マンション管理士に質問しよう！ Part2

第２回目の大規模修繕工事までは、大型設備の更新工事は発生しません。
大型設備には、エレベーター、給水設備、玄関扉、サッシ等が含まれます。
長期修繕計画に基づいた１戸当り月の必要修繕積立金についても、この部分は
含まれていないのが、殆どのマンションの実態ではないでしょうか。

皆さん方のマンションでの修繕積立金の額の算出はどういう方法でやって
おられますか。
一番いい方法は３０年間の長期修繕計画での総工事費から１戸当り月の
必要修繕積立金の額を算出するのがいいんですが、その計画にはやらなければ
ならない工事の全てが包含されていないと意味がありません。
そういう計画書がなければ、平米で算出する方法もあります。

国交省の望まれる修繕積立金の額は、１７，５００円といっています。
当然大型設備分を含んでの積立金の額です。
駐車場使用料を含んでの金額ですが、みなさんのマンションではこの金額が
確保されてますか。

　　＊自主点検のポイントの一例です。是非理事会で自主点検マニュアル表を作成して
　　　点検してみてください。
　　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等に
　　　ついてはアンケートを取ります。

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

マンションの管理をしていく中で、どうしてもやらなければならないのが
管理規約と各種細則の全面改正です。
分譲後の原始規約のままだと、それ以降区分所有法や標準管理規約の改正が
行われています。
規約の全面改正は標準管理規約に沿ってやればいいから簡単だという人も
いますが、いざやるとなると誰が、どのようにやればいいかの手法がなかなか
分らないので、つい改正はされずに放置されているマンションが多いのでは
ないでしょうか。
理事会や総会での改正部分の説明をする場合、比較表の作成をしなければ
説明も難しいし、理解もされません。
その資料を作成するのが大変なんです。

　そのためにマンション管理士がいるのです。
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士に相談しましょう。
　管理会社には、反社会的勢力もついていますから、マンション管理士に相談するときは、悪徳管理の妨害されないよう気をつけて下さい。
　工事会社等も、関係諸勢力には詳しいので、注意が必要です。

　「財閥系悪徳管理会社、井桁、109、反社会的勢力、ヤの付く自由業、上級フロント、マンション管理士上位合格者、あほあほ、 」とは、なんでしょう？

管理規約と各種細則の全面改正をするためには、左右対称表の作成が
まず必要です。
左側に現行規約、真ん中に改正案、右側に標準管理規約。
そして、改正のある条項だけを比較できるようにします。改正のない条項は
カットします。
そしてできあがったものを、理事会、総会で説明し、決議を経ます。
承認されたら、第１条から順にすべての条項を作成し、専門委員会で校正を
してそれから印刷所で製本にします。
やることは分っているんですが、だれがこの左右対称表を作成し、決議された
後の校正規約を作成するかです。
マンション管理士に依頼しても、この作業はしてくれません。
マンション管理士に依頼しても、条項ごとに、法改正や標準管理規約で改正や
プラスされたことを書き込むだけです。
それを審議するための比較表の作成がないので全面改正は難しいのです。
誰かが、時間をかけてこの作業をする住民がいればできるのですが。
マンション管理士も、規約・細則の全面改正をした者は殆どいないのではと思われます。

このスレはマンション管理をしていく中で、分らない点や聞きたいことを
質問するスレです。
何も難しいことを論議する場ではありません。
例えば、管理規約・各種細則の全面改正をする場合、どうすればいいのか、
誰が何をどうするのか、準備するものは何が必要かとかの素朴な疑問を
ひとつずつ解消して問題解決に結びつけていければいいんではないでしょうか。
質問に答えるのはマン管士でもフロントでも理事でも建築士でもいいんです。
知っている者、経験のある者が答えていけばいいのです。
もしマン管士に依頼するにしても、悪徳マン管士とかは関係ないんです。
それは各マンションの担当理事が責任をもって選定すればいいのです。
悪徳マン管士を選定しないためにはどうすればいいのかの具体的な書き込み
でもあればいいのですが、ただ真面目でまともな排他をしないマンション管理士
を選定しないようにとの書き込みでは何の役にも立ちません。
単なる煽り投稿ですよ。

分譲時の原始規約のままの管理規約で、まだそのままになっている
マンションが殆どだと思いますが、規約と各種細則の全面改正は
意外と難しいですよ。
全面改正をしたマンションってありますか。

