マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4979
管理組合の執行活動を行うのは理事会です。
そしてそれを束ねているのが理事長です。
毎月行われる理事会の議題についても計画しなければなりません。
そして、その資料作りも管理会社と一緒に行っていかなければいけません。
理事会の議題や資料づくり、苦情や要望等のマトメ。
毎月こういった準備をしていかなければならないのが理事長の役割です。
これ以外には、管理会社や管理員との打ち合わせ、補修工事に係る業者との
打ち合わせや相見積もり取り。
こういった業務を理事全員でやるとなるとそれだけの時間が取れません。
担当を決めたとしても理事長は全てに関与しなければならなくなります。
そうやってまとめあげたのを理事会で検討するのですが、下準備がされて
ないと会議にもなりません。
理事のメンバーの中には全てやる気も時間も知識もあるとは限りません。
理事会では全員で検討し、それぞれ対応をしていくことが必要ですが、最終的
には理事長のリーダーシップが要求されます。
理事長には当然大局的に物事が判断できる能力が必要でしょう。

>4979
一番しっかりしている者を監事にしてどうするんですか？
それこそ宝の持ち腐れとなります。
監事は執行活動はしないんですよ。議決権もありません。
一般のマンションでの監事は総会で会計報告と期中の会計監査をする
ぐらいのものですから。
あなたは監事に何を期待しているんですか？あなたのマンションでは
不正や癒着等がおこなわれているんですか？それも理事長が。

管理規約の変更についてですが、規約の変更は特別決議となりますので
区分所有者並びに議決権総数の各４分の３以上の承認が必要となります。
例えば修繕積立金の値上をする場合は普通決議でいいんですが、別表が管理規約
に記載されています。
この場合は、別表の改正は特別決議となるのでしょうか。
別表を使用細則の別表としていれば問題はないと思いますが、そうはなっていない
マンションも多いのではないでしょうか。

当マンションは分譲当時規約承認販売時の規約には、管理費、修繕積立金、については、
規約に、専有部分別月別負担額一覧表、は明記されていたが、新たに改正された規約の
製本には、この部分が削除されていて、以前の議案書、議事録を調査しましたら、規約
改正時の説明時の規約原本にはこの条項がないまま規約の改正がされた事になり、
この規約は無効であるとの異議がなされている。

※分譲時に渡された原始規約をマンションに置いて数期に渡り規約の設定、変更、廃止
がなされている場合には、
ある期にまとめて規約を整理する意味に置いて、製本化して配布されるべきであるが、
この規約が原子規約との整合性がない事が判明した時はこの規約は無効である。

>>4982
一番しっかりした人である必要は無いけど、理事長、理事全員、管理会社の活動をチェックする必要があるので、役員の中でも優秀な人が監事に成るべきですね。それでも理事会が回らなくなるなんてことは無いでしょう。
問題が発生する前から、いかに監事を機能させ、リスク管理をしっかりするかが大切だという話です。そのためには、まず監事の選定方法を理事とは別に実施すべきと考えます。例えば理事は輪番制でも、監事は立候補+投票にするとか、外部に委託するとかですね。
特にマンション管理は、完全輪番制の場合は経験ある理事が育たない、立候補制の場合は一部の人の考えが強く反映される、管理会社の思惑に引っ張られやすい、理事会の運営が見えにくい、素人が多額の予算を扱うなど、問題や不正が発生するリスクが高いですから。

４９８５さんに同意します。一部の優秀な組合員が組合活動を阻止する動きを
管理会社が企みます

>4984さん
分譲当時からすると区分所有法の改正や標準管理規約の改正、マンションでの
規約や細則の改正が総会で行われていますが、築年数が経過すると議案書を
見るだけでも大変です。
やはりどこかの時点で管理規約と各種使用細則の全面改正をすべきですね。
そのときに規約に記載されている別表も細則に変更しておけばいいでしょう。
しかし、全面改正となるとやり方が分らない者が大半だと思います。
理事会や総会で検討するには左右対称表で比較しながら検討していかなければ
ならないので、その資料をつくるのが大変です。

