マンション管理士に質問しよう！ Part2

５６６０さん、必要ないわけですね。成程。ご返事有難うございました。参考にします

バカ多いな、トイレの排水管の洗浄なんて聞いたことない。

マンションは排水管の修繕や交換する前に住み替えるのが常識だろ。

経済的にギリギリでマンション購入したり高齢者がいつまでも住んでスラムにする。

>>5659さん
雑排水管の高圧洗浄は専用部分の台所、風呂場、洗面所、洗濯機設置個所の４ヶ所
と外部の共用部分を行います。
汚水管については、管が太いので詰まることはないので洗浄はしません。
それから３年に１回ということですが、築２６年ということであれば、２年に１回
は必要でないかと思います。
それから洗浄費用ですが、うちは３５０戸ですのでお宅と同規模のマンションですが、
１戸当り4,000円ちょっとの費用となっています。
当然15%程度は内視鏡のカメラでの検査も行っています。それを含んだ価格です。

>>5662
マンションを購入した時期が３５歳であれば３５年で７０歳となり、
４５歳で購入すれば８０歳となるでしょう。
配管の更新工事は３５年以降ですからね。
問題は最初のマンションを何歳で購入するかです。
いつかはあなたも６０歳、７０歳になりますよ。

上階のトイレの汚水の逆流で部屋うちにあふれ出て、汚水が多めの時は下階への
汚水漏水となる。
　
定期的に横引き汚水管の洗浄を怠ると下階では便器から汚水が大量に湧き出る。
主な原因は上階にマナーの悪い住民が居住していると事故が発生しやすい。

これ等も予防するには管理会社が管理が甘く誰にでも優しい管理会社と見抜か
れていると悪い人間が入居する。

管理会社１０９のマンションで上階での風俗営業をしている住民を退去させて
後、事故が無くなった。

管理員は会社の命令に反して理事長とこの件に対応して改善したのに、辞職を
勧告された。

築１０年目ごろに汚水の事故が相次ぎ組合秀野費用は大金であり、工事は１０９でした。

>>5664

余裕を持ってマンション購入するなら最低でも１５年では生みかえなり買換えが可能。

中途半端なマンションを終の棲家として購入すると将来破滅は確実に訪れる。

賢い住人は早期に買換え、中古購入者含め経済的余裕のない住人だけが残り

経年劣化の激しい建物は、個々に建替えする費用も捻出できず廃墟状態のスラムとなる。

これは国も懸念する多くのマンションの将来像、国は築後４３年での建て解を推奨。

スラム化し所有者の相続人が相続放棄をした場合、価値の低い集合住宅は地域の癌となり

行政の負担となる、自分勝手な考えでギリギリの資金でマンション買うな迷惑だ。　

アパートにでも住んでろボケ。

5666だが、変換がお粗末で読みにくいのはご愛敬で勘弁。

今現在でも築50年前後の集合住宅でも排水管等は交換無しで使われている。
交換するのは専有部からの横配管程度。
この縦排水配管を交換するまでマンションを建替えずにいつまで住むつもりなのか？
バカもいい加減にしてほしいものだ。

