議事録は（案）を作り、役員に確認していた。
　過去には、副理事長か理事長が理事会便り原稿を作り、確認後、理事会便りを配布した。
　「素人」でもできる事を、「プロ」はなぜできない。

　管理会社は「プロの詐欺師ペテン師」まがいか？
　議案書も役員にご用聞きして作成したか？
　議案書にない事項を、管理会社が突然言い出したことは無いか？
　「プロの詐欺師ペテン師」まがいが何を言う。 　恥を知れ。

管理規約、総会案、議事録の作成は管理会社に委託はしているが、すべて組合の作成。
委託契約書は組合、管理会社の双方が作成。重要事項説明書は管理会社の作成。以上

>>7563
輪番制の理事もマンション管理のプロと呼ぶの？
自主管理の管理組合でも議事録を作っていたというが同じじゃないの。
自主管理だから理事が議事録をつくらないと作る者はいないよ。

順番制、輪番制、推薦制、立候補制、の理事は身分に差はない。
責任は同じである。

総会で規約違反と法令違反を厳しく組合員から追及されて涙ぐんで、
私はなりたくて理事長になったのではない。
と出席組合員に同情を買う為に追及組合員を加害者にする発言をし
だした。

この女理事長は立候補して理事になったことを追及されて発狂した。

その後辞任して副理事長2名、監事、書記、等と同じ時期に姿をくら
ました。

自信のない組合員は役員にはならない方がいいでしょう。

素人でも役員になればプロとして認定されている事を知らない。

自治会のような任意団体とは異なる事さえ知らない理事長はいる。
これ等は許されないことである事も知らない。

管理組合の運営方法の瑕疵はすべて理事長の責任であることも知
らないで管理会社や管理人の責任にする。

トラブルの為に弁護士やマンション管理士との相談の中で事の重
大性で取り返しがつかない事にきずき変な事をする役員は多い。

その典型例が区分所有権の売却である。

大規模修繕工事をするときに、業者の選定方法は下記のどれにしてますか。

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが 　　　　　　　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。

　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。

　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多 　　　　　　　　　　　　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

総合評価方式を採用しているマンションはありますか。
その場合、評価項目はどのようなものにしていますか。
良かったら教えてください。

総合評価方式を採用しているマンションは、設計監理方式のところで
ないと無理だと思う。
一般住民だけで総合評価方式は無理。
同条件での相見積も素人では取れない。
設計コンサルタントに依頼してないのであれば、相見積とか取らない
随意契約で全てお任せの方法しかない。
管理会社に丸投げという方法もあるけど。

マンション管理は考えれば考える程難しくなります。
我々素人組合員は、日頃からあらゆる情報を基に勉強をする必要がある。
特にパートナーの管理会社がどのレベルであるかを見るべきである。

規約や法令を軽視して、規約や法令違反の組合員に対する対応方法を
調べるとその管理会社が信用できるか否かの判断はできます。

悪い組合員と共謀して悪いことをする管理会社は大規模修繕等の多額
の費用を任せたなら間違いなく悪いことをたくらみます。

ご用心をお願い致します。

規約や細則違反をまもらせるのは管理会社ではなく、管理組合すなわち
理事会ではないの？
大規模修繕工事に関しても、管理組合で総会の決議をして組合員の承認を
得てそのお金は使うのであり、悪いことではなく合法的ですよ。
管理会社にマンション管理を丸投げしているマンションでは、多少のお金の
無駄遣いは発生することはあるでしょう。
だから、自分たちのマンションは自分たちで守らなければならないのです。
時間がない、知識がなければ知恵を使うことも考えなければなりません。

工事の知識や関心がない住民がほとんどだからね。
設計監理方式とか見積もり合わせ方式とかいっても、何それだからね。
住民も勉強しないと自分のことなんだから。
全て他人任せではだめだよ。

ここのスレには理事は殆どきてないので、工事には
興味を示さないね。
一体どういう連中がここにきているんだろう。

悪徳管理会社や反社会とかの書き込みが頻繁にされるように
なってから、盛り下がってしまった。
この者はあちこちのスレに同じ内容の書き込みをし続けてるいる。
困ったもんだ。

工事に関する書き込みは勉強になります。
是非これからもよろしくおねがいします。

長期修繕計画はあるけど、管理会社がパソコンで打ち込んだものしか
ないから役に立たないのが殆どでしょう。
１回目の大規模修繕工事後に作成したのなら、そこから３０年間の計画なら
築４３年から４５年の計画となるから、殆どの更新工事とかが計画される筈
だけど、大型設備の計画がされていない。

