マンション管理士に質問しよう！ Part2

設計監理方式を徹底的に排除し、管理会社丸投げが絶対といっている
理事長がいるが、もっと素直になれないのかな。
設計監理方式は小さいマンションなのでできない、又小規模故に専門委員の
人材がいないというのであれば、ではどうすればいいかとの議論が先に進まない。
こんな理事長がいるマンションの住民はかわいそうだね。
専門委員会のメンバーは老人と決めつけたりしているけど、それに参加できる意欲
のある者、若者でも専業主婦でもいいんだけどね。決めつけばかり。

シロウトはマンション住民に迷惑な修繕方法をしないように。
管理会社のいいなりとか騙されるとか、年寄りの被害妄想ですね。
うちのマンションでは修繕や管理は管理会社に一任というのが総意。
誰も苦労までして修繕なんかしません。管理会社を信頼できないとは情けないマンション。

マンションは管理や修繕は管理会社に任せるのが常識、楽で安心。

自分たちで修繕だとか管理だとか？　マンションに住む意味ないじゃない。

どっちみち、そんな面倒な修繕方法は総会で拒否されるけどね。

年寄りが張り切って無知なのに管理組合で好きにやると大迷惑
社会とのかかわりがなくなって世間から相手にされなく寂しいのはわかるが
自分が参加できる団体行為として、管理組合や町内会で自己主張して迷惑かけるのは
大迷惑！

そのマンションの最後まで年寄りの当人が最後まで面倒みられるなら任せるが
あと数年しか生きられない人に好き勝手されると迷惑なんよ

>4322
管理会社に騙されるというのではなく、例えば１億の工事あればそれが
１億３，０００万円であっても管理会社がいいということですよね。
だからいってるでしょう、建設会社（元請）を公募すればいいと。
管理会社推薦の業者も当然参加すればいいんです。
そうすることによって、最初から管理会社に丸投げするよりかなり
安くなりますよといっているんです。
何故そんな単純なことが分らないのか理解しようとさえしないのかが
分らない。知識も情報もないのに頑固さだけは超一流なんだから。
果てはそんなやり方は総会で承認されないとまでいってしまう浅はかさ。
よっぽど小さいマンションなんでしょうね。人材も理事のなり手もいない。
理事会も毎月実施していない。

毎日新聞記事抜粋

工事費をつり上げ

　「管理組合と利益相反する設計コンサルの存在が指摘されている」。国交省は今年１月、マンション管理４団体に異例の通知を出した。設計コンサルは管理組合のサポート役のはずだが、バックマージンを払う施工会社が工事を受注できるよう工作する事例があるとする。施工会社はマージン分以上を工事費に上乗せするため管理組合には大きな負担になる。複数の業界関係者によるとマージン水準は高まっており最大で工事費の２０％程度にのぼるという。

　通知の契機となったのは、マンション改修技術向上のため設計コンサルらでつくる「マンションリフォーム技術協会（略称マルタ）」の告発。昨年１１月、会報で問題を取り上げ「業界全体の信用が失われる」と訴えた。マルタの柴田幸夫会長は「不適切な設計コンサルは、マージンで回収できるため、異常に安い見積額を管理組合に提示でき、工事監理契約を取りやすい。真面目なコンサルほど仕事が取りにくくなっている」と危機感を募らせる。

　手口も込み入ってきた。国交省は、安い見積額で受注した設計コンサルが実は技術者のいないダミー会社で、実際の建物診断・設計は工事受注予定の施工会社がしていた事例を示す。不動産コンサル会社「さくら事務所」でマンション管理を専門とする土屋輝之さんは「公募しても特定グループの施工会社しか参加しなかったり、参加会社の全ての見積書を受注予定会社が作成したりして、談合は大がかりになっている」と話す。

　１億円の工事に２０％のマージンが上乗せされれば、管理組合にとって２０００万円の損失だ。大規模修繕工事費用は区分所有者が毎月積み立てる修繕積立金を充てるが、もともとの積立額が低いところも多い。国交省調査（２０１３年）によると積立金不足を将来不安に挙げる管理組合は２８．６％。早い段階で積立金が目減りすれば、将来の工事のメドが立たなくなる。

