マンション管理士に質問しよう！ Part2

　地元の水道事業管理者に問い合わせてください。
　当地では配水場が高い場所にあるため、比較すると３階くらいまでなら落差で給水できます。
　私は５階なので断水は確実ですが、風呂の湯を流さずに置いていますので、雑排水には困りません。

３階以下の部屋の者はいいけど、それ以上の者にとっては
断水となると直結方法には反対する者が出てくるかも
しれない。
現在は高置水槽で何の不便も感じていないからね。

やはり住民に高置水槽と増圧直結方式のメリットデメリットを
詳しく書いてアンケートを取り、その結果でどちらにするのかを
決めればいいと思う。

１、であれば現在貯水槽水槽が下階に有り貯水した水を最上階の貯水槽まで
　　増圧で送水して貯水して置けな地震時の給水の被害を最小限に食い止め
　　られる。しかし貯水槽にかかる清掃や法定点検、設備補修費・設備交換
　　（7年ごとのメーター交換費含む。）費用が必要です。

私のマンションでは上記の意見も検討しましたが、費用耐効果を考慮し
て増圧直圧給水方式を採用する事にしました。この場合は費用は加圧ポ
ンプの補修点検・交換費用のみである。

１０階程度のマンションですと水道直結給水方式も現在の技術では可能
と聞いております。

米・いずれの方式でも給排水管の補修・交換費用は組合負担です。
　　規約に設定すれば専有部分の給排水管配管の交換費用は組合負担も
　　可能であると聞きました。

１、の場合はタワーマンションでは一定の階に貯水槽が設置されていて
　　災害時はその水で緊急対応するように設計されております。

>>7204さん
現在高置水槽で給水をしていますが、諸費用についてはたいした
金額ではなくそれが理由で直結方式がいいとはならないと思います。
おたくのマンションではいろいろ検討した結果直結方式にされたとの
ことですが、設置費用の比較はされたのでしょうか。
高置水槽にした場合の交換費用と直結方式にした場合の費用の差が
どれぐらいのものかが知りたいですね。
良かったら教えてください。

直結方式にして費用が削減できたとしても、管理費の値下げを
しなければ住民には直接メリットはありません。
管理費というのは、毎年殆ど変化はないですからね。
それが削減できたということは、管理費がその分余るということ
ですから、それを何に使うかでしょう。

ところでマンション管理士上位合格者さんはどうしているのかな。
どこかのスレでアク禁になったのかな。

管理費は通常であれば値上げとかする必要はありません。
突発的な補修費が読めない部分はありますが、殆どは保険で
対応できます。
後は管理委託費や管理員人件費、清掃費、振り込み手数料や点検費、
役員報酬、電気料金や電話料等は毎月殆ど変りません。
不足することが予想されるのは、消費税がアップしたときです。
給水の点検費用等が節約できたのであれば、その分をどうするかが
問題になります。
余ったお金があればただ目的もなく使用されないようにすべきです。

管理費の値上げは分譲以来１度もありません。
それが普通ですよね。
修繕積立金は値上げをしなければならないでしょうが。

修繕積立金は読んで字の如く住民の積立金です。
これを取り崩すには総会の決議が必要となります。
管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。
これについては、管理会社が対応しているんでしょうね。

>>7210
>管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
>管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
>つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。

根拠は？

>>7211さん
管理費内の項目ごとに予算化がされていると思いますが、
例えば電気料金が予算を１万円上回った場合、住民から別途
徴収をしたり、臨時総会を招集したりはしないでしょう。
予備費があればそれで充当できますが、それがなくなれば移動も
できません。
管理費内で予算を上回っていなければ、別途徴収とかは必要ない
でしょう。
おたくのマンションでは、項目ごとの予算がオーバーした場合は
どうしていますか。

管理費は元々各年度ごとに変更は殆どないものです。
管理費が足りなくなれば、臨時総会を開催するか、各区分所有者から
徴収することもできますが、管理費の予算内であればよそから
もってくることは可能だと思います。
たまたまうちの場合は予備費が豊潤にありますので、予備費からもって
きているようですが。

