マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理会社が絶対安心・安全と考える管理組合の愚かさ。

管理会社は組合の財産の保全に努めるのが本業務です。その上に組合の工事を請けて代金
を集金する事は利害に関係するから控えるべきである。

貴方のマンションの過去と現在の収支報告書を基に修繕記録を作成してごらんなさい。
同じような工事が時々行われていませんか、
又組合の保険が適用されそうな工事を組合費で支払われていませんか。

管理組合の管理費等を管理会社名の収納口座に預け入れて、
その預金から定額業務委託費を回収して管理組合の収納口座と保管口座に管理会社が
振替えていた時期は不正が行われても闇の中ですが、

収支報告書を過去に坂野以って精査するとだいたいの不正が推測できます。

それ等を監査法人に提出して精査させると不正が証明できるはずです。

>4253さん
>各社から相見積をとるのは設計監理方式だけではないですよ。

相見積をどうやってとるかわかりませんが、同じ修繕個所、同じ平米数、
同じ材料（メーカー・品番）を工事個所ごとに相見積を取らなければ各社
から見積もりが出てきても、どの会社が高いのか安いのかが分らないのでは
ないですか。
この比較表（金抜き計算書）の作成は建築士でないと素人では作れません。
単なる工事個所だけで相見積を取っても意味がないでしょう。

管理会社は自社の都合のいいように組合に隠蔽報告し、不正している。管理会社任せは、組合にとって不利益。

>4258
瑕疵に対する補償については各業者それぞれにする訳ないでしょう。
それは元請会社が工事の責任を全てとるということです。
下請けや孫請け業者は瑕疵に対する補償はしません。
それに、現在の工事では殆ど瑕疵担保保険を付けることを義務づけて
います。当然この保険はマンションは何もしなくていいのです。
業者の倒産とかに対応するものです。
定期点検のメンテナンスについては、年度ごとに契約書を交わします。
当然不具合があれば元請会社が無償でやります。
管理会社はマンションの日常管理をしているから補修個所を良く把握
しているとかいわれて管理会社への誘導をしていますが、大規模修繕
工事は建設ではなく単なる修繕工事ですよ。
それこそそれぞれのプロが簡単にやってくれますよ。修繕工事はその道の
職人にまかせるのです。
管理会社のフロントが自分で工事をする訳でもないしね。管理会社はそれぞれの
工事業者に仕事をやらせるだけで結局はおなじことなんだけど、それが分らない。
安心で簡単なのが管理会社といっているけど、何にもしらない者の浅はかな
考えなんだよね。
管理会社がつれてくる建設会社がいいか、公募して同じ条件で相見積を取り
専門委員が採点をして決めるやり方のどちらがいいかは一目瞭然なんだけど
知識も情報もない者はそれが分らない。
ただ面倒くさいから管理会社に丸投げすればいいの一点張り。
管理会社の不正や工事に対する暴利が今までどれだけ指摘されてきたかも
わかっていないらしい。
こんな知識や見識のない者が理事長をしているマンションの住民はかわいそう
だけど、それすら分からないんだろうね。

大規模修繕工事はマンション管理士の新全国組織に相談するといいでしょう。

管理会社も悪徳だけではありません。
しかしそれをいえば、建設会社も同じことです。
だから不正ができにくい体制を構築することが必要なんです。
業者は公募、見積りは同じ条件で、これが基本なんです。
これが分らない常識はずれの者が理事長をしているともう救い
ようがありません。
管理会社崇拝主義者は世間の常識が理解できないらしい。
うちのマンションに限っては工事費も安く丁寧な工事をして
くれると信じている、ノー天気というか救いようがない。
そこのマンションは５０戸程度の小規模マンションなんでしょうね。
面倒くさいとかいっているけど、大規模なら公募すれば人材は
いっぱいいるでしょうからね。

4266に同じ。

○人社という管理会社が管理委託契約をむすんでいるマンションが大規模修繕工事を
することになった。当然その管理会社系列の建設会社が工事をすることで進めていたが
途中から管理会社の評判を聞き住民から反発が出て設計コンサルタントを公募で選定
することになった。
設計コンサルタントも決まり元請業者の公募になったが、共通仕様書での相見積を
取るということになったら、急にうちはおりますといってきた。
価格的に競争にならないと踏んで投げ出してしまった。
当初の予定工事費と新たに決まった工事費では大幅な差があったという。
最近○人社はそのマンションとの委託契約を破棄しました。工事を任せてくれない
なら委託費の大幅値上げをしますとのことだったので、そのマンションは他の
管理会社に変えました。