第三者の助言を

　それでは管理組合はどうすればいいのか。土屋さんは、談合を疑った場合、（１）第三者の専門家のセカンドオピニオンを得る（２）やり直す覚悟を持つ－－をアドバイスする。管理組合が談合を見抜くのは困難でも、例えば、工事仕様書を全く利害関係のない施工会社に提示して見積もってもらい、公募参加企業の水準と大きく異なれば談合の可能性が高い。納得できなかったらやり直せばいい。「管理組合の合意形成は難しいため、理事会は総会で決めたことはそのまま進めたいものだが、管理組合の財産を守るほうが重要」と話す。

　国交省は専門家のアドバイスが受けられる相談窓口「住まいるダイヤル」「マンション管理センター」の利用をすすめる（表）。

　住まいるダイヤルを運営する公益財団法人「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」によると、通知以来、大規模修繕に関し約５０件の相談があった。電話相談のため一般的な回答にとどまることはあるが「今、必要な情報は何か」を整理して助言する。工事見積書も無料でチェックする。担当の鈴木宏治課長は「管理組合は専門知識はなくとも、ひとつひとつの工事内容の必要性を明確にし、積み重ねていけば、リスクは減らせる。主体的に取り組めば納得できる工事に近づけられる」と話す。


無知な高齢者はおかしなことに手を出さないほうが良い、信頼でき付き合いの長い管理会社を持つこと。

>4324
お宅のマンションは輪番制というのに理事は年寄だけなんですか？
おかしなことを書き込んでますね。
もっと自分の書き込んだ内容には責任をもちなさい。
若者が優秀なら若者が取り仕切ってやればいいでしょう。
普通のマンションでは、理事会のメンバーは会社をリタイアした者、
現役の者、専業主婦等で構成されているんだけどね。
あなたも理事長ということは年寄なんだろう。

>>4325
住人の中には各種専門家も多数いますし３００戸超の中堅マンションです
知識があってできるというのと、それができるだけでは快適には暮らせませんよ
後々の理事役員さんに誰が就任しようと難儀することなく活動できるのが快適安心なのです

あなたのように専門性も知識もないものが出しゃばりたがるのは迷惑なのが理解できませんか？

>>4327
おまえ読解力すらない、相手にできんよ。

＞普通のマンションでは、理事会のメンバーは会社をリタイアした者、 現役の者、専業主婦等で構成されているんだけどね。あなたも理事長ということは年寄なんだろう。

普通のマンションは理事は区分所有者の順番制、年寄り云々は無関係。
年寄りが口を出しすぎるのは確かで、論理的ではないので全て却下するだけ。
暮らしに対する価値観が血合いすぎるだけ。
私は40代、会社員ではありません。

>4236
又コピペか。その問題についてはそれを解消する手段として随意契約もあると国交省は
いっているが理想は設計監理方式だということですよ。
そのコピペは設計コンサルタントの選定基準に問題があるマンションの事例の掲載なんだよ。
そもそもコンサルタントにバックマージンを支払うようなシステムが存在すること自体、いい加減
なコンサル並びに元請会社選定が引き起こした結果なんだが、管理会社やコンサルタントに丸投げ
せざるをえない住民の無関心と知識のなさがこの問題を引き起こした一例なんだけどね。
そんな悪徳コンサルや管理会社は氷山の一角。

４３２７
理事会のメンバーがリタイヤジジイに専業主婦？

組合員しか理事にはになれないのが普通だがおまえマンションに住んでないだろ

リタイヤジジイと主婦は町内会役員じゃねぇーの無知だね～

>4330
あなたの考え方のほうがずっとが偏っていますよ。
老人の意見は論理的ではないということ、若者？の意見は全て論理的
ということですか。
暮らしに対する価値観が違いすぎるといってるけど、マンションには
老若男女が住んでいるでしょう。
そもそもその価値観の違いがマンション管理にどう影響しているんですか？
４０代で仕事もしていないということですが、まだリタイアする年では
ないでしょう。働きなはれや。

>4332
区分所有法には別段の規約を設定することができる、つまり強行規定
ではない任意規定があるのをしらないのかな？
規約に別段の規定をもうけることは可能だし、殆どのマンションの
管理規約は改定してあるけば、お宅のマンションはあなたみたいな者
ばかりだから規約や細則の改正とかもしたことないんだろうね。
だいたい月１回の理事会も開催してないでしょう。