修繕積立金で専有部分の配管の更新工事を管理組合として
計画しているマンションはありますか。
いずれ必ず経年劣化をしますが、これを各戸の判断に任せて
いますとやれる者とやれない者がでてきます。
やはり早めの計画を立て、管理組合として計画すべきでは
ないでしょうか。

専有部分の工事を管理組合としてやれればいいんですが、
そこまでの余裕はありません。

大規模修繕工事の周期については、国交省は１２年～１３年周期を推奨して
いますが、これは各マンションによって考え方はバラバラです。
ただ言えることは、自分の部屋で考えれば壁紙や畳の交換を早くやる方と
そうでない方の違いではないでしょうか。
周期としては、１２年から１５年が一般的でしょう。
中には２０年たっても１回も大規模修繕工事をやっていないマンションも
あります。
工事をやるとしても、問題があるところだけその都度やるというところも
あります。
ただ、足場を組んでやる工事は殆どされていません。
やるとしても、屋上防水ぐらいのものです。
こういうマンションが限界マンションになるのでしょうね。

マンションは専有部分の管理をどうするかで明暗が分かれる。
専有部分のリォーム、修繕等の記録も共用部分の修繕記録と
同様に大切ですので管理保管してください。

そうですね、マンションは専有部分の管理、特に見えない部分の
配管の管理をどうするかで、マンションの寿命が違ってきます。
ただ、配管の更新工事は何か事故があってからでないとなかなか
事前には行動に移す者はいないのが現状です。
だから、管理組合が一斉に工事をしなければなりません。

本来ならマンションの引き渡し時の規約等に売り主が設定して買主に説明して承認させる。
等のマンション販売方法を定着させるには宅地建物業法の自ら売り主制限を改正するか、

それとも買主保護の為にマンション管理士等の立ち会いを義務付ける方法もある。

マンションの永住志向が高い等の報道を耳にしますが、現実は永住できる」システムには
なっていない。

その一番のネックが共用部分の管理と長期修繕計画は充実してきていますが、専有部分の
管理や修繕、設備交換にまでの規制や計画が相当遅れている

つまり、現場を知らないマンション管理士等が理解していない。確かに築古のマンション
は、組合員の変更や、入退去等で専有部分はさまざまに変更されているのが実情である。

これ等を解決する為にいろいろな規約の設定、変更を試みましたが、悪い組合員と悪徳
管理会社１０９が共謀してつぶされました。

その後を引き継いだ悪徳管理会社と偽理事長が工事の収支を理解できず優先順位を間違
えて中止せざる状況である。

管理組合の管理の対象物を共用部分だけに傾かないで専有部分も一体として
管理する方法については築古になればなるほど分譲当時からの組合員の反対
は避けられないでしょう。

なぜなら分譲当時から２０年も居住していればそれなりのりフォーム工事や
設備類の更新はしている組合員は多いはずです。

この組合員の費やした工事費用をどうするかの議論になりますので厄介です。

購入時はここまでの知恵は私も同様考えていませんでした。反省しております。

専有部分の修繕等については、理事長に申請し書面による承認をうけなければ
ならないとなっています。
そして承認しようとするときは、理事会の決議を経なければならないとなっています。
この規約が守られていれば、問題は発生しません。
それを知らない住民に対しては、広報活動を地道にしていく必要があります。
そして、工事のために業者が機材等を持ち込んで工事をしようとする時は、管理員が
承認と工事の届け出が出ていなければストップをかけるようにしておくべきです。
理事長の承認を受けないで専有部分の工事を行った場合には、その是正等のため
必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め排除又は現状回復のための措置
をとることができるとなっています。
殆どのマンションの規約はこれが規定されていると思いますよ。