管理組合にとって、管理会社任せが一番危険。

自分の無能ぶりを楽がよいとさも組合の為のようにいう。全く組合の為じゃないけど。暇でないと全て自分の都合よく考える。ま、時間があっても有能な理事長にはなれないでしょう。
そのような方が1期でも理事長になると、組合は大迷惑。

自分のマンションが貧乏マンションだってことをきづかないんじゃないの、理事長さん。まず、そこから勉強しないと。でも、会計とかわからないから無理か。

管理会社は、三井、住友、三菱、安田、野村の、財閥系以外は危険である。

私のマンションは４００戸のマンションで２５年になります。
２５年ぶりに総会に於いて財産目録と備品台帳が配布されました。とりあえず、
手元にあります過去の総会の収支報告書と照合しましたら、

収支報告書では組合の備品として購入したパソコンやプリンター等が台帳には
記載がないので追及しております。

理事は順番制で、ほとんど引き継ぎはなく管理会社１０９任せです。

この期の理事長や監事は区分所有権を売却して退去届なしで退去して行方不明
です。

>>4266
大規模修繕の瑕疵担保に対しての補償は、管理会社や施工会社に一括して頼めば
その会社が一括して保証してくれますよ。
しかしながら設計監理方式ですと、その設計監理を請け負った会社が保証などしてくれませんよ。
それぞれのの工事を施工した業者が管理組合に対して補償することになります。
管理組合としては面倒で、将来的には不安な修繕方法でもあるわけです。

高齢ですと理解もできないのですか？

>4276
大規模修繕工事時の瑕疵担保保険は元請会社がやるに決まっているよ。
下請けや孫請け会社ごとに瑕疵担保保険を掛けさせるわけないでしょう。
何のための元請なんですか。元請の意味分かってます？
設計監理会社の意味もわかっていないんだね。設計監理会社は元請会社の
工事に手抜き等のチェックや監視をしていくのがその役目。
管理会社も瑕疵担保責任は負いません。あくまでその補償をするのは
元請会社というのが分らない？
だからあなたみたいに知識も何もない者が理事長になったらそのマンション
は大きな迷惑を被ることになるといっているんだよ。

>大規模修繕工事時の瑕疵担保保険は元請会社がやるに決まっているよ。

元請けってどういう事かな？　アタマ大丈夫か？

大規模修繕を管理会社が請け負ったり施工会社が責任施工方式で行うなら
元請け会社としてすべて補償するが。
設計監理方式に元請け会社など存在しない、おまえアタマ悪すぎだろ。

それとも大規模修繕の施工方式の種類さえ解かっていない無知か？　（笑）

４２７７は管理を知らないので相手をしない事です。
大規模修繕工事の施工方法を理解していない。４２７６さんは正しいです。

>4278
全く知識がないだけでなく品位とか常識ももちあわせていない管理会社絶対
崇拝主義者なんだからね。
知識もないのに知ったかぶりして書き込んでもボロがでるだけだよ。
請負とは契約の一種で民法にも定められており、その行為については下請け等
を使って仕事を完成させてもいいとなっているが、その工事に対する責任は
全て元請会社（建設会社等）が負わなければならないとなっているよ。
設計監理方式に元請などないとかノー天気なことを書き込んでいるけど
恥の上塗りをするだけだよ。
頭悪いといわれたから反論するけど、一応高学歴の大学は卒業しているけどね。
あなたはどのレベルの偏差値の大学を出てるのかな？

>4278
もっと分かりやすく書けば
元請会社は建設会社のこと。下請けや孫請け会社を使ってもいいがその責任は
元請会社が全て負うことに法律的にもなっている。故に下請けが補償することはない。
当然保険に入る必要もないということ。
設計監理業者は設計コンサルタントつまり建築士（設計事務所）のこと。
これならいくらあなたでも理解できるでしょう。

>4278
最初はいろいろ叩かれるがそのたびに一生懸命調べて又投稿し
それでも叩かれて又調べる。
その繰り返しをしていく中で成長していくものだから、頑張りな。

>4278
今気がついたんだけど、お宅のマンションは一般的にいわれている
大規模修繕工事ではなく、屋上防水、外壁補修工事、鉄部塗装とかを
別々に頼んでおり元請会社は存在しないやり方じゃないかな？
管理会社が全て仕切ってやるやり方、所謂管理会社丸投げ方式じゃ
ないかな。小さなマンションではありうることだが。
管理会社はあなたみたいな理事長がいると儲かるよね。
しかしあなたの気持ちもわからないでもないけどね。管理会社に強く
でられないジレンマも小さいマンションではあると思うから。