様々な人が暮らし所有するマンションでワザワザ面倒な修繕や管理方法をしようとする
年寄りが変態だと言っているんですよ、個人の思いでよかろうと決めつけるのは
年寄りの悪い癖、価値観がみな違うんだよ、金掛かっても便利や快適が優先というものが
多数という事

>4334
その規約を決めるのは所有者なんだよ、所有者の総意で
役員も公平に順番制、組合員に限定としている。

ジジイとか専業主婦とかバカ丸出しじゃん。

>4332
現役で働いている者が抜けてますよ。
うちのマンションでは理事は２０名だけど、現役で働いている者の
参加は少なくて、区分所有者でない主婦の出席が結構多いけどね。毎月
理事会は開催され約１時間半。
議題は殆どが理事長が作成。管理会社のフロントと管理員も参加するが
会場づくりや出席確認、コピーとかの準備をしてくれます。
フロントの説明は最後に収支報告書の途中経過報告と伝達事項だけです。

年寄りの多いマンションはスラムに向かってるからね、残念。
今さらローンも利用できない高齢者ばかりのマンションと現役世代が多い
築浅のマンションを同列に語られても価値勘違い杉。
団塊すぎの年寄りはDIY好きなのかな。

理事会に組合員でもない主婦が出席とかマヌケなマンションで、ご苦労さん。

そりゃあ年寄りが今マンションに住んでるとしたら、ローンが使える若い時に
買ったのだろうから老朽マンションだろ。

>4332
全く読解力がない人だね。国語の成績悪かったでしょう。
理事会のメンバーは会社をリタイアした者、現役の者、専業主婦等
と書いてあるでしょう。
現役の者の意味が分からないんですね。分かりやすく言えば会社等を
リタイアしていない現在仕事をしている者といことですよ。分かります？

>>4337
>区分所有者でない主婦の出席が結構多いけどね。

理事の資格要件は？

所有者組合員でもないものが理事会に出席するようなマヌケなマンションは放置でどうぞ

理事の理事会への代理出席は認められておりますが。いけませんか。

標準管理規約では組合員の同居親族が代理出席できるように書いてあるが
これは理事会や総会への出席率が悪いマンションを想定してのこと
普通のマンションの場合、規約制定するときにはこの条項は削除するのが常識
外部からの役員就任は超高級物件など特殊な例だしね

4337のそいつマンションに住んでないんだよ

理事会ゴッコをしているだけですね。

代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。
うちのマンションは今期理事の半数が奥様です。前期は独身女性もいたから殆どが女性でした。
期によりますけどね。殆どがご主人ってこともありましたし。

>>4347
>代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。

管理規約にはどのように規定されているのでしょうか？

>代理出席で奥様が理事会に出席し、理事の業務をするマンションが多いですよ。

多いとか？　なんでほかの複数のマンションのことまで知ってるの？　うそつきお爺さん？

組合員でも無いおばちゃんが理事の業務までするとか？　長屋かアパートか？

標準管理規約第５３条
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者並びに
一親等の親族に限り代理出席を認める旨を規約に規定することができる
となっています。

理事の代理出席は任意規定ですので、各マンションで規約を作成
することが可能となっています。
うちの規約では、理事の範囲はマンションに居住する区分所有者、配偶者、
及び一親等の親族並びに理事会が承認した者となっています。
厳密にいえば理事に事故がある場合となっていますが、拡大解釈をして
代理出席者が毎回出席しても認めています。当然理事名は区分所有者です。
殆どのマンションがそうだと思いますよ。
３～４人の理事の場合は代理出席とかはないんでしょうが。

>4351

おまえさー　なに読んでるの？

その解釈解説は>>4345に書いてあるじゃん

ふつうは規約制定時に削除する

嘘なんて投稿していません。
勤務先の社員もマンション住まいが多ぐ、親族、友人、知人殆どがマンション住まいです。私は理事なので、色々話を聞きます。
奥様が代理出席してますよ。期全て奥様が出席することもありますし、仕事や予定がある場合のみ
奥様が出席していることもあります。
私も仕事や予定がある時は、妻に出席してもらってます。