　マンション管理士なら分かるが簡単にわかります

　専有部分の修繕等は、不完全な書類を受け付ける管理会社に第１次責任があります。

　工事申請書を放置し、問題になったり訴訟になった事例もあります。

　管理組合には、その工事に対して、どの様な問題が生じるかはわかりませんから、管理会社が見落とすと、善良なる管理者としての注意義務違反となります。

>>7221さん
専有部分の改装工事は区分所有者の自由です。
しかし、その中で配管については専有部分ではありますが、漏水事故
があった場合に交換されている方がおられるかもしれませんが、その
場合は区分所有者負担です。
その配管工事を管理組合として一斉に取り替え工事をする場合は管理組合
負担というのもありますが、その際は先行工事者に対する工事費の負担は
衡平性の観点から一斉に工事をした平均額の支給をするというのを規約に
盛り込んでおくことが必要です。
但し、早めに計画を立て積立金の値上をしておかなければ、急に工事をして
借り入れで賄うとなると大幅な値上げとなりますので、承認は得られません。
この工事ができるかどうかが限界マンションになるかならないかの分岐点
となります。

>>7224さん
あなたの書き込まれた内容は、理事会がどう対応しなければならないか
の基本から外れています。
基本は、７２２３に書き込まれた内容どおりに実施するのが前提です。
それを個々のマンションの事例をだされても回答のしようがありません。
そういった問題があるのであれば、該当マンションで結論を出すべきです。

１、管理室で専有部分の工事申請書を受理した。
２、管理員はその申請書をファックスなりで管理会社の事務担当に送付した。
３、事務担当は理事会に申請書を提出して承認を得る。
４、工事申請書には理事長の承認印を押印して工事期間を付記して掲示する。
５、工事開始中でも確認を理事及び事務担当が監督を行う。

旨の規約や運営催促、契約書等に明記されているはずです。これ等が守られ
ているマンションは専有部分に起因するトラブルは少ないはずである

反対にこの立派なルールが有りながら実行されていないマンションは多いで
しょう。

きずいたときには大体取り返しがつかず解決をよりややこしくなっています。
これ等は管理会社任せのマンションに多く、管理会社の餌になっている、

>>7227さん
工事申請書がだされた場合、それを管理会社に送付するのではなく、
理事長に提出して、理事会で承認決議をするのが基本です。
そこがまがっていますよ。管理会社が許可を出す訳ではないでしょう。
自分たちのマンションは自分たちで守るというのが基本です。
そして、理事会は管理員やフロントに対して工事期間や工事内容等を
掲示するよう指示すればいいのです。
届けでがされていない工事が行われようとしている時は、管理員が理事長に
報告して、理事会がそれに対応します。
こういう基本的なことができないマンションが多いんでしょうね。

工事を承認して掲示する場合、理事長印を押印して掲示するのは
いい方法だね。

　マンション管理士なら簡単にわかります。

　マンション管理の素人が集まって管理組合を作っているのだから、工事の詳細が分かっても、支障が生じる恐れがあることまでは判断できない。
　それをできるのは、マンション管理の「プロ」である管理会社だけ。
　多くのマンションでは、様式上、管理組合か理事長宛になっているが、受付は管理員が行い、管理会社に書類が行き、管理会社が工事の可否を判断して、理事長等に許可を求める。
　マンション管理の「素人」の管理組合が、書類の点検を行うことは不可能。
　マンション管理の「プロ」の管理会社が、瑕疵なく各種業務を行うのは当たり前。
　瑕疵等があれば、管理会社の善良なる管理者としての注意義務違反は、免れない。

>管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
>管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
>つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。

これについてどう考えますか。

１２２８さん、１２２７ですが、
良く読みなさい。事務担当から理事会に提出して理事会で許可をもらい
理事長の押印で掲示したと書いたはずですが。ボケないで下さいね。

３、４を確認してください。あほ、

７２３０、貴方はマンション管理士ですか。専有部分の工事の瑕疵等は工事申請に
基づき理事会が承認しているのだから管理会社に瑕疵等の全管注意義務違反を問う
ことはできません。

>>7232
>１２２８さん、１２２７ですが、
良く確認しなさい。どのレスですか。
管理員がなんで管理会社に工事申請書を管理会社に送付するんですか。
管理会社は関係ないでしょう。
理事会で検討して承認か非承認かを決めるんですよ。
工事期間等の掲示については、業者が作成するか管理員が作成すれば
いいんです。