>4985さん
監事の必要性を感じていないマンションにとっては監事のために
立候補制を設けたり外部に委託したりすることは考えられません。
理事の任期も２年と決まっているので、悪さをする者はいません。
立候補制もありますが、理事をやめてから５年経過しないと立候補できない
ようになっていますので。
工事については、しっかりした長期修繕計画が作成されていますので、
計画以前にやることはまずありません。
突発的な補修工事については殆ど保険で対応できますので。

２年の任期ということは、最初の１年間は前期の理事会が決めたものです。
実質２年目しか自分で総会承認を得た工事はできません。
その１年間で悪いことはしませんよ。２年目最後の総会の議案は次の理事会が
工事とかはしますので関係なくなります。

>>4988
>監事の必要性を感じていないマンション
だからそれがリスク管理の出来ていないマンションだと言っている。現状それが大多数なのは理解しているが、マンション管理で問題が起きたり、管理会社に依存する根本原因だと考えている。

それ以外の理事の任期とか立候補の制限とか長期修繕計画とかは、あなたのマンション固有の話でしょ。問題が起きていないか、表面化していなくて幸せなマンションですね。

４９８８さん。あんたは、管理を知らない。役員が悪い事をするのではありません。
管理会社が、順番制の１年～３年任期を利用しているだけです。立候補制の廃止も
含めてね。

ここら辺のカラクリを知らないと優秀な組合役員とは言えません。役員が管理会社
の傀儡政権と言われる所以です。

>4990
ようやくあほがでてきたね。
あなたは管理規約と各種細則の全面改正をしたことがないでしょう。
現行規約と改正案との対照表の作成を全規定、改正しないものも含めて
つくっても分かりにくいし、それで理事会や総会で説明することは難しい
んですよね。現在の規約集の２倍近くの資料での検討になりますから。
当然、現在の条数、条項は全て変更になりますけどね。
変更になる条数や条項だけで対照表を作成した方がずっと分りやすいでしょう。
管理規約は標準管理規約をひな形にするので条数や条項の追加程度の問題で
済みますが、細則はそれぞれのマンションに対応して作成しなければならない
ので大変ですよ。
一度経験されると分りますよ。
例えば民泊の規約を設置する場合、それはあなたのマンションの規約では
第何条にするんですか？
総会で規約とかの変更の度に議案書だけに記載されていても理事でさえも
みませんよ。
ちょっと取り留めのない乱文になりましたね。思いつくまま書いたので失礼。

自分で理事長をやってみてわかったこと。
「理事長より強大な権力」が存在する。

誰だ、理事長になれば何でもできるみたいなことを書いているのは。
昨年１２月１８日の報道で「理事長解任は理事会のみで可能」と最高裁が判断とあったろう。
この理事長は管理会社変更派だとも書いてあったぞ。

監事だって同じだい。管理会社の前では無力じゃい。

>4993さん
管理規約や各種細則の全面改正をするときに、管理会社が専門委員会に
参加するんですか？
専門委員会で、輪番制、立候補、理事の人数、任期、報酬等全てたたき台を
作成し、理事会で決議して総会に提案するんではないですか。
管理会社主導で理事会が運営されているところとそうでないところの違い
ですよ。
大規模修繕工事についても、専門委員会には管理会社は出席するだけで
意見とかは求めません。書記だけに終わります。

>4995
理事長は理事の互選で選出するんだから、解任も理事会でできるのは当たり前でしょう。
会社法でも、総会で取締役を選任し、取締役会で役員の選出をしているでしょう。
管理会社の前では無力というのが理解できないけどね。
うちの場合は管理組合主導でマンションの管理はすすめられているから。
管理会社にはそのお手伝いをしてもらっているだけです。

４９９６、さん。

４９９３だが、何処に管理会社が専門委員会に参加すると書いているか。よく読め。
あんたは、全く分譲マンションの管理を知らない。思い込みが過ぎると失敗するからね。

>4991さんの
>新旧を対比させるだけの表作成の何が大変なのか？
は、正しいと思う。
わが管理組合では規約細則の全面改正にあたり、
分厚い「新旧を対比させるだけの表」が全戸配布された。
作成は、悪徳コンサルタント配下のマンション管理士に委託。
ラクしてボロ儲け。
改正案作成も実質この管理士に任され、完全に業者好みの内容に。