理事会って区分所有者の財産を保存する為の執行組織でもあるのに
権限のないジジババに出席させるとは相当マヌケなマンションだろ

規約で代理出席が定められています。

そんなおっかさんや爺様が理事会に出席するようなマンションが
大規模修繕で設計監理方式で施工したいとか、アタマ悪いこと言いだすんだな。

>4349
又決めつけだね。
人を批判だけしているが、何で他のマンションのことまで知っているのか
ということだが、あなたは代理出席を認めないマンションの数を知って
いるんですか？
全く話にならない人だね。
４３５１の書き込みをしっかり読みなさい。何回も読めばあなたにも
分る筈ですから。

＞規約で代理出席が定められています。

それが普通と思ってるお前の脳ミソが腐ってるんだよ
標準管理規約そのままのパクリで、ままごとでもやってろや

>>4357
私はマンション管理のプロですから、知ってて当然ですがどうかしましたか？

そういうマンションもあると白状しているのだから仕方ないでしょう。
億ションは億ションで、タワーはタワーで、８９３集団は８９３集団で、
安物マンションは安物マンションで、それぞれのマンションで組合運営
すればいいのでしょう。

うちなどはベランダの幅は１ｍ、雨水管は３戸に１つ、エアコンの室外機置場はないので、
共用廊下にはエアコンの室外機が置かれ、焼肉用の鉄板、趣味の悪い花鉢、自転車やバイ
クが置かれている。

管理人はカイゼル髭をはやして管理室で自治会長等と酒とたばこを吸いながら談話して
いる日が多い。

この荒れたマンションを一組合員が悪い組合員と共謀している管理会社に戦いを挑んだの
である。

７年がかりで相当改善はしたがやはり最初からの取り巻きは住んでいるからここら辺が限度。

８９３、不法ものの入居者等の掃き溜めみたいなマンションであった、管理会社１０９の
当時の品質管理課長は００ね００江である。

>4352
またまた頭の悪い者が書き込んでいるね。
規約に代理出席を規定することができるとだけなっているだけだよ。
規約に規定しなければ区分所有者限定ということ。削除する意味はない。
分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。
分譲マンションに住み始めてすぐに規約改正とかする者なんていないよ。
規約や細則の全面改正するにはあなたみたいに知識がない者には絶対
できないことだからね。僕にはできるけど。

標準管理規約でも同居親族限定で理事会への代理出席を認めたのは最近のことです。

現実にそれを取り入れている管理組合を知りません。

このスレにはそんな最近変更があった標準管理規約をすでに取り入れているとか嘘つきい多いね。

これは国交省のコメントにも理事会の出席率の低下を危惧しての記載。

すでに全マンションの４割が３０年超の老朽マンション、住人も老朽化で出席率が悪いのでしょう。

>4359
ではその根拠となる資料を提示してください。

＞分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。

標準管理規約をそのまま流用するマンションなどない、お前は馬鹿か？

該当するマンションに合わせ逐次追加削除して、そのマンションの事情に合う規約をつくるのが当たり前。

おまえ、マンションに住んでないのに見栄張るな無知が。

>4363
おまえに無料でもの教えるアホはいない

>4362さん
最近といっても、もう７～８年も前のことですよ。
区分所有法や標準管理規約の改正があったら、すぐに改定案を
総会に提出する規定になっていますけどね、うちの場合ですけど。

>4365
分らないんでしょう。
総合調査報告書にもそのことは記載されていませんからね。

>4364
標準管理規約の改定があっても改正もできないおたくのマンションが
管理規約や各種使用細則の全面改正ができる筈はないしね。
全面改正したことのあるマンションなら、毎年変更や削除をしても
それに増減すればいいんだけど、やったことがないマンションはたとえ
一部改正したとしてもその時の議案書に記載してあるだけなので、時の
経過と共に分らなくなってしまうんだよね。
全面改正をしたマンションであれば、改正が多くなってきた時点で管理
規約を作り直すことも簡単だからね。印刷費だけの経費で済むから。
改正のあった条文は出来るだけ現在の条項の追加とするが、現在の規約
にないものであれば、最後の条数の次の条項にすればいいしね。
それがなければ第何条にすればいいのかも分らないからね。
管理規約の全面改正は難しいよ。