１２２７、１２２８は７２２７と７２２８さんの誤りです。お詫び致します。

７２２７、７２２８さんへ

管理会社の事務担当を経由して理事会の承認を得る必要があります。
管理組合は管理会社との管理委託契約を締結しているのであって。
管理員との管理委託契約を締結しているのでは有りません。

>>7235さん
管理委託契約に専有部分の工事についての規定はないでしょう。
区分所有者が専有部分の工事をする場合は理事長に申請して、
理事会で承認されてからするだけのことです。
もし、工事申請書で分らない技術的なことがあれば、管理会社や
工事業者に説明してもらえばいいだけのことです。
専有部分の工事申請書がだされたら理事長に送達し、後は理事長が
対応を考えればいいのです。
何故管理会社に工事申請書がいくのか理解できません。

工事申請書で分らないところは、業者に説明してもらえばいいんです。
特にフローリングや配管工事はチェックを厳しくしなければなりません。
それをするのは理事会です。
当然技術的なことは分らないでしょうから、儀容者に詳しく説明して
もらいます。
管理会社では説明できないでしょう。

工事申請書は管理員室に原本がありますので事務担当がそれを理事会に提出します。
管理委託契約になければ規約か専有部分の工事に関する細則が有りますのでそれ等
に従います。申請書をファックスで坦当に送信するのは忘れない為の措置です。

７２３６、７２３７さんの作業のやり方が間違っているわけでは有りませんが、
管理を委託しているのなら管理員が理事長に申請書を低質してもいいが、やは
り上司である事務担当を通した方がいいでしょう。

私のマンションでは修繕記録を保存する為に組合と管理会社双方で書類の保管をす
る事になっております。

　マンション管理士なら、書式等を見ただけで分かります。

　書式は管理会社により異なりますが。工事申請書等の用紙は、理事長が持っているのではなく、管理員が持っています。
　業者は当然管理員に用紙をもらい、記入して管理員に提出します。
　ここでしっかした管理員は、著類をチェックし、不備があれば津k書類等の提出を求めます。　
　理事会では、管理会社がチェックして確認した書類をもとに、工事の可否を決定し、管理会社の瑕疵がなければ、各種条件を付け、許可します。
　申請や理事会で瑕疵があるかどうかは「素人」の管理組合や理事会では確認できませんから、「プロ」の管理会社を信用するしかありません。
　マンション管理の「プロ」の管理会社に瑕疵があれば、善良なる管理者としての注意義務違反ですから、管理委託契約違反です。

私のマンションでは各種書式は規約に別表として添付されていますのでそれを
使用し、ルール化されています。

ときどき管理会社のあんぽんたんが自前の書式を使用してとらぶります。

例、入居届は組合の書式は、連絡先電話番号と同居人氏名のみですが。

管理会社の書式は同居人の職業、生年月日、学歴、職歴等々しつこいので苦情が有ります。

>>7238さん
工事の申請書とは、設計図、仕様書及び工程表等を添付して
提出するんですよ。
書面はどんなものでもいいでしょう。
具体的な工事の内容に関する書面がなければ検討のしようが
ありませんからね。
使用材料とか、共用部分に影響はあるのか等が判るような書式
が必要です。

　専有部分の工事申請書こそ、マンション管理業協会で標準様式を検討し、例示すべきです。
　工事で壁を抜いたりすることもあり、原因は管理員が忘れたいたそうです。
　しかも発覚するまで相当かかり、原状復旧を求められ、区分所有者はカンカンです。
　しっかりしたマンション管理組合監査の手引きを作っても、加盟会社が活用していないこともあります。

