マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6277 匿名さん
↑当然である。一戸あたり月1万でも12年144ヶ月で144万にもなる。20年240ヶ月なら240万である。国土交通省のガイドラインがいかに過剰かわからないアホは最近は減りつつある。

>>6280 匿名さん
↑カネ余りなのに十年返済しかないと思い込んでいるアホ

６２７８さん。区分所有法は見たことは有りますが、読んではいません。
何条にあるかを教えてください。区分所有法の強行規定でしょうか。

>>6277 匿名さん
↑目安は修繕積立金は7000円程度、駐車場から5000円程度で実質が12000なら全く問題ない。

>>6283 匿名さん
↑管理規約は国土交通省所管なんだよ。アホ

>>6279
では大型設備でやらなくていい工事はどれですか。築５０年～６０年間で。
エレベーター、玄関扉、サッシ、消防設備、高置水槽、給排水管、
照明器具、縦樋、外構の改修工事、インターホンとかで

>>6283 匿名さん
区分所有法で規定はないから民法253条が費用負担の根拠規定になるだろう。

>>6286 匿名さん
↑値段がピンキリだと知らないアホ
エレベーターでも1300万のもあれば600万のもある。
金物建具交換でもサッシまるごと交換から台車のみ交換とか工法がいろいろある。
カネが足らないと工夫して安くするんだよ。アホ

>>6288
エレベーターの更新工事で巻き上げ機はフルメンテの範囲だから
交換する必要はないでしょう。
基盤と三方枠だけでいいですよ。
１４階６名乗りエレベーターであれば、1,200万～1,400万円がメーカー
希望価格です。大手メーカー
実際の価格は半値8掛けとはいいませんが半額ぐらいにはなりますよ。
サッシの交換を台車だけかえるとかの知識もあるんですね。全く建築設備に
関しては知識がないと思っていましたよ。
工事費はピンキリありますが、並みで考えていますよ。
それから長期修繕計画の予定価格についても、建築士が考えている価格は
余裕をみていますので当然割り引いて考えていますよ。

６７８７さん、区分所有法に規定がなければ民法の規定に従わないといけないのでしょうが、
これは、根拠規定であるということは、強行規定であると解釈するのでしょうか。？

それとも。強行規定でなければ管理費等の０円の規約の制定は有効であると解釈は間違いで
しょうか。？

アホですから解りやすく教えてください。

もう一つ、管理費等が管理規約に０円の規定は無効であるとした時、極端な表現ですが、法
令では管理費等の額を規制してはいないから、管理規約に管理費等を１円は有効となります
でしょうか。？

>>6289 匿名さん
↑エレベーターが半値になるのはゼネコンが買い叩いたときで、管理組合が交渉して半値になるはずがあるまい。アホすぎる。
600万で買えるのは独立系エレベーター会社だよ。

>>6289 匿名さん
↑そんなに勉強してるならマンカンなんか楽勝だよねw

>>6290 匿名さん
毎月の支払いが出来ないから住めないのでは？火星に区分所有法が適用されるかとかと同じで、空想なら自分で考えてね。

あら、名前また間違えた。
上の3つは名前間違えた

余談だがゼネコンが買い叩いて新築のエレベーターが半値になるのは、フルメンテナンス契約でカバーできるからである。
メンテナンスを独立系に変えてるような賢い管理組合にエレベーター交換で値引きはありません。
アホ

管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料をひっくるめて管理費等と
いっているのです。
管理費は毎月必要な額が決まっていますからそれを毎月個人から徴収
するとなると大変な作業になります。
管理会社に支払う委託費や管理員人件費、清掃費、電気料金、各種点検費用、
備品費等大体毎月金額は決まっているのが管理費です。

これに対して修繕積立金は建物の維持保全をしていくために必要な金額です。
例えば築５年経過したマンションで１０年後に工事をしますので１戸当り１００万円
前後となりますので１０年後に徴収しますので各自積み立てておいてください
といわれたらその時期がきたら住民全員が１００万円支払いますか。支払えますか？
それ以外に大型設備の交換の度に５０万円とか８０万円の徴収があったら困りませんか。
工事費は全員が支払わなければならないものです。一人でも未払い者がでることは
ゆるされません。
そうならないように前もって積み立てていくのが積立金なんですよ。