自賠責保険についてお尋ねします。
洪水では保険は適用されないとのことですが、風での被害では
でたりでなかったりと曖昧です。
風の被害でも保険は適用されるんでしょうか。

洪水は被害額が膨大になる可能性が大きいので保険の適用除外ですが、
台風での風に対しては適用されるんでしょう。

台風は自然災害だから不可抗力として自賠責保険は
適用されません。

下駄足マンションで駐車中の車が地震で押しつぶされ全壊した車の損害は。？

保険の適用除外かな？
社会通念上可能な損害防止措置を講じなかったことが
みとめられるケースでは法律上の賠償責任が生じる
可能性があります。
事故状況を個別具体的に判断し、予見可能性を検討し、
法律上の賠償責任の有無が判断されます。

屋根瓦など建物の一部が強風で飛んでしまい、隣家に損害を与えたような
ケースは、通常法律上の賠償責任は生じません。
例外的に、近隣では殆ど風災による被害は発生していないが、建物に瑕疵
があったため、事故が発生したという個別の事情があれば法律上の賠償
責任が生じます。

今テレビを見ていたら、仮面タレントの２６歳の女性が、風の強い日に
歩いていたら、看板が強風で倒れてきて、脊髄をやられ下半身がマヒして
懸命にリハビリをしている報道をしている。
この賠償については、弁護士も話しているが、経年劣化等で瑕疵が認められ
それを知っていて対応をしなかった場合は補償が受けられるとのことだった。
昨日書き込みをしたばかりだったので驚いた。

スーパーのカートや、店頭に設置した看板などが飛んでしまった場合は、
建物と異なり、強風に備えて屋内にしまったり、固定するなどの対策が
不十分と認められれば、法律上の賠償責任が生じます。
今朝の看板事故の場合は、経年はしているが、毎日点検をしていたと
持ち主の神社側？はいっている。

台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能または結果回避可能性がない
不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないのが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
なお、洪水は約款上の免責であるため、法律上の賠償責任に拘わらず支払い対象外
となります。
雷が落ちて、エレベーターや外灯が損傷した場合は、保険の対象となります。

保険は調査員の判断で保険額が大きく変わります。
どうしても納得いかない場合は、本社との交渉が有効です。

マンションの騒音問題は管理組合としては悩みの種だと思いますが、
規約や細則にはピアノの禁止は謳ってありません。
時間の規制もありません。
この場合、夜の８時前後の窓を開けての練習に対してはどのように対応
すればいいのでしょうか。
練習時間は、夜の８時までとか、窓を閉めて行うとかの規定を設ける
ことも必要だとは思いますが。
やはり理事会が直接お願いにいった方がいいのでしょうか。

騒音は各住民間の問題。
理事会としては掲示板で啓蒙すればいい。

ピアノの練習時間とか、窓をしめてからやるとかの規定を
決めれば少しは改善するかもしれませんよ。
意外と本人はいい音楽を聴かせていると思っているかもしれませんよ。

ピアノの練習は雑音
気になってしょうがない。

足場を組まないで大規模修繕工事をしたマンションって
ありますか。
値段的には足場を組むのとどちらが安いですか。

無足場工法には、ブランコ、スカイチェアがあるが、デメリットが数多くあります。
上から下の移動しかできず、横移動ができない。
外壁タイルの浮き対策のエポキシ樹脂の注入やタイルの剥離作業は困難です。
風の影響をもろに受け、膜を張らないため近隣へ塗料が飛散します。
完了検査ができないので職人任せになります。
片手で塗装等をするので丁寧な作業はできません。
外壁がタイルでない建物には向いていますが、やはり足場を組んでしっかりした
工事をすべきです。

気管支が弱いので、ベランダ喫煙を禁止にして欲しいです。デベに相談したら、デベと管理会社からの回答は、標準管理規約に従って使用細則を決めた。使用細則ではベランダ喫煙を禁止していない。もし、そういう規則が欲しかったら、管理組合成立後に使用細則の改訂を提案しろと言われました。