理事の資格が現に居住している組合員で代理出席は認めないから、全く組合員と関係のない
第三者でも資格を与えて、はたして区分所有者はそれでいいのでしょうか。

マンションの資産価値は益々下がるのではないでしょうか。管理者を金で買う時代になるん
でしょうね。

>4369さん
第三者に管理を委託するのはそれだけであって、理事の権利を
委託するのではありません。
当然議決権はありません。
理事のなり手不足が深刻になれば、プロに管理を委託することに
なるでしょうね。
しかし、あくまで決議は理事全員で行いますし、プロには議決権は
ありません。

>4364
あのね、規約の改正をその都度やるのは当たり前だけど、
例えば１０年間その都度改正をしたばあい、その記録は総会の
議案書だけにしかないよね。
それに第何条何項の改正とかが明確にされていればいいけど、
中々それはできないよ。一つ条項が変わればそれ以降は全て
条項が変わるから。
それに規約改正のチェックをする場合１０年分の議案書をみる
のも大変だしね。
新しく入居する者には管理規約や細則を配布するでしょう。
それを渡さなくて細則や規約を守りましょうとかはいえないので。
多分おたくのマンションではやってないでしょうが。

議案書だけでは規約が設定、変更、廃止が区分所有法３１条の区分所有者総数及び議決権総数
の四分の三以上の賛成を得て可決されたかの確認は出来ないでしょう。

議事録が配布されていないと組合員は確認できません。

年寄りの屁理屈は新しいマンションでは相手にされない。

せいぜい老朽化したボロマンションで好きなように修繕してな。

現役世代は管理も修繕も信頼できる会社に任せればいいこと。

管理会社や施工会社に騙されるなど、被害妄想病の老人には呆れる。

知識もないくせに、暇だからと管理や修繕に口出しは無用だ。

５０円の物を５００万円で買う管理組合に文句は言えない。

滅亡しませんように。

４３６９は真っ当だ

現役世代は年寄りのような屁理屈は語らない。

マンション生活は楽に楽しく快適に暮らすのが目的。

何十年も住み続けるつもりなんて誰もない。

３５年ローンで必死に買う人は別、選択しない貧乏さんってこと。

金利が安いからね。現金は別の投資に向けている。借り入れは目いっぱい借りた方が得ですよ。

住替えするからローンは短期。
マンションなんていつまでも住むものじゃない。
老朽化してからでは将来売却するにも苦労する人口減。
貧乏さんはボロマンションと心中、死んでも管理費払い続ける。

日常の管理をただし帰すればマンションは４０年～５０年での建て替えは愚の骨頂。
グレードを上げながら８０年は住める。あきたら住替えればよい。

マヌケ、国は今のマンションの建替えて規制値は築４７年としている。

どちらにせよ、築３０年超えたマンションなど、都心の一等地以外は二束三文で売却不可。

誰も買わない、スラムになっても貧乏さんは住み続けるしかない。

子どもも迷惑だろうし相続放棄、知能の低い高齢者の末路。

すでにマンション全体の４割が築３０年超の老朽マンション
今後世帯も減るのにボロマンションなんて買う奴いない
売れなければ管理費修繕費永遠に払い続ける、安物買の銭失い状態
一戸建てなら解体するなら土地は売れるし賢い高齢者