>>6295
良く知ってるじゃないですか。
その通りですよ。基盤とかの値引き交渉のテクニックとしては
フルメンテと抱合せでやるのが常道です。

>>6297 匿名さん
↑なんでメーカー保守したいの？
http://www.elevator.co.jp/index_rs2_elevator_hosyu_001.html
↑こっちが安い

>>6296 匿名さん
↑ほとんどの管理組合が借り入れして修繕してることを知らないアホ

>>6295
一つ情報を与えましょう。
マンションの居室のリフォームでは３００万円あれば、分譲時に近い状態
まで回復しますよ。
壁紙、畳、襖、床、サッシ・網戸、玄関扉、トイレ、バスユニット、台所まで
全て交換できますよ。
但し、配管類は含んでいませんけどね。

>>6296 匿名さん
↑修繕積立金が足りていると、修繕積立金を使い切らせる見積もりが出てくること知らないアホ

>>6300 匿名さん
↑好きにすれば良かろう。おたくの専有部分に誰も興味はないだろう。アホ

>>6297 匿名さん
↑フルメンテナンス契約がぼったくりなのにそれとセットとは愚かすぎのアホ

>>6303
フルメンテの全国の相場ぐらいは当然把握してますよ。

>>6304 匿名さん
↑どっちにしても瑣末な話である。
エレベーターはピンキリ。

>>6305
エレベーターはシンドラー社製が問題になりました。
毎日使うものであるので安心感という意味では日本製の大手３社、
日立、三菱、東芝から選ばなければ住民が安心しません。
当然メンテもその３社に依頼。
対応は迅速かつ丁寧に会社の信用を背中にうけてやってくれますよ。
価格も高くはありません。
以前東芝の支店長に聞いたことがあるんですが、１４階６人乗りで
基盤、巻き上げ機、三方枠を交換した場合の価格は１基１，２００万円
とのことでした。日立はちょっとこれより高いようです。
値引きをすれば、建築士によりますと半値８掛けで買えるということでしたが、
１基６００万円～７００万円程度ではないかと思われます。
勿論巻き上げ機は必要ないのでもっと安くなります。
現在のフルメンテ料は１基４１，０００円です。１４階、６人乗り
管理会社とは総合管理委託契約。

エレベーターの交換で価格が違ってくるのは、１つの建物に１つの
エレベーターしかない場合です。
交換する場合は突貫作業が必要となりますので、どうしても割高になります。
エレベーターが動かないと、毎日が大変ですから。

>>6306 匿名さん
↑フジテックやオーチスがダメとか初耳だねw
どこで聞いてきたの？
アホ

>>6306 匿名さん
↑デマですね。
更新工事では東芝は値切っても1000万程度にしか下がりません。半値になるのは新築の場合。アホ

>>6309
東芝の支店長が嘘をいったのかな？
現在の状況での更新価格かと思ったよ。
突貫作業の話しまでしてたからね。

>>6308
フジテックやオーチスはメジャーではないからね。
グレードも下がるし。

オーチスはアメリカではメジャーだけど日本では一般人には
知られていないからね。
却ってシンドラー社の方が有名だよ。

>>6310 匿名さん
↑デマですね
ありえないね

>>6310 匿名さん
↑さっきは半値になる話は一級建築士の話だと言っていたw
急に支店長の話にすりかえw
アホ

>>6311 匿名さん
↑オーチスはパナソニックが展開してたからいろんなとこにかなり入ってるよ
おたくが知らないだけ。しかし、フルメンテナンス契約は異様に高いけど。

値引きは建築士談w

以前東芝の支店長に聞いたことがあるんですが、１４階６人乗りで
基盤、巻き上げ機、三方枠を交換した場合の価格は１基１，２００万円
とのことでした。日立はちょっとこれより高いようです。
値引きをすれば、建築士によりますと半値８掛けで買えるということでしたが