管理会社に工事を丸投げはできませんね。私のマンションは管理会社に発注した工事は問題だらけで現在は委員会も立ち上げ理事会とともに理事会・委員会主導で対応してます。
管理会社だから安心、責任を持つなんてとんでもない。管理を委託しているから建物を全て把握してるなんて妄想です。毎年の建物点検なんて指摘箇所ほぼ記載してませんし、保証だって全くといって対応しませんでした。
単なる金額を安くするために理事会や委員会が色々しているわけではありません。工事が適正かも大事です。

管理会社は管理委託費だけではなく更に利益を追求しています。
その一番いい方法が工事を増やすことです。
工事を管理会社に丸投げしているマンションはいいかもになって
いるんですが、それに気づかない。
というか管理会社にものが言えないということでしょう。
大規模修繕工事でも、管理会社に丸投げしたのとそうでなく、相見積
を取った中で決まった業者との価格差は当然あります。
管理会社の親会社が相見積に応募してそれを勝ち取ったとしても、競合
のない価格とはかなりの差が生じてきます。
管理会社が安くていい仕事をするというのなら、一般公募制にして同じ
条件で相見積を取り、委員で評価して選出すればいいのですよ。
それだけ自信があるのなら当然管理会社推薦の業者に決まる筈ですから。
それをやるには公平な設計監理業者を公募にして選定することです。

管理委託費と工事費を比較なさい。工事費が管理委託費の何倍になるか。一棟のマンションの35年間の工事費がいくらか。何億かかるか。工事費がいくらかかってもいいなんて、とても言えないはずです。不必要な工事でマンションでしっちゃかめっちゃかになります。仕様だって、同じものがあるとも限らず。美観を損ねて、資産価値も下がります。管理委託費はあまり下げすぎずない方がいい。管理の質が下がりますから。工事の相見積りを取り、不必要な工事をせずに、適正な工事、費用も削減すべきです。もし、同じ費用でも管理会社に発注するなら管理組合で取得した業者の方が質がいい工事できます。管理会社が利益分の違いです。

ちょっと前までは管理会社の業者斡旋料というかバックリベートは
工事費の３０％とか４０％とも言われて云いましたが、さすがに現在は
それでは通用しないでしょうね。
ただ管理会社経由が高いのは事実のようです。
相見積を取る知識がなければ、最初に管理会社に見積もりを取ってもらい
それと同じ工事個所、材料、平米数とかだけ残して理事会で捜した業者に
見積をとればいいでしょう。
それをやっていけば管理会社のだす見積もり額もどんどん安くなっていきますよ。

↑
正論。

投稿する前に4287さんの投稿があった。
4286さん、正論。

４２８７は４２８６に対して、ではどうすればいいのかの指導。

うちは、今管理会社からの見積りは30〜40パーセント利益とってます。管理委託費を下げた為、以前より工事が増え、工事で利益をとろうとしているからです。
結局、管理委託費下げてもだめですね。理事会が相見積りとらないとトータルでは同じです。高額な工事ばかりです。管理委託費下げすぎて、管理も悪くなったし。

おまえら素人は大規模修繕は管理会社に頼むのが最善。
設計監理方式に元請けがあるとかバカ丸出しだろ。
マンションの大規模修繕には大きく分けて三つある。

＊管理会社に一任する丸投げ方式。

＊施工会社に全工事を委託する責任施工方式。

＊設計監理をする会社に管理を依頼し、工事ごとの業者を相見積後選定し
　設計監理者の元で工事施工をする、これが設計監理方式。
　屋上防水の業者、外壁塗装業者、サッシ建具業者、他すべて個々に契約する。

この中では最後の設計監理方式は元請け会社など存在しない。
補償も各業者ごととなる。　

馬鹿な年寄りには呆れるわい。

高齢者のシロウトが設計監理方式が良いなどとのたまうから馬鹿にされるんですよ。

普通に順番で理事や役員が回ってくるマンションなら金がかかっても大規模修繕は

管理会社に丸投げが常識、１～２年で役員が交代するのに面倒な事をする管理組合など無い。

年寄りの暇つぶしで、安上がりだからと面倒な事されると大迷惑なんだよ。

>>4293 匿名さん
まさに管理会社の関係者の意見だね。
このような意見に、区分所有者や役員は、騙されてはいけませんよ。
外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。