ベランダ喫煙が禁止されていると、喫煙者がマンションを買わなくなるかもしれないから、あえて入れてないんだろうな、と思いました。

このご時世なのに、使用細則で喫煙を禁止していない新築マンションは多いんですかね。

７５９６さんの仰るとおりです。

>>7596さん
最近は喫煙者の方にとっては、どこで喫っても肩身が狭い思いをされているようです。
当然自分の家でも同じです。
子供や奥さんに気を遣ってこそこそと喫っている方が殆どだと思います。
ベランダでの喫煙が禁止されていますので、台所で換気扇をつけて喫っておられる
方が多いと聞いています。
うちの場合は、敷地内も含めて共用部分での喫煙は禁止となっていましたが、ベランダ
については、共用部分なんですが、専用使用権があるので住民の方もそこでは喫っても
いいんではという判断で喫われる方がおられ、苦情が出ていました。
そこで、細則にベランダでの喫煙の禁止も追加しました。
それ以降は殆ど苦情はないようです。
ただ、夏場窓を開けてタバコを部屋の中で喫われますと、上階とかにはその臭いがする
といわれる方もおられますが、そこまでの規制はできません。

>>7597 匿名さん
コメントありがとうございます。

標準管理規約にバルコニーの禁煙禁止が盛り込まれる動きはないのでしょうか。ちょっと調べたところ、ルールで定めるのではなく、マナーの観点から喫煙者に自制してもらうのが標準的な考え方のようですね。。専有部分で喫煙することにまで口出ししませんが、共有部分での喫煙を抑止する

厚生労働省から国土交通省に働きかけてもらうとか、何かできることはないのでしょうか。

>>7598 匿名さん
お住いのマンションについての御説明ありがとうございます。

私個人としては、専有部分で喫煙されるのであれば、まったく問題ないと思っています。換気口や窓からの煙を嫌がる人はいるかもしれませんが、マンションに居住しているということは、互いに多少の迷惑をかけあうものだとおもうので、厳密に煙がいやだ！までは言えないと思います。

ただ、ベランダになると話しが変わります。共用部分であり、また、臨戸への影響が大きいと思います。

個人的には「マナーを守る」範疇と考えてもいいのですが、最近は「ルールで禁止されていないのだったらやってもいいだろう」という人が出てくるようにも感じます。細かいことまでなんでもルールで決めろとはいいませんが、この社会情勢を考えると、「ベランダ禁煙」をルールの中に書いてよいことなのじゃないかな、と思います。

で、標準管理規約に従っているマンションが多いと思うので、標準管理規約で決まっていれば、苦労が少ないと思います。そうでないと、「アンケートによる意向調査」「理事会での議論」「総会での議論」「総会での決議」という手続きが発生しますよね。

決議は普通決議でしたか？４分の３以上の特別決議でしたか？

ベランダでの喫煙禁止の細則がなければまずは細則を作ることでしょう。
そして、掲示板での告知や回覧板での告知をすべきです。
繰り返し繰り返し告知を繰り返せば、相手も良心のある方でしょうから
必ず改善はしていきますよ。

ベランダは専用使用権が認められていても共用部分です。

従いまして、共用部分での喫煙が禁止ならベランダは専用使用権があるからと
言って喫煙をしていいと言った論理は成立しません。

であれば、駐車場も専用使用権が認められているので喫煙はとがめられないと
言った論理が成立します。

規約の解釈はその個人の考え方に左右される危険性があるにで、やはり規約や
使用細則にベランダの喫煙禁止を盛り込んだ方が無難でしょう。

この際共用部分が組合員（住民）に専用使用権を認めている法的根拠を議論し
た方がいいでしょう。

※大分以前に名古屋地裁でベランダの喫煙者が訴えられた事件で慰謝料が認め
られてからベランダでは喫煙禁止と規約に盛り込むマンションは多くなりまし
た。

>>7599さん
使用細則ですから当然普通決議です。
標準管理規約の中で、マナーまでの規定はありません。
ゴミだしルールや共用部分での喫煙、ベランダの手すりでフトンを干す、
騒音とかのマナー等は使用細則の範疇ですので、標準管理規約にマナー
等が盛り込まれることはないと思います。

７５９９さん。
規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条で規定した方法以外は規約で
緩和も厳しくもできません。（特別決議事項です）

使用細則はお宅の規約でも、総会は議決権の過半数で成立し、出席者の議
決権の過半数で可決ですので普通決議です。

特別決議事項と普通決議事項は勉強した方が｣いいでしょう。

>>7601さん
専用使用権の拡大解釈をしていけば、駐車場は共用部分なので喫煙は
できないが、車の中での喫煙はどうなのかということになります。
部屋の中だと煙から逃れられませんが、駐車場だったら煙も拡散しますし、
住民もその場に長くいる訳ではありませんので、常識の範囲内での行動
なら許容できるのではないでしょうか。
車の中での喫煙禁止は別として、ベランダでの喫煙は細則で規制した方が
いいと思います。