6310が匿名で書くのは容易に突っ込まれるからw

>>6317
匿名なのは気楽に書き込みができるからだよ。
ＨＮを使うと真剣に書き込みをしなければならないし、ちよっと忘れて
いたり確信がもてなければ調べてから書き込みをしなければならないでしょう。
それが面倒だからやらないだけのこと。
現在知っている知識を思うままに書き込めるのが匿名のいいところ。
殆ど調べたりして書き込むことはないからね。
パソコンと電話でのやり取りが忙しい合間に、時々暇つぶしにここに参加
しているんでね。

おいおいボンクラインチキ管理士さんよ、マンション何でも質問版の

マンション管理組合から無理な要請あって困ってるとか嘘っぽい話で盛り上がってんぞ

ちょっと注意してやれよ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/630801/

見てるひとが混乱するといけないから書いとくけど、30年経った三菱エレベーターの更新でフルメンテナンス契約を付けたら1200万が600万になることはありません。
フルメンテナンス契約なんか一年契約で理事が変わればいつ解約されるかわからない。
フルメンテナンス20年契約があるならわかるがなかなかそんな長期契約は総会を通らないだろうねw

だいたいPOGとフルメンテナンス契約の価格差は月二万。
年間２４万で20年で約500万。
制御器交換200万でローブ交換数十万あと細々の部品で合計250万から300万程度実費でかかるとして
200万程度が粗利になるはずだが、それで1200万を600万に値引きしたらまあ実質800万なんだろうけど、それはないね。
フルメンテナンス契約つけて1200万が1000万になる程度のこと。

>>6327
1,200万は所謂カタログ価格というのをしらないんだね。
どこのマンションが定価通り1,200万円で買うんだよ。
電化製品のカタログ価格と実勢価格とは違うんだよ。
例えば、業務用のエアコンは、カタログ価格から簡単に４０％から
５０％は当たり前というのを知らないんだね。
それは個人に売却する時も同じように大幅値下げをするよ。
それにあんたは、フルメンテは１年で契約解消されるとかいいながら
1,000万円に値下げしているじゃないの。
1,200万円の原価も知らないのに勝手に自分で判断して値下げ
しているじゃないか。

マンション管理士試験に上位合格したマンション管理士さんは
マンション管理士じゃないの？
頻繁にマンション管理士として書き込みをしているようだけどね。

フルメンテは制御器まで交換してくれるんだ。驚いた。

>>6331 匿名さん
↑20年目に制御器交換で終了。
15年目にローブ交換。
その他、リレー交換とかいろいろ。
おたく、フルメンテナンス契約の部品交換スケジュール表みたことないのかい？

アク禁にされたね。通報の効果。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/631395/

これは、自作自演か１０９の関係者じゃないでしょうか。可笑しな投稿です。

6345さん。

８～１８だろう。間違いないでしょう

>>6344さん
スレ主です。私は元気でいますよ。

最近マンション管理士上位合格者がいなくなったね。
これからもマンション管理に役立つ情報をどんどん流していくよ。

マンション管理士試験上位合格者は「アホ」を連呼し、掲示板利用者を不愉快にさせるので、アク禁になって半永久的に書き込めなくなったよ。

アク禁に永久というのはないよ。長くても１ヶ月ぐらいじゃないかな。
殆どは１０日程度だと思うけどね。

修繕積立金を建て替え費用に充当することはできるのでしょうか。
多分できないと思うのですが、確信がもてないのでお聞きします。

調べてみたら、こういう解説がされていました。
建替えは現在の建物を取り壊して新たな建物を建築することですので、
建物の管理には含まれない事項ですし、区分所有者の中には建て替えに
反対する方も含まれるので修繕積立金を建て替え費用に直接充てるのは
相当でないと考えられるというものでした。

共用部分の変更について調べてみました。参考にしてください。

民法第２５１条（共有物の変更）　　
　　　各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることはできない。

民法第２５２条（共有物の管理）
　　　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き各共有者の持分の価格に従い、その
　　過半数で決する。但し、保存行為は各共有者がすることができる。

区分所有法第１７条１項（共用部分の変更）
　　　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。但し、この区分所有者
　　の定数は規約にて過半数まで減ずることができる。

区分所有法第１８条
　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて集会の決議で決する。但し、保存
　　行為は各共有者がすることができる。
　　２．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