>4292
又学も常識も知識もない者が書き込んでるね。
設計監理方式と元請については教えてやったんだけど理解力、読解力が
ないので糠に釘だね。
そんな書き込み本気でしているとは思えないけど、繰り返し唱えると
本気でそう信じているんだとばかにされるよ。
恥の上塗りになるから書き込むのをやめたらどうなの。
思わず吹き出すような書き込みはしないでね。本気にする者がいたら
困るから。勉強し直し。

>4292
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告の確認。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

分譲マンションの管理の極意、それは、専有部分の設備類を如何に管理するかである。
共用部分にばかり気を取られて専有部分がどうなっているかを理解出来なければ大変
な事になる事を理解していない。

区分所有者の変更、入退去者の変更、駐車場等の契約者の変更等の履歴を組合がどれ
位把握しているかが問題である。

気が付いた時には後の祭りである。管理とは将来のトラブルの予防を予測する能力で
ある。

管理会社丸投げは常識ではないです。
マンションの管理、管理会社による工事の問題がとりざたされる中、常識だなんてあり得ない。

知識がなければ管理会社に丸投げするしかないでしょう。

組合員の中にマンション管理士等がいるならそのものに
マンションの管理のアドバイスを受けることを提案しま
す。

素人、シロウトって、自分のことじゃん。
面倒ってフレーズが好きだね。

大迷惑って、あんた。あんたのせいで管理会社のくいものになるマンションの組合員は大迷惑。
知識や経験を得てから、投稿しなさい。

築２５年３００戸の大型マンションですが、分譲当時は２割の専有部分（６０戸位）が投資型で
賃貸に出しておりました。

現在は賃貸が４分の一位に減少し専有部分を賃貸をやめて売却する組合員が多くなり分譲当時か
らの組合員が２割くらいになりました。

２５年前の分譲価格よりも半額位でしか売れないのですが、それでも区分所有者の変更が盛んで
す。

あるオーナーに聞くと借地借家法の改正で家賃では利益が上がらなく、さらに管理規約等が賃貸
には不利であるとの意見でした。

分譲マンションの一室を投資型として購入して維持していく限界年度が２５年位ではないかと思
うようになりました。

管理会社への丸投げにも「一理ある」のじゃないですか。
社員なら会社及び自分の儲けになるし、住民ならそれが便利なのでしょう。
そういうマンションだって存在していい。
なぜ丸投げ論者をよってたかって否定するのか。

>外部の人で、工事をチェックしないと、工事代金、内容を騙されますよ。
>素人の管理組合の人間が、工事内容・代金をチェックしようとしても、プロ相手に対抗できない。
この書き込みだって商売、ビジネスだろが。

それはさ、暇老人がマンションで活躍して一目置かれたいとか尊敬されたいとか
暇つぶしのエゴができなくなるから管理会社に丸投げを嫌うんだよ
本来は補償もアフターメンテも管理会社に丸投げが楽で安心
設計監理方式はマンション管理組合の役員ごときでは荷が重い

＊大規模修繕工事の一般的な進め方

　　●責任施工方式・設計施工方式とは・・・
施工会社もしくは施工会社に、劣化診断→改修設計→施工まで一任して発注する方式です。
第三者のチェック機能がないために、管理組合自ら、費用・品質が適切かチェックすることになります。管理組合によるチェックが困難な場合は、信頼のおける会社に発注することが望ましいです。全てを管理会社に委託する場合、管理組合の負担が軽減されますが、費用が高額になりがちです。

　　●設計監理方式・工事監理方式とは・・・
設計・工事監理と施工を分離して発注する方式。
管理会社もしくは設計事務所が設計(仕様書作成)・工事監理を行ない、施工会社は施工を請負います。工事内容のチェック(施工監理)が期待できます。
施工会社の選定は設計事務所・管理会社からの紹介や公募による場合が多いですが、両者の 間に談合が生じやすく、最初から施工会社が決まっている形だけの見積もり合せやリベート(バック マージン)の授受が行われているケースもあります。