何処もかしこもそうなる訳ではない。利便性がよくて便利なところは資産価値は維持できる。

人口が減るのは仕方ないでしょう。都市の中心部には人口が集中して、郊外は錆びれていく

のは仕方ない。労働力の減少は経済を衰退させるので労働力の受け入れがあちらこちらで進

行している。外国人の労働者をよく見掛けるようになった。すたれていくマンション群は民

泊を考える時期に来ている。

現役世代ですけど、4373のような方は同じマンションにいてほしくないです。

それがあちらこちらにいて正常な管理の邪魔をするんだ。厄介です。

じゃまするのはわがままな高齢者ですよ、無知なのに目立ちたがる。

>4376
あなたの２０年後はどうなるの？
どこに住むの、理事会の役員もいなければならなくなるよ。

悪い連中が分譲マンションの組合員の為だと嘘を言ってマンション管理に入り込まない様にし
なければいけません。

マンション管理士はその一端を担うべきだのに悪い事を企むマンション管理士もいると聞く。

各マンションにおいてはこういう連中が管理者になれないような役員選任方法を規約に盛り
込まないといけません。

１１月２６日と１２月３日に連続でマンション管理士と管理業務主任者試験受けたけど
この板で言ってるほど難しくもないよね、民間の解答速報で答え合わせしましたが
どちらも４０点超えるくらいでした、この程度で合格なんですね。
難易度はどちらも同等かな、受験者の人種が多少違う感じ、管理士は高齢者とニートっぽい若者。
管業は大学卒業前の学生や女の子も多かったように思う。

理事長になったついでに受けてみたんですけどね、マンション購入時に少し勉強したくらいですが
ほかに民法や建築関係の問題も多くて、自分の持ってる知識だけでも十分合格できる程度ですよね。
自慢するような資格じゃないですね。

>4380
又知ったかぶりしてるね。その４７年は減価償却の期間であって
建替えの期間ではない。それこそマヌケ。

>4381
戸建てはよほどいい場所じゃないとまず売れないよ。団地はまずアウト。
解体費用も３００万円はかかるしね。
マンションの方が借りても買い手も見つかりやすいのが現状というのが
分らないんだね。戸建ての借り手はまずいない。

4388です

4389
国交省はマンションの建替え推奨時期を築４７と定めてます。
３０年以降の大規模修繕は想定していません。未知ですから。

4390
平均的な２００㎡以下の住宅の解体費用は１００～２００万程度ですよ。
更地にした住宅地は地方でもすぐに売買成立しますし不動産屋自体が買い受けます。
古いマンションは売るのは難儀、仲介しても買い手がつかないのが現実ですよ。

匿名掲示板だからと、デタラメはよしましょう。

>4388
合格おめでとう。
私ももう７年前になるけどマン管受けたけど、勉強期間は約７ヶ月
ユーキャンの通信教育を活用しました。
何とか１回目で管業とマン管が合格できたけど、マン管は３８点
でした。管業は合格通知書しかありません。登録していませんので。
２年前に５年講習を受講しましたが、３年後の講習は受けません。
私も理事になる前にとっておこうと思い自己啓発の意味も含め
受験しました。
建物設備は今まで勉強とかしたことがなかったので難しかったですが、
民法、区分所有法は大学が法学部だったので意外と楽でした。

ずっと投稿を読んでいる者ですが、4385さん色々投稿されていますが不快です。
マンションを楽に楽しく快適にとか色々言われていますが、ご自分の都合のよいように考えていませんか？
先ず、マンションはどのマンションも色々な世代の方々が住んでいます。現役世代とのことですが、住んでいる住民全てを考えなくてはなりません。高齢者、高齢者と批判されていますが、不快です。

4392
まだ合格と決まったわけではありませんが、ありがとうございます。
私は建築系の事務管理が仕事で法学部出身です、受験料約２万の出費が良かったのか不明ですが。
今後の肥しとして知識を蓄え、理事会総会で皆にわかりやすく説明できるように努められると良いですね。

>4391
うちの家は大きかったので４００万円かかりました。
相見積を取りましたが、５００万から７００万円でした。
それを更に値切って４００万円にしてもらいました。
建坪総数が７００㎡以上ありましたから。
アパートも併設していましたのでそれと一緒に解体したから高かった
んですね。
土地は１８０坪なんですが、最初は不動産会社に売却をお願いしていたん
ですが、県が売ってくれといってきたので県に売ることにしました。
１１月に契約を済ませ、マイナンバーの書類を作成すれば年内に振り込み
されるとのことです。
県に売れば所得税２０％が免除されますので助かりますよ。収用証明書を
準備してもらい税務署に申告します。
大通りに面しており完全に商業地域だったので買い手が多かったですよ。
親からの相続です。相続税はかかります。

