マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>5018 匿名さん
↑おたくか間抜けなだけ。原本をメンテすればいいだけだろう。

>>5020 匿名さん
どこがレベルが高いのか？
規約最新版を管理事務所で閲覧可能にしたらいいだけだ。毎年の議事録保管は当たり前。
規約の各条項が生きてるか死んでるか判定するのにいちいち議事録なんか読んでられないだろう。わからんのか？

規約の最新版をみればいいといってるけど、毎回管理規約の
作り直しはしないだろう。
規約の最新版というより原始規約しかなく、後は議事録で確認するしか
術がないマンションが多いよ。

規約の全面改正をするのであれば規約原本に代わる規約の案を作成するには、５０２３さんの
仰る通り、原始規約へ遡って規約の設定、変更、廃止の総会案の可否を議事録で確認して作成
しなければならない。

それをしないで作成した総会案に瑕疵があり異議を申し立てられたらすべてが無効になり後日
担当理事は責任追及をされても仕方ない。

その疑いが有るので各期の議事録の閲覧請求を理事会と管理会社にしているが回答が無く総会
の延期の噂がある。

>5024さん
規約の全面改正のやり方は理解されているようですね。
総会の議事録で確認して、それを基に原始規約にプラスして規約は
作成するものです。
理事会も慌てているようですね。
議案書や議事録の証拠書類があるので最終的には裁判にいってもあなたが
勝つでしょうね。
しかし同じ住民同志ですので、できることなら裁判でなく解決して欲しい
ですね。健闘を祈る。

弁護士との証拠を示しての打ち合わせでは、５０２５さんの仰るとおりでしたが、
マンションの構造、設備、立地等を精査するとそんなに頑張っても資産価値に影響
するとは思わないマンションです。大規模マンションですから管理会社は２回目の
大規模修繕工事や設備等の劣化等、を考慮すると魅力的物件ではあります。

つまり、永住できる魅力的マンションでは無く、管理会社の利益の得やすいマンシ
ョンではあります。

お金を出し合って裁判を進める住民もいますが、色々な費用対効果を説明をして、
裁判は避ける方向に考えを替えました。

しかし、分譲マンションは管理を買いなさいと言った悪事例の一つでしょう。

>5016 匿名さん　

>私のマンションでも管理会社１０９と第１期の理事長が口を揃えて管理規約原本の
>紛失を言い出しました。

違う管理会社ですが似てますよねえ。ワルたちには何かメリットがあるはずなのですが。

【当マンションの経過年表】

２０１３年　　　「管理組合保管書類リスト」作成（理事４名＋管理人による書類整理）
　　　　　　　　　★原本紛失など一切報告なし。

２０１７年２月　規約細則全面改正説明会開催。理事長が「原本がない」と突然発表。
　　　　　３月　規約細則全面改正臨時総会開催。すべて承認。
　　　　　４月　理事会議事録が「以前より規約原本がない現状について、現に有効
　　　　　　　　な管理規約としては、臨時総会で承認された管理規約・細則等に、
　　　　　　　　理事長他２名の理事が認めた書面を添付し発行」と記載。

【私の邪推】

全面改正前の規約細則の条文自体に善管注意義務違反などの違法性を指摘される危険が
あったのではないか？　例：（監事）の項に不正発見の際の臨時総会招集の規定なし。
裁判（法廷）レベルでは、
>5008 マンション管理士試験上位合格者さんが書いたように、
>規約原本が正本であり、それ以外は単なる写しである。
の差異（原本と写しの証拠価値の違い）が生じる（？）からわざと「原本を紛失した」？

マンション管理のワルは裁判（法廷）から逆算して計画を立てる傾向があると思います。

>5027
又、朝から寝惚けてますね。
議事録があるからそれを見て全面改正をするんですよ。
議案書や議事録があっても、規約集が改定されてなければないのと
同じことですよ。
理事会でも変更や新設された規約や細則まで把握している者はいま
せんからね。
だからといって過去の議事録全てをチェックして理事会を進めて
いくことはまずないでしょうから。現行規約集だけで判断しますよ。
特に規約や細則は住民は順守しなければなりませんが、途中で入居
してきた者には規約集を配布しますが、過去の議事録まで配布することは
しないでしょう。それでルールを守れとはいえません。