組合員の大半は無関心。
意識ある者でも「よく作ってくれた」と愚かな感謝。

>4998
あなたが管理会社の傀儡政権と書き込んでいるからだよ。
規約でしっかり押さえておけばその通りにならないでしょう。
輪番制で問題があれば立候補の人数をふやせばいいんですよ。
管理会社の思うようにはできないように。

見せかけは分厚く重厚で内容は雑な管理規約改正案でしょう。

旧規約はどの規約を対照にするのでしょうか、当マンションは築２６年です
が、これまでの規約改正の総会案は配布されておりますが、賛否の行方を知
る議事録が配布されておりませんが。

どう対応するのでしょうか。単純ではありませんよね。

>4999
規約や細則を改正するには、理事会や総会で改正理由を説明しなければ
ならないでしょう。
規約も細則も全文を、細則の規定がないものはそのひな形をそのまま
記載して配布するだけでは、その分厚い資料を何時間で理事会や総会で
説明するんですか。事前に配布するから読んでおけ、疑問点は総会で
質問しろでは済まないでしょう。
改正をするときには住民に分りやすいような資料を作成すべきでしょう。
それが、改正条文だけの対象表なんです。
マン管士に依頼しても改正分だけの資料は面倒臭いから作らないでしょう。
作ればその条文ごとに検討されるので修正とか検討の時間がかりますから。

>5001さん
全面改正するときには過去の議案書を参考にしなければなりません。
その議案書に条数や条項が記載されていなければ、全面改正するときに
第１条から順に作り直します。
ただ、議案書で改正されていたとしても、新しく入居してきた方に昔の
議案書を全て配布することはできません。
やはりどこかの時点で全面改正をして新しい規約集にしなければならな
いでしょう。
昔の議案が承認されたかどうかはわからないですが、全面改正するときに
矛盾があればそれを改正してもいいと思います。

私は２８年分の総会議案書をセルで記録すいている。規約の設定、変更、改正の
議題だけを抽出して組合と管理会社に議事録の不足分を要求したら返答がない。

規約の設定、変更、廃止の案の対照の旧規約の書面を確認する為です。勿論分譲
時の承認された規約原本の写しもセルに記録はしております。議事録が配布され
ていればすぐに完成するのですが、議事録の返答を待っております。

５００４です。規約の設定、変更、廃止に訂正して下さい。すみません。

>5004さん
あなたみたいな方が規約改正専門委員会のメンバーになれば簡単に
改正分だけの左右対称表の作成はできますし、改正等の条文も簡単に
作れますし、最終印刷時の規約集案もできるでしょう。
しかし、規約と各種細則の全面改正をしてから規約集は作った方が
いいでしょうね。
理事会に問題提起されておられるということですが、理事会も困って
いるんでしょうね。
しかし、いずれその問題は検討されるでしょうから、その時は専門委員会
を設置して全面改正を提案されたらいかがですか。
あなたのパソコンに現行規約や細則が打ち込んであれば簡単にできますので。
後は規約は最新の標準管理規約をひな形として訂正し、細則については
ない者もあるので他管理組合のものを参考にしてください。
細則例
　一般使用細則、理事会細則、駐車場細則、駐輪場細則、集会所・ゲストルーム細則、
　監視カメラ細則、規約改正専門委員会細則、大規模修繕専門委員会細則等

　
　

>5008
またまたでてきたな、あほが。
規約原本が正本とか訳の分からないことをいってるね。
原本と各年度で議案として提案され決議された改正規約も正式な規約や
細則だというのが理解できないらしい。
改正された規約や細則も正式な規約・細則なんだよ。
だからどこかの時点で全面改正をして今まで改正されたのも含めて規約集を
作成しなければならないといっているのが分らない。
それが規約原本で理事長が署名と日付、押印をして作成する。
分譲時の規約原本はその時点で規約原本ではなくなる。