工事はその種類によってそれぞれ違います。
仕様、材料、色、デザイン、グレード等
工事のやり方も業者によって、又工事内容によってそれぞれ違います。
工事個所ごとにひな形はつくれませんよ。
要は、理事会が、仕様書、設計図、材料等をみて分ればいいんですよ。
工事で壁に穴をあけたりするのは、仕様書や設計図をみればわかるでしょう。
理事会では提出された書面で何をするんですか？
玄関扉だったら、色とかデザインが重要ですし、床だったら、遮音性能が
必要でしょう。
配管だったら、共用部分の配管と異種金属でないかとかもチェックする
必要があります。
こういう具合にいろんな工事がありますから、標準様式とかは必要ないんです。

築２５年の中古マンションのオープンハウスが上下階の４戸で開催されましたので４戸とも
見学しました。

処が台所、風呂場、洗面所の位置が全戸異なる事にきずきましたので分譲当時の図面で調
べましたら、上下階４ととも、洗面時、台所、風呂場の位置は同じでしたので、リフォー
ム時に勝手に位置の変更をしている事が判明したので購入後漏水等のトラブルを避けるこ
とと、組合の管理が杜撰で有る事の証拠であるので購入を辞めました。外観は威風堂々と
した大型マンションで好みのマンションでしたが、残念でした。

築古のマンションは管理が杜撰だと専有部分の修繕工事等の管理、監督が疎かになるので
ここら辺をご注意ください。

　専有部分の工事は、その工事が共用部分に悪影響を与えないか、マンションの機能を失わないかというかいられたものです。　躯体や設備に悪影響がなければ、専有部分の工事は制限を受けません。
　専有部分ですから、色やデザインは問題になりません。
　専有部分はどこか分かっていますか？　共用部分に影響がある部分や設備はどれかわかっていますが？

>>7244さん
マンションの場合、同じ３ＬＤＫでもその部屋の間取りは大きく違います。
ただ、上下の階は殆ど同じ間取り、造りのようです。
両隣りの間取りとはまず違う筈です。
角部屋でも、階によって大きく違う場合があります。
分譲当時の図面が簡単にみれるんですか？
それに築古といっても、殆どの部屋は改装とかで間取りまでは変えませんよ。
それに、改装業者がトイレの位置や台所、浴場とかを簡単には変えられません。
それをやると高価な工事費になりますから。
普通改装をする場合は、和室を洋間に変える程度です。
配管とかが絡む場合の間取りの変更はまずしません。

専有部分の管理の事項については管理会社等は避けたがります。しかし、
規約や使用細則では立派なおルールを取り決めているマンションが多く
なりました。

私のマンションもその例外では有りません。それを管理、監督がだれに
するかの権限の取り決めが曖昧です。

そうこうしているうちに、不法占有者の増加、反社会的勢力の居住、
それ等に起因する、未収入金の増加、ゴミの不法投棄、漏水事故の
増加、その他のトラブルが増加してきます。

これ等の責任の所在は管理会社ではなく最期は我々組合員が負わなけ
ればいけないことを自覚していない組合員がほとんどではないでしょ
うか。？

７２４６さんのご意見は正論ですが現場との隔たった考えだと思います。

ローコストマンションで大型物件では内部の居住者による犯罪まで起
きる傾向にあります。専有部分では２コ１専有部分の発覚等。

　マンション管理士なら、簡単にわかります・

　「２コ１専有部分の発覚等」は外部から分かりませんが、重大問題に発展します。
　最近のマンションは、壁で強度を持たしていますから、壁を安易に抜くと、建物強度に問題を生じます。
　共用部分と専有部分の区別だけでなく、躯体強度の確認も必要です。

こんなマンション（２コ１）も登場しているとの情報です。有り得ないことではないのが、
分譲マンションの宿命です。住民、管理員等がきずいていないのか、知らぬふりか。

これを機会に管理会社の管理の素人の管理員を廃止してマンション管理士等の資格者を組
合雇用でフロントを採用した。

　管理組合雇用のフロントや管理員は現実的ではありません。

　フロントはＩＴ化やＡＩ化で大幅削減できますが、管理員は管理会社の巡回でも構わないので、管理組合には必要です。

　完全自主管理の管理組合でも、ごみ収集時の清掃員業務は、外部に依頼しないとできませんでした。