　　　管理会社を利用するメリット

1.管理組合にとって大規模修繕工事の計画・準備に関する負担が少ない

2.工事完了後の不具合も、管理会社が窓口なので負担が少ない

3.日頃の管理で、馴染みのある担当者のサポートが受けられるため安心感がある

　　　
　　　管理会社を利用する際の懸念

1.管理組合の積立状況を知っている

2.競争原理が働かないので費用が割高、談合を誘導されることもある

3.下請け業者へ丸投げされることがある。馴れ合いの関係で施工チェックが甘い


ド素人が大規模修繕頼むなら管理組合に丸投げが最善

　　　　　大規模修繕の実施方法として、以下の3つの方式があります。

① 管理会社主導方式
•管理会社が主体となって、建物診断、実施設計、施工、施工監理を進める方式です。
•メリットとして、大半を管理会社に任せるため、管理組合の労務負担が軽減されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、管理組合の主体性の低下や大規模修繕への関心度の低下、競争原理が働かないことによるコスト高、第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加や工事品質の低下などを招く恐れがあります。

② 責任施工監理方式
•施工業者に建物診断、実施設計、施工監理までを一任する方式です。
•施工業者を複数リストアップして競争入札により決定する場合や、最初から特定1社を指定して特命で発注する方法があります。
•メリットとして、複数の関係業者を1つに集約できるため、管理組合の打合わせに費やす時間などの労務負担が軽減 されます。また、1社に全てを依頼するので責任の所在が明確になります。
•デメリットとして、第三者のチェック機能がないため、無駄な工事項目が増えたり、工事品質の低下を招く恐れがあります。

③ 設計監理方式
•設計及び工事監理を専門家である設計事務所やコンサルタントに依頼し、工事を施工業者に発注する方式です。
•メリットとして、施工チェックを第三者に依頼するため、厳正な工事品質のチェックが期待できます。また、不要な工事を抑止することができます。
•デメリットとして、別々に発注するため、費用が割高になる恐れがありますが、競争原理を上手く活用することで、 適正な価格で発注することができます。

>4303
管理会社に丸投げすると高い工事費になるのは間違いないでしょう。
だからそれをちょっと努力すれば（専門委員を公募して同条件での相見積を取る）
それが防げますよということを皆さんもやられたらどうですかということでしょう。
やはり自分たちの財産ですから他人任せにするのではなく、少しは本人も動くのが
当然ではないでしょうか。
専門的なことが分らないのであれば、設計コンサルタントの活用もあるでしょう。
それを理事長が管理会社と仲良く、又は知識もなく管理会社任せにしていると他の
住民が迷惑をしますということでしょう。
理事長に知識がなければ、重要な時期を任されたのですからそれなりの努力は
すべきでしょう。それを管理会社に丸投げするのが一番いい、時間もないしお金
で済む問題といっていますが、お金が問題ないのであれば、管理会社と関係のない
設計コンサルタントを採用すればいいでしょう。
完全に理事長失格のダメ人間ですよね。他の住民のことは考えていない自己中の
人物ですから。

だから無知な年寄りが出しゃばって余計なことをすると
順番制の理事役員が迷惑するんだよ
住人所有者としては管理も修繕も楽で快適に暮らすのが最優先
誰も特別安価に仕上げてくれなんて言っていない、楽するには金もかかる

自分主導で修繕や管理をしたがる高齢者？は、そうすることが良いことだと思い込んでいるよう。
輪番で回ってくる後の理事や役員のことなど関係無しという無神経さ。
管理会社や一社の施工会社に任せれば、アフターも窓口ひとつで誰が理事でもわかりやすいのに。
要するに、年寄りの考える事って自分勝手なんだよね。

>4306さん
あなたの書き込みに対し補足説明をします。
①管理会社に丸投げすると管理組合の負担が軽減できる。１社に全てを依頼する
　ので責任の所在が明確になるということですが、設計監理方式でも責任の所在は
　明確ですよ。
　又、管理会社に任せると何故負担の軽減になるのかが理解できません。他の建設
　会社に決まっても管理会社は協力するように契約で決められているでしょう。
　建物診断時、工事期間中全てにわたって管理会社は会議とかには全て出席します
　ので一緒に検討していけばいいでしょう。

②責任施工方式であって責任施工監理方式ではありません。
　競争入札は行えません。共通仕様書が作成されませんのでどういう見積もりが出
　ようとも比較のしようがありませんので。
　これは随意契約です。

③別々に発注するため費用が割高になる恐れがあるとのことですが、元請会社が
　それぞれ関係のある又は系列の下請け等の業者にそれぞれ発注をします。この
　方法はどのやり方でも同じです。
　当然工事費の支払いは元請会社に一括支払いをします。