>5028さん
規約原本だけの問題なら、分譲時に配布された規約の写しがあれば
裁判所も最終的には認めるでしょう。
紛失したというのは、議事録ではないんですか？
議事録は組合員に配布されていると思いますが、過去の分まで保管
している者はまずいないと思います。
その議事録がなければ、議案書だけでは可否が分りませんので。
全住民に議事録の有無を確認すべきです。
それがあれば、原本からの変遷は証明されますので。

>5026さん
マンションは管理を買えとはよくいわれています。
しかし、人間というのは目の前の利益しか考えないものです。
例えば、マンションを購入する時には修繕積立金は安い方がいいと思う
者が殆どです。
しかし、建物設備の維持保全にはお金がかかります。しっかりした長期修繕計画
があり、１回目の大規模修繕工事後に計画の洗い直しを行い、大型設備（配管、玄関扉、
エレベーター、高置水槽、消防設備、サッシ等）までも含めた総工事費を算出し、それ
を基に１戸当り月の必要額を算出し積立金の値上をすればいいんですが、将来的なこと
を予測しての値上げは中々できません。
住民は将来のことより現在の値上の方が嫌なのです。
こういうマンションが限界マンションとなっていきます。こうなるともう手のつけようが
なくなります。
少々の値上ではスラム化が防止できないからです。だからといって大幅値上げも難しい
と思います。
借り入れをすればいいという者もいますが、借り入れは１０年間での返済となり、更に
大幅な値上げとなります。
こつこつと将来のために積み立てていくことが、大幅値上げを防ぐことになるのです。

築３０年のマンションの住民の皆さんは、これからのマンションライフをどう考えていますか。
買い替えますか？売却しますか？賃貸に出しますか？それとも住み続けますか？
築３０年ということは、４０歳で購入された方は７０歳になっておられます。
３０歳で購入されたとしても６０歳ですね。

細かい話になりますが、

管理組合の駐車場利用料収入の半分は修繕積立金に入れる旨の規約改正が１０年以上前にあった。
私の理事就任は８年前で、理事会に入る際に管理人から規約細則集（冊子）を渡された。
３年前の総会で、無役の私が「駐車場利用料の半分が修繕積立金に割かれるのはなぜか」と質問。
すると後方の席から「規約がそう変わっている！！」と組合員の怒鳴り声。

その後わかったこと：
私の理事就任（初年副理事長、翌年理事長）の際に渡された規約細則集は最新版ではなかった。
しかし規約改正（駐車場利用料の修繕積立金への繰入）時の議事録には「改正部分を配布」と
あるらしい。私は組合員としてその配布物を保管しておらず、当該改正がなされた記憶もない
ため、上記の質問をすることになった。最新版入手のためのコピー代を請求され、支払った。

ちなみに、怒鳴った組合員は後に原本紛失が発表された時には責任を問うことなく黙っていた。

管理会社等への業務委託内容を大幅に変更したり、委託先（管理会社等）そのものを変えたりしても、管理規約や細則等は前の体制のまま、という「時差」が生じるのですよ。前の体制の不都合な足跡を消すためにも規約や細則を「このマンションの皆様のために」と言って実は自分たちだけのために一新するという企てはありえるんじゃないですか。

>5033さん
駐車場料とかの使用料から修繕積立金に振り替えるのはどこでもやっている
ことだと思います。
ただ、うちの場合は収支予算書で毎年定額を予算化しているだけであり、規約に
駐車場使用料をいくら振り返るとかの規定はありません。
慣例上毎年予算化しているだけですが、別に組合員からの指摘もありませんが、
やはりトラブル防止のためには明確化しておいた方がいいかもしれませんね。
ただ一つ利点としては、もし管理費が不足した場合は、借り入れか別途組合員から
徴収となりますが、この部分を取り崩すことはできます。
駐車場使用料の半額を積立金に充当するという規約は別に悪いことではないと
思いますが、その手続きには問題があったと思います。
今更無効を主張したとしても、結局は振り替えをした方がマンションのためには
プラスになることですので、最終的には現行規約と同じ内容になるのではと
思われます。
それから管理規約の最新版というか改訂版は組合員全員に配布されるものでは
ないんですか？コピー代を支払って入手するのもおかしい気がします。