使用細則はマンションによっていろいろ事情も違いますので、一律に
標準管理規約に決めることはできないでしょう。
細則には、使用細則、駐車場・駐輪場細則、大規模修繕工事細則、規約改正委員会細則、
理事会運用細則、ゲストルーム細則、監視カメラ細則等数多くありますので。

7599です。専門家の皆様、いろいろ教えていただきありがとうございました。

まだ、入居前なので、入居後の様子を見て、必要があれば使用細則の改訂を提案しようと思います。

分譲時はまず設立総会があり、それから通常総会がすぐ開催されます。
設立総会時の管理会社が依頼したメンバーがそのまま理事に選任されるでしょう。
最初の理事会のメンバーは大切です。
規約特に細則は殆ど決められていないでしょうから、それから手がけていかなければ
いけないでしょう。
細則については、管理会社にいって他のマンションの細則を参考にすればいいでしょう。
理事の今後の選定方法も決めておかなければなりません。
輪番制にするのか、立候補制と輪番制の両方でいくのかも決め、特に任期については
長期にならないように気を付けるべきです。

>>7607 匿名さん
どうもありがとうございます。実は、ベランダの使い方、ペットの飼い方、ピアノの利用制限等を含めた細かな使用細則ができています。まだ、案で、分譲後に最初に開催される総会での承認事項なのかもしれませんが、議事運営上は、そのまま異議なしで承認されるのだと思います。暮らし始めて何か問題がでてきたときに変更することになりそうです。

売買契約時に「管理に関する承諾書」を提出しているのであれば、その中に管理規約や細則の承諾も含まれているのが一般的である。
この場合、管理規約等の承認に関する総会決議は不要である。

>>7608さん
分譲時には重要事項の説明があり、それを聞いて承認するなら契約書（覚書）に
署名押印することになっています。
その中には、第1期の予算書や管理規約、使用細則も含まれます。
設立総会での議案については、分譲時に承認されていますので、それに対する
承認決議はおこなわれませんが、役員の選出については提案されるでしょう。
規約や細則を改正するのは、それ以降の総会で行われます。

中古マンションを購入してくる区分所有者に対して管理規約や各種使用細則を
配布してますか。
してなければ、規約や細則を守ることもできません。
築年数が経過してくると規約とかの予備がなくなるので、配布しないマンション
が多いようですが、コピーをしてでも配布すべきです。
規約と各種細則の全面改正をしたときには、予備を確保しておくべきです。

分譲時に管理会社は予備の規約とかは準備してません。
１０年ぐらいは入れ替えはないのでいいかもしれませんが、１０年も経てば
管理会社に与えられた規約や細則では対応できないものがでてきます。
それに標準管理規約や区分所有法の改定とかもありますので、その時点になったら
全面改正をすべきです。
そして、３割ぐらいは予備の規約とかをもっておけばいいでしょう。

>>7609 匿名さん
>>7610 匿名さん
コメントありがとうございます。契約書、重要事項説明書一式を見たところ、

管理規約等に関する承諾書

という用紙があり、「当マンション管理規約及び附属規定を承認し、遵守すること」という条文と、他の関連条文が記載され、私自身で署名捺印していました。

ということで、分譲後最初の総会では役員の選任のみが行われると思います。

勉強になりました。ありがとうございました。

分譲時の管理会社から渡される管理規約等については、設備保守点検業務
仕様書があると思いますが、その費用については管理会社推薦の業者がやる
と思います。
価格についてはお任せということになっていると思いますので、順に交渉を
していけばいいと思います。その為には全国の相場を知ることからスタート
すべきです。
当然管理会社にはバックリベートが入っていると思います。
総合管理での管理会社との委託契約だと思いますが、点検は管理組合が直接
交渉する部分管理にすることも可能です。
最初のうちはそういうことはできないと思いますが、管理会社は絶対では
ありません。
委託費や管理員人件費、清掃費も他所との比較をすることが大切です。