>4394さん
折角取った資格ですので、マンションのために役立ててください。
私は当マンションの管理規約と各種細則の全面改正、長期修繕計画の
洗い直し（建築士を雇っての検討）、それに大規模修繕工事の進め方の
勉強をしていまして、工事前にはマンションの住民に対してセミナーを
行うべく現在一生懸命勉強しているところです。
このスレには私が作成している資料の一部をところどころに貼付して
おります。
折角勉強した内容ですので、できることなら皆さんに少しでもお役に
立てるかなと思ってカキコミをしていますが、皆さん方の批判も多い
ようですね。ちなみに設計監理方式のことを書き込んでいるのは私です。
建築士ともかなりやり取りをしました。
私の役割はこのセミナーで終わりにします。それでもうマン管の資格は
いりませんので３年後の講習は受けないつもりです。

4396
投稿してくださってありがとうございます。
批判される方がいらっしゃいますが、私は投稿内容、大変勉強になります。
どうかこれからも投稿してください。
色々教えていただきたいです。

4396

4394です、声援ありがとうございます、職業柄施工方式も多々あるのは理解していますが
それぞれに可もあり不可もあり、建物や様式に合った施工が最善と思います。
私はマンションというのは所有者ぞれぞれの大切な財産の集合体と思っています。
建設建築の知識のある者が誘導するのではなく、住人の気持ちを最優先に管理にあたりたい
と思っています。
あなたの活躍も応援したいと思います。それでは…

>4397さん
しつっこいようですけど、もう一つ言わせてください。
私は７年前に資格を取ってから自己研鑽に努めました。一番いいのがマンコミュ
のスレに参加することでした。
いろんなスレに参加していろいろ書き込みをしました。当然最初のころの書き込み
は今になって考えると自動車の若葉マークのようなものでした。
しかし、一生懸命調べ書き込み又指摘され又勉強して書き込むといった状況の繰り
返しでした。
医者でも弁護士でもなり立ての頃は大した力はありません。経験を重ねていくうちに
力がついてくるんですよね。
あなたも間違いとかを恐れずどんどん書き込めばいい勉強になりますよ。
誰でも間違い、知らないこと、勘違い等はあるものです。
それにここは匿名掲示板ですから。

私もマンションは所有者それぞれの大切な資産だと思います。
マンションのことを本当に大切に思い、色々勉強なさって尽力されていること伝わりました。
私のマンションにそのような方はいませんので、私のマンションにそのような方がいてくださったらと思いました。住民全てを大切に色々されていること、尊敬いたします。

4400ですが、4398の方に投稿いたしました。

>4400さん
あなたのいう通りです。
例えば大規模修繕工事についていえば、専門的、技術的なことは専門家に任せ、
我々住民は何を知り何をやらなければならないかのポイントを知ることが大切
なんですよね。
専門委員に工法とか材料とかの専門的な知識は必要ありません。そういったことは
設計コンサルタントや業者の方が詳しく説明してくれます。私たちはその説明を聞
いてどれにするかの判断をすればいいのです。
問題なのはいかにいいコンサルタントや元請会社をどのように選定するのかの手法
を知ることが必要なんですよね。
業者選定方法については、それぞれのマンションの実情を勘案して決めていけば
いいと思います。
ただ、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションについては管理会社
の存在、影響力がどうしても大きくなると思いますが、それでもできることなら
設計コンサルタントを雇い、共通仕様書（要綱書、金抜き計算書）で管理会社推薦の
会社も含め相見積を取れば間違いなくそのコンサルタントに支払う報酬分ぐらいは
安くなると思いますので、それができるといいんですが。管理会社と理事長とかが
親しくなればなるほど、理事会を管理会社主導で行っていればいるほど管理会社以外の
業者を選定するのは難しいのかもしれませんが。