うちの管理規約もみてみましたが、駐車場使用料については、毎年一定額を
予算化しております。
駐車場使用料は管理費にも充当しているのですが、駐車場振り替えの残分が
管理費充当分となります。ただ、管理費の中で余剰金振り替えとして毎年
同じ金額が積立金に自動的に振り替えられています。この規定もありません。
この余剰金は駐車場使用料によるものです。
どちらも規約では規定されていないのですが、慣例として毎年定額を振り替え
ています。

>5035

駐車場利用料収入総額の半分を修繕積立金に、は雑誌などで推奨される話でもあり、
他の管理組合がそうすることに当然ですが特に異議はないです。

ただ当組合に限っては、修繕積立金分野には専門委員会と設計コンサルタントが待ち
構えていますから、規約変更の経緯を知らない状態で知ると早速質問となりました。

当時は特に「１円でも多く修繕積立金に繰り入れる」傾向がありました。
今も本音は同じでしょう。

>それから管理規約の最新版というか改訂版は組合員全員に配布されるものでは
>ないんですか？コピー代を支払って入手するのもおかしい気がします。
昨年の全面改正後には全員に配布されています。
それ以前はそういうきちんとしたことはやっていない。私が古い版を渡されたのも、
恐らく新規購入（入居）者に渡して、もう在庫が切れていたんじゃないですかね。
コピー代請求は、管理会社と理事会による嫌われ者への制裁でしょう。

毎月の理事会議事録は当マンションでは配布されません。
全戸配布を提案しましたが、「紙の無駄になる」と理事会に否定され、回覧に。
それ以前は、欲しい組合員は管理事務所で料金を払って入手のことと理事会が決議。

私は嫌われ者の筆頭だが、当マンションの管理を目を凝らしてよく見ると、
組合員を従業員のように位置付けていることがわかる。上記「有料化」はその一例。
私のみならず、理事会の活動記録を研究しようとする組合員には敵対的なのである。

管理会社、万歳てか。

やはり理事会、管理会社との信頼関係が欠如していると思われます。
通常は、議案書だろうが議事録だろうが管理規約だろうが、理事長が
オーケーを出せば無条件で管理員はコピーなりして渡しますからね。
通常から専門委員とか設計コンサルタントが決まっているんですか？
特に設計コンサルタントは大規模修繕工事のときには活用しますけど
（設計監理業者として）それ以外の時にいるのはおかしいですよ。
それに、コンサルタントは公募とかして相見積とか説明会を聞きその
都度決めるものですから。
私の知っているマンションで建築士を顧問にしているマンションがあります。
通常の工事の相談としてはいいでしょうが、大規模修繕工事の監理業務
までとなると問題があります。
相見積も取らず設計コンサルタントの報酬を支払うことになりますが
私どもの場合報酬は工事費の４％弱で１年半監理業務や相見積を取るための
共通仕様書の作成等をしてもらいました。
工事期間中は当然毎日出勤して監理業務をしました。
報酬については、競争がないと工事費の１０％とか１５％とかになることも
あります。
うちの当初の長期修繕計画では、工事の全てに監理費が１５％予定されていました。
当然大規模修繕工事時の設計監理費用も１５％でした。それが公募した結果
工事費の４％で済みました。
当然大規模修繕工事以外の設計監理費用はありません。建築士が工事に立ち会う
意味もありませんので。