保存行為については、区分所有者全員がすることができるとなっていますが、
例えば、エントランスのガラスが割れた場合、知り合いの業者に気づいた者が
見積も取らず発注をして交換してしまった場合は、その費用は高くても管理組合が
負担しなければなりません。
やはり、急を要する保存行為については理事長が、急を要しないものについては
理事会の承認が必要と規約に規定してた方がいいのではと思いますが、みなさんの
ところはどうなっていますか。

>エントランスのガラスが割れた場合、知り合いの業者に気づいた者が見積も取らず発注をして交換してしまった場合は、その費用は高くても管理組合が負担しなければなりません。

区分所有者の独断による保存行為費用を管理組合が負担するとの法令・規約の規定はない。
従って、管理組合が「管理組合に相談することなく独断でやったのだから金は払わない」と言ったらそれでおしまいである。

６３５１～６３５５は、建替から、共用部分の変更と保存行為まで自作自演をしている。
こんなことする事が理解できない。応援団（マンション管理士試験上位合格者）が当分
投稿拒否に合ったからであろう。もうすぐ回復するのでそれまで自作自演をどうぞ。

１、建替え決議に賛成したが、建て替えにも参加する
２、建替え決議に賛成したが、建て替えには不参加
３、建替え決議に反対したが、建て替えにも不参加
４、建替え決議に反対したが、建て替えには参加する

>>6356
6351から6355は私が書き込んだものだが、どう読めば自作自演なんだい。
みなさんに知っておいてもらいたい情報を流しているだけですよ。
ここに書き込まれた知識を把握してますか。もし把握しているのなら確認
するだけでいいでしょう。
もし書き込んであるものに対して違う意見や考えがあるのなら是非あなたの
考え等を書き込んで私も含め教えてください。
それからマンション管理士上位合格者さんは、私をアク禁要請をしたので
ここに戻ってきにくいんでしょう。
しっかり自分でスレを立てて書き込みをしてますよ。アク禁にはなっていません。

>6355さん
保存行為については解釈が非常に難しいものがあります。
基本的には、共用部分の管理に関する事項は前条の場合を除いて集会の決議で決する
となっています。
但し、保存行為は各共有者がすることができるとなっています。そして、保存行為は
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
やはり、規約及び細則で明確にその範囲を決めておく必要があるかもしれません。
各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。
エントランスのガラスの交換は全区分所有者に影響をきたすものですので、求償は
できると思います。
共用部分の保存行為でも、共用廊下の清掃をしたので費用を求償できるとかいうもので
はないと思います。
又、大地震等の災害時での保存行為も別途明記しておくべきだと思います。

>>6357さん
建て替え決議が承認されたら、それに向かって突き進むだけです。
建替えに参加されない方にたいしては、売渡請求権というのがあり、デベロッパーが
区分所有権並びに敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できる権利がありますから。

うちの管理組合でも、保存行為についての規定はありますが、
求償までの規定はありません。
多分どこのマンションでもその規定はないのではと思っています。
保存行為は各区分所有者が単独ですることはできるとなっています。
共用部分の維持を図るための補修工事を単独でやることはできるが、
お金は自分で支払いなさいという解釈にはつながらないと解するのが
自然でしょう。
ベランダや共用廊下の清掃をしたから、その分の費用を請求するのは
常識では考えられませんので別箇に考えるべきでしょう。
大災害時の保存行為の場合は、理事長や理事がいなかったり、理事会が
開催できない場合がありますので単独での保存行為を認め、費用の求償
についても当然管理組合が負担すべきものだと思います。

>>6356さん
ここのスレは質問とか疑問点があればここに書き込み皆さんで一緒にそれに
答えていくために立てたものです。
そして、質問とかがなければみなさんへ知識や情報を提供したり、問題提起
をしてみなさんで一緒に考えていきましょうというスレなんですよ。

６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

>>6363さん
>６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
>子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