>>5666
終の棲家は買い替えをしなくても最終的にはそうなります。
６０歳で最終の買い替えをすればそれが終の棲家となりますよ。

>>5688
塩ビ管を使用していれば縦管の交換はまず必要ないでしょう。
交換するのは継手部分だけです。

>>5688
専有部分の配管でも特に給湯管は劣化が早いので交換が必要となります。
熱湯が流れるので傷みが激しいからです。

それならば、ここで配管の修繕や取り換えの話題は必要ない。

国の推奨通り４３年で立替や全棟売却するなら大きな修繕は必要ない。

終の棲家だから関係ないと思うのは無責任な思考、家電や車と同様に所有者は

最後まで責任をとれないならマンションを買うな、もしくは早期に売却しろ。

現在相続放棄された物件が公売や競売が成立せず、国庫にも入れないものが多くある。

あと十年もするならその建物は幽霊屋敷、地域には迷惑な危険な建物となる。

本来このような事態を抑止するために区分法はじめ集合住宅に関わる法整備をしているが

貧乏人が無理して購入、高齢になった者がいい加減に管理、あとは放置、スラムだ。

建物は修繕しても限度がある。迷惑かけずに借家に住め貧乏人。

ジジイどもは一戸建て住宅には無い多数の法律で制限が有る集合住宅の意味を理解しとらんのだな。
ここに投稿する知識の無い投稿者はマンションの管理を退職やリタイヤ後の趣味や暇つぶし
自分の存在価値の近隣住民へのアピールにしたいと思っているような感がる、バカ丸出しだ。
迷惑を自覚できない高齢者、嫌われるんですよ。

国交省は大規模修繕の補足として建替えも視野に入れた修繕計画をするようにとの指導。

馬鹿の一つ覚えのように修繕のことしか考えない知能の低さ、ジジイは邪魔しないほうが良い。

今後、超高層の大所帯のタワーマンションや大所帯のマンション
これらの将来は道で危険だらけだ、所有者間の経済格差も大きく合意形成など不可能
富めるものは賢く価値のあるうちに売却撤退、残るは貧困層
自力再建など不可能で一銭も貰えず部屋を追い出される絵がみえる
区分法や建替え法、指針は個人を守るようにはできていない
建替えに参加できない者は追い出してでも再建する構図だ
スラムとなった住宅の時価額等は０に等しいだろう、解体費のほうが上回る
それは多少の小金持っている者も住み続けると巻き込まれる、要注意だ
一戸建てのように全ては自己責任というわけにはいかないのが集合住宅

今後はマンション、住宅の需要は増えることはない、迷惑かけぬよう行動せいよ

給排水管（給水管、電気温水器の給排水管、雑排水管、汚水排水管、雨水管、）等
との材質の特徴を知りませんか。？

>>5676 匿名さん
マンション管理士試験にでるよ

水道屋に聞けよ

排水管の特徴なんて住人が知る必要はない、５０年は楽に使える。
専有部の横配管が２０～３０年で詰まりなどで交換するが自己負担だ。
たいした金額でない。

マンション管理士試験下位合格者の自作自演が始まった。管理会社１０９の裏宣隊長。

>>5680 匿名さん
↑あほ
嫌なら日ハウに変えたらいいだけ

>>5672
行政が建物の寿命は４７年だからそれ以降は建替えを推奨しているとかいって
いるがこれは税法上の耐用年数であり、実際の建物の寿命は６５年以上といわ
れているよ。
コンクリート自体の寿命は二酸化炭素が徐々に浸透してコンクリートが鉄筋の
深さまで中性化してサビの進展を抑止できなくなるまでをいうんだが、それを
防ぐために補修工事を行い中性化を止めることが必要なんだけどこんな基本的
なことも分からずに書き込むなよ。勉強しなはれ。

>>5675
マンションの建て替えができない大きな要因は、経費がかかり過ぎることにあるんです。
修繕積立金の不足による建物設備の維持保全ができなくなり、どんどん経年劣化をして
いくのは、積立金の値上は嫌、できないくせに古くなったら買い替えればいいという安易
な考えもその一つにあげられます。
解体費用は１戸当たり２００万円かかるともいわれています。
その費用と建て替え費用、それに２～３年間の完成するまでの期間をどこで過ごすかとか
も問題になってきます。
そういった費用と年月に耐えられる者は住民の中にも３分の１もいません。殆どはデベロッパー
が買い取り、それを分譲するだけです。
安い価格で買い取られては新しいマンションを購入するには資金が足りません。ローンも
組めませんよ。
夢ばかり追いかけていっては自滅の道を歩くだけになりますよ。
１５年ごとに買い替えればいいといいますが、資金の余裕がある者は簡単に買い替えられま
すが、ローンを組んでの買い替えには無理が生じます。余程いい立地とかにあるマンション
でなければ資産価値は落ちていますよ。
それにローンを２５年で借り入れた場合、１５年では元金は３分の１も支払っていませんよ。
３，０００万円のローンで元金返済は１，０００万円以下です。