特に大規模修繕工事の進め方については勉強する必要があります。
経験のある他所のマンションの理事長に話を聞くのがいいですよ。

自分の住んでいるマンションと同規模のマンションで、大規模修繕工事の
実績のあるマンションの理事長を訪問して、いろいろ経験談を話してもらえば
参考になりますよ。
失敗談や良かった点等を。工事費とかも参考になりますよ。
業者の評判とかも。

大規模修繕工事の経験のある理事長を管理組合で講師として呼んで
セミナーを開催すればいいですよ。
謝礼金として、5,000円とか１万円を包めばいいでしょう。

長期修繕計画を建築士と検討していく中で、我々素人ができることがあります。
例えば、サッシの予定価格を検討する時は、大きな窓が何枚あるのか、通路側の
小さな窓が何枚あるのかを知る必要があります。
当然、角部屋は窓枠が多くありますから、総窓数を計算してから、サッシのグレード
を勘案して、そこから総工事費を出せばいいのです。
全て建築士に丸投げではなく、我々素人でもできることがあるんです。
いい加減な長期修繕計画表を作成するのではなく、予定価格や周期とかは建築士と
一緒に話し合って決めていけばいいでしょう。
分らないではなく、分ろうとする努力をすべきです。

しかし、知識もないけど時間もないからね。

工事費はその時の状況で大きく変わるものです。
相場とかを良く知り、相見積を取れば業者も安くします。
何も知らないで、お任せであれば当然工事費は高くなります。

＞しかし、知識もないけど時間もないからね。

時間管理も時間の捻出も出来ない、あらたに知識を習得しようともしないお方は諦めるしかない。
何ごとにおいても。

　国土交通省の実態調査が参考になるかもしれません。

●マンション修繕、割高契約に注意　国交省「相場」を公表：朝日新聞デジタル 2018年5月12日
https://www.asahi.com/articles/ASL5C3SLDL5CUTIL00J.html?iref=comtop_8_...

●/ マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施
～工事を発注しようとする管理組合等が適正な見積りかどうか検討する際の指標となります～
平成30年5月11日
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html

・マンション大規模修繕工事に関する実態調査（ＰＤＦ）
http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

>>7622さん
一応読ませて頂きました。ありがとうございます。
時間をかけて精査していきたいと思います。
特にうちの場合は、建築士と細かく打ち合わせて作成した長期修繕計画表が
ありますので、工事内訳書の内容を一つずつ検証していって、調査されたものとの
比較をしておきたいと思っています。
かなり労力がかかりそうです。

大規模修繕工事の進め方は奥が深いですね。
工事の進め方の全ての過程は建築士でもなかなか分からないと思います。

大規模修繕工事を経験した建設会社、大規模修繕工事の経験のある業者、大規模修繕工事
の設計監理の経験のある設計コンサルタント、同じく経験のある管理会社フロント、
マンション管理士、大規模修繕工事の専門委員、理事長とかの経験者の総合的な知識が
必要となります。

マンション管理士の講師をトランプ大統領にお願いしましょう。

７６２５の総合的な知識を身につけた者はいないね。
だから奥が深いのです。

大規模修繕工事の進め方について調べても基本的なことしか
書かれていないのであまり参考にならない。

６０戸と１０戸の渡り廊下で繋がった１つの建物。築３０年。
共用玄関とエレベーターは大きい方の片方にしかない。
高置水槽も大きい建物に設置。
もし、小さい方の建物が全焼して解体しなければならないことになった場合、
その費用は修繕積立金で、足りなければ全戸から負担するか借入をして
修繕積立金で返済することは可能か。
小さい方の建物は新築となる。

上記の建物の場合、大地震が発生し、渡り廊下が崩壊した場合は
どうやって下に降りればいいのか。エレベーターは小さい建物には
ついていない。
すぐ工事はできないだろうし。日数もかかる。
こういう建物は全国にはかなりの数がある。

１つの建物としての規約なら補修工事はしなければならないだろう。
修繕積立金も全て投入するだろうしね。
しかし、建替えとなると話しは別なんでは。

エレベーターがなく、渡り廊下でしかいけない建物の住民は
渡り廊下が壊れたらどうするんだろう。
特に震災で壊れた場合は業者も中々きてくれないだろうし、工事を
するにしても、かなりの期間がかかる。
完全孤立状態になる。
ただ、避難梯子でベランダから降りることはできるけど、毎日の買物や
ゴミ捨て、通勤や通学で避難梯子は使えないだろうし。