>5038さん
私は回覧板で理事会議事録が配布された時は、その階の最後に回って
きますので、受取印だけ押印して、台紙だけサインして返却しています。
どうせ回覧板で回した資料等は最終的には破棄するだけですからね。
各階で回覧板は回ってきます。１４階建てが３棟ですので４２の回覧板
ですので、最終的には回収されれば４２の資料が集まります。それを
保管する訳はないので当然破棄するでしょう。うちの場合は欲しい者には
やるように管理員にはいってあります。
うちの場合は大事なもの等は全て各戸配布としています。
それぐらいの経費はたいしたことないですよ。

議事録をもらうのが面倒だったら、パソコンや固定電話からコピーが
できるでしょう。

回覧さえ情報操作に使われます。規約改正の最新情報は、当宅の数軒先にある元専門委員
の家で２ヶ月超、止められました。数ヶ月分を１つにして回覧開始を遅らせればなお万全。

「設計コンサルタント」は一級建築士。当管理組合の顧問的存在で、かつて議事録上では
「顧問契約」との表現がありました。当然、管理業務委託先の管理会社とは別の法人です。

もともとは専門委員会に、現在は理事会や総会に出席しています。常時いるのが当たり前。
実質的に、工事関係はこの「設計コンサル」さんの独占状態です。私が疑問視して以降、
月々のコンサル料を値下げしています（この値下げが後で高くつく。カモフラージュか）。

しかし、それ以外の分野の話（特に管理組合の組織運営）などにもお強いらしく、裏では
入れ知恵してるのかな。理事会に弁護士もマンション管理士も紹介し、組合との契約成立。
私にはマッチポンプ（トラブルの原因を生んでおいて対処でも儲ける）商法に見えますが。

まあ、専門委員会に疑惑の目が向けられれば「小委員会」に改名して同じ役目をさせたり、
会計処理を管理会社と管理員の委託業務とする体制の中で「管理員の相談役」だったりと、
あの手この手をお持ちのようですよ。

理事長を含む組合員に自由意思は認められず、ただ業者の意向あるのみ。
知識は悪い方向にも使える、物理学の知識で原爆もできる。当マンションの「教訓」です。

まず設計コンサルタントを排除すべきです。
理事会にコンサルタントを出席させる意味があるんですか？
理事会は設備関係の議題だけではないでしょう。
それに理事長の権限を強化すべきです。
コンサルタントが常にいれば工事業者の相見積は公平に行われないでしょう。
これがあるからコンサルタントは理事会への介入がやめられないのです。
大規模修繕工事に関してもコンサルの影響だけで設計監理業者、建物診断業者、
建設会社が決まりますよ。今のやり方では。
おたくのようなマンションは全国にも数多くあるようですが、うちのマンション
では絶対考えられないことです。当然管理会社の介入も含めて。

管理会社、設計コンサルタント、業者主導の管理組合とはまた
情けない。
管理組合はお客様なんでしょう。
何故そんなおかしなことが起るんでしょうね。
うちのマンションでは考えられません。
管理組合がお金を払って、管理を委託したり、コンサルにお金を
払ったり、業者も数ある中から選んで仕事を与えているんでしょう。
組合はお客様ということを忘れていませんか？

>>5042
主張があちこち飛びすぎてて何を訴えたいか訳が分かりませんが、問題が多いマンションということだけは伝わりました。

>理事長を含む組合員に自由意思は認められず、ただ業者の意向あるのみ。
ただ、これだけは間違っている。
組合員に自由意志が無いことは有り得ない。コンサルを雇うも、コンサルを理事会に参加さすのも、コンサルの選んだ業者と契約するのも組合員達の自由意志です。理事会も組合員の代表であり、監事も区分所有者も問題視しない場合は組合員の意志です。
所詮、マンションは区分所有者の自主管理団体なんだし、法律に触れない限りは基本的に何をやっても問題ない。区分所有者の3/4が白だと言えば、どんなに黒に近いグレーでも白になりますよ。
だからガバナンスを利かす必要があり、そのためには監事を機能させる必要があると言っているのです。もちろん現状ほとんど監事が機能していないことは承知の上での今後の有るべき論ですが。