質問とか疑問点があればここに書き込みみんなで解決していきましょうというのと
関係がありますか？
質問をして参考になれば取り入れ、むだだと思えば聞き流せばいいだけのことです。
いろんな意見を聞くことが必要ではないんでしょうか。
しかし、解決するのは自分たちのマンションの住民でやらなければいけません。
そのための情報や知識を身につければいいんですし参考にするだけのことですから。
もし、プロに委託するのであればお金を払って弁護士やマン管士に依頼すべきです。
ここは匿名掲示板なんですよ。過剰な期待はしない方がいいでしょう。それに全て
正しい書き込みばかりではありませんから。
間違っていたり、説明不足であったり、勘違いでの書き込みも当然あるでしょう。

マンション管理士上位合格者は、ここにこれないので自分の立てた別スレで
書き込みをしているが、そのスレはいずれ消滅するでしょう。
しかし、しびれを切らして必ずここに戻ってきますよ。
そこまでプライドはもっていないでしょうから。

削除やアク禁とかの依頼をしないスレにしたいですね。

マンション管理士上位合格者さん、プライドを捨ててここに帰ってきてもいいですよ。
ノーサイドにしてあげますから。
ここでの書き込みである保存行為を取り上げてその書き込みをするんではなく、自分
が立てたスレの中で問題点なりを取り上げ論点にしなさい。
質問とかがなければ問題提起や情報の提供とかをすればいいんですよ。
難しいことばかりではなく、一般の組合員にとってためになる情報の提供でいいんですよ。

ここでアク禁になったから別スレ立ててるのだよ。
アク禁申請したのはオレ。
ここは半永久的にアク禁になったからね。
「アホ」連発してるから自業自得。

>>6368
もしそれが事実なら私が管理人さんに説明しますけどね。
私はアク禁とか削除は基本的にはやらない主義ですから。

全管連の掲示物が掲示板に掲載されていたが、その中の一つに
理事長は理事会決議で解雇できるというものがありました。
理事会の役員は理事の互選で選出することになっているから
解雇も理事会でできるんですね。

削除されてるので私が書き込んだものもあるかもしれませんが、
何を書いたのか分かりません。
削除はできるだけしないようにしましょう。

＊資産価値の落ちにくいいマンションの条件
　下記のようなものが資産価値が落ちにくいマンションの条件のように思えますが、
　これ以外にはどんなものがあるでしょうか。
１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

資産価値を維持できるのは、6375さんの、１、立地が良いの一言に尽きる。
２～４はあまり関係ないでしょう。

>>6376さん
物件規模は資産価値をおとさない重要なポイントのひとつだと思いますけどね。
小規模マンションだと理事の人材不足、管理会社に対する影響力、工事に対する
一人当りの負担増とかありますしね。
それに大規模であればいろんなことができます。
親子会、老人クラブ、スポーツクラブ、文化会、植栽クラブ、祭り等

↑自作自演ご苦労w

>>6378
あなたも性格が変わりましたね。意固地になりすぎです。
６３７５は私ですが、６３７６さんは私が書き込んだものではありません。
それに返答したのが６３７７ですよ。
これが自作自演なんですか。
あなたが立てた別スレのマンション管理士は民法を良く知らないからのあなたの
返事に対して、そのマン管士は弁護士の資格も保有しており、マンション管理士会
にも所属しておりマンション管理の執筆や活動をされている方じゃないですか。
それが分ったら弁護士のレベルが低いだけだろうというコメントを書き込んでいるが
自信過剰というか、周りがみえないというか理解できなくなりました。

今テレビでやっていたけど、完全リニュアールしたマンションの価格がどれぐらい
かという番組だったけど、

吉祥寺の物件　３ＬＤＫ　築４３年　６９㎡　近隣の新築分譲価格の相場　６，５００万円
　駅までバスで１３分（交通の便は良）
　この物件を、改装
　　　床、壁紙、キッチン、トイレ、浴槽、化粧台等見える部分は全て改装
　　　問題の配管の交換はなし

　この物件の改装後の価格は　２，９９８万円とのことでした。

　各戸の居室は分譲時と変わらないほどきれいになるが、外観、配管、ベランダ、共用玄関、
　開放廊下のシート等の共用部分は築４３年よりはきれいにみえたけどやはり老化はしている。
　価格に影響するのは、地域と駅近、それに築年数が大きいとのこと。
　目に見えない配管の更新工事がポイントにもなります。