私のマンションは１２階建てでＡ棟１００戸，Ｂ棟１５０戸,C棟１００戸　
の団地型で、Ａ棟にエレベーター２３基、Ｃ棟に１基の管理規約は坦棟型
です。

問題は各棟は渡り廊下でつながっておりますが、Ｂ棟にはエレベーターが
りません。

問題点をご指摘ください。

管理費会計（予算案・収支計算書）の費目（科目）についての質問です。

昨春竣工のマンションで、５月末に第一期通常総会が行われます。
管理費会計に関する資料は、下記の各点検業務費が業務ごとに明記されている書式と全て括られて表記されているモノとが混在しています。

従って、各点検業務の予実検証が出来ません。
管理会社には以前より改善を依頼しておりましたが、対応（費目の追加・各点検業務毎の費用の明示）は叶わなかった。
領収書等の帳票の閲覧を申請しましたが回答を得られずで、明日以降に本社に問い合わせをする予定です。

明確な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を隠す為のようです。
これについても書面で、管理会社と理事会とに説明を求めましたが、無反応です。
通常総会当日には質問予定ですが、知見を得たく投稿しました。
　
■点検業務費
・設備点検業務費･･･給水ポンプ点検（１回/年）を含む、毎月の点検費用
・消防設備点検業務費･･･機器点検は２回/年
・雑排水管清掃業務費･･･１回/２年
・機械監視業務費･･･２４時間機械監視
・エレベーター保守点検費･･･現地点検４回/年、遠隔点検は毎月
・植栽管理業務費･･･２回/年

■書式の違い
●業務ごとに明記･･･管理規約集に１期のひな形として金額も記載
●全て括られて表記･･･第１期管理費会計（予算・収支計算書）、第２期管理費会計（予算）

↑そんな細かい話どうでもいいのでは？
新築ならデベ系管理会社だと思うが、
恐らく管理人一人に毎月50万かかっているでしょ。
安くしたければ独立系管理会社にリプレースしたらいいでしょう。
なんとなく暇そうだから頑張ってみたらどう？

>明確な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を隠す為のようです。

点検業務の再委託はどこの管理会社もみんなやってますよ。当たり前のことです。
点検はまだまだいっぱいありますよ。
建築設備検査、特殊建築物検査、揚水システム検査、簡易水道検査、
電気保守業務、残留塩素測定、自動ドア保守点検等
全ては費目は設けていませんよ。

よってマンションによって異なる。

＞＞7634 匿名さん
予想どおりの反応なのでは？
回答投稿者のレベルを探る為の投稿のようにも思える。
報告事象は、管理費会計の合理性・信頼性及び健全性に関するので、問題視するのは当然です。
が、この程度の回答です。
既に存じのとおりと言うか、予想どおりでしょうから、暇つぶしで楽しむことは出来ますが、
あまり役には立たないです。

>>7638
ではあなたが模範解答をしてはいかがですか。
できないのに批判だけは簡単にできるからね。
質問の主旨自体も理解できてないんではないですか。

全ての点検業務を項目にすることは普通はしません。補修工事でも個別には項目には
しません。支払い明細の別表は当然作成します。
小さい金額の点検業務に関しては、まとめて一つの項目にして、別のところで
補足説明がしてあればそれで十分でしょう。
明確（これが大切です。）な説明を行わないのは、点検業務の再委託を行っている事を
隠す為だと失礼なことを管理会社と理事会に憶測で説明を求めたとのことですが、
こういうスタンスであれば、相手もそれなりの対応をしたのではないですか。

工事費については経費明細表が議案書には記載されていますよ。
予算書の項目に、全ての点検業務や管理費会計の補修工事の各工事
ごとの費目は設けません。
小さい点検業務や管理費会計の補修工事については、一括りにするのが
殆どのマンションの予算書ではないですか。
全て予算化して項目を設ければ分りやすいということはありますが。

分譲時の議案書の予算書には、アバウトな支出項目しか
記載されないでしょうね。
時の経過とともに、点検業務以外の口座引き落とし料や電話料金、
清掃費、植栽、保険料等が増えていきます。

予算書はあくまで予算であって、金額や周期等については法令点検以外は
理事会で検討して決めていきます。
分譲時の理事会のメンバーでは、管理会社主導もやむおえません。
管理費会計や積立金会計での工事はまだどちらも発生しませんしね。

管理費会計で予備費が１，０００万円以上あるんですけど
これは理事会決議だけで何か購入したり、工事をしたり
することはできるんですか。