マンション管理士会に規約の診断をしてもらいましたが、
現行規約で未改正になっている部分の指摘だけで終わりました。
そのまま改正もされず放置されてます。

分譲時から２８年を経過したマンションです。原始規約から２８年間に規約の設定、
変更、廃止が度々行われてきました。

現行規約を、過去の規約の設定、変更、廃止の総会案と議事録を精査しましたら、
規約の設定、変更、廃止の案が区分所有法３１条に反して決議された箇所が数か所
が見つかりました。

よって、現行規約も無効であり、さらに、改正案も無効であるので規約案の作成
し直しにかかりました。

ところが、重要な規約の設定、変更、廃止案で役員の選任方法と、役員の定数、
任期の変更についての臨時総会において、

出席組合員が過半数に満たない総会で不成立しているにも関わらず、総会成立定
数不足と議案に対しては賛成票の不足を、

欠席（棄権）者を理事長一人として出席員数と賛成票に投じて可決されている事
が判明した。

よって、現在の理事会は無効であり、現在の理事長には総会の招集権は無いこと
が判明したが、

そのまま、これ等を無視して総会を成立させ、全面改正は可決されたとして、
各区分所有者に製本化して配布された。

数人の組合員が現在の規約は無効であるから規約には従えないとのクレームがで
ている。

役員会も無効であるので規約改正前の規約に従い総会のやり直しが要求されてい
る。

この問題には根深い理事長と管理会社の事情が有りますが、裁判になれば組合員
の勝訴は間違いないが。

弁護士曰く、裁判所は組合の役員の人事権には介入できないとの見解である。

※、現行規約は管理会社が作成、現行規約の不備の説明は居住しているマンショ
　　ン管理士の指摘である。

　マンション管理士なら分かるが、７５５３の宮崎爺のレスは　マンション管理士の信用を否定するレスです。

　何のためにマンション管理士制度が創設されたか、歴史的な経過を考えればわかります。
　年月の経過とともに、マンション管理士制度が変質した状態になり、「管理不全マンション」の発覚で、制度疲労が明らかになりました。

　さらに不適切コンサル事件では、建設業界の体質的問題も明らかになりました。
　もうすぐ全容が解明されるとは思ますが、このまま何の改革も行われないまま、マンション管理運営が行われると、「限界マンション」大発生が予想されます。

　国土交通省も危機感を感じ、各種通知を出しています。
　真面目に取り組んでいる管理会社もあれば、どんどん落ちていく財閥系悪徳管理会社もあります。

　真面目で、まともな。排他をしない、マンション管理士に期待しています。

規約には、強行規定と任意規定があります。任意規定は法律に別段の定めがないものは
規約に定めることは可とされていますが、強行規定は規約に定めても無効とされています。
規約上は権限のない理事会での議案として、規約の全面改正が行われ、規約は総会で承認され
たのですから、それは有効としてもいいのではと思います。
ただ、強行規定分に関しては、法的には無効となりますので、その分については取消を
すればいいと思います。
再度臨時総会を開催するにしても、現在の理事を無効とすれば、前任の理事会の者が開催
することになりますが、その理事会が再度理事をするのには個人の問題もあり難しいのでは
ないでしょうか。臨時総会の開催は監事にお願いすればいいと思います。
理事だけをまず選任して総会で承認を得てから、強行規定分の無効の取り消しをすれば
いいでしょう。法違反の規約の取り消しだけですから、この分は問題がないと思われます。
現行規約は管理会社が作成ではなく、管理組合が作成したのですよ。根本の考え方がまず
間違っています。

　マンション管理士なら分かるが、事実上管理規約は管理組合が作成したものではない。

　管理規約は、原始管理規約があり、管理組合設立総会で管理組合が結成され承認されてから発効するもので、管理組合が作成したものではない。
　販売会社と管理会社が原始管理規約原稿を定めたもの。

　その後、管理規約で改正が必要なものを適正な時期に変更しなければ、まともな管理規約にならない。

　原始管理組合総会で承認されたものを改正なしに使っていれば、時代遅れは確実。
　そのため、国土交通省はおおむね５年ごとに、標準管理規約の改正をしている。

　本来なら、標準管理規約改正時に、各マンションの管理規約も見直すべき。

>>7559
分譲時の原始規約も組合員が承認したんですよ。
素案自体は建設業者なりが作ったとしても、実際それを認めるのは
組合員ですよ。
総会の議案書も管理会社が作成をしてますが、あくまで素案です。
それを理事会で修正等をして議案として総会に提案するのです。
それはあくまで管理組合が作成したのですよ。
ただ、それは管理会社がたたき台（素案）として作ったにすぎません。