改定版といいたいのだろうがね。

改定版（規約原本）を基に今後改定があれば改訂版を基本に行っていき
又新しい改訂版（規約原本）を作っていく。
分譲時の規約原本は無用の長物となり見ることもなくなる。
改定版後にできた規約等は議案書に規定されているだけ。

規約原本を紛失するメリットには、どんなものが考えられますか？
常識的には、紛失⇒損になる、だと思うのですが。
こんな場合なら「得になる」という・・・

規約原本が紛失していても、分譲時に入居者には規約原本の写しが
配布されているでしょう。
それを基に今までの議事録案を全て参照し、改訂版を作成し、その一つに
理事長が署名押印して規約原本にすればいいでしょう。
規約原本が紛失していても損得はありません。
分譲時の規約原本の写しを皆さんもっているでしょうから、それに理事長が
署名押印したものを規約原本にすればいいでしょう。

私の管理組合では紛失後に規約の全面改正が行われ、新しい原本を制定しました。
理事長の署名押印だけでは不足らしく、規約改正臨時総会での承認結果をもって
新原本制定の法的根拠とした感じがあるのです。

規約改正の主唱者が途中で原本の紛失を言い出し、本末転倒だと私はあきれつつ、
何か魂胆でもあるのかと。かつての規約違反が、厳密には違反とされなくなる等。

各期の規約の設定、変更、廃止をしたい場合は理事会で総会案を作成して総会に諮る。
その後は、否決されたか、可決されたかの賛否を議事録にしたためて各区分所有者に
配布する。

その議事録の配付を怠ったために各期の総会の規約の設定、変更、廃止の行方が不明
な場合は。組合員からの賛否の確認の為に議事録の配付（閲覧）の請求に応じられな
い時はその総会の案は無効である。

その為の証拠を確保する為にセルに原始規約、各期の総会案、重説、委託契約書等を
記録し登録しておれば即座に総会案が正しいか否かを証明できる。

対照表を作成する為の下準備は組合員として大変重要な事である。万が一法的手段を
講じる事態になった時等は弁護士等にその対照表と配布された議案書等で充分証拠を
説明できます。

又その総会が成立、可決された後であっても対照表によって即座に証明できて便利です。

組合役員や管理会社の不正の発見にも貢献してくれます。

私はその他、区分所有法、建替え円滑化法、適正化法、標準管理規約（単棟、団地、
複合用途等をセルで記録して比較したものを即座に作成できるように準備済みです。

４０１４さん。
私のマンションでも管理会社１０９と第１期の理事長が口を揃えて管理規約原本の
紛失を言い出しました。

５０１４ですが、参考までに一言。
私の知り合いの弁護士は（若手）六法全書を全部セルで記録して法律の制定、改正、
廃止等を登録すれば比較表が出来て便利であるとのアドバイスで、ためしにこの方
法議案書と議事録、規約、委託契約、に対照表を作成してみたら便利でした。

規約原本とかセルとか対照表とか議論が発散したり瑣末なとこに行ってるように感じますね。
要は過去の規約違反を検証するためや、改訂が総会で可決された内容のみ正しく漏れなく反映されているかを確認するため、過去の有効な規約と各改訂時の総会決議内容をしっかり保存しておく必要があるということですね。
当たり前のことのように思いますが、出来ていないマンションが有るとは驚きです。何か裏がありそうですね。

５０１８さんの投稿文言を察すると、相当レベルの高いマンションとお見受けします。
うちは管理会社１０９の管理で相当悪い住民が住んでいて改善するのに大変でした。

>>5018 匿名さん
↑おたくか間抜けなだけ。原本をメンテすればいいだけだろう。

>>5020 匿名さん
どこがレベルが高いのか？
規約最新版を管理事務所で閲覧可能にしたらいいだけだ。毎年の議事録保管は当たり前。
規約の各条項が生きてるか死んでるか判定するのにいちいち議事録なんか読んでられないだろう。わからんのか？

規約の最新版をみればいいといってるけど、毎回管理規約の
作り直しはしないだろう。
規約の最新版というより原始規約しかなく、後は議事録で確認するしか
術がないマンションが多いよ。