高杉良の小説『金融腐蝕列島』、同映画『呪縛』の世界なんですよ。
そうでない５０４３さんのマンションがうらやましい。ぜひそのモラルを保ってほしい。

バブル崩壊のあの時期、朝日中央銀行（ＡＢＣ）は総会屋との縁を切ろうとした。
映画のセリフでもあったでしょう、中堅ミドルの行員が「あそこだけはやめとけ」、
「あそこだけは違うんだ」、そう言った後に「お前ら、駅のホームは真ん中歩けよ」。
そう言って、他の改革派ミドルの「事情を話せば通じる」的な青い考えを否定した。

わがマンションの管理組合員諸氏にはぜひ自由意思を働かせて縁を切ってみせてほしい。
そうしたら私も組合員をバカにしませんよ。おお、見上げたものだ、と感心しますよ。
今は、業者任せの思考停止で恐怖と自由意思の面倒臭さから逃げているように見えます。

私のところでは７年経っても組合の会計帳簿をチェックすることができていませんが、
同じ管理会社と契約してきた都心部のデラックス・タワーマンションの管理組合では、
多数派を形成しなければ契約は切れないと専門家筋に言われていたのにもかかわらず、
１名の訴訟行動で管理会社の方から突如、契約の非更新を通告され、逃げられました。

バレたら廃業の危険があるんじゃないか？　全国的なニュースになるんじゃないか？

マンション管理では「管理会社」を頂点に位置付けた議論がどうしても目立ちますが、
それが子会社ならばその危機を親会社が出てきて救うとか、真実を闇に葬ってしまう、
これが世の中、日本の現実なのかも、と今の時点では感じている次第。

まず現状を認識して、マンション管理のあるべき論をまとめてみることです。
管理会社は、理事会は、総会は、工事の進め方は、規約・細則は等を取り上げ
あるべき姿を確認すべきです。
まず全体像をみてそれから一番の問題点を見つけ出しひとつずつ改革していくべきです。
そしてそれをやるためにはだれがどう動けばいいのか、多数派工作をするには
だれをまず先頭にたてるか、専門家は誰に依頼すればいいのか等を考えてみるべきです。
管理会社、業者、コンサルも犯罪を犯す者はいませんよ。立派な社会人であり家族や会社
もあるんですから。
その改革が住民に理解されれば問題は解決すると思いますよ。チラシをメールボックスに
投函するぐらいの経費は安いものです。それをまず繰り返すことからスタートした方が
いいかもですね。

>>5046
時代錯誤のバブルの話をされましても…。その後、コーポレートガバナンスが重視されてきているのはご存知かな？まぁ現状のマンション管理がバブルどころか鎖国時代ですからね。改革を諦めているなら、思考停止という自由意志を選択している区分所有者達と泥船に乗って溺れることは無いです。早く売って理想の管理が行き届いたマンションに移り住めばいい。

>>5047
途中までは完璧なご意見ですが、最後の2文は>>5046さんには言ってはいけないNGワードですね(笑)

外には住民に現状を知ってもらう術が見つからないと思いますよ。
だから手段を選ばず、まずチラシを各戸配布することからスタートしても
いいかもしれません。
何もしなければ現状維持です。
何かアクションを起こすにはそれが一番の近道のような気がします。
当然その反動も覚悟しなければならないでしょうが。
チラシを投函することによって賛同者が現れるかもしれません。

行動に移すかあきらめるかかな？

監事が正常に機能し、それなりの人材が担当していれば理事の執行活動（管理会社含む）
のチェック、場合によっては臨時総会の開催もできるでしょう。
しかし、現状のマンションで監事に対する人事をどのように扱っていますか。
マンションによっては、監事は理事会に出席を義務つけていないところもあるのが
現状ですよ。議決権もないですしね。
通常のマンション活動が行われているマンションでは、監事はお飾りのポストに過ぎ
ません。
何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいいんではないですか。
理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当することはできません。

>>5051
>監事は理事会に出席を義務つけていない
理事会の適切性を出席(傍聴)で確認しようが、議事録で確認しようが監事の裁量だと思います。ただ、議事録の改ざんや一部議論の隠蔽のリスクを考えると、何回かに一度は出席すべきですし、議事録に疑義が生じる可能性を考え、音声取得・保管を理事会に要望すべき。逆に監事に理事会の開催を通知しなかったり出席を拒否する理事会があれば問題ですね。