総会や理事会の議事録も、素案は管理会社が作成はしますが、
あくまで理事会が作成したことになります。

　マンション管理士なら分かるが、原始管理組合総会の議長は管理会社。 　
暫定で役員を決め、互選で理事長を選出し、監事を選出し、役職に応じた理事を決める。
理事長を決めるまでに瑕疵があれば、管理会社の責任。 　これ当たり前。

　マンション管理士なら分かるが、理事会や総会議事録（案）もまともに作れないで、「マンション管理のプロ」と言えるか？　だましの「プロ」の間違いではないか？

　自主管理の管理組合でも議事録は（案）を作り、役員に確認していた。
　過去には、副理事長か理事長が理事会便り原稿を作り、確認後、理事会便りを配布した。
　「素人」でもできる事を、「プロ」はなぜできない。

　管理会社は「プロの詐欺師ペテン師」まがいか？
　議案書も役員にご用聞きして作成したか？
　議案書にない事項を、管理会社が突然言い出したことは無いか？
　「プロの詐欺師ペテン師」まがいが何を言う。 　恥を知れ。

管理規約、総会案、議事録の作成は管理会社に委託はしているが、すべて組合の作成。
委託契約書は組合、管理会社の双方が作成。重要事項説明書は管理会社の作成。以上

>>7563
輪番制の理事もマンション管理のプロと呼ぶの？
自主管理の管理組合でも議事録を作っていたというが同じじゃないの。
自主管理だから理事が議事録をつくらないと作る者はいないよ。

順番制、輪番制、推薦制、立候補制、の理事は身分に差はない。
責任は同じである。

総会で規約違反と法令違反を厳しく組合員から追及されて涙ぐんで、
私はなりたくて理事長になったのではない。
と出席組合員に同情を買う為に追及組合員を加害者にする発言をし
だした。

この女理事長は立候補して理事になったことを追及されて発狂した。

その後辞任して副理事長2名、監事、書記、等と同じ時期に姿をくら
ました。

自信のない組合員は役員にはならない方がいいでしょう。

素人でも役員になればプロとして認定されている事を知らない。

自治会のような任意団体とは異なる事さえ知らない理事長はいる。
これ等は許されないことである事も知らない。

管理組合の運営方法の瑕疵はすべて理事長の責任であることも知
らないで管理会社や管理人の責任にする。

トラブルの為に弁護士やマンション管理士との相談の中で事の重
大性で取り返しがつかない事にきずき変な事をする役員は多い。

その典型例が区分所有権の売却である。

大規模修繕工事をするときに、業者の選定方法は下記のどれにしてますか。

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが 　　　　　　　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。

　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。

　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多 　　　　　　　　　　　　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

総合評価方式を採用しているマンションはありますか。
その場合、評価項目はどのようなものにしていますか。
良かったら教えてください。

総合評価方式を採用しているマンションは、設計監理方式のところで
ないと無理だと思う。
一般住民だけで総合評価方式は無理。
同条件での相見積も素人では取れない。
設計コンサルタントに依頼してないのであれば、相見積とか取らない
随意契約で全てお任せの方法しかない。
管理会社に丸投げという方法もあるけど。

マンション管理は考えれば考える程難しくなります。
我々素人組合員は、日頃からあらゆる情報を基に勉強をする必要がある。
特にパートナーの管理会社がどのレベルであるかを見るべきである。

規約や法令を軽視して、規約や法令違反の組合員に対する対応方法を
調べるとその管理会社が信用できるか否かの判断はできます。

悪い組合員と共謀して悪いことをする管理会社は大規模修繕等の多額
の費用を任せたなら間違いなく悪いことをたくらみます。

ご用心をお願い致します。

規約や細則違反をまもらせるのは管理会社ではなく、管理組合すなわち
理事会ではないの？
大規模修繕工事に関しても、管理組合で総会の決議をして組合員の承認を
得てそのお金は使うのであり、悪いことではなく合法的ですよ。
管理会社にマンション管理を丸投げしているマンションでは、多少のお金の
無駄遣いは発生することはあるでしょう。
だから、自分たちのマンションは自分たちで守らなければならないのです。
時間がない、知識がなければ知恵を使うことも考えなければなりません。