>>5682 匿名さん
↑あほ
43年と書いてるだろう。47年とは書いてない

>>5683 匿名さん
解体は公的資金で行い、管理組合解散を簡単に決議できる制度ができる

日銀が出資する土地買取機構ができて
限界マンションの土地を買い取る仕組みができる。
現在の株買い支えと同じ

買い替えたくても買い替える資金が不足で悩んでおります。築２５年ですが、
漏水事故や、半数以上の新規区分所有者で１０００万を切る中古の購入者が
増えています。

見ていて将来が不安でなりません。マンションはゆとり資金を確保して購入
するべきだとつくずく反省しています。

>>5684
４３年と間違っていたので正確な数字４７年と書いただけだよ。

>>5687 匿名さん
全日本マンション管理士協会に
相談するといいでしょう

>>5486
それは限界マンションのことであって、通常の手入れの行き届いたマンション
には適用されません。

>>5687さん
築２５年ということですが、ローンは完済しているんですか？
もし３５年でローンを組んでいたら、まだ元金は半分は残っています。
資産価値１，０００万円であれば、売却して買い替えるのは大変ですね。
築２５年ということは漏水がこれから益々増えてくるでしょう。
しかし、積立金の大幅値上げはできませんし、全戸が各自配管の更新工事
をするとなると１戸７０万円～８０万円かかります。
全員が工事をしてくれればいいんですが、それは無理だと思います。
今更管理組合として専有部分の配管の更新工事を一斉にやることも無理
だと思います。
それをするには借り入れをして積立金の大幅値上げをして返済していかなければ
なりませんから。
マンションは築２０年ぐらいを境に少しずつ漏水が発生してきます。
しかし、１５年程度で買い替えができればいいんですが、それでもそのマンション
が存在する以上は住み続ける方がおられます。
お宅のマンションは限界マンションではないでしょうし、土地を売却することも
まず無理でしょうね。住民の承認が得られませんから。

>>5683
>それにローンを２５年で借り入れた場合、１５年では元金は３分の１も支払っていませんよ。
> ３，０００万円のローンで元金返済は１，０００万円以下です。

根拠を示しましょうね。宮崎の爺さん

>>5688 匿名さん
↑出典がちがうんだよ
あほ

>>5692 匿名さん
↑最近は金利はほとんどゼロで
支払い期間に比例して残高も減る

>>5691 匿名さん
↑あほ
鋳鉄の排水管の話

国交省がまとめたＲＣ造りの寿命は１１７年と推定、鉄筋コンクリート部材
の耐用持続年数は１２０年、外装仕上げにより延命した場合は１５０年と
いわれています。１００年とか１５０年先のことは考える必要がないといって
いてはスラム化がすすんでいくだけです。
マンションは住んでいるときは快適に、売却や賃貸に出す時は出来るだけ高く
というのが求められます。子供に相続する時も同じです。
マンションの寿命はしっかりした維持保全がされれば半永久的に持ちます。
コンクリートは酸性化を防ぐために外壁補修工事と内部施設の配管の更新工事
ができれば長持ちします。
ただ、そのためには修繕積立金の値上が伴います。
値上は嫌といっているようではこの問題は解決しません。

>>5695
現在のマンションの配管は殆どが塩ビ管ですよ。
共用部分の縦管部分は更新工事は必要ないですが、継手部分の交換は
必要となります。
それから、専有部分の配管は横引き管であり流れも緩やかなので傷みも
激しくなります。
特に給湯管は熱湯が通るので傷みは顕著となります。
鋳鉄を使用しているのは、築３５年以上のマンションの話しでしょう。