>>議決権もない
理事会の議決権という意味であれば、独立性の観点から監事は保持しないのが当然です。議決権を保持する方が問題。監査の基本を勉強した方がいいんじゃない？

>何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいい
理事会の活動に問題が生じたケースにおいて、問題が生じた後に監事の選任制度をその理事会が決定するなんて不可能ですよね？問題を組合員の努力で解決した後の根本原因対策として見直すのは可能だが、問題発生の予防にはならない。他マンションの事例から学び、正常な状態において先手を打つことが必要と考えます。

>理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当する
あなたのマンションが人材不足なのは分かった。負担に対する対価を設定するや、外部から調達するなど工夫のしようもあるでしょう。あと、理事長と監事では、求められる基本知識は同じですが、能力や性格は全く異なるので、適材適所にすればいい。裁判官と検事と弁護士の違いみたいなものです。

管理会社と理事会の確執はあるんですね。
管理会社のフロントがマンションの住民より能力があるとは
思えないんですけどね。
しかし、管理会社に翻弄されるということは、マンション管理に対する
知識を住民はもっていないということでしょう。
本当にやる気を出せば住民には優秀な者がいっぱいいる筈なんですが、
マンション管理に関心がない、時間がないということで関わりたくない
というのが管理会社につけこまれているんでしょう。

>5052さん
監事は理事会の執行活動を監視するのが大きな役割の一つです。
執行活動を監視するのに、理事会に出席しなければただのお飾りになります。
うちのマンションでは、監事は理事会に出席することを規約で義務づけています。
理事会の執行活動に問題がある場合は、次の総会で有能な人材を充当すればいい
でしょう。通常は監事に優秀な人材を優先的に振り分ける必要はありません。
但し、理事会で優秀な監事が専任されるかどうかはわかりませんけどね。
うちのマンションは３５０戸ですので、マン管士、１級建築士、税理士等の有資格者
と併せて会社の役員や医師、商売人、事業家等がいますので、人材には事欠きません。
ただ２年の輪番制ですので、優秀な人材が毎回確保されるとは限りません。
そのために立候補の制度も設けています。
理事・監事の任期は２年で、再度立候補するには５年の間隔が必要となっています。

理事会のメンバーは理事と監事併せて２４名だが、半数交替なので毎年１２名の
理事が誕生することになる。
ということは３５０戸のマンションなので３０年に１回しか輪番制の理事は回って
こないことになります。
マンション総体では人材はいるのですが、如何せん３０年に１回しか回ってきま
せんので、年度によっては人材の偏りがでてきます。
小規模マンションであればもっと人材確保は大変でしょう。同じ者が長年理事長と
かをやると弊害が出てきますしね。

理事会のメンバーが７～８名の小規模マンションでは、その少ない人数の中で理事長や
会計担当、副理事長、監事を選出しなければならないので大変ですよね。
毎回その少ない人数では優秀な人材確保は難しいでしょう。

小規模マンションで管理会社主導になるのは
仕方ないことですね。

>>5054
誰も「毎回監事が欠席」などとは書いていません。ちゃんと読みましょう。

>監事は理事会に出席することを規約で義務づけています
標準では理事(極論は理事長)ですら義務でないのに監事の出席を義務にしてるんですか？欠席時は理事会が不成立になるか監事に何か罰則を設けているのでしょうか？それともただの努力目標？

役員にいかに公平かつ優秀でやる気のある人を選任出来るかが重要ですね。まずは立候補を促すために、最低限拘束時間に見合った報酬を出すことです。その上で理想は立候補+組合員による信任投票ですが、現実的ではないので立候補+輪番補充制にならざるを得ない。すると報酬目当ての無能な役員や悪意ある役員をいかに排除(長期就任の防止)するかが課題となる。