工事の知識や関心がない住民がほとんどだからね。
設計監理方式とか見積もり合わせ方式とかいっても、何それだからね。
住民も勉強しないと自分のことなんだから。
全て他人任せではだめだよ。

ここのスレには理事は殆どきてないので、工事には
興味を示さないね。
一体どういう連中がここにきているんだろう。

悪徳管理会社や反社会とかの書き込みが頻繁にされるように
なってから、盛り下がってしまった。
この者はあちこちのスレに同じ内容の書き込みをし続けてるいる。
困ったもんだ。

工事に関する書き込みは勉強になります。
是非これからもよろしくおねがいします。

長期修繕計画はあるけど、管理会社がパソコンで打ち込んだものしか
ないから役に立たないのが殆どでしょう。
１回目の大規模修繕工事後に作成したのなら、そこから３０年間の計画なら
築４３年から４５年の計画となるから、殆どの更新工事とかが計画される筈
だけど、大型設備の計画がされていない。

自賠責保険についてお尋ねします。
洪水では保険は適用されないとのことですが、風での被害では
でたりでなかったりと曖昧です。
風の被害でも保険は適用されるんでしょうか。

洪水は被害額が膨大になる可能性が大きいので保険の適用除外ですが、
台風での風に対しては適用されるんでしょう。

台風は自然災害だから不可抗力として自賠責保険は
適用されません。

下駄足マンションで駐車中の車が地震で押しつぶされ全壊した車の損害は。？

保険の適用除外かな？
社会通念上可能な損害防止措置を講じなかったことが
みとめられるケースでは法律上の賠償責任が生じる
可能性があります。
事故状況を個別具体的に判断し、予見可能性を検討し、
法律上の賠償責任の有無が判断されます。

屋根瓦など建物の一部が強風で飛んでしまい、隣家に損害を与えたような
ケースは、通常法律上の賠償責任は生じません。
例外的に、近隣では殆ど風災による被害は発生していないが、建物に瑕疵
があったため、事故が発生したという個別の事情があれば法律上の賠償
責任が生じます。

今テレビを見ていたら、仮面タレントの２６歳の女性が、風の強い日に
歩いていたら、看板が強風で倒れてきて、脊髄をやられ下半身がマヒして
懸命にリハビリをしている報道をしている。
この賠償については、弁護士も話しているが、経年劣化等で瑕疵が認められ
それを知っていて対応をしなかった場合は補償が受けられるとのことだった。
昨日書き込みをしたばかりだったので驚いた。

スーパーのカートや、店頭に設置した看板などが飛んでしまった場合は、
建物と異なり、強風に備えて屋内にしまったり、固定するなどの対策が
不十分と認められれば、法律上の賠償責任が生じます。
今朝の看板事故の場合は、経年はしているが、毎日点検をしていたと
持ち主の神社側？はいっている。

台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能または結果回避可能性がない
不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないのが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
なお、洪水は約款上の免責であるため、法律上の賠償責任に拘わらず支払い対象外
となります。
雷が落ちて、エレベーターや外灯が損傷した場合は、保険の対象となります。

保険は調査員の判断で保険額が大きく変わります。
どうしても納得いかない場合は、本社との交渉が有効です。

マンションの騒音問題は管理組合としては悩みの種だと思いますが、
規約や細則にはピアノの禁止は謳ってありません。
時間の規制もありません。
この場合、夜の８時前後の窓を開けての練習に対してはどのように対応
すればいいのでしょうか。
練習時間は、夜の８時までとか、窓を閉めて行うとかの規定を設ける
ことも必要だとは思いますが。
やはり理事会が直接お願いにいった方がいいのでしょうか。

騒音は各住民間の問題。
理事会としては掲示板で啓蒙すればいい。

ピアノの練習時間とか、窓をしめてからやるとかの規定を
決めれば少しは改善するかもしれませんよ。
意外と本人はいい音楽を聴かせていると思っているかもしれませんよ。

ピアノの練習は雑音
気になってしょうがない。

足場を組まないで大規模修繕工事をしたマンションって
ありますか。
値段的には足場を組むのとどちらが安いですか。