>>5693
修繕とかの知識は薄いと思っていたけど最低限のことは
知ってんだね。
まさしくその通りだよ。

金利は安いけど借り入れれば返済はしなければならない

値上はだめ

水漏れもだめ

売ることも貸すこともできないマンションは

どうすればいいの

住み続けるしかないのかな

空きが多くなり中古で買ったものが増えてきたり

最初とは大分環境や人種が違ってきた

それでも住み続ける

悲しいね

>マンションは築２０年ぐらいを境に少しずつ漏水が発生してきます。
>しかし、１５年程度で買い替えができればいいんですが、それでもそのマンション
>が存在する以上は住み続ける方がおられます。

築２０年程度で漏水が発生するかよ。
どんだけオンボロに住んでんだ。

バブルご築３０年前後のマンションは材質や構造等で売価を安くする為
コストを下げての建築である。皆さんどうですか。？

十地のマンションは築１０年目ごろが一番漏水事故が多発しました。現在もあります。

北朝鮮のマンションの話しか？

やはり新耐震基準後のマンションでないと建物の維持は難しい
と思います。
それまでは建設ラッシュで悪かろう安かろうのマンションが多かった
ですから。
当然修繕積立金の確保もできていませんしね。

そうかも知れませんね。
国家資格がないと管理員になれないそうですから。

＞マンションは15年で住み替える

マンションの平均寿命は68年。築年数の高いマンションや管理の行き届いていないマンションはもっと早く寿命がやってくるでしょう。

一方、人間の寿命は80歳を超えています。もし30歳で新築マンションを購入すれば終の棲家にできるかもしれません。しかし、「マンションの資産価値」を考えたとき、マンションは一定の期間で住み替えをするのが有益であるといえます。

＞その期間は、ずばり「15年」！

マンションは新築ではなくなった時点で、およそ10％の価値が下がるといわれています。簡単に言うと、新築時5,000万円のマンションは、誰かが入居してしまえば4,500万円になってしまうということです。

そこから築20年ほどで価値が約半分になりますが、一定の低下率で価値が下がっていくわけではありません。

管理員の国家資格などない、馬鹿か？

＞マンションの寿命は見たくない

その後、築40年、50年にもなれば、今回の議題でもある「マンションの寿命」も気になるところでしょう。

マンションの建替えの流れを見てもらってわかるように、マンションの建替えはおよそ10年前から検討が始まります。築40年で建替をするマンションは、築30年の時点で建替の検討を始めているということです。

建替えの予定があるマンションなど、もはや誰も購入しようとは思いません。ご自身だってマンションの取り壊しや建替えには、できれば生涯立会いたくないものですよね。そして、ローン残債を残してマンションを売却するのも、次の住まいの選択肢を狭めるものです。

ということは、マンションはローンを完済できるうちに売却して住み替える。これが一番利口な方法なのではないでしょうか。

「死ぬまで住めればいいや」とマンションの寿命が存命中に尽きないとしても、マンションを残された方はどうでしょう？

建替えや取り壊し間近のマンションを残されても、売ることもできず所有者として見届けなければなりません。

「ローンが完済出来るうちに住み替える」ことで、「建替や取り壊しなどの心配をしなくて良い」、「自分も快適な生活ができ、売却することができる資産価値のあるマンションを残すことができる」これが、築15年を目安にマンションの買い替えをおすすめする理由です。

マンションの構造をささえているコンクリートの寿命はおおむね100年以上とされています。
参照：大蔵省主税局（1951）『固定資産の耐用年数の算定方式』、飯塚裕（1979）『建築の維持管理』

他方、実際に取り壊しになった建物のデータをもとに建物の平均寿命を推計した調査では、　鉄筋コンクリート造のマンションの平均寿命は68年とされています。
参照：小松幸夫（2013）「建物の平均寿命実態調査」