↑こいつ間違いなく管理会社の人間だな。薄給で区分所有者にはなれないんだろうね。管理会社内でマン管士の上位合格を自慢するしか生き甲斐が無いらしい。簡単な資格なのに、レベルが低い管理会社社員が大量にダメもとで受験するから合格率が低いだけなのに、難関資格と勘違いしてるんだろ。
残念ながらそこそこのマンションなら普通に管理会社の社員なんかより優秀な人はゴロゴロいますよ。アウトソースも一つの手段だが、確約の無い頭脳でなく、インソースの役員の手足となる労働者として使うべきだね。
独立し、執行権のない監事だけはアウトソースでもいいが、理事会、一部組合員、管理会社、工事業者等との独立性を誓約させた上で、違反時の厳しい罰則条項を加えるべきだね。

>5061
お飾りの監事に何ができるんですか。
監事の規定を印籠の如く振りかざす者はいませんよ。
特に住民では監事の役割すら知らない者もいるし、仕事が忙しく臨時総会の開催や
ましてや裁判なんて考えられない。
そこまでマンションのために自分の仕事や家族を犠牲にしてまではやらないよ。
マンションの住民には、管理会社の社員より高学歴、社会的信用、知識や所得等
上回っている者は数多くいるでしょう。
しかし、マンション管理に関する知識、モラール、時間等は欠如してますからね。
これに関しては、日常の仕事として取り組んでいるフロントには勝てません。
だから、管理会社主導のマンションにならざるをえないんでしょう。
それに小規模マンションが外部から人材を求めるには、資金がありません。

>>5062 匿名さん
↑全日本マンション管理士協会に相談すれば
小規模マンションなら格安で引き受けてくれるであろう。

外部監査とかマン管士に顧問とかを依頼するという発想がまず
浮かんでこないのが、管理会社主導で管理がおこなわれている
小規模マンション。
住民は無関心で全てそんなものだと思っているというかあきらめ
ているのが現状では。

点検業務を、管理会社が別の管理会社に再委託する事も、「管理会社主導」の一現象ですね。
所謂、丸投げ。

管理会社が、点検業者に直接発注し、裏で仲介手数料を得ている場合もあるのは承知しています。
が、住民にオープンに、丸投げしている物件がある事を最近、知りました。
(案内文書に再委託された管理会社名を、問い合わせ先として表記)

・消防設備点検
・給水ポンプ点検
・電気系統の点検

>5067
再委託は間接経費が嵩んできますので点検費等が高くなります。
そういう問題があれば、管理組合がその部分は部分管理にしたらどうですか。
それぐらいだったら、理事会で業者を探して直接契約すればいいですよ。
１回契約をすればいいんですから、それぐらいの努力はすべきですよ。
管理会社との契約で総合契約をする必要はありません。
管理組合が直接契約しても、管理員とかはその実施の調整等はしなければ
なりませんので、今までと同じ手続きで点検の前準備等もしてくれるでしょう。

部分管理は委託費を下げるのには効果があるが
管理会社のやる気を喪失させる要因になるかも。

>>5067
組合が管理会社へ工事を委託し、管理会社が工事業者へ実作業部分を再委託すること自体を、そのスキームだけで悪いと判断するのは間違っています。問題になるのは、委託契約で再委託が禁止されている場合、管理会社が工事業者から裏でお金を得ている場合、委託先の選定が公平になされず管理会社への委託が決定されている場合などです。
確かに結果的には管理会社と工事業者の委託契約を分けた方が安くなりますが、管理組合(理事会)は以下のようなリスクや負担を負うこととなります。
・管理会社と工事業者間の調整やもめた場合の仲裁
・工事業者の作業や対応の品質が低い場合の改善要望
・工事業者の倒産
・工事業者の対応が悪い場合の住民からのクレーム受付、対処

もちろん事前に管理組合、管理会社、工事業者間の役割と責任を明確しておけば、これらの問題発生は回避することも可能ですが、それは管理組合(理事会)の責任であり、その能力とリソースがあるのか自体が問題となります。一括発注はこれらを考慮せずに、管理会社(委託先)に任せられるというメリットがあり、コストとのトレードオフの関係です。