規約の全面改正をするのであれば規約原本に代わる規約の案を作成するには、５０２３さんの
仰る通り、原始規約へ遡って規約の設定、変更、廃止の総会案の可否を議事録で確認して作成
しなければならない。

それをしないで作成した総会案に瑕疵があり異議を申し立てられたらすべてが無効になり後日
担当理事は責任追及をされても仕方ない。

その疑いが有るので各期の議事録の閲覧請求を理事会と管理会社にしているが回答が無く総会
の延期の噂がある。

>5024さん
規約の全面改正のやり方は理解されているようですね。
総会の議事録で確認して、それを基に原始規約にプラスして規約は
作成するものです。
理事会も慌てているようですね。
議案書や議事録の証拠書類があるので最終的には裁判にいってもあなたが
勝つでしょうね。
しかし同じ住民同志ですので、できることなら裁判でなく解決して欲しい
ですね。健闘を祈る。

弁護士との証拠を示しての打ち合わせでは、５０２５さんの仰るとおりでしたが、
マンションの構造、設備、立地等を精査するとそんなに頑張っても資産価値に影響
するとは思わないマンションです。大規模マンションですから管理会社は２回目の
大規模修繕工事や設備等の劣化等、を考慮すると魅力的物件ではあります。

つまり、永住できる魅力的マンションでは無く、管理会社の利益の得やすいマンシ
ョンではあります。

お金を出し合って裁判を進める住民もいますが、色々な費用対効果を説明をして、
裁判は避ける方向に考えを替えました。

しかし、分譲マンションは管理を買いなさいと言った悪事例の一つでしょう。

>5016 匿名さん　

>私のマンションでも管理会社１０９と第１期の理事長が口を揃えて管理規約原本の
>紛失を言い出しました。

違う管理会社ですが似てますよねえ。ワルたちには何かメリットがあるはずなのですが。

【当マンションの経過年表】

２０１３年　　　「管理組合保管書類リスト」作成（理事４名＋管理人による書類整理）
　　　　　　　　　★原本紛失など一切報告なし。

２０１７年２月　規約細則全面改正説明会開催。理事長が「原本がない」と突然発表。
　　　　　３月　規約細則全面改正臨時総会開催。すべて承認。
　　　　　４月　理事会議事録が「以前より規約原本がない現状について、現に有効
　　　　　　　　な管理規約としては、臨時総会で承認された管理規約・細則等に、
　　　　　　　　理事長他２名の理事が認めた書面を添付し発行」と記載。

【私の邪推】

全面改正前の規約細則の条文自体に善管注意義務違反などの違法性を指摘される危険が
あったのではないか？　例：（監事）の項に不正発見の際の臨時総会招集の規定なし。
裁判（法廷）レベルでは、
>5008 マンション管理士試験上位合格者さんが書いたように、
>規約原本が正本であり、それ以外は単なる写しである。
の差異（原本と写しの証拠価値の違い）が生じる（？）からわざと「原本を紛失した」？

マンション管理のワルは裁判（法廷）から逆算して計画を立てる傾向があると思います。

>5027
又、朝から寝惚けてますね。
議事録があるからそれを見て全面改正をするんですよ。
議案書や議事録があっても、規約集が改定されてなければないのと
同じことですよ。
理事会でも変更や新設された規約や細則まで把握している者はいま
せんからね。
だからといって過去の議事録全てをチェックして理事会を進めて
いくことはまずないでしょうから。現行規約集だけで判断しますよ。
特に規約や細則は住民は順守しなければなりませんが、途中で入居
してきた者には規約集を配布しますが、過去の議事録まで配布することは
しないでしょう。それでルールを守れとはいえません。

>5028さん
規約原本だけの問題なら、分譲時に配布された規約の写しがあれば
裁判所も最終的には認めるでしょう。
紛失したというのは、議事録ではないんですか？
議事録は組合員に配布されていると思いますが、過去の分まで保管
している者はまずいないと思います。
その議事録がなければ、議案書だけでは可否が分りませんので。
全住民に議事録の有無を確認すべきです。
それがあれば、原本からの変遷は証明されますので。