４４０２さんの語りの価値も意味も根拠もそれぞれよくわからない

それができれば苦労しねーよってね。

４４０２さんのいわれていることは良くわかります。
批判に負けず頑張ってください。

語り口は「我々住民は」なのだけれども、ちゃっかり「専門家に任せ」とあって、
専門家（＝マンション管理士）が書いたんじゃないか？

管理士の需要を生み出してくれる「住民」の、管理士業界から見た理想的思考か。

悪い奴もキレイゴトは言うよ。

理解できない、理解したくもない形態で管理されているマンションだが、
「資産価値」の維持や向上のためにそうなっている可能性がある。

専門家の方が投稿されたのではないでしょう。

>4460さん
専門家というのはマンション管理士ではありません。
建築士とか直接工事をされる方、塗料やシートとかの販売会社、建設会社の
皆さんを工事に携わる専門家といっています。
そういう技術的なことはその道のプロでないと分りませんからね。
建築士でも足場の組み方、電気配線工事、塗装とかの技術はできませんしね。
４４０２の書き込みはそのまま読んでもらえばいいんです。
ただ今まで経験とかしたことがない方にとっては理解しずらい所もあると思います。
私の書き込みは設計監理方式を採用していく考えのあるマンションに対して、あるべき
論を述べているのです。
皆さん随意契約がいいとか管理会社方式がいいとか言われていますが、当然その方法
で１回目の大規模修繕工事を経験された方なんでしょうね。
では２回目も同じ方法でやられるのか、他の方法も検討してみる価値はあるんでは
ないでしょうか。
設計監理方式は、例えば大規模修繕工事で検索をすれば殆どがこの方式の説明と
なっています。
ということは、大規模修繕工事の進め方では一番ポピュラーな方式といっていいんで
はないでしょうか。
ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション、小規模なマンション以外
ではこの方式を採用しているマンションが多いと思われますので。

上に追加しますと、
大規模修繕工事にマンション管理士は必要ありません。マン管士は工事の
専門家ではありませんので。
マン管士に進め方のノウハウを手伝ってもらうのなら、設計コンサルタント
を雇った方がずっといいと思いますので。
段取りの段階でどうすればいいのかの説明を聞くことはいいと思いますが、
それ以降は建築士を雇うべきです。

説明ありがとう。了解したよ。
かなり良質な住民が集うマンションでの話かな。

新築当時の管理会社、初めての大規模修繕工事からきちんとした公募でなく
送り込まれた特定の設計会社等との契約のレールが敷かれている物件だから
絵空事のように思えるわけよ。ごめんな。

>4411さん
一人でも理解して頂ける方がおられたのが非常にうれしいですね。
私は何かボランティア活動がしたかったんですが、自分がマンションに
住んでいたものですから身近なものをと思って資格を取りそれに取り
くんできました。もう少しこの活動を続けていきたいと思っています。

皆さんに質問します。知っている方がおられたら教えてください。
総合評価方式の計算方法が下記のようになっていますが、この計算式あってますか。
この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

　＊入札評価の計算方法
1） ①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

2） ①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
　②技術評価点　　　①÷100×30
　③入札額
　④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
　⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点

うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

今までは全然設計監理方式批判のオンパレードだったけど
理解している方、実際その方式で工事を行った方の書き込みが
出てきてホッとしています。

「点検保証期間等」
　　定期点検時は住民にアンケートを取っておくことが必要です。
　　工事終了時に元請会社との契約を交わしておきます。

　 １年点検、２年点検 　　　　　 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） 　　　　　２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

>>4413
>この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
>評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

この計算式からは、そのようなことは導き出せない。

>4417さん
検討して頂いたのですね。ありがとうございます。
私の計算の仕方が間違っているのかもしれません。
もう一度考えてみます。

私の計算では、入札額１８，０００万円で評価点が70点の場合は500万円の差が
あれば85点以上の評価値が必要となります。
1,000万円差なら90点以上でもアウトとなります。

　　評価点 ７０点 75点 ８０点 ８５点 ９０点

技術評価点 121点 122.5点 124点 125.5点 127点
18000万円 0.6720 0.6778 0.6889 0.6972 0.7056
18500万円 0.6540 0.6622 0.6703 0.6784 0.6885
19000万円 0.6360 0.6447 0.6526 0.6605 0.6684
19500万円 0.6210 0.6282 0.6359 0.6436 0.6513
20000万円 0.6050 0.6125 0.6200 0.6275 0.6350

＜上段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…１３０（加算点…３０）　入札額…ａ円
Ａの入札評価値…（１３０／ａ）×１，０００，０００
○業者Ｂ：技術評価点…１００（加算点…　０）　入札額…ｂ円（最低入札額）
Ｂの入札評価値…（１００／ｂ）×１，０００，０００

（１３０／ａ）×１，０００，０００＜（１００／ｂ）×１，０００，０００
の時、つまり、１．３ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